Þriðjudaginn 16. nóvember 2010.
Nr. 600/2010.	Einar Finnbogason (Hilmar Magnússon hrl.) gegn Fasteignamiðluninni Hámúla ehf. og Brynjari Franssyni (Ólafur Eiríksson hrl.)

Kærumál. Sakarauki. Samlagsaðild.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem máli E á hendur F og B var vísað frá dómi. Málið átti rætur að rekja til sölu E á fasteign til S. E kvað kaupandann hafa vanefnt samninginn og höfðaði mál á hendur S og fasteignasalanum P. E höfðaði síðar annað mál þar sem hann sakaukastefndi fasteignasölunni F og fasteignasalanum B en kaupsamningurinn um eignina var gerður á F og B var þar löggiltur fasteignasali. Héraðsdómur taldi að uppfyllt væru skilyrði 3. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála til höfðunar sakauka á hendur F en ekki B og vísaði því kröfu á hendur B frá dómi. Þá taldi héraðsdómur að kröfurnar væru ekki samrættar í skilningi 1. mgr. 19. gr. laganna þar eð krafa E á hendur S var reist á efndaskyldu samkvæmt kaupsamningi en á hendur F á sök starfsmanna hans og vísaði því kröfu á hendur F frá dómi. Niðurstaða héraðsdóms hvað varðar B var staðfest með vísan til forsendna. Hvað varðar F féllst Hæstiréttur á með héraðsdómi að ákvæði 3. mgr. 19. gr. laganna girtu ekki fyrir málsókn gegn F en taldi hins vegar að skilyrði 1. mgr. greinarinnar væru fyrir hendi til að sækja B og F í sama máli. Breytti engu þar um þó kröfur á hendur einum þeirra væru reistar á efndaskyldu en sök gagnvart öðrum. Hinn kærði úrskurður var því felldur úr gildi hvað varðar F og lagt fyrir dómara að taka þann þátt málsins til efnismeðferðar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 6. október 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 18. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. október 2010, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka kröfur hans til efnismeðferðar. Hann krefst einnig kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Sóknaraðili höfðaði mál með stefnu dagsettri 21. október 2009 gegn SOS eignum ehf. og Pálma B. Almarssyni vegna sölu þess fyrstnefnda á fasteign að Lækjarsmára 6 í Kópavogi til SOS eigna ehf. með kaupsamningi 18. janúar 2008. Hann kvað kaupandann hafa vanefnt samninginn og reisti kröfu sína á hendur honum á efndaskyldu samkvæmt kaupsamningnum, en á hendur Pálma sem löggiltum fasteignasala vegna handvammar, sem orðið hafi á fasteignasölu hans við umrædd kaup og leitt hafi til tjóns fyrir sóknaraðila. Hann höfðaði síðan annað mál 8. febrúar 2010 þar sem hann sakaukastefndi varnaraðilum þessa máls til að greiða kröfuna, sem hann hafði áður gert í málinu sem að framan var getið. Kaupsamningurinn hafi verið gerður á Fasteignamiðluninni Hámúla ehf. og Brynjar Fransson verið löggiltur fasteignasali þar og valdið sóknaraðila tjóni með mistökum sínum í starfi. Þess var aðallega krafist að fyrrnefndi varnaraðilinn yrði dæmdur til að greiða kröfuna óskipt með þeim, sem upphaflega var stefnt, en kröfunni var beint að Brynjari Franssyni til vara.

Varnaraðilar kröfðust þess aðallega að kröfu sóknaraðila yrði vísað frá dómi, en til vara að þeir yrðu sýknaðir. Með hinum kærða úrskurði var fallist á aðalkröfu varnaraðilans Brynjars þar eð skilyrði 3. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 hafi ekki verið uppfyllt til höfðunar sakauka á hendur honum. Skilyrði þessa lagaákvæðis til sakaraukningar gegn Fasteignamiðluninni Hámúla ehf. hafi á hinn bóginn verið uppfyllt. Þar eð krafa sóknaraðila á hendur SOS eignum ehf. hafi verið reist á efndaskyldu samkvæmt kaupsamningi en á hendur síðastnefndum varnaraðila á sök starfsmanna Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf. teljist kröfurnar ekki vera samrættar í skilningi 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991. Aðalkrafa þessa varnaraðila var samkvæmt því tekin til greina á þeim grunni.

II

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar sem varða varnaraðilann Brynjar Fransson verður staðfest niðurstaða hans um frávísun málsins hvað hann varðar en rétt er að hvor aðilanna beri sinn kostnað af málinu fyrir héraðsdómi.

Fallist er á með héraðsdómi að nafn varnaraðilans Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf. hafi ekki komið fram í skjölum varðandi samning sóknaraðila við SOS eignir ehf. og að ákvæði 3. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 girði ekki fyrir málsóknina gegn honum. Samkvæmt 1. mgr. sömu greinar má sækja fleiri en einn í sama máli ef dómkröfur eiga rætur að rekja til sama atviks, aðstöðu eða löggernings, en ella skuli vísa máli frá dómi að kröfu varnaraðila að því er hann varðar. Kröfur á hendur síðastnefndum varnaraðila og þeim, sem upphaflega var stefnt, eiga rætur að rekja til sama atviks og eru skilyrði samkvæmt ákvæðinu uppfyllt til að sækja þá í sama máli. Breytir engu um það þótt kröfur á hendur einum þeirra séu reistar á reglum kröfuréttar um efndaskyldu samkvæmt samningi en reglum skaðabótaréttar um sök gegn varnaraðilanum, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 223/2002 á bls. 3861 í dómasafni réttarins það ár. Krafa gegn þessum varnaraðila sætir því ekki frávísun af þeim sökum. Samkvæmt því verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi að því er varnaraðilann Fasteignamiðlunina Hámúla ehf. varðar og lagt fyrir héraðsdóm að taka þann þátt málsins til efnismeðferðar. Málskostnaður í héraði bíður efnisdóms.

Kærumálskostnaður fellur niður milli sóknaraðila og varnaraðilans Brynjars Franssonar en varnaraðilinn Fasteignamiðlunin Hámúli ehf. verður dæmdur til að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Staðfest er sú niðurstaða hins kærða úrskurðar að vísa frá dómi kröfu sóknaraðila, Einars Finnbogasonar, á hendur varnaraðilanum Brynjari Franssyni. Málskostnaður milli þeirra fellur niður.

Hinn kærði úrskurður er að öðru leyti felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðilanum Fasteignamiðluninni Hámúla ehf. til efnismeðferðar.

Varnaraðilinn Fasteignamiðlunin Hámúli ehf. greiði sóknaraðila 200.000 krónur í kærumálskostnað. Kærumálskostnaður milli sóknaraðila og varnaraðilans Brynjars Franssonar fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 1. október 2010.

I

         Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar um frávísunarkröfu stefndu, Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf. og Brynjars Franssonar, mánudaginn 30. ágúst sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Einari Finnbogasyni, kt. 240234-3439, Hörðukór 5, Kópavogi, með stefnu, birtri 23. og 26. október 2009 á hendur SOS eignum ehf., kt. 480607-0740, Hlíðarvegi 28, Kópavogi, og Pálma B. Almarssyni, löggiltum fasteignasala, kt. 261056-4459, Hringbraut 55, Reykjavík, og til réttargæzlu Vátryggingafélagi Ísland hf., kt. 690689-2009, Ármúla 3, Reykjavík.  Með stefnu, birtri 8. febrúar 2010, höfðaði stefnandi síðan mál á hendur Fasteignamiðluninni Hámúla ehf., kt. 711006-0790, Síðumúla 11, Reykjavík, og Brynjari Franssyni, kt. 160739-4529, Krummahólum 37, Reykjavík.  Málið var sameinað máli þessu hinn 9. apríl sl.

