Fimmtudaginn 10. mars 2005.
Nr. 401/2004.	Borgþór Jónasson og Brynja Kristjánsdóttir (Halldór H. Backman hrl.) gegn Helgu Hrönn Þórsdóttur (Kristinn Hallgrímsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Matsgerð. Tómlæti. Óskipt ábyrgð.

H krafðist afsláttar af kaupverði íbúðar sem hún hafði keypt af BJ og BK vegna fúa í burðarvirki hennar og útveggjum. Talið var að H hefði mátt treysta því að forsvaranlega hefði verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Hefði því ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni en lýsing á eigninni í söluyfirliti hafði ekki gefið sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Var eignin því talin hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að H hefði öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar. Ekki var fallist á að H hefði firrt sig rétti til að hafa uppi kröfur vegna galla á eigninni með kostnaðaruppgjöri eða fyrirvaralausri áritun á afsal sama dag, enda yrði að leggja til grundvallar að hún hefði ekki orðið vör við gallana fyrr en rúmlega tveimur árum eftir kaupin. Hafði H gert BJ og BK þá viðvart og boðað að hún myndi hafa uppi kröfur af því tilefni. Þá var ekki var talið að krafa H væri fallin niður vegna tómlætis, enda þótt óþarfur dráttur hefði orðið á frekari aðgerðum af hennar hálfu til að halda fram rétti sínum, en tæpt ár leið frá því að BJ og BK brugðust við tilkynningu H um gallana þar til hún beiddist dómkvaðningar matsmanns og aftur sextán mánuðir frá því að matsgerð lá fyrir þar til mál var höfðað. Var BJ og BK gert að greiða H 650.000 krónur.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 1. október 2004. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefndu, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefnda keypti íbúð á neðri hæð hússins nr. 62 við Kópavogsbraut í Kópavogi með kaupsamningi 6. október 1998. Var hinn seldi eignarhluti 66,67% af heildareigninni. Kaupverð var 7.000.000 krónur og eignin afhent 1. desember 1998. Í skýrslu fyrir héraðsdómi kvaðst stefnda áður en kaupin gerðust hafa kynnt sér söluyfirlit um eignina og skoðað hana tvívegis ásamt sambúðarmanni sínum. Í söluyfirlitinu kemur fram að húsið sé timburhús byggt 1950, „forskallað“ og klætt að utan með áli eða stáli. Í reit sem ætlaður er fyrir galla kemur fram að þeir séu engir, sem sölumönnum fasteignasölunnar sé kunnugt um. Meðal þess, sem kemur fram í nánari lýsingu eignarinnar í yfirlitinu er að hús og þak eigi „að vera í góðu standi að sögn seljenda.“

Skömmu eftir afhendingu eignarinnar taldi stefnda sig verða vara við galla á henni. Hún gerði með bréfi í febrúar 1999 kröfu til lækkunar kaupverðs vegna fimm nánar tiltekinna atriða, sem áfrýjendur höfnuðu bréflega um hæl. Afsal var gefið út 1. september 1999. Sama dag fór fram svonefnt kostnaðaruppgjör milli aðila. Var þá tekið fram að aðilar væru sammála um að hér væri „um fullnaðaruppgjör að ræða og að hvorugur aðili hafi kröfur á hendur hinum“ vegna ætlaðra galla sem fram hafi komið í áðurnefndum bréfaskiptum.

Eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi kom í ljós mikill fúi í fótstykkjum, stoðum og borðaklæðningu útveggja hússins er stefnda hugðist breyta íbúðinni í febrúar 2001. Stefnda fékk mág sinn, sem er byggingatæknifræðingur, til að gera skýrslu um skemmdirnar og sendi áfrýjendum hana með bréfi 23. febrúar 2001. Í bréfinu tilkynnti hún jafnframt að hún myndi vegna þessa hafa uppi kröfur um skaðabætur, afslátt eða jafnvel riftun og boðaði dómkvaðningu matsmanns. Áfrýjendur höfnuðu þessum kröfum með bréfi 2. mars 2001.

Stefnda beiddist dómkvaðningar matsmanns 20. febrúar 2002 og var maður dómkvaddur til verksins 15. mars sama ár. Efni matsgerðarinnar 8. ágúst 2002 er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að stefnda hafi kynnt áfrýjendum niðurstöðu matsgerðarinnar eða gert kröfur á hendur þeim á grundvelli hennar fyrr en með höfðun þessa máls fyrir héraðsdómi, en málið var þingfest 17. desember 2003.

II.

Fyrir héraðsdómi reisti stefnda kröfu sína í fyrsta lagi á því að áfrýjendur bæru skaðabótaábyrgð vegna þeirra galla sem komið hefðu í ljós á hinni seldu eign vegna fúa í burðarvirki hennar og útveggjum en að því frágengnu ætti hún rétt til afsláttar af kaupverði eignarinnar af þessum sökum. Fyrir Hæstarétti hefur stefnda fallið frá þeirri málsástæðu að hún eigi kröfu til skaðabóta úr hendi áfrýjenda og reisir nú kröfu sína einungis á því að hún eigi rétt til afsláttar.

Eins og nánar er lýst í héraðsdómi komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að fúi væri útbreiddur í veggjum neðri hæðar hússins, fótreimar væru sundurmorknar, sem og neðri hluti stoða. Burðarþol hússins væri því verulega skert. Matsmaður taldi að fúi hafi byrjað að myndast í húsinu fljótlega eftir að það var „forskallað“ og hafi ágerst með tímanum. Langt væri síðan fúinn hafi verið orðinn svo útbreiddur og langt genginn að hluti útveggja hafi verið nær ónýtur. Taldi hann „að þeir sem unnu við endurbætur á húsinu m.a. klæðningu utanhúss og klæðningar innanhúss hafi óhjákvæmilega orðið varir við skemmdir í útveggjum og hluti aðgerða þeirra hafi beinlínis falist í að taka á skemmdunum þó með þeim hætti að ekki væri um fullnaðarviðgerð að ræða.“ Ekki er í ljós leitt hvenær umræddar viðgerðir og endurbætur voru framkvæmdar en ágreiningslaust er að það var áður en áfrýjendur eignuðust eignarhlutann á árinu 1995. Í hinum áfrýjaða dómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, er tekið undir þá skoðun matsmanns að vatn og raki hafi verið búinn að vera lengi í tréklæðningu hússins og burðarviki þess þegar húsið var klætt að utan og að „rétt viðgerð“ hefði verið að ganga úr skugga um hvar fúi væri farinn að myndast og setja nýtt í stað þess sem fúið var áður en húsið var einangrað og klætt að utan.

III.

Það var mat héraðsdóms að ekki verði séð að stefnda hefði átt að verða umræddra galla vör við venjulega skoðun. Hin selda fasteign var tæplega fimmtíu ára gamalt timburhús. Gera verður kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynni sér ástand þeirra vandlega. Þrátt fyrir það verður að telja að stefnda hafi mátt treysta því að forsvaranlega hafi verið staðið að viðgerðum og endurbótum á húsinu þegar það var á sínum tíma klætt og einangrað að utan. Því hafi ekki verið tilefni til þess að hún gripi til sérstakra ráðstafana til að kanna ástand útveggja og burðarvirkis hússins undir klæðningunni. Er þá einnig til þess að líta að lýsing á eigninni í söluyfirliti gaf ekki sérstakt tilefni til slíkrar skoðunar. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið telst hin selda fasteign hafa verið gölluð við kaupin í skilningi kauparéttar þannig að stefnda hafi öðlast rétt til afsláttar af kaupverði hennar.

