Fimmtudaginn 17. febrúar 2011.
Nr. 427/2010.	Þorbjörn Þ. Pálsson (Björn L. Bergsson hrl.) gegn Tryggva Leóssyni (Steingrímur Þormóðsson hrl.)

Fasteignasala. Skaðabætur. Orsakatengsl. Málsástæður.

Þ, löggiltur fasteignasali, annaðist samningsgerð í tengslum við kaup T á fasteignum af þriðja manni. Annmarkar voru á samningsgerðinni og hlaut T tjón af. Vegna þessa krafði T Þ um skaðabætur vegna tjóns síns, með vísan til þess að Þ hefði ekki réttilega gegnt starfsskyldum sínum sem fasteignasali. Hæstiréttur tók kröfu T til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Jón Steinar Gunnlaugsson, Páll Hreinsson og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. júlí 2010. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi er löggiltur fasteignasali. Hann annaðist gerð kauptilboðs 10. desember 2006, þar sem stefndi gerði Fljótum ehf. tilboð í tvær íbúðir í fjöleignarhúsi við Ásakór 1-3 í Kópavogi, eina í Ásakór 1 og aðra í Ásakór 3. Hafa aðilar lagt til grundvallar í málinu að seljandinn, Fljótur ehf., hafi samþykkt tilboðið þennan sama dag. Heildarverð samkvæmt tilboðinu var 43.300.000 krónur. Skyldi greiða 6.000.000 krónur með bifreiðinni SR-955 en afgangur kaupverðsins, 37.300.000 krónur, var tilgreindur í reit á tilboðsblaðinu þar sem stóð „Lán sem tilboðshafi veitir veðleyfi til“.  Í tilboðið var vélritaður eftirfarandi texti: „Bifreiðin SR-955 Mercedes Benz ML-500 er verðmetin á 9 milljónir og áhvílandi er u.þ.b. 3 milljónir. Gerður verður sérstakur sölusamningur um bifreiðina.“ Við þennan texta var handskrifað: „Kemur með pappíra varðandi sölu bílsins.“ Þá sagði ennfremur svo í tilboðinu: „Kaupandi og seljandi hafa kynnt sé veðbandayfirlit og söluyfirlit fasteignasölunnar um hið selda ... Fyrirhuguð lántaka hjá fjármálastofnun á 3. veðrétti fer m.a. til greiðslu á núverandi áhvílandi lánum á 1. til 2. veðrétti og mun viðskiptabanki kaupanda greiða inn á áhvílandi lán á íbúðunum fyrir reikning seljanda skv. frekari fyrirmælum.“

Hinn 15. desember 2006 gengu stefndi sem seljandi og fyrirsvarsmaður Fljóts ehf., Arngeir Lúðvíksson, frá kaupsamningi og afsali vegna bifreiðarinnar þar sem Fljótur ehf. keypti hana. Var tekið fram í skjalinu að verð hennar væri 9.000.000 krónur, sem greitt væri með því að yfirtaka lán sem hvíldi á bifreiðinni, 2.927.023 krónur, en 6.072.977 krónur væru greiddar með hluta kaupverðs íbúðanna tveggja við Ásakór í Kópavogi. Áfrýjandi kveðst hafa boðað stefnda og seljanda íbúðanna til þess að gera kaupsamning 23. desember 2006. Þá hafi komið í ljós „að ráðagerðir um að nýta bifreiðina sem greiðslu gátu ekki gengið eftir þar sem áhvílandi veð voru það há að ráðstafa þurfti kaupverðinu til afléttingar á áhvílandi lánum en kröfuhafi felldi sig ekki við annan greiðslumiðil en peninga.“ Liggur fyrir í málinu að Fljótur ehf. hafði á þessum tíma ráðstafað bifreiðinni með þeim hætti að hún varð ekki nýtt til að þess að afla fjár í því skyni að geta staðið veðhafanum í íbúðunum skil á kröfu hans svo sem nauðsynlegt var til þess að kaupin gætu gengið eftir eins og til stóð.

