Mánudaginn 29. ágúst 2005.
Nr. 277/2005.	Hnoðrahöll ehf. (Kristinn Bjarnason hrl.) gegn Þórunni Kristjánsdóttur Helgu Kristjánsdóttur Þórunni M. Garðarsdóttur Gunnari S. Kristjánssyni Kristjáni Sigurðssyni Kristrúnu Sigurðardóttur Fanneyju Sigurðardóttur Eddu Rúnu Kristjánsdóttur Guðrúnu Kristjánsdóttur og (Ragnar Aðalsteinsson hrl.) Einbýli ehf. til réttargæslu (Garðar Valdimarsson hrl.)

 

Kærumál. Aðild. Lögvarðir hagsmunir. Frávísun máls frá héraðsdómi að hluta.

Talið var að H ætti lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um hvort kaupsamningur hefði komist á milli H og varnaraðila um fasteign og í því tilviki að fallist yrði á þá kröfu, hvort hann teldist eiga rétt til afsláttar frá því verði sem um var samið. Á hinn bóginn var talið að ekki yrði dæmt um skyldu varnaraðila til að gefa út afsal til sóknaraðila án málsaðildar réttargæslustefnda. Úrskurður héraðsdóms um að vísa málinu frá var því felldur úr gildi að því er varðar viðurkenningarkröfur sóknaraðila og lagt fyrir héraðsdómara að taka þær til efnislegrar meðferðar. Úrskurðurinn var hins vegar staðfestur að því er snertir kröfu sóknaraðila um útgáfu afsals fyrir eigninni.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Guðrún Erlendsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 15. júní 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 24. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 2. júní 2005 þar sem vísað var frá dómi máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt verði fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar á hinum kærða úrskurði og að þeim verði dæmdur kærumálskostnaður.

Fyrir héraðsdóm stefndi sóknaraðili Einbýli ehf. til réttargæslu og hefur félagið látið málið til sín taka. Fyrir Hæstarétti krefst það staðfestingar á ákvæði hins kærða úrskurðar um málskostnað sér til handa og kærumálskostnaðar.

Í máli þessu krefst sóknaraðili viðurkenningar á að komist hafi á bindandi kaupsamningur milli sín og varnaraðila um fasteignina Smárahvamm í Garðabæ, landnúmer 119815, með því að kauptilboði hans í eignina hafi verið tekið og jafnframt að viðurkenndur verði réttur sinn til afsláttar frá því kaupverði sem í kauptilboðinu greinir. Þá krefst hann einnig afsals fyrir eigninni úr hendi varnaraðila að viðlögðum dagsektum. Héraðsdómur taldi að þessar kröfur yrðu ekki greindar að og vísaði þeim öllum frá dómi, þar sem ekki væri unnt að fá dóm um þær án málsaðildar réttargæslustefnda, en óumdeilt er að varnaraðilar afsöluðu hinu umdeilda landi til hans með afsali 18. ágúst 2004, sem innfært var án athugasemda í þinglýsingabók 30. sama mánaðar. Taldi héraðsdómari, að sóknaraðili hefði af þessum sökum ekki lögvarða hagsmuni af því að fá efnisdóm um kröfur sínar.

Á þetta verður ekki fallist. Sóknaraðili hefur lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um hvort kaupsamningur hafi komist á milli hans og varnaraðila og í því tilviki að fallist yrði á þá kröfu, hvort hann teldist eiga rétt til afsláttar frá því verði sem um var samið.

Á hinn bóginn verður ekki dæmt um skyldu varnaraðila til að gefa út afsal sóknaraðila til handa án málsaðildar réttargæslustefnda, sem kallar til eignarréttar yfir hinni seldu fasteign samkvæmt fyrrgreindu afsali.

Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi að því er varðar viðurkenningarkröfur sóknaraðila og lagt fyrir héraðsdómara að taka þær til efnislegrar meðferðar. Úrskurðurinn verður hins vegar staðfestur að því er snertir kröfu sóknaraðila um útgáfu afsals fyrir hinni seldu eign.

Um málskostnað í héraði og kærumálskostnað fer sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Vísað er frá héraðsdómi kröfu sóknaraðila, Hnoðrahallar ehf., um að varnaraðilum, Þórunni Kristjánsdóttur, Helgu Kristjánsdóttur, Þórunni M. Garðarsdóttur, Gunnari S. Kristjánssyni, Kristjáni Sigurðssyni, Kristrúnu Sigurðardóttur, Fanneyju Sigurðardóttur, Eddu Rúnu Kristjánsdóttur og Guðrúnu Kristjánsdóttur, verði gert skylt að gefa út afsal til sín og afhenda sér fasteignina að Smárahvammi í Garðabæ, landnúmer 119815, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð 50.000 krónur frá uppkvaðningu dóms.

Lagt er fyrir héraðsdóm að taka aðrar kröfur sóknaraðila til efnislegrar meðferðar.