         Dómkröfur stefnanda á hendur stefndu SOS eignum ehf.,             Pálma B. Almarssyni og Fasteignamiðluninni Hámúla ehf., eru þær, að þeir verði dæmdir in solidum til að greiða stefnanda kr. 7.400.000 með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af kr. 3.400.000 frá 05.06. 2008 til 05.10. 2008, en af kr. 7.400.000 frá þeim degi til greiðsludags, auk málskostnaðar að skaðlausu, að viðbættum virðisaukaskatti.

         Dómkröfur stefnanda á hendur stefnda Brynjari Franssyni, eru þær, að hann verði dæmdur til vara til að greiða stefnanda kr. 7.400.000 með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af kr. 3.400.000 frá 05.06. 2008 til 05.10. 2008, en af kr. 7.400.000 frá þeim degi til greiðsludags.  Þá verði þessi stefndi dæmdur til, ásamt öðrum stefnda, að greiða stefnanda málskostnað að skaðlausu, að viðbættum virðisaukaskatti.

         Dómkröfur stefnda, Pálma B. Almarssonar, eru þær aðallega, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og tildæmdur málskostnaður úr hans hendi að mati dómsins, en til vara, að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.        

         Dómkröfur stefndu, Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf. og Brynjars Franssonar, eru þær aðallega, að málinu verði vísað frá dómi og þeim verði hvorum um sig tildæmdur málskostnaður úr hendi stefnanda að mati dómsins, en til vara, að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda og tildæmdur málskostnaður úr hans hendi að mati dómsins, en til þrautavara, að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

         Af hálfu stefnda, SOS eigna ehf., hefur ekki verið sótt þing og engar kröfur gerðar af hálfu félagsins. 

         Ekki eru gerðar kröfur á hendur réttargæzlustefnda, VÍS hf., og engar kröfur gerðar af hálfu félagsins.

II

Málavextir

Málavextir eru þeir, að í ágúst 2007 leitaði stefnandi um sölu á íbúð sinni að Lækjarsmára 6, Kópavogi til fasteignasölunnar Fasteignamiðlunarinnar, sem rekin er af stefnda, Pálma Almarssyni, löggiltum fasteignasala, en rekstur Fasteignamiðlunarinnar er í formi einkahlutafélagsins Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf.  Var ásett verð íbúðarinnar samkvæmt söluyfirliti kr. 29.500.000. 

         Þann 12. desember 2007 gerði stefndi, SOS eignir ehf., tilboð í eignina að upphæð kr. 28.000.000, sem skyldi greiðast annars vegar með láni frá Landsbanka Íslands hf. að fjárhæð kr. 19.600.000 og hins vegar með peningagreiðslum, samtals að fjárhæð kr. 8.400.000, sem sundurliðast þannig:  Við samning yrðu greiddar kr. 1.000.000, þann 5. júní 2008 kr. 3.400.000 og þann 5. október 2008 kr. 4.000.000. 

         Stefnandi samþykkti tilboðið þann 13. desember 2007.  Þegar ganga átti til kaupsamningsgerðar var stefnanda kynnt, að í stað útgáfu veðskuldabréfs að fjárhæð kr. 19.600.000, svo sem ráðgert var í tilboði, yrði gefið út tryggingarbréf að fjárhæð kr. 23.500.000 vegna lánasamnings kaupanda við Landsbanka Íslands hf., sem mun hafa numið kr. 19.600.000.

          Stefnandi kveður hvorki efni tryggingarbréfsins né lánasamningsins hafa verið kynnt sér, og hafi þau skjöl ekki legið frammi við kaupsamningsgerð.  Í tryggingarbréfinu hafi Landsbanka Íslands hf. verið sett hin selda íbúð að veði fyrir öllum fjárskuldbindingum stefnda, SOS eigna ehf. s.s. víxlum, yfirdrætti, ábyrgðum o.fl., en hvergi hafi þar verið kveðið á um þann lánssamning, sem sagður hafi verið gerður í tilefni af kaupunum og skyldi vera kr. 3.900.000 lægri en trygging sú, sem veitt var í hinni seldu eign.  Kveður stefnandi svo virðast sem bankinn hafi þar fengið tryggingar í hinni seldu eign langt umfram meintan lánasamning á kostnað stefnanda og fyrir allt öðrum skuldum stefnda, SOS eigna ehf., en stöfuðu frá nefndum kaupum.  Hafi stefnanda ekki verið um þetta kunnugt.

         Stefnandi kveður sér jafnframt hafa verið tjáð að samhliða útgáfu tryggingarbréfsins yrði annað tryggingarbréf gefið út að fjárhæð kr. 3.400.000 með 4. veðrétti í Hlíðarvegi 28, Kópavogi, næst á eftir áhvílandi skuldum við Íbúðalánasjóð og BYR-sparisjóð, til tryggingar víxli að sömu fjárhæð, útgefnum af Sigurði Oddi Sigurðssyni, eiganda stefnda SOS eigna ehf., og samþykktum til greiðslu af stefnda SOS eignum ehf. með gjalddaga þann 5. júní 2008.  Hafi eignin verið í jafnri eigu nefnds Sigurðar og Sólrúnar Jónsdóttur, fyrrverandi eiginkonu hans.  Skyldi hvoru tveggja, víxill og tryggingarbréf, vera í vörzlu fasteignasalans og afhendast stefnanda, yrði greiðslufall á kaupsamningsgreiðslu samkvæmt 3. tl. A-liðar kaupsamningsins.

         Hvorki lá fyrir mat á verðmæti Hlíðarvegs við kaupsamningsgerð né uppreikningur áhvílandi skulda, og kveður stefnandi sér þannig ekki hafa verið gerð nein grein fyrir veðsetningarhlutfalli að teknu tilliti til nefnds tryggingarbréfs eða hvaða áhætta hafi falizt í viðtöku umræddra tryggingaskjala.  Þá hafi engin gögn legið fyrir um fjárhagsstöðu útgefanda víxilsins, og kveður stefnandi hann ekki munu hafa verið eignamann, og hafi hann nú óskað nauðasamninga til greiðsluaðlögunar.  Kveður stefnandi sér einungis hafa verið tjáð af starfsmanni fasteignasölunnar, að umræddar tryggingar væru nægilegar og tryggðu með fullnægjandi hætti hagsmuni hans.  Kveðst stefnandi hafa treyst alfarið ráðleggingum fasteignasalans í þessu efni, enda skjalagerðin orðin flókin og hefði vikið verulega frá því, sem kauptilboð gerði ráð fyrir.

         Stefnandi kveður sér hafa verið talin trú um, af hálfu beggja stefndu, að með þessum aðgerðum væru hagsmunir hans tryggðir, en honum var ekki gerð grein fyrir þeim réttargerðum, sem hann þyrfti að ráðast í, yrði greiðslufall, þ.m.t. að yfirbjóða áhvílandi lán á Hlíðarvegi 28, Kópavogi, sem hafi þá numið um 26-27 millj. króna.

         Í G-lið kaupsamningsins var kveðið á um veðheimild til kaupanda, þó aldrei hærri en 75% af greiddum greiðslum skv. A-lið samningsins.  Kveðst stefnandi hafa talið, að með því væri tryggt, að krafa hans til kaupverðs sætti ekki frekari takmörkunum en þar greindi, en ekki hafi verið útskýrt nánar um réttaráhrif þessa kaupsamningsliðar við kaupsamningsgerðina.

         Þegar greiðslufall varð þann 5. júní 2008 kveðst stefnandi hafa leitað ítrekað til fasteignasölunnar og þá verið tjáð, að greiðslan hlyti að skila sér bráðlega.  Hvorki víxillinn né tryggingarbréfið hafi verið afhent, þrátt fyrir að fasteignasalinn hafi tekið á sig skuldbindingu þess efnis og honum kunnugt um greiðslufall kaupandans.