Í hinum áfrýjaða dómi er því lýst hvernig reynt var að bregðast við þessu við samningsgerð um íbúðirnar 12. janúar 2007 með því meðal annars að seljandinn Fljótur ehf. gaf yfirlýsingu um að hann myndi standa umræddum veðhafa skil á 6.000.000 krónum „20.03.07 og eigi seinna en 03.04.2007“. Lagði seljandinn fram veðtryggingu í fasteign fyrir helmingi þessarar fjárhæðar eða 3.000.000 krónum. Skilaði sú fjárhæð sér til veðhafans eins og til stóð. Hinn hluti greiðslunnar, 3.000.000 krónur, gerði það á hinn bóginn ekki og gerir stefndi af þeim sökum skaðabótakröfu á hendur áfrýjanda á þeim grundvelli að áfrýjandi hafi ekki réttilega gegnt starfsskyldum sínum sem fasteignasali og megi rekja það tjón sem stefndi varð fyrir, þegar hann sjálfur þurfti að greiða þessa fjárhæð til veðhafans í því skyni að losa veðið af íbúðunum og fá afsal fyrir þeim, til vanrækslu áfrýjanda. Stefndi leggur til grundvallar við kröfugerð sína að fullreynt sé hvort hann geti fengið greiðslu frá Fljótum ehf. og hefur áfrýjandi ekki andmælt því.

Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir þeim málsástæðum sem áfrýjandi hefur uppi fyrir sýknukröfu sinni. Við flutning málsins fyrir Hæstarétti viðurkenndi hann að frágangi tilboðsins 10. desember 2006 hafi verið áfátt en mótmælti því, að annmarkarnir hefðu valdið tjóni stefnda. Það ætti rót sína að rekja til þess að stefndi hefði sjálfur, án milligöngu sinnar, samið við seljanda fasteignanna um bifreiðina og afsalað henni til hans beint með þeim afleiðingum að sá aðili hefði verið búinn að fénýta sér andvirði hennar þegar að því kom að ljúka samningsgerð um fasteignirnar. Þá telur áfrýjandi að stefndi hafi fengið svo hátt verð fyrir íbúðirnar við endursölu þeirra að geri betur en að bæta honum það tjón sem hann krefur áfrýjanda um bætur fyrir í málinu. Fyrir Hæstarétt lagði áfrýjandi ennfremur gögn sem hann taldi sanna að eðlilegt markaðsverð nefndrar bifreiðar hefði verið um það bil 6.000.000 krónur, þegar viðskiptin áttu sér stað, en ekki 9.000.000 krónur eins og gert hafi verið ráð fyrir í tilboðinu 10. desember 2006 og kaupsamningnum um bifreiðina 15. sama mánaðar. Þar sem bifreiðin hafi verið metin í fasteignakaupunum á verði sem var 3.000.000 krónum hærra en markaðsverð hennar, geti stefndi ekki talist hafa orðið fyrir tjóni við að greiðsla þessarar sömu fjárhæðar til veðhafans fórst fyrir. Skilyrðum 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er ekki fullnægt fyrir því að áfrýjandi geti komið þessari síðast nefndu málsástæðu að í málinu. Verður henni því ekki sinnt frekar.

Fallist verður á með stefnda að áfrýjanda hafi borið við gerð tilboðsins 10. desember 2006 að geta þess með skýrum hætti að stefnda væri ekki unnt að afhenda seljanda fasteignanna bifreiðina beint án þess að fyrst væri aflað samþykkis eiganda veðréttarins sem á fasteignunum hvíldi, þar sem veðkrafa hans var hærri en svo að afgangur kaupverðsins nægði til að greiða honum. Áfrýjandi telst því ekki hafa gegnt skyldum sínum sem fasteignasali á forsvaranlegan hátt, sbr. 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, þegar hann útbjó skjalið með tilboðinu 10. desember 2006. Verður talið að afhending stefnda á bifreiðinni beint til seljanda fasteignanna hafi átt rót sína að rekja til þessara mistaka áfrýjanda við gerð tilboðsins og sé áfrýjandi, samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, skaðabótaskyldur stefnda fyrir því tjóni sem af þessu leiddi fyrir hann. Röksemdir áfrýjanda um að söluverð íbúðanna, við endursölu stefnda á þeim, skipti máli við mat á tjóni hans fá ekki staðist. Stefndi átti samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði rétt á fá fasteignirnar á umsömdu verði og er ætlaður ágóði hans við endursölu þeirra málinu óviðkomandi.

