Fimmtudaginn 12. júní 2003.
Nr. 561/2002.	Eignarhaldsfélagið Dalir ehf. (Reynir Karlsson hrl.) gegn Þyrli ehf. og Þóri Jónssyni (Helgi Jóhannesson hrl.)

 

Fasteignakaup. Einkahlutafélög. Vanefndir. Skaðabætur.

Þ ehf. gerði kauptilboð í eign E ehf. með fyrirvara um samþykki stjórnar Þ ehf., en félagið hafði áður gert kauptilboð í sömu eign með fyrirvara um fjármögnun vegna kaupanna o.fl. Samþykkti E ehf. tilboðið með fyrirvara um samþykki stjórnar félagsins svo og samþykki lánastofnunarinnar S á greiðslutilhögun og veðbandslausnum. Stjórn Þ ehf. samþykkti aldrei umrætt tilboð. Var ekki gerður kaupsamningur um eignina og hún seld öðrum. Höfðaði E ehf. þá mál á hendur Þ ehf. og Þ, framkvæmdastjóra þess, til heimtu bóta vegna tjóns sem félagið taldi sig hafa orðið fyrir vegna þess að kaupin gengu ekki eftir. Hélt E ehf. því meðal annars fram að fyrirvarinn um samþykki stjórnar Þ ehf. hafi fallið úr gildi þar sem félagið hafi ekki tilkynnt E ehf. innan hæfilegs tíma að stjórn þess ætlaði ekki að samþykkja tilboðið. Talið var að E ehf. hafi ekki mátt líta svo á að bindandi kaupsamningur lægi fyrir þar sem engin tilkynning hafi borist frá Þ ehf. um að stjórn þess myndi ekki samþykkja tilboðið. Var því ekki fallist á að fyrirvarinn hafi fallið úr gildi. Samkvæmt því hafi engin bótaskylda stofnast af hálfu Þ ehf. gagnvart E ehf. Þá var háttsemi Þ við kaupin ekki talin saknæm eða ólögmæt. Voru Þ ehf. og Þ því sýknuð af kröfu E ehf.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. desember 2002. Hann krefst þess aðallega að stefnda Þyrli ehf., en til vara stefnda Þóri Jónssyni, verði gert að greiða sér 44.905.896 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 16.728.779 krónum frá 13. október 2001 til 11. júní 2002, en af 44.905.896 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Áfrýjandi krefst jafnframt málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast þess að héraðsdómur verði staðfestur og þeim dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um annað en málskostnað. Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem dæma ber handa hvorum stefnda fyrir sig, sbr. 2. mgr. 132. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Eignarhaldsfélagið Dalir ehf., greiði stefndu, Þyrli ehf. og Þóri Jónssyni, hvorum fyrir sig 600.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 27. september 2002.

Mál þetta, sem dómtekið var 23. september sl., er höfðað 14. desember 2001 af Eignarhaldsfélaginu Dölum ehf., Suðurlandsbraut 12, Reykjavík, á hendur Þyrli ehf., Árskógi, Mosfellsbæ, og Þóri Jónssyni, sama stað.

         Endanlegar kröfur stefnanda eru aðallega þær að stefndi Þyrill ehf. verði dæmdur til að greiða stefnanda 44.905.896 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 af 16.728.779 krónum frá 13. október 2001 til 11. júní 2002 en af 44.905.896 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Til vara er þess krafist að stefndi Þórir verði dæmdur til að greiða stefnanda sömu fjárhæð auk dráttarvaxta eins og áður greinir. Þá krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi.

         Af hálfu stefndu er krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða stefndu málskostnað.

         Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

         Stefndi Þyrill ehf. gerði stefnanda kauptilboð í 2.-7. hæð hússins að Suðurlands­braut 12 hinn 23. ágúst 2000 með fyrirvara um fjármögnun vegna kaupanna. Einnig var gerður fyrirvari um að stefndi næði samkomulagi við aðila um leigu á hinu selda. Tilboðið er undirritað af stefnda Þóri en hann er framkvæmdastjóri stefnda Þyrils ehf. Félagið gerði stefnanda annað tilboð 1. nóvember sama ár en það er einnig undirritað af stefnda Þóri. Þriðja tilboðið var gert 7. nóvember sama ár og var það undirritað af stefnda Þóri með fyrirvara um samþykki stjórnar félagsins. Það tilboð var samþykkt af hálfu stefnanda með fyrirvara um samþykki stjórnar stefnanda og samþykki Sparisjóðs Hafnarfjarðar á greiðslutilhögun og veðbandslausnum. Hvorki var gerður kaup­samningur né gengið frá kaupunum eins og til stóð en málsaðila greinir á um ástæður og réttaráhrif þess eins og síðar verður rakið. 

         Með kaupsamningi, dagsettum 11. janúar 2001, keypti Laugaból ehf. 3.-7. hæð fasteignarinnar og var kaupverðið 300.000.000 krónur. Greiðsluskilmálar voru aðrir en í tilboði stefnda Þyrils ehf. frá 7. nóvember 2000.

