Fimmtudaginn 25. júlí 2013.
Nr. 486/2013.	Antonino Neri (Hilmar Magnússon hrl.) gegn ÚG100 ehf. og GG100 ehf. (Guðmundur Kristjánsson hrl.)

Kærumál. Aðför. Útburðargerð. Húsaleiga. Áskorun. Riftun.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu Ú ehf. og G ehf. um að A yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr verslunarhúsnæði í eigu félaganna. A hélt því fram að þar sem frestur til greiðslu vangoldinnar leigu hefði í greiðsluáskorun verið tilgreindur of skammur væru skilyrði til riftunar á leigusamningi milli aðila ekki uppfyllt. Hæstiréttur vísaði m.a. til þess að skilyrði riftunar af hálfu leigusala vegna vanskila leigutaka á greiðslu leigu væri að leigusali hefði sent leigutaka skriflega áskorun um greiðslu leigunnar eftir gjalddaga hennar. Þar yrði jafnframt að taka fram að beitt yrði heimild til riftunar, en heimildinni gæti leigusali fyrst beitt að liðnum sjö sólarhringum frá því að greiðsluáskorun hefði sannanlega verið send leigutaka. Það yrði hvorki leitt af orðalagi 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu né styddist það við eðlisrök að í áskorun leigusala yrði að koma fram að frestur til greiðslu vangoldinnar leigu væri sjö sólarhringar. Greiðsluáskorun Ú ehf. og G ehf. hefði uppfyllt skilyrði fyrrgreinds lagaákvæðis, en sá skammi frestur sem þar hafi verið tilgreindur hafi ekki verið skuldbindandi fyrir A. Hæstiréttur taldi að Ú ehf. og G ehf. hefði verið heimil riftun leigusamningsins enda hefðu þá verið liðnir fjórtán sólarhringar frá því greiðsluáskorun var sannanlega send A. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Viðar Már Matthíasson, Eiríkur Tómasson og Greta Baldursdóttir. 

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 8. júlí 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 17. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 25. júní 2013, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili yrði borinn út úr húsnæði varnaraðila að Laugavegi 100 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um útburð, auk þess sem þeim verði gert að greiða sér málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Með leigusamningi 31. desember 2011 tók sóknaraðili á leigu af varnaraðilum húsnæði fyrir verslunarrekstur að Laugavegi 100 í Reykjavík. Samið var um tiltekna leigu fyrir húsnæðið og skyldi hún innt af hendi fyrir einn mánuð í senn, fyrirfram fyrsta dag hvers mánaðar. Í leigusamningnum var tekið fram að öll almenn ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 skyldu gilda, að öðru leyti en því sem sérstaklega væri um samið. Ekki var að finna í samningnum sérstakt ákvæði um heimild varnaraðila til að rifta honum.

Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði er ágreiningslaust með aðilum að sóknaraðili greiddi ekki umsamda leigu fyrir október og nóvember á réttum gjalddögum. Af því tilefni sendu varnaraðilar sóknaraðila svohljóðandi greiðsluáskorun sem dagsett er 27. nóvember 2012: „Þar sem þú hefur ekki staðið í skilum með greiðslu á húsaleigu af húsnæðinu að Laugavegi 100 samkv. undirrituðum húsaleigusamningi dags. 31. desember 2011. Skorum við á þig að greiða húsaleigu fyrir október 2012 kr. 167.000,- og fyrir nóvember 167.000,- eigi síðar en 4. desember n.k. Sbr. lög nr. 36/1994. Verði húsaleiga ekki greidd að fullu fyrir 4. desember 2012, mun húsaleigusamningi verða rift skv. 61 gr. og 62 gr. laga nr. 36/1994.“ Tilkynning um ábyrgðarbréf með greiðsluáskoruninni mun hafa verið skilin eftir á heimili sóknaraðila að Suðurmýri 6 á Seltjarnarnesi 29. nóvember 2012 þar sem ekki reyndist unnt að koma sendingunni til skila.

