Föstudaginn 2. desember 2011.
Nr. 597/2011.	Erna Gréta Garðarsdóttir (Hlöðver Kjartansson hrl.) gegn Guðmundi Þ. Eyjólfssyni Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur (Sveinn Andri Sveinsson hrl.) Ernu Valsdóttur og F.K. Reykjavík ehf.  (Valgeir Pálsson hrl.)

Kærumál. Kröfugerð. Vanreifun. Frávísunarúrskurður staðfestur.

E kærði úrskurð héraðsdóms þar sem vísað var frá dómi hluta af kröfum hennar í dómsmáli gegn G, D, EV og F ehf., en málið höfðaði E vegna ágreinings um fasteignaviðskipti. Héraðsdómur taldi aðalkröfu E í frumsök svo óljósa og óskýra að hún samræmdist ekki d. og e. liðum 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en auk þess þótti viðbótarkrafa í framhaldssök ruglingsleg og órökstudd þar sem málsástæður væru ekki reifaðar með nægjanlega skýrum hætti í framhaldsstefnu. Í dómi Hæstaréttar var gerð grein fyrir fasteignaviðskiptum aðila og matsgerðum dómkvaddra manna sem lágu fyrir í málinu. Hæstiréttur staðfesti því næst hinn kærða úrskurð með vísan til forsendna hans og lét þess getið að eftir stæði þá varakrafa E í frumsök.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Þorgeir Örlygsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru sem barst Héraðsdómi Reykjavíkur 2. nóvember 2011 og Hæstarétti ásamt kærumálsgögnum 9. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. október 2011, þar sem vísað var frá dómi aðalkröfu og „varakröfu ... í framhaldssök“ í máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara „að taka málið í heild til efnismeðferðar“. Hún krefst einnig málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar óskipt úr hendi varnaraðila.

Varnaraðilarnir Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf. krefjast aðallega staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar en til vara að kærumálskostnaður falli niður.

Varnaraðilarnir Guðmundur Þ. Eyjólfsson og Díana Jóhanna Svavarsdóttir krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar. Þar sem þessir varnaraðilar hafa ekki kært úrskurð héraðsdóms af sinni hálfu kemur krafa þeirra um málskostnað í héraði ekki til álita fyrir Hæstarétti.

Með kaupsamningi 21. febrúar 2008 keypti sóknaraðili, Erna Gréta Garðarsdóttir, húseignina Ásgarð 131 í Reykjavík af varnaraðilunum Guðmundi Þ. Eyjólfssyni og Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur. Kaupverð eignarinnar var 29.000.000 krónur og skyldi hún afhent 29. apríl 2008. Fasteignasalan Fasteignakaup, sem starfrækt var af varnaraðilanum F.K. Reykjavík ehf., annaðist sölu á fasteigninni, en félagið var í meirihlutaeigu varnaraðilans Ernu Valsdóttur, sem er löggiltur fasteignasali. Afsal fyrir eigninni var gefið út 23. júní 2008. Eftir að afsal var gefið út kveðst sóknaraðli hafa orðið vör við galla á eigninni. Fékk hún dómkvaddan mann 3. apríl 2009 til að meta nánar tilgreind sjö atriði sem tengdust ástandi fasteignarinnar. Í matsgerð 8. júlí 2009 komst matsmaður að þeirri niðurstöðu að kostnaður við að bæta úr fimm nánar tilgreindum atriðum næmi samtals 1.770.000 krónum miðað við verðlag í júní 2009. Stærsti einstaki matsliðurinn varðaði holrými í grunni hússins og nam hann 885.800 krónum. Með bréfi til allra varnaraðila 4. september 2009 lýsti sóknaraðili yfir riftun kaupanna og krafðist bóta vegna alls tjóns og kostnaðar er af vanefndum kaupsamningsins hefði leitt.

 Sóknaraðili höfðaði mál þetta 10. desember 2009. Aðalkrafa hennar var svohljóðandi: „Að staðfest verði riftun stefnanda, Ernu Grétu Garðarsdóttur, á kaupsamningi hennar og stefndu, Guðmundar Þ. Eyjólfssonar og Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur, dagsettum 21. febrúar 2008, um fasteignina að Ásgarði 131 í Reykjavík, sem lýst var yfir í bréfi, dagsettu 4. september 2009, og viðurkennd skylda stefndu til að endurgreiða stefnanda kaupverð eignarinnar kr. 29.000.000 auk dráttarvaxta ... gegn afhendingu fasteignarinnar til stefndu. Að viðurkennt verði að stefndu, Guðmundur Þ. Eyjólfsson, Díana Jóhanna Svavarsdóttir, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., séu skaðabótaskyld in solidum gagnvart stefnanda vegna alls þess tjóns sem stefnandi hefur orðið fyrir vegna kaupa fasteignarinnar ... og bótaskyldan nái til þess að stefnandi verði eins sett og kaupin hefðu ekki verið gerð, þar með talið að stefnandi verði skaðlaus af uppgjöri vegna riftunarinnar og skilum til hennar á kaupverðsgreiðslum kr. 29.000.000 auk dráttarvaxta ... gegn afhendingu fasteignarinnar til stefndu.“ Til vara krafðist sóknaraðili þess að varnaraðilar yrðu sameiginlega dæmd til að greiða sér 3.396.538 krónur auk nánar tilgreindra dráttarvaxta. Fjárhæð varakröfunnar var reist á niðurstöðu framangreindrar matsgerðar auk þess sem gerð var krafa vegna afnotamissis fasteignarinnar, skerts notagildis hennar og útlagðs kostnaðar vegna viðgerða á pípulögn.

Að beiðni varnaraðilanna Guðmundar og Díönu voru 14. apríl 2010 dómkvaddir tveir menn til að taka til yfirmats þann lið í undirmatsgerðinni sem varðaði holrými í grunni hússins. Í niðurstöðu matsgerðar þeirra 14. ágúst 2010 var talið að kostnaður við úrbætur vegna þessa matsþáttar næmi 1.100.000 krónum.

Að beiðni sóknaraðila voru 19. janúar 2011 dómkvaddir tveir menn til að meta sex atriði varðandi ástand fasteignarinnar sem fyrri matsgerð hafði ekki tekið til. Í niðurstöðu þeirra 11. apríl 2011 var talið að kostnaður við nauðsynlegar úrbætur vegna þessara þátta næmi samtals 3.001.000 krónu á verðlagi í mars 2011.

Sóknaraðili höfðaði framhaldssök með stefnu 8. maí 2011. Þar var gerð krafa um að varnaraðilar yrðu, ef aðalkrafa í aðalsök næði ekki fram að ganga, sameiginlega dæmd til greiðslu á 3.259.402 krónum til viðbótar því sem krafist hafði verið í varakröfu í aðalsök. Í framhaldsstefnu var kröfugerðin sögð reist á viðbótarmatsgerðinni en einnig styðjast við upphaflega matsgerð og yfirmat.

Með hinum kærða úrskurði var aðalkröfu sóknaraðila og kröfu hennar í framhaldssök um hækkun á varakröfu frumsakar vísað frá héraðsdómi og stendur þá eftir varakrafa hennar í frumsök. 

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur á þann veg sem í dómsorði greinir.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

          Aðalkröfu sóknaraðila, Ernu Grétu Garðarsdóttur, í frumsök og viðbótarkröfu í framhaldssök er vísað frá héraðsdómi.

         Sóknaraðili greiði varnaraðilunum Ernu Valsdóttur og F.K. Reykjavík ehf. hvoru um sig 75.000 krónur og varnaraðilunum Guðmundi Þ. Eyjólfssyni og Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur sameiginlega 150.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. október 2011.

                Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 19. september sl., að loknum munnlegum málflutningi um frávísunarkröfu stefndu, var höfðað fyrir dómþinginu af Ernu Grétu Garðarsdóttur, Ásgarði 131, Reykjavík, á hendur Guðmundi Þ. Eyjólfssyni, Rauðagerði 14, Reykjavík, Ernu Valsdóttur, Flókagötu 67, Reykjavík, Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur, Rauðagerði 14, Reykjavík Fasteignakaupum ehf., Ármúla 15, Reykjavík og Tryggingamiðstöðinni hf. Síðumúla 24, Reykjavík til réttargæslu, með stefnu áritaðri um birtingu 10. desember 2009, og framhaldsstefnu áritaðri um birtingu 8. júní 2011.

                Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega, að staðfest verði riftun stefnanda, Ernu Grétu Garðarsdóttur, á kaupsamningi hennar og stefndu, Guðmundar Þ. Eyjólfssonar og Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur, dagsettum 21. febrúar 2008, um fasteignina að Ásgarði 131 í Reykjavík, sem lýst var yfir í bréfi, dagsettu 4. september 2009, og viðurkennd skylda stefndu til að endurgreiða stefnanda kaupverð eignarinnar 29.000.000 króna, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 4. október 2009 til greiðsludags gegn afhendingu fasteignarinnar til stefndu.

Að viðurkennt verði að stefndu, Guðmundur Þ. Eyjólfsson, Díana Jóhanna Svavarsdóttir, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., séu skaðabótaskyld in solidum gagnvart stefnanda vegna alls þess tjóns sem stefnandi hefur orðið fyrir vegna kaupa fasteignarinnar að Ásgarði 131 í Reykjavík með kaupsamningi, dagsettum 21. febrúar 2008, og bótaskyldan nái til þess að stefnandi verði eins sett og kaupin hefðu ekki verið gerð, þar með talið að stefnandi verði skaðlaus af uppgjöri vegna riftunarinnar og skilum til hennar á kaupverðsgreiðslum 29.000.000 króna auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 4. október 2009 til greiðsludags gegn afhendingu fasteignarinnar til stefndu.

Til vara krefst stefnandi þess, að stefndu, Guðmundur Þ. Eyjólfsson, Díana Jóhanna Svavarsdóttir, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., verði dæmd in solidum til að greiða stefnanda 6.655.940 krónur auk dráttarvaxta, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 4. október 2009 til greiðsludags.

Í aðal- og varakröfu er þess krafist í báðum tilvikum að stefndu Guðmundur Þ. Eyjólfsson, Díana Jóhanna Svavarsdóttir, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., verði dæmd in solidum til að greiða stefnanda málskostnað, þ.m.t. matskostnað, að skaðlausu að meðtöldum virðisaukaskatti.

Stefndu, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., krefjast þess, bæði í aðalsök og framhaldssök, aðallega að verða sýknuð af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða þeim málskostnað að skaðlausu að mati dómsins.

Til vara er krafist verulegrar lækkunar á stefnufjárhæð og að málskostnaður verði látinn niður falla.  Að því marki sem bætur kunni að verða tildæmdar er þess krafist að þær beri dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá endanlegum dómsuppsögudegi til greiðsludags.

Endanlegar dómkröfur stefndu, Guðmundar Þ. Eyjólfssonar og Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur eru þær, að kröfum stefnanda í framhaldssök verði vísað frá dómi og að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda í aðalsök.  Til vara krefjast stefndu sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til þrautavara verulegrar lækkunar á dómkröfum stefnanda.

Í öllum tilvikum er þess krafist að stefnandi greiði stefndu, Guðmundi Þ Eyjólfssyni og  Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur, málskostnað, auk kostnaðar vegna virðisaukaskatts.

Af hálfu réttargæslustefnda, Tryggingamiðstöðvarinnar hf., eru engar kröfur gerðar, enda engum kröfum að honum beint.

Mál þetta var flutt um frávísunarkröfu stefndu á framhaldssök stefnanda, sem og hugsanlega frávísun málsins ex officio, og er einungis sá þáttur málsins til úrlausnar hér.

Gætt var ákvæðist 115. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, áður en úrskurður var kveðinn upp.

II

Mál þetta á rót sína í fasteignakaupum samkvæmt kaupsamningi 21. febrúar 2008 um endaraðhúsið að Ásgarði 131 milli stefnanda, Ernu Grétu Garðarsdóttur, og stefndu, Guðmundar Þ. Eyjólfssonar og Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur.  Kaupverð eignarinnar var 29.000.000 króna, afhendingardagur eignarinnar skyldi vera 29. apríl 2008 og afsalsdagur 23. júní 2008.   Stefnandi gerði kauptilboð í eignina 5. febrúar 2008 um kaupverð 28.500.000 krónur.