Málskostnaður í héraði fellur niður.

Varnaraðilar greiði sóknaraðila sameiginlega 150.000 krónur í kærumálskostnað. Að öðru leyti fellur málskostnaður fyrir Hæstarétti niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 2. júní 2005.

                Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar um frávísunarkröfu stefndu 11. f.m., var höfðað 24. ágúst 2004.

                Stefnandi er Hnoðrahöll ehf., Tunguvegi 19a, Reykjavík.

                Stefndu eru Þórunn Kristjánsdóttir, Hlíðarhjalla 6, Kópavogi, Helga Kristjánsdóttir, óstaðsett í hús í Kópavogi, Þórunn M. Garðarsdóttir, Hlíðarvegi 58, Kópavogi, Gunnar S. Kristjánsson, Hlíðarvegi 12, Kópavogi, Kristján Sigurðsson, Sundholmsvej 13 4. tv. Kaupmannahöfn S-2300, Danmörku, Kristrún Sigurðardóttir, Grænuhlíð 4, Reykjavík, Fanney Sigurðardóttir, Edda Rúna Kristjánsdóttir, Grenimel 40, Reykjavík og Guðrún Kristjánsdóttir, Klapparhlíð 32, Mosfellsbæ.

Réttargæslustefndi er Einbýli ehf., Súðarvogi 7, Reykjavík.

Stefnandi gerir þessar dómkröfur:

 Í fyrsta lagi er þess krafist að viðurkennt verði með dómi, að með samþykki stefndu við kauptilboði sem Þorgils Arason, kt. 131257-4819, gerði fyrir hönd stefnanda í fasteignina Smárahvamm, landnúmer 119815, þann 3. apríl 2004, sé kominn á gildur og skuldbindandi samningur milli stefnanda í máli þessu og stefndu um kaup og sölu fasteignarinnar Smárahvamms 119815.

Í annan stað er þess krafist að stefndu verði með dómi gert skylt, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 50.000 pr. dag frá uppkvaðningu dómsins þar til skyldunni er fullnægt, að gefa út afsal til stefnanda og afhenda hina seldu fasteign, gegn greiðslu kaupverðs, en þó að teknu tilliti til kröfu stefnanda um afslátt af kaupverði fasteignarinnar.

Í þriðja lagi er þess krafist að viðurkenndur verði með dómi réttur stefnanda til afsláttar að fjárhæð kr. 60.000.000 af kaupverði fasteignarinnar Smárahvamms, landnúmer 119815 eins og það var ákveðið með kauptilboði stefnanda sem samþykkt var af stefndu þann 3. apríl 2004.

Loks er þess krafist að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða stefnanda málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi eða að skaðlausu að mati dómsins.

Stefndu krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi, en til vara að stefndu verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda. Stefndu krefjast málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi eða að mati dómsins.

Réttargæslustefndi krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Stefnandi gerir þá kröfu að frávísunarkröfu stefndu verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda vegna þessa þáttar málsins.

I.

Helstu málavextir eru þeir, að stefndu áttu saman land í Garðabæ, sem samkvæmt þinglýsingarbókum og uppdrætti var 46.627 fermetrar að stærð. Fasteignasölunni Kjöreign var falið að selja landið og mun fyrirsvarsmanni stefnanda, Þorgilsi Arasyni, hafa verið kynnt að landið væri til sölu. Þann 3. apríl 2004 gerði nefndur Þorgils formlegt kauptilboð í umrætt land fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags sem ætlunin var að annaðist byggingu íbúðarhúsnæðis á landinu. Í kauptilboðinu er landinu lýst svo:

“SMÁRAHVAMMUR 119815, greinitala 1300-01 99996000; þ.e. 5 hektara landspilda úr landi Smárahvamms. Spildan er á skipulögðu landi Garðabæjar, Hnoðraholti. Spildan afmarkast að austan af landi sem er í eigu Garðabæjar, að norðan af hesthúsabyggð að frádregnu svæði í eigu Vegagerðarinnar þar sem Arnarnesvegur er fyrirhugaður, að Reykjanesbraut til vestur og að núverandi byggð í Hnoðraholt (sic.) til suðurs. Samþykkt deiliskipulag er fyrir Hnoðraholt og Vetrarmýri fyrir byggingu 40 einbýlishúsa á reitnum. Landspildan selst án áhvílandi veðskulda. Kauptilboð þetta er gert með fyrirvara um fjármögnun skv. 1. tl.- A liðar hér að neðan og skal samþykki liggja fyrir eigi síðar en 15.05.2004”.