Með bréfi 14. desember 2012 tilkynntu varnaraðilar sóknaraðila að leigusamningnum frá 31. desember 2011 hafi verið rift vegna vanefnda á greiðslu umsaminnar leigu vegna október og nóvember 2012. Í bréfinu var vísað til áðurgreinds ábyrgðarbréfs og tekið fram að sóknaraðili hafi í engu sinnt þeirri áskorun sem þar kæmi fram. Var þess vænst að hann rýmdi húsnæðið eigi síðar en 15. janúar 2013. Þegar sóknaraðili varð ekki við þeirri kröfu fóru varnaraðilar fram á, með aðfararbeiðni 18. sama mánaðar, að hann yrði með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæðinu.

Sóknaraðili heldur því fram að skilyrði riftunar á leigusamningnum frá 31. desember 2011 séu ekki uppfyllt og af þeirri ástæðu beri að hafna kröfu varnaraðila um að hann verði borinn út úr húsnæðinu. Í fyrrgreindri greiðsluáskorun, dagsettri 27. nóvember 2012, hafi verið tekið svo til orða að hafi sóknaraðili ekki greitt hina vangoldnu húsaleigu að fullu „fyrir 4. desember 2012“ muni leigusamningnum verða rift. Samkvæmt því hafi greiðslufrestur í áskoruninni verið tilgreindur of skammur eða sex sólarhringar í stað sjö eins og áskilið sé í lögum. Þá verði ekki annað ráðið af gögnum málsins en að greiðsluáskorunin hafi fyrst verið send sóknaraðila 29. nóvember 2012 þótt hún hafi verið dagsett 27. þess mánaðar. Af þeim sökum hafi greindur frestur í áskoruninni verið enn styttri. Hafi áskorunin því ekki verið lögmætur undanfari riftunar á leigusamningnum og hún því verið marklaus.

II

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Eftir orðanna hljóðan er hér kveðið á um að skilyrði riftunar af hálfu leigusala vegna vanskila leigutaka á greiðslu leigu sé að leigusalinn hafi sent leigutakanum skriflega áskorun um greiðslu leigunnar eftir gjalddaga hennar. Þar verður leigusalinn jafnframt að taka fram að hann muni beita heimild sinni til riftunar, en það getur hann fyrst gert að liðnum sjö sólarhringum frá því að greiðsluáskorunin var sannanlega send leigutakanum, sbr. 13. gr. laganna. Sá skýringarkostur að í áskorun leigusala um greiðslu verði að koma fram að frestur til greiðslu vangoldinnar leigu sé sjö sólarhringar verður ekki leiddur af orðalagi 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. og hann styðst heldur ekki við eðlisrök þar sem líta verður svo á að ekkert sé því til fyrirstöðu að leigusali gefi leigutaka lengri tíma til að greiða leiguna áður en til riftunar getur komið. Á hinn bóginn verður sjö sólarhringa fresturinn ekki styttur einhliða af leigusala og er því um lágmarksfrest að ræða fyrir leigutaka til að greiða hina vangoldnu leigu frá því að greiðsluáskorun var sannanlega send honum.

Í ábyrgðarbréfi því, sem varnaraðilar sendu sóknaraðila sannanlega ekki síðar en 29. nóvember 2012, skoruðu þeir á hann að greiða vangoldna húsaleigu fyrir október og nóvember 2012, sem fallið hafði í gjalddaga 1. hvors mánaðar, en ella yrði leigusamningi aðila rift samkvæmt 61. gr. og 62. gr. húsaleigulaga. Með skírskotun til þess, sem að framan segir, uppfyllti þessi greiðsluáskorun þau skilyrði sem gerð eru til slíkrar áskorunar í 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. laganna, en sá skammi frestur, sem sóknaraðila var þar gefinn til að standa skil á leigunni, var sem fyrr greinir ekki skuldbindandi fyrir hann. Þegar varnaraðilar tilkynntu sóknaraðila 14. desember 2012 að samningnum hafi verið rift voru liðnir meira en fjórtán sólarhringar frá því að þeir höfðu skorað á hann að greiða leiguna og var þeim þar af leiðandi heimilt samkvæmt áðurnefndu lagaákvæði að grípa til þessa úrræðis án frekari fyrirvara.