         Í október 2008 var boðað til afsalsfundar, en þá voru ógreiddar greiðslur skv. 3. og 4. tl. A-liðs kaupsamningsins.  Var kaupanda veittur frestur til að leysa málið, en án árangurs.  Kveður stefnandi sér þá fyrst hafa verið afhentur áðurgreindur víxill og tryggingarbréf, en fasteignasölunni hafi verið kunnugt um það allt frá því í júní 2008, að sú greiðsla, sem víxlinum var ætlað að tryggja, væri ógreidd.  Þá kveður stefnandi svo virðast sem fasteignasalan hafi ekki vistað víxilinn á greiðslustað, sem hafi verið Íslandsbanki hf.

         Stefnandi kveðst hafa árangurslaust reynt að innheimta eftirstöðvar kaupsamningsins hjá stefnda, SOS eignum ehf., en eignin sé nú í nauðungarsölumeðferð.  Þá liggi fyrir, að áhvílandi tryggingarbréf Landsbanka Íslands hf. á Lækjarsmára 6, Kópavogi sé, þegar stefna er rituð, að eftirstöðum með verðbótum rétt rúmar 29 milljónir og því nokkuð umfram verðmæti eignarinnar, þó að miðað yrði við óbreytt verð, er eignin var seld í ársbyrjun 2008, en markaðsverð hennar á sama tíma sé lægra og því yfirveðsett.

         Þá séu áhvílandi lán á undan tryggingarbréfi stefnanda á Hlíðarvegi 28, Kópavogi, rétt rúmlega 30 milljónir og því nokkuð langt umfram verðmæti eignarinnar.  Þannig sé ljóst, að sú trygging, sem stefnandi hefur í hendi þar, sé einskis virði, jafnvel þótt gengið væri út frá áætluðu söluverði eignarinnar, þegar tryggingin var loks afhent, kr. 27.900.000, en þá hafi upphæð áhvílandi lána numið tæpum 26,5 milljónum.  Áhvílandi veðskuldir virðist hins vegar hafa numið um 25 milljónum, þegar tryggingin var veitt, samkvæmt frásögn stefnda Pálmars, en engin gögn um það hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð, eða hvert áætlað söluverð eignarinnar væri. 

         Með hliðsjón af sýknukröfu stefnda Pálma, sem m.a. sé á því byggð, að Brynjar Fransson hafi séð um alla samningagerð og að nafn hans komi fram á öllum skjölum, sem undirrituð voru vegna kaupanna, auk þess sem Brynjar hafi verið starfsmaður Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf., kveðst stefnandi hafa höfðað sakaukamál á hendur þeim aðilum.  Kveður stefnandi, að hann hafi ekki verið upplýstur um tilurð og eignarhald fasteignasölunnar, þegar málið var upphaflega höfðað, eða að hún væri stunduð í nafni sakaukastefnda, heldur hafi öll skjöl málsins borið með sér, að hún væri rekin í nafni og á ábyrgð stefnda, Pálma, enda eru öll skjöl sögð samin af honum, svo sem skylt sé skv. 16. gr. laga nr. 99/2004.  Þá sé í bréfi stefnda Pálma, dags. 25.02. 2009, sérstaklega tekið fram, að starfsmaður fasteignasölunnar hafi gert allt til að tryggja seljanda eins og kostur var.  Sé í því bréfi hvergi vikið að sakaukastefnda, eða hugsanlegri ábyrgð varastefnda.

         Stefndi Pálmi kveðst fyrst hafa komið að máli stefnanda í október 2008, en málefni stefnanda hafi verið í umsjón Brynjars Franssonar, löggilts fasteignasala, sem starfaði þá við fasteignasöluna.  Sé þekking stefnda Pálma á málavöxtum því takmörkuð.

         Stefndu, Fasteignamiðlunin Hámúli ehf. og Brynjar Fransson, lýsa málavöxtum þannig, að Brynjar Baldursson, þáverandi starfsmaður fasteignasölunnar, sem aðstoðað hafi Brynjar Fransson við málið, hafi unnið söluyfirlit að beiðni stefnanda og hafi ásett verð eignarinnar verið 29.500.000 krónur.  Þann 10. desember 2007 hafi Sigurður Sigurðsson, f.h. stefnda SOS eigna ehf., gert kauptilboð í eignina að fjárhæð 27.000.000 króna.  Daginn eftir, eða þann 11. desember sama ár, hafi stefnandi gert gagntilboð að fjárhæð 28.500.000 krónur.  Þann 12. desember 2007 kl. 11:25 hafi Sigurður Sigurðsson, f.h. stefnda SOS eigna ehf., sent kauptilboð í tölvupósti, að fjárhæð kr. 28.000.000, sem greiðast skyldi eins og lýst sé í stefnu.  Hafi Sigurður, f.h. stefnda SOS eigna ehf., undirritað samhljóða kauptilboð þann sama dag.

         Daginn eftir, eða þann 13. desember 2007, hafi stefnandi samþykkt kauptilboðið.  Hafi stefnanda, að sögn Brynjars, verið kunnugt um, að stefndi, SOS eignir ehf., hefði í hyggju að fjármagna greiðslur nr. 3 og 4, sem koma áttu til útborgunar 5. júní og 5. október 2008, með sölu á eigninni Hlíðarvegi 28, Kópavogi, en sú eign hafi verið til sölumeðferðar.  Ekki hafi verið gert ráð fyrir neinum tryggingum vegna þessara greiðslna í kauptilboði stefnda, SOS eigna ehf., sem stefnandi samþykkti.

         Í byrjun janúar 2008 hafði stefndi, SOS eignir ehf., enn ekki tryggt sér lánsfjármögnun vegna kaupanna. Hafi þá orðið nokkur samskipti milli Sigurðar Sigurðssonar og Brynjars Baldurssonar.  Komi fram, að Brynjar hafi heldur viljað, að skuldabréfi, sem næmi sama andvirði og lánsfjárhæðin, yrði þinglýst á eignina í stað þess tryggingarbréfs, sem bankinn hafði lagt til.  Hafi fengizt þau svör frá Sigurði, að Landsbankinn gæti ekki fallizt á aðra tilhögun og yrði því ekkert af kaupunum nema í því formi, sem bankinn hafði lagt til, þ.e., að téðu tryggingarbréfi yrði þinglýst á eignina til að tryggja bankann fyrir mögulegu gengisfalli íslenzku krónunnar.  Hafi það verið alvanaleg framkvæmd á þessum tíma og almennt ekki talið, að í því fælist mikil áhætta.  Fremur væri um ítrustu varúðarráðstöfun að ræða af hálfu bankans. 

         Brynjar Fransson hafi gert stefnanda rækilega grein fyrir þessu, áður en gengið hafi verið til kaupsamningsgerðar.  Í ljósi skyldna sinna hafi hann þó, óumbeðinn af hálfu stefnanda, ákveðið að taka tryggingar af stefnda SOS eignum ehf. fyrir annarri þeirra tveggja greiðslna, sem síðar hafi átt að inna af hendi.  Ekki hafi verið gert ráð fyrir neinum slíkum tryggingum í tilboði stefnda SOS eigna ehf., sem stefnandi samþykkti.

         Sú viðbótartrygging, sem Brynjar aflaði, hafi verið í formi víxils, sem stefndi SOS eignir ehf. gaf út, að fjárhæð 3.400.000 krónur, þ.e., andvirði áætlaðrar 3. greiðslu skv. kaupsamningi.  Hafi víxillinn verið tryggður með útgáfu tryggingarbréfs að sömu fjárhæð, sem tryggt hafi verið á 4. veðrétti í fasteigninni Hlíðarvegi 28, Kópavogi.  Sú eign hafi á þeim tíma verið til sölumeðferðar hjá annarri fasteignasölu, og hafi ásett verð hennar verið 33.000.000 króna.  Það sé því rangt, sem fram komi í stefnu, að ekki hafi legið fyrir mat á verðmæti eignarinnar.  Það sé enn fremur rangt, að ekki hafi legið fyrir uppreikningur áhvílandi skulda, sem hvíldu á eigninni á undan tryggingarbréfinu.  Það hafi legið fyrir og hafi verið kr. 23.845.182.  Að viðbættu tryggingarbréfinu hafi veðhlutfall eignarinnar því verið um 82,5%.  Hafi Brynjar talið það tryggja rétt stefnanda vel.