         Stefnandi telur að stefndu beri bótaábyrgð á tjóni stefnanda sem verði rakið til þess að ekki var staðið við samninginn af þeirra hálfu. Í málinu krefst stefnandi bóta vegna tjónsins sem stefnandi telur að leitt hafi af vanefndum stefndu. Stefndu halda því hins vegar fram að ekki hafi tekist að afla samþykkis stjórnar hins stefnda félags og hafi tilboðið því ekki verið skuld­bindandi fyrir félagið. Bótaábyrgð stefndu sé því ekki fyrir hendi. Einnig er deilt um fjárhæð bótakröfunnar og útreikninga á henni.

         Málsástæður og lagarök stefnanda

Málsatvikum er lýst þannig af hálfu stefnanda að hann hafi verið eigandi allrar fasteignarinnar að Suðurlandsbraut 12. Hafi eignin verið til sölumeðferðar, m.a. hjá Eignamiðluninni ehf. Hinn 23. ágúst 2000 hafi stefndi gert kauptilboð í 2.-7. hæð fasteignarinnar án þess að aðilar næðu saman. Hinn 1. nóvember 2000 hafi stefndi aftur gert tilboð og þá í 3.-7. hæð. Tilboðsverð hafi verið 295.000.000 krónur. Tilboðið hafi verið undirritað af stefnda Þóri fyrir hönd stefnda Þyrils ehf. Stefnandi hafi gert gagntilboð 2. nóvember 2000 upp á 310.000.000 krónur, en eftir samninga­viðræður milli aðila, þar sem þeir hafi náð saman um kaupin, hafi stefndi gert nýtt tilboð 7. nóvember 2000 upp á 296.000.000 krónur. Kaupverðið skyldi greiða þannig:

1.        Við undirritun kaupsamnings ....................................................                         135.000.000 krónur

2.        Með vikulegum greiðslum frá og með samningi við verktaka

         sem ljúki við bygginguna.............................................................                               60.000.000    "

3.        Við afhendingu á fullbúnu húsnæðinu til leigutaka......................                           96.000.000    "

4.      Að lóðarfrágangi að fullu frágengnum eigi síðar en

         10. maí 2001.................................................................................                                      5.000.000   "

­­­­­­­                                                                                                       samtals                 296.000.000 krónur

         Eftir að tilboðið hafi verið samþykkt af stefnanda hafi forsvarsmaður félagsins farið til útlanda í 4-5 daga og hafi ætlunin verið að fasteignasalan gengi frá kaup­samningi á meðan. Þegar hann kom til baka hafi komið fram hjá forsvarsmanni stefnda að þeir þyrftu nokkra daga til þess að ganga frá pappírum við Íslandsbanka vegna fjármögnunar fyrir kaupunum á fasteigninni. Þrátt fyrir fullyrðingu forsvars­manns stefnda hafi dregist að ganga frá kaupunum. Til þess að reka á eftir frágangi hafi fasteignasalan verið í fyrstu í sambandi við stefnda og síðar stefnandi og lögmaður stefnda. Hafi m.a. komið fram að stefndi hafi talað við aðrar lánastofnanir varðandi fjármögnun á kaupunum en svo hafi virst sem ekkert gengi. Að lokum hafi Íslandsbanki fallist á að skoða málið aftur enda legði stefndi fram uppgjör sem gæti breytt afstöðu bankans. Hafi þá komið í ljós að bókhald stefnda hafði ekki verið fært. Þegar því var lokið hafi komið í ljós að gögn vantaði, sem hafi verið læst í peningaskáp hjá forsvarsmanni stefnda, en þau hafi ekki verið hægt að nálgast fyrr en hann kæmi heim frá Bandaríkjunum. Eftir að uppgjör stefnda lá fyrir hafi bankinn ákveðið að hafna lánafyrirgreiðslu við félagið.

         Þegar fyrir lá að frágangur kaupanna myndi dragast hafi bæði fasteigna­salan og stefnandi farið fram á við forsvarsmann stefnda að hann drægi tilboð stefnda til baka en hann hafi ávallt hafnaði því. Á fundi hjá fasteignasölunni 21. desember 2000 hafi forsvarsmaður stefnda loks tilkynnt að hann héldi að hann gæti ekki staðið við kauptilboðið. Hafi þá verið liðnar rúmar sex vikur frá því að tilboðið var undirritað.

         Nokkru eftir að ljóst var að stefndi myndi ekki standa við tilboðið hafi aðilar átt með sér viðræður um að stefndi greiddi stefnanda skaðabætur vegna vanefnda á samn­ing­num. Stefnandi hafi lagt fram sundurliðað tjón sitt. Stefndi hafi boðið 1.000.000 króna í skaðabætur en aðilar hafi ekki náð samkomulagi.