                Kaupverð samkvæmt kauptilboðinu nam 130.000.000 krónum er skyldi greiðast samkvæmt 1. tl. A liðar kauptilboðs samkvæmt skilyrtu veðleyfi með peningum. Kveður stefnandi þannig hafa verið gert ráð fyrir því, að stefndu veittu heimild sína til að stefnandi veðsetti lóðina til að fjármagna greiðslu kaupverðs sem síðan yrði afhent stefndu til greiðslu og kaupunum þannig í reynd lokið við gerð kaupsamnings. Samþykki lánastofnunar fyrir fjármögnun skyldi liggja fyrir eigi síðar en 15. maí 2004.

Stefndu samþykktu tilboð Þorgilsar sama dag og undirrituðu það að undanskildum stefnda Kristjáni, en stefnda Fanney undirritaði kauptilboðið fyrir hans hönd, e.u. eins og ritað er við undirskrift hennar. Stefndu samþykktu kauptilboðið með þeirri athugsemd að um ca. 5 hektara eða ca. 50.000 fermetra væri að ræða. Var á þá athugasemd fallist af Þorgilsi. Þá rituðu stefndu með sama hætti svo og nefndur Þorgils nöfn sín á deiliskipulagsuppdrátt íbúðahverfis í Hnoðraholti og golfvallar í Vetrarmýri. Var skráð á uppdráttinn að hann væri fylgiblað með kauptilboði.

Samkvæmt stefnu mun Þorgils hafa átt viðræður við bæjaryfirvöld í Garðabæ varðandi fyrirhugða uppbyggingu á svæðinu og fóru bréf milli þeirra. Í þeim viðræðum var í engu minnst á eignarhald á umræddu landi. Stefnandi kveðst hafa sett sig í samband við bæjarskipulag Garðabæjar við frekari úrlausnar erindis er honum barst frá bæjarstjórn og hafi honum þá verið tjáð af starfsmanni skipulagsins að hann grunaði að stefndu ættu ekki allt það land er þau hefðu selt stefnanda og að hluti þeirra 40 einbýlishúsalóða sem hið samþykkta kauptilboð næði til væri í eigu Garðabæjar. Í kjölfarið hefði verið fundur með aðilum og fasteignasalanum þar sem ákveðið hefði verið að fá úr þessu skorið. Þessu síðastnefnda mótmæla stefndu sem röngu. Hefðu fasteignasalinn og Þorgils farið á fund bæjarritara Garðabæjar sem hefði staðfest að bærinn ætti hluta lóðanna. Í kjölfar þess hafi Þorgils krafist þess að fasteignasalinn og seljendur græfust fyrir um hið rétta í málinu og reyndu að leysa þessi vandkvæði. Stefndu mótmæla sem rangri þessari síðastnefndu staðhæfingu stefndu. Stefnandi kveður Þorgils bæði hafa unnið að fjármögnun kaupanna og stofnað félagið Hnoðrahöll ehf. meðan þessu fór fram. Það félag hafi verið skráð sem kaupandi í hinu samþykkta tilboði.

                Þann 13 maí 2004 lýsti Íslandsbanki því yfir að bankinn hefði samþykkt að fjármagna kaup Hnoðrahallar ehf. á 5 hektörum úr landi Smárahvamms í Garðabæ, landi sem væri deiliskipulagt fyrir 40 einbýlishúsalóðir. Segir orðrétt í yfirlýsingunni: “Íslandbanki hefur samþykkkt að fjármagna umrædd kaup, samkvæmt fyrirliggjandi kauptilboði miðað við það að forsendur standist um fullnægjandi tryggingar fyrir lánum”. Stefnandi kveður þann áskilnað í reynd hafa falist í yfirlýsingu bankans að lánveiting bankans yrði tryggð með 1. veðrétti í fasteigninni og fullnægjandi tryggingu í öðrum eignum sem settar voru að veði fyrir lánveitingunni. Bankinn hefði litið svo á að slík fullnægjandi trygging hefði verið komin fram, enda höfðu öll veðskjöl verið útbúin og undirrituð af hálfu bankans og þau færð til þinglýsingar, er þeir atburðir urðu sem síðar greinir og urðu til þess að veðskjölin voru afturkölluð úr þinglýsingu að svo stöddu.

                Þann 14. maí 2004 hittust Þórunn Kristjánsdóttir f.h. seljenda og Þorgils Arason á fasteignasölunni Kjöreign þar sem þau undirrituðu yfirlýsingu þar sem fram kom að samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði hefði hin selda landspilda verið tæpir fimm hektarar að stærð og innihaldið 40 einbýlishúsalóðir, en þar sem komið hafi í ljós að hluti af þessum lóðum væri í eigu Garðabæjar hefði ekki orðið af gerð kaupsamnings. Seljendur væru að kanna stöðu málsins og væri hún að skýrast. Þessi dráttur á gerð kaupsamnings væri ekki af völdum kaupanda, sem hefði m.a. lagt fram yfirlýsingu Íslandsbanka hf. varðandi fjármögnun kaupanna.