Ekki verður fallist á það með áfrýjendum að stefnda hafi firrt sig rétti til að hafa uppi kröfur vegna galla á eigninni með fyrrgreindu kostnaðaruppgjöri 1. september 1999 eða fyrirvaralausri áritun á afsal sama dag, enda verður að leggja til grundvallar að hún hafi ekki orðið vör við galla þá sem um er deilt í máli þessu fyrr en í febrúar 2001. Er hún varð þeirra vör gerði hún, eins og að framan er rakið, áfrýjendum viðvart um umfang þeirra og eðli og boðaði að hún myndi hafa uppi kröfur af því tilefni. Ekki verður talið að krafa hennar sé niður fallin vegna tómlætis, enda þótt óþarfur dráttur hafi orðið á frekari aðgerðum af hennar hálfu til að halda fram rétti sínum, en tæpt ár leið frá því að áfrýjendur brugðust við tilkynningu stefndu um gallana þar til hún beiddist dómkvaðningar matsmanns og aftur sextán mánuðir frá því að matsgerð lá fyrir þar til mál var höfðað.

Í matsbeiðni var þess óskað að annars vegar yrði metinn kostnaður við úrbætur á göllum á húseigninni og hins vegar hvert söluverð hennar hefði átt að vera að teknu tilliti til gallanna miðað við að umsamið verð hennar hafi verið markaðsverð ógallaðrar eignar. Matsmaður varð við fyrri óskinni og mat með hefðbundnum hætti  kostnað við að bæta úr göllunum. Sá þáttur matsgerðarinnar er tekinn upp í hinum áfrýjaða dómi. Niðurstaða hennar er sú að kostnaður við úrbætur á  göllum á sameign hússins sé samtals 3.286.000 krónur, en við úrbætur á séreign stefndu 18.000 krónur, hvort tveggja miðað við verðlag í ágúst 2002. Matsmaður mat hins vegar ekki afslátt vegna gallanna, svo sem um var beðið, en mat þess í stað viðgerðarkostnaðinn á ný miðað við áætlaðan endingartíma einstakra byggingarhluta. Taldi hann þannig metinn viðgerðarkostnað nema samtals 1.187.000 krónum fyrir húsið í heild.

Við ákvörðun á fjárhæð afsláttar verður tekið mið af kostnaði við úrbætur samkvæmt matinu enda er ekki við annað að styðjast í þeim efnum. Verður miðað við mat á viðgerðarkostnaði eftir hinni hefðbundnu aðferð. Kostnaður við leigu á íbúð meðan á viðgerð stendur kemur ekki til álita við ákvörðun á fjárhæð afsláttar. Að teknu tilliti til þess sem og þess að 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað fæst endurgreiddur úr ríkissjóði telst viðgerðarkostnaður á sameign 2.746.574 krónur en á séreign stefndu 14.851 króna. Þegar tillit er tekið til eignarhlutdeildar stefndu og kostnaðurinn færður til verðlags á kaupdegi miðað við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar telst hann samtals nema 1.535.369 kónum. Vegna aldurs hússins verður loks að færa þannig metna kostnaðarliði verulega niður. Að gættu því sem að framan greinir telst afsláttur til handa stefndu hæfilega metinn 650.000 krónur.

 Fyrir héraðsdómi krafðist stefnda þess að áfrýjendur yrðu dæmd óskipt til greiðslu umkrafinnar fjárhæðar. Í dómsorði héraðsdóms, sem ekki hefur verið gagnáfrýjað, eru áfrýjendur dæmd til greiðslu án þess að tekið sé fram hvernig greiðsluskyldu þeirra skuli háttað að þessu leyti. Við þessar aðstæður verða áfrýjendur hér fyrir dómi ekki dæmd til sameiginlegrar greiðslu kröfunnar. Áfrýjendur verða samkvæmt framansögðu dæmd til að greiða stefndu 650.000 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Áfrýjendur verða dæmd til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Borgþór Jónasson og Brynja Kristjánsdóttir, greiði stefndu, Helgu Hrönn Þórsdóttur, 650.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.

Áfrýjendur greiði stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 600.000 krónur.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 8. júlí 2004.

Stefnandi í málinu er Helga Hrönn Þórisdóttir, kt. [...], Kópa­vogsbraut 62, Kópavogi en stefndu eru Borgþór Jónasson, kt. [...] og Brynja Kristjánsdóttir, kt. [...], bæði til heimilis að Hrauntungu 57, Kópavogi.

Umboðsmaður stefnanda er Þorvaldur Jóhannesson hdl., en umboðsmaður stefndu er Óskar Sigurðsson hdl.

I.   Dómkröfur.

1. Stefnandi krefst þess að stefndu verð dæmd in solidum til að greiða stefnanda kt. 2.208.667, ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga um vexti og verð­tryggingu nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.

Þá er krafist matskostnaðar að meðtöldum öllum málskostnaði að skaðlausu að mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti á þann hluta málskostnaðar sem sé virðisaukaskattsskyld lögmannsþóknun.

2. Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar sam­kvæmt framlögum málskostnaðarreikningi að teknu tilliti til greiðsluskyldu virðis­aukaskatts á málflutningsþóknun, en til vara er ess krafist að fjárkröfur í stefnu verði lækkaðar stórlega og einnig er krafist málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

II.   Málavextir.

Stefnandi keypti íbúð á neðri hæð hússins nr. 62 við Kópavogsbraut í Kópavogi af stefndu með kaupsamningi dags. 6. október 1998.  Kaupverð eignarinnar var kr. 7.000.000 og skyldi greiðast þannig:

1.  Við undirritun samnings   kr. 1.000.000

2.   Hinn 1. mars 1999 "           550.000

3.   Hinn 1. september 1999    "           577.292

4.   Með yfirtöku áhvílandi

      veðskulda "           4.167.496        

 

Fram kemur hjá stefndu að við sölumeðferð eignarinnar hafi kaupandi kynnt sér ástand hennar ásamt Kjartani Magnússyni, bæði er hún hafi fyrst verið skoðuð og við afhendingu hennar án þess að athugasemdir hafi verið gerðar, en hún var afhent 1. desember 1998. Afsal var gefið út fyrir eigninni 1. september 1999, en hafði stefnandi þá staðið skil á útborguninni og í kostnaðaruppgjöri var þá tekið tillit til þess, sem þau höfðu fundið að með því að þau fengu kr. 35.000 af sátt af kaupverðinu til að standa straum af kostnaði við að eyða silfurskottum.

Í söluyfirliti um húseingina sem lá frammi hjá fasteignasölunni Dalhól kemur fram að húsið sé forskallað tvíbýlishús byggt árið 1950 og síðar klætt með áli eða stáli.  Að sögn seljanda átti hús og þak að vera í góðu standi.

Í febrúarmánuði 2001þegar stefnandi hugðist framkvæma breytingar á íbúðinni og hafði fjarlægt klæðningu af veggjum herbergis 1 NA horni hússins í þeim tilgangi á að klæða þá nýjum efnum, en þeir voru klæddir innan með 25 mm mótatimbri og einangraðir með sagi, spónum, torfi og tómum sementsspólum og var innsta lag klæðningarinnar þunn máluð spónaplata sem var úr lagi gengin.  Kom þá í ljós mikill fúi í fótstykkjum, stoðum og borðaklæðningu útveggja.  Í framhaldi af þessu var Jóhann Ágúst Pétursson, byggingatæknifræðingur fenginn til að skoða húsið nánar, sem staðreyndi fúann á þeim stöðum sem rifið hafði verið frá og taldi líklegt að ástandið væri eins og allri austurhliðinni, vestur og suðurhliðinni, þó að þær hafi ekki verið skoðaðar sérstaklega, enda þurfti að rífa klæðninguna frá til að skoða það.