         Eftir að framangreind niðurstaða lá fyrir hafi stefnandi reynt að selja fasteignina enda hafi fjárhagsstaða hans þá verið orðin mjög erfið. Hafi það leitt til þess að 9. mars 2001 hafi verið undirritaður kaupsamningur um eignina milli stefnanda sem seljanda og Laugabóls ehf. sem kaupanda. Eignina hafi átt að afhenda fullbúna eigi síðar en 16. mars 2001. Kaupverðið hafi verið 300.000.000 krónur og skyldi greiðast á eftirfarandi hátt:

1.          Við fullnaðarafhendingu hins leigða til leigutaka .......................97.086.797 krónur

2.          Við fullnaðarskil sameignar, bílageymslu og lóðarfrágangs........20.000.000   "

3.      Með yfirtöku áhvílandi veðskulda:

Veðr.:  Skuldareigandi:                                                           Eftirstöðvar:

1.          Handhafi (9 bréf)                                                42.246.590 krónur

1.-2.    Sparisjóður Hafnarfjarðar                                     106.477.590 “

2.-3.    Sami                                                                                30.000.000 “                                            

                                                                     Samtals yfirteknar veðskuldir 182.913.203 krónur                     

                                                                     Samtals 300.000.000 krónur

         Aðilar málsins hafi átt fund ásamt lögmönnum sínum 2. ágúst 2001 þar sem reynt hafi verið að ná sáttum. Stefnandi hafi lagt fram blað á fundinum þar sem hann hafi reynt að skilgreina tjón sitt en þá hafi verið ljóst að það yrði mun meira en hann hafi áður talið. Með bréfi 28. ágúst 2001 hafi stefndi hafnað bótakröfu stefnanda með þeim rökum að fyrirvari hafi verið í kauptilboðinu um samþykki stjórnar hins stefnda félags. Stjórnin hafi ekki talið sig geta samþykkt kauptilboðið og hafi því ekki orðið af kaupunum. Bótakröfunni hafi verið hafnað. Með bréfi lögmanns stefnanda 13. september 2001 til stefnda hafi stefnandi gert formlega grein fyrir tjóni sínu og krafist skaðabóta en bréfinu hafi aldrei verið svarað af stefnda.

         Aðalkrafan sé byggð á því að með samþykki stefnanda á kaup­til­boði stefnda 7. nóvember 2001 hafi komist á bindandi samningur milli aðila. Stefndi hafi vanefnt þann samning með saknæmum og ólögmætum hætti og beri því skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda samkvæmt reglum skaðabótaréttarins um skaða­bætur innan samninga. Stefnandi eigi því rétt á að verða eins settur og hann hefði fengið fullar efndir samningsins.

         Stefnandi hafi mátt treysta því að stefndi stæði við samninginn. Stefndi hafi gert a.m.k. þrjú tilboð í eignina og hafi málsaðilar átt ítarlegar samningaviðræður um kaupin. Það eitt sýni að ásetningur stefnda hafi staðið til þess að kaupa eignina og að stjórnin hafi staðið að baki framkvæmda­stjóranum. Þá hafi framkoma forsvarsmanna stefnda við stefnanda, fasteignasala og starfsmenn Íslandsbanka, allt frá undirritun kauptilboðs hinn 7. nóvember til 21. desember 2000, gefið stefnanda fulla ástæðu til að ætla að fyrirvari stefnda við samþykki tilboðsins um „samþykki stjórnar” stefnda væri ekki lengur til staðar og enginn vafi léki á því að ásetningur stefnda stæði til þess að kaupa eignina. Þeir hafi átt með sér fjölda símtala og setið nokkra fundi þar sem ekki hafi komið annað fram en að stefnda hygðist standa við tilboðið. Þvert á móti hafi stefndi ekki viljað falla frá tilboðinu. Þessa fundi hafi fulltrúar frá Eigna­miðluninni ávallt setið. Stefnandi hafi mátt treysta því að stjórn stefnda léti vita innan hæfilegs tíma, svo sem 7-10 daga, ef hún ætlaði ekki að standa við samninginn. Hann hafi þess vegna mátt treysta því að hið stefnda hlutafélag stæði við samninginn. Hvorki fyrr né síðar hafi stefnandi fengið tilkynningu um að stjórnin hygðist ekki standa við samninginn. Stefndi Þórir hafi undirritað tilboðið, hann sé framkvæmda­stjóri félagsins, hann stjórni því í raun og hann hafi ávallt komið fram fyrir hönd þess. Félagið sé fjölskyldu­fyrirtæki þar sem náin fjölskyldutengsl séu á milli stjórnarmanna. Í þriggja manna stjórn stefnda Þyrils ehf. sé dóttir stefnda Þóris, Sigríður Jóna Þórisdóttir, en hún sé formaður stjórnar, og dóttursonur hans, Þórir Snær Sigurjónsson, auk þriðja aðila sem stefnandi viti ekki deili á.

         Stefndi hafi ekki borið fyrir sig fyrirvarann um samþykki stjórnar fyrr en eftir 21. desember 2001 þegar ljóst var að Íslandsbanki hafi ekki viljað fjármagna kaupin. Þvert á móti hafi stefndi hafnað því fram að þeim tíma að kauptilboðið gengi til baka. Það hafi ekki verið fyrr en stefnandi hafi krafist skaðabóta sem stefndi hafi borið fyrir sig fyrirvarann. Hann sé því orðinn eins konar „skálkaskjól” til þess að losna undan skaðabótaábyrgð. Stefnandi telur að slíkur fyrirvari geti aldrei verið undankomuleið fyrir stefnda vikum og mánuðum saman til þess að losna undan gildum samningi, ekki síst þar sem engin tilkynning hafi borist frá stjórninni um að hún hygðist ekki samþykkja tilboðið og háttsemi stefnda og framganga hafi ótvírætt gefið til kynna að stefndi Þórir hefði fullt umboð stjórnarinnar og að félagið hafi ætlað sér að standa við samninginn.