                Stefnandi kvað síðar hafa komið á daginn að lögun fasteignarinnar var önnur en seljendur höfðu gefið upp með áritun sinni á skipulagsuppdrátt og að innan hinnar seldu fasteignar féllu aðeins 29 heilar einbýlishúsalóðir, en auk þess 5 lóðir innan marka svæðisins sem skiptust á milli fasteignarinnar og eignarlands Garðabæjar. Lóðin hafi þannig ekki náð að hesthúsahverfi að norðanverðu eins og getið var í lýsingu eignarinnar, heldur að eignarlandi Garðabæjar sem aftur náði að hesthúsahverfinu.

Þann 7. júní hafi fyrirsvarsmaður stefnanda verið boðaður á fasteignasöluna í því skyni að ganga frá kaupsamningi um hina seldu eign. Hafi þá komið í ljós að fasteignasalan hafði breytt þeim drögum að kaupsamningi sem til stóð að undirrita umrætt sinn, frá því sem var í kauptilboði, og var nú tekið fram að fasteignin hefði verið skipulögð fyrir 33 einbýlishús. Þá hafði fasteignasalan lækkað kaupverð fasteignarinnar, eins og það var tilgreint í samningsdrögum, í hlutfalli við þann fjölda lóða sem stefndu gátu ekki afhent, niður í kr. 107.250.000. Stefnandi hefði lýst sig reiðubúinn að ganga að þessum breytingum á samkomulagi aðila, en stefndu hefðu aftekið með öllu að ganga frá kaupsamningi á breyttum grundvelli og lýst því yfir að þau teldu sig hafa verið að selja landsspildu í heild sinni, en ekki lóðir, og að því varðaði þau ekkert um þann lóðarfjölda sem félli innan landsspildunnar. Kröfðust stefndu þess að fá greitt það kaupverð sem tilgreint var í hinu samþykkta kauptilboði, ella yrði ekki af gerð kaupsamnings.

                Með bréfi lögmanns stefnanda, dagsettu 17. júní 2004, var þess krafist að stefndu stæðu við þann kaupsamning sem kominn væri á, en féllust á hlutfallslega lækkun kaupverðs í samræmi við þann lóðafjölda sem stefndu gætu ekki afhent vegna vanheimildar sinnar. Þeirri málaleitan var hafnað með bréfi lögmanns stefndu dagsettu 23. júní 2004. Eftir þetta kveður stefnandi hafa verið reynt að koma á sáttafundi með stefndu en án árangurs. Engin frekari samskipti hafi átt sér stað milli aðila, en þann 20. ágúst 2004 hefði stefnandi fengið þær fréttir að stefndu hefðu selt réttargæslustefnda Einbýli ehf. fasteignina og að skjöl þar að lútandi hefðu verið afhent til þinglýsingar.

Í málavaxtalýsingu stefndu kemur fram að stefndu hafi verið að selja land af tiltekinni stærð en ekki tiltekinn lóðafjölda. Vísa stefndu til þinglýsingaskjala varðandi landið þar sem stærð þess kemur fram svo og til deiliskipulagsuppdrátta. Hinn 18. ágúst 2004 hefðu stefndu selt og afsalað réttargæslustefnda Einbýli ehf. umræddri landspildu 46.627 m2 að stærð. Hefði verið tekið fram í tilboðinu að kaupandinn tæki að sér að ljúka deiliskipulagi og bæri allan kostnað sem af því hlytist. Afsalið hefði verið móttekið til þinglýsingar 19. ágúst 2004 og innfært 30. ágúst sama ár. Kaupverð hefði verið 130.000.000 krónur.

Áður en mál þetta var þingfest, en eftir höfðun þess, heimilaði Héraðsdómur Reykjaness, með úrskurði 1. september 2004, að stefnu í máli þessu yrði þinglýst á hina umdeildu fasteign, Smárahvamm 119815 í Garðabæ. Var stefnunni þinglýst á eignina í kjölfarið. Þessu undu hvorki stefndu né réttargæslustefndi og var þess krafist að héraðsdómari breytti úrskurði sínum og synjaði því að stefnu yrðir þinglýst. Með úrskurði 20. október 2004 hafnaði héraðsdómari kröfu stefnanda um að stefnu í máli hans yrði þinglýst á umdeilda fasteign. Var fyrri þinglýsing á stefnu afmáð úr þinglýsingarbókum í kjölfarið. Stefnandi skaut úrskurði héraðsdóms til Hæstaréttar, sem með dómi 8. nóvember 2004 ómerkti úrskurðinn sem og meðferð málsins frá 1. september en lagði fyrir dóminn að taka erindi stefnanda frá 24. ágúst 2004 til löglegrar meðferðar. Með úrskurði héraðsdómara 22. apríl sl. var kröfu stefnanda um heimild til að mega þinglýsa stefnu máls þessa á fasteignina Smárahvamm 119815 í Garðabæ hafnað.

