Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason, Eiríkur Tómasson, Greta Baldursdóttir og Helgi I. Jónsson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 21. ágúst 2015. Hann krefst þess aðallega að héraðsdómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað. Til vara krefst hann þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða sér annars vegar 49.410.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 14. apríl 2014 til greiðsludags og hins vegar 8.749.267 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laganna frá 8. september 2011 til 14. apríl 2014, en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Að þessu frágengnu krefst hann þess að sér verði dæmdar bætur úr hendi gagnáfrýjanda að álitum. Loks krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 23. október 2015. Hann krefst staðfestingar héraðsdóms um annað en málskostnað sem aðaláfrýjanda verði gert að greiða sér í héraði. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Með byggingarbréfi 30. desember 1947 byggði umboðsmaður þjóðjarða í Ölfushreppi Jóni Ögmundssyni „til löglegrar ábúðar og erfðaleigu til stofnunar nýbýlis landspildu úr ríkisjörðinni Vorsabæ í Ölfushreppi“ samkvæmt þágildandi lögum nr. 116/1943 um ættaróðal og erfðaábúð og nr. 35/1946 um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum. Hið leigða land var annars vegar „landspilda úr ofanverðum Vorsabæjarvelli að stærð 14,636 ha.“ og hins vegar „svonefndar Friðastaðalóðir austanvert við veginn frá Hveragerði að Reykjakoti milli hans  og Varmár gegnt Grýlu, að stærð 2,58 ha.“ Í byggingarbréfinu var meðal annars að finna svofellt ákvæði: „Á landspildunni á Vorsabæjarvelli (14,636) má leigutaki ekki byggja nein hús eða gera önnur mannvirki, en ræktun og girðingu um landið, nema að fengnu leyfi landsdrottins.“ Frekari takmarkanir voru gerðar samkvæmt byggingarbréfinu á rétti leigutaka eða ábúanda eins og hann var þar einnig nefndur til að nýta hið leigða land og ráðstafa því, þar á meðal var kveðið á um að honum væri „óheimilt að leigja lóðir eða landspildur úr landi jarðarinnar til húsbygginga, atvinnureksturs eða starfrækslu, án leyfis ráðuneytisins og hlutaðeigandi hreppstjóra“.

Með kaupsamningi 9. september 1986 seldi íslenska ríkið gagnáfrýjanda hluta af jörðinni Vorsabæ og mun þar vera með talið land það sem leigt hafði verið samkvæmt fyrrnefndu byggingarbréfi. Afsal fyrir hinu selda var gefið út 31. mars 2009 og það móttekið til þinglýsingar 15. apríl sama ár.

Jón Ögmundsson var afi aðaláfrýjanda og að Jóni látnum varð sonur hans, faðir aðaláfrýjanda, ábúandi á áðurgreindu nýbýli sem nefnist Friðarstaðir. Í kjölfar andláts föðurins mun aðaláfrýjandi hafa tekið við ábúðinni ásamt systur sinni, en hann keypti síðan hlut hennar með samningi þeirra á milli 26. október 1999.

  Árið 1971 mun eiginlegt aðalskipulag fyrst hafa verið gert fyrir Hveragerði og var það staðfest af félagsmálaráðuneytinu 18. maí sama ár á grundvelli þágildandi skipulagslaga nr. 19/1964. Á þeim skipulagsuppdrætti var land Friðarstaða auðkennt sem útivistarsvæði. Hinn 13. júlí 1982 var staðfest nýtt aðalskipulag fyrir Hveragerði sem skyldi gilda til ársins 2002. Samkvæmt því var landnotkun minni spildunnar, sem tilheyrði Friðarstöðum, sýnd sem svæði undir gróðurhús, en hluti stærri spildunnar sem iðnaðarsvæði. Rúmum áratug síðar, 19. maí 1994, var síðan staðfest nýtt aðalskipulag fyrir Hveragerði sem gilda átti til ársins 2013. Á þeim skipulagsuppdrætti var minni spildan að Friðarstöðum skilgreind sem ylræktarsvæði, en sú stærri sem útivistarsvæði til sérstakra nota. Hinn 23. maí 2006 staðfesti umhverfisráðherra „aðalskipulag Hveragerðisbæjar 2005–2017“ á grundvelli þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Á viðeigandi skipulagsuppdrætti var minni spildan að Friðarstöðum auðkennd sem landbúnaðarsvæði, en stærri spildan áfram sem útivistarsvæði til sérstakra nota. Í greinargerð með aðalskipulaginu sagði meðal annars í kafla um landbúnaðarsvæði: „Ein bújörð er rekin í bæjarfélaginu og eru það Friðarstaðir þar sem stunduð er mjólkurframleiðsla og ýmis annar búskapur.“

Að sögn gagnáfrýjanda hófst á árinu 2001, að frumkvæði aðaláfrýjanda, vinna við gerð deiliskipulags fyrir svonefnt heimaland Friðarstaða. Er þar átt við minni landspilduna sem tilheyrir jörðinni og er sem áður greinir 2,58 hektarar að stærð. Í bréfi aðaláfrýjanda og eiginkonu hans til gagnáfrýjanda 8. október 2001 óskuðu þau eftir að hætt yrði við gerð deiliskipulagsins þar sem hugmyndir þeirra og þess, sem fenginn hafi verið til að vinna skipulagið, færu á engan hátt saman. Með bréfi til gagnáfrýjanda 15. febrúar 2002 fóru þau hjónin þó fram á að fá „viðbótarbyggingarland norðan fyrirhugaðs byggingareits skv. drögum að deiliskipulagi.“ Á fundi bæjarráðs gagnáfrýjanda 28. sama mánaðar var fallist á erindi þeirra. Hinn 18. júní 2002 samþykkti bæjarstjórn gagnáfrýjanda síðan deiliskipulag fyrir umrædda landspildu að Friðarstöðum á grundvelli tillögu að skipulaginu 26. mars sama ár. Í greinargerð með því sagði meðal annars: „Í samræmi við aðalskipulag Hveragerðis, 1993-2013 óskar Hveragerðisbær eftir samþykki deiliskipulags á lögbýlinu Friðarstöðum. Reiturinn er merktur sem ylræktarsvæði í aðalskipulagi Hveragerðis og því landbúnaðarsvæði ... Landnotkun innan deiliskipulagsreitsins skal vera í samræmi við aðalskipulag Hveragerðis 1993-2013, þ.e. ylræktarsvæði.“ Samkvæmt deiliskipulaginu mun aðaláfrýjandi hafa árið 2003 reist nýtt íbúðarhús á Friðarstöðum. Af ástæðum, sem ekki hefur fengist skýring á, fórst hins vegar fyrir að auglýsa deiliskipulagið, svo sem lögskylt var. Það var fyrst 17. apríl 2009 sem auglýsing um gildistöku þess birtist í B-deild Stjórnartíðinda samkvæmt 4. mgr. 25. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga, en þá hafði nýtt aðalskipulag sem fyrr segir tekið gildi.