         Varakröfu sína á hendur stefnda Þóri byggi stefnandi á sömu meginmáls­ástæðum og aðalkröfu. Stefnandi hafi mátt treysta því að Þórir hefði fullt umboð til þess að skuld­binda félagið. Framganga hans í samskiptum við stefnanda, Íslandsbanka og Eignamiðlunina hafi verið með þeim hætti að stefnandi hafi mátt treysta því að hann væri með gildan samning í höndunum. Stefndi hafi neitað að falla frá tilboðinu og það hafi ekki verið fyrr en eftir 21. desember 2000, þegar ljóst var að Íslandsbanki vildi ekki fjármagna kaupin, sem stefnandi hafi gert sér ljóst að hið stefnda félag ætlaði ekki að standa við samninginn. Stefndi Þórir hafi þannig blekkt stefnanda, í raun „haldið honum uppi á snakki”, og valdið honum þannig tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti. Hann hafi „dregið von úr viti” að láta vita um afstöðu stjórnar félagsins, þ.e. að stjórnin ætlaði að bera fyrir sig fyrirvara um samþykki stjórnar, og hann hafi neitað að falla frá tilboðinu þegar eftir því hafi verið gengið. Verði litið svo á að félagið sé ekki skuldbundið samkvæmt samningnum hljóti stefndi Þórir persónulega a.m.k. að vera skuldbundinn samkvæmt honum.

         Stefnandi krefjist efndabóta og byggi kröfugerðina á því að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna vanefnda stefnda. Krafan sundurliðist þannig:

         Samkvæmt tilboði stefnda hafi verið gert ráð fyrir að eingöngu væru greiddir peningar en engin lán væru yfirtekin. Samkvæmt kaupsamningi við Laugaból ehf. hafi öll langtímalán verið yfirtekin. Hafi stefnandi haft vilyrði fyrir því frá Sparisjóði Hafnarfjarðar, þar sem hann hafi verið með yfirdráttarlán, að yrði yfirdrátturinn greiddur upp, en staðið hafi til að gera það fyrir kaupverðið frá stefnda, yrði lánunum á 1. og 2. veðrétti aflétt af 3.-7. hæð eignarinnar og að þau fengju að hvíla áfram á 1. og 2. hæð auk bakhúss. Hafi stefnandi þannig getað afhent 3.-7. hæðina veðbands­lausa til stefnda. Með því að fá hluta kaupverðsins strax hefði stefnandi losnað við að greiða Sparisjóði Hafnarfjarðar yfirdráttarvexti. Þeir hafi numið 17,4% á ári á tímabilinu frá 17. nóvember 2000, þegar hafi átt að vera búið að undirrita kaup­samning milli aðila, til 16. mars 2001, þegar 5.-7. hæð var afhent nýjum kaupanda og greiðsla hafi fyrst komið frá honum. Stefnandi krefjist yfirdráttarvaxta vegna greiðslna sem hann hafi átt að fá til 19. janúar 2001 en hæstu innlánsvaxta eftir það. Krafa stefnanda vegna vaxtanna sundurliðist þannig:

 

   Upphæð                               vextir %                 frá                          til                  Vaxtagjöld

   135.000.000                           17,40                       17.11.00               16.03.01                 8.025.750

         5.000.000                         17,40                       24.11.00               16.03.01                    280.333

         5.000.000                         17,40                       01.12.00               16.03.01                    263.416

         5.000.000                         17,40                       08.12.00               16.03.01                    246.500

         5.000.000                         17,40                       15.12.00               16.03.01                    229.583

         5.000.000                         17,40                       22.12.00               16.03.01                    212.666

         5.000.000                         17,40                       29.12.00               16.03.01                    195.750

         5.000.000                         17,40                       05.01.01               16.03.01                    178.833

         5.000.000                         17,40                       12.01.01               16.03.01                    161.916

         5.000.000                         17,40                       19.01.01               16.03.01                    145.000

         5.000.000                         11,00                       26.01.01               16.03.01                      80.972

         5.000.000                         11,00                       02.02.01               16.03.01                      70.277

         5.000.000                         11,00                       09.02.01               16.03.01                      59.583

              96.000.000                  11,00                       09.02.01               16.03.01                 1.144.000

         5.000.000                                                                                                                                                                                       296.000.000                                                                            11.294.579 krónur

                                                                                                                                     