Kaupverðið 29.000.000 króna skyldi greiðast þannig:

Við undirritun kaupsamnings í peningum                                    kr.                           3.500.000

Hinn 1. maí 2008 í peningum                                                        kr.                           5.000.000

Eins og greiðslur berist úr eign kaupanda þó eigi síðar en

5. júní 2008 gegn skilyrtu veðleyfi                                                kr.                           19.100.000

Lokagreiðsla við afsal hinn 5. júní 2008 í peningum                kr.                             1.400.000

Milligöngu um kaupin átti stefnda, Erna Valsdóttir, löggiltur fasteignasali og Fasteignakaup ehf., en nú ber félagið nafnið F.K. Reykjavík ehf. 

Stefnandi kveður aðra starfsmenn fasteignasölunnar einnig hafa átt samskipti við stefnanda til upplýsingar, miðlunar og aðstoðar við stefnanda fyrir og við kaupin og framkvæmd kaupsamningsins.  Einn þeirra starfsmanna hafi sýnt stefnanda eignina fyrir kaupin. 

Í kaupsamningnum er tekið fram að stefnanda sé kunnugt um leka í glugga á suðurhlið sem seljendur myndu gera við fyrir afhendingu.  Þær skemmdir sem hugsanlega hefðu orðið á parketi vegna lekans skyldi stefnandi gera við.

Í söluyfirliti sem útbúið var í tengslum við söluna er eigninni lýst.  Segir í söluyfirlitinu m.a. að vatns- og frárennslislagnir séu síðan húsið var byggt.  Enn fremur segir að skólplagnir hafi verið nýlegar og að gert hafi verið við múr og húsið málað að sögn eigenda fyrir u.þ.b. 4 árum.  Þá segir þar að þak sé nýlegt og að sögn seljenda hafi það verið málað fyrir u.þ.b. 2 árum.  Einnig segir í söluyfirlitinu, í til þess stöðluðum reitum: Vatns- og frárennslislagnir:  „Síðan húsið var byggt“  Raflagnir:  „Síðan húsið var byggt.“ Í söluyfirlitinu er söluverð eignarinnar tilgreint 29.500.000 krónur. 

Eignin var afhent stefnanda 26. apríl 2008.  Afsal fyrir eigninni til stefnanda var svo gefið út hinn 23. júní 2008.  Í afsalinu segir að eignin hafi verið seld í því ástandi sem hún var í þegar kaupandi tók við henni, en hann sætti sig þá við ástand hennar.  Engir fyrirvarar eru gerðir í afsalinu af hálfu stefnanda um að eignin hafi verið haldin göllum.  Stefnda Erna annaðist skjalagerð í tengslum við söluna.

Eftir að afsal fyrir eigninni hafði verið gefið út kveðst stefnandi hafa orðið vör ýmissa galla á henni. Skömmu eftir að stefnandi tók við eigninni hafi hún farið að finna ólykt í húsinu, auk þess sem skordýr munu hafa gert vart við sig.  Síðar hafi komið í ljós að ólyktina hafi mátt rekja til ófullnægjandi frágangs í útgröfnu rými í kjallara undir eldhúsi.  Þá mun stefnandi hafa orðið vör við leka frá þakglugga og svalahurð.  Þá kveður stefnandi að ofn í stofu hafi gefið sig og ofn í svefnherbergi á efri hæð hafi sömuleiðis bilað.  Þetta hafi leitt til skemmda á gólfefnum og undir þeim hafi fundist skordýr sem áttu rætur að rekja til rýmisins undir eldhúsinu.  Er stefnandi hugðist taka eldhúsið í gegn hafi komið í ljós ófullnægjandi frágangur á skolplögnum í gegnum rýmið sem seljendur höfðu grafið út undir eldhúsgólfinu.  Fékk stefnandi pípulagningamann til að lagfæra skolplagnirnar.  Nam kostnaður við þá viðgerð 173.141 krónu.

Framangreint hafi orsakað ólyktina, eins konar rotnunarlykt, sem stefnandi hafi fundið eftir að hún flutti inn, og sé hún enn til staðar ásamt skorkvikindunum með tilheyrandi óhugnaði fyrir stefnanda og aðra íbúa hússins og mikilli skerðingu á notagæðum þeirra og veru í húsinu.

Samkvæmt síðar fenginni yfirlýsingu frá húsfélaginu Ásgarði 131-147 hafi Jón Magngeirsson pípulagningameistari verið verktaki við endurnýjun skólplagna í grunni raðhúsalengjunnar nr. 131-147 við Ásgarð árið 2001.  Hafi lýsing þeirrar framkvæmdar í verksamningi verið þannig:  „…endurnýjuð voru öll frárennslisrör í grunni húsanna (þau gömlu voru grafin upp og þeim hent).  Skolpstrengir frá baðherbergjum tengdir og lögð frárennslisrör frá eldhúsvöskum.“  Lýsing samkvæmt tilboði hafi verið þannig:  „Brjóta upp skolplagnir frá gafli í vestri og út fyrir gafl í austri og endurnýja allar skolplagnir innanhúss með PVC rörum.  Leggja í hverju húsi að salernis- og baðkersskolplögn, eldhúsvaski niðurfalli í kjallaragólfi, þvottavélastút í kjallara ásamt handlaug og WC í kjallara.“

Stefnandi kveður að við skoðun eignarinnar fyrir kaupin hafi seljendur tjáð henni að þau hefðu verið byrjuð að grafa út úr umræddu holrými til að nýta það sem viðbótar íbúðarhúsnæði, en hætt við það og ákveðið að selja húsið, sem þau hafi átt í tiltölulega skamman tíma, þar sem það hafi hvort eð er verið of lítið fyrir þau.  Seljendur hafi hins vegar lokað gati sem þau hafi gert á vegg að þessu rými og gengið þannig frá lokun þess sem að framan er lýst, þannig að ekkert hafi borið á að þar hefði verið brotið úr veggnum.  Seljendur hafi hins vegar engar upplýsingar gefið um hið alvarlega óviðunandi ástand, þ.m.t. varðandi burðarvirki og burðarþol, og óþverra í þessu holrými og íbúðarrýminu.

Stefnandi kveðst hafa haft orð á þessu við fasteignasöluna, stefndu Ernu Valsdóttur löggiltan fasteignasala, sem hafi síðar aftur haft samband við stefnanda og tjáð henni að seljendur, sem væru heiðarlegt fólk, könnuðust ekki við neina ólykt í húsinu eða af hverju hún gæti stafað.  Þetta hafi einnig verið rætt við afsalsgerð fyrir eigninni, hinn 23. júní 2008, og hafi seljendur ekki þá fremur en endranær kannast við neitt slíkt.

Stefndu, Guðmundur og Díana, kveða, að hinn 4. júlí 2008, eða tveimur og hálfum mánuði eftir afhendingu, hafi meðstefnda, Erna Valsdóttir, haft samband við þau og tjáð þeim að lagnir í fasteigninni væru ónýtar.  Skoðunarmenn á vegum Sjóvár-Almennra trygginga hf., tryggingafélags stefndu, hafi skoðað aðstæður þar sem áhöld hafi verið um að fasteignatrygging stefndu hjá félaginu næði yfir hið meinta tjón.  Skoðun þeirra hafi aftur á móti leitt í ljós að gömul rör hefðu gefið sig við framkvæmdir á vegum stefnanda við nýja eldhúsinnréttingu.  Með tilkynningu Sjóvar-Almennra trygginga hf. til stefndu hinn 8. júlí 2008 hafi stefndu verið tilkynnt að tjónið félli ekki undir fasteignatryggingu þeirra.  Þá hafi verið gert við rörin en ekki verið um frekara tjón að ræða.  Viku síðar, eða hinn 11. júlí 2008, hafi meðstefnda, Erna Valsdóttir, boðað stefndu á fund með stefnanda en ekki verið getið um tilefni eða efni fundarins. Á fundinum hafi stefnandi gert stefndu grein fyrir því að rörin hefðu verið ónýt og að um væri að kenna framkvæmdum stefndu í holrýminu.  Stefndu hafi mótmælt þessu enda hafi þau fengið aðrar upplýsingar frá skoðunarmönnum Sjóvár-Almennra trygginga hf.  Þá hafi komið fram krafa af hálfu stefnanda um að stefndu „löguðu“ holrýmið án þess sú krafa væri skýrð nánar.  Í kjölfarið, hafi fulltrúi á Lögfræðistofu Suðurnesja, sem þá hafi gætti hagsmuna stefnanda, haft samband við stefndu til að ræða málin en sem fyrr hafi engar formlegar eða afmarkaðar kröfur verið gerðar.  Stefndu kveðast hafa lýst yfir vilja sínum til að koma á einhvern hátt að málinu, án þess þó að í því fælist viðurkenning á rétti stefnanda, en sökum þess að engar afmarkaðar kröfur hafi verið gerðar af hálfu stefnanda hafi ekkert orðið úr því.

Vegna þeirra ágalla sem stefnandi taldi vera á eigninni fékk hún dómkvaddan matsmanns, Helga S. Gunnarsson verkfræðing, til að leggja mat á þau atriði sem hún taldi vera galla á eigninni og stefndu ættu að bera fébótaábyrgð á gagnvart sér.  Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns, dagsettri 8. júlí 2009, er lagt mat á hver kostnaður sé við að lagfæra þá galla sem stefnandi telur eignina vera haldna. 

Komst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að kostnaður við viðgerð og endurbætur á þeim þáttum sem matsgerðin tók til næmi samtals 1.770.000 krónum og sundurliðaðist svo:

                Þakgluggi                                                                                             kr.          9.500

                Svalahurð og gluggi                                                                           kr.            195.000

                Málning utanhúss – þátttökuhluti eignarhlutans                         kr.            139.700

                Holrými í grunni hússins                                                                   kr.            885.800

                Gólfefni hússins                                                                                 kr.            540.000

                                                                                                     Samtals           kr.          1.770.000

Stefnandi sendi stefndu, Guðmundi Þ. Eyjólfssyni, Díönu Jóhönnu Svavarsdóttir, Ernu Valsdóttur og F.K. Reykjavík ehf. kröfubréf, dagsett 4. september 2009, og lýsti yfir riftun kaupanna og skoraði á seljendur að ganga til samninga við stefnanda um uppgjör vegna riftunarinnar.

Þessari kröfu var svarað af hálfu stefndu, Ernu Valsdóttur og F.K. Reykjavíkur ehf., með símbréfi réttargæslustefnda til lögmanns stefnanda, dagsettu 7. desember 2009. 

Með bréfi lögmanns stefndu, Guðmundar og Díönu, dagsettu 29. september 2009, mótmæltu stefndu riftun stefnanda á kaupunum, en lýstu yfir vilja sínum til að ganga til viðræðna um mögulegar sættir í málinu.  Ekki var orðið við þeirri beiðni stefndu.

Stefndu, Guðmundur og Díana, benda á það sérstaklega, vegna framhaldssakarinnar, að samkvæmt gögnum málsins sé ljóst að stefnandi hafi ekkert aðhafst til að takmarka meint fjártjón sitt. Þá telja stefndu eðlilegri umhirðu húsnæðisins jafnframt hafa verið verulega ábótavant undir rekstri málsins.  Stefndu vekja á því sérstaka athygli að frá því um mitt ár 2008 hafi verið opið inn í svokallað holrými í kjallara húsnæðisins að Ásgarði 131 en rýmið sé ekki hluti af húsnæðinu.  Hafi verið opnað inn í rýmið í tengslum við framkvæmdir stefnanda en því ekki lokað aftur.  Þá komi fram í matsgerð Helga S. Gunnarssonar og Guðríðar Gyðu Eyjólfsdóttur, dagsettri 11. apríl 2011, að stefnandi hafi ekki búið í húsnæðinu frá því í desember 2010 og hafi gluggar húsnæðisins verið lokaðir frá þeim tíma.  Í þinghaldi í málinu hinn 19. janúar 2011 skoruðu stefndu á stefnanda að gæta tjónstakmörkunar-skyldu sinnar. Stefnandi hafi ekki brugðist við þeirri áskorun.