Í lok árs 2006 og byrjun árs 2007 var undirritaður samningur milli aðaláfrýjanda og landbúnaðarráðherra um úreldingu gróðurhúsa sem starfrækt höfðu verið á Friðarstöðum. Árið 2008 fól aðaláfrýjandi tiltekinni verkfræðistofu að gera teikningar að breytingu á einu af gróðurhúsunum í hesthús og sótti síðan um til gagnáfrýjanda 3. nóvember það ár að fá að breyta því í slíkt hús fyrir allt að 24 hesta. Eftir að umsóknin hafði borist skipulags- og byggingarfulltrúa gagnáfrýjanda sendi hann nafngreindum starfsmanni verkfræðistofunnar tölvubréf 12. sama mánaðar þar sem hann fór fram á að staðfest yrði að undirstöður þess gróðurhúss, sem nota ætti við byggingu hesthússins, þyldu það álag sem þeim væri ætlað að bera. Í svari starfsmannsins, sem barst samdægurs í tölvupósti, sagði meðal annars: „Ég hef ekki skoðað núverandi undirstöður, en hugsaði mér að burðarþolshönnuður gerði það. Ég dreg reyndar stórlega í efa að hagkvæmt sé að nota gamla sökkla í þessum tilgangi vegna þess hversu mikið hlýtur að þurfa að styrkja þá. Afar ólíklegt er að mínu mati að járnun/dýpi sökkla sé eitthvað nálægt því sem þarf til að undirstöður séu traustar og hægt að nota eins og lýst er.“ Á fundi skipulags- og byggingarnefndar gagnáfrýjanda 2. desember 2008 var umsókn aðaláfrýjanda tekin fyrir og ákveðið að óska eftir frekari upplýsingum frá honum, jafnframt því sem fram færi grenndarkynning í samræmi við 7. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 6. janúar 2009, þar sem umsókn aðaláfrýjanda var tekin fyrir að nýju, var hún afgreidd með svofelldri bókun: „Að teknu tilliti til athugasemda, sem fram komu við grenndarkynningu þá hafnar nefndin staðsetningu hesthúss samkvæmt meðfylgjandi afstöðumynd.“ Staðfesti bæjarstjórn gagnáfrýjanda þessa ákvörðun 15. janúar 2009. Daginn eftir kærðu aðaláfrýjandi og eiginkona hans ákvörðunina til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Með úrskurði nefndarinnar 24. júní 2011 var hin kærða ákvörðun felld úr gildi, meðal annars af þeim sökum að umsókn kærenda um byggingu hesthússins hefði verið í samræmi við gildandi landnotkun svæðisins samkvæmt aðalskipulagi gagnáfrýjanda.

Í framhaldinu lét aðaláfrýjandi fyrrgreinda verkfræðistofu útbúa nýjan uppdrátt að deiliskipulagi Friðarstaða og sendi gagnáfrýjanda hann með bréfi 20. mars 2010 þar sem þess var farið „á leit að tillaga verkfræðistofunnar verði skoðuð og aðilar freisti þess að ná farsælli niðurstöðu í þessu máli.“ Erindi aðaláfrýjanda var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar gagnáfrýjanda 11. maí 2010, en „frestað til næsta fundar nefndarinnar“. Samkvæmt gögnum málsins kom erindið ekki til umfjöllunar að nýju í nefndinni fyrr en á fundi hennar 5. júlí 2011. Þá var lagt fram minnisblað skipulags- og byggingarfulltrúa gagnáfrýjanda 30. júní sama ár þar sem fram kom það álit að vegna þess að ekki væru gerðar sérstakar takmarkanir á landbúnaðarnotum lögbýlisins Friðarstaða í gildandi aðalskipulagi 2005–2017 væri deiliskipulagið frá 2002 ekki í samræmi við það. Taldi skipulags- og byggingarfulltrúi því rétt að taka deiliskipulagið án tafar til endurskoðunar „í samráði við ábúendur“ og að við gerð þess yrðu hugmyndir þeirra um landnýtingu hafðar til hliðsjónar. Ákvað skipulags- og byggingarnefnd að leggja til við bæjarstjórn gagnáfrýjanda að deiliskipulagið yrði tekið til endurskoðunar í samræmi við þessa tillögu skipulags- og byggingarfulltrúa. Var aðaláfrýjanda tilkynnt þessi afgreiðsla nefndarinnar með bréfi 6. júlí 2011. Þá samþykkti bæjarráð gagnáfrýjanda framangreinda tillögu skipulags- og byggingarnefndar á fundi sínum 21. sama mánaðar.

Eins og fram kom í bréfi aðaláfrýjanda og eiginkonu hans til gagnáfrýjanda 27. júlí 2011 voru þau mjög ósátt við viðbrögð bæjaryfirvalda við úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 24. júní sama ár. Tóku þau fram að umsókn aðaláfrýjanda um byggingarleyfi frá 3. nóvember 2008 til að fá að breyta einu af gróðurhúsunum á Friðarstöðum í hesthús væri í fullu gildi og bæri að taka hana aftur til umfjöllunar. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar gagnáfrýjanda 6. september 2011 var fjallað um umsóknina að nýju og hún afgreidd með svofelldri bókun: „Ekki verður séð á meðfylgjandi aðaluppdráttum að breyta eigi gróðurhúsi í hesthús heldur sé fyrirhugað að rífa gróðurhúsið og byggja nýtt hesthús á sama stað. Breytingin er að mati nefndarinnar í ósamræmi við gildandi deiliskipulag á Friðarstöðum en skv. því skal landnotkun innan deiliskipulagsreitsins vera ylræktarsvæði. Skipulags- og byggingarnefnd leggur til við bæjarstjórn að erindinu verði synjað og vísar í tillögu sína ... sem staðfest var í bæjarráði ... um að deiliskipulag Friðarstaða verði tekið til endurskoðunar.“ Samþykkti bæjarstjórn gagnáfrýjanda þessa tillögu nefndarinnar 8. september 2011 og tilkynnti aðaláfrýjanda það 13. sama mánaðar.

II

Áður en aðaláfrýjandi höfðaði mál þetta 11. apríl 2014 fékk hann dómkvadda tvo menn „til þess að skoða og meta tjón sem leiðir af því að matsþoli hefur með ólögmætum hætti komið í veg fyrir að matsbeiðandi geti hagnýtt fasteign sína.“ Í matsgerð hinna dómkvöddu manna 14. nóvember 2013 var ástandi gróðurhúsanna á Friðarstöðum meðal annars lýst svo að steyptir veggir þeirra væru „orðnir veðraðir og sprungnir.“ Moldargólf væri í húsunum og teikningar, sem fylgt hafi matsbeiðni, væru grunnteikning og útlitsteikning, en engar burðarþolsteikningar hafi verið gerðar. Í samræmi við beiðnina voru niðurstöður matsmanna þær að heildarkostnaður við að breyta gróðurhúsi aðaláfrýjanda í hesthús á grundvelli fyrirliggjandi teikninga væri 19.905.444 krónur miðað við verðlag í janúar 2009 og 24.182.512 krónur á verðlagi í nóvember 2013. Heildarkostnaður við að byggja nýtt hesthús, sambærilegt því sem greindi í teikningum fyrrgreindrar verkfræðistofu, næmi 22.925.340 krónum miðað við verðlag í janúar 2009 og 27.851.291 krónu á verðlagi í nóvember 2013. Ennfremur töldu matsmenn að gildistaka deiliskipulags Friðarstaða, sem fæli í sér að landnotkun væri takmörkuð við ylrækt, hefði skert möguleika aðaláfrýjanda til að hagnýta fasteignina og valdið þannig verðrýrnun hennar sem næmi 49.410.000 krónum á matsdegi.