Eftir að skýrsla Jóns Ágústar lá fyrir, en hún er dags. 13. febrúar 2001, ritaði lögmaður stefnanda stefndu bréf og kynnti þeim niðurstöður skýrslunnar og að viðgerðir á húsinu myndu verða kostnaðarsamar og að þau yrðu krafinn um skaðabætur eða afslátt af kaupverðinu og jafnvel gæti komið til riftunar á kaupunum og jafnframt yrði nauðsynlegt að dómkveðja matsmann til að skoða og meta gallana á húsinu.  Dómkvaðningin fór fram þann 15. mars 2002 og var Hjalti Sigmundsson, tæknifræðingur og húsasmíðameistari dómkvaddur til að meta þá galla, sem að framan er lýst og nánar voru tilteknir í matsbeiðni.  Gallarnir voru taldir varða sameign hússins, þar sem um skemmd á burðarvirki þess væri að ræða og stóð eigandi efri hæðar hússins Hrafnhildur Theodórsdóttir, kt. 230169-3759, og að beiðninni og matsmanni falið að meta allt húsið með hliðsjón af þeim göllum sem tilgreindir voru í matsbeiðni.

Matsmaður skilaði matsgerð af sér 8. ágúst 2002 og var niðurstaða hans sú, að húsið væri verulega gallað og mat hann kostnaðinn við viðgerðir á göllunum á kr. 3.286.000 sem væri sameiginlegur kostnaður í skilningi laga um fjöleignarhús, þar eð viðgerðirnar vörðuðu burðarvirki hússins og byggingarhluta, sem leiddu til þeirrar niðurstöðu og væri hlutdeild stefnanda í þessum kostnaði 66,67% eða kr. 2.190.667.  Á grundvelli þessa mats var stefndu stefnt í málinu, en í bréfi lögmanns stefndu dags. 2. mars 2001 kom fram, að þau teldu sig ekki bera ábyrgð á framangreindum göllum.

II.  Matsgerð.

Í matsbeiðni var þess óskað að matsmaður skoðaði og mæti ástand fasgteigninnar með hliðsjón af þeim göllum, sem fram höfðu komið við fyrirhugaðar breytingar og skoðun Jóns Ágústs og hann léti álit sitt á því í ljós hvort og þá hvaða gallar væru á fasteigninni, hvað væri til úrbóta og hvað kosti að bæta úr þeim göllum.  Var vísað til þess, að matsbeiðendur töldu fótstykki, stoðir og borðaklæðningu veggja mjög fúna og var leitað álits um hve lengi fúi hafði verið til staðar í húsinu.        

Í matsgerðinni kemur þetta fram um þetta efni:

"Við skoðun kom í ljós að mikill og útbreiddur fúi er í veggjum neðri hæðar hússins. Það er álit matsmanns að skemmdirnar teygja sig upp eftir hornum hússins og með gluggum þó það hafi ekki verið staðfest á öllum veggjum. Matsmaður gerir ráð fyrir að vesturhlið og norðurhlið hússins séu minna eða óverulega skemmdar þar sem veðurálag er minna á þeim. Fúinn er svo langt kominn að mikill hluti klæðningar utan á húsinu er algerlega ónýtur þannig að lítið sem ekkert hald er í henni fyrir klæðningu þ.e. burðarþol er verulega skert. Fótreimar eru líka sundurmorknar svo og neðri hluti stoða og burðarþol þar með verulega skert. Á stöku stað nær fúinn í innri klæðningu líka. Ekki var óskað eftir að veggir eða þak á annarri hæð væru opnaðir en matsmaður greindi frá því að hann gæti ekki staðfest ástand nema að opna veggi og loft. Hægt er að sjá þakviði þar sem innangengt er á loft yfir viðbyggingu. Engin merki eru þar um fúa. Matsmaður telur þó líkur til þess að klæðning á austurgafli kunni að vera skemmdir en síður á vesturgafli.

Skoðun leiddi í ljós að múrhúð undir stálklæðningu utan á húsinu er mikið sprungin og telur matsmaður það verið ástæðan fyrir því að húsið var klætt. Þar er einnig ástæðan fyrir því að útveggir eru svo fúnir sem þeir eru. Vatn hefur komist í allmiklu mæli inn um sprungur á múrhúðinni og einnig þar sem múrhúð kemur að gluggum. Veggirnir eru óloftræstir eins og forskallaðir veggir voru almennt sem veldur því að vatnið þornar mjög hægt út aftur og einungis með gufustreymi (diffusion) en ekki loftstraum, en einnig að einhverju leiti í gegnum múrhúðina með þeim hætti að vatnið síast gegnum múrhúðina með hárpípukröftum og þornar af yfirborðinu með uppgufun. Af þessu leiðir að efnið í veggjunum hefur verið langtímum saman blautt og kjöraðstæður verið fyrir fúamyndun vegna nægs hita frá húsinu.

Rakaflæði í gegnum vegginn innanfrá hefur lítil sem engin áhrif á þetta jafnvægi þar sem það er ekki meira en svo að það nær að streyma jafn harðan í gegnum veggin og veggurinn því í góðu jafnvægi gagnvart raka innan úr húsinu.

Af öllum ummerkjum að dæma má ætla að fúinn hafi verið lengi í húsinu og byrjað að myndast skömmu eftir að húsið var forskalað en þannig hefur það e.t.v. verið frá upphafi þar sem forskalningin virðist hafa verið sett á húsið í upphafi. Sprungur myndast mjög gjarnan í múrhúð strax eða fljótlega eftir að hann hefur verið dreginn upp. Þannig hefur vatn fljótlega byrjað að ganga inn í vegginn.

Til að gera við skemmdirnar þarf að fjarlægja alla klæðninguna utan af húsinu jafnt sem innan af því þannig að hægt sé að fjarlægja ónýtar klæðningar og ónýta burðarviði. Fjarlægja þarf stóran hluta af klæðningum sem eru óskemmdar til að hægt sé að koma fyrir nýjum burðarviðum og festa þá á tryggilegan hátt við óskemmda hluta burðarvirkisins. Matsmaður telur því að allar klæðningar á útveggjum á austurhlið, suðurhlið og vesturhlið, jafnt úti sem inni, fari forgörðum. Þá þarf að endurnýja alla einangrun og það liggur því beinast við að nota steinull í stað reiðings sem fyrir er. Þá telur matsmaður að koma eigi fyrir rakavörn í húsinu þó að hún sé slitrótt fyrir. Um það umfangsmiklar endurbætur er að ræða að óeðlilegt væri að koma henni ekki fyrir. Gengið er út frá því að húsið verði stálklætt að utanverðu eins og það er nú. Því telur matsmaður ekki þörf á að forskala húsið aftur en í stað þess verði það klætt með borðviði eða ódýrum plötum og pappalagt undir stálið.

Niðurstaða

Það er niðurstaða matsmanns að neðri hluti veggja svo og upp með úthornum og gluggum séu útveggir hússins nær ónýtir vegna fúa. Burðarþol er svo skert að ekki verður komist hjá að endurnýa mikinn hluta burðarviða í þeim.

Það er skoðun matsmanns að fúinn hafi byrjað að myndast fljótlega eftir að húsið var forskallað og hann hafi síðan ágerst og magnast með tímanum. Langt er síðan að fúinn var orðinn svo útbreiddur og langt genginn að veggir voru nær ónýtir.

Orsakir skemmdanna telur matsmaður fyrst og fremst vera að vatn kemst inn í vegginn utanfrá en rennur ekki frá honum aftur og þornar mjög hægt út.

Viðgerð á veggjum felst í því að; 1) koma fyrir bráðabirgðaburðarvirki, 2) fjarlægja klæðningar utan og innan af útveggjum svo og reiðing úr grind og alla ónýta hluta burðarvirkis, 3) koma fyrir nýu burðarvirki, einangrun og klæða úti og inni, 4) ganga frá. Sjá nánar í töflu með metnum kostnaði.

Ekki er tekið tillit til þess að nýtt efni kemur í stað gamals og að hluta til er endurbættur veggurinn tæknilega fullkomnari en sá sem fyrir var.

 

Verkþáttur	@ efni og tækjaleiga	@ vinna	Upphæð
Flytja innbú úr íbúð. Pökkun smáhluta ekki meðtalin.	25.000	45.000	70.000
Leiga á íbúð í 4 vikur á meðan gert er við burðarvirki og gengið frá inni	100.000		100.000
Koma fyrir yfirbreiðslum á gólf og hlífðarplötum yfir. Stofa, herbergi, borðstofa, eldhús, anddyri, hjónaherbergi.	27.000	27.000	54.000
Koma fyrir skýli úti með plasti	22.000	86.000	108.000
Rífa klæðningu og múr úti á austur- suður- og vesturhlið.		346.000	346.000
Fjarlægja einangrun		27.000	27.000
Koma fyrir bráðabirgðaburðarstoðum inni	20.000	27.000	47.000
Rífa klæðningu inni af austur- suður- og vesturhlið. Losa frá ofna og ofnarör og festa til bráðabirgða.		205.000	205.000
Fjarlægja skemmda hluta burðarvirkis og koma fyrir nýjum. Ekki er reiknað með að skipta um glugga og þeir ekki teknir úr.	65.000	259.000	324.000
Koma fyrir nýjum ídráttarrörum fyrir rafmagn á sama hátt og fyrir er þ.e. í burðargrind. Draga í rör og tengja.	16.000	64.000	80.000
Koma fyrir rakavörn og klæða innanfrá með spónaplötum	107.000	298.000	405.000
Fjarlægja varnir inni og þrífa		22.000	22.000
Mála veggi og loft inni	89.000	121.000	210.000
Einangra og klæða úti með krossviði,  pappa og trapisulaga stálklæðningu á lista. Ganga frá áfellum á glugga, hurðir, horn og við þakkanta	510.000	345.000	855.000
Festa upp ofna og ofnalagnir.		16.000	16.000
Mála glugga úti og inni	12.000	40.000	52.000
Förgun á rusli og efnisafgögnum	30.000		30.000
Flytja inn í íbúð að loknum endurbótum. Frágangur smáhluta ekki meðtalinn.	25.000	45.000	70.000
Umsjón, verkstjórn, efnisútvegun		160.000	160.000
Hönnun. Ekki er reiknað með að skila inn teikningum þar sem um endurgerð í sömu mynd er að ræða		100.000	100.000
Samtals matsliður 1	1.053.000	2.233.000	3.286.000

 

Niðurstöður matsmann um annað, sem óskað var að metið yrði.

Matsmaður telur að þeir sem unnu við endurbætur á húsinu m.a. klæðningu utanhúss og klæðningar innanhúss hafi óhjákvæmilega orðið varir við skemmdir í útveggjum og hluti aðgerða þeirra hafi beinlínis falist í að taka á skemmdunum þó með þeim hætti að ekki væri um fullnaðarviðgerð að ræða.

3.  Niðurstaða um hvort uppsetningu og frágangi álklæðningar sé ábótavant.

Matsmaður telur að festing á grindar undir klæðningu sé ófullnægjandi og stafi það einkum af því að burðarviðir og borðaklæðning undir múrhúð er ónýt af fúa sbr. matslið 1. Festing á neðsta lista í sökkul er ófullnægjandi og listinn laus á köflum.

Matsmaður telur að frágangur stáls sé með algengum hætti og ekki aðfinnsluverður að því frátöldu að kíttað er fyrir hábárur yfir gluggum og á köflum við þakbrúnir.

Kostnaður við endurbætur fellur inn í kostnað við matslið 1 þar sem taka þarf allar klæðningar niður til að komast fyrir fúa í útveggjum.

4.  Niðurstaða um hvort gólfviðir séu skemmdir eða fúnir.

Matsmaður telur litlar líkur á að gólfviðir í gólfi annarrar hæðar séu skemmdir vegna fúa. Það hefur þó ekki verið staðfest þar sem gólf voru ekki opnuð.

Matsmaður telur að timburgólf í svefnherbergi á jarðhæð sé lítið eða ekki skemmt að frátöldu gólfborði við norðurvegg. Það er þó ekki staðfest og gólf hefur ekki verið opnað.

Metinn er kostnaður við að skipta um hluta af gólfborði.

 

Verkþáttur	@ efni og tækjaleiga	@ vinna	Upphæð
Taka upp hluta af borði og fella nýtt borð niður.	2.000	16.000	18.000
Samtals matsliður 4	2.000	16.000	18.000

 

5.  Niðurstaða um galla geti verið að ræða í þaki hússins vegna einangrunar, öndunar eða fúa.

Matsmaður getur ekki staðfest hvort þakviðir, einangrun eða loftun sé í lagi eða ekki.  Af viðræðum við matsþola og af skoðun á þaki viðbyggingar og þeim hlutum aðalþaks sem hægt er að sjá þar er þak ekki skemmt af fúa.

Ekki er metinn kostnaður vegna þaks.

6.  Niðurstaða matsmanns er að allar viðgerðir sé verði að gera varði sameignina og því eigi kostnaður við viðgerðina að skiptast eftir hlutföllum.

7.   Niðurstaða um ástand raflagna

Matsmaður telur að búið sé að endurnýja raflagnstöflu og rafmagnsvíra þ.e. að rafmagnstafla og rafmagnsvír sé ekki upprunalegur.  Tengidósir og ídráttarrör eru upprunaleg.

Ekki er metinn kostnaður vegna raflagna annar en fram kemur í matslið 1.

8.  Niðurstaða um ástand skolps og vatnslagna m.v. að þær eigi að vera endurnýjaðar er sú að skipt hafi verið um þær allar og því ekki ástæða til kostnaðarmats um þær.

9.  Niðurstaða um það hvort söluverð íbúðanna hefði átt að vera með tilliti til gallanna og að umsamið verð þeirra hafi verið markaðsverð ógallaðra íbúða.  Matsmaður telur að söluverðið í heild á báðum íbúðunum hefði átt að vera kr. 1.187.000 lægra.  Þetta er sú upphæð sem matsmaður metur að ætla mætti að restvirði þess sem þurfi að gera við og eigi að koma til afsláttar kaupverði beggja íbúðanna skipt eftir eignarhlutum.

Reiknuð afföll er sýnd í töflu sem fylgir þessum matslið og er að meðaltali 75-85% en fara í tveimur tilvikum niður í 25-35% og í einu í 100%.

III.   Málsástæður og lagarök.

1.  Kröfugerð stefnanda er einkum reist á þeirri málsástæðu að fasteignin sé haldin tilteknum göllum eins og í matsgerð komi fram og þar er lýst.  Fébótaábyrgðina beri stefndu samkvæmt almennum meginreglum samninga og kröfuréttar.  Stefnandi reisir kröfur sínar á reglum skaðabótaréttar og dómvenjum íslensks réttar um bótaskyldu seljanda á göllum í fasteignaviðskiptum.  Stefndu beri fulla ábyrgð gagnvart stefnanda á göllum þeim, sem á húsinu eru og lýst er í mati hins dómkvadda matsmanns og ber stefndu að svara stefnanda bótum og/eða afslætti af kaupverði í samræmi við það.

Dómkröfur styðjist við kaupsamning málsaðila og þau gögn sem lágu fyrir við samningsgerðina. Telji stefnandi að hinni seldu eign hafi verið áfátt, þar sem í ljós hafi verið leitt með matsgerð dómkvadds matsmanns, að verulegir annmarkar hafi komið í ljós á eigninni, sem verði að vera á ábyrgð stefndu.  Ljóst sé og staðfest í matsgerð að gallar þeir sem á eigninni voru og lýst er í matsgerð hafi verið til staðar þegar eignin var seld stefnanda og löngu fyrir þann tíma.

Stefnandi telji að stefndu sé skylt að bæta þeim með fébótum, skaðabótum og /eða afslætti, allan þann kostnað vegna þeirra galla sem staðreynt hafi verið að séu á eigninni og matsmaður hafi metið eins og fram kemur í matsgerð.  Stefnandi leggi matsfjárhæðina til grundvallar fébótakröfu sinni og byggi á þeirri niðurstöðu í matsgerðinni.

Stefnandi byggi á því að engir gallar hafi komið í ljós við skoðun á eigninni og ekkert hafi heldur komið fram við skoðun sem bent gæti til þess að húsið gæti verið gallað.

Stefnandi hafði með bréfi dags. 15.02.999 (fskj. með dskj. nr. 9) kvartað við stefndu vegna tiltekinna galla sem hún taldi að væru á eigninni.  Þessu bréfi hafi verið svarað af lögmanni stefndu dags. 24.02.1999.  Við lokagreiðslu stefnanda og útgáfu afsals þann 1. sept. 1999, hafi farið fram lokauppgjör aðila vegna þeirra galla sem tilgreindir voru í framangreindu bréfi stefnanda.  Með þessu hefði stefnandi fráleitt afsalað sér rétti til að hafa uppi réttmætar kröfur vegna þeirra galla sem um er deilt í þessu máli og komu fram síðar og verði að teljast leyndir. engin ástæða eða tilefni hafi verið af stefnanda hálfu  til þess að gera sér nokkra grein fyrir tilvist þessara leyndu galla.  Stefnandi byggi á því að það séu áskildir kostir að burðarvirki og viðir hússins séu ógallaðir og í lagi.

Stefnandi byggi á því, að hún hafi með því að láta dómkveðja matsmann til mats á þeim göllum sem á eigninni séu, fengið staðfestingu á þeim göllum og því hver sé kostnaður við úrbætur.  Þessi matsgerð sé nú meginsönnum fyrir þeim kröfum sem stefnandi telji að stefndu eigi að svara henni með greiðslu skaðabóta eða afsláttar af kaupverði eignarinnar.

Stefnukröfur sínar styðji stefnandi við meginreglur samninga- og kröfuréttar en reglur þessar fái m.a. stoð í lögum nr. 39/1922 per analogiam og lögum 7/1936.  Einnig sé vísað til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Kröfur um dráttarvexti styðji stefnandi við ákvæði III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.  Kröfur um málskostnað styðji stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga 19/1991 um meðferð einkamála.  Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað sé reist á l. 50/1988.

2.  Stefndu byggja sýknukröfu sínam.a. á því að a) að fasteign sú, sem þau seldu stefnanda, hafi ekki verið gölluð í skilningi fasteignakauparéttar og því hvorki um skaðabótaskyldu né skilyrði afsláttar að ræða, b) að hafna beri kröfu um skaðabætur eða afslátt þó að komist væri að þeirri niðurstöðu að fasteignin væri gölluð.

Mál þetta snúist um forskalað tvíbýlishús byggt árið 1950 og meta verði ástand eignarinnar með hliðsjón af aldri hennar og byggingargerð.  Ástand eignarinnar er því ekkert annað en við mátti búast miðað við sambærilegar eignir.  Húsið er tæplega hálfrar aldar gamalt og ástand þess sé í samræmi við það og þá byggingaraðferð, sem þá tíðkaðist.  Alkunna sé að rakamyndun getur átt sér stað í útveggjum gamalla húsa, einkum ef um forskalað timburhús er að ræða, auk þess sem eðlileg rýrnun geti leitt til þess ástands, sem stefnandi kveður að sé að eigninni.  Þetta séu allt þættir, sem kaupendur gamalla húsa mega búast við og geri ráð fyrir, þ. á m. hugsanlegu viðhaldi vegna fúaskemmda eða endurbætur vegna hönnunar.

Því sé mótmælt að framlögð matsgerð í málinu sýni í sjálfu sér fram á galla á fasteigninni.  Framlögð matsgerð sanni vissulega ástand fasteignarinnar og m.a. að fúi sé í útveggjum hennar.  Gallahugtak fasteignakauparéttar sé hins vegar lög­fræði­legt hugtak sem tengist ekki aðeins ástandi fasteignarinnar heldur einnig aldri hennar og atvikum við samningsgerð svo eitthvað sé nefnt.

Í stefnu sé krafa stefnanda um skaðabætur ekki rökstudd og ber því að hafna.  Grundvöllur slíkrar kröfu sé sem kunnugt er sá að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna saknæmrar og ólögmætrar háttsemi stefndu eða athafnaleysis.  Slíku er ekki til að dreifa í þessu máli.  Sönnunarbyrði þar að lútandi hvílir alfarið á stefnanda.

Eins og fram komi í gögnum málsins þá endurbættu stefndu hluta þaks fasteignarinnar, þ.e. miðhluta þaksins.  Að norðanverðu hafi verið skipt um járn yfir kvisti en að sunnanverðu hafi verið skipt um sperrur og fyrirkomulagi þeirra breytt, þannig að jafn halli yrði frá mæni og að frambrún kvists, þar sem áður var brot í þakinu.  Við þá aðgerð hafi ekki orðið vart við fúa í þakbitum og aldrei hafi orðið vart við leka á þaki.  Sé það staðreynt í mati matsmanns.  Stefndu hafi ekki annast aðrar endurbætur á húseigninni, eins og klæðningu þess að utan eða endurnýjun lagna.  Þau hafi því ekki getað vitað um ástand eignarinnar, að öðru leyti en því sem þau upplýstu um.  Stefndu hafi aldrei orðið vör við fúa eða raka í burðarvirki hússins eða klæðningu á ytra byrði útveggja á þeim tíma er þau bjuggu í eigninni og sé það staðreynt af hálfu hins dómkvadda matsmanns.

Stefndu byggi einnig á því að stefnandi hafi haft sér til ráðgjafar sérfróða skoðunarmenn þegar hún hafi tekið ákvörðun um að kaupa fasteignina auk þess sem hún hafði skoðað eignina ítarlega fyrir kaup og við afhendingu.  Þá hafi stefnandi í einu og öllu fallist á ástand eignarinnar með áritun á afsal eignarinnar. Stefnandi hafi haft uppi kröfur um bætur vegna meintra galla á fasteigninni 15. febrúar 1999.  Það hafi verið til lykta leitt 1. september 1999 og veittur afsláttur að fjárhæð kr. 35.000,- fyrir eitrun á silfurskottum, sem stefndu hefðu áður boðist til að greiða. Ljóst sé af greindu kröfubréfi stefnanda að hún hafði látið skoða og meta eignina ítarlega, m.a. loft íbúðarinnar, sem sé hluti af burðarvirki hússins, einangrun, meintan raka og leka í baðherbergi auk þess sem fram fór athugun á þaki hússins.

Byggi stefndu á því að stefnandi geti því ekki nú haft uppi kröfur um skaðabætur og/eða afslátt.  Með fyrirvaralausri áritun sinni á afsal eignarinnar hafi stefnandi samþykkt eðli málsins samkvæmt, að taka við eigninni í því ástandi sem hún var og hafi hún fallið frá öllum frekari kröfum sínum vegna viðskiptanna.

Stefndu bendi á að stefnandi hefði getað við skoðun á eigninni og síðari rannsókn sína látið rannsaka hvort fúi væri í húsinu ef stefnandi hefði ætlað sér að kaupa fúalaust forskalað timburhús á þessum aldri.  Þá er einnig sé það bent að stefnandi hefði getað áskilið sérstaklega við samn­ings­gerðina að útveggir fasteignarinnar væru lausir við fúa.

Þá sé ljóst að stefndu hafa hvorki í orði eða verki, beint eða óbeint ábyrgst eða lýst því yfir við stefnanda að útveggir fasteign­arinnar væru ófúnir.

Af hálfu stefndu hafi aldrei verið áskilið að burðarvirki hússins og viðir hússins væru “ógallaðir og í lagi”, eins og á sé byggt af hálfu stefnanda, enda um mjög gamalt hús að ræða, eins og fyrr greinir, sem stefnandi gerði sér alveg grein fyrir.  Þá hefði hún skoðað eignina ítarlega með sérfróðum skoðunarmanni fyrir kaupin og við afhendingu auk þess sem hún hefði látið fara fram ítarlega skoðun á ástandi og ásigkomulagi eignarinnar fyrir afsalsgerð.  Stefnanda hafi verið í lófa lagið að skoða fasteignina með því að láta opna útveggi á sinn kostnað ef stefnandi ætlaði sér að kaupa fasteign á þessum aldri sem ekki væri fúin. 

Stefndu hafi því ekki vanefnt samning sinn við stefnanda á neinn hátt.  Stefndu bendi á í þessu sambandi að stefnandi hefur ekki rökstutt bótagrundvöll á hendur stefndu með öðru en því að vísa til ástands rúmlega 50 ára gamals forskalaðs timburhúss eins og það birtist í matsgerð frá júlí 2002.  Slík röksemdafærsla taki ekkert tillit til aldurs hússins, gerðar þess eða kaupsamnings aðila og annarra atvika við samningsgerðina.  Þá sýni matsgerðin, sem á sé byggt, heldur ekki fram á meint tjón með fullnægjandi hætti, sbr. hér nánar umfjöllun í IV. tölulið.

Það sé því ljóst að skilyrði skaðabóta eru ekki fyrir hendi.

Stefndu byggja einnig á því að skilyrði afsláttar séu ekki fyrir hendi.  Í kröfu- og fasteignakauparétti er talið að einungis sé unnt að beita afsláttarheimildinni í grófari tilvikum eða alveg augljósum tilvikum.  Það verður því að vera um stórfelldan galla að ræða, sem meta verður í ljósi aldurs og ástands viðkomandi eignar, sbr. umfjöllun í II. tölulið.  Stefndu geri verulegar athugasemdir við matsgerð hins dómkvadda matsmanns en farið verður sérstaklega yfir þær athugasemdir í tölulið IV. hér á eftir.  Í þessu tilviki séu að mati stefndu engin skilyrði til afsláttar af kaupverði eignarinnar.  Vísast í því efni til þess sem að ofan greinir, sbr. einnig síðari umfjöllun um matið sjálft.  Þá getur t.d. ekki viðhald á gólfborði eignarinnar talist til galla eða á ábyrgð stefndu.  Ákvæði kaupsamningsins séu alveg skýr hvað varðar ábyrgð stefnanda á viðhaldi eignar og umhirðu frá þeim tíma er lögskil áttu sér stað.  Þá hafi kaupverð eignarinnar tekið mið af ástandi hennar á þeim tíma og að um svo gamla eign væri að ræða, sem kallaði á viðhald og endurbætur.  Auk þess skuli tekið fram, að afsláttarkrafa byggi á því að einhver verðrýrnun hafi orðið á fasteign í tilefni galla á hinni seldu eign.  Slíku sé ekki til að dreifa hér.

Stefndu byggi jafnframt á því að gera verði allríkar kröfur til umfangs galla ef dæma eigi afslátt vegna fúa í svo gamalli fasteign úr timbri.  Stefndu bendi á að mjög erfitt sé að slá föstu einhverjum almennum mælikvarða á eðlilegt ástand svo gamallar fasteignar.  Stefndu byggja á því að umfang viðgerða sem fram þurfi að fara á fasteigninni séu ekki óeðlilegir miðað við aldur fasteignarinnar og hönnun. 

Þá byggi stefndu á því að hvorki matsgerð sú sem stefnandi leggi til grundvallar afsláttarkröfu sinni né önnur gögn í málinu sanni eða gefi tilefni til að ætla að raunveruleg verðrýrnun hafi orðið á hinni seldu fasteign vegna ástands þess sem lýst er í matsgerðinni.  Því sé hafnað að það hafi verið áskilið í kaupsamningi aðila að stefnandi væri að kaupa “gamalt ógallað hús” eins og byggt sé á í matsgerðinni.  Hvað þetta varðar er vísað til umfjöllun um kaupsamning aðila og aldur fasteignarinnar.

Stefndu byggi einnig á því að stefnandi hafi glatað rétti sínum, ef einhver hefur verið, sakir tómlætis.  Samkvæmt meginreglum laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, sem voru í gildi á þeim tíma er atvik máls þessa gerðust, verður sá sem vill kvarta undan galla á vöru og fylgja umkvörtun sinni eftir að gera það án ástæðulauss dráttar.  Sú regla gildir einnig þegar fasteignir séu seldar.  Samkvæmt 44. gr. fyrrgreindra laga byrji kvörtunarfrestur að líða frá því tímamarki er eign fluttist yfir í ábyrgð kaupanda.  Stefnandi setti fram kvartanir við stefndu, að undangenginni ítarlegri rannsókn á ástandi eignarinnar, og var málinu lokið við undirritun afsals án fyrirvara af hálfu stefnanda þann 1. september 1999.  Lögmaður stefnanda sendi bréf tveimur og hálfu ári eftir að kaupsamningur var undirritaður og tæpu einu og hálfu ári eftir undirritun afsals og fyrrgreinds lokauppgjörs.  Síðan taki við enn lengra tímabil og ljóst sé að mikill og ástæðulaus dráttur hafi orðið á eftirfylgni málsins af hálfu stefnanda.  Það er t.d. ekki óskað eftir dómkvaðningu matsmanns fyrr en tæpum þremur og hálfu ári eftir að kaupsamningur var undirritaður og fyrst hafi stefndu verið birtar fjárkröfur stefnanda við birtingu stefnu 16. desember 2003 eða rúmum fimm árum frá því að fasteignin hafi verið seld.  Stefnandi hafi því glatað rétti sínum, ef einhver hefur verið.

Samkvæmt framangreindu beri að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda.

Verði ekki fallist á aðalkröfu stefnanda um sýknu er þess krafist að kröfufjárhæð verði lækkuð verulega.

Eins og fyrr greini sé krafa stefnanda ekki sundurgreind heldur er sett fram í einu lagi krafa um skaðabætur og/eða afslátt og á því byggt að um sömu fjárhæð sé að ræða og byggi á mati á kostnaði við úrbætur sem geri ráð fyrir öðru og mun betra ástandi en kaupsamningur aðila, ástand fasteignarinnar, aldur hennar og önnur atvik við kaupsamningsgerð og uppgjör við afsalsgerð gerðu ráð fyrir.