Áfrýjandi hefur ekki mótmælt því sérstaklega að stefndi skuli miða skaðabótakröfu sína við þá fjárhæð sem seljandi fasteignanna átti að greiða veðhafanum og upphafsdag dráttarvaxta við fyrri daginn sem nefndur var til þeirrar greiðslu í yfirlýsingu seljandans 12. janúar 2007 sem fyrr var getið.

Samkvæmt því sem að framan er rakið verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur og áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

 Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður.

Áfrýjandi, Þorbjörn Þ. Pálsson, greiði stefnda, Tryggva Leóssyni, 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 11. júní 2010.

Mál þetta sem dómtekið var 17. maí sl. er höfðað með stefnu birtri 17. apríl 2009.

Stefnandi er Tryggvi Leósson, Húsalind 24, Kópavogi.

Stefndi er Þorbjörn Þ. Pálsson, Prestastíg 9, Reykjavík.

Verði tryggingum hf., Borgartúni 25, Reykjavík, er stefnt til réttargæslu.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða stefnanda 3.000.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 20. mars 2007 til greiðsludags og dráttarvextir skuli lagðir á höfuðstól á tólf mánaða fresti og nýir vextir reiknaðir af samanlagðri fjárhæð skv. 12. gr. vaxtalaga nr. 38/2001.

Þá er krafist málskostnaðar.

Af hálfu stefnda er þess krafist að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar. Ekki eru hafðar uppi kröfur af hálfu réttargæslustefnda enda ekki gerðar kröfur á hendur honum.

MÁLAVEXTIR

Hinn 10. desember 2006 gerði stefnandi tilboð í tvær íbúðir við Ásakór 1-3 í Kópavogi sem voru í eigu Fljóts ehf. Tilboð stefnanda var að fjárhæð 43.300.000 króna í báðar íbúðirnar og var samið af starfsmanni Remax Esju, Tryggva Eyfjörð Þorsteinssyni. Kauptilboðið var einnig áritað og stimplað af Þorbirni Pálssyni lögg. fasteignasala, stefnda í þessu máli. Í kauptilboðinu var gert ráð fyrir að hluti greiðslu skyldi Mercedes Benz bifreið SR-955. Hinn 15. desember 2006 gerðu stefndi og forsvarsmaður Fljóts ehf. með sér kaupsamning og afsal um bifreið þessa þar sem kaupverð bifreiðarinnar er sagt 9.000.000 króna og kaupverð sagt greitt með yfirtöku láns frá Sjóvá að fjarhæð 2.927.023 krónur og 6.072.977 krónur greiddar með eign í íbúðum Ásakór 1-3 en það eru þær íbúðir sem stefnandi hafði gert tilboð í hinn 10. desember. Stefnandi kveður ástæðu þess að ákveðið var að gera sérstakan sölusamning um bifreiðina hafa verið þá að eftir undirritun kauptilboðs hafi komið í ljós að ekki væri hægt að ganga frá kaupsamningi um fasteignirnar á grundvelli samþykkts kauptilboðs vegna þess að ekki var hægt að nota bifreið sem greiðslueyri í viðskiptunum sökum þess að á fasteignunum hvíldi svokallað „Krossveð“ fjármálastofnunar.