Að beiðni gagnáfrýjanda voru dómkvaddir þrír menn til að framkvæma yfirmat á þeim atriðum sem aðaláfrýjandi hafði krafist mats á og lýst er hér að framan. Í yfirmatsgerð 11. desember 2014 komust hinir dómkvöddu menn meðal annars svo að orði: „Við mat á því hversu mikið það kostar að breyta núverandi gróðurhúsi í hesthús þarf að líta til þess hvað er nýtanlegt af eldra gróðurhúsi við fyrirhugaðar framkvæmdir. Þegar fyrirliggjandi teikningar ... eru skoðaðar kemur í ljós að undirstöður og áburðarkjallaraveggir eru mun dýpri en núverandi undirstöður undir gróðurhús sem fyrirhugað er að nýta. Núverandi undirstöður eru ekki járnbentar og ekki á nokkurn hátt til þess fallnar að það sé eitthvert hagræði í að nýta þær við fyrirhugaðar hesthússframkvæmdir án verulegra styrkinga eða varna. Einnig þyrfti að síkka þær með verulegum tilkostnaði. Talsvert óhagræði er af núverandi undirstöðum við jarðvinnuframkvæmdir sem óhjákvæmilega fylgja fyrirhuguðum hesthússframkvæmdum ... Við mat á kostnaði við annars vegar byggingu nýs hesthúss og hins vegar að breyta núverandi gróðurhúsi í hesthús telja matsmenn að það eina sem komi til greina að nýta úr eldri gróðurhúsum séu stálgrindur. Stálgrindurnar eru hins vegar með styttri veggi en sýndir eru á teikningum“. Því miðuðu yfirmatsmenn við að steypa þyrfti neðri hluta veggjanna við útreikning á kostnaði við að breyta gróðurhúsinu í hesthús. Var niðurstaða þeirra sú að heildarkostnaður við það næmi 24.351.968 krónum miðað við verðlag í janúar 2009 og 30.052.000 krónum á verðlagi í nóvember 2013. Heildarkostnaður við að byggja nýtt hesthús frá grunni væri á hinn bóginn 23.792.842 krónur miðað við verðlag í janúar 2009 og 29.362.000 krónur á verðlagi í nóvember 2013. Jafnframt var í yfirmatsgerðinni fjallað ítarlega um það álitaefni hvort gildistaka deiliskipulags Friðarstaða, sem fæli í sér að landnotkun væri takmörkuð við ylrækt, hefði skert möguleika aðaláfrýjanda til að hagnýta fasteignina og valdið þannig verðrýrnun hennar. Var meðal annars vísað til þess að land Friðarstaða, sem aðaláfrýjandi hefði afnot af sem ábúandi, skiptist í tvennt, annars vegar svonefnt heimaland jarðarinnar, sem deiliskipulagið tæki til og væri 2,58 hektarar að stærð, og hins vegar tún og beitiland á Vorsabæjarvelli sem væri 14,636 hektarar. Samkvæmt byggingarbréfinu frá árinu 1947 og ábúðarlögum nr. 80/2004 væru verulegar takmarkanir á rétti aðaláfrýjanda sem ábúanda til nýtingar og ráðstöfunar landsins. Þá hafi ylrækt verið stunduð á Friðarstöðum um langa hríð og yrði ekki ráðið af gögnum, sem lögð hafi verið fyrir yfirmatsmenn, að aðaláfrýjandi hafi mótmælt deiliskipulaginu á sínum tíma. Meðal annars að teknu tilliti til þessa var það niðurstaða yfirmatsmanna að ekki yrði séð að aðaláfrýjandi hefði orðið fyrir tjóni við gildistöku deiliskipulagsins eða að það hefði skert möguleika hans til að hagnýta eignina og þannig valdið verðrýrnun hennar.

III

1

Aðalkrafa aðaláfrýjanda um ómerkingu hins áfrýjaða dóms er meðal annars studd þeim rökum að í forsendum hans hafi hvorki verið vikið að þeirri málsástæðu aðaláfrýjanda að áðurgreint deiliskipulag fyrir jörðina Friðarstaði sé í ósamræmi við gildandi aðalskipulag né fjallað um tillögu að nýju deiliskipulagi sem hann hafi kynnt gagnáfrýjanda. Þá hafi heldur ekki verið fjallað um efni fyrirliggjandi undirmatsgerðar og í engu tekið tillit til ágalla á yfirmatsgerð, sem hann hafi bent á við flutning málsins í héraði, heldur sé því slegið föstu í dómsforsendum án sérstaks rökstuðnings að með síðarnefndri matsgerð hafi þeirri fyrrnefndu verið hnekkt.

Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála leggur dómari mat á gildi þeirra sönnunargagna sem fram hafa komið í máli. Í samræmi við það sló héraðsdómur því föstu, að virtum þeim gögnum sem lögð höfðu verið fram í málinu, þar á meðal framangreindum matsgerðum, að ósannað væri að aðaláfrýjandi hefði orðið fyrir fjártjóni af völdum gagnáfrýjanda. Vegna þess að bætur eins og þær, sem aðaláfrýjandi krefst sér til handa, verða því aðeins dæmdar að hann hafi beðið slíkt tjón var að þessari niðurstöðu fenginni óþarft að fjalla um málsástæður og lagarök hans sem lúta að bótaskyldu gagnáfrýjanda gagnvart honum. Verður ómerkingarkröfu aðaláfrýjanda því hafnað.

2

Aðaláfrýjandi krefst í fyrsta lagi bóta úr hendi gagnáfrýjanda þar sem gildistaka núgildandi deiliskipulags fyrir Friðarstaði hafi leitt til rýrnunar á verðmæti jarðarinnar og verulegrar skerðingar á nýtingarmöguleikum hennar. Eins og áður greinir var umrætt deiliskipulag samþykkt af bæjarstjórn gagnáfrýjanda 18. júní 2002, svo sem kveðið var á um í 1. mgr. 25. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga, en auglýsing um samþykkt og gildistöku skipulagsins var fyrst birt í B-deild Stjórnartíðinda 17. apríl 2009, sbr. 4. mgr. sömu lagagreinar.

Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda, sem í gildi voru við samþykkt deiliskipulagsins í júní 2002, fyrndist bótakrafa eins og sú, sem hér um ræðir, á 10 árum. Sé upphaf fyrningafrests kröfunnar miðað við það tímamark var hún fallin úr gildi fyrir fyrningu þegar mál þetta var höfðað 11. apríl 2014, sbr. 1. mgr. 1. gr. og 1. mgr. 11. gr. laganna. Þegar auglýsing um gildistöku skipulagsins var birt í apríl 2009 höfðu lög nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda öðlast gildi. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. þeirra laga fyrnist á fjórum árum krafa um bætur fyrir fjárhagstjón, annað en líkamstjón, sem ekki á rót að rekja til samnings. Þótt upphaf fyrningarfrests sé miðað við þetta síðara tímamark var krafan því einnig fyrnd við höfðun málsins, sbr. 1. og 2. mgr. 15. gr. laganna. Það breytir ekki þeirri niðurstöðu að aðaláfrýjandi hafi kært þá ákvörðun gagnáfrýjanda að synja honum um leyfi til að breyta einu af gróðurhúsunum á Friðarstöðum í hesthús til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála 16. janúar 2009, enda gat það málskot ekki rofið fyrningarfrest eftir 16. gr. laga nr. 150/2007, hafi fyrning kröfunnar ráðist af þeim lögum, þar sem kæran beindist ekki að gildi deiliskipulagsins sem slíks, heldur synjun um byggingarleyfi. Að þessu virtu ber að sýkna gagnáfrýjanda af kröfu aðaláfrýjanda um bætur vegna gildandi deiliskipulags fyrir Friðarstaði.

Í öðru lagi krefst aðaláfrýjandi bóta vegna þess að synjun gagnáfrýjanda um að veita sér leyfi til að breyta gróðurhúsinu í hesthús hafi valdið sér fjárhagslegu tjóni. Vegna þess að bæjarstjórn gagnáfrýjanda tók ákvörðun um að synja aðaláfrýjanda um leyfið 8. september 2011 eftir að fyrri ákvörðun bæjarstjórnarinnar þess efnis hafði verið felld úr gildi af úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála er fallist á með aðaláfrýjanda að miða beri upphaf fyrningarfrests þessarar kröfu við það tímamark og var hún því ófyrnd þegar mál þetta var höfðað.