Samkvæmt því er fallist á með héraðsdómi að fullnægt sé skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um að sóknaraðili verði borinn út úr húsnæði varnaraðila með beinni aðfarargerð. Af þeim sökum verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðili greiði varnaraðilum, hvorum um sig, kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.   

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Antonino Neri, greiði varnaraðilum, ÚG100 ehf. og GG100 ehf., hvorum um sig, 100.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur þriðjudaginn 25. júní 2013.

Með beiðni, sem móttekin var í dóminum 21. janúar 2013, hafa gerðarbeiðendur, ÚG100 ehf., Hrísholti 21, Selfossi og GG100 ehf., Bólstaðarhlíð 27, Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að gerðarþoli, Antonino Neri, verði með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði að Laugavegi 100, Reykjavík, sem hann tók á leigu samkvæmt samningi við gerðarbeiðendur, dagsettum 31. desember 2011. Þá krefjast gerðarbeiðendur málskostnaðar úr hendi gerðarþola og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli, Antonino Neri, krefst þess að kröfu gerðarbeiðenda verði hafnað. Þá krefst gerðarþoli málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðenda.

Málið var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 2. maí sl.

Málavextir, málsástæður og lagarök gerðarbeiðenda

Gerðarbeiðendur byggja á því að með samningi, dagsettum 31. desember 2011, hafi gerðarþoli tekið á leigu af gerðarbeiðendum húsnæði að Laugavegi 100 í Reykjavík, annars vegar húsnæði fyrir verslunarrekstur og hins vegar húsnæði fyrir lager. Leigutími sé frá 1. janúar 2012 til 31. maí 2016. Mánaðarleigugjald fyrir verslunarhúsnæðið hafi verið ákveðið 122.000 krónur á tímabilinu 1. júní 2012 til 31. maí 2013 og fyrir lagerhúsnæðið 45.000 krónur á tímabilinu 1. janúar 2012 til 30. nóvember 2013, hvort tveggja miðað við byggingavísitölu fyrir nóvember 2011, 111,4 stig. Leigu skyldi greiða fyrir einn mánuð í senn, fyrir fram, 1. dag hvers mánaðar.

Vanskil hafi orðið á greiðslu húsaleigunnar fyrir október og nóvember 2012.  Af því tilefni hafi gerðarbeiðendur sent gerðarþola ábyrgðarbréf, dags. 27. nóvember 2012, þar sem þeir skoruðu á hann að greiða vanskilin að fullu fyrir 4. desember 2012  ella yrði leigusamningnum rift. Þar sem gerðarþoli hafi ekki sinnt þessu hafi honum verið tilkynnt með ábyrgðarbréfi, dags. 14. desember 2012, að samningnum væri rift og þess væri vænst að hann rýmdi húsnæðið innan viku. Gerðarþoli hafi vitjað bréfsins 31. desember 2012. Hinn 7. janúar sl. hafi hann greitt leigu fyrir októbermánuð 2012. Nóvember, desember og janúar séu hins vegar nú í vanskilum.

Krafa um útburð sé byggð á fyrirliggjandi riftun. Jafnframt vísa gerðarbeiðendur til 61. og 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989.

Málsástæður og lagarök gerðarþola

Gerðarþoli hafnar því að skilyrði riftunar leigusamnings sem hann gerði við gerðarbeiðendur séu uppfyllt. Greiðsluáskorun sé sögð dagsett 27. nóvember 2012, en af framlögðum afhendingarseðli verði ekki annað ráðið en að bréfið hafi verið sent 29. nóvember 2012. Af þeim sökum hafi riftunarfrestur í greiðsluáskorun verið of skammur, eða fimm dagar í stað sjö daga. Riftun sem fram fór með bréfi, dags. 14. desember 2012, sé því markleysa og geti ekki haft þau réttaráhrif sem gerðarbeiðendur byggi á.