Kaupsamningur um fasteignina í húsinu nr. 1 við Ásakór var gerður hinn 12. janúar 2007 Samkvæmt honum var kaupverð 21.650.000 krónur. Útborgun skyldi 12.330.000 krónur. Skyldi 9.330.000 krónur greiðast við undirritun samnings og 3.000.000 króna greiðast 20. mars 2007. Um eftirstöðvar kaupverðs 9.320.000 krónur verður ráðið að stefnandi fengi veðleyfi frá seljanda til töku láns hjá KB Banka til greiðslu áhvílandi lána. Sama dag var undirritaður kaupsamningur um íbúð að Ásakór 3 þar sem kaupverð er 21.650.000 krónur. Útborgun skyldi 4.330.000 krónur þar af 1.330.000 krónur við undirskrift og 3.000.000 króna 20. mars 2007. og veðleyfi vegna eftirstöðva 17.320.000 krónur. Sama dag og kaupsamningarnir eru undirritaðir eða hinn 12. janúar 2007 ritaði fyrirsvarsmaður Fljóts ehf., undir yfirlýsingu  þar sem því er lýst yfir að félagið muni standa skil á samtals 6.000.000 króna.- til Verðbréfastofunnar eigi seinna en 20. mars 2007 eða sama dag og kaupandi átti að greiða tvisvar sinnum 3.000.000 samkvæmt fyrrgreindum kaupsamningum. Í yfirlýsingunni er það rakið að yfirlýsing tengist kaupsamningunum á þann hátt að kaupandi þurfi ekki að efna kaupsamningsgreiðslu 20. mars 2007 þar sem seljandi Fljótur ehf., muni taka á sig þá skyldu að greiða 6.000.000.- til Verðbréfastofunnar í staðinn. Kveður stefnandi hér vísað til nettóeignar stefnanda sem hann átti inni hjá seljanda fasteignarinnar vegna Mercedes Benz bifreiðarinnar sem hann afsalaði Fljóti ehf. 15. desember heldur myndi seljandinn sjá um þessar greiðslur til Verðbréfastofunnar á sína ábyrgð. Þá segir í yfirlýsingunni: „og er sú greiðsla (kr. 6.000.000) algjörlega óviðkomandi og einungis á ábyrgð seljanda að uppfylla. Yfirlýsing þessi er hluti af kaupsamningi um fasteignir með vísan til framangreinds, jafnframt er afsal um bifreið hluti yfirlýsingar“.

Þá liggur fyrir uppgjör dagsett 17. janúar 2007 þar sem tekið er fram að nettóeign stefnanda 6.072.000 krónur í bílnum skiptist til helminga á þær tvær íbúðir sem keyptar voru. Þá er einnig tekið fram um það handskrifað á skjalið að seljandi (Fljótur ehf.) og eigandi þess félags gefi persónulega út víxil að fjárhæð 3.000.000 króna með gjalddaga 20. mars 2007 sem verði í vörslu stefnanda. Þannig hafi aðeins verið settar tryggingar fyrir helmingi af greiðslu þeirra 6.000.000 króna sem Fljótur ehf. skuldbatt sig til þess að greiða skv. yfirlýsingunni. Við kaupsamningsgerðina hafi legið fyrir að seljandi fasteignanna hafi verið í fjárhagsvandræðum og ekki getað útvegað veð nema fyrir 3.000.000 króna. Hins vegar hafði honum tekist fyrir gerð kaupsamnings að yfirveðsetja bifreiðina og því ekki verið hægt að hætta við viðskiptin sem stofnast hafi með kauptilboðinu 10. desember 2006. Stefnda Þorbirni f.h. Fljóts hafi tekist að finna veð fyrir 3.000.000 króna með veðsetningu á íbúð á Ásvallagötu sem seljandi hafi átt hinn 19. janúar 2007 sem þinglýst hafi verið 22. janúar 2007. Hinn hluti greiðslunnar 3.000.000 króna hafi hins vegar ekki verið tryggður með neinum hætti og kveðst stefnandi knúinn til að höfða mál þetta vegna þessara vinnubragða stefnda Þorbjörns.

Seljandi hafi greitt víxilinn til Verðbréfastofunnar að fjárhæð 3.000.000 á umsömdum degi en hafi hins vegar aldrei greitt hinar 3.000.000 krónurnar. Stefnanda hafi verið nauðugur sá kostur að gera þessa fjárhæð sjálfur upp gagnvart Verðbréfastofunni til þess að geta fengið afhent afsal fyrir eignunum.