Þessi krafa aðaláfrýjanda er byggð á því að það hefði haft í för með sér meiri kostnað fyrir hann að reisa hesthús frá grunni en að breyta einu af gróðurhúsunum, sem fyrir var á jörðinni, í sambærilegt hús. Því til stuðnings vísar hann til fyrirliggjandi undirmatsgerðar. Þegar það mat var framkvæmt lá ekki fyrir hvort og þá með hverjum hætti væri unnt að nýta undirstöður gróðurhússins, sem nota átti við byggingu hesthússins, við gerð þess mannvirkis, enda naut ekki við burðarþolsteikninga eins og tekið var fram í matsgerðinni. Þrátt fyrir þetta viku undirmatsmenn ekki að þessu atriði í matsgerð sinni, svo sem ástæða hefði verið til eins og meðal annars verður ráðið af ummælum starfsmanns verkfræðistofunnar, sem aðaláfrýjandi hafði fengið til að gera fyrir sig teikningar af mannvirkinu, í svari hans við fyrirspurn skipulags- og byggingarfulltrúa gagnáfrýjanda 12. nóvember 2008. Í yfirmatsgerð var hins vegar fjallað ítarlega um ástand gróðurhússins og hvað unnt yrði nýta af því við byggingu hesthússins. Komust yfirmatsmenn að rökstuddri niðurstöðu um að meiri kostnaður yrði því samfara að breyta gróðurhúsinu í hesthús en að reisa slíkt hús frá grunni. Með vísan til þess, sem rakið hefur verið, hefur aðaláfrýjandi ekki fært sönnur á að hann hafi beðið fjártjón vegna þeirrar stjórnvaldsákvörðunar, sem hér um ræðir, og verður gagnáfrýjandi því sýknaður af bótakröfu hans þegar af þeirri ástæðu.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest, þar á meðal ákvæði hans um málskostnað. 

Aðaláfrýjanda verður gert að greiða gagnáfrýjanda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Aðaláfrýjandi, Diðrik Jóhann Sæmundsson, greiði gagnáfrýjanda, Hveragerðisbæ, 850.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 22. maí 2015.

            Mál þetta, sem dómtekið var 27. mars sl., er höfðað með stefnu birtri 11. apríl 2014.

            Stefnandi er Diðrik Jóhann Sæmundsson, kt. [...], Friðarstöðum, Hveragerði.

            Stefndi er Hveragerðisbær, kt. [...], Sunnumörk 2, Hveragerði.

            Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær í fyrsta lagi að stefnda verði gert að greiða stefnanda 49.410.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 14. apríl 2014 til greiðsludags. Í öðru lagi að stefnda verði gert að greiða stefnanda 8.749.267 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 8. september 2011 til 14. apríl 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi  til greiðsludags. Til vara krefst stefnandi bóta úr hendi stefnda að álitum með vöxtum og dráttarvöxtum eins og í aðalkröfum greinir. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi

            Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

            Við upphaf aðalmeðferðar var gengið á vettvang.

Málavextir.

            Stefnandi lýsir málsatvikum svo  í stefnu að hann sé handhafi erfðafesturéttinda að Friðarstöðum í Hveragerði, landnúmer 171625. Samkvæmt gildandi aðalskipulagi stefnda, sem samþykkt hafi verið í bæjarstjórn 9. mars 2006 og staðfest af umhverfisráðherra 23. maí sama ár, sé land jarðarinnar flokkað sem landbúnaðarsvæði, en á  jörðinni séu 30 kindur, 10  hestar og 6 nautgripir. Stefnandi mun þann 12. desember 2006 hafa gert samning við landbúnaðarráðherra um úreldingu gróðurhúsa á Friðarstöðum. Hafi stefnandi skuldbundið sig til þess að nota gróðurhús sín ekki til framleiðslu og sölu garðyrkjuafurða til og með 11. desember 2011. Árið 2008 hafi stefnandi falið Verkfræðistofu Suðurlands að vinna að breytingum á einu af gróðurhúsum sínum sem falist hafi í því að því yrði breytt í hesthús, en það mun standa í um 60-70 metra fjarlægð frá suðurmörkum lands Friðarstaða. Starfsmaður verkfræðistofunnar mun þann 23. apríl sama ár hafa sent fyrirspurn til byggingarfulltrúa stefnda um það hvort heimilt væri að ráðast í ofangreindar breytingar. Svar hafi borist 30. apríl sama ár þess efnis að ekkert ætti að mæla gegn því að þar yrði reist hesthús þar sem umrætt land væri flokkað sem landbúnaðarsvæði samkvæmt gildandi aðalskipulagi.  Skipulags- og byggingarnefnd stefnda hafi þann 2. desember sama ár tekið fyrir erindi stefnanda um það hvort heimilt væri að breyta gróðurhúsinu í hesthús fyrir allt að 24 hesta. Hafi verið samþykkt að grenndarkynna umsóknina í samræmi við 7. mgr. 43. gr. þágildandi laga nr. 73/1997. Með vísan til athugasemda frá íbúum að Varmá 1 og 2 hafi niðurstaðan orðið sú að hafna staðsetningu hesthússins. Hafi hesthúsbyggingin verið talin of nálægt íbúðabyggð og heppilegra væri að hafa hana norðar á landi Friðarstaða. Hafi stefnandi látið útbúa uppdrátt sem sendur hafi verið stefnda 20. mars 2010 þar sem óskað hafi verið eftir farsælli niðurstöðu í málinu. Stefndi hafi ekkert aðhafst frekar varðandi tillögu stefnanda og engin viðbrögð sýnt í því skyni að leysa málið.

            Stefnandi hafi kært ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála þann 16. janúar 2009 og vísað m.a. til þess að forsendur hinnar kærðu ákvörðunar væru einungis andmæli tveggja nágranna sem ættu ekki lögvarða hagsmuni af því hvernig búsrekstri hans yrði háttað og jafnframt að fyrirhuguðu hesthúsi fylgdi hvorki meiri hávaði né lyktarmengun en búast mætti við frá bújörð. Stefndi hafi vísað til deiliskipulags fyrir Friðarstaði sem samþykkt hefði verið 18. júní 2002 og gert væri ráð fyrir ylræktarnotkun á landi Friðarstaða. Hafi úrskurðarnefndin ekki tekið mið af ofangreindu deiliskipulagi við úrlausn málsins þar sem skipulagið hefði ekki tekið gildi, en auglýsing um gildistöku þess hafi fyrst birst í Stjórnartíðindum 17. apríl 2009. Í úrskurði nefndarinnar hafi komið fram að umsókn stefnanda um byggingu hesthúss á landbúnaðarsvæði væri í samræmi við gildandi landnotkun svæðisins og hefði ekki farið í bága við skipulag þegar hin kærða ákvörðun hefði verið tekin. Þá yrði ekki séð að lög eða stjórnvaldsfyrirmæli stæðu því í vegi  að umrætt búfjárhald væri heimilt í þeirri fjarlægð frá landamörkum sem um ræddi. Þá var tekið fram að eigendur aðliggjandi jarða eða lóða að bújörðum yrðu að sæta því að þar væri stundaður lögmætur búskapur í samræmi við gildandi skipulag. Nefndin hafi því þann 24. júní 2011 með úrskurði fellt úr gildi hina kærðu ákvörðun.