         Kaupsamningur hafi síðan verið undirritaður þann 18. janúar 2008 og hafi stefndi, SOS eignir ehf., undirritað á sama tíma framangreindan víxil og tryggingarbréf.

         Skömmu eftir framangreind viðskipti hafi hafizt þróun í efnahagslífi landsins, sem enginn hafi séð fyrir, sem endað hafi með  nær algeru hruni í íslensku efnahagslífi í október 2008.

         Þetta hrun hafi ekki sízt haft áhrif á fasteignamarkaði.  Stefndi SOS eignir ehf. virðist, líkt og flestöll fyrirtæki landsins, hafa farið illa út úr hruninu.  Hafi félagið þannig ekki getað staðið við greiðslur nr. 3 og 4 samkvæmt kaupsamningi.  Því sé alfarið mótmælt, að stefnandi hafi „ítrekað“ haft samband við stefnda eða fasteignasöluna, eftir að greiðslufall varð, líkt og byggt sé á í stefnu.

         Aðilar hafi verið boðaðir til afsalsfundar í október 2008, en þá fyrst hafi stefndi haft aðkomu að málinu.  Hafi orðið samkomulag milli aðila að stefndi, SOS eignir ehf., fengi einhvern tíma til að leita lausnar á sínum málum.  Hafi stefnandi þá fengið afhentan víxil og tryggingarbréf, en þau skjöl hafi verið honum til ráðstöfunar allt frá greiðslufalli, sbr. það sem fram komi í kaupsamningi.  Hafi stefnandi ekki óskað eftir þeim fyrr.  Hafi stefnandi þó lýst því yfir, að hann myndi leita aðstoðar lögfræðings vegna málsins.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfu sína á hendur stefnda, SOS eignum ehf., á skilyrðislausu greiðsluskylduákvæði fyrirliggjandi kaupsamnings um Lækjarsmára 6, Kópavogi, og að stefnda beri að greiða kaupverðið, eins og hann hafi skuldbundið sig til að gera.  Vísi stefnandi til skuldbindingargildis samninga og 50. gr. laga nr. 40/2002 til stuðnings kröfu sinni.

         Stefndi SOS eignir ehf. hafi skuldbundið sig í gagnkvæmum samningi til að greiða kaupverð ofangreindrar eignar, samtals kr. 28.000.000.  Stefnandi hafi fullnægt skyldum sínum skv. samningnum og afhent stefnda fasteignina, sem hann nú nýti.

         Stefndi hafi sannanlega vanefnt samningsskyldur sínar með því að greiða ekki umsamdar kaupsamningsgreiðslur, en hann hafi borið því við, að vegna bágs ástands á atvinnumarkaði hafi hann ekki fjármuni til að greiða kaupverðið, auk þess sem lán það, sem hann tók hjá Landsbanka Íslands hf., hafi hækkað mjög, en um erlent lán muni vera að ræða, án þess þó að stefnandi hafi séð þann lánasamning.  Þessar ástæður stefnda réttlæti í engu vanefnd þá, sem orðið hafi.

         Stefnandi hafi ekki látið reyna á þá tryggingu, sem felist í Hlíðarvegi 28, Kóp. en það sé ekki skilyrði til að geta innheimt eftirstöðvar kaupsamningsins. Ástæða þess sé þó sú, að áhvílandi lán á þeirri eign á undan víxlinum sé um 30 millj., en verðmæti eignarinnar sé mun minna.  Eignin hafi verið metin á 27,9 millj. í september 2008, er víxill og tryggingarbréf voru afhent stefnanda, en þá hafi áhvílandi lán á undan víxlinum verið um 26,5 millj.  Líklega hafi raunhæft söluverð eignarinnar þá verið lægra, eða nær 26,0 milljónum, og líklega enn lægra í dag.  Þá megi gera ráð fyrir, að við sölu á uppboði fáist enn lægra verð fyrir eignina.

         Kröfur stefnanda á hendur stefnda, Pálmari Almarssyni, byggi á því, að fasteignasalinn beri skaðabótaábyrgð gagnvart stefnanda á grundvelli sakar vegna tjóns hans, er nemi jafngildi hinna ógreiddu eftirstöðva kaupsamningsins.  Ábyrgðartryggjanda fasteignasalans, Vátryggingarfélagi Íslands hf., sé stefnt til réttargæzlu, en ekki séu sjálfstæðar kröfur gerðar á hendur félaginu.

         Stefndi Pálmar beri skv. 27. gr. laga nr. 99/2004 ábyrgð á öllu tjóni, sem hann, eða starfsmenn hans, valdi í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi, en hann beri skyldur sem opinber sýslunarmaður.  Nægi einfalt gáleysi til bótaábyrgðar skv. greininni.

         Stefnandi telji, að starfsmenn stefnda hafi valdið honum tjóni með gáleysislegum vinnubrögðum sínum við frágang kaupsamningsins og með því að tryggja ekki með nægjanlegum hætti hagsmuni hans.  Hafi þau vinnubrögð verið meginorsök þess, að stefnandi hafi ekki fengið greiddar eftirstöðvar kaupsamningsins og að telja verði útilokað, að stefnandi nái nú inn kaupverðinu fyrir þær sakir.

         Við sakarmatið beri að beita ströngum mælikvarða samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar um ábyrgð sérfræðinga, en af dómsúrlausnum Hæstaréttar megi vel ráða, að slík sjónarmið séu ráðandi.

         Stefnandi telji, að hinn löggilti fasteignasali og starfsmenn hans hafi hvorki gætt forsvaranlegra vinnubragða við kaupsamningsgerðina né gætt réttmætra hagsmuna stefnanda, svo sem þeim hafi borið samkvæmt skýlausu ákvæði 15. gr. laga nr. 99/2004.  Telji stefnandi, að ef stefndi hefði gætt forsvaranlegra vinnubragða og unnið störf sín svo sem góðar venjur í fasteignaviðskiptum bjóði, hefði stefnandi ekki orðið fyrir því fjártjóni, sem nú sé staðreynt að hafi orðið.

         Hafi stefndi Pálmar og starfsmenn hans þannig ekki gert stefnanda nægjanlega grein fyrir þeirri áhættu, sem hafi falizt í því að ganga til samninga með því efni, sem kaupsamningurinn hljóði um, og hafi fasteignasalinn þannig sýnt af sér stórkostlegt gáleysi.  Stefndi Pálmi hafi ekki gætt hagsmuna stefnanda forsvaranlega við samningsgerð líkt og honum beri lögum samkvæmt, sem hafi valdið því, að réttarstaða hans hafi verið verri en ella, sem hafi leitt af sér að þess hafi ekki verið gætt, að nægilegar tryggingar hafi legið fyrir vegna síðari kaupsamningsgreiðslna, lenti kaupandi eignarinnar í greiðsluþroti.

         Þá hafi stefndi ekki afhent stefnanda tryggingarbréf og víxil við greiðslufall  í júní 2008, þó að honum hafi verið tilkynnt um það á þeim tíma.  Þegar stefndi hafi loks afhent umrædd tryggingaskjöl í október 2008, hafi komið í ljós, að víxillinn hafði ekki verið réttilega vistaður, auk þess sem tryggingastaðan hafði versnað svo mjög frá því í júní 2008, að útilokað hafi verið fyrir stefnanda að fá kröfu sína greidda með þeim hætti.