Eftirlitsnefnd félags fasteignasala hafi fjallað um meint mistök fasteignasalans með áliti dags. 23. september 2008 þar sem segi orðrétt „Fyrir liggur að ekki var unnt að ganga frá kaupsamningi í samræmi við samþykkt kauptilboð sökum þess að áhvílandi var lán frá fjármálastofnun sem ekki yrði aflétt með greiðslu í formi bifreiðar. Ekki liggja fyrir gögn sem benda til þess að aflað hafi verið samþykkis viðkomandi fjármálastofnunar fyrir greiðslu í formi bifreiðar. Er það afstaða eftirlitsnefndarinnar að yður (stefnda) hafi borið að tryggja að unnt yrði að ganga frá kaupsamningi í samræmi við kauptilboð áður en aflað var samþykki aðila enda samþykkt tilboð fullgildur samningur aðila á milli. Þá er það afstaða eftirlitsnefndarinnar að stefnda hefði mátt vera ljóst áður en kauptilboð var undirritað að umtalsverð hætta væri á því að veðhafi myndi ekki samþykkja afléttingu áhvílandi lána með greiðslu í formi bifreiðar til seljanda. Er það afstaða nefndarinnar að þér (stefnda) hafið ekki leyst af hendi störf yðar að þessu leyti sem góðar viðskiptavenjur bjóða, sbr. 15. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004.“

Þá liggur fyrir ódags. yfirlýsing Tryggva Eyfjörð Þorsteinssonar þar sem hann lýsir því yfir að stefndi Þorbjörn sem beri ábyrgð á frágangi samninganna hafi vitað um kauptilboðið og öll skjöl málsins hafi farið í gegn um stefnda Þorbjörn.

MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnandi byggir málatilbúnað sinn á því að hann hafi orðið fyrir fjárhagstjóni að fjárhæð 3.000.000 króna vegna viðskipta með tvær fasteignir að Ásakór 1-3 sem nánar er lýst hér að framan. Innheimta þessarar fjárhæðar hafi ekki tekist. Seljandi eignanna Fljótur ehf. hafi hætt allri starfsemi og eigandi félagsins Arngeir Lúðvíksson flutt af landi brott og hafi lögheimili í Sameinuðu Arabísku Furstadæmunum. Vegna þess að engar tryggingar hafi verið settar fyrir þessari greiðslu við greiðslufall seljanda fasteignarinnar sé stefnanda nauðugur sá kostur að sækja tjón sitt til stefnda vegna mistaka sem gerð voru við frágang viðskiptanna. Kom fram við munnlegan málflutning að aðfarargerð hafi verið árangurslaus.

Margvísleg mistök hafi átt sér stað í frágangi viðskiptanna sem leitt hafi til þess að stefnandi varð fyrir fjártjóni. Kauptilboðið frá 10. desember hafi verið rangt gert þar sem ekki hafi verið heimilt að setja bíl upp í greiðslu vegna fasteigna þar sem krossveðsetning hafi verið fyrir hendi hjá fjármálastofnun. Þannig hafi málið verið sett af stað með kauptilboði sem standist enga skoðun og eins og segi í áliti eftirlitsnefndarinnar að „Þorbirni (stefnda) hafi borið að tryggja að unnt yrði að ganga frá kaupsamningi í samræmi við kauptilboð áður en aflað var samþykki aðila enda samþykkt tilboð fullgildur samningur aðila á milli”. Þannig hafi stefnanda verið att út í það að gera sér samning um sölu á bifreið til að liðka fyrir viðskiptunum, ritað sé á kauptilboðið af stefnda að stefnandi myndi koma með pappíra varðandi sölu bílsins. Eigandi Fljóts ehf. hafi hins vegar verið fljótur að yfirveðsetja bifreiðina þannig að ekki hafi verið unnt að hætta við kaupin. Á þessum tímapunkti hefði stefndi átt að sjá að ekki væri hægt að láta kauptilboðið ganga eftir vegna krossveðsins og að ekki væri hægt að nota bifreið í viðskiptunum. Þessi niðurstaða sé staðfest í áliti Eftirlitsnefndar félags fasteignasala.