            Á fundi skipulags- og byggingarnefndar stefnda þann 5. júlí 2011 hafi verið tekið fyrir minnisblað Guðmundar F. Baldurssonar, skipulags- og byggingarfulltrúa, en þar komi fram að aðalskipulag stefnda, sem staðfest hafi verið af ráðherra 23. maí 2006, væri í ósamræmi við deiliskipulag Friðarstaða sem auglýst hafi verið í Stjórnartíðindum 17. apríl 2009, þar sem í aðalskipulaginu séu engar sérstakar takmarkanir gerðar á landbúnaðarnotkun Friðarstaða. Í deiliskipulaginu sé hins vegar gert ráð fyrir því að landnotkun Friðarstaða sé takmörkuð við ylrækt. Stefnandi hafi sent stefnda bréf 27. júlí 2011 þar sem hann hafi rakið það tjón sem hann hafi orðið fyrir vegna hinnar ólögmætu synjunar stefnda um að breyta gróðurhúsi í hesthús og þá hafi hann óskað eftir dómkvaðningu matsmanna til að meta tjónið. Stefnandi hafi einnig óskað eftir því að umsókn hans yrði tekin aftur til efnislegrar meðferðar og þá hafi hann bent á að tillögur hans að framtíðaruppbyggingu á Friðarstöðum ásamt uppdrætti hefðu ekki hlotið efnislega meðferð. Á fundi stefnda 4. ágúst sama ár hafi komið fram að það væri stefnanda að meta það tjón sem hann hefði orðið fyrir og setja fram rökstudda kröfugerð á hendur stefnda. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar stefnda þann 6. september 2011 hafi beiðni stefnanda um að breyta gróðurhúsinu í hesthús verið afgreidd með þeim hætti að ekki yrði séð á meðfylgjandi aðaluppdráttum að breyta eigi gróðurhúsi í hesthús heldur sé fyrirhugað að rífa gróðurhúsið og byggja nýtt hesthús á sama stað. Að mati nefndarinnar væri breytingin í ósamræmi við gildandi deiliskipulag á Friðarstöðum og lagði nefndin til við bæjarstjórn að erindinu yrði synjað og vísaði í tillögu sína frá 5. júlí sama ár sem staðfest hefði verið í bæjarráði 21. júlí sama ár um að deiliskipulag Friðarstaða yrði tekið til endurskoðunar. Hafi tillögur nefndarinnar verið samþykktar á fundi bæjarstjórnar stefnda þann 8. september sama ár. Hafi ástæður þess að nefndin hafi talið um nýbyggingu að ræða ekki verið raktar frekar en fram komi í bréfi áðurnefnds Guðmundar til stefnanda dags. 13. september sama ár, árétting þess efnis að enginn vafi léki á því að sótt hafi verið um leyfi til að breyta gróðurhúsi í hesthús, enda komi það fram með skýrum hætti, bæði í  umsókn lóðarhafa um byggingarleyfi og í bókun skipulags- og byggingarnefndar.

            Stefnandi hafi sent stjórnsýslukæru til Innanríkisráðuneytisins 5. september 2011 sem framsend hafi verið úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála þann 27. september sama ár. Hafi verið kærður dráttur á afgreiðslu umsóknar um byggingarleyfi fyrir hesthúsi í landi Friðarstaða og afgreiðslu skipulagsuppdráttar á jörðinni. Þá hafi verið kærð auglýsing um gildistöku deiliskipulags fyrir Friðarstaði þann 17. apríl 2009 sem staðfest hefði verið í bæjarstjórn stefnda 18. júní 2002. Kærunni hafi verið vísað frá þar sem nefndin hafi talið að kærufrestur væri liðinn.

            Stefnandi óskaði eftir dómkvaðningu tveggja matsmanna með matsbeiðni dagsettri 28. júní 2013 og voru þeir Ástráður Guðmundsson matsfræðingur og Jón Hólm Stefánsson, löggiltur fasteignasali, dómkvaddir til að meta annars vegar heildarkostnað við að breyta gróðurhúsinu í hesthús og hins vegar kostnað við að reisa sambærilegt hesthús frá grunni. Þess var óskað að metinn yrði annars vegar kostnaður miðað við verðlag í janúar 2009 og hins vegar miðað við verðlag á matsdegi. Þá var matsmönnum falið að meta hvort gildistaka deiliskipulags Friðarstaða hafi skert möguleika stefnanda til að hagnýta fasteign sína og þannig valdið verðrýrnum hennar og hve mikil sú verðrýrnum væri. Niðurstaða matsmanna lá fyrir 14. nóvember 2013 og  var hún sú að verðrýrnun markaðsvirðis Friðarstaða vegna þeirrar takmörkunar á landnotkun sem gildandi deiliskipulag  fæli í sér væri 49.410.000 krónur. Þá hefði kostnaður við að breyta gróðurhúsi stefnanda í hesthús verið 19.905.444 krónur í janúar 2009 en 24.182.512 krónur á matsdegi árið 2013. Kostnaður við að reisa nýtt sambærilegt hesthús hefði aftur á móti verið 22.925.340 krónur í janúar 2009 en 27.851.291 króna á matsdegi.

            Stefnandi sendi stefnda kröfubréf 14. mars 2014. Svarbréf barst 11. apríl 2014 frá lögmanni stefnda þar sem hafnað var öllum kröfum stefnanda.

            Stefndi óskaði yfirmats og voru þeir Ásmundur Ingvarsson, verkfræðingur, Dan Valgarð S. Wiium, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali og Ingi Tryggvason, hæstaréttarlögmaður og löggiltur fasteignasali dómkvaddir til starfans þann 17. september 2014. Yfirmatsgerð er dagsett 11. desember 2014 og var það niðurstaða matsmanna að stefnandi hefði ekki orðið fyrir tjóni við gildistöku deiliskipulags Friðarstaða og þá varð ekki heldur séð að deiliskipulagið hefði skert möguleika stefnanda til að hagnýta eignina og þannig valdið verðrýrnun hennar.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

            Stefnandi byggir fyrstu dómkröfu í fyrsta lagi á 33. gr. þágildandi skipulagslaga nr. 73/1997, enda hafi gildistaka núgildandi deiliskipulags fyrir Friðarstaði falið í sér verðmætisrýrnun á jörðinni sem og verulega skerðingu á nýtingarmöguleikum hennar. Stefnandi hafi á grundvelli erfðafesturéttinda varanleg réttindi yfir landinu og séu þau réttindi undirorpin eignarrétti hans og varin af 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. einnig 1. gr. samningsviðauka nr. 1 við Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Hafi stefnandi fyrir gildistöku núverandi deiliskipulags haft réttmætar væntingar til þess að geta nýtt landið í samræmi við ákvæði byggingarbréfsins og gildandi aðalskipulags. Stefnandi telur ljóst að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna gildistöku núgildandi deiliskipulags líkt og rakið sé í matsgerð dómkvaddra matsmanna.

            Stefnandi byggir á 1. mgr. 33. gr. laga nr. 73/1997 þar sem fram komi að valdi gildistaka skipulags því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið eða að hún muni rýrna svo hún nýtist ekki til sömu nota og áður, eigi sá sem sýnt geti fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum, rétt á bótum úr sveitarsjóði. Það sé ekki bótaskilyrði að tjóni hafi verið valdið með ólögmætum eða saknæmum hætti og sé því um hlutlæga bótareglu að ræða. Þurfi stefnandi því aðeins að sýna fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni og að orsakatengsl séu á milli tjónsins og gildistöku deiliskipulags fyrir Friðarstaði.

            Stefnandi byggir á því að með deiliskipulagi sé með bindandi hætti útfært nánar hvernig nýting tiltekins svæðis eigi að vera og almennt verði að ætla að ákvörðun um það sé til frambúðar. Samkvæmt gildandi aðalskipulagi sé land Friðarstaða skilgreint sem landbúnaðarsvæði þar sem stunduð sé mjólkurframleiðsla og ýmis annar búskapur og engar sérstakar takmarkanir séu þar gerðar. Með gildistöku núgildandi deiliskipulags hafi landnotkun verið takmörkuð við ylrækt og sé það beinlínis í ósamræmi við gildandi aðalskipulag. Með deiliskipulaginu hafi verið komið í veg fyrir eðlilega notkun landsins og við gildistöku þess hafi landið í raun verið gert ónothæft fyrir stefnanda vegna samnings sem hann hafi gert um úreldingu gróðurhúsa og skuldbindingar um að nota gróðurhús sín ekki til framleiðslu og sölu garðyrkjuafurða. Sé því ljóst að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna gildistöku deiliskipulagsins sem stefnda beri að bæta skv. 33. gr. þágildandi laga nr. 73/1997.