II.

                Dómkröfur sína um viðurkenningu á tilvist samningssambands milli stefnanda og stefndu byggir stefnandi í fyrsta lagi á því að Þorgils Arason hafi f.h. stefnanda gert tilboð í umrætt land sem stefndu hafi tekið með ritun sinni á tilboðið og uppdrátt er sýndi hina seldu fasteign. Með samþykkinu hafi komist á bindandi samningur milli aðila um sölu fasteignarinnar með þeim skilmálum sem komu fram í tilboðinu, sbr. meginreglu I. kafla laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 1. mgr. 7. gr. alga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í annan stað er byggt á því með vísan til 8. gr. laga um fasteignakaup, að stefnandi hafi mætt öllum þeim fyrirvörum sem í kauptilboðinu komu fram, bæði hvað snertir fjármögnun og stofnun hlutafélags, og að á þær efndir hafi verið fallist með bindandi hætt af stefndu. Er byggt á því í þessu sambandi að líta beri svo á að stefnda Þórunn Kristjánsdóttir hafi haft umboð meðstefndu til að gefa yfirlýsingu þá er fram kemur á dsk. nr. 5

                Dómkröfu sína um að stefndu verði gert skylt að viðlögðum dagsektum að ganga til afsalsgerðir og afhenda fasteignina gegn greiðslu kaupverðs með þeim hætti sem lýst er í hinu samþykkta kauptilboði styður stefnandi við ákvæði 2. mgr. 11. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en þar segi, að þegar kaupandi hafi efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi eigi hann rétt á afsali úr hendi seljanda. Þá styðjist krafan einnig við ólögfestar meginreglur samninga- kröfu og fasteignakauparéttar, að kaupandi fasteignar eigi, að kaupverði greiddu, rétt á því að fá skilríki fyrir eignarrétti sínum úr hendi seljanda. Kröfu sína um að lagðar verði dagsektir á stefndu þar til þau sinna skyldu sinni til útgáfu afsals styður stefnandi við ákvæði 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991.

                Dómkröfu sína um að viðurkenndur verði réttur hans til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar, byggir stefnandi á því að fasteignin eins og henni var lýst í hinu samþykkta kauptilboði hafi verið gölluð og því beri stefnanda réttur til hlutfallslegs afsláttar af kaupverði fasteignarinnar. Er á því byggt að stefndu beri ábyrgð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 40/2002 á upplýsingagjöf hins löggilta fasteignasala um að fasteignin hefði verið skipulögð samkvæmt staðfestu og gildandi skipulagi til byggingar 40 einbýlishúsa. Stefnandi hafi gert kauptilboð í fasteignina á grundvelli þessara upplýsinga og miðað kaupverðið sem hann bauð öðru fremur við fjölda þeirra lóða sem höfðu verið skipulagðar innan hinnar seldu fasteignar. Stefnandi sé byggingarverktaki og hafi ætlað lóðirnar til sölu að byggðum einbýlishúsum og hafi lóðafjöldinn verið ákvörðunarástæða fyrir því kaupverði sem boðið var. Sú forsenda hafi mátt vera stefndu ljós. Fasteignin sé því gölluð þar sem þar megi einungis byggja 29 heil einbýlishús í stað 40 samkvæmt upplýsingum stefndu. Beri stefnanda því réttur til afsláttar að tiltölu af kaupverðinu.

III.

                Sýknukröfu sína byggja stefndu m.a. á því að þau hafi haft hug á að selja stefnanda land en ekki lóðir, enda væru þau ekki bær til slíkrar lóðasölu. Allar ákvarðanir um skipulags og byggingarmálin séu teknar af viðkomandi sveitarfélagi og stefndu hafi ekkert skuldbindandi haft í höndum frá sveitarfélaginu um að þau gætu lofað tilteknu byggingarmagni eða tilteknum lóðafjölda á hinu umrædda landi.

Þá hafi tilboð stefnanda 3. apríl 2004 aldrei verið samþykkt, þar sem ekki tókst að fá einn eigandann til að veita óhjákvæmilegt umboð, Kristján Sigurðsson. Hann hafi aldrei veitt umboð til sölunnar og aldrei samþykkt söluna. Það sé óhjákvæmilegt lagaskilyrði fyrir sölunni að allir eigendur hinnar óskiptu sameignar samþykktu söluna, en þar sem svo var ekki hafi aldrei komist á bindandi samningur eða samningsígildi. Þetta hafi og verið staðfest af þinglýsingarvaldsmanni sem vísaði tilboðinu frá þinglýsingu vegna þess að ekki höfðu allir seljendur undirritað tilboðið.