Tjón stefnanda verði rakið til þess að stefndi hafi ekki hlutast til um að settar yrðu tryggingar fyrir allri greiðslunni sem seljandi íbúðanna hefði lofað að greiða til Verðbréfastofunnar. Eingöngu hafi verið settar tryggingar fyrir 3.000.000 króna en eftir hafi staðið 3.000.000 króna sem verið hafi ótryggðar. Svo virðist sem stefndi hafi áttað sig á því að það hafi vantað tryggingar hinn 19. janúar 2007 er víxill að fjárhæð 3.000.000 króna hafi verið útbúinn, útgefandi hafi verið Arngeir Lúðvíksson eigandi og eini stjórnarmaður í Fljóti ehf. Útbúið hafi verið tryggingarbréf þann sama dag með veði í íbúð Arngeirs að Ásvallagötu 17, Reykjavík. Undir veðtryggingarbréfið votti stefndi.  Engar tryggingar hafi hins vegar verið gerðar vegna hinnar 3.000.000 krónanna sem Fljótur ehf. hafi átt að greiða til Verðbréfastofunnar hinn 20. mars 2007. Gera verði þær kröfur til fasteignasala að þeir umfram allt hugi að tryggingum fyrir greiðslum vegna kaupa á fasteignum. Þarna hafi vinnu fasteignasalans verið verulega ábótavant þar sem það sé ein aðalskylda fasteignasala að sjá til þess að tryggingar séu til staðar fyrir öllum lánveitingum í fasteignaviðskiptum. Við mat á skaðabótaábyrgð stefnda beri að líta til þess að stefndi sé löggiltur fasteignasali og teljist því vera sérfræðingur á sviði fasteignaviðskipta. Það verði því að gera mjög ríkar kröfur til vandaðra vinnubragða og aðgæslu af hans hálfu. Stefnandi hafi þannig með réttu átt að geta treyst stefnda fyrir því einfalda verkefni að tryggja greiðslur sem stefnandi átti að fá. Sérstaklega hafi ríkari skylda hvílt á stefnda í þessu máli þar sem ljóst hafi verið að vikið var frá hefðbundnu ferli í viðskiptum með fasteignir með útgáfu yfirlýsingar seljanda fasteignanna. Þar taki seljandi fasteignanna á sig skyldu til að greiða kaupsamningsgreiðslu sem kaupandi hafi átt að greiða til fjármálafyrirtækis. Svona uppgjör sé mjög óvanalegt í fasteignaviðskiptum. Afleiðingarnar hafi orðið þær að stefnanda hafi verið nauðugur sá kostur að gera upp þessar 3.000.000 króna við fjármálafyrirtækið svo hann gæti fengið útgefið afsal fyrir eignunum. Með því að tryggja ekki þessar greiðslur hafi stefndi sem löggiltur fasteignasali sýnt af sér handvömm og stórkostlegt gáleysi sem leitt hafi til tjóns fyrir stefnanda.

Þá bendir stefnandi á að stefndi hafi látið þinglýsa hinn 29. janúar 2007 og 7. febrúar 2007 eða um þremur til fjórum vikum eftir undirritun þeirra sem einnig sé óvanalegt og bendi til þess að stefndi hafi tekið sér tíma í að kanna með tryggingarmálin og alls ekki hægt að segja að hann hafi ekki vitað af því að seljandi hygðist greiða lokagreiðslur með þeim hætti sem ákveðið hafi verið.

Stefndi hafi vottað veðtryggingarbréfið hinn 19. janúar 2007 og því stoði ekki fyrir hann að benda á aðra aðila sem hefðu átt að annast um tryggingar fyrir greiðslu kaupverðs. Samkvæmt lögum um fasteignasölu hafi stefnda borið að sjá um alla skjalagerð og hafi hann ákveðið að láta aðra aðila vinna fyrir sig svo sem sölumann sinn eða lögmann beri stefndi einn ábyrgð á lokafrágangi kaupanna. Fyrir liggi að stefndi hafi verið inni í öllum málum varðandi kauptilboðið frá fyrsta degi. Samkvæmt 16. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004 sé stefnda sem löggiltum fasteignasala skylt að annast alla skjalagerð við söluna, þar á meðal söluyfirlit, kauptilboð, kaupsamning, afsal o.s.frv. Samkvæmt 15. gr. sömu laga beri fasteignasala að liðsinna báðum aðilum kaupanda og seljanda og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Í 2. mgr. sömu laga sé gert ráð fyrir að öll skjalagerð og samningsgerð skuli vera vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig sé glögg. Þessir hagsmunir stefnanda, kaupanda fasteignarinnar hafi ekki verið tryggðir nægilega vel sem leitt hafi til tjóns fyrir hann.