         Hin selda eign hafi verið veðsett til tryggingar láni hjá Landsbanka Íslands hf., er hafi verið 3.900.000 krónum hærra en nam útgreiðslu þess og því veikt verulega tryggingarstöðu stefnanda, kæmi til greiðsluþrots.  Við kaupsamning hafi veðsetning eignarinnar því þá þegar numið 84% af kaupverði í stað 70%, væri miðað við útgreiðslu lánsins, og hafi sú veðsetning, eins og áður sé komið fram, einnig verið til tryggingar ýmiss konar öðrum skuldbindingum kaupanda en þess lánasamnings, er virðist hafa verið gerður milli stefnda, SOS eigna ehf. og Landsbanka Íslands hf.  Samtals hafi áhvílandi tryggingarbréf og eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslu numið kr. 30.900.000 á kaupsamningsdegi, sem hafi verið langt umfram söluverð eignarinnar.

         Þá hafi einnig verið vikið verulega frá því, sem venjubundið sé í fasteignaviðskiptum við veðsetningar kaupanda vegna lána til kaupa á eign, þar sem miðað hafi verið við, að slíkar veðsetningar séu aldrei hærri en 75% af greiddum fjárhæðum skv. útborgunarlið kaupsamnings.  Sé einnig kveðið skýrlega á um þetta í G-lið kaupsamningsins.

         Stefndi SOS eignir ehf. hafi samtals greitt kr. 20.600.000, þ.m.t. með veitingu umræddrar veðheimildar, og hafi skv. því átt að geta notið veðtryggingar í hinni seldu eign að hámarki kr. 15.450.000.  Þetta ákvæði hafi verið þverbrotið, en stefnandi hafi talið það tryggja réttarstöðu sína gagnvart bankanum, sem sé vissulega misskilningur, en stefnanda hafi verið talin trú um, að hagsmunum hans væri ekki stefnt í neina hættu.

         Skipti engu máli í þessu efni þó að stefnanda hafi verið sett trygging í annarri eign að Hlíðarvegi 28, Kópavogi, að upphæð kr. 3.400.000.  Bæði sé það, að sú trygging hafi verið kr. 500.000 lægri en sú viðbótartrygging, er Landsbanka Íslands hf. var veitt í hinni seldu eign, og eins að miðað við áhvílandi lán á Hlíðarveginum, þá hafi veðsetningarhlutfallið þar verið mun hærra en ef miðað væri við það hlutafall, er G-liður kaupsamningsins um hina seldu eign kvað á um og einnig þó að miðað væri við veðtryggingu, er næmi upphæð hins meinta lánssamningsins, kr. 19.600.000.

         Við samningsgerðina hafi engin gögn verið fyrirliggjandi um verðmæti Hlíðarvegsins né uppreikning áhvílandi lána.  Í málinu liggi einungis fyrir söluyfirlit frá september 2008 um, að söluverðmæti Hlíðarvegsins sé áætlað 27,9 millj., sem líklega sé of hátt, og skuldir séu nú um 30,0 millj.  Jafnvel þótt miðað væri við, að áhvílandi skuldir hafi þá numið rúmum 24,0 millj. og söluverð áætlað 33,0 millj., eins og fram komi í bréfi stefnda Pálmars, dags. 25.02. 2009, þá sé veðsetningarhlutfallið mun hærra en hefði verið á hinni seldu eign, ef farið hefði verið að góðum venjum og ákvæðum samningsins, eða um 83%.

         Hafi stefnanda engin grein verið gerð fyrir því, að til að sækja kröfuna yrði hann að hafa fjármuni til reiðu við uppboð, er næmi fjárhæð áhvílandi lána, sem hann hafi vissulega ekki haft.  Hefði stefnanda verið gerð grein fyrir réttarstöðu hans að þessu leyti, hefði hann aldrei samþykkt þessa samningsskilmála.  Þá hafi verið mjög erfitt fyrir leikmann að átta sig á réttarstöðunni til hlítar eða bera hana saman miðað við það, sem upphaflega hafi verið lagt upp með skv. kauptilboði, en á því beri stefndi ábyrgð.  Með þessu hafi stefndi brotið gegn 16. gr. laga nr. 99/2004.

         Hafi hagsmunir stefnanda skv. öllu ofangreindu verið fyrir borð bornir og líklegt, að tjón myndi hljótast af, yrði greiðslufall af hálfu kaupanda.  Hafi stefnanda ekki verið gerð grein fyrir þessari áhættu, og hafi hann treyst fasteignasalanum í hvívetna, en ljóst sé, að stefnandi hefði aldrei heimilað söluna, hefði honum verið gerð viðhlítandi grein fyrir þeirri tjónshættu, er hafi verið þessu samfara.

         Stefnandi bendi á, að fjártjón hans hefði ekkert orðið, ef farið hefði verið eftir venjum og ákvæði samningsins.  Trygging, er næmi 75% af greiddum fjárhæðum, næmi nú uppreiknuð með verðbótum um 19,0 millj. og því stæði andvirði hinnar seldu eignar vel undir eftirstöðvum kaupverðsins jafnvel þó líklegt söluverð væri lægra en þá hafi verið.  Þannig sé staðan hins vegar ekki nú.

         Þá hafi stefndi Pálmar haft í sinni vörzlu víxil þann, sem vísað sé til í kaupsamningi.  Virðist sem vörzluaðilinn hafi ekki haft víxilinn vistaðan á greiðslustað á gjalddaga, og því hafi fallið niður víxilréttur á hendur útgefanda, Sigurði Oddi Sigurðssyni, vegna vangeymslu.  Hafi víxillin ekki verið afhentur stefnanda fyrr en löngu síðar, en honum hafi ekki verið gerð grein fyrir þessu, enda hafi hann mátt treysta því, að fasteignasalinn tryggði víxilréttinn að þessu leyti.  Hafi stefnanda engin grein verið gerð fyrir þessum réttaráhrifum eða eðli víxilréttar, enda sé hann leikmaður, eins og stefnda Pálmari hafi átt að vera fullkunnugt um.  Þá hafi dráttur stefnda á afhendingu þessara gagna til stefnanda leitt til þess, að tryggingin hafi orðið einskis virði.

         Telji stefnandi, að beint orsakarsamhengi sé milli þessara ágalla í vinnu fasteignasalans og tjóns hans.  Sé fjárkröfum málsins því beint að stefnda Pálmari in solidum með seljanda, en stefndi Pálmi beri húsbóndaábyrgð á verkum starfsmanna sinna, eins og áður segi.

         Til réttargæzlu vegna þáttar stefnda, hins löggilta fasteignasala Pálma, sé Vátryggingafélagi Íslands hf. stefnt, en félagið hafi með höndum ábyrgðartryggingu vegna starfa fasteignasalans, svo sem lögskylt sé skv. ákvæðum laga nr. 99/2004 og rgl. nr. 940/2004.

         Stefnandi vísi, gagnvart stefnda SOS eignum ehf., til almennra reglna samninga- og kröfuréttarins um, að samninga skuli halda, og til fjárskuldbindingargildis þeirra, svo og  til ákvæða fasteignakaupalaga nr. 40/2002, einkum 50. gr.

         Þá vísi stefnandi, gagnvart stefnda Pálmari B. Almarssyni, til venjuréttar í fasteignaviðskiptum, strangrar ábyrgðar fasteignasala skv. almennu skaðabótareglunni og laga nr. 99/2004, einkum 8. gr., 14. gr., 15. gr., 16. gr. og 27. gr. 

         Um sönnunarmat og sönnunarreglur vísist til skaðabótareglna, almenns einkamálaréttarfars og ákvæða laga nr. 91/1991.

         Um málskostnað vísist til laga nr. 91/1991, XXI. kafla.