         Þar sem Laugaból ehf. hafi yfirtekið lánin hafi stefndi þurft að taka lán á þá eignarhluta sem hann eigi áfram. Hann hafi fengið lán að fjárhæð 105.000.000 krónur í Sparisjóði Hafnarfjarðar og hafi kostnaður vegna þess verið 3.684.200 krónur. Samkvæmt leigusamningi við leigutaka 3.-7. hæðar hafi stefnanda borið að afhenda honum húsið fullbúið eigi síðar en 10. febrúar 2001. Þar sem stefndi hafi vanefnt samninginn hafi afhendingu eignarinnar til leigutaka seinkað. Leigutaki hafi fengið 5.-7. hæð afhenta 16. mars 2001 og 3.-4. hæð 30. mars sama ár. Samkvæmt leigusamningnum hafi stefnanda borið að greiða leigutaka 10.000 krónur á dag fyrir hverja hæð sem afhending hafi dregist. Leigutaki hafi gert kröfur á hendur stefnanda vegna þessa en því máli hafi lokið með samkomulagi með því að stefnandi greiddi leigutaka 2.170.135 krónur. Stefnandi geri kröfu um að stefndu greiði af því 1.750.000 krónur, þ.e. 10.000 krónur á dag fyrir 5 hæðir í 35 daga.

         Krafa stefnanda um 28.177.117 króna greiðslu í framhaldssök sé byggð á því að tjón vegna lánsins, sem stefnandi hafi neyðst til að taka til greiðslu á yfirdrætti á reikningi í Spari­sjóði Hafnarfjarðar, hafi einnig hlotist af því að lánið hafi verið mun óhagstæðara en lánin sem hinn nýi kaupandi hafi yfirtekið. Skuldabréfin hafi verið gefin út 4. júní 2002 og beri þau með sér að þau séu öll verðtryggð til 25 ára með föstum 8,75% vöxtum. Á 2. veðrétti í 3.-7. hæð hafi hins vegar verið skuldabréf að upphæð 392.000 USD, 350.000 Evrur og 62.700,000 JPY. Krafan sé fundin þannig að miðað sé við mismun á vöxtum á láninu sem stefndi hafi tekið 4. júní 2002, sem séu 8,75%, og hins vegar á 4,83% vöxtum sem hafi gilt 6. júní 2002 á hinu erlenda láni sem stefnanda hafi mátt láta hvíla áfram á eigninni. Vaxtamismunur á þessum lánum miðað við lán til 25 ára sé 28.177.117 krónur sem sé tjón stefnanda. Vaxta sé krafist af fjárhæðinni frá þingfestingardegi framhaldssakar. Hvorki hafi verið endanlega ljóst fyrr en 4. júní 2002 hvort stefnandi fengi lán í Sparisjóði Hafnarfjarðar né hver kjör á því yrðu.

         Samtals séu kröfur stefnanda því 44.905.896 krónur. Vaxta sé krafist frá 13. október 2001 en þá hafi mánuður verið liðinn frá dagsetningu bréfs lögmanns stefnanda til stefndu, dagsett 13. september 2001, þar sem bótakrafa stefnanda hafi verið sett fram.

         Vísað sé til almennra reglna skaðabótaréttarins um skaðabætur innan samninga, til almennra kröfu- og samningaréttarreglna um að samninga skuli halda og til ákvæða samningalaga nr. 7/1936 um tilurð og gildi samninga. Varðandi vaxtakröfu sé vísað til 9. gr. laga nr. 38/2001 og um málskostnaðarkröfu til 129. og 130 gr. laga nr. 91/1991.

         Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu lýsa málsatvikum þannig að stefndi Þyrill ehf. sé einka­hlutafélag sem hafi m.a. að tilgangi að kaupa og selja fasteignir. Stefndi Þórir sé framkvæmdastjóri félagsins með prókúruumboð. Stefndi Þyrill ehf. hafi hinn 23. ágúst 2000 gert kauptilboð í 2.-7. hæð fasteignarinnar að Suðurlandsbraut 12. Tilboðsverð hafi verið 340 milljónir króna. Aðilar hafi ekki náð samkomulagi um kaup og sölu á grundvelli þess og hafi stefndi Þyrill ehf. gert annað tilboð til stefnanda þann 1. nóvember 2000, þá í 3.-7. hússins. Tilboðsverð þá hafi verið 295 milljónir króna og hafi tilboðið verið undirritað af stefnda Þóri f.h. Þyrils ehf. Aðilar hafi heldur ekki náð saman á grundvelli þess tilboðs og hafi stefndi Þyrill ehf. þá hætt að huga frekar að tilboðsgerð í húsið.