III

                Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á niðurstöðum matsmannsins.   Með matsgerðinni sé staðreynt að eignin að Ásgarði 131 hafi við kaupin verið haldin margvíslegum, verulegum og alvarlegum göllum.  Stormjárn og gluggakrækjur vanti á þakglugga.  Svalahurð og gluggar séu óþéttir, fúnir að hluta og gler ónýtt.  Þetta ástand hafi ekki leynt sér síðustu árin.  Ráða megi af útliti hússins að það hafi ekki verið málað nokkuð lengi, fram séu komnir ryðblettir víða og málning farin að flagna af útveggjum.  Auk þessi megi sjá nokkrar steypuskemmdir.  Telja verði að húsið hafi ekki verið málað fyrir fjórum árum eins og tilgreint sé í söluyfirliti og líklegra að það hafi verið málað árið 2001 eða fyrir sjö árum miðað við söludagsetningu eins og fram komi í yfirlýsingu húsfélagsins.  Tími sé til kominn að ráðast í viðhald á steypu, múr og málningu.  Sannreyndar hafi verið á matsfundi, m.a. með greiningu Ólafs Sigurðssonar meindýraeyðis, að í húsinu séu ranabjöllur, marfætlur, mítlur (rakapöddur) og silfurskottur.  Ranabjöllur, marfætlur og mítlur séu jarðvegsskordýr sem sæki í raka og því eðlilegt að finna þær í hinu útgrafna rými og aðliggjandi rýmum.  Silfurskottur komi hins vegar frá opnum frárennslislögnum.  Telur matsmaður, með vísan til umsagnar meindýraeyðisins á matsfundi, að gera megi ráð fyrir, þegar gengið hafi verið frá grunni hússins með fullnægjandi hætti, að jarðvegsskordýr verði úr sögunni, en silfurskottur séu hins vegar skordýr sem þurfi að eitra fyrir.  Varðandi áðurgreindan reikning Súperlagna ehf., vegna efnis og vinnu, sé það niðurstaða matsmanns að ástand lagna við aðkomu þess viðgerðaraðila hafi samkvæmt fyrirliggjandi ljósmyndum verið óviðunandi og úrbætur/viðgerðir nauðsynlegar.  Með hliðsjón af nýlögnum í grunni verði að telja efnislistann réttan og vinnuna og verðlagningu hennar innan eðlilegra marka.  Augljóst sé að frágangur lagna, eftir að grafið  hafði verið út úr rýminu, hafi verið ófullnægjandi og rangur.   Þá verði að telja lokun rýmisins verulega ábótavant og að ekki sé um hefðbundinn eða viðurkenndan frágang að ræða.

Stefnandi kveður að fyrir kaupin hafi seljendur gengið frá lokun á þessu rými með því að setja trégrind í gat það á burðarveggnum sem þeir höfðu brotið og klæða hana með plasti og gifsplötum.  Þegar matsmaður hafi farið inn í þetta rými hafi verið rakapyttur á gólfi og mikill raki og ólykt í því sem myndast hafi vegna rotnunar lífrænna efna, eins og segi í matsgerðinni.  Mjög líflegt, viðvarandi og viðbjóðslegt skordýralíf sem komi frá þessu rými hafi verið í húsinu frá kaupunum með viðeigandi óhugnaði og óþægindum fyrir stefnanda og aðra íbúa.  Af þessum sökum hafi stefnandi ekki getað nýtt eignina svo sem hann hafi mátt gera ráð fyrir vegna þeirra óþæginda sem þessu skordýrafári og ólykt fylgi.

Sannreynt sé með matsgerðinni að hinir mjög svo alvarlegu gallar sem eignin sé haldin séu fólgnir í því að seljendur hafi brotið manngengt op úr burðarvegg í kjallara hússins, grafið þar út fyllingarefni í tilteknu rými og myndað með því það holrými sem áður greini.  Með þessu hafi burðarvirki hússins verið breytt.  Í matsgerðinni sé m.a. tekið fram að mjög mikilvægt sé, ef slíkt sé gert, að ganga þannig frá sökkulvegg sem grafið hafi verið frá við framhlið hússins að ekki verði hætta á skriði og broti þannig að sökkull brotni inn í hið útgrafna rými.   Núverandi sökkulveggur sé ekki hannaður til þess að standa á móti þrýstingi frá jarðvegi.  Við frágang rýmisins verði að telja nauðsynlegt að koma fyrir útloftun frá rými og loka því með fullnægjandi hætti.  Enn fremur þurfi að loka jarðvegsyfirborði.   Æskilegt sé að staðsetja þar niðurfall vegna vatnsaga sem sé í rýminu.  Þá geri matsmaður ráð fyrir því að hlaðið verði í gatið á burðarveggnum, það múrhúðað og málað.

Fram komi í matsgerð að ekki hafi verið sótt um leyfi fyrir þessum breytingum seljenda á húsinu til embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík og þetta brot og útgröftur því óheimill og allt andstætt byggingareglum.   Ljóst sé af matsgerðinni að nauðsynlegt sé að leiðrétta þetta inngrip með viðeigandi verulegum og umsvifamiklum aðgerðum, þ.m.t. að fá löggilta hönnuði til að hanna, teikna og skila inn til byggingarfulltrúa nauðsynlegum gögnum vegna þessa rýmis og fá leyfi fyrir þeim framkvæmdum.  Stefnandi kveður að verulegt rask myndi fylgja þessu.  Í matsgerð reifi matsmaður forsendur sínar enn frekar undir hverjum matslið og sundurliði metinn kostnað til úrbóta á greindum göllum sem eignin sé haldin í efni og vinnu.  Þá telji hann að yrðu allir verkþættir unnir samtímis yrði búseta í húsinu erfið og gera mætti ráð fyrir að viðgerðir tækju 20 daga.  Einnig ætti að verða mögulegt að skipuleggja vinnu yfir lengri tíma, þannig að ganga mætti frá í dagslok, þannig búseta þyrfti ekki að raskast verulega, en í því felist ákveðin óþægindi fyrir íbúa.  Niðurstöðutölur matsmanns í einstökum matsliðum séu þessar:

Verkþáttur:                                                                         Efni og tæki                                         Vinna    

Þakgluggi                                                                                    3.000                                             6.500

Svalahurð og gluggi                                                                75.000                                      120.000

Málning utanhúss – hlutdeild Ásgarðs 131                     56.700                          83.000

Holrými í grunni hússins                                                     301.900                                      583.900

Gólfefni hússins                                                                   334.400                                   205.600

Samtals                                                                     kr.      771.000                                       999.000               Alls                                                                                                                                     1.770.000

Virðisaukaskattur sé innifalinn í öllum liðum og fjárhæðir á verðlagi júnímánaðar 2009.  Virðisaukaskattur vegna vinnuliðar fáist endurgreiddur að fullu og nemi sú fjárhæð 196.603 krónum af 999.000 krónum.

Í söluyfirliti löggilta fasteignasalans vegna sölumeðferðar hússins sé engra galla/ókosta getið á eigninni og ljósmyndir fasteignasölunnar til sölukynningar á henni hafi aðeins sýnt hlýlega, aðlaðandi og vel útlítandi íbúð með gólfefni, glugga og hurðir í lagi.  Af hálfu seljenda hafi ekkert komið fram um að ástandi, búnaði, eiginleikum eða notagildi eignarinnar, væri á einhvern hátt áfátt. 

Stefnandi kveðst heldur engar upplýsingar hafa fengið frá löggilta fasteignasalanum eða starfsmönnum hans, hvorki fyrir gerð kauptilboðs eða kaupsamnings né heldur við framkvæmd hans og greiðslu kaupsamningsgreiðslna og gerð afsals, um að fasteignin væri eða kynni að vera haldin göllum vegna nefnds veggjarbrots seljenda eða útgraftarins.  Öll afstaða þeirra í samskiptum við stefnanda vegna umkvartana hans beri þess skýr merki að hjá þeim hafi hagsmunir seljenda verið í fyrirrúmi og hagsmuna stefnanda hafi þeir í engu gætt.

Með skírskotun til alls framangreinds byggir stefnandi á því að hann hafi mátt treysta, sem ábyrgðaryfirlýsingum, staðhæfingum í söluyfirliti um nýlegar viðgerðir og endurbætur á eigninni, sem svo hafi verið lýst.  Hún hafi einnig mátt treysta því að ástand eignarinnar, að þessu og öðru leyti sem að framan segi, væri í samræmi við greinda sölulýsingu fyrir eignina, kynningu seljenda og löggilta fasteignasalans og starfsmanna hans á henni og öðrum upplýsingum þeirra. 

Stefnandi kveður, að fyrir söluna hafi og skýrt verið tekið fram, af löggilta fasteignasalanum, starfsmönnum hans og seljendum, að um góða eign væri að ræða og hafi eignin ekki borið annað með sér hvorki við skoðun stefnanda fyrir kaupin né við afhendingu hennar.  Þá hafi íbúðin verið mjög hrein, vel útlítandi og engin merki borið um raka, óþrifnað eða meindýr og engar upplýsingar um slíkt hafi komið fram.  Ekkert hafi heldur komið fram um að á einhvern hátt væri áfátt ástandi eignarinnar, búnaði, eiginleikum eða notagildi eins og fasteignir hafi og eiga almennt að hafa.

Byggir stefnandi á því að eignin hafi ekki að þessu leyti verið af þeim gæðum sem hann mátti hafa réttmætar væntingar um.  Eignin sé haldin stórfelldum, alvarlegum og sérstökum göllum einkum að því er varðar niðurbrot á burðarvirki hússins og hið útgrafna rými, sem seljendur hafi grafið út án nauðsynlegra heimilda byggingarfulltrúa samkvæmt byggingarlögum, byggingarreglugerð og öðrum byggingarreglum.  Þessir gallar hafi verið seljendum kunnir og einnig fasteignasalanum og starfsmönnum hans.  Eignin sé því verulega gölluð í skilningi fasteignakauparéttar, þar sem hún standist ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiði af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi og öðrum lögum sem um fasteignir gilda.

Seljendur, fasteignasalinn og starfsmenn hans hafi sýnt af sér saknæma háttsemi og seljendur sviksamlega með því vanrækja upplýsingaskyldu sína um ókosti eignarinnar og galla.  Þær upplýsingar hafi reynst rangar og einnig ófullnægjandi og seljendur verið grandsamir um það.  Stefnanda hafi verið veittar rangar og ófullnægjandi upplýsingar um kosti eignarinnar sem hafi verið til þess fallnar að hafa áhrif á gerð og efni kaupsamnings um hana.  Stefnandi hafi ekki fengið upplýsingar um framangreinda verulega ókosti eignarinnar sem seljendur, fasteignasalinn og starfsmenn hans hafi vitað eða mátt vita um og stefnandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi.  Eignin hafi eigi heldur reynst í samræmi við upplýsingar sem seljendur, eða þeir sem komu fram fyrir þeirra hönd, hafi veitt stefnanda, né heldur reynst í samræmi við upplýsingar sem veittar hafi verið og veittar skyldu í söluyfirliti eða öðrum sölu- eða kynningargögnum um hana.  Réttar og fullnægjandi upplýsingar hefðu einfaldlega leitt til þess að stefnandi hefði alls ekki keypt eignina.  Stefnanda hafi verið í mun að eignin uppfyllti byggingarreglur, þ.m.t. öryggiskröfur um burðarþol o.fl., hún væri óaðfinnanlega íbúðarhæf með eðlilegum lífsgæðum og þarfnaðist ekki endurbóta og alls ekki þeirra sem matsgerðin staðreyni.

Stefnandi byggir á því að vanefndir seljenda í þessum kaupum séu verulegar.  Verulegur neikvæður munur sé á þeirri greiðslu sem stefnandi hafi fengið og því sem  hann hafi átt rétt til samkvæmt samningnum við seljendur.  Þeir hafi með ásetningi eða stórkostlegu gáleysi veitt stefnanda rangar og ófullnægjandi upplýsingar um kosti eignarinnar og galla með framferði sem stríði gegn  heiðarleika og góðri trú.   Seljendur hafi því beitt svikum.  Með því hafi seljendur hvorki hirt um hagsmuni stefnanda, svo sem þeim hafi verið skylt, né heldur sýnt henni eðlilega sanngirni, trúnað og tillitssemi.  Augljóst sé að seljendur hafi mátt gera sér ljóst að þessar vanefndir hefðu veruleg áhrif á hagsmuni stefnanda og með sanngirni hafi verið unnt að ætlast til þess að seljendur hafi mátt sjá það fyrir.  Megingallinn sem eignin sé haldin sé sérstaks eðlis og verulegur, m.a. varðandi burðarvirki hússins og styrkleika.  Eignina skorti með því mikilvæga grundvallarkosti og búseta í henni einnig ófýsileg vegna óværu og ólyktar.  Hugsanlegum viðgerðum/endurbótum muni fylgja verulegt rask og m.a. fyrirhöfn við að koma eigninni í lögskylt horf.

Stefnandi heldur því fram að af framangreindum ástæðum verði ekki með sanngirni ætlast til þess að stefnandi sé bundin við kaupin og þurfi að bera og uppfylla lagaskyldur um endurbætur eignarinnar vegna framangreindra ólögmætra aðgerða seljenda á henni.   Byggir stefnandi á því að öll lagaskilyrði riftunar að fasteignakauparétti séu uppfyllt og krefst þess að greiðslur samningsaðila gangi til baka og fram fari heildaruppgjör milli aðila vegna riftunarinnar þannig að hann verði svo settur sem engin kaup hafi verið gerð.