            Stefnandi telur að skilyrði skaðabótaábyrgðar á grundvelli almennu sakarreglunnar séu fyrir hendi. Með samþykkt og auglýsingu á deiliskipulagi því sem nú sé í gildi fyrir Friðarstaði og sé í ósamræmi við ákvæði laga nr. 73/1997, sbr. einkum 7. mgr. 9. gr. og 2. mgr. 23. gr. laganna, hafi stefndi með saknæmum hætti valdið stefnanda tjóni. Stefndi sé sérfræðingur í þessum málum og hafi vitað eða mátt gera sér grein fyrir hverjar afleiðingarnar yrðu. Með því að samþykkja skipulagið hafi stefndi skert verðmæti fasteignarinnar verulega og skert nýtingarmöguleika stefnanda á henni, bæði í bráð og lengd. Deiliskipulagið feli ekki í sér almenna takmörkun sem stefnandi verði að þola bótalaust. Tjónið lendi eingöngu á stefnanda sem hafi ekki mátt búast við svo umfangsmikilli breytingu á skipulagi Friðarstaða og eignarrétti sínum.

            Fjárkrafa stefnanda er byggð á mati dómkvaddra matsmanna á verðmætisrýrnun jarðarinnar og skerðingu á nýtingarmöguleikum hennar. Miðað er við verðmætisrýrnun á matsdegi og því sé ekki krafist vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá gildistöku deiliskipulagsins, heldur aðeins dráttarvaxta frá 14. apríl 2014, en þá hafi verið liðinn mánuður frá þeim degi sem stefnandi hafi lagt fram upplýsingar sem þörf hafi verið á til að meta tjónsatvik og fjárhæð bóta með kröfubréfi dags. 14. mars 2014.

            Önnur dómkrafa stefnanda er í fyrsta lagi byggð á 33. gr. þágildandi laga nr. 73/1997 þar sem ákvörðun stefnda um að hafna umsókn stefnanda um leyfi til að breyta gróðurhúsi í hesthús hafi verið reist á deiliskipulagi sem hafi falið í sér takmörkun á nýtingarmöguleikum stefnanda á jörðinni. Þurfi stefnandi því að reisa hesthús utan lands Friðarstaða en af því sé augljóst óhagræði og aukinn kostnaður. Stefnandi vísar að öðru leyti til málsástæðna sem raktar eru hér að framan varðandi skilyrði bóta á grundvelli 33. gr. laganna.

            Í öðru lagi byggir stefnandi á því að ákvörðun stefnda um að synja um breytingu gróðurhúss í hesthús hafi byggst á ólögmætu deiliskipulagi. Ákvörðunin sé því ólögmæt en stefnda hafi mátt vera ljóst að deiliskipulagið hafi í verulegum atriðum verið í ósamræmi við gildandi aðalskipulag og þar með farið í bága við ófrávíkjanleg ákvæði 7. mgr. 9. gr. og 2. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997. Synjun stjórnvalds á veitingu leyfis sé íþyngjandi ákvörðun og verði að gera kröfur til vandaðs málatilbúnaðar. Eins og greini í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála hafi stefnda ekki verið heimilt að synja umsókn stefnanda um að breyta gróðurhúsi í hesthús, m.a. þar sem fyrirhuguð staðsetning þess hafi ekki farið í bága við skipulag þegar ákvörðunin hafi verið tekin. Síðari synjun stefnda hafi annars vegar byggst á því að ekki stæði til að breyta gróðurhúsinu í hesthús, heldur ætti að reisa nýtt hesthús. Þessi fullyrðing sé ekki rökstudd frekar en synjun nefndarinnar hafi verið byggð á því að landnotkun innan deiliskipulagsreitsins væri ylræktarsvæði, þrátt fyrir að fyrir lægi að deiliskipulag fyrir Friðarstaði væri í ósamræmi við gildandi aðalskipulag. Stefnandi telur að ráða megi af dómaframkvæmd að þegar sveitarstjórn valdi tjóni með því að brjóta skráða hátternisreglu leiði það að jafnaði til skaðabótaskyldu.

            Stefnandi telur augljóslega orsakasamband á milli synjunar stefnda á beiðni stefnanda á grundvelli deiliskipulagsins og þess tjóns sem stefnandi hafi sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir með ofangreindu mati. Telur stefnandi því skilyrði bótaábyrgðar á grundvelli sakarreglunnar fyrir hendi.

            Stefnandi telur nú liggja fyrir að honum hafi verið gert ómögulegt að breyta gróðurhúsinu í hesthús og þurfi hann því að reisa nýtt hesthús frá grunni. Stefnandi sundurliðar dómkröfu 2 með þeim hætti að tjón sem felist í kostnaðarmun á að breyta gróðurhúsi í hesthús árið 2009 og reisa hesthús frá grunni á matsdegi  nemi samkvæmt matsgerð 7.945.847 krónum. Þá sé vinna við gerð teikninga samtals 521.045 krónur og lögmannsþjónusta samtals 282.375 krónur. Stefnandi krefst vaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi þegar stefndi hafi tekið þá ákvörðun að synja honum um að breyta gróðurhúsinu í hesthús, þann 8. september 2011, til 14. apríl 2014, þ.e. mánuði eftir að stefnandi hafi lagt fram þær upplýsingar sem þörf hafi verið á til að meta tjónið. Þá krefst hann vaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá 14. apríl til greiðsludags.

            Stefnandi vísar til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, einkum 7. mgr. 9. gr., 23. gr., 25. gr. og 22. gr. laganna. Þá vísar stefnandi til meginreglna eignaréttar, sbr. einkum 72. gr. stjórnarskrárinnar og 1. gr. 1. viðauka Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Þá byggir stefnandi á almennum reglum skaðabótaréttar og krafa um vexti er studd við 2. mgr. 5. gr., 1. mgr. 6. gr., 8. gr og 9. gr.  laga nr. 38/2001. Krafa um málskostnað er reist á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda.

            Að því er varðar kröfu stefnanda um bætur vegna gildistöku deiliskipulags fyrir Friðarstaði byggir stefndi á því í fyrsta lagi að allar kröfur stefnanda séu fyrndar. Deiliskipulagið hafi verið unnið í samvinnu við stefnanda sem hugðist ná fram byggingarreit fyrir íbúðarhús. Hafi því ekki borist athugasemd frá stefnanda þegar það hafi verið auglýst. Deiliskipulagið hafi verið samþykkt í bæjarstjórn stefnda 18. júní 2002 og verði því að telja að kröfur stefnanda vegna þess hafi fyrnst 18. júní 2012, sbr. 2. tl. 1. mgr. 4. gr. laga nr. 14/1905. Ef talið verði að fyrningarfrestur hafi byrjað að líða við birtingu deiliskipulagsins 17. apríl 2009 byggir stefndi á því að fjárkröfur stefnanda hafi fyrnst fjórum árum síðar, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007.

            Í öðru lagi byggir stefndi á því að þegar deiliskipulagið hafi verið samþykkt árið 2002 hafi landnotkun svæðisins verið skilgreind sem ylrækt. Í aðalskipulagi fyrir árin 1981-2002 hafi landnotkun umræddra 2,58 hektara spildu verið skilgreind sem gróðurhúsasvæði og í aðalskipulagi fyrir árin 1993-2013 hafi landnotkun verið skilgreind sem ylræktarsvæði. Hafi landnotkun deiliskipulagsins því verið í fullu samræmi við skilgreinda landnotkun í aðalskipulagi allt frá árinu 1981. Hafi stefnandi því með engum hætti getað haft væntingar til þess að landnotkun í deiliskipulagi yrði breytt frá því sem hafi verið í aðalskipulagi. Engu skipti sú staðreynd að fyrir mistök hafi deiliskipulagið ekki verið birt í Stjórnartíðindum fyrr en 17. apríl 2009, stefnanda hafi verið kunnugt um efni deiliskipulagsins sem hafi verið unnið í samráði við hann. Það að landnotkun hafi verið tilgreind sem landbúnaður hafi leitt af ákvæðum 4. kafla skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Samkvæmt reglugerðinni hafi ekki verið gert ráð fyrir neinni undirflokkun á landbúnaði. Í aðalskipulaginu hafi verið talað um Friðarstaði sem ylræktarsvæði og í greinargerð með aðalskipulaginu 2005-2017 segi að undanskildum hluta ylræktarsvæðisins við Gróðurmörk og Friðarstaði séu núverandi garðyrkjulóðir innan Hveragerðis skilgreindar með sveigjanlega landnotkun. Af þessu sjáist að núgildandi aðalskipulag geri ráð fyrir að landnotkun á Friðarstöðum skuli vera ylrækt í flokknum „landbúnaður“. Þá minnir stefndi á að eðli deiliskipulags eigi að vera nánari útfærsla á aðalskipulagi, sbr. 7. tl. 1. mgr. 2. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