Í byrjun nóvember 2000 hafi stefndi Þórir verið staddur í Bandaríkjunum, þar sem hann búi hluta úr árinu. Eignamiðlunin ehf. hafi þá haft samband við hann til að freista þess að vekja málið upp aftur og fá stefnda Þyril ehf. til að gera nýtt tilboð í eignina. Stefndi Þyrill ehf. hafi gert tilboð dagsett 7. nóvember 2000 upp á 296 milljónir króna sem stefndi Þórir hafi undirritað f.h. Þyrils ehf. og sent á faxi til Íslands. Tilboðið hafi verið gert með fyrirvara um samþykki stjórnar stefnda Þyrils ehf. Þessi fyrirvari hafi verið settur af hálfu félagsins einkum af tveimur ástæðum. Í fyrsta lagi vegna þess að ekki hafi verið ljóst hvort fjármögnun kaupanna tækist. Í öðru lagi hafi forsvarsmenn stefnda Þyrils ehf. viljað fá fullvissu fyrir því að stefnandi hefði bolmagn í að fullklára eignina, en þá hafi bílastæðahús verið ófrágengið auk þess sem lyftu hafi vantað. Kauptilboðið hafi verið samþykkt af hálfu Ómars Benedikts­sonar f.h. stefnanda með fyrirvara um samþykki stjórnar og um samþykki Sparisjóðs Hafnarfjarðar á greiðslutilhögun og afléttingu veðbanda.

Eftir að tilboðið hafði verið undirritað af hálfu beggja aðila, með framangreindum fyrirvörum, hafi stefndi Þórir, f.h. stefnda Þyrils ehf., hafist handa við að kanna með fjármögnun á kaupunum í gegnum Íslandsbanka hf. Það hafi gengið hægt fyrir sig og hafi Ómari Benediktssyni verið kunnugt um gang mála, enda hafi hann og stefndi Þórir verið oft í sambandi vegna málsins. Á endanum hafi farið svo að Ómar hafi skýrt stefnda Þóri frá því í lok nóvember 2000 að hann gæti ekki beðið lengur eftir því að stefndi Þyrill ehf. tryggði sér fjármögnun kaupanna. Hafi stefndi Þórir sagt að hann liti svo á að stefnandi gæti selt öðrum húsið þrátt fyrir tilboðið frá 7. nóvember 2000. Því sé alfarið hafnað að stefndi hafi ítrekað neitað að draga tilboðið til baka. Stefnanda hafi verið ljóst í nóvember að stefndi væri sammála því að stefnandi væri óbundinn af tilboðinu og gæti þess vegna leitað annarra leiða við ráðstöfun á eigninni.

Stefndi Þórir hafi komið aftur til Íslands í byrjun desember 2000. Þá hafði stefnandi ekki ráðstafað húsinu annað og hafi stefndi Þórir því haldið áfram að freista þess að fjármagna kaupin með því að afhenda Íslandsbanka hf. ýmis gögn. Á fundi hjá fasteignasölunni 21. desember 2000 hafi endanlega orðið ljóst að ekkert gæti orðið af kaupunum af hálfu stefnda.

         Í byrjun janúar 2001 hafi aðilar fundað um málið þar sem m.a. hafi verið rætt um mögulegar bótagreiðslur af hálfu stefnda til stefnanda vegna meintra vanefnda. Stefndi hafi ekki fallist á að um nokkra bótaskyldu væri að ræða af hans hálfu, en í þágu lausnar málsins hafi verið boðnar fram bætur að fjárhæð 500.000 krónur og síðar 1.000.000 króna. Ekki hafi verið fallist á framangreinda lausn málsins af hálfu stefnanda. Mótmælt er að með þessu hafi stefndu viðurkennt bótaskyldu.

         Af hálfu Þyrils ehf. er krafist sýknu á þeirri forsendu að tilboðið frá 7. nóvember 2000 hafi verið gert með fyrirvara um samþykki stjórnar félagsins. Stefnanda hafi verið ljóst hvers vegna fyrirvari þessi hafi verið gerður, en það hafi einkum verið vegna þess að ekkert hafi legið fyrir um að fjármögnun kaupanna tækist, sem hafi verið grundvallarforsenda þess af hálfu beggja aðila að af kaupunum gæti orðið. Fjármögnun hafi ekki tekist og því hafi stjórn félagsins ekki getað fallist á tilboðið, enda hefði það verið sérkennileg ráðstöfun og til þess fallin að valda öllum aðilum skaða, eins og málum vegna fjár­mögnunarinnar hafi þá verið háttað. Þrátt fyrir að stefndi hafi eftir mánaðamótin nóvember/desember 2000 haldið áfram að freista þess að ná fjármögnun vegna kaupanna, hafi stefnandi á engan hátt verið bundinn við tilboðið og hafi hann þegar í nóvemberlok hafist handa við að freista þess að ráðstafa eigninni með öðrum hætti. Stefndi beri enga ábyrgð á því að stefnandi hafi ekki getað selt húsið fyrr en raunin varð. Endanlegt söluverð hússins hafi verið hærra en tilboð stefnda frá 7. nóvember 2000, eða 300 milljónir króna, þannig að erfitt sé að sjá hvers vegna stefnandi hafi verið verr settur fyrir vikið, en kauptilboðið upp á 300 milljónir króna hafi borist stefnanda 11. janúar 2001.