Stefnandi byggir og á því að seljendur séu bótaskyldir gagnvart sér vegna kaupanna bæði á grundvelli hlutlægra bótareglna fasteignakauparéttar og almennu skaðabótareglunnar svo og fasteignasalinn og fasteignasalan, F.K. Reykjavík ehf., á grundvelli síðarnefndu bótareglunnar og sjálfstæðrar bótareglu laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.  Krefst stefnandi í aðalkröfu viðurkenningar á bótaskyldu þeirra vegna alls þess tjóns, beins og óbeins, sem af vanefndum þeirra leiði og vaxta eftir því sem við eigi og að bótaskyldan nái til þess að stefnandi verði eins sett og hefðu kaupin ekki verið gerð.

Kröfu um viðurkenningu skaðabótaskyldu í aðalkröfu og skaðabótakröfu í varakröfu auk alls kostnaðar, þ.m.t. lögmanns- og matskostnaðar, sé beint að hinum löggilta fasteignasala og fasteignasölunni in solidum með seljendum á þeim grunni að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna gáleysis fasteignasalans og starfsmanna hans við sölumeðferð eignarinnar sem þeir beri ábyrgð á.  Ábyrgð þeirra gagnvart stefnanda sé á því reist að fasteignasalinn, sem sérfróður aðili, beri ríkar starfskyldur, þ.m.t. skyldu til gerðar rækilegs yfirlits um þau atriði sem skipt geti máli við sölu eignarinnar varðandi öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar, hafi sjálfstæða rannsóknar- og skoðunarskyldu á eigninni fyrir kaupin og síðar, sé tilefni til eða eins og raunin hafi verið í þessu tilviki, og einnig vegna vitneskju fasteignasalans um hinar ólöglegu framkvæmdir og breytingar seljenda á húsinu.  Fasteignasalinn hafi vitað eða mátt vita um alla þá galla sem sannreyndir séu með matsgerðinni að eignin sé haldin, en þó í öllu falli varðandi útgrafna rýmið, og borið að vara stefnanda við þeim og skýra frá þýðingu þeirra fyrir fasteignina.  Fasteignasalinn hafi eigi rækt leiðbeininga- og liðsinnisskyldu sína gagnvart stefnanda eða gætt réttmætra hagsmuna hennar.  Við sölumeðferð fasteignarinnar hafi fasteignasalinn vanrækt starfskyldur sínar varðandi gerð fullnægjandi söluyfirlits, svo sem og sérstaklega með því að tilgreina ekki í söluyfirlitinu um hinn alvarlega galla sem væri eða verið gæti á burðarvirki hússins vegna greindra óheimilla framkvæmda seljenda og andstæðra byggingarreglum, og að veita ekki réttar og fullnægjandi upplýsingar um kosti eignarinnar og galla.  Staðhæft hafi verið af fasteignasalanum og starfsmönnum hans, þ.m.t. í söluyfirlitinu, að um góða og gallalausa eign væri að ræða.  Fasteignasalinn hafi leiðbeint stefnanda um að bjóða ásett verð í þessa góðu eign, að sögn fasteignasalans, til þess að missa ekki af henni.  Þetta hafi fasteignasalinn gert þrátt fyrir að honum hafi mátt vera ljóst, vegna áðurgreindra framkvæmda og alvarlegra skemmda seljenda á eigninni, þ.m.t. á burðarvirki hennar og styrkleika, að eignin kynni að uppfylla ekki ríkar kröfur byggingarreglna, þ.m.t. öryggisreglur, og að framkvæmdirnar hafi verið óheimilar að lögum.  Fasteignasalinn hafi með því vanrækt mikilvægt atriði um leiðbeiningar- og liðsinnisskyldu sína gagnvart stefnanda og ekki gætt réttmætra hagsmuna hennar, svo sem honum hafi borið lagaskylda til.  Fasteignasalinn  hafi því ekki heldur í hvívetna leyst störf sín af hendi svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði.  Öll skjalagerð hans og samningsgerð hafi því ekki verið svo vönduð eða úr garði gerð að hagsmunir stefnanda væru tryggðir og réttarstaða hans glögg.  Fasteignasalinn og fasteignasalan beri á því óskipta bótaábyrgð með seljendum að stefnandi verði vegna riftunarinnar og uppgjörs sem henni fylgir eins sett og hefðu kaupin ekki verið gerð, kaup sem stefnandi hefði ekki látið sér til hugar koma að láta verða af hefðu henni verið veittar réttar og fullnægjandi upplýsingar um hina miklu ókosti sem eignin hafi verið haldin.

Varakrafa stefnanda um skaðabætur og/eða afslátt, eins og hún hafi verið sundurliðuð í stefnu, sé reist á öllum þeim sömu málsástæðum og að framan greini um bótaábyrgð stefndu, Guðmundar Þ. Eyjólfssonar, Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur, Ernu Valsdóttur og F.K. Reykjavík ehf.

Varakrafan sundurliðist þannig:

1.  Samkvæmt matsgerð                                                                                 kr.           1.770.000

     Frádráttur vegna virðisaukaskatts af vinnulið                                       kr.           -  196.603

  Afnotatap á viðgerðartíma                                                                          kr.              150.000

2.  Reikningur Súperlagna ehf.                                                                       kr.              173.141

3.  Skert notagildi eignarinnar til íbúðar                                                       kr.       1.500.000

     Samtals                                                                                                          kr.       3.396.538

Fyrstu tveir kröfuliðirnir séu reistir á matsgerð dómkvadds matsmanns og á reikningi Súperlagna ehf., og því að flytja þurfi úr húsinu á viðgerðartíma.  Áætlaður kostnaður vegna þess og húsaleigu sé 150.000 krónur.  Þriðji kröfuliðurinn sé á því reistur að vegna galla á eigninni og óværu í henni hafi stefnandi ekki haft það notagildi og notagæði af eigninni sem hún hefði ella haft til búsetu í henni og/eða útleigu hluta hennar.  Reiknist það tjón 75.000 krónur á mánuði í 20 mánuði frá afhendingu eignarinnar.

                Stefnandi sundurliðar, endanlega varakröfu sína þannig: 

1.            Samkvæmt matsgerðum                                                                 kr.           3.345.200

                Frádráttur vegna virðisaukaskatts af vinnulið                            kr.           -   387.401

                Afnotatap á viðgerðartíma – óbreytt frá frumstefnu                               kr.               150.000

2.            Reikningur Súperlagna ehf. – óbreytt frá frumstefnu                kr.            173.141

3.            Skert notagildi eignarinnar til íbúðar – maí 2008

                til nóvember 2010 – 31 mánuður x kr. 75.000                           kr.           2.325.000

4.            Ekkert notagildi eignarinnar, þar sem stefnandi hafi orðið      

að flytja úr íbúðinni, en þá lá fyrir að hún væri ekki íbúðarhæf

og heilsuspillandi að búa í henni, nú 7 mánuðir frá og með

desember  2010 x kr. 150.000                                                        kr.           1.050.000

Samtals endanleg varakrafa skv. framangreindu                      kr.           6.655.940

Verkþáttur:                                                                                       Efni og tæki                        Vinna            Alls

Samkvæmt frummatsgerð:

Þakgluggi                                                                                                            3.000                     6.500

Svalahurð og gluggi                                                                                    75.000                  120.000

Málning utanhúss – hlutdeild Ásgarðs 131                            56.700                         83.000            344.200

Holrými í grunni hússins skv. viðbótarmatsgerð:

Matsliður E, hluti 1. 

Hreinsa rými húss eins og lýst er í matslið C:

Aðstaða og undirbúningur                                                                            25.000                      31.000

Fjarlægja og farga öllum lífrænum jarðvegi úr útgröfnu rými

sem og steyptar lagnir sem liggja lausar í jörðu                                     70.000               164.000

Fjarlægja og farga trévirki við hurðargat, gifsi og tréklæðn-

ingum á vegg er snýr að útgröfnu rými                                                       17.000            72.000

Veggi, loft og aðra byggingarhluti í útgröfnu rými þarf að

bursta upp og hreinsa með sótthreinsandi efnum þannig að

yfirborð verði hreint og laust við sveppi                                                15.000                        61.000

Fjarlægja þarf og farga öllum lausum

gólfefnum sem eftir er                                                                                    10.000                   72.000

Veggi, loft, gólf, innréttingar og hurðir þarf að hreinsa með

þar til gerðum kemískum hreinsiefnum                                                   45.000                   205.000

Frágangur í verklok, þ.m.t. fjarlægja rusl og farga                                 25.000                     61.000     873.000

Matsliður E, hluti 2.  Holrými í grunni hússins:

Aðstaða og undirbúningur                                                              30.000                  37.000

Hönnun teikningar, umsókn um byggingarleyfi

og úttektir.                                                                                                    35.000                     181.000

Loka jarðvegsyfirborði með rakavarnarlagi og steyptri

botnplötu                                                                                                     120.000                     82.000

Koma fyrir útloftun frá rými, loka opum á sökkli                           120.000                       129.000

Einangra gólfplötu og veggi                                                                       60.000                      78.000

Loka rými með fullnægjandi hætti, t.d. þéttri hurð                             65.000                      136.000

Frágangur í verklok þ.m.t. fjarlægja rusl og farga                               25.000                           20.000 1.118.000

Matsliður E, hluti 3.  Gólfefni hússins:

Aðstaða og undirbúningur                                                                          15.000                         27.000

Gólfefni í stiga og kjallara                                                                        120.000                         86.000

Gólfefni á 1. hæð, eldhús og stofu                                                       260.000                          120.000

Gólfefni á efri hæð                                                                                     240.000                       121.000

Frágangur í verklok þ.m.t. fjarlægja rusl og farga                                   7.000                          14.000                                1.010.000

Samtals                                                                                                    1.438.700                  1.906.500                                                                                                                                          3.345.200

Virðisaukaskattur sé innifalinn í öllum liðum.  Virðisaukaskattur vegna vinnuliðar fáist endurgreiddur að fullu og nemi sú fjárhæð 387.401 krónu af 1.906.500 krónum.  Afreiknuð séu 20,32% og miðað við að innifalinn virðisaukaskattur sé 25,5%, en sé að hluta 24,5%.

Stefnandi vísar til framangreindrar reifunar og reifunar í frumstefnu um sundurliðun varakröfunnar og skýringar á henni, en einnig til matsgerðanna.  Því til viðbótar er tekið fram að hækkun tl. 3 byggist á því að það tjón reiknast nú í 31 mánuð í stað 20 mánaða í frumstefnu.   Vísað sé til skýringa í tl. 4, en að fenginni matsskýrslu Sylgju Daggar Sigurjónsdóttur líffræðings, matsniðurstöðu Magneu Karlsdóttur heilbrigðisfulltrúa hjá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur, vottorðs Eggerts S. Birgissonar sálfræðings, vottorðs Ófeigs Tryggva Þorgeirssonar, hafi stefnandi flutt úr húsinu að Ásgarði 131, þar sem húsið hafi ekki verið íbúðarhæft og heilsuspillandi að búa í því, sbr. viðbótarmatsgerð og einnig frummatsgerð.

Tryggingamiðstöðinni hf. sé stefnt til réttargæslu í málinu vegna starfsábyrgðartryggingar sem stefnda, Erna Valsdóttir löggiltur fasteignasali, hafi hjá tryggingafélaginu.

Varðandi pípulagnir og ofna byggir stefnandi á því að forsenda matsmanns í matsgerð um að ástand og virkni ofna og lagna sé í eðlilegu samræmi við aldur og gerð byggingarinnar, sé röng.   Byggist þetta mat matsmanns á því að í söluyfirliti séu lagnir sagðar upprunalegar.  Vísar stefnandi í því sambandi til þess sem áður sé rakið úr söluyfirliti varðandi ástand/kosti eignarinnar.  Þó að einnig komi fram í söluyfirlitinu í til þess stöðluðum reitum: Vatns- og frárennslislagnir:  „Síðan húsið var byggt.“  Raflagnir:  „Síðan húsið var byggt.“  Þá hafi stefnandi mátt bera fullt traust til fyrri lýsingarinnar sem fái stuðning í yfirlýsingu húsfélagsins.  Loks sé staðfest með matsgerð að af ljósmyndum sem teknar hafi verið þegar stefnandi hafi opnað holrýmið, sé ljóst að lagnir hafa verið gamlar og líklega upprunalegar.  Því sé sannreynt að ekki hafi verið skipt um lagnir í hinu útgrafna rými árið 2001 eins og fram komi í greindri yfirlýsingu húsfélagsins og samkvæmt söluyfirliti fyrir u.þ.b. 4 árum.

Um lagarök vísar stefnandi til almennra reglna kröfuréttarins, fasteignakauparéttarins og meginreglna laga um fasteignakaup nr. 40/2002, svo sem 18. gr., 19. gr., 26. gr., 27. gr., 3. mgr. 29. gr., 32. gr., 2. mgr. 33. gr., 37. gr., 41. gr., 42. gr. og 43. gr.

Einnig vísar stefnandi til laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, nr. 99/2004, svo sem 10. – 16. gr., og reglugerðar um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit nr. 939/2004, einkum II. kafla.

Þá vísar stefnandi til          skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, svo sem 43. og 44. gr. og annarra ákvæða IV. kafla, og byggingarreglugerðar nr. 441/1998.

Stefnandi byggir kröfu sína um vexti á lögum um vexti og verðtryggingu nr.  38/2001.  Í aðalkröfu sé krafist dráttarvaxta af endurgreiðslukröfu stefnanda frá þeim tíma er einn mánuður var liðinn frá kröfubréfi, þar sem lýst hafi verið yfir riftun kaupanna.  Í þeirri kröfu sé ekki fólgið að stefnandi telji sig ekki eiga lögvarða kröfu til vaxta frá greiðsludögum kaupverðsgreiðslna heldur komi til skoðunar og meðferðar við uppgjör vegna riftunarinnar með öðrum þáttum sem þar komi til álita og gera skulu stefnanda eins settan fjárhagslega og samningurinn hefði aldrei verið gerður, þ.e. þannig að hinum fjárhagslegu áhrifum samningsins verði eytt.

Varðandi varakröfu sé áskilinn réttur í þessu eða öðru máli til frekari kröfugerðar að því er varðar skerðingu á notagildi eignarinnar til íbúðar, bæði að því er varðar fjárhæð og tímabil allt til þess að eignin sé komin í fullnægjandi ástand til íbúðar.

Stefnandi áskilur sér rétt til að hækka dómkröfur síðar með eða án framhaldsstefnu í héraði og fyrir æðra dómi samkvæmt 2. mgr. 163. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sbr. 17. gr. laga nr. 38/1994 um breyting á þeim lögum.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr., en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur aðili.

Stefnandi kveður, að þegar framangreint héraðsdómsmál hafi verið höfðað hafi legið fyrir matsgerð dómkvadds manns, dagsett 8. júlí 2009, sem stefnandi hafði aflað.  Að beiðni stefndu, Guðmundar Þ. Eyjólfssonar og Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur, hafi verið beiðst yfirmats um tiltekið atriði:  „3. Holrými í grunni hússins.“  Yfirmatsgerðin er dagsett 14. ágúst 2010, en einnig hafi, af hálfu stefnanda, verið aflað viðbótarmatsgerðar, dagsettrar 11. apríl 2011.  Byggist framhaldssök á viðbótarmatsgerðinni og styðjist einnig við yfirmatsgerðina og frummatsgerðina.  Er yfirmatsgerðin hafi verið komin fram hafi stefnandi lagt fram bókun um breytta kröfugerð á grundvelli yfirmatsgerðarinnar og óskaði eftir því án framhaldsstefnu að breyta varakröfunni til hækkunar.  Slíkt samþykki hefur ekki verið veitt og sé stefnanda því nauðsynlegt að höfða framhaldssök þessa.

Tryggingamiðstöðinni hf. sé stefnt til réttargæslu í framhaldssökinni vegna starfsábyrgðartryggingar sem stefnda, Erna Valsdóttir, löggiltur fasteignasali, hafi hjá tryggingafélaginu.

Stefnandi kveðst ekki gera kröfu um bætur samkvæmt matslið B í viðbótarmatsgerð heldur bíði það síðari tíma , eftir atvikum í sérstöku dómsmáli, þegar fyrir liggi niðurstöður rannsóknar á því hvort stefnandi hafi ofnæmi („er ofurnæm“) fyrir myglusveppum og gróum þeirra og hvort og/eða að hvaða marki vátryggingar bæti það tjón stefnanda á innanstokksmunum o.fl.

Varðandi varakröfu sé áskilinn réttur í þessu eða öðru máli til frekari kröfugerðar að því er varði skerðingu á notagildi eignarinnar til íbúðar, bæði að því er varði fjárhæð og tímabil allt til þess að eignin sé komin í fullnægjandi ástand til búsetu.

Stefnandi áskilur sér rétt til að hækka dómkröfur síðar með eða án framhaldsstefnu í héraði og fyrir æðra dómi samkvæmt 2. mgr. 163. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sbr. 17. gr. laga nr. 38/1994 um breyting á þeim lögum.

IV

Stefndu, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., byggja á því, að aðalkrafa stefnanda um sjálfa riftun kaupanna beinist ekki að þeim heldur einungis seljendum eignarinnar.  Kröfu stefnanda um riftun kaupanna verði að telja fráleita og henni beri að hafna.  Vísa stefndu, Erna Valdsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., til málsástæðna og lagaraka af hálfu seljenda.  Af þessu leiði að fyrrgreind viðurkenningarkrafa á hendur stefndu Ernu og fasteignasölunni eigi ekki við rök að styðjast og beri því að hafna henni.

Krafa stefnanda í aðalkröfu sé í reynd ekki skaðabótakrafa á hendur stefndu heldur krafa um annan liðinn í þeim gagnkvæmu kröfum sem felist í riftunarkröfu stefnanda, þ.e. að seljendur standi stefnanda skil á kaupverðinu gegn því að stefnandi skili húseigninni aftur í hendur þeirra, sbr. 1. málslið 1. mgr. 33. gr., sbr. 3. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.  Krafa sem hljótist af beitingu vanefndaúrræðis af þessu tagi, geti aldrei orðið grundvöllur skaðabótakröfu á hendur stefndu Ernu og F.K. Reykjavík ehf.  Krafa á hendur þeim geti einungis byggst á reglum skaðabótaréttar utan samninga um ábyrgð fasteignasala vegna saknæmrar háttsemi, sbr. m.a. 27. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.  Aðalkrafa stefnanda að því marki sem hún snúi að stefndu Ernu og F.K. Reykjavík ehf. hafi því engan lagagrundvöll.  Sé með öllu fráleitt að þessi stefndu verði gerð ábyrg fyrir því að seljendur inni af hendi sínar skyldur vegna samningsslita, jafnvel þótt riftun yrði viðurkennd gagnvart seljendunum.

Ekki verði heldur fram hjá því litið að aðalkrafa stefnanda gagnvart stefndu, Ernu og F.K. Reykjavík ehf., sé mjög almenn, vanreifuð og lítt rökstudd.  Enn fremur sé með öllu ósannað að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni sem geti orðið grundvöllur skaðabóta í aðalkröfunni gagnvart stefndu Ernu og F.K. Reykjavík ehf.

Stefndu, Erna og fasteignasalan, vísa á bug, sem röngu og ósönnuðu, að öll skjala- og samningsgerð af hálfu stefndu Ernu og annarra starfsmanna fasteignasölunnar hafi verið áfátt þannig að bótaréttur stefnanda í aðalkröfu verði á því reistur.

Verði samkvæmt framangreindu að sýkna stefndu, Ernu og F.K. Reykjavík ehf., af þeim kröfum sem stefnandi hafi uppi gagnvart þeim í aðalkröfu.

Varakröfu sína um lækkun dómkröfu byggja stefndu, Erna og fasteignasalan, á því að varakrafa stefnanda sé allt of há og beri að lækka hana verulega.

Eins og áður geti hafi réttargæslustefndi fallist á greiðslu bóta samkvæmt upphaflegri matsgerð hins dómkvadda matsmanns vegna þess rýmis sem grafið hafði verið út úr grunni hússins, eða að fjárhæð 885.800 krónur.  Á sömu forsendum megi einnig fallast á greiðslu kostnaðar vegna viðgerðar á frárennslislögnum í rýminu, samkvæmt fyrirliggjandi reikningi Súperlagna ehf. að fjárhæð 173.141 króna.  Að öðru leyti geti stefndu, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., ekki borið ábyrgð á þeim kröfum sem stefnandi hafi uppi í varakröfu sinni.

Samkvæmt nýrri matsgerð dómkvaddra matsmanna, Helga S. Gunnarssonar verkfræðings og dr. Guðríðar Gyðu Eyjólfsdóttur, dagsettri 11. apríl 2001, sem stefnandi byggir kröfur sínar á í framhaldssök, nemi þessi liður til úrbóta á húseigninni 1.118.000 krónum.  Telja stefndu ekki ástæðu til að gera sérstakar athugasemdir við kröfu stefnanda sem byggir á þessum kröfulið.  Þó sé vakin á því athygli að krafan byggi nú á hinni nýju matsgerð, en allar fjárhæðir undir matslið E í matsgerðinni miðist við verðlag í mars 2011.  Matsgerðin hafi verið lögð fram í dómi hinn 12. maí 2011 og dómsmál í framhaldssök hafi svo verið höfðað með áritun á framhaldsstefnu sama dag og stefnan hafi verið lögð fram í dómi hinn 10. júní 2011.  Hin nýja krafa undir þessum lið geti því í fyrsta lagi borið dráttarvexti frá síðastnefndum degi að telja, sbr. 4. mgr. 5. gr. og 2. mgr. 8. gr. og 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.  Þá árétta stefndu, að ef stefnandi hefði strax í upphafi, þegar fyrsta matsgerð lá fyrir, verið reiðubúin að ganga til samninga og uppgjörs bóta, þar sem bætur samkvæmt þessum lið hefðu verið inntar af hendi, hefði ekki komið til þess tjóns sem stefnandi geri kröfu um samkvæmt framhaldsstefnunni.

Frágangur á þakglugga hafi átt að blasa við stefnanda við eðlilega skoðun á eigninni, svo og ummerki vegna leka.  Það sé af og frá að stefnandi geti haft uppi bótakröfur á hendur stefndu vegna ásigkomulags gluggans.

Eins og fram komi í kaupsamningi hafi stefnandi vitað um leka í glugga á suðurhlið hússins.  Í matsgerð segi að ástand svalahurðar og glugga hafi ekki leynt sér síðustu árin og komið sé að gagngerum endurbótum á gleri og gluggum.  Það hafi því ekki átt að dyljast stefnanda að ráðast þyrfti í endurbætur á þessum hlutum hússins.  Hér verði og að hafa hugfast að umrædd húseign hafi verið 48 ára gömul og því viðbúið að ýmsir hlutar hennar þörfnuðust reglubundinnar endurnýjunar vegna aldurs og slits.   Stefndu, Erna og fasteignasalan, hafni því með öllu að stefnandi geti átt skaðabótakröfu á hendur þeim vegna endurbóta á gluggum, gleri og svalahurð í stofu.

Þótt í söluyfirliti komi fram að gert hafi verið við múr og húsið málað, að sögn seljenda fyrir u.þ.b. 4 árum sé því mótmælt sem ósönnuðu með öllu að stefnandi hafi orðið fyrir fjártjóni af þessum sökum.  Af útliti hússins, eins og því sé lýst í matsgerð hins dómkvadda matsmanns, hefði stefnandi mátt sjá að þurft hefði að mála það innan skamms tíma og eftir atvikum lagfæra steypu- og ryðskemmdir.  Þetta hefði stefnandi miklu fremur séð af útlitinu einu saman heldur en af því sem greini í söluyfirliti um það hvenær slíkar endurbætur hefðu síðast farið fram.  Þótt einhverrar ónákvæmni kunni að hafa gætt í söluyfirlitinu að þessu leyti sé fráleitt að það eitt geti verið grundvöllur skaðabótakröfu á hendur stefndu.  Þá hafi seljendur upplýst að um 700.000 krónur hafi verið til staðar í sérstökum viðhaldssjóði allrar raðhúsalengjunnar.  Það geti því aldrei orðið nema að mjög svo óverulegu leyti að viðgerðar- málningarframkvæmdir utanhúss verði fjármagnaðar með framlagi af hálfu stefnanda og alls ekki meira en eðlilegt og sanngjarnt geti talist fram að þeim tíma er húseigendur ákveði að ráðast í þær framkvæmdir sem hér um ræði.  Kröfu stefnanda um bætur vegna kostnaðar við endurbætur utanhúss beri því að hafna.