Í tilboði því sem stefnandi reisir málatilbúnað sinn á, og hér er haldið fram að ekki hafi verið bindandi fyrir stefndu, hafi verið skilyrðislaus frestur til ákveðinna aðgerða stefnanda til 15. maí 2004. Þegar fyrir lá að stefnandi gat ekki staðið við þá dagsetningu þar sem honum gekk illa og tókst ekki að fjármagna kaupin, þá hafi hann beðið aðeins einn af stefndu að heimila frest um ótiltekinn tíma. Sá stefndu hafði ekki umboð frá öðrum sameigendum landsins og frestveiting hennar hafi því enga þýðingu að lögum. Forsenda hennar um að aðrir samþykktu frestinn hafi brostið og hún sé því einnig sjálf óbundin af undirritun sinni að þessu leyti. Hafi tilboðið talist vera bindandi þrátt fyrir bindandi ágalla hafi það endanlega verið fallið úr gildi 15. maí 2004 vegna vanefnda stefnanda.

Þá hafi þau boð borist frá stefnanda um hendur Kjöreignar ehf. að athuganir stefnanda á fyrirætlunum Garðabæjar um skipulagsmál og byggingarmál á hinu selda landi breyttu engu um afstöðu hans til kaupanna. Annað hefði síðar komið í ljós.      

Á fundi 7. júní 2004 hafi Þorgils Arason f.h. stefnanda lýst því yfir að sér hefði mistekist fjármögnun kaupanna og honum hefði ekki tekist að afla þeirra 130 milljóna króna sem getið væri um í tilboðinu og var tilboðsverðið. Hann hefði sagt að hann hefði ekki meira fé en þær kr. 107.250.000 sem var getið í því nýja tilboði sem lá fyrir fundinum eða drögum að nýju tilboði. Þar með hafi allar skuldbindingar stefndu verið. niður fallnar, ef þær voru þá ekki fyrir löngu niður fallnar eða höfðu aldrei orðið til.

Með því að óska eftir viðræðum um nýtt og breytt kaupverð og nýja og breytta skilmála hafi stefnandi fallið frá upphaflegu tilboði og óskað eftir viðræðum um nýjan samning og hafi því upphafleg samskipti verið öll úr gildi fallin, hafi þau nokkurn tíma haft nokkurt gildi.

Stefndu hafi engan áhuga haft á að selja land þetta á öðru verði en kr. 130 milljónum enda hafi þeim verið ljóst að það var markaðsverð landsins. Stefndu hafi þess vegna hafnað að ræða nýjan samning við stefnanda.

Fáeinum dögum síðar, eftir að viðræður aðila voru niður fallnar, hafi stefndu selt landið öðrum kaupanda á 130 milljónir króna, sem var markaðsverðmæti landsins. Með þessu sé sannað að verðmæti lands þess sem stefndu voru reiðubúnir að selja stefnanda á 130 milljónir króna nam 130 milljónum króna.

Engin skilyrði séu að lögum til að veita stefnanda afslátt af því verði sem hann gerði tilboð um í landið og hann eigi engan rétt á því að fá landið á keypt á verði sem er nánast 50% lægra en markaðsverð þess var. Með því myndi hann hagnast um 60 milljónir króna á kostnað stefndu.

Stefndu séu á engan hátt og hafi ekki á neinn hátt verið bundnir við að selja stefnanda umrætt land á þeim kjörum sem hann krefst í máli þessu.

Þar sem stefndu töldu að hið upphaflega tilboð væri úr gildi fallið og voru í góðri trú þar um vegna framkomu stefnanda 7. júní, þá hafi ekkert verið sem kom í veg fyrir það að lögum að þeir seldu landið á markaði eins og þeir gerðu. Stefndu geti því ekki orðið við kröfum stefnanda um afsal, jafnvel þótt þeir vildu og jafnvel þótt hann lýsti því nú yfir að hann væri reiðubúinn að standa við upphaflegt tilboð sitt.

Er stefnandi höfðaði mál þetta hafi verið augljóst að fyrir hendi var ómöguleiki að lögum að verða við dómkröfunum og það eitt út af fyrir sig leiði til frávísunar sem fyrr segir. Til vara sé því haldið fram að það leiði til sýknu af dómkröfum í þessu máli. Telji stefnandi sig hafa orðið fyrir fjártjóni, sem stefndu beri fébótaábyrgð á hefði hann átt að höfða skaðabótamál á hendur stefndu. Þar sem stefndu hafi þegar selt og afhent hið umþrætta land hafi það engan tilgang fyrir stefnanda að krefjast dóms um afsal þar sem fyrirfarandi ómöguleiki komi í veg fyrir að honum verði veittur slíkur dómur. Viðsemjandi stefndu um kaupin hafi þegar fengið og þinglýst afsali fyrir eigninni og það afsal þinglesið án athugasemda af hálfu þinglýsingarvaldsmanns. Þegar af þessari ástæðu beri að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Þá sé og á því byggt að stefnandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að krefjast og fá dóm gegn stefndu um afsal fyrir eign sem þeir hafi þegar selt, þar sem slíkur dómur yrði óframkvæmanlegur vegna athugsemdalausrar þinglýsingar á afsali til viðsemjenda stefndu sem veitt var eftir að stefnandi hafði slitið viðræðum við stefndu og milli þeirra hafi ekkert bindandi samkomulag verið varðandi landið. Leiði þetta til sýknu ef ekki verður fallist á frávísunarkröfu stefndu.