         Um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun vísist til laga nr. 50/1988, þar sem lögmönnum sé gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af þóknun sinni, en stefnandi sé ekki skattaðili skv. lögunum og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefndu. 

         Til sakauka sé krafa gerð á hendur Fasteignamiðluninni Hámúla ehf. á grundvelli vinnuveitendaábyrgðar vegna sakar starfsmanna félagsins, sbr. það, sem rakið hafi verið hér að framan, sem og í stefnu á hendur Pálmari, en skv. upplýsingum, sem fram hafi komið í greinargerð Pálma fyrir héraðsdómi, séu hann og varastefndi Brynjar starfsmenn þess félags og fasteignasalan, að sögn, stunduð í nafni þess félags, þótt hvergi sjáist þess stað í gögnum málsins.  Sé hið stefnda félag vátryggingataki fyrir starfsábyrgðartryggingu fasteignasalanna Pálma og Brynjars skv. upplýsingum frá VÍS hf.

         Í sakaukamálinu sé Brynjari Franssyni stefnt til vara, sbr. 2. tl. 19. gr. laga nr. 91/1991 verði ekki fallizt á, að stefndi Pálmi beri ábyrgð sem löggiltur fasteignasali á grunni 27. gr. laga nr. 99/2004.

         Stefnandi telji, að stefndi Pálmi beri að fullu ábyrgð á þeim vinnubrögðum, sem viðhöfð hafi verið, hvort heldur hann hafi sjálfur gengið frá skjölum eða starfsmenn Hámúla ehf., félags í hans eigu.

         Í 3. mgr. 7. gr. laga nr. 99/2004 komi skýrt fram, að þó að fasteignasala sé rekin í nafni félags, beri fasteignasalinn óskipta ábyrgð og aðrir, sem starfi í þjónustu félagsins, falli undir ábyrgðartryggingu fasteignasalans.

         Þá sé í 16. gr. laganna kveðið á um, að fram eigi að koma, hver hafi samið skjölin og nafn fasteignasalans eigi að koma fram, svo ekki verði um villzt.  Í gögnum máls megi sjá, að nafn stefnda Pálma komi fram á öllum skjölum og verði ekki annað séð en að hann hafi samið þau, m.a. söluyfirlit, eða í það minnsta beri hann ábyrgð á samningu þeirra.  Sé rangt, sem fram komi í greinargerð hans, að öll skjöl vegna kaupanna hafi verið undirrituð af Brynjari.  Hvorki söluyfirlit né kauptilboð beri undirritun hans, og aðrar undirritanir Brynjars séu einungis sem vottur.  Teljist Brynjar því vart höfundur skjalanna og mistök við samningsgerð, er hann kunni að hafa gert, séu því á ábyrgð sakaukastefnda og stefnda Pálma.

         Verði hins vegar talið, að stefndi Pálmi beri ekki ábyrgð á tjóni stefnanda, með vísan til aðildarskorts, byggi stefnandi kröfur sínar á hendur Brynjari á öllum sömu málsástæðum og lagarökum og í sakaukastefnu greini, sbr. fyrri stefnu í máli þessu, að breyttu breytanda.

         Stefnandi telji, að skilyrðum 3. mgr. 19. gr. laga nr. 19/1991 um höfðun sakaukamáls sé fullnægt, en upplýsingar þær, sem fyrst hafi komið fram í greinargerð stefnda Pálma, hafi ekki legið fyrir í málinu, og í bréfaskriftum við stefnda og tryggingafélags hans hafi ekkert verið upplýst um tilurð eða þátt sakaukastefndu eða hvernig vinnusambandi Brynjars hafi verið háttað.  Verði það því með engu mótið metið stefnanda til vanrækslu að hafa ekki stefnt þeim aðilum í upphafi, þegar fyrirliggjandi gögn málsins séu metin.

         Um lagarök fyrir sakaukastefnu vísist til 3. mgr. 19. gr. laga nr. 19/1991.

         Stefnandi vísi, gagnvart sakaukastefnda, til reglna skaðabótaréttarins um vinnuveitendaábyrgð vegna sakar starfsmanna, sbr. það, sem rakið sé í stefnu málsins á hendur Pálmari og sakaukastefnu á hendur Brynjari.

         Þá sé um ábyrgð Brynjars vísað til venjuréttar í fasteignaviðskiptum, strangrar ábyrgðar fasteignasala skv. almennu skaðabótareglunni og laga nr. 99/2004, einkum 8. gr., 14. gr., 15. gr., 16. gr. og 27. gr. 

         Um sönnunarmat og sönnunarreglur vísist til skaðabótareglna, almenns einkamálaréttarfars og ákvæða laga nr. 91/1991.

         Um málskostnað vísist til laga nr. 91/1991, XXI. kafla.

         Um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun vísist til laga nr. 50/1988, þar sem lögmönnum sé gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af þóknun sinni, en stefnandi sé ekki skattaðili skv. lögunum og ber því nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefndu. 

Málsástæður stefndu, Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf. og Brynjars Franssonar

Aðalkrafa stefndu, Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf. og Brynjars Franssonar, er sú, að máli þessu verði vísað frá dómi, og er sá þáttur málsins einungis hér til úrlausnar.

         Frávísunarkrafa stefnda, Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf., er í fyrsta lagi á því byggð, að kröfugerð stefnanda sé verulega áfátt og stefnan uppfylli ekki skilyrði 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála sökum vanreifunar.

         Þannig byggi stefndi Fasteignamiðlunin á því, að ekki virðist fyllilega ljóst af stefnunni, hvort stefnandi ætli málinu að standa sjálfstætt eða einungis sem hluta af máli stefnanda gegn Pálma B. Almarssyni og SOS eignum ehf.  Í stefnu segi þannig, að þess sé krafizt, að málið verði sameinað því máli.  Ekki verði hins vegar betur séð en stefnandi ætli, að málið geti staðið sjálfstætt, verði af einhverjum ástæðum ekki fallizt á þá kröfu hans.  Byggi stefndi Fasteignamiðlunin á því, að af þannig uppbyggðri kröfu verði ekki glögglega ráðið, hvort kröfugerðin samræmist  skilyrðum 3. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála.

         Frávísunarkrafa stefnda Fasteignamiðlunarinnar sé í öðru lagi á því byggð, að skilyrði samlagsaðildar séu ekki uppfyllt og aðild hans að málinu sé í andstöðu við 2. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála.  Þannig sé krafa á hendur upprunalega stefnda, SOS eignum ehf., á því byggð, að félagið hafi ekki efnt kaupsamning við stefnanda.  Krafa á hendur stefnda Fasteignamiðluninni grundvallist aftur á móti á vinnuveitendaábyrgð vegna ætlaðs tjóns, sem starfsmaður hans hafi valdið í starfi.  Komi þessi ólíki málsgrundvöllur raunar skýrlega fram á bls. 2 í sakaukastefnu.  Kröfurnar eigi þannig ekki rætur að rekja til sama löggernings, atviks eða aðstöðu, og beri að vísa málinu frá dómi að kröfu stefnda Fasteignamiðlunarinnar.

         Í þriðja lagi byggi frávísunarkrafa stefnda Fasteignamiðlunarinnar á því, að meta verði það stefnanda til vanrækslu að hafa ekki stefnt þessum stefnda áður en málið var þingfest, sbr. 3. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála.  Stefnanda hafi verið kunnugt um, eða mátt vera kunnugt um, að rekstur fasteignasölunnar væri í höndum stefnda Fasteignamiðlunar.  Allt að einu hafi stefnandi vanrækt að huga að augljósum atriðum fyrir höfðun málsins, sem leitt hefðu í ljós þann málsgrundvöll, sem hann byggi á gagnvart stefnda Fasteignamiðluninni.