Matsmaður telji að afsláttur af kaupverði beggja íbúða að Kópavogsbraut 62, Kópavogi, ætti að vera kr. 1.187.000,-.  Eignarhluti stefnanda í fasteigninni er 66,67%.  Afsláttarkrafa stefnanda gæti því hæst numið kr. 791.373,-.  Matsmaður segir sjálfur í forsendum sínum að ekki sé tekið tillit til þess að nýtt komi fyrir gamalt auk þess sem forsendur matsmanns ganga út frá nánast hreinni endurbyggingu eignarinnar.  Ljóst sé að stefnandi á eigi rétt til þess að eignin verði allt önnur og meiri að gæðum en hún mátti búast við kaup sín á forsköluðu timburhúsi byggðu árið 1950.  Í ljósi þeirra úrbóta sem matsmaður leggi til má vera ljóst að hér sé um að ræða allt annað ástand eignarinnar en gera mátti ráð fyrir við sölu hennar.  Ljóst er að endurbætur sem matsmaður byggi á hafa í för með sér breytingu á hönnun hússins, þ.e. útveggir þess verða tæknilega fullkomnari en áður var.  Einnig sé t.d. gert ráð fyrir endurnýjun á raflögnum í útvegg fasteignarinnar án þess að því sé slegið föstu í matsgerðinni eða málatilbúnaði stefnanda að raflagnir séu gallaðar eða að slíkir meintir gallar séu á ábyrgð stefndu. 

Þá séu ýmsir liðir hjá matsmanni, þar sem kostnaður er mjög hár og reyndar óþarfir, t.d. kostnaður við flutning úr íbúð, koma fyrir yfirbreiðslum, byggja skýli úti með plasti, niðurrif klæðningar, verkstjórn, hönnun, o.fl.  Augljóst sé t.d. að hönnun sé innifalin í öðrum kostnaðarliðum, þar sem um hreina endurbyggingu er að ræða.  Einnig beri að hafna þessum liðum, enda geri matsmaður ráð fyrir ríflegum vinnulaunum í kostnaði við lagfæringar.  Þá er margt annað í forsendum og niðurstöðum matsmanns sem gera verði athugasemdir við og margir liðir, sem ekki sé unnt að leggja til grundvallar við ákvörðun um galla.  Einnig verði að hafa í huga að stefnandi beri ábyrgð á almennu viðhaldi og endurbótum á þessari gömlu eign og hafi henni verið það ljóst við kaupin.  Samkvæmt forsendum matsmanns verði eignin hins vegar allt önnur en stefnandi mátti ætla við kaupin.  Einnig sé mótmælt þeirri aðferð sem á sé byggt við að finna afsláttarverðið, enda byggi hún á á mati á kostnaði við úrbætur er gera fasteignina betri en hún var þegar hún var seld en ekki á mati á hvaða áhrif meintir gallar hefðu haft á söluverð eignarinnar á kaupsamn­ingsdegi. 

Matsfjárhæð og þar með skaðabóta- og afsláttarkrafa, eigi jafnframt að lækka sem nemur 60% af virðisaukaskatti af vinnu, sem unnin sé á byggingarstað, sem stefnandi á rétt eiga að fá endurgreidda, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.  Samkvæmt matinu er vinnuliður samtals kr. 2.333.000,- og nemur hlutur stefnanda kr. 1.555.411,- auk kr. 16.000,- vegna vinnu við upptöku á gólfborðum eða samtals kr. 1.571.411,-.  Virðisaukaskattur af greindri fjárhæð sé kr. 309.254,- og til lækkunar ætti því að koma kr. 185.552,-.

Stefndu vísi að öðru leyti til fyrri umfjöllunar vegna annarra málsástæðna, þ. á m. til umfjöllunar um aðalkröfu stefndu, lækkunar­kröfum sínum til stuðnings.

Loks sé upphafstíma dráttarvaxta samkvæmt kröfugerð mótmælt.  Stefndu hafa aldrei verið krafin um bætur á grundvelli matsgerðar, sem stefnandi aflaði.   Það hafi fyrst verið með stefnu í þessu máli sem stefnandi hafði uppi þá fjárkröfu sem hún geri á hendur stefndu.  Það sé því krafa stefndu að vextir verði aldrei dæmdir nema frá uppsögu dóms í þessu máli en til vara að dráttarvextir reiknist ekki á kröfuna fyrr en einum mánuði eftir þingfestingu, sbr. 3. mgr. 5. gr. og 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Stefndu byggja kröfur sínar á almennum meginreglum íslensks réttar á sviði fasteignakauparéttar auk meginreglna kröfuréttar og samningaréttar, sem gildi hafa í fasteignakaupum og staðfest hefur verið með dómaframkvæmd á því sviði.  Þá byggja stefndu á ákvæðum 44. og 52. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem í gildi hafi verið þegar atvik málsins gerðust, sem og meginreglum samninga- og kröfuréttar um tómlæti.  Auk þess sé byggt á reglum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup til hliðsjónar.  Þá sé vísað til 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt og um dráttarvexti til laga nr. 38/2001.  Að því er málskostnaðarkröfu varðar er byggt á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV. Sönnunarfærsla.

Hér fyrir dómi gáfu skýrslur stefnandi og stefndi Borgþór Jónasson.  Þá bar vitnið Hjalti Sigmundsson, dómkvaddur matsmaður, kt. 021160-2969, Bæjargili 101, Garðablæ, sem staðfesti framlagða matsgerð sína í málinu.

Fram kom hjá stefnanda að hann var að kaupa sína fyrstu íbúð.  Hún hafði séð auglýsingu um íbúðina og leist vel á miðað við stærð og skilmála.  Hún hafði kynnt  sér söluyfirlit um íbúðina og gerði ekki athugasemdir við hana.  Hún skoðaði íbúðina með manni sínum Kjartani Þór Magnússyni og hafði ekkert sérstakt komið fram við þessar skoðanir.  Hún hafi átt að vera í góðu lagi, en nýlega hafi verið búið að gera við þakið og einnig hafi verið möguleiki á stækkun.  Seljendur hefðu ekki tekið fram að neitt væri að og ekkert rætt um það.  Hún hafði gert ýmsar athugasemdir við seljendur varðandi gler, einangrun lofts o.fl. en ekki hefði verið fallist á að bæta henni það, sem hún taldi ábótavant við uppgjör, nema kostnað við eitrun vegna silfurskotta.  Þá hafði ekkert komið fram um að fúi væri í húsinu og það ekki komið fram fyrr en síðar, að gera átti breytingu á herbergi í norð-austur hluta hússins til stækkunar, en þá hafi orðið að rífa klæðningu af veggjum, en þá hafi komið fram fúi og vísaði hún í skýrslu Jóns Ágústs þar um.  Hún kvað áður hafa verið gerða breytingu á eldhúsinu þar sem rifinn hafi verið hluti veggs, en þar hafi ekki reynst vera neinn fúi.  Við viðgerðina á norð-austur herberginu hafa verið framkvæmdar af henni og eiginmanni hennar í samráði við Jón Ágúst tæknifræðing.

Fram kom hjá stefnda Borgþóri, að stefndu höfðu keypt íbúðina 1995 og eftir það endurnýjað járn á parti af þakinu og skipt um einangrun og sperru á einum stað, engar aðrar endurbætur gert.  Hann kvaðst ekki hafa komið nálægt því, er húsið var klætt utan, vissi ekki hver framkvæmdi þá viðgerð.  Hann kvað þau stefndu ekki hafa orðið vör við raka eða leka í íbúðinni.