Ábyrgð stefnda komi til vegna vanrækslu hans á að sinna lögboðnum starfsskyldum sínum. Vanræksla hans flokkist undir stórfellt gáleysi og byggist m.a. á því að ekki hafi verið farið eftir þeim reglum sem gildi um sölu á fasteignum, eins og þær séu skilgreindar í lögum nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Skaðabótaábyrgð stefnda byggi á 27. gr. laga um sölu fasteigna, skipa og fyrirtækja nr. 99/2004 en þar segi efnislega að fasteignasali beri ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans valdi í störfum sínum, af ásetningi eða gáleysi.

Dráttarvaxtakrafa stefnanda miðist við þann dag er greiðslan átti að berast til Verðbréfastofunnar. Engar sérstakar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda.

Krafan byggist á 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 og 1. mgr. 6. gr. sömu laga. Vaxtaviðlagning styðjist við 12. gr. sömu laga. Gjalddagi kröfunnar miðist við 20. mars 2007 eða þann dag sem stefnandi átti að fá kröfu sína greidda, og því er gerð krafa um að dráttarvextir reiknist frá sama tíma, sbr. og heimild í 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.           

Af hálfu stefnda er til þess vísað að sönnunarbyrði hvíli á stefnanda fyrir meintu tjóni sínu, ábyrgðargrundvelli, tilurð tjóns og umfangi þess. Fæst af þessu sé  sannað og það sem liggi fyrir standi ekki upp á stefnda.

Það liggi fyrir að stefnandi og forsvarsmaður Fljóts ehf. hafi sjálfir, án aðstoðar eða aðildar stefnda, gengið frá sölu á bifreiðinni sem nýta hafi átt sem greiðslu í fasteignaviðskiptum þeirra á milli. Það liggi líka fyrir upplýst að þetta hafi þeir verið búnir að gera áður en kom að boðuðum kaupsamningsfundi sem halda hafi átt hinn 23. desember 2006. Stefndi geti ekki borið ábyrgð á þessu frumhlaupi stefnanda.

Í annan stað sýnist upplýst af stefnanda sjálfum að hann hafi verið sér meðvitaður um að bifreiðin sem slík dygði ekki sem greiðsla í fasteignaviðskiptunum. Markmiðið með því að afsala bifreiðinni til forsvarsmanns Fljóts ehf. hafi verið það að slá lán með veði í bílnum. Slík lántaka virðist hafa gengið eftir, en forsvarsmaður Fljóts ehf. hins vegar látið undir höfuð leggjast að ráðstafa fjármununum í samræmi við ráðagerð þessa. Sýnist fjarri að aðrir en stefnandi geti borið ábyrgð á svo gálausri framgöngu af hans hálfu að afsala bifreið sinni svo unnt væri að veðsetja hana án þess að tryggja að kaupverðinu yrði ráðstafað í samræmi við ráðagerðir kaupsamningsaðila. Ljóst sé alltént að ábyrgð stefnda í þessum efnum sé ekki til að dreifa enda hafi þessi bifreiðaviðskipti farið fram án hans atbeina.

Stefndi geti síðan ekki borið ábyrgð á því að forsendur kauptilboðs hafi verið brostnar vegna verka stefnanda og viðsemjanda hans er kom að gerð kaupsamnings. Á því beri samningsaðilarnir sjálfir alla ábyrgð.

Við þær aðstæður að seljandinn hafði í raun fénýtt sér bifreið stefnanda í óumsömdum og þar með ólögmætum tilgangi sýnist stefnanda hafa verið tveir kostir tækir. Falla frá kaupáformum og kæra framgöngu forsvarsmanns Fljóts ehf. til lögreglu eða samþykkja í verki réttmæti þessarar ráðstöfunar með því að kaupsamningi yrði breytt. Stefnandi sýnist hafa valið síðari kostinn og með fulltingi lögmanns síns reynt að tryggja hagsmuni sína gagnvart viðsemjanda sínum svo sem kostur var. Stefndi hafði á engum tímapunkti skyldur í þeim efnum að tryggja efndir seljanda á samkomulagi málsaðila í þessum efnum. Stefndi hafi útbúið kaupsamninga og önnur skjöl er sölunni viðkom en því er mótmælt sem röngu að það sé meðal hlutverka fasteignasala að tryggja það að málsaðilar setji gagnaðila sínum einhverjar tryggingar fyrir réttum efndum einstakra greiðslna t.d. með veðsetningu eigna. Slíkt sé ekki og hafi aldrei verið á ábyrgð fasteignasala.