         Þannig komi fram í bréfi Vátryggingafélags Íslands til lögmanns stefnanda, dags. 29. apríl 2009 (dskj. 12 í máli nr. E-12403/2009), að kröfu hans í „starfsábyrgðartryggingu Fasteignamiðlunarinnar“ sé hafnað.  Nafnið Fasteignamiðlunin hafi jafnframt ávallt verið notað í þeim samskiptum, sem átt hafi sér stað milli stefnanda og annarra aðila fyrir málshöfðun.  Með því einu að slá það orð inn í þjóðskrá eða hlutafélagaskrá hefði heiti og rekstrarform stefnda Fasteignamiðlunarinnar orðið stefnanda ljóst.

         Þá hafi stefnanda verið í lófa lagið að inna réttargæzlustefnda, Vátryggingafélag Íslands hf., eftir því, hver það væri, sem væri starfsábyrgðatryggður, líkt og lögmaður stefnanda hafi nú fyrst gert.  Byggi stefndi Fasteignamiðlunin á því, að það eigi almennt að vera fyrsta skref, sem tekið sé við undirbúning mögulegs skaðabótamáls, sambærilegu því, sem stefnandi hafi höfðað.  Því til viðbótar megi nefna, að yfirgnæfandi meirihluti fasteignasala landsins sé rekinn í félagi.

         Með vísan til alls framangreinds telji stefndi Fasteignamiðlunin að meta verði það stefnanda til vanrækslu að hafa ekki beint málinu að honum þegar í upphafi.  Beri því að vísa málinu frá dómi, hvað stefnda Fasteignamiðlunina varði.

         Stefndi Brynjar Fransson kveðst byggja aðalkröfu sína um frávísun að stærstum hluta á sama grunni og stefndi, Fasteignamiðlunin Hámúla ehf.  Þannig sé í fyrsta lagi um verulega vanreifun að ræða, og eigi það raunar sérstaklega við um málsástæður fyrir kröfu á hendur stefnda, Brynjari Franssyni.  Stefndi Brynjar hafi annazt skjalagerð og flest öll samskipti við stefnanda meðan á samningsgerð stóð.  Þetta hafi stefnanda verið og sé, eðli máls samkvæmt, fullkunnugt um.  Enga lýsingu sé hins vegar að finna á þessum samskiptum í sakaukastefnu.  Raunar sé á því byggt í sakaukastefnu, að stefndi Brynjar geti ekki borið ábyrgð á þeim mistökum „er hann kann að hafa gert“.  Í málsástæðum sé hvergi á því byggt, að stefndi Brynjar hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, eða leitt í ljós, hver sú ætlaða háttsemi eigi að hafa verið.  Aðeins segi, að málatilbúnaður á hendur stefnda Brynjari byggi „að breyttu breytanda“ á sömu málsástæðum og lagarökum og á hendur stefnda, Pálma B. Almarssyni.  Byggi stefndi Brynjar á því, að slíkur málatilbúnaður uppfylli ekki kröfur 80. gr. laga um meðferð einkamála, og beri því að vísa kröfum á hendur stefnda Brynjari frá dómi.

         Frávísunarkrafa stefnda Brynjars sé í öðru lagi á því byggð, að skilyrði samlagsaðildar séu ekki uppfyllt og aðild hans að málinu sé í andstöðu við 2. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála.  Þannig sé krafa á hendur upprunalega stefnda, SOS eignum ehf., á því byggð, að félagið hafi ekki efnt kaupsamning við stefnanda.  Krafa á hendur stefnda Brynjari grundvallist aftur á móti á sömu málsástæðum og krafa á hendur stefnda, Pálma B. Almarssyni, þ.e. ætlaðri saknæmri háttsemi í starfi.  Komi þessi ólíki málsgrundvöllur raunar skýrlega fram á bls. 2 í sakaukastefnu.  Kröfurnar eigi þannig ekki rætur að rekja til sama löggernings, atviks eða aðstöðu, og beri að vísa málinu frá dómi að kröfu stefnda Brynjars.

         Í þriðja lagi byggi frávísunarkrafa stefnda Brynjars á því að meta verði það stefnanda til vanrækslu að hafa ekki stefnt þessum stefnda, áður en málið var þingfest, sbr. 3. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála.  Stefnanda hafi verið fullkunnugt um öll þau atriði, sem krafa á hendur stefnda Brynjari grundvallist á fyrir höfðun dómsmálsins.  Allt að einu hafi stefnandi vanrækt að huga að augljósum atriðum fyrir höfðun málsins, sem leitt hefðu í ljós þann málsgrundvöll, sem hann byggi á gagnvart stefnda Brynjari.

         Krafa á hendur stefnda Brynjari virðist í sakaukastefnu grundvallast á tveimur atriðum.  Annars vegar að hann hafi séð um skjalagerð í máli stefnanda og hins vegar, að hann beri á því ábyrgð sem löggiltur fasteignasali.  Báðar þessar staðreyndir hafi legið fyrir, áður en stefnandi þingfesti hið upprunalega dómsmál.  Hafi stefnandi einfaldlega valið að beina kröfum sínum að stefnda Pálma B. Almarssyni.  Séu raunar færð fyrir því rök í sakaukastefnu, að sú ákvörðun hafi verið rétt og stefndi Pálmi B. Almarsson beri ábyrgð á ætluðu tjóni stefnanda.

         Sakaukastefna verði samkvæmt 3. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála aðeins á því byggð, að ný atvik, eða nýjar upplýsingar, komi í ljós eftir þingfestingu máls, og jafnframt að þau séu þess eðlis, að stefnanda hafi ekki borið að gæta að þeim fyrir höfðun málsins.  Hún verður hins vegar ekki byggð á því, að stefnanda snúist hugur um lagatúlkun eða telji eftir á að hyggja vissara að stefna öðrum inn til varnar, til öryggis.  Byggir stefndi Brynjar á því, að af hinum síðarnefndu ástæðum sé sú ákvörðun stefnanda byggð að stefna honum til sakarauka í málinu.  Beri því að vísa málinu frá dómi.

         Þessu til stuðnings bendi stefndi Brynjar á, að stimpill hans komi fram á öllum þeim skjölum, sem stefnandi hafi lagt fram í málinu.  Komi skýrlega fram í stimplinum, að stefndi Brynjar sé löggiltur fasteignasali.  Þá hafi stefndi Brynjar annazt flest öll samskipti við stefnanda við samningsgerðina.

         Sérstaklega bendi stefndi Brynjar á, að málatilbúnaður stefnanda virðist á því grundvallaður, að þinglýsing skilyrts veðleyfis til Landsbanka Íslands hf. á hina seldu eign hafi valdið stefnanda tjóni.   Þetta skjal hafi stefnandi lagt fram við þingfestingu hins upphaflega máls (dskj. 7 í máli nr. E-12403/2009), en efst á því segi orðrétt:  „Samið hefur Brynjar Fransson, löggiltur fasteignasali, kt. 160739-4529.“

         Það sé því einfaldlega rangt, sem byggt sé á í sakaukastefnu, að stefnanda hafi ekki verið kunnugt um aðkomu stefnda Brynjars að málinu.  Þvert á móti hafi honum verið fullkunnugt um hana, enda hafi hann annazt flest öll samskipti við stefnanda, auk þess sem stimpill hans komi fram á öllum þeim skjölum, sem stefnandi hafi lagt fram.  Þá komi skýrlega fram í gögnum málsins, að stefndi Brynjar hafi samið það skjal, sem allur málatilbúnaður stefnanda grundvallist á, að hafi valdið honum tjóni.  Þurfi frekar vitnanna við, skuli bent á bréf stefnda, Pálma B. Almarssonar, til réttargæzlustefnda, Vátryggingafélags Íslands, dags. 25. febrúar 2009, sem stefnandi hafi lagt fram við þingfestingu hins upphaflega máls (dskj. 11 í máli nr. E-12403/2009).  Í bréfinu segi stefndi orðrétt á bls. 1:  „Greinargerð þessi er byggð á greinargerð og viðtölum við þá aðila sem að málinu komu á fasteignasölunni, undirritaður kom ekki að málinu fyrr en í október 2008.“

         Svo segir á bls. 2:  „Brynjar Fransson, lögg.fasteignasala sem sá um samningsgerð í máli þessu...“

         Með vísan til alls framangreinds byggi stefndi Brynjar á því að vísa beri málinu frá dómi, hvað hann varði, þar sem krafan uppfylli ekki skilyrði 3. mgr. 19. gr. laga um meðferð einkamála.