            Í þriðja lagi vísar stefndi til þess að  hann sé eigandi að landi Friðarstaða en stefnandi sé einungis leigutaki jarðarinnar og ráðstöfunarréttur hans leiði af byggingarbréfi fyrir jörðina frá 30. desember 1947 og gildandi ábúðarlögum á hverjum tíma. Í 12. gr. ábúðarlaga segi að ábúanda sé skylt að stunda landbúnað á ábúðarjörð sinni nema sveitarstjórn og jarðeigandi samþykki annað. Samkvæmt 13. gr. laganna skuli ábúandi leita eftir skriflegu leyfi landeiganda óski hann eftir að gera endurbætur á mannvirkjum eða byggja ný mannvirki á ábúðarjörð. Skal þar tekið fram hvort jarðareigandi samþykki að kaupa þær framkvæmdir af ábúanda við ábúðarlok. Sé tjón stefnanda vegna tilvistar deiliskipulags því ekkert, enda sé ráðstöfunarréttur hans takmarkaður á grundvelli ábúðarlaga.

            Í fjórða lagi vísar stefndi til þess að stefnandi hafi ekki þegið boð um að koma að vinnu við nýtt deiliskipulag fyrir Friðarstaði. Hafi dómkvaddir matsmenn komist að þeirri niðurstöðu að land Friðarstaða gefi mikla möguleika tengda hestamennsku og ferðaþjónustu, en stefnandi hafi ekki látið á það reyna hvort stefndi samþykki uppbyggingu á þessum grunni. Hafi stefnandi því ekki orðið fyrir neinu tjóni vegna gildistöku deiliskipulagsins og skipti þá engu  þótt stefndi hafi hafnað beiðni stefnanda um að byggja hesthús á grunni gamalla og ónýtra gróðurhúsa.

            Í fimmta lagi byggir stefndi á því að matsgerð Jóns Hólm Stefánssonar og Ástráðs Guðmundssonar sé haldin stórkostlegum ágöllum og haldlaus til sönnunar á ætluðu tjóni stefnanda. Virðist matsmenn ekki gera sér grein fyrir því að deiliskipulagið frá 2002 hafi aðeins tekið til 2,58 hektara spildu af landi Friðarstaða en stærri spildan, 14,6 hektarar, hafi hins vegar verið skilgreind sem útivistarsvæði í yfir tvo áratugi og hafi aldrei verið deiliskipulögð. Þá sæti furðu að matsmenn skuli í engu fjalla um þær takmarkanir sem séu á ráðstöfunarrétti stefnanda og leiði af byggingarbréfi og ábúðarlögum. Þá virðast matsmenn gefa sér þá röngu forsendu að hægt sé að koma á fót umfangsmikilli ferðaþjónustu ef landnotkun deiliskipulags væri landbúnaður en ekki ylrækt. Stefndi byggir á því að ef koma ætti á fót ferðaþjónustu af þeirri stærðargráðu sem lýst sé í matsgerð þurfi að skilgreina landið sem svæði undir verslun og þjónustu, sbr. staflið C í ákvæði 6.2 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013. Þá verði ekki hjá því komist að benda á þá ótrúlegu staðhæfingu matsmanna að ákvæði almennra skipulagslaga eigi ekki við um land Friðarstaða.

            Stefndi vísar á bug öllum fjárkröfum er lúta að því að stefndi hafi hafnað umsókn stefnanda um að reisa hesthús á grunni ónýtra gróðurhúsa. Í fyrsta lagi er á því byggt að stefnandi eigi ekki sjálfdæmi um það hvar á landi Friðarstaða hann reisi mannvirki sín. Í skipulagsvaldi stefnda felist að hann sé ekki bundinn af hugmyndum stefnanda hvað þetta varði. Í tölvubréfi skipulags- og byggingarfulltrúa 23. apríl 2008 hafi verið bent á að ekki væri um heppilega staðsetningu að ræða og nær væri að staðsetja hesthúsið annars staðar á landi Friðarstaða.

            Í öðru lagi vísar stefndi til þess að ekkert bendi til þess að hægt sé að reisa hesthús á grunni hinna ónýtu gróðurhúsa, en stefnandi byggi þennan hluta dómkröfu sinnar á þeim kostnaðarmun sem sé annars vegar á því að breyta gróðurhúsi í hesthús árið 2009 og hins vegar að reisa nýtt hesthús frá grunni árið 2013. Hafi byggingatæknifræðingar á vegum stefnanda ekki haft trú á því að hægt væri að nota grunn hinna gömlu gróðurhúsa og hafi verið dregið stórlega í efa að hagkvæmt væri að nota gamla sökkla í þessum tilgangi vegna þess hve mikið þyrfti að styrkja þá. Hafi verið talið afar ólíklegt að járnun/dýpi sökkla væri eitthvað nálægt því sem þurfi til að undirstöður séu traustar. Í matsgerð sé skýrt tekið fram að engar burðarþolsteikningar hafi verið gerðar. Blasi því við að stefnandi hafi ekki með nokkru móti sýnt fram á að hægt sé að nota grunn hinna gömlu gróðurhúsa sem undirstöður fyrir nýtt hesthús. Stefndi mótmælir niðurstöðu matsmanna og vísar til yfirmatsgerðar sem hnekki undirmatinu.

            Stefndi áréttar í þriðja lagi að hann sé ósammála niðurstöðu úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 24. janúar 2011. Hafi niðurstaða nefndarinnar aðeins tekið til þess rökstuðnings sem færður hafi verið fram fyrir synjun byggingarleyfis 6. janúar 2009. Umsókn stefnanda um byggingarleyfi til að breyta gróðurhúsi í hesthús hafi verið tekin fyrir á ný í skipulags- og byggingarnefnd 6. desember 2011 en þá hefði deiliskipulagið frá 2002 verið birt í Stjórnartíðindum. Hafi umsókninni verið hafnað á þeim grundvelli að breytingin væri í ósamræmi við gildandi deiliskipulag og jafnframt á því að aðaluppdráttur bæri ekki með sér að breyta ætti gróðurhúsi í hesthús. Eftir að niðurstaðan hafi legið fyrir hafi stefnanda verið boðið að koma að vinnu við gerð nýs deiliskipulags en hann hafi ekki þegið það og verði að bera hallann af því.

            Í fjórða lagi er á því byggt að krafa stefnanda sé fyrnd. Stefnandi byggi á því að hinn ætlaði ólögmæti atburður hefði átt sér stað 6. janúar 2009 og liggi ekki annað fyrir en að stefnandi hafi strax í kjölfarið getað aflað sér upplýsinga um hið ætlaða tjón. Kröfur stefnanda um skaðabætur vegna synjunar byggingarleyfis hafi verið fyrndar þegar málið hafi verið höfðað, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 150/2007.

            Í fimmta lagi segir stefndi óútskýrt af hverju stefnandi miði ekki við kostnaðarmuninn eins og hann hafi verið þegar hið ætlaða tjón hafi orðið, en stefnandi byggi á þeim kostnaðarmun sem sé á því annars vegar að breyta gróðurhúsi í hesthús árið 2009 og hins vegar að reisa nýtt hesthús frá grunni árið 2013.

            Í sjötta lagi byggir stefndi á því að kröfur stefnanda sem lúti að sérfræðiþjónustu byggingaverkfræðinga og lögfræðinga séu með öllu óviðkomandi og þar að auki fyrndar. Stefnandi verði sjálfur að bera ábyrgð á þeim kostnaði sem leitt hafi af hinum óraunhæfu hugmyndum hans um byggingu hesthúss ofan á grunn gamalla gróðurhúsa. Þá sé ekki útilokað að teikningar byggingatæknifræðinga geti nýst síðar ef stefnandi byggir hesthús annars staðar.