Kröfu stefnanda um bætur vegna gólfefna virðist mega rekja til atvika er ofnar (loftkranar) hafi bilað annars vegar í stofu og hins vegar í svefnherbergi á efri hæð.  Hér sé um að tefla atvik sem hafi orðið eftir að sala eignarinnar hafi átt sér stað.  Af gögnum málsins verði ekki betur séð en tjón sem af þessi hafi hlotist hafi þegar verið bætt úr húseigendatryggingu sem stefnandi hafi keypt hjá Vátryggingafélagi Íslands hf., a.m.k. að stærstum hluta.  Við gerð söluyfirlits og skoðun á eigninni af hálfu fasteignasölunnar hafi ekki verið nokkur leið að átta sig á að bilun í ofnunum væri í vændum.  Ábyrgð vegna tjóns sem af þessu hafi hlotist verði því ekki felld á stefndu. Ernu eða F.K. Reykjavík ehf.

Í upphaflegri kröfugerð sinni hafi stefnandi gert kröfu um bætur vegna skemmda á gólfefni, samtals að fjárhæð 540.000 krónur (efni og vinna).  Svo virðist sem frá þessum kröfulið hafi nú verið horfið en þess í stað gerð krafa um bætur vegna kostnaðar við að skipta um gólfefni í húsinu, samtals að fjárhæð 1.010.000 krónur, sbr. hluta 3 í matslið E í hinni nýju matsgerð.  Krafan sýnist því byggja á allt öðrum grundvelli en eldri krafan varðandi gólfefni.  Í framhaldsstefnu sé ekkert reifað á hvaða forsendum krafan byggist né á hvaða grundvelli hún beinist að stefndu, Ernu og fasteignasölunni.  Krafan sé í reynd svo vanreifuð að hún fari í bága við d., e. og f. liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.  Beri því að vísa kröfu þessari frá.

Verði kröfulið þessum ekki vísað frá dómi beri að hafna honum.  Í hinni nýju matsgerð komi fram að hið heilsuspillandi ástand íbúðarinnar hafi verið þannig í nokkurn tíma eða frá því opnað hafi verið inn í hið útgrafna rými og aðstæður skapast til hinnar miklu rakamyndunar í íbúðinni.  Ljóst sé að stefnandi hafi látið opna leið inn í rýmið í tengslum við endurbætur á afrennslislögnum í eldhúsi er hún hafi ráðist í að taka það í gegn skömmu eftir að hún hafi fengið eignina afhenta.  Hafi þá m.a. verið tekin gifsplata sem hafði verið felld inn í hurðargat á vegg í kjallaranum sem legið hafi að holrýminu.  Stefnandi hafi síðan aldrei látið loka rýminu með viðunandi hætti, en hún muni svo hafa flutt úr húsnæðinu í desember 2010.  Stefnanda hafi mátt vera það ljóst frá upphafi að raki og skordýr bærust um íbúðina frá holrýminu og að engin breyting yrði í þeim efnum fyrr en rýminu yrði lokað aftur á fullnægjandi hátt.  Stefnandi hafi því brugðist skyldum sínum samkvæmt reglum skaðabótaréttarins að takmarka tjónið.  Verði ekki betur séð en húsnæðið hafi orðið heilsuspillandi og óíbúðarhæft vegna þess að stefnandi hafi ekki sinnt tjónstakmörkunarskyldu sinni.  Skorað hafi verið á stefnanda að bæta úr, en því hafi ekki verið sinnt.  Stefnandi geti því einungis kennt sjálfri sér um að húsnæðið teljist nú óíbúðarhæft.  Þá hafi engin rök komið fram eða með öðrum hætti verið sýnt fram á að stefndu, Erna og fasteignasalana, beri ábyrgð á þessum lið skaðabótakröfunnar.

Stefndu byggja á því, að á engan hátt hafi verið gerð grein fyrir því í framahaldssök, á hvaða forsendum krafa um hreinsun rýmis beinist að stefndu, Ernu og F.K. Reykjavík ehf.  Krafan sé að því leyti vanreifuð og beri af þeim sökum að vísa henni frá, sbr. d., e. og f. liði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991.

Verði kröfu þessari ekki vísað frá dómi beri að hafna henni þar sem telja verði að hún verði fyrst og fremst rakin til þess að stefnandi hafi ekki gætt tjónstakmörkunarskyldu sinnar.  Hefði stefnandi gengið strax frá holrýminu í kjölfar þess að hún lét opna það hefði ekki þurft að fara í þær úrbætur sem hér sé krafist bóta fyrir.  Þá hafi heldur ekki verið sýnt fram á né rökstutt á hvaða grundvelli stefndu, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., eigi að bera ábyrgð á kröfu stefnanda samkvæmt þessum lið.  Verði því ekki með nokkru móti séð að þau geti borið ábyrgð á þessum lið skaðabótakröfunnar gagnvart stefnanda.

Í matsgerð hins dómkvadda matsmanns komi skýrt fram að endurbætur og viðgerðir á húseigninni, sem getið sé um í matsgerðinni, geti farið fram án þess að stefnandi þurfi að flytja úr húsinu.  Í ljósi þessa og tjónstakmörkunarskyldu stefnanda sé engin stoð fyrir kröfu hennar um afnotatap á viðgerðartíma að fjárhæð 150.000 krónur.  Beri því að hafna henni.

Þrátt fyrir þá ágalla á eigninni, sem tíundaðir séu í matsgerð hins dómkvadda matsmanna, sé með öllu ósannað að stefnandi hafi orðið fyrir fjártjóni vegna skerts notagildis eignarinnar til íbúðar.  Krafa stefnanda, sem að þessu lúti, sé vanreifuð með öllu og ekki verði séð að krafa af því tagi sem hér virðist vera um að tefla eigi sér nokkra lagastoð.  Beri því einnig að hafna þessari kröfu stefnanda.  Undir þessum kröfulið hafi stefnandi, í upphaflegri kröfugerð sinni, krafist bóta vegna skerts notagildis íbúðarinnar fyrir 20 fyrstu mánuðina eftir afhendingu eignarinnar (75.000 x 20).  Með framhaldsstefnunni hafi undir þessum lið verið bætt við 11 mánuðum þannig að nú sé krafist bóta vegna skerts notagildis eignarinnar í 31 mánuð eða 2.325.000 krónur (75.000 x 31).  Þessari kröfu sé nú sem fyrr alfarið hafnað, þar sem tjón stefnanda að þessu leyti sé með öllu ósannað.  Krafan sé jafnframt vanreifuð og ekki verði séð að hún eigi sér nokkra lagastoð.

Stefnandi krefjist hér bóta vegna þess að hún telji sig ekki hafa haft not af íbúðinni í sjö mánuði frá desembermánuði 2010 að telja sökum þess að hún hafi verið heilsuspillandi og ekki íbúðarhæf.  Nemi krafan 1.050.000 krónum (150.000 x 7).  Íbúðin hafi fyrst og síðast orðið heilsuspillandi og óíbúðarhæf vegna atvika sem stefnandi beri ein ábyrgð á, þ.e., eins og áður greini, að hún hafi látið undir höfuð leggjast að ganga frá og loka holrýminu í kjallara íbúðarinnar með fullnægjandi hætti eftir að hún hafi látið opna inn í það og henni mátt vera ljóst ástandið þar inni.  Stefnandi hafi ekki þurft að fara úr íbúðinni ef hún hefði strax í upphafi látið ganga frá holrýminu.  Það sé því víðsfjarri að stefndu, Erna Valsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., geti borið ábyrgð á þeirri kröfu sem stefnandi hafi uppi undir þessum kröfulið.  Krafan sé þar að auki vanreifuð með öllu og allsendis ósannað að tjón hennar nemi þeirri fjárhæð sem krafa sé gerð um.  Kröfulið þessum beri því að hafna með öllu.

Kröfu stefnanda um upphafstíma dráttarvaxta er eindregið mótmælt.  Þótt bótakrafa stefnanda hafi að hluta verið viðurkennd strax með símbréfi réttargæslustefnda hinn 7. desember 2009 sé réttargæslustefnda ásamt stefndu, Ernu og F.K. Reykjavík ehf., í reynd ómögulegt að inna hinar viðurkenndu bótakröfur af hendi á meðan stefnandi haldi til streitu aðalkröfu sinni um riftun, þar sem greiðsla skaðabótanna geti aldrei farið saman með riftuninni og þeim réttaráhrifum sem hún hafi í för með sér.  Þessi ómöguleiki á greiðslu skaðabótanna úr hendi réttargælustefnda vegna stefndu, Ernu og F.K. Reykjavíkur ehf., sé því alfarið á ábyrgð stefnanda.  Meðan svo sé ástatt geti ekki til þess komið að kröfurnar beri dráttarvexti, sbr. 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.  Að óbreyttri kröfugerð stefnanda geti þær bótakröfur, sem hún kunni að eiga á hendur stefndu, því ekki borið dráttarvexti fyrr en í fyrsta lagi frá endanlegum dómsuppsögudegi að telja.

Þar að auki sé ljóst að þær hækkanir á dómkröfum stefnanda sem fram komi í framhaldsstefnu eigi rætur að rekja til atvika eða verðlags löngu eftir upphafstíma dráttarvaxta samkvæmt dómkröfu stefnanda.  Þannig sé ljóst að þeir kröfuliðir sem byggi á hinni nýju matsgerð miðist við verðlag í mars 2011.  Þá sé hækkun kröfu vegna skerts notagildis íbúðarinnar til komin vegna tímabils eftir upphafstíma dráttarvaxta samkvæmt kröfugerð stefnanda.  Hið sama gildi um kröfu hennar sökum þess að hún telji sig ekki hafa not af íbúðinni.  Dráttarvaxtakrafa stefnanda hafi því að þessu leyti ekki nokkra lagastoð og er henni harðlega mótmælt.  Eins og mál þetta sé vaxið og kröfugerð stefnanda sé háttað, og þá ekki síst eftir þær breytingar sem orðið hafi á málatilbúnaðinum í kjölfar framhaldsstefnunnar, verði að telja að þær bótakröfur sem hún kunni að eiga á hendur stefndu geti ekki borið dráttarvexti fyrr en í fyrsta lagi frá endanlegum dómsuppsögudegi að telja, sbr. síðari málslið 9. gr. laga nr. 38/2001.

Málskostnaðarkröfur bæði í aðalkröfu og varakröfu, byggja stefndu, Erna Valdsdóttir og F.K. Reykjavík ehf., á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. 

V

                Stefndu, Guðmundur og Díana, byggja frávísunarkröfu í framhaldssök aðallega á því að kröfur stefnanda séu vanreifaðar.  Jafnframt er á því byggt að með kröfunum sé grundvelli málsins raskað.  Beri því að vísa kröfum stefnanda í framhaldssök frá dómi.  Framhaldsstefna málsins sé verulega vanreifuð að því er varði meint tjón stefnanda, og orsakatengsl milli þess og ætlaðrar bótaskyldrar háttsemi stefndu.  Lætur stefnandi nægja að birta sundurliðun varakröfu án frekari rökstuðnings en vísar til reifunar í frumstefnu um sundurliðun og til fyrirliggjandi matsgerða. Frumstefna málsins nái aðeins að takmörkuðu leyti til þeirra kostnaðarliða sem framhaldsstefnan sé grundvölluð á.  Þá sé í fyrirliggjandi matsgerðum aðeins metinn kostnaður við ákveðnar úrbætur sem stefnandi telji nauðsynlegt að ráðast í.  Ekki sé fjallað um það hvort um galla sé að ræða enda geti matsmenn ekki fjallað um slíkt lögfræðilegt úrlausnarefni, hvað þá að fjallað sé um ábyrgð stefndu á kostnaði við úrbætur.  Því nægi ekki að vísa til matsgerða án frekari rökstuðnings.  Kostnaðarliðir vegna skerðingar eða taps á notagildi íbúðarinnar séu heldur ekki rökstuddir með neinu móti.  Það sé því ljóst að málatilbúnaður stefnanda fari gegn ákvæði e-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Þessu til viðbótar breyti stefnandi grundvelli málsins með framhaldsstefnu sinni.  Hafi stefnandi nú uppi kröfur allt annars eðlis en í upphafi.  Ekki hafi verið byggt á því í upphafi að endurnýja þyrfti gólfefni, hreinsa húsnæðið að Ásgarði 131 eða bæta afnotatap.  Geri þetta það að verkum að málsvörn stefndu verði erfiðleikum bundin þar sem það sé á reiki á hverju kröfur stefnanda byggist.

Dráttarvaxtakrafa stefnanda sé verulega vanreifuð.  Engin grein sé gerð fyrir því hvers vegna hún sé miðuð við 4. október 2009.  Kröfur stefnanda í framhaldssök hafi fyrst verið settar fram í framhaldsstefnu sem þingfest hafi verið 10. júní 2011.  Dráttarvextir af kröfum stefnanda í framhaldssök verði því í fyrsta lagi miðaðir við 10. júlí 2011, sbr. 9. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.  Verði ekki fallist á frávísun krafna stefnanda í framhaldssök í heild byggja stefndu sjálfstætt á því að vísa verði dráttarvaxtakröfunni frá dómi.

Stefndu, Guðmundur Þ. Eyjólfsson og Díana Jóhanna Svavarsdóttir, byggja sýknukröfu sína í aðal- og varakröfu á því að ekki séu fyrir hendi skilyrði til riftunar eða skaðabóta.  Stefndu hafna öllum fullyrðingum stefnanda um galla á hinni seldu íbúð en hún hafi verið seld í því ástandi sem hún hafi verið við söluna og ástand hennar verið sýnilegt að öllu leyti við skoðun.

Stefnandi geti ekki að mati stefndu borið fyrir sig atriði sem henni hafi verið kunnugt um við kaupin, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.  Stefndu telja að kaupendum gamalla eigna megi vera kunnugt um að ýmislegt kunni að þarfnast viðhalds og gera verði ráð fyrir að ákveðin frávik á gæðum séu til staðar.  Um sé að ræða tæplega hálfrar aldar gamla fasteign en stefnanda hafi verið fullkunnugt um aldur og ástand eignarinnar. Stefndu benda í þessu sambandi á þá aðgæslu- og skoðunarskyldu sem hvíli á kaupanda, samkvæmt ákvæðum áðurnefndrar 29. gr. laga um fasteignakaup, en telja verði þá skyldu sérstaklega ríka þegar um sé að ræða gamla fasteign.  Stefndu benda enn fremur á að í athugasemdum við 26. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 40/2002 sé tekið fram að aðgæsluskylda kaupanda takmarki upplýsingaskyldu seljanda þannig að seljandi eigi ekki að þurfa að upplýsa um augljós atriði.

Sýknukröfu sinni til stuðnings benda stefndu á að stefnandi hafi engar formlegar athugasemdir gert við ástand fasteignarinnar þá tvo mánuði sem liðið hafi frá afhendingu hennar og fram að afsalsgerð.  Aukinheldur hafi stefnandi engan fyrirvara gert við lokagreiðsluna eða haft uppi formlegar athugasemdir við gæði fasteignarinnar þá.

Stefndu hafna því alfarið að þau hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við söluna, því síður að hafa beitt stefnanda svikum.  Stefndu hafi engu leynt sem varðaði kaupin þegar þau hafi verið gerð.  Þvert á móti hafi þau upplýstu um allt það sem þau hafi talið að væri ábótavant og þau hafi orðið vör við það rúmlega ár sem fasteignin hafi verið í eigu þeirra.

Loks telja stefndu að þrátt fyrir að litið verði svo á að einhverjir ágallar kunni að vera á fasteigninni þá séu þeir það smávægilegir að þeir rýri síður en svo verðgildi fasteignarinnar svo nokkru nemi.  Eins og áður segi séu þeir meintu ágallar sem séu tilgreindir í matsgerð, annað hvort minniháttar og augljósir við skoðun eða um þá hafi verið sérstaklega upplýst við kaupin.

Stefndu hafna af þeim sökum riftunarkröfu stefnanda en skilyrði riftunar sé að um verulega vanefnda sé að ræða.  Samkvæmt framansögðu sé því ljóst að það skilyrði sé engan veginn uppfyllt.  Stefndu telja bæði hlutfall meints tjóns stefnanda af kaupverði fasteignarinnar lágt en auk þess liggi fyrir, að mati stefndu, að engum svikum hafi verið beitt.

Ef skylda til greiðslu skaðabóta þyki vera fyrir hendi vegna rangra upplýsinga í söluyfirliti, byggja stefndu á því að meðstefnda Erna Valsdóttir, persónulega og fyrir hönd F.K. Reykjavík, beri ein ábyrgð á þeim röngu upplýsingum.  Eins og getið sé að framan hafi stefndu gengið út frá því að þær upplýsingar sem settar hafi verið í söluyfirlitið væru réttar enda hafi þau hvorki haft tilefni né tök á því að sannreyna þær.

Verði litið svo á að öll hinna stefndu í málinu beri skaðabótaskyldu in solidum gagnvart stefnanda benda stefndu á að ekki geti stofnast til skaðabótaskyldu þeirra, þ.e. Guðmundar og Díönu, þar sem grundvöllur ábyrgðar meðstefndu, Ernu Valsdóttur, sé 2. mgr. 25. gr., sbr. 1. mgr. 19. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, þar sem stefnda Erna sé með ábyrgðartryggingu.  Af þeim þeim sökum verði að sýkna stefndu af skaðabótakröfum stefnanda.

Stefndu byggja á því að matsgerð dómkvadds matsmanns frá því í júlí 2009 hafi enga þýðingu í málinu.  Um sé að ræða meinta ágalla sem rýri síður en svo verðgildi eignarinnar svo nokkru nemi.  Stefndu telja að þeir ágallar sem þar séu nefndir séu annað hvort minniháttar og augljósir við skoðun eða þá að stefndu hafi upplýst stefnanda sérstaklega um þá.  Jafnframt séu ágallarnir eðlilegir miðað við aldur fasteignarinnar.  Stefndu telja einnig að ýmsar forsendur í matsgerðinni séu rangar.  Sé farið yfir liði matsgerðarinnar telja stefndu að margir af þeim ágöllum sem þar séu nefndir séu minniháttar en um aðra hafi verið upplýst.

Í því sambandi megi fyrst nefna lið sem varði glugga hússins, þ.m.t. þakglugga og svalahurð.  Kostnaðurinn við að bæta úr óþéttleika þakglugga nemi innan við 10.000 krónum og telja verði að sæmilega laghent manneskja geti bætt úr honum með lítilli fyrirhöfn.

Ummerki leka við stofuglugga og svalahurð hafi verið mjög sýnileg við skoðun og stefndu hafi bent stefnanda sérstaklega á þörf á lagfæringum á gólfefni enda hafi stefndu tekið upplýsingaskyldu sína alvarlega.  Í kaupsamningi aðila segir: „Kaupanda er kunnugt um leka í glugga við suðurhlið sem seljandi gerir við fyrir afhendingu hússins, þær skemmdir sem hugsanlega hafa orðið á parketi vegna lekans gerir kaupandi við.“  Stefndu hafi fengið viðurkenndan verktaka til að gera viðeigandi lagfæringar og hafi þannig komið í veg fyrir lekann.  Stefndu byggja á því að aldrei hafi verið rætt eða samið um að skipt yrði um glugga eða hurðir.  Í matsgerð segi að ekki hafi leynt sér síðustu árin að komið væri að endurbótum á gleri á gluggum og hafi það því verið augljóst við skoðun.

Hvað málningu og ástand steypu fasteignarinnar að utan snerti byggja stefndu á því að þau hafi hvorki vitað né mátt vita að hann væri rangur.  Meðstefnda, Erna Valsdóttir, hafi áður selt stefndu fasteignina á sínum tíma og hafi þá sami texti verið í söluyfirliti.  Textanum hafi verið haldið inni í söluyfirliti og hafi stefndu gengið út frá því að það sem þar kæmi fram væri rétt enda hafi þau ekki vitað betur.  Engu að síður leggi stefndu í þessu sambandi áherslu á að um 700.000 krónur hafi verið í viðhaldssjóði raðhúsalengjunnar þegar fasteignin hafi verið seld og kostnaður við að gera viðeigandi úrbætur dreifist á alla hluta raðhúsalengjunnar, samkvæmt lögum nr. 26/1994, um fjöleignarhús.  Mögulegur kostnaður stefnanda vegna viðeigandi úrbóta sé því hverfandi.

Stefndu hafna þeim lið matsgerðarinnar sem fjallar um gólfefni en spurning í matsbeiðni sem lúti að þeim þætti taki með engum hætti á því hvort um ágalla sé að ræða heldur sé aðeins óskað eftir mati á kostnaði við lagfæringar og því slegið föstu að hann sé á ábyrgð stefndu.

Meintur galli vegna svonefnds holrýmis í kjallara fasteignarinnar sé stærsti kostnaðarliðurinn, samkvæmt matsgerð hins dómkvadda matsmanns.  Stefndu byggja á því að engu hafi verið leynt um rýmið og hafi það verið kynnt stefnanda sem tækifæri til stækkunar fasteignarinnar.  Stefndu hafi kynnt sér svipaðar framkvæmdir í öðrum hlutum raðhúsalengjunnar og séð holrýmið sem tækifæri til stækkunar.  Það hafi ekki haft áhrif á burðarvirki í öðrum hlutum raðhúsalengjunnar og því sé hafnað að um sé að ræða verulegt inngrip í burðarvirki fasteignarinnar.  Myndir úr öðrum hlutum raðhúsalengjunnar beri með sér að slíkar framkvæmdir hafi ekki haft áhrif á burðarvirki.  Stefndu leggja áherslu á að þegar þau hafi lokað rýminu hafi lagnir verið óhreyfðar og að mestu hulin jarðvegi; stuðningur við þær hafi því verið nægur.  Jafnframt hafi þau ekki orðið vör við neina moldar- eða rotnunarlykt eftir að rýminu hafi verið lokað.

Stefndu telja að framkvæmdir þeirra í holrýminu hafi hvorki valdið inngripi í burðarvirki né aukið á eða valdið moldar- eða rotnunarlykt.  .

Stefndu telja að skemmdir á lögnum megir rekja til framkvæmda stefnanda í eldhúsi, eins og matsmenn Sjóvár-Almennra trygginga hf. hafi komist að. Rýmið sjálft og tilvist þess sé því ekki galli á fasteigninni.

Þó svo að reikningur Súperlagna ehf. hafi litla þýðingu hvað varði hlutfall meintra ágalla hafna stefndu honum og byggja á því að sá kostnaður hafi hlotist af framkvæmdum stefnanda við nýja eldhúsinnréttingu, sbr. mat skoðunarmanna Sjóvár-Almennra trygginga hf.

Stefndu hafna kostnaðarliðum stefnanda vegna skerts notagildis eignarinnar til íbúðar, 1.500.000 krónum og afnotataps á viðgerðartíma, 150.000 krónum, sem órökstuddum og fráleitum.

Verði fallist á að ágallar séu á fasteigninni, sem stefndu bera ábyrgð á, sé ósannað að mati stefndu að þeir hafi valdið skertu notagildi.  Jafnframt sé ósannað að stefnandi verði fyrir afnotatapi vegna meints viðgerðartíma.  Fjárhæðirnar sem byggt sé á séu að því er virðist úr lausi lofti gripnar og ekki studdar neinum rökum.  Stefndu benda einnig á ákvæði 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga varðandi skert notagildi sem stefnandi telji til tjóns í skaðabótakröfu sinni.  Í ákvæðinu sé kveðið á um að ekki verði krafist bóta vegna óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. laganna, s.s. vegna þess að fasteign komi ekki að ætluðum notum, sé fasteign haldin göllum.

Stefndu, Guðmundur og Díana, byggja á því, að kaupverð eignarinnar hafi verið 29.000.000 króna, en umfang meints tjóns stefnanda nemi ekki nema 1.573.397 krónum (1.770.000 krónur að frádregnum vinnulið 196.603 krónum), samkvæmt matsgerðinni.  Allir meintir ágallar samkvæmt matsgerð séu því samanlagðir vel innan við 10% af verðmæti eignarinnar, jafnvel þó svo að miðað yrði við fasteignamat eignarinnar, samkvæmt Fasteignaskrá Íslands, 25.900.000 krónur.  Verði fallist á meinta ágalla samkvæmt matsgerðinni sé engu að síður ljóst, að mati stefndu, að fjárhæð meintra ágalla geti aldrei talist galli fasteignarinnar í heild í skilningi 18. gr. fasteignakaupalaga, en um það vísast t.d. til dóms Hæstaréttar frá 9. mars 2006 í máli nr. 397/2005.  Hafna stefndu því að um sé að ræða galla sem rýri verðgildi eignarinnar svo nokkru varði sem stefndu beri ábyrgð á.  Einnig sé áréttað að stefndu hafi ekki sýnt af sér neina saknæma háttsemi.  Í ljósi þessa telja stefndu að riftunarkrafa stefnanda geti aldrei komið til álita.

Þrautavarakröfu sinni til stuðnings vísa stefndu til framangreindra röksemda fyrir sýknukröfu.  Hvað sem öðru líði verði einnig að horfa til þess að þau geti ekki borið ein ábyrgð á tjóni stefnanda.  Jafnríka ábyrgð verði meðstefndu, Erna og F.K. Reykjavík ehf., að axla vegna gáleysis.   Þá verði stefnandi sjálf að bera hluta sakar enda ljóst að hún hafi ekki sinnt skoðunar- og aðgæsluskyldum sínum nægjanlega.  Jafnframt telja stefndu að stefnanda hafi verið kunnugt um mörg þeirra atriða sem hún nú beri fyrir sig sem galla.

Þá er einnig á því byggt af hálfu stefndu að kröfur stefnanda séu tölulega of háar. Stefndu vefengja fjárhæðir í matsgerð frá 8. júlí 2009, varðandi kostnað við úrbætur.

Í framhaldssök auki stefnandi við varakröfu sína í frumsök um greiðslu skaðabóta. Byggi hækkun kröfufjárhæðarinnar annars vegar á matsgerð Helga S. Gunnarssonar og Guðríðar Gyðu Eyjólfsdóttur, dagsettri 11. apríl 2011, en hins vegar á meintri skerðingu og tapi á afnotum.  Stefndu hafna hvoru tveggja.  Ekki verði séð að stefnandi byggi að neinu leyti á yfirmatsgerð, í framhaldssök, þótt því sé haldið fram.

Til stuðnings sýknukröfu sinni í framhaldssök byggja stefndu á sömu málsástæðum og í greinargerð í frumsök, en hvorki séu skilyrði til riftunar né skaðabóta eins og þar sé nánar lýst. Hvorki yfirmatsgerð né matsgerð breyti nokkru um það.  Þær matsgerðir sem liggi fyrir í málinu lýsi aðeins kostnaði við ýmsar endurbætur og lagfæringar á húsnæðinu en staðfesti engan galla á húsnæðinu.  Stefndu hafna öllum fullyrðingum stefnanda um galla á hinu selda húsnæði. Þótt kostnaður kunni að vera metinn meiri eftir því sem líði frá kaupum sé ekki um galla að ræða. Húsnæðið hafi verið selt í því ástandi sem það hafi verið við söluna og ástand húsnæðisins hafi verið sýnilegt að öllu leyti við skoðun.  Stefndu hafi engu leynt sem varði kaupin þegar þau hafi verið gerð og hafi upplýst um allt það sem þau hafi talið að væri ábótavant og orðið vör við, það rúmlega ár sem fasteignin hafi verið í eigu þeirra.  Engar formlegar athugasemdir hafi verið gerðar við ástand húsnæðisins frá afhendingu og fram að afsalsgerð og lokagreiðsla hafi verið greidd án fyrirvara.

Til viðbótar þeim málsástæðum sem séu raktar í greinargerð stefndu í frumsök byggja stefndu sýknukröfu sína í framhaldssök á því að stefnandi hafi ekki sinnt tjónstakmörkunarskyldu sinni.  Í 60. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, séu ákvæði sem mæli fyrir um skyldu tjónþola til þess að gera ráðstafanir sem megi telja sanngjarnar til þess að takmarka tjón sitt.  Geri tjónþoli það ekki verði hann sjálfur að bera þann hluta tjóns síns sem af því leiði. Stefnandi hafi ekki gripið til neinna ráðstafana til að bregðast við því ástandi sem virðist hafa skapast í kjölfar þess að hann hafi opnað inn í svonefnt holrými í tengslum við framkvæmdir um mitt ár 2008.  Þrátt fyrir áskoranir stefndu um að grípa til aðgerða hafi það ekki verið gert.  Af þeirri ástæðu einni geti stefndu ekki borið ábyrgð á tjóni eða kostnaði sem kunni að hafa hlotist af því.

Skýrslur og vottorð í dskj. nr. 46, 50, 53 og 54, sem stefnandi byggi á til stuðnings kröfum sínum í framhaldssök, hafi enga þýðingu í málinu.  Annað hvort sé um að ræða skýrslur sem stefnandi hafi aflað einhliða, án nokkurrar aðkomu stefndu, eða vottorð um líkamlega og andlega heilsu stefnanda sem komi málinu ekki við.

Fari svo ólíklega að stefndu verði talin hafa vanefnt skyldur sínar gagnvart stefnanda með einhverjum hætti verði allt að einu að sýkna þau af þeim auknu kröfum stefnanda sem séu gerðar í framhaldssök.  Byggja stefndu þá á því að um sé að ræða tjón sem þau hafi aldrei með sanngirni getað séð fyrir sem sennilegar afleiðingar vanefnda, sbr. 2. ml. 1. mgr. 59. gr. fasteignakaupalaga.

Kröfum stefnanda vegna skerðingar og taps á afnotum fasteignarinnar er sérstaklega mótmælt sem ósönnuðum og órökstuddum.  Stefndu benda einnig á ákvæði 1. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga varðandi skert notagildi sem stefnandi telji til tjóns í skaðabótakröfu sinni.  Í ákvæðinu sé kveðið á um að ekki verði krafist bóta vegna óbeins tjóns samkvæmt 59. gr. laganna, s.s. vegna þess að fasteign komi ekki að ætluðum notum, sé fasteign haldin göllum, en ekki hafi verið sýnt fram á að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Kröfu stefnanda um dráttarvexti er sérstaklega mótmælt.  Miðað sé við 4. október 2009, án skýringa.  Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, beri skaðabótakröfur dráttarvexti að liðnum mánuði frá þeim degi er kröfuhafi sannanlega lagði fram þær upplýsingar sem þörf var á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta.  Kröfur stefnanda í framhaldssök hafi fyrst verið settar fram í framhaldsstefnu, sem hafi verið þingfest 10. júní 2011.  Dráttarvextir af kröfum stefnanda í framhaldssök verði því í fyrsta lagi miðaðir við 10. júlí 2011.

Fari svo að fallist verði á kröfur stefnanda er kröfum um dráttarvexti í öllum tilvikum mótmælt.  Í bréfi lögmanns stefnanda, dagsettu 4. september 2009, hafi hvergi nærri verið lagðar fram nægilegar upplýsingar um fjárhæð bóta.  Einungis hafi verið skorað á stefndu að ganga til samninga við stefnanda um uppgjör á því tjóni sem stefnandi hafi talið meintar vanefndir stefndu hafa valdið sér.

Um lagarök vísa stefndu, Guðmundur og Díana, til meginreglna samningaréttar, kröfuréttar og fasteignakauparéttar, einkum laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa og laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús.  Einnig er vísað til skaðabótalaga nr. 50/1993, einkum 19. og 25. gr.

                Kröfu um málskostnað byggja stefndu, Guðmundur og Díana, á 129. og 130. gr. laga nr. 91/199, um meðferð einkamála.  Þá sé gerð krafa um virðisaukaskatt á tildæmdan málskostnað, en stefndu séu ekki virðisaukaskattskyldir aðilar.  Kröfu um virðisaukaskatt byggja stefndu á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.

VI

                Eins og að framan greinir eru dómkröfur stefnanda þær aðallega, að staðfest verði riftun á kaupsamningi milli stefnanda annars vegar og stefndu, Ernu Grétu Garðarsdóttur og Guðmundar Þ. Eyjólfssonar og Díönu Jóhönnu Svavarsdóttur hins vegar, um fasteignina Ásgarð 131 í Reykjavík og að viðurkennd verði skylda stefndu til að endurgreiða stefnanda kaupverð eignarinnar auk dráttarvaxta.  Jafnframt að viðurkennd verði skaðabótaskylda allra stefndu in solidum gagnvart sér vegna „alls þess tjóns, sem stefnandi hefur orðið fyrir vegna kaupa fasteignarinnar“ og að „bótaskyldan nái til þess að stefnandi verði eins sett og kaupin hefðu ekki verið gerð, þar með talið að stefnandi verði skaðlaus af uppgjöri vegna riftunarinnar og skilum til hennar á kaupverðsgreiðslum kr. 29.000.000 auk dráttarvaxta skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af þeirri fjárhæð frá 4. október 2009 til greiðsludags gegn afhendingu fasteignarinnar til stefndu“. 

Til vara krefst stefnandi þess að stefndu verði in solidum dæmd til þess að greiða sér nánar tiltekna fjárhæð auk dráttarvaxta.

Byggir stefnandi á því að eign sú sem um er deilt í málinu hafi verið haldin göllum sem leiða eigi til þess að henni sé rétt að rifta kaupsamningi um eignina og gerir að öðru leyti þær dómkröfur á hendur stefndu sem að framan greinir.

                Af framangreindum lýsingum málsástæðna stefnanda í stefnu er ekki ljóst hvernig stefnandi telur sig geta gert riftunarkröfur á hendur stefndu, seljendum fasteignarinnar, en jafnframt gert kröfu um að öll stefndu ábyrgist gagnvart henni uppgjör vegna þeirrar riftunar, sem og að viðurkennd verði bótaskylda  stefndu vegna alls tjóns stefnanda.  Þá er heldur ekki ljóst af stefnu, hvað varðar aðalkröfu, hvert hið skaðabótaskylda atvik er sem krafist er að viðurkennt verði að stefndu beri ábyrgð á né er þar gerð grein fyrir því tjóni sem stefndu eigi að bera ábyrgð á in solidum gagnvart stefnanda.  Breytir þá engu þó svo að fyrir liggi matsgerðir og yfirmatsgerð um það sem fasteigninni sé ábótavant og þar sé metinn kostnaður af því að koma eigninni í það horf sem stefnandi telur að hún hafi átt að vera í við kaupin, þar sem stefnandi hefur ekki skýrt bótagrundvöllinn eða þátt stefndu í hinu meinta tjóni.  Er því með öllu óljóst hvert er sakarefnið, hvaða atvik búi að baki kröfunni og hvað felist í þeim atvikum sem leiða eiga til þess að aðalkrafa stefnanda á hendur stefndu sé tekin til greina.  Eins og aðalkrafa stefnanda er úr garði gerð er hún svo óskýr að hún yrði ekki tekin óbreytt upp í dómsorði, ef fallist yrði á hana með dómi.  Telst því málatilbúnaður stefnanda, hvað varðar aðalkröfu, svo óljós og óskýr að hann fullnægir ekki kröfum d- og e-liðar 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, til þess að efnisdómur verði á það lagður.  Eru því þeir annmarkar á málatilbúnaðir stefnanda að vísa ber aðalkröfu hennar frá dómi ex officio. 

                Stefndu, Guðmundur og Díana, gera og kröfu um frávísun á kröfum stefnanda í framhaldssök, þar sem framhaldsstefnan sé vanreifuð.  Eins og að framan greinir var mál þetta höfðað 10. desember 2009.  Við þingfestingu málsins lagði stefnandi m.a. fram matsgerð.  Síðar lagði hún fram viðbótarmatsgerð.  Í matsbeiðninni kemur fram, að stefnandi telji þörf á „frekari mats á ástandi íbúðarinnar, þ.m.t. vegna leka og raka hjá þakglugga, og einnig áhrifum/afleiðingum á aðliggjandi rými og önnur rými íbúðarinnar vegna raka í og frá útgrafna rýminu af öðrum ástæðum og einnig um hvort íbúðin uppfylli eða ekki kröfur um hollustuhætti og sé íbúðarhæf eða ekki og, ef svo er ekki, frá hvaða tíma.“  Í framhaldi af því að viðbótamatsgerð lá fyrir þingfesti stefnandi framhaldsstefnu þar sem höfuðstóll varakröfu hennar var hækkaður úr 3.396.538 krónum í 6.655.940 krónur.  Í framhaldsstefnunni er hins vegar í engu getið um á hvaða grunni stefnandi telji sig geta krafið stefndu um þessa fjárhæð, en látið nægja að vísa í matsgerð.  Verður því að fallast á það með stefndu, Guðmundi og Díönu, að í framhaldsstefnu skorti á að bótagrundvöllur kröfunnar sé rökstuddur með fullnægjandi hætti.  Er því krafa stefnanda að þessu leyti ruglingsleg og órökstudd.  Þegar litið er til þess annmarka sem að þessu leyti er á reifun málsástæðna í framahaldsstefnu, er að mati dómsins rétt að fallast á kröfu stefndu um frávísun framhaldssakarinnar.

                Málskostnaðarákvörðun bíður efnisdóms.

                Hervör Þorvaldsdóttir héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

                Aðalkröfu stefnanda er vísað frá dómi ex officio. 

Varakröfu stefnanda í framhaldssök er vísað frá dómi.