         Mótmælt er að með kauptilboðinu þann 7. nóvember 2000 hafi komist á bindandi samningur milli aðila. Sá samningur hafi aldrei getað orðið bindandi fyrir stefnda Þyril ehf. fyrr en stjórn félagsins hafi samþykkt hann. Tilboðið beri það greinilega með sér. Fyrirvari um samþykki stjórnar hafi verið nauðsyn­legur og hafi hann átt stoð í lögum um einkahlutafélög og samþykktum stefnda Þyrils ehf. Bótakrafan eigi því ekki rétt á sér. Því sé enn fremur hafnað að stefnandi hafi getað litið svo á að umræddur fyrirvari um samþykki stjórnar væri niður fallinn. Stefnanda hafi verið ljóst að sá fyrirvari hafi verið settur vegna þess að fjármögnun kaupanna hafi verið óviss. Stefnanda hafi verið haldið upplýstum um hvernig þau mál stæðu allan tímann og á engum tímapunkti hafi verið búið að ganga þannig frá málum að stefnandi gæti með réttu ætlað að þessi grundvallarforsenda fyrir kaupunum væri uppfyllt.

         Engu skipti hver tengsl séu milli stjórnarmanna og framkvæmdastjóra stefnda Þyrils ehf. Hér sé um hefðbundin viðskipti að ræða og breyti tengslin engu í því efni.

         Útreikningi á bótakröfu stefnanda er mótmælt. Ekki verði séð að rekja megi meint tjón stefnanda á nokkurn hátt til samskipta hans og stefnda vegna málsins.

         Stefndi Þórir krefjist sýknu einkum vegna aðildarskorts. Hann hafi aldrei verið persónulega aðili að þeim tilboðum sem gengið hafi milli aðila málsins en hann sé einungis framkvæmdastjóri stefnda Þyrils ehf. með prókúruumboð. Öll gögn málsins beri skýrlega með sér að hann komi fram f.h. stefnda Þyrils ehf. í málinu, en ekki persónu­lega. Af málatilbúnaði stefnanda sé með engu móti unnt að sjá á hvaða grundvelli stefndi Þórir sé ábyrgur fyrir meintu tjóni af því að af viðskiptum varð ekki milli stefn­anda og stefnda Þyrils ehf.

         Mótmælt er að stefndi Þórir hafi blekkt stefnanda og valdið honum tjóni með saknæmum og ólögmætum hætti með því að draga von úr viti að láta vita af því að stjórn stefnda Þyrils ehf. myndi ekki samþykkja tilboðið. Ekkert hafi komið fram sem styðji þessar alvarlegu og rakalausu staðhæfingar stefnanda.

         Haldið er fram að engin sönnun sé komin fram um að stefnandi hafi átt þess kost, án þess að margt fleira kæmi til, að færa áhvílandi lán yfir á eignarhluta sinn á l. og 2. hæð Suðurlandsbrautar 12. Vísað er til útprentunar úr skrá Fasteignamats ríkisins þar sem fram komi að brunabótamat 1. og 2. hæðar nemi alls ríflega 165 milljónum króna en lánin, sem til hafi staðið að færa á þessa eignarhluta, hafi þá numið um 140 milljónum króna auk þess sem þá hafi hvílt á fyrir lán, upphaflega að fjárhæð um 30.000.000 króna.

         Útreikningur miði að því að vaxtareikna mismun á tveimur fjárhæðum í 25 ár en ekki virtist þar vera um hefðbundinn útreikning á afvöxtun að ræða. Grundvöllurinn sé auk þess óskiljanlegur á svokölluðum núvirðisreikningi en þar hafi ekki verið tekið tillit til gengismunar, hvorki síðustu misseri né í áætlaðri framtíð. Enginn reki sé gerður að því að reikna út hagræðið af því að fá aukið verð fyrir eignina einmitt vegna þess að áhvíl­andi lán hafi fylgt með. Krafa stefnanda sé verulega vanreifuð.

         Vísað sé til meginreglna samninga- og kröfuréttar, 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála varðandi aðildarskort, og til IX. kafla laga um einkahlutafélög nr. 138/1994. Um málskostnaðarkröfu sé vísað til 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

         Niðurstaða

         Bótakrafa stefnanda er byggð á því að komist hafi á bindandi samningur um kaup stefnda, Þyrils ehf., á hluta húseignar stefnanda að Suðurlandsbraut 12 eins og hér að framan er rakið. Tilboð stefnda Þyrils ehf. frá 7. nóvember 2000 var undirritað af stefnda Þóri með fyrirvara um samþykki stjórnar félagsins en stefndi Þórir er fram­kvæmda­stjóri þess. Fyrirvaranum voru ekki sett tímamörk. Tilboðið var samþykkt af hálfu stefnanda af Ómari Benediktssyni sama dag með fyrirvara um samþykki stjórnar stefnanda og Sparisjóðs Hafnar­fjarðar varðandi greiðslutilhögun og veðbandslausnir.