         Í fjórða lagi byggi stefndi Brynjar frávísunarkröfu sína á því, að hann geti ekki verið krafinn um greiðslu skaðabóta til vara í máli, þar sem krafa á hendur aðalstefnda, SOS eignum ehf., byggist á efndum kaupsamnings þeirra aðila.  Allur málatilbúnaður stefnanda á hendur stefnda Brynjari virðist á því byggður, að hann beri ábyrgð á tjóni stefnanda vegna væntanlegs greiðslufalls stefnda, SOS eigna ehf.  Ljóst sé að krafa á hendur stefnda Brynjari verði aðeins tekin til greina, verði stefndi, SOS eignir ehf., sýknaður.  Með sýknun SOS eigna ehf. verði hins vegar allar málsástæður og allur málatilbúnaður á hendur stefnda Brynjari að engu orðinn.  Verði ekki ráðið af stefnu, á hvaða grundvelli krafa á hendur stefnda Brynjari byggist eftir sýknun SOS eigna ehf.  Þegar af þeirri ástæðu krefjist stefndi Brynjar þess, að kröfum á hendur honum verði vísað frá dómi, enda séu þær vanreifaðar, sbr. 80. gr. laga um meðferð einkamála.

Sjónarmið stefnanda varðandi frávísunarkröfur stefndu, Fasteignamiðlunarinnar Hámúla ehf. og Brynjars Franssonar

Stefnandi mótmælir frávísunarkröfunum og krefst þess, að málið verði tekið til efnisúrlausnar.

IV

Forsendur og niðurstaða

Krafa stefnanda á hendur stefnda, SOS eignum ehf., er byggð á greiðsluákvæði í kaupsamningi milli stefnanda og þessa stefnda, en kröfur stefnanda á hendur öðrum stefndu eru hins vegar byggðar á skaðabótasjónarmiðum.  Byggir krafan á hendur stefnda Pálmari þannig á því, að hann hafi, með gáleysislegum vinnubrögðum og vanrækslu á því að sinna lögboðnum starfsskyldum sínum, valdið stefnanda tjóni.  Krafan á hendur sakaukastefnda, Fasteignamiðluninni Hámúla ehf., er byggð á grundvelli vinnuveitendaábyrgðar vegna meintra skaðaverka stefnda Pálmars og varastefnda Brynjars, verði stefndi Pálmi ekki talinn bera ábyrgð á tjóni stefnanda.

         Báðir sakaukastefndu byggja frávísunarkröfu sína á því, að kröfugerð stefnanda sé vanreifuð, að skilyrði samlagsaðildar séu ekki uppfyllt og að meta verði stefnanda til vanrækslu að hafa ekki stefnt þeim áður en málið var þingfest.  Þá byggir varastefndi Brynjar frávísunarkröfu sína enn fremur á því, að hann geti ekki verið krafinn um greiðslu skaðabóta til vara í máli þar sem krafa á hendur aðalstefnda sé byggð á efndum kaupsamnings.

         Krafa stefnanda á hendur stefndu, SOS eignum ehf., Pálmari B. Almarssyni og Fasteignamiðluninni Hámúla ehf., er um óskipta ábyrgð þeirra.  Krafa á hendur varastefnda, Brynjari Franssyni, er hins vegar ekki solidarísk með öðrum stefndu, ef frá er talin málskostnaðarkrafa á hendur honum.

         Stefnandi höfðaði sérstakt mál á hendur sakaukastefndu, sem síðan var sameinað aðalmálinu, eftir að sakaukastefndu höfðu skilað greinargerð, með svofelldri bókun í þingbók:

     

Síðara málið [þ.e. sakaukamálið, innskot dómara] er nú sameinað fyrra málinu að ósk lögmanns stefnanda og með samþykki lögmanns stefnda …

         Með framangreindri bókun þykja sakaukastefndu þar með hafa fallizt á sameiningu málanna, enda var hún samþykkt án nokkurs fyrirvara.  Á hinn bóginn felur þessi bókun ekki í sér, að sakaukastefndu hafi þar með fallið frá kröfu sinni um, að meta verði stefnanda til vanrækslu að hafa ekki stefnt þeim, áður en málið var þingfest, eða að samlagsaðild sé ekki fyrir hendi.

         Stefna í aðalmálinu er dagsett 21. október 2009 og var málið þingfest 3. nóvember s.á.  Sakaukastefna er hins vegar dagsett 5. febrúar 2010 og þingfest 9. sama mánaðar, eða rúmum þremur mánuðum eftir þingfestingu aðalmálsins.  Voru málin ekki sameinuð fyrr en með framangreindri bókun hinn 9. apríl 2010.  Nafn Brynjars Franssonar kemur fyrir þegar í skjölum aðalmálsins, og hefur stefnandi ekki gert viðhlítandi grein fyrir því, að mati dómsins, að það verði ekki metið honum til vanrækslu að hafa ekki gert kröfu á hendur þessum stefnda þegar í upphaflega málinu. 

         Ber því, með vísan til 3. mgr. 19. gr. eml., að vísa frá dómi kröfum stefnanda á hendur varastefnda. 

         Hins vegar þykir stefnandi hafa gefið fullnægjandi skýringar á því, hvers vegna Fasteignamiðluninni Hámúla var ekki stefnt þegar í upphafi, en nafn þessa stefnda kemur ekki fram á þeim skjölum, sem lutu að samningum stefnanda og stefnda, SOS eigna ehf.

         Ekki er fallizt á með stefnda, Fasteignamiðluninni Hámúla ehf., að óljóst sé af stefnu, hvort sakaukamálinu sé ætlað að standa sjálfstætt eða sem hluti af máli stefnanda gegn stefndu, Pálma og SOS eignum ehf., en kröfugerðin hljóðar svo, að þessi stefndi verði dæmdur in solidum með framangreindum stefndu.

         Stefndi, Fasteignamiðlunin Hámúli ehf., byggir einnig á því, að skilyrði samlagsaðildar séu ekki uppfyllt og aðild hans sé í andstöðu við 2. mgr. 19. gr. eml. 

         2. mgr. 19. gr. eml. fjallar um, að kröfum sé beint að einum aðila aðallega en öðrum til vara, og á þessi tilvísun því ekki við í máli þessa stefnda.  Hins vegar verður að fallast á með stefnda, að kröfur stefnanda á hendur stefnda, SOS eignum ehf., annars vegar, sem byggðar eru á efndaskyldu samkvæmt kaupsamningi milli aðila, og kröfur stefnanda á hendur sakaukastefnda, Fasteignamiðluninni Hámúla ehf., hins vegar, sem byggðar eru á húsbóndaábyrgð vegna meintra skaðaverka starfsmanna, teljast ekki vera samrættar í skilningi 1. mgr. 19. gr. og þar með ekki hæfar til samaðildar gegn andmælum stefnda.  Er krafa þessa sakaukastefnda um frávísun því tekin til greina.

         Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefnanda til að greiða sakaukastefndu hvorum um sig málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 75.000.

                Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp úrskurðinn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Kröfum stefnanda, Einars Finnbogasonar, á hendur stefnda, Fasteignamiðluninni Hámúla ehf., og varastefnda, Brynjari Franssyni, er vísað frá dómi.

         Stefnandi greiði hvorum þessara stefndu kr. 75.000 í málskostnað.