Gerðarþoli hafi einnig eftir móttöku bréfsins í lok desember talið sig hafa frest til 15. janúar sl. til að greiða leigu án eftirmála, en 7. janúar sl. hafi hann greitt leigu fyrir október. Í umræddu bréfi sé frestur til rýmingar sagður vera til 15. janúar 2013, en ekki vika frá dagsetningu þess bréfs eins og fullyrt sé í aðfararbeiðni.

Gerðarþoli sé ítalskur ríkisborgari og tali hvorki né skilji íslensku vel. Hann hafi því talið gerðarbeiðendur hafa fallið frá því að krefjast útburðar og samþykkt að hann yrði áfram í húsnæðinu, enda yrði vangoldin húsaleiga greidd í áföngum á komandi mánuðum samfara greiðslu komandi leigugreiðslna. Réttaráhrif riftunarinnar frá 14. desember 2012 hafi með því átt að falla niður.

Með þessu hafi gerðarbeiðendur synjað gerðarþola um að greiða vangoldna húsaleigu. Ljóst sé að vegna ólögmætrar greiðsluáskorunar þurfi gerðarbeiðendur að senda að nýju lögmæta greiðsluáskorun.

Gerðarþoli vísar til meginreglna samninga- og kröfuréttarins og ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994. Kröfu um málskostnað byggir gerðarþoli á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Með tímabundnum húsaleigusamningi, dags. 31. desember 2011, tók gerðarþoli á leigu af gerðarbeiðendum húsnæði fyrir verslunarrekstur í húsinu nr. 100 við Laugaveg í Reykjavík. Annars vegar var um að ræða verslunarhúsnæði, en hins vegar lagerhúsnæði. Fyrir húsnæðið skyldi greiða leigu fyrir einn mánuð í senn fyrirfram fyrsta dag hvers mánaðar. Fyrir verslunarhúsnæðið skyldi greiða 122.000 krónur á mánuði á tímabilinu 1. júní 2012 til 31. maí 2013 og fyrir lagerhúsnæðið 45.000 krónur á tímabilinu 1. janúar 2012 til 30. nóvember 2013. Kveðið var á um, ef byggingarvísitala, sem í nóvember 2011 var 111,4 stig, hækkaði umfram hækkanir á leigu samkvæmt samningnum, myndi húsaleiga hækka sem því næmi.

Ágreiningslaust er að gerðarþoli greiddi ekki leigu fyrir október og nóvember 2012 á réttum gjalddögum. Af því tilefni sendu gerðarbeiðendur gerðarþola greiðsluáskorun, dags. 27. nóvember 2012. Gerðarþoli mótmælir því að þessi greiðsluáskorun sé í réttu formi. Gerðarbeiðendur hafi því ekki haft heimild til að rifta húsaleigusamningi aðila. Fram kemur í 1. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að leigusala sé rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla laganna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Í greiðsluáskoruninni kom fram að skorað væri á gerðarþola að ,,greiða húsaleigu fyrir október 2012 kr. 167.000 og fyrir nóvember 2012 167.000 eigi síðar en 4. desember n.k. Sbr. lög nr. 36/1994“. Síðan sagði: ,,Verði húsaleiga ekki greidd að fullu fyrir 4. desember 2012, mun húsaleigusamningi verða rift skv. 61. gr. og 62. gr. laga nr. 36/1994.“ Samkvæmt afhendingarseðli virðist greiðsluáskorunin hafa verið borin út 29. nóvember 2012.

Í greiðsluáskorun samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 verður að koma fram að frestur til greiðslu sé sjö sólarhringar. Í greiðsluáskorun sóknaraðila var gerðarþola gefinn frestur til 4. desember 2012, sem var sjö daga frestur miðað við dagsetningu bréfsins. