Fimmtudaginn 28. október 2004.
Nr. 160/2004.	Ólöf Guðnadóttir Þrúður Sigríður Guðnadóttir og Dagný Guðnadóttir (Kristján Ólafsson hrl.) gegn Tómasi Kristjánssyni (Páll Arnór Pálsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Gjalddagi. Afhendingarréttur. Viðtökudráttur. Dráttarvextir. Kröfugerð. Frávísun máls frá héraðsdómi.

 

Af hálfu Ó, Þ og D, seljenda fasteignar, var því haldið fram að kaupandinn, T, hafi átt að afhenda þeim húsbréf við undirritun kaupsamnings í mars 2000. Voru húsbréfin boðin fram í maí s.á. en synjað viðtöku þar til samkomulag náðist milli aðila í desember s.á. Kröfðust seljendur greiðslu þess mismunar sem var á markaðsvirði bréfanna við undirritun kaupsamnings og við afhendingu þeirra, auk dráttarvaxta af mismuninum. Frá því að málið var höfðað og þar til það var munnlega flutt fyrir Hæstarétti hafði grundvöllur og útreikningur dómkröfu þeirra verið á reiki og röksemdir að hluta í ósamræmi við kröfugerð. Voru slíkir annmarkar á málatilbúnaði seljenda að óhjákvæmilegt var að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Gunnlaugur Claessen og Hrafn Bragason.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 28. apríl 2004. Þær krefjast þess aðallega að stefnda verði gert að greiða þeim 1.074.385 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 29. desember 2000 til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefjast þær þess að stefndi verði dæmdur til að greiða 195.935 krónur með dráttarvöxtum eftir sömu lagaákvæðum frá 18. maí 2000 til greiðsludags. Í báðum tilvikum krefjast þær málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerði stefndi kauptilboð 16. mars 2000 í fasteignina Boðahlein 23 í Garðabæ. Bauðst hann til að greiða fyrir eignina samtals 12.250.000 krónur, þar af 1.576.205 krónur með því að taka að sér áhvílandi veðskuld, 6.400.000 krónur „við undirritun kaupsamnings með húsbréfum“ og 4.273.795 krónur með peningum við afhendingu eignarinnar og útgáfu afsals. Áfrýjendur gerðu stefnda gagntilboð sama dag, þar sem ráðgert var að kaupverð yrði alls 12.500.000 krónur. Var þar miðað við að fjárhæð veðskuldar, sem stefndi tæki við, væri 1.570.957 krónur, en peningagreiðsla við afhendingu og útgáfu afsals yrði að fjárhæð 4.529.043 krónur. Þá sagði að greitt yrði „við undirritun kaupsamnings með húsbréfum að andvirði“ 6.400.000 krónur. Stefndi samþykkti þetta gagntilboð.

Um líkt leyti og framangreind tilboð gengu milli málsaðila seldi stefndi fasteign, sem hann átti að Fáfnisnesi 1 í Reykjavík. Samkvæmt kaupsamningi um þá eign, sem undirritaður var 17. mars 2000, átti stefndi meðal annars að fá greiðslu að fjárhæð 6.347.000 krónur með fasteignaveðbréfi, sem skiptanlegt yrði fyrir húsbréf. Kaupendur eignarinnar höfðu ekki sótt um lán hjá Íbúðalánasjóði við undirritun kaupsamningsins, en samkvæmt gögnum, sem lögð hafa verið fram í Hæstarétti, var lánsumsókn skilað 24. mars 2000. Fyrir liggur að húsbréfin, sem stefndi bauð sem greiðslu í viðskiptum sínum við áfrýjendur, hafi átt að koma til með þessari sölu fasteignar hans.

Óumdeilt er að aðilarnir komu til fundar 23. mars 2000 á fasteignasölu, sem hafði milligöngu um viðskipti þeirra, og átti að undirrita þar kaupsamning um eignina. Í samningnum var kveðið á um að hún yrði afhent stefnda 23. mars 2000 og afsal þá einnig gefið út fyrir henni. Í samræmi við gagntilboð áfrýjenda var mælt fyrir um að kaupverð yrði 12.500.000 krónur og að stefndi myndi greiða 1.570.957 krónur af þeirri fjárhæð með því að taka að sér áhvílandi veðskuld. Þá átti stefndi að greiða með peningum 4.529.043 krónur „við kaupsamning og afsal“, en 6.400.000 krónur „með húsbréfum 2. fl. 98 á uppreiknuðu verði 23-03-2000“. Fyrir liggur að ágreiningur reis milli aðilanna á fundi þessum um hvort stefnda bæri að afhenda húsbréf, sem næmu 6.400.000 krónum að markaðsvirði, eða bréf, sem svöruðu til þessarar fjárhæðar að nafnverði með áföllnum verðbótum og vöxtum en án tillits til affalla, sem væru af slíku uppreiknuðu verði húsbréfa í markaðsviðskiptum með þau. Lauk fundinum án þess að komist yrði að niðurstöðu um þetta. Mun fasteignasalan hafa í framhaldi af því leitað samkomulags milli aðilanna og sú niðurstaða fengist að áfrýjendur myndu hlíta því að bera sjálfar hugsanleg afföll af uppreiknuðu verði húsbréfanna, en á þessum tíma munu þau eftir gögnum málsins hafa verið 3,71%. Voru aðilarnir síðan kvaddir á ný til fundar á fasteignasölunni 24. mars 2000 til að undirrita skjöl um kaupin. Stefndi hafði þá ekki fengið í hendur húsbréf vegna sölu á fasteign sinni, en þau hugðist hann sem áður segir afhenda áfrýjendum til greiðslu hluta kaupverðsins. Aðilunum ber ekki saman um hvað afráðið var í þessum efnum, en þó er ljóst að kaupsamningur þeirra var þá undirritaður án breytinga, stefndi innti af hendi umsamda peningagreiðslu og afsal var jafnframt undirritað, en fasteignasalanum falið að varðveita það þar til stefndi hefði afhent áfrýjendum húsbréf eftir ákvæðum kaupsamningsins.

Stefndi kveðst ekki hafa fengið húsbréf vegna sölu fasteignarinnar að Fáfnisnesi 1 fyrr en um miðjan maí 2000 og hafi umboðsmaður hans farið með þau til fasteignasölunnar sem greiðslu handa áfrýjendum. Neitaði þá fasteignasalan að taka við húsbréfunum, svo sem staðfest var í bréfi hennar 18. maí 2000. Var því borið þar við að stefndi hefði vanefnt fyrirheit um að afhenda húsbréfin „nokkrum dögum“ eftir undirritun kaupsamnings, en eftir það hefðu afföll af uppreiknuðu verði þeirra hækkað úr 3,71% í 22,43%. Urðu í framhaldi af þessu bréfaskipti milli lögmanna aðila þar til samkomulag tókst 29. desember 2000 um það að áfrýjendur tækju við húsbréfunum, sem stefndi hafði boðið fram, með fyrirvara vegna ágreinings um rétt þeirra til að krefjast „greiðslu affalla af húsbréfunum og/eða ... dráttarvexti frá kaupsamningsdegi til þess er greiðsla með húsbréfunum var boðin fram 18. maí 2000.“

Áfrýjendur höfðuðu mál þetta á hendur stefnda 22. maí 2003 til greiðslu „skaðabótaskuldar“ að fjárhæð 1.352.865 krónur með nánar tilteknum dráttarvöxtum frá 29. desember 2000 til greiðsludags, auk málskostnaðar. Í héraðsdómsstefnu kom fram að dómkrafa þessi tæki mið af því að stefndi hafi látið af hendi húsbréf að nafnverði 5.240.000 krónur, en markaðsvirði þeirra á kaupsamningsdegi hafi verið 6.249.224 krónur. Dráttarvextir af þeirri fjárhæð frá kaupsamningsdeginum til 29. desember 2000, þegar áfrýjendur fengu húsbréfin í hendur, næmu 1.080.595 krónum og skuld stefnda því alls 7.329.819 krónur á þeim tíma. Markaðsverð húsbréfanna 29. desember 2000 hafi verið 5.976.954 krónur og kröfðust áfrýjendur þannig greiðslu á mismuninum á tveimur síðastnefndu fjárhæðunum.

Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti breyttu áfrýjendur kröfugerð sinni í það horf, sem áður er getið, og kváðu hana vera um „greiðslu skuldar vegna verðrýrnunar kaupsamningsgreiðslu með húsbréfum“. Aðalkrafa þeirra um greiðslu á 1.074.385 krónum var skýrð á þann hátt að markaðsvirði húsbréfanna 23. mars 2000 hafi verið 6.018.496 krónur, en dráttarvextir af þeirri fjárhæð til 29. desember sama ár næmu 1.040.029 krónum og hafi stefndi því skuldað þeim alls 7.058.525 krónur þann dag. Markaðsvirði húsbréfanna hafi verið 5.984.140 krónur þegar áfrýjendur fengu þau 29. desember 2000 og mismunurinn því fyrrnefndar 1.074.385 krónur. Varakrafa áfrýjenda um greiðslu á 195.935 krónum var skýrð þannig að um væri að ræða dráttarvexti af markaðsvirði húsbréfanna á kaupsamningsdegi, 6.018.496 krónum, til 18. maí 2000, þegar stefndi bauð þau fram sem greiðslu.

II.

Í tilboði stefnda til áfrýjenda 16. mars 2000 og gagntilboði þeirra síðarnefndu sama dag, sem stefndi samþykkti, var sem áður segir kveðið á um að greiðsla hans með húsbréfum færi fram við undirritun kaupsamnings. Í skriflegum kaupsamningi þeirra, sem dagsettur var 23. sama mánaðar, var á hinn bóginn ekkert sagt til um hvenær húsbréfin skyldu afhent. Samkvæmt meginreglu 14. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem voru í gildi þegar kaup þessi voru gerð, bar hvorki kaupanda né seljanda að láta af hendi greiðslu sína fyrr en gagngjald var innt af hendi ef hvorugum var settur frestur til greiðslu. Að því virtu fól skriflegi kaupsamningurinn ekki í sér heimild handa stefnda til að láta húsbréfin af hendi síðar en við undirritun samningsins. Áfrýjendur hafa í málatilbúnaði sínum gengið út frá því að munnlega hafi verið samið um að stefndi hefði frest til 28. mars 2000 til að afhenda þessa greiðslu. Með því að stefndi hefur ekki sannað að sér hafi verið veittur lengri frestur í þessu skyni verður að leggja þessa viðurkenningu áfrýjenda til grundvallar.

Eins og áður greinir bauð stefndi fram húsbréf 18. maí 2000 í samræmi við ákvæði kaupsamningsins. Áfrýjendur máttu ekki neita að taka við húsbréfunum þótt dráttur hafi orðið á afhendingu þeirra, enda hafa þær ekki haldið fram heimild til að rifta kaupunum af þessum sökum. Er því ekki unnt að líta svo á að stefndi hafi fyrst efnt skuldbindingu sína við áfrýjendur um afhendingu húsbréfa þegar þær tóku við þeim 29. desember sama ár, svo sem lagt er til grundvallar í aðalkröfu þeirra. Geta þær af þessum sökum ekki borið fyrir sig vanefndaúrræði gagnvart stefnda umfram það, sem leiðir af drætti hans á afhendingu húsbréfanna frá 28. mars til 18. maí 2000.

Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laga nr. 38/2001, sbr. áður 1. gr. laga nr. 25/1987, verður ekki krafist dráttarvaxta af kröfu um annað en peningagreiðslu. Krafa áfrýjenda, sem stefndi efndi ekki réttilega, var um afhendingu tiltekinna verðbréfa, en ekki greiðslu peningafjárhæðar. Geta áfrýjendur því ekki leitað skaðabóta vegna afhendingardráttar stefnda með því að krefjast dráttarvaxta af andvirði þess, sem hann stóð ekki réttilega skil á. Þegar af þessari ástæðu getur ekki komið frekar til álita sá þáttur í aðalkröfu áfrýjenda, sem reistur er á rétti til dráttarvaxta.

Eins og málatilbúnaði áfrýjenda hefur verið háttað frá því að málið var höfðað og þar til það var munnlega flutt fyrir Hæstarétti hefur grundvöllur og útreikningur dómkröfu þeirra verið á reiki. Áfrýjendur hafa öðrum þræði byggt á röksemdum, sem lúta að skaðabótaskyldu stefnda vegna vanefnda um að afhenda húsbréf eftir ákvæðum kaupsamnings þeirra. Kröfugerð áfrýjenda hefur þó á engu stigi verið reist á þeim grunni. Að þessu athuguðu eru slíkir annmarkar á málatilbúnaði áfrýjenda að óhjákvæmilegt er að vísa málinu sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Rétt er að aðilarnir beri hvert sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 3. febrúar 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var 7. f.m., er höfðað 22. maí 2003 af Ólöfu Guðnadóttur, Fífulind 1 í Kópavogi, Þrúði Sigríði Guðnadóttur, Bláskógum 1 í Reykjavík og Dagnýju Guðnadóttur, Flyðrugranda 16 í Reykjavík, á hendur Tómasi Kristjánssyni, Funafold 37 í Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 1.352.865 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 29. desember 2000 til 1. júlí 2001, en dráttarvöxtum samkvæmt1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda og málskostnaðar úr hendi þeirra.

I.

Hinn 16. mars 2000 gerði stefndi kauptilboð í fasteignina að Boðahlein 23 í Garðabæ. Mun því hafa verið svarað með gagntilboði, sem stefndi samþykkti þennan sama dag. Samkvæmt því nam kaupverð 12.500.000 krónum og skyldi það greiðast með 4.529.043 krónum í peningum, 6.400.000 krónum í húsbréfum og yfirtöku áhvílandi veðskulda að fjárhæð 1.570.957 krónur. Var kaupsamningur undirritaður 24. mars 2000. Seljendur voru stefnendur máls þessa. Um þann hluta kaupverðsins sem ekki fólst í yfirtöku veðskulda sagði svo í samningnum: „1. Greitt við kaupsamning og afsal 4.529.043 [krónur]. 2. Greitt með húsbréfum 2. fl. 98 á uppreiknuðu verði 23-03-2000 6.400.000 [krónur]. Vextir [...] reiknast ekki. Þó greiðast lögmætir dráttarvextir ef ekki er greitt á gjalddaga.“ Upphaflega mun hafa staðið til að undirrita kaupsamninginn 23. mars 2000 og er hann dagsettur þann dag. Vegna ágreinings sem þá kom upp varðanda það hvernig farið skyldi með afföll af húsbréfunum var það hins vegar ekki gert fyrr en daginn eftir. Stefndi hafði húsbréfin þá ekki meðferðis. Greinir aðila á um það hvað þeim hafi farið í milli við undirritun kaupsamningsins varðandi afhendingu bréfanna. Hafa stefnendur haldið því fram að gengið hefði verið út frá því að það myndi í mesta lagi dragast til 28. mars 2003 að þær fengju húsbréfin afhent. Í því trausti hafi samningurinn verið undirritaður. Af hálfu stefnda hefur hins vegar verið vísað til þess að hann hafi á þessum tíma verið að selja fasteign sem hann átti og við það hafi verið miðað að húsbréfum sem hann fengi við þá sölu yrði ráðstafað til stefnenda sem greiðslu í samræmi við samning þeirra. Ljóst hafi verið við undirritun kaupsamnings að þetta þetta gæti dregist eitthvað og engin loforð hefðu verið gefin af hans hálfu um dagsetningar hér að lútandi. Reyndin hefði síðan orðið sú að stefndi hefði ekki fengið þessi húsbréf í hendur fyrr en 15. maí 2000. Hann hafi strax í kjölfarið boðið þau fram sem greiðslu. Vegna ágreinings sem þá reis að nýju varðandi afföll af bréfunum veittu stefnendur þeim ekki viðtöku fyrr en 29. desember 2000. Þann sama dag var stefnda afhent afsal fyrir eigninni. Í tengslum við móttöku stefnenda á húsbréfunum og afhendingu afsals undirrituðu lögmenn aðila svohljóðandi fyrirvara: „Þann 23. mars 2000 var gengið frá kaupsamningi um fasteignina Boðahlein 23 í Garðabæ [...] Þann sama dag átti að afhenda afsal og ganga frá greiðslum skv. kaupsamningnum. Húsbréf 2. fl. 98 að verðmæti kr. 6.400.000 reyndust þá ekki tiltæk og var því afhendingu afsals frestað. Ágreiningur hefur verið um greiðslu affalla af húsbréfunum og/eða hvort greiða beri dráttarvexti frá kaupsamningsdegi til þess er greiðsla með húsbréfunum var boðin fram 18. maí 2000. Samkomulag er um að afhending afsals fari nú fram við móttöku nefndra húsbréfa þrátt fyrir þennan ágreining og hann þá lagður fyrir dómstóla ef seljendur kjósa. Með þeim fyrirvara er afsal nú afhent og húsbréf móttekin.“ Mál þetta er til komið vegna þess ágreinings sem að meginstefnu til er lýst í þessum fyrirvara.

II.

Málið hafa stefnendur höfðað til heimtu skaðabóta vegna rýrnunar sem þær telja að orðið hafi á verðmæti umræddrar greiðslu stefnda með húsbréfum frá kaupsamningsdegi 24. mars 2000 og þar til þau voru afhent 29. desember 2000. Er á því byggt af hálfu stefnenda að afföll á húsbréfunum á kaupsamningsdegi hafi numið 3,71%, en 22,43% þann 18. maí 2003 þegar húsbréfin voru boðin fram. Vegna affalla af húsbréfunum hafi verðmæti greiðslu með þeim þannig rýrnað um 1.002.517 krónur á tímabilinu, eða úr 6.249.224 krónum í 5.246.707 krónur. Markaðsvirði bréfanna þá er stefnendur móttóku þau 29. desember 2000 hafi hins vegar numið 5.976.954 krónum. Með þessu og af ástæðum sem stefndi hafi einn getað borið ábyrgð á hafi hann ekki réttilega efnt samning sinn við stefnendur. Það hafi algerlega verið á valdi stefnda að hafa hina umsömdu kaupsamningsgreiðslu við hendina þá er hann mætti til undirritunar kaupsamnings. Hafna stefnendur því að aðstæður stefnda hafi verið með þeim hætti að honum hafi ekki verið unnt að afhenda húsbréfin á þessu tímamarki og í öllu falli eigi síðar en 28. mars 2000.

Í stefnu segir að dómkrafan sé þannig fundin að á markaðsvirði húsbréfanna 23. mars 2000, 6.249.224 krónur, séu reiknaðir dráttarvextir frá þeim degi til 29. desember 2000, en þann dag voru húsbréfin afhent. Þeir dráttarvextir nemi 1.080.595 krónum. Þannig hafi skuld stefnda 29. desember 2000 numið samtals 7.329.819 krónum. Frá þeirri skuld sé síðan dregið markaðsvirði húsbréfanna hinn síðast greinda dag, 5.976.954 krónur. Þá komi út stefnufjárhæðin, 1.352.865 krónur. Af þeirri fjárhæð krefjast stefnendur síðan dráttarvaxta frá 29. desember 2000 til greiðsludags.

III.

Að því er málsatvik varðar er til þess vísað í greinargerð stefnda að ekki hafi verið gert ráð fyrir því að hann myndi við undirritun kaupsamnings um Boðahlein 23 afhenda þau húsbréf sem stefnendur hefðu samþykkt að taka sem greiðslu fyrir eignina. Húsbréfin átti stefndi að fá í hendur við sölu á fasteign sinni að Fáfnisnesi 1 í Reykjavík. Kaupsamningur um þá eign hafi verið undirritaður 17. mars 2000. Þá hafi verið eftir að fá samþykki frá Íbúðalánasjóðs og ganga frá fasteignaveðbréfum. Jóni Kristinssyni, sölumanni á fasteignasölunni Eignanausti, sem haft hafi með sölu á Boðahlein 23 að gera, hafi verið kunnugt um þessa stöðu mála. Komið hafi upp ágreiningur á milli aðila um afföll af húsbréfunum 23. mars 2000, þegar undirrita átti kaupsamning. Hefðu stefnendur gert kröfu til þess að stefndi tæki á sig afföll eins og þau voru á verðbréfamarkaði í lok mars og greiddi afföllin annað hvort með peningum eða með aukna nafnverði framseldra húsbréfa. Stefndi hafi alfarið hafnað þessu, enda hvergi á það minnst í tilboði hans að hann ætti að taka afföllin á sig. Af þessum sökum hafi kaupsamningur ekki verið undirritaður 23. mars 2000. Hafi stefndi lýst því yfir að engir eftirmálar yrðu af hans hálfu þótt ekki yrði af kaupunum. Að kvöldi þessa sama dags hafi Jón Kristinsson hringt í hann og skýrt frá því að hann væri búinn að jafna þennan „misskilning“, stefnendur bæðust afsökunar á „uppákomunni“ og unnt yrði að ganga frá kaupsamningi daginn eftir. Það hafi gengið eftir. Hafi stefndi litið svo á að stefnendur hefðu með öllu fallið frá kröfum um að hann greiddi afföll af húsbréfunum.

Að því er varðar ágreining um afhendingu húsbréfa er í greinargerð tekið fram að Jón Kristinsson, sölumaður á Eignanausti, hafi verið í sambandi við Magnús Leópoldsson fasteignasala, sem séð hafi um sölu á fasteign stefnda að Fáfnisnesi 1. Hafi Magnús tjáð Jóni að þeir aðilar sem keyptu af stefnda væru búnir að fá greiðslumat en umsókn þeirra ætti eftir að fara í gegnum Íbúðalánasjóð. Smávægilegar tafir hefðu orðið á afgreiðslu málsins hjá sjóðnum, sem aðallega hefðu átt rætur að rekja til þess að kaupendur hefðu þurft að fara í nýtt greiðslumat. Húsbréfin hefðu verið tilbúin 15. maí 2000. Hefði stefndi vegna fjarveru sinnar gefið Magnúsi umboð til að framselja fasteignaveðbréf, sækja húsbréfin og koma þeim til Eignanausts. Strax þennan sama dag hefðu húsbréfin verið boðin fram sem greiðsla í samræmi við kaupsamning aðila ásamt mismunagreiðslu að fjárhæð 27.483 krónur. Eignanaust fyrir hönd stefnenda hefði hins vegar neitað að taka við þeim. Boð um afhendingu húsbréfanna hafi síðan verið ítrekað 14. júní 2000. Sem fyrr hefðu stefnendur neitað viðtöku nema gegn því að affallamismunur frá 23. mars til 18. maí 2000 yrði greiddur af stefnda. Stefnendur hefðu ekki vikið frá þessari kröfu sinni. Hins vegar hafi tekist samkomulag um afhendingu húsbréfa og afsals 29. desember 2000, en það samkomulag var svo sem fram er komið undirritað með fyrirvara.

Stefndi heldur því fram að fjárkrafa stefnenda hafi hvorki stoð í samningi aðila né í lagareglum. Svo virðist sem stefnendur byggi kröfu sína á greiðsludrætti af hálfu stefnda án þess þó að sýna fram á hann. Í kaupsamningi segi ekkert um það hvenær stefnda hafi borið að afhenda húsbréfin, en stefnendum hafi mátt vera ljóst að það gæti tekið nokkurn tíma að útvega þau. Að minnsta kosti hafi fasteignasalanum, sem komið hefði fram fyrir hönd stefnenda, verið ljóst að dráttur gæti orðið á því að húsbréfin yrðu afhent. Um leið og húsbréfin voru til reiðu hefðu þau verið boðin fram sem greiðsla. Stefnendur hefðu hins vegar neitað að taka við þeim og þar með hafi verið um viðtökudrátt að ræða af þeirra hálfu. Fjárkrafa stefnenda fái með engu móti staðist í ljósi þessa. Hún sé byggð á því að greiðsludráttur hafi orðið af hálfu stefnda allt til 29. desember 2000, sem sé í algerri andstöðu við staðreyndir málsins. Telji maður sig hafa orðið fyrir tjóni vegna greiðsludráttar kaupanda verði hann að sýna fram á tjón að því marki sem það er umfram vexti frá gjalddaga til greiðsludags. Að því er húsbréfin varðar hafi gjalddagi þeirra, það er afhendingardagur, ekki verið tilgreindur í kaupsamningi. Hann verði því að ákvarða með öðrum hætti. Hljóti þar um að verða að taka mið af því við hverju megi búast og 6 til 7 vikna tími frá kaupsamningi fram að afhendingu bréfanna sé ekki óeðlilegur tími. Þar að auki hefðu stefnendur alltaf getað tryggt afhendingu húsbréfanna með því að halda eftir afsali. Þá skipti ekki minnstu máli í þessu sambandi að bréfin séu vísitölutryggð og beri vexti.

Sýknukröfu sinni til stuðnings vísar stefndi til fyrirvarans sem gerður var af hálfu stefnenda við útgáfu afsals til stefnda 29. desember 2000. Fyrirvarinn lýsi ágreiningi um greiðslu afalla af húsbréfunum og/eða hvort greiða beri dráttarvexti frá kaupsamningsdegi til þess dags er greiðsla með húsbréfum var boðin fram 18. maí 2000. Með því að stefnendur hafi afsalað fasteigninni með yfirlýsingu um greiðslu kaupverðsins geti þeir ekki gert í þessu máli kröfur um annað en það sem fyrirvarinn lýsi. Þegar af þeirri ástæðu verði að sýkna stefnda. Krafa stefnenda nú sé dráttarvaxtakrafa byggð á drætti á samningsbundinni greiðslu. Gjalddagi greiðslunnar sé ekki tilgreindur í samningi. Samkvæmt 3. mgr. 9. gr. vaxtalaga séu ekki reiknaðir dráttarvextir fyrr en mánuður er liðinn frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara um greiðslu. Krafa stefnenda um greiðslu hafi ekki sannanlega verið sett fram áður en stefndi bauð húsbréfin fram sem greiðslu. Dráttarvaxtakrafa hafi því með réttu aldrei stofnast. Þar að auki megi um það deila hvort krafa stefnenda um afhendingu húsbréfa sé peningakrafa og hvort nokkurn tíma hafi átt að greiða vexti. Stefndi hafi boðið fram efndir in natura áður en til þess kom að stefnendur gerðu kröfu um peningagreiðslu.

Stefndi styður sýknukröfu sína að auki þeim rökum að með vísan til framanritaðs sé málsgrundvöllur stefnenda óljós og ósamræmi í kröfugerð þeirra.

Til stuðnings sýknukröfu sinni vísar stefndi sérstaklega til 14. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem voru í gildi þá er kaupsamningur aðila var undirritaður, en ákvæðinu hafi með lögjöfnun verið beitt um fasteignakaup. Af ákvæðinu sé ljóst að stefnda hafi verið heimilt að halda húsbréfunum eftir þar til stefnendur biðu fram afsal fyrir eigninni, enda hafi afhendingardagur húsbréfanna ekki verið tilgreindur í kaupsamningi. Þá vísar stefndi ennfremur til 30., 31. og 34. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup varðandi afhendingardrátt af hendi seljanda og rétt kaupanda til bóta, sbr. og ákvæði 23. gr. laga nr. 39/1922.

IV.

Fyrir liggur að samningur málsaðila um kaup stefnda á fasteigninni Boðahlein 23 í Garðabæ var undirritaður 24. mars 2000. Samkvæmt lið A.2 í samningnum skyldi kaupverðið að hluta til greitt með húsbréfum. Um þá greiðslu sagði svo í samningnum: „Greitt með húsbréfum 2. fl. 98 á uppreiknuðu verði 23-03-2000 6.400.000 [krónur].“ Húsbréfin voru ekki afhent við undirritun kaupsamnings. Þykir mega leggja til grundvallar við úrlausn málsins að þau hafi fyrst verið boðin fram sem greiðsla 18. maí 2000. Greinir aðila á um það hvenær stefnda hafa borið samkvæmt samningi þeirra að inna þessa greiðslu af hendi. Er á því byggt af hálfu stefnenda að það hafi átt að gerast eigi síðar en 28. mars 2000. Stefndi heldur því hins vegar fram að ekki hafi verið um greiðsludrátt að ræða að þessu leyti af hans hálfu. Fyrir hafi legið við undirritun kaupsamnings að stefndi væri að selja fasteign sína að Fáfnisnesi 1 í Reykjavík og nota ætti húsbréf sem hann fengi í hendur við þá sölu til kaupa á fasteigninni Boðahlein 23, svo og að dráttur gæti orðið á því að húsbréfin yrðu til reiðu. Starfsmönnum fasteignasölunnar Eignanausts, sem hafði með þessi kaup stefnda að gera, hafi verið um þetta kunnugt. Hafi engin loforð verið gefin um það hvenær húsbréfin yrðu afhent stefnendum, einungis að það yrði gert strax í kjölfar þess að stefndi fengi þau í hendur. Við það hafi stefndi staðið.

Af gögnum málsins verður ráðið að í upphafi hafi verið við það miðað af hálfu stefnenda og starfsmanna Eignanausts að umrædd húsbréf yrðu afhent við undirritun kaupsamnings. Af því varð ekki svo sem að framan er rakið. Í kaupsamninginn var að svo komnu ekki sett ákvæði um afhendingardag húsbréfanna og þar með gjalddaga þeirrar greiðslu sem í þeim fólst. Stefnendur hafi gegn andmælum stefnda ekki á annan veg fært sönnur fyrir því að stefndi hafi verið skuldbundinn til að afhenda húsbréfin áður en hann bauð þau fram sem greiðslu 18. maí 2000. Er þá til þess að líta að þau tvö vitni sem komu fyrir dóm við aðalmeðferð málsins voru ekki viðstödd þá er kaupsamningur var undirritaður og vitnisburður annars þeirra um umræður í aðdraganda kaupsamnings um afhendingu húsbréfanna er í fullu samræmi við staðhæfingar stefnda þar að lútandi.

Samkvæmt gögnum málsins nam uppreiknað nafnverð þeirra húsbréfa sem stefndi afhenti stefnendum 6.249.224 krónum þann 23. mars 2000. Er ekki ágreiningur um það að stefndi hafi með öðrum hætti staðið stefnendum skil á því sem samkvæmt þessu og án tillits til affalla af húsbréfunum vantaði upp á fullar efndir af hans hálfu samkvæmt lið A.2 í kaupsamningi. Dómkrafa stefnenda í málinu er hins vegar öðrum þræði á því byggð að stefndi beri gagnvart þeim ábyrgð á því að verðmæti greiðslu stefnda með húsbréfum hafi vegna affalla við sölu þeirra á markaði verið minna en uppreiknað nafnverði þeirra sagði til um. Fyrir liggur að stefnendur seldu þau húsbréf sem stefndi framseldi til þeirra 4. janúar 2001. Mun söluandvirði þeirra hafa numið 5.966.140 krónum.

Svo sem fram kemur í gögnum sem lögð hafa verið fram í málinu hefur virkur eftirmarkaður fyrir húsbréf orðið til hér á landi. Tekur ávöxtunarkrafa húsbréfa, og þar með afföll við sölu þeirra, stöðugum breytingum. Ákvæði í kaupsamningi aðila um greiðslu með húsbréfum mælti fyrir um það eitt, þegar litið er framhjá tilgreiningu á húsbréfaflokki, að uppreiknað verð bréfanna miðað við 23. mars 2000 skyldi nema 6.400.000 krónum. Við þessar aðstæður eru engin efni til þess að líta svo á að kaupandi fasteignar geti án ótvíræðrar skuldbindingar í þá átt borið ábyrgð á því gagnvart seljanda ef markaðsverðmæti greiðslu með húsbréfum reynist vegna affalla lægra en uppreiknað nafnverð þeirra. Stefndi í máli þessu hefur ekki skuldbundið sig með þeim hætti.

Með vísan til þess sem rakið hefur verið hér að framan er það niðurstaða dómsins að stefndi hafi hinn 18. maí 2000 boðið fram greiðslu sem verið hafi í fullu samræmi við skyldur hans samkvæmt kaupsamningi aðila. Stefnendur, sem neituðu að taka við þeirri greiðslu, geta að svo komnu ekki borið því við með réttu að stefndi hafi vanefnt skyldu sína samkvæmt því ákvæði kaupsamnings sem laut að greiðslu með húsbréfum. Verður stefndi því sýknaður af kröfum stefnenda. Eftir þeim málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnendum óskipt gert að greiða stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

Þorgeir Ingi Njálsson héraðsdómari dæmir mál þetta.      

D ó m s o r ð :

Stefndi, Tómas Kristjánsson, er sýkn af kröfum stefnenda, Ólafar Guðnadóttur, Þrúðar Sigríðar Guðnadóttur og Dagnýjar Guðnadóttur.

Stefnendur greiði óskipt stefnda 300.000 krónur í málskostnað.