         Ágreiningslaust er að fyrirsvarsmenn stefnda Þyrils ehf. unnu að því að útvega fjármagn til kaupanna eftir 7. nóvember 2000 og var stefndi Þórir í sambandi við formann stjórnar og aðra stjórnarmenn eða umboðsmenn þeirra vegna ráðagerða þeirra og fyrirætlana um kaupin. Á þeim tíma gekk fyrirsvarsmaður stefnanda, Ómar Benediktsson, eftir því, bæði við stefnda Þóri og fasteignasöluna, að gengið yrði frá kaupunum. Hann heldur því fram að hann hafi fengið þau svör að staðið yrði við samninginn af hálfu stefnda Þyrils ehf. Þá staðhæfingu stefnanda verður að telja ósannaða, enda styðja hana engin haldbær gögn. Eins og fram hefur komið tókst fyrirsvars­mönnum stefnda Þyrils ehf. ekki að afla fjár­magns til kaupanna, eins og þeir höfðu vonast til, og fékk fyrirsvarsmaður stefnanda upplýsingar um það jafnskjótt og þær lágu fyrir sem var á fundi hjá fasteignasölunni 21. desember 2000. Mátti stefnanda því vera ljóst að engar forsendur voru þá fyrir því að stjórn hins stefnda félags samþykkti kauptilboðið. Var fyrirsvarsmanni stefnanda jafnframt sagt að ekki yrði af kaupunum af hálfu stefnda Þyrils ehf.

         Af stefnanda hálfu er því haldið fram að komist hafi á bindandi kaupsamningur milli stefnanda og stefnda Þyrils ehf. með því að stefnandi samþykkti tilboð félagsins frá 7. nóvember 2000. Verði hið stefnda félag því að bæta stefnanda tjónið sem hlotist hafi af því að félagið stóð ekki við samninginn. Fyrirvarinn í tilboði félagsins hafi fallið úr gildi þar sem stefndu hafi ekki tilkynnt stefnanda innan hæfilegs tíma, en stefnandi telur eðlilegt að miða í því sambandi við sjö til tíu daga, að stjórn félagsins ætlaði ekki að staðfesta tilboðið. Framkoma fyrirsvarsmanna hins stefnda félags hafi jafnframt verið þannig að stefnandi hafi mátt ætla að félagið ætlaði að standa við samninginn. Dómurinn telur þessar rök­semdir stefnanda hald­lausar. Fyrir liggur að stjórn hins stefnda félags samþykkti aldrei umrætt tilboð sem þó var skilyrði fyrir því að það hefði tilætlað gildi. Eðlilegt er að nokkurn tíma geti tekið fyrir tilboðsgjafa að afla viðeigandi upplýsinga um hvort forsendur fyrir ákveðnum fasteignaviðskiptum verði fyrir hendi. Ekki hefur komið fram að hinu stefnda félagi hafi af hálfu stefnanda verið settur ákveðinn frestur til að afla samþykkis stjórnar félagsins. Í ljósi þessa verður ekki fallist á að stefnandi hafi mátt líta svo á að fyrir lægi bindandi kaup­samningur þegar engin tilkynning hafði borist að liðnum sjö til tíu dögum um að stjórn hins stefnda félags myndi ekki samþykkja tilboðið.

         Að framangreindu virtu getur dómurinn ekki fallist á að fyrirvarinn í kauptilboði stefnda Þyrils ehf. um samþykki stjórnar hafi fallið úr gildi, hvorki fyrir tómlæti fyrir­svars­manna stefndu né af öðrum ástæðum sem stefnandi hefur tilgreint. Gildir einu í þessu sambandi hverjar forsendur stefnda Þyrils ehf. voru fyrir því að samþykkja ekki tilboðið eða hvort fyrirsvars­manni stefnanda var á þeim tíma kunnugt um ástæður þess að stjórn félagsins samþykkti ekki tilboðið. Af þessu leiðir að engin bótaskylda hefur stofnast af hálfu hins stefnda félags gagnvart stefnanda.  

         Bótakrafa stefnanda á hendur stefnda Þóri er byggð á því að hann hljóti sjálfur að vera persónulega skuldbundinn af samningnum verði hið stefnda félag ekki talið bera bótaábyrgð vegna samningsins. Stefndi Þórir er framkvæmdastjóri ­félagsins og ljóst er að hann kom fram fyrir hönd þess gagnvart stefnanda. Engin haldbær rök hafa komið fram fyrir því hvers vegna hann hafi orðið persónulega skuldbundinn af samningnum. Stefnandi hefur heldur ekki sýnt fram á að framkoma stefnda Þóris hafi verið ólögmæt eða saknæm. Verður ekki fallist á að stofnast hafi bótaábyrgð af hans hálfu gagnvart stefnanda af ástæðum sem tilgreindar eru af hálfu stefnanda.

         Samkvæmt framangreindu er bótaábyrgð stefndu ekki fyrir hendi og ber því að sýkna þá af kröfum stefnanda í málinu.

         Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 ber að dæma stefnanda til að greiða stefndu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 750.000 krónur.

         Dóm þennan kvað upp Sigríður Ingvarsdóttir héraðsdómari ásamt meðdóms­mönnunum Ásgeiri Magnússyni hæstaréttarlögmanni og Viðari Böðvarssyni við­skipta­­fræðingi sem báðir eru jafnframt löggiltir fasteignasalar.

DÓMSORÐ:

         Stefndu, Þyrill ehf. og Þórir Jónsson, skulu sýknir vera af kröfum stefnanda, Eignarhaldsfélagsins Dala ehf., í málinu.

         Stefnandi greiði stefndu 750.000 krónur í málskostnað.