Vitnið Hjalti Sigmundsson staðfesti matsgerð sína.  Það kvað kostnaðarmatið á viðgerðinni vera miðað við verðlag á útgáfudegi matsgerðar.  Það kvaðst hafa opnað klæðningu hússins að austan og vestan að utanverðu til að meta skemmdir, en þó hafi það ekki brotið niður forskallningu.  Veggir höfðu og verið opnaðir að innan, en þó byggt á myndum, hvernig ástand austurhliðar var.  Það kvað fúa hafa verið í veggjum í mörg ár eða jafnvel áratugi og hefði hann komið fram eftir að húsið var forskalað.  Það kvað burðarvirkið í húsinu að hluta örugglega verið orðið ónýtt fyrir 5-10 árum.  Það kvaðst gera ráð fyrir í matinu að það yrði fjarlægt sem væri skemmt í útveggjum neðri hæðar og í því sambandi að brjóta niður forskallninguna þar, en hinsvegar væri ekki nauðsynlegt að brjóta niður forskallningu efri hæðar.  það kvað norðurhliðina hafa verið minna skemmda en aðrar hliðar og þar hafi ekki verið umtalsverðar skemmdir á burðarvirki.  Þar var samt þörf sömu aðgerða og á öðrum hliðum til að tryggja festingu fyrir grindina sem stálklæðningin er fest á.

Það taldi það hafa verið mistök að norðurhliðin hafi ekki verið með afsláttarmatinu, en taldi þann kostnað sambærilegan og á öðrum hliðum hússins.  Það hafði metið endingartíma veggklæðningar og múrs 40 ár, en burðarvirkis 60-100 ár og hafi 65% af líftíma þess hafa verið liðinn.

Það hafði ekki séð neinar skemmdir er það skoðaði þakvirki hússins í geymslu efri hæðar, en það hafi ekki gefið tilefni til að álykta um aðra hluti hússins.

 

V.  Niðurstöður.

Í málinu hefur ekki verið upplýst hver hafi látið klæða húsið að utan með stálklæðningu og hver hafi annast það verk og hver var ástæða þess að það var gert, þó að líklegt sé að það hafi verið vegna þess að lekið hafi með forskalningu, t.d. sprungum í henni.

Í áliti matsmanns kemur fram, að þeir sem hafi unnið við klæðningu hússins að utan og innan hafi óhjákvæmilega orðið varir við skemmdir á útveggjum og að hluti aðgerða þeirra hafi beinlínis falist í því að taka á skemmdunum, en þó með þeim hætti að ekki hafi verið um fullnaðarviðgerð að ræða.

Af þessu má telja að er aðgerðin fór fram hafi vatn og raki verið búinn að vera lengi í tréklæðningunni og burðarvirkinu og rétt viðgerð hefði verið að ganga úr skugga um hvar fúi væri farinn að myndast og rífa þar af forskallninguna og ytri klæðningu, setja nýtt í stað þess sem hafði fúnað eða var byrjað að fúna og eftir það hefði grind verið skrúfuð eða negld utan á húsið, einangrun sett á milli grindarlista og stálklæðningin svo verið sett á.

Ekki hefur í málinu verið sýnt fram á að stefndu hafi vitað hvernig gengið hafi verið frá klæðningu né vitað hvað hefði komið fram um rakamyndun áður en sú viðgerð var framkvæmd.  Verður því að byggja á þeirri staðhæfingu þeirra að er þau hafi keypt íbúðina hafi verið búið að framkvæma þessa aðgerð, og þau ekki vitað annað en allt væri í lagi með íbúðina eftir klæðningu.  Þá hafa þau haldið því fram að þau hafi ekki orðið vör við raka í útveggjum íbúðarinnar meðan þau áttu hana og er það ekki ósennilegt miðað við að stefnandi verður ekki var við raka fyrr en hann þarf að opna útvegg vegna breytinga.  Það þykir því bresta sönnur á að stefndu hafi vitað um þá galla á íbúðinni sem fram komu er útveggir voru opnaðir og lýst er í skýrslu Jóns Ágústs og matsgerð.

Það verður því ekki talið að stefndu hafi vísvitandi leynt þessum göllum né þykja þau hafa brugðist upplýsingaskyldu sinni.  Það eru því ekki skilyrði til að dæma þau til að greiða stefnanda skaðabætur vegna þeirra.

Það verður heldur ekki séð að stefnandi hafi geta merkt þessa galla við venjulega skoðun jafnvel þó að byggingarfróður maður hefði skoða með henni.

Hins vegar verður að telja að stefnandi hafi mátt treysta því að  fagmannlega hafi verið staðið að klæðningu og einangrun hússins að utan og eftir þá aðgerð hafi ekki verið að vænta að raki eða fúi leyndist í klæðningu og burðarvirki hússis.  Það er því mat réttarins að stefnandi eigi með vísun í 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39,1922 per analogium rétt á afslætti, en þegar höfð er hliðsjón af framlagðri matsgerð verður ekki talið að gallarnir á húsnæðinu séu óverulegir.

Við ákvörðun hæfilegs afsláttar í málinu þykir mega miða við matsgerðina í málinu en henni hefur ekki verið hnekkt með yfirmati og byggt á því í meginatriðum. Viðgerðin verður nær eingöngu unnin á byggingarstað og er rétt að frá upphæð afsáttar dragist fjárhæð þess virðisaukaskatts, sem stefnandi á rétt að fá endurgreiddan.

Réttinum þykir ekki varhugavert að telja, að við sölu á íbúðinni í dag með þeim göllum sem komið hafa í ljós myndi hún ekki seljast á hærra verði en nemur markaðsverði hennar þegar hún var keypt að frádregnum kostnaði við að bæta úr göllunum samkv. matsgerð en að frádregnum hæfilegum afskriftum þess sem gera þarf við og endurgreiðanlegum virðisaukaskatti. 

Í ljósi niðurstöðu matsgerðarinnar telur dómurinn að hæfilegur afsláttur af verði alls hússins vegna gallanna sé kr. 2.000.000 og hefur þá verið tekið tillit til þess að nýtt komi fyrir gamalt og að hluti af virðisaukaskatti af vinnuliðum matsgerðar fáist endurgreiddur. 

Miðað við eignarhluta stefnanda í húsinu er afslátturinn sem veita ber af kaupverði neðri hæðar hússins kr. 1.339.400 og er stefndu dæmd til að greiða þá fjárhæð og er fallist á að sú fjárhæð beri dráttarvexti samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá þingfestingardegi málsins 17. desember 2003 til greiðsludags.  Eftir þessum úrslitum ber stefndu að greiða stefnanda í málskostnað kr. 390.886.  Þar af er matskostnaður kr. 141.886 og virðisaukaskattur af lögmannsþóknun kr. 49.000.

Dóm þennan kveða upp Guðmundur L. Jóhannesson héraðsdómari og meðdómsmennirnir Freyr Jóhannesson byggingartæknifræðingur og Erlendur Árni Hjálmarsson byggingarfræðingur.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Borgþór Jónasson og Brynja Kristjánsdóttir, greiði stefnanda, Helgu Hrönn Þórisdóttur, kr. 1.339.400, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 17. desember 2003 til greiðsludags.

Stefndu greiði stefnanda í málskostnað kr. 390.886.  Þar af er matskostnaður kr. 141.886 og virðisaukaskattur af lögmannsþóknun kr. 49.000.