IV.

                Af hálfu réttargæslustefnda er bent á að kröfugerð stefnanda sé þannig háttað að ekki séu efnisleg skilyrði fyrir þeim málalokum sem hann fari fram á í kröfugerð sinni. Réttargæslustefndi sé þinglýstur afsalahafi að landspildunni samkvæmt 25. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, samkvæmt afsali sem þinglýst var athugasemdalaust. Dómi sem félli stefnanda í hag yrði þannig ekki unnt að framfylgja eftir orðanna hljóðan enda hafa stefndu ekki heimild til útgáfu afsals, sem þar fyrir utan fengist ekki þinglýst samkvæmt 24. gr. þinglýsingarlaga. Sé kröfugerð stefnanda því svo óákveðin og óljós að dómur verði ekki lagður á málið eins og það er sett fram af hálfu stefnanda. Telji réttargæslustefndi því að vísa beri málinu frá dómi ex officio samkvæmt d. lið 1. mgr. 80. gr, sbr. 4. mgr. 114. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Verði ekki á það fallist beri að sýkna stefndu vegna aðildarskorts samkvæmt 2. mgr. 16. grein laga um meðferð einkamála, en kröfunni sé beint að röngum aðila enda stefndi ekki fær að láta afsal af hendi.

                Þá mótmælir réttargæslustefndi því að bindandi samningur hafi komist á milli stefnanda og stefndu um kaup á umræddu landi. Er í því sambandi vísað til þess að yfirlýsing um fjármögnun kaupanna hafi verið skilyrt og ekki uppfyllt skilyrði kauptilboðs aðila.

IV.

                Af hálfu stefndu er krafan um frávísun málsins byggð á því, að sakarefni sé ekki nægilega afmarkað af hálfu stefnanda í stefnu, eins og áskilið sé í 80. gr. eml. Í stefnu skortir með öllu greinargerð um á hvern hátt stefndu geti orðið við dómkröfum stefnanda þar sem þeir eru ekki eigendur landsins. Skilyrði þess að stefndu geti orðið  við stefnukröfum er að þeir séu eigendur fasteignar þeirrar sem krafist er að þeir afhendi og afsali stefnanda. Stefndu höfðu selt greinda fasteign áður en til málssóknar kom, enda hafi þeir ekki vitað betur en stefnandi hefði fallið frá frekari viðræðum um kaupin þegar stefndu höfnuðu nýju og lægra tilboði hans í eignina, en það tilboð hafi verið verulega lægra en gangverð eignarinnar á markaði. Jafnframt hefði kaupandi þinglýst eignarheimild sinni og hefði þinglýsingarvaldsmaður ekki gert athugasemdir við heimild hans. Samkvæmt þessu sé hvorki unnt að verða við dómkröfum stefnda að efni eða formi til, en stefnaandi gerir ekki neinar dómkröfur á hendur kaupandanum í máli þessu.

Þá sé og vísað til 4. mgr. 114. gr. eml. þess efnis að niðurstaða dóms megi ekki vera þess efnis að hún ráðist af síðar atburðum. Af ákvæði þessu verður ráðið, að sakarefni verið ekki talið nógu ákveðið til að dómur verði felldur á það nema dómurinn geti veið þess efnis, að hann geymi endanlega niðurstöðu um sakarefnið.

Þar sem dómkröfur stefanda séu óframkvæmanlegar hafi stefnandi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um sakarefnið og megi jafna kröfum hans til lögspurningar þar sem spurt sé hver væri réttarstaða stefnanda ef stefndu hefðu ekki verið búnir að selja eignina áður en til málssóknar kom og kaupandi ekki búinn að þinglýsa eignarheimild sinni lögum samkvæmt og fá þannig athugasemdalausa eignarheimild. Slíkum kröfum beri að vísa frá dómi. Vísað sé og til 25. gr. eml. um lögvarða hagsmuni og lögspurningar.

V.

Af hálfu stefnanda var lögð á það áhersla í munnlegum málflutningi um frávísunarkröfu stefndu, að það væri grundvöllur þessa máls og grundvallaratriði, að málatilbúnaður stefnanda byggði á því að stefnandi hafi verið orðinn eigandi umrædds lands. Réttur hans gangi því framar rétti réttargæslustefnda. Það sé hins vegar sönnunaratriði og efnisatriði hvað réttargæslustefndi vissi. Þá væri ekki hægt að gera kröfu á hendur réttargæslustefnda um útgáfu afsals, enda hefðu stefndu verið eigendur landsins er málið var höfðað. Hugsanlega þurfi að sakaukastefna réttargæslustefnda en það sé ekki ennþá of seint. Þá gæti reynt á hvort sakaukastefnu yrði vísað frá dómi. Sönnunarfærsla eigi eftir að fara fram í máli þessu m.a. með dómkvaðningu matsmanna til að meta galla í hinu selda. Byggt sé á því að kaupsamningur hafi verið kominn á og að síðari réttur annarra verði að víkja. Þar af leiðandi skipti það ekki máli nema sem sönnunaratriði hvort réttargæslustefndi hafi verið grandsamur. Af hálfu stefnanda er á því byggt að enginn ómöguleiki sé á því að dæma þetta mál. Þinglýsing hafi ekki ýtt rétti stefnanda til hliðar. Þá séu lögvarðir hagsmunir fyrir hendi.

VI.

                Í máli þessu er aðalágreiningur aðila um það hvort komist hafi á bindandi kaupsamningur milli þeirra um fasteignina Smárahvamm landnúmer 119815 Garðabæ með undirritun stefndu undir kauptilboð stefnanda. Úr þeim ágreiningi verður ekki skorið í þessum þætti málsins. Upplýst er að upp úr viðræðum aðila slitnaði og ekki kom til undirritunar kaupsamnings þegar stefnandi krafðist lækkunar kaupverðs frá því sem var í kauptilboði þar sem hið keypta land væri ekki í samræmi við loforð stefndu í kauptilboði. Þá er óumdeilt og í samræmi við opinber þinglýsingargögn, að stefndu seldu og afsöluðu réttargæslustefnda umræddu landi með afsali dagsettu 18. ágúst 2004, sem afhent var til þinglýsingar 19. sama mánaðar og innfært í þinglýsingabók án athugasemda 30. sama mánaðar.

Í máli þessu, sem höfðað var 24. ágúst 2004, hefur núverandi þinglýstum eiganda umrædds lands einvörðungu verið stefnt til réttargæslu. Dómur um efnishlið máls þessa myndi því ekki verða bindandi fyrir réttargæslustefnda. Engu að síður verður ekki framhjá því horft að réttargæslustefnda kann að skipta verulegu máli hvernig úrslit málsins verða. Af dómkröfum í stefnu má ráða að tilgangur stefnanda með málssókninni sé að fá viðurkenningu á því að kaup hafi komist á milli aðila um hina umdeildu eign og að fá stefndu dæmd til að gefa út afsal fyrir eigninni og að afhenda hana gegn greiðslu sem er 60.000.000 krónum lægri en kaupverð samkvæmt kauptilboði. Eins og kröfugerð stefnanda er háttað verður við það að miða að leggja verði efnisdóm á allar kröfurnar svo samþættar sem þær eru. Þykir því ekki koma til álita að vísa sumum kröfuliðum frá dómi en taka aðra til efnismeðferðar.

Telja verður ljóst að dómur, þar sem kröfur stefnanda væru teknar til greina án aðildar réttargæslustefnda að málinu, væri óframkvæmanlegur þar sem stefndu væri ómögulegt að verða við slíkum kröfum. Í því horfi sem mál þetta er þykir og ljóst að krafa stefnanda um að stefndu verði dæmd til að gefa út afsal til hans fyrir eigninni að viðlögðum dagsektum og að afhenda eignina, yrði aldrei tekin til greina án aðildar réttargæslustefnda að máli. Þótt samningssamband sé ekki milli stefnanda og réttargæslustefnda og stefnandi geti þar með ekki gert kröfu á réttargæslustefnda um útgáfu afsals og afhendingu eignar, kynni réttargæslustefndi með aðild að máli að verða dæmdur til að þola dóm um slíkar kröfur á hendur stefndu.

                Í ljósi þess sem að framan er rakið og eins og málatilbúnaði stefnanda er varið og atvikum er háttað verður að telja með vísan til 25. gr. laga um meðferð einkamála, að stefnandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá efnisdóm um kröfur sínar. Af þeim sökum og að öðru leyti með vísan til röksemda stefndu fyrir frávísunarkröfu þeirra verður ekki komist hjá því taka frávísunarkröfu stefndu til greina og vísa máli þessu frá dómi. Eftir þeim úrslitum ber að dæma stefnanda til að greiða málskostnað og þykir hæfilegt að hann greiði stefndu sameiginlega 200.000 krónur og réttargæslustefnda 100.000 krónur.

                Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari kveður úrskurðinn upp.

Úrskurðarorð:

                Máli þessu er vísað frá dómi.

                Stefnandi, Hnoðrahöll ehf., greiði stefndu sameiginlega 200.000 krónur í málskostnað og réttargæslustefnda 100.000 krónur í málskostnað.