            Stefndi vísar um lagarök til ákvæða skipulagslaga nr. 123/2010 og jafnframt eldri skipulags- og byggingalaga og reglugerða sem settar hafi verið á grundvelli laganna. Þá vísar stefndi til áðurgildandi laga um ættaróðul og erfðaábúð nr. 116/1943, laga nr. 35/1946 um landnám, nýbyggðir og endurbyggingar í sveitum og loks til ábúðarlaga nr. 87/1933. Þá er vísað til núgildandi jarðalaga nr. 81/2004 og ábúðarlaga nr. 80/2004, einkum III. kafla laganna. Þá vísar stefndi til áðurgildandi laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda og núgildandi laga um fyrningu kröfuréttinda nr. 150/2007. Málskostnaðarkrafa er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991.

            Með greinargerðinni lagði stefndi fram beiðni um yfirmat og áskildi sér rétt til þess að koma að frekari málsástæðum á grundvelli hennar.

Niðurstaða.

                Stefnandi gerir í máli þessu kröfu um skaðabætur á hendur stefnda á þeim grundvelli að stefndi hafi með samþykkt og gildistöku núgildandi deiliskipulags fyrir jörðina Friðarstaði valdið honum tjóni sem hafi falið í sér verðmætisrýrnun á jörðinni sem og verulega skerðingu á nýtingarmöguleikum hennar.  Þá byggir stefnandi á því að ákvörðun stefnda um að hafna umsókn stefnanda um leyfi til að breyta gróðurhúsi í hesthús hafi valdið honum tjóni.

Óumdeilt er að deiliskipulag það sem stefnandi reisir nú bótakröfu sína á og samþykkt var í bæjarstjórn stefnda 18. júní 2002, var m.a. unnið að beiðni stefnanda. Þar er gert ráð fyrir að landnotkun lands Friðarstaða sé ylræktarnotkun. Á grundvelli deiliskipulagsins var stefnanda veitt byggingar- og framkvæmdarleyfi vegna einbýlishúss á landinu. Ljóst er að vinna við skipulagið hófst eitthvað fyrr og í samráði við stefnanda. Með þessu deiliskipulagi mörkuðu aðilar í sameiningu þá stefnu að land stefnanda yrði nýtt til ylræktunar. Stefndi hefur ekki útilokað að landnotkun verði breytt í samráði við stefnanda og gögn málsins bera með sér að stefndi gerði tilraunir til að eiga samráð við stefnanda, en hann virðist ekki hafa sýnt því áhuga.  Að  mati dómsins var stefnda með vísan til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 heimilt að takmarka ráðstöfunarrétt stefnanda enda verður að telja að ekki hafi verið gengið lengra en heimilt var á grundvelli eldra skipulags á svæðinu og ljóst er að stefnandi hafi nýtt til endurbóta á íbúðarhúsi sínu.  Með vísan til þessa er það mat dómsins að stefnandi hafi ekki sýnt fram á það að hann hafi orðið fyrir fjártjóni í skilningi 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vegna birtingar á umræddu deiliskipulagi.

Stefnandi reisir kröfur sínar einnig á almennu sakarreglunni. Óumdeilt er að dráttur varð á birtingu deiliskipulagsins í Stjórnartíðindum en þrátt fyrir það verður ekki annað ráðið en að stefndi hafi hagað undirbúningi, gerð og staðfestingu deiliskipulagsins í fullu samræmi við ákvæði laga nr. 73/1997. Með vísað til þess og þess sem að framan er rakið um vitneskju stefnanda um skilmála deiliskipulagsins, verður ekki séð að stefndi hafi með saknæmum og ólögmætum hætti brotið gegn hagsmunum stefnanda og er því hafnað að stefnandi geti byggt bótakröfu á hendur stefnda á þessum grunni.

Stefnandi byggir kröfur sínar einnig á því að hann þurfi að reisa nýtt hesthús frá grunni í stað þess að breyta eldra gróðurhúsi í hesthús. Stefnandi leggur á það mikla áherslu í máli þessu að fá að endurnýta eldri húsgrunn sem stendur á umræddri jörð. Einnig er það vilji stefnanda að endurnota stálburðarvirki húss sem áður hafði verið nýtt til ylrækar. Að mati sérfróðs meðdómanda sýna fyrirliggjandi teikningar að öll helstu mál nýs húss passa að einhverju leyti við núverandi hús, þannig að hönnuðir virðast hafa skoða þessi eldri mannvirki með það að markmiði að nota þau aftur. Það er þekkt aðferð að endurnýta eldri hús og húshluta og hefur árangur af því verið misjafn. Áður en farið er í slíkar framkvæmdir er nauðsynlegt að meta hvort húshlutinn standist nýjar og mögulega auknar kröfur. Í þessu máli er það grundvallaratriði að núverandi undirstöðu,r sem stendur til að endurnota, séu rétt grundaðar, þ.e.a.s. að grafið hafi verið á fast og viðurkennt fyllingarefni hafi verið notað sem burðarlagsefni undir sökkla. Þá þurfi að gera brotþolspróf á undirstöðum þannig að tryggt sé að þær beri það álag sem sett verður á þær. Einnig þurfi að meta járnbendingu í undirstöðum og hversu heil hún er. Má jafnvel ætlað að það væri betri kostur fyrir stefnanda að byggja nýtt hús en að nýta eldri húshluta.  Stefnandi byggir dómkröfur sínar á undirmatsgerð en með yfirmatsgerð hefur niðurstöðu hinnar fyrrnefndu verið hnekkt. Verður því ekki byggt á undirmatsgerð í máli þessu. Með vísan til yfirmatsgerðar hefur stefnda tekist að sanna að stefnandi verði ekki fyrir fjártóni við það að byggja nýtt hesthús í stað þess að nýta gróðurhúsið, enda er kostnaður við endurnýtingu gróðurhússins hærri en kostnaður við að byggja frá grunni.  Hefur stefnandi því ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir fjártjóni vegna synjunar stefnda á  umsókn stefnanda um leyfi til að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í hesthús. Þá er til þess að líta að byggingarbréf stefnanda er háð ýmsum takmörkunum auk þess sem viðurkennt er að setja megi takmarkanir á ráðstöfunarrétt lóðarhafa á ýmsan hátt m.a. í þáverandi skipulags- og byggingarlögum og ábúðarlögum.  Þá hefur stefnandi að mati dómsins ekki sýnt fram á að stefndi hafi með athöfnun sínum skert eignaréttindi hans sem varin séu af 72. gr. stjórnarskrárinnar og ákvæðum Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Einnig er vísað til rökstuðnings hér að framan þar sem því er hafnað að stefnandi geti krafist bóta á grundvelli 33. gr. þágildandi laga nr. 73/1997 vegna synjunar stefnda.

Niðurstaðan í máli þessu er því sú að ósannað er að stefnandi hafi orðið fyrir fjártjóni við gildistöku deiliskipulagsins og þá liggur ekki fyrir að stefndi hafi valdið stefnanda fjártjóni með saknæmri háttsemi með því að hafna umsókn stefnanda um leyfi til að breyta gróðurhúsi í landi Friðarstaða í hesthús. Verður stefndi því sýknaður af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

             Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson  dómstjóri kvað upp dóminn ásamt meðdómsmönnunum Birgi Leó Ólafssyni, byggingatæknifræðingi og Guðbjarna Eggertssyni, hæstaréttarlögmanni og löggiltum fasteigna- fyrirtækja- og skipasala. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómendur og lögmenn aðila töldu ekki þörf endurflutnings.

DÓMSORÐ:

                Stefndi, Hveragerðisbær, skal vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Diðriks Jóhanns Sæmundssonar, í máli þessu.

            Málskostnaður fellur niður.