Þá skorti á það grundvallar hugtaksskilyrði að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni. Stefnandi hafi goldið samtals 46.300.000 krónur fyrir íbúðirnar báðar, hafi verðmæti skipt svo um hendur sem stefnandi byggi á. Fyrir liggi að stefnandi hafi verið búinn að selja báðar íbúðirnar á fyrri hluta árs 2007 og að söluverð þeirra hafi verið samtals 48.300.000 krónur. Við blasi að tjón stefnanda sé ekkert, hann hafi fengið sitt til baka og gott betur.

Þar sem stefndi hafi á engan hátt valdið stefnanda tjóni né stuðlað að slíku tjóni með athöfnum sem fari í bága við skyldur hans sem fasteignasala, sbr. lög nr. 99/2004 beri að sýkna hann.

NIÐURSTAÐA

Í kauptilboði frá 12. desember 2006 sem stefnandi gerði Fljóti ehf. í tvær íbúðir þess félags að Ásakór 1 og 3 í Kópavogi segir að útborgun skyldi bifreiðin SSR-955 og skyldi jafngilda 6 milljónum króna. Í tilboðinu segir að gerður verði sérstakur sölusamningur um bifreiðina. Er kaupsamningur aðila var gerður hafði stefnandi selt eiganda íbúðanna að Ásakór 1 og 3 bifreið sína SR-955 og skyldi 6.072.977 krónur af andvirði hennar greiddar með eign í íbúðum Ásakór 1-3 að því er segir í kaupsamningi og afsali bifreiðarinnar, dagsettu 15. desember 2006, sem frammi liggur í málinu. Í kaupsamningum um íbúðirnar sem gerðir voru 12. janúar 2007 segir í hvorum um sig að kaupandi greiði með peningum 3 milljónir króna hinn 20. mars 2007. Þá liggur fyrir í málinu yfirlýsing sem gefin er út af Fljóti ehf. þara sem seljendur lýsa því yfir að þeir muni standa skil á samtals 6 milljónum króna til VBS hinn 20. mars 2007 og eigi seinna en 3. apríl s.á. og sé sú greiðsla kaupanda algerlega óviðkomandi og einungis á ábyrgð seljenda að uppfylla. Yfirlýsing þessi sé hluti af kaupsamningi um fasteignir.

Gögn þau sem hér hafa verið nefnt stafa frá kaupum stefnanda á tveimur íbúðum er stefnandi keypti. Stefndi sem er löggiltur fasteignasali bar ábyrgð á gerð skjala svo og allra þeirra gerninga sem vörðuðu sölu eignanna að Ásakór 1 og 3 sbr. 16. gr. laga nr. 99/2004 sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Sú ráðstöfun að afsala bifreið stefnanda til seljanda fasteigna þeirra er stefnandi keypti var samkvæmt kauptilboði liður í viðskiptum aðila og var óvenjuleg en telja verður að stefnda hefði borið að hlutast til um að greiðslur þær sem stefnanda hafði verið lofað að seljandi myndi inna af hendi hinn 20. mars 2007 væru tryggðar. Þetta var ekki gert nema að hluta til og fór svo að lokum að stefnandi tapaði 3.000.000 króna með því að inna þá greiðslu af hendi sem Fljóti ehf. bar að greiða. Lítur dómari svo á að stefndi beri ábyrgð á því tjóni sem stefnandi varð fyrir vegna þessa sbr. 27. gr. laga nr. 99/2004.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda dómkröfu hans 3.000.000 króna með vöxtum eins og greinir í dómsorði.

Eftir úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 450.000 krónur í málskostnað þar með talinn virðisaukaskattur.

Allan V. Magnússon héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ

Stefndi, Þorbjörn Pálsson, greiði stefnanda, Tryggva Leóssyni, 3.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 20. mars 2007 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 450.000 krónur í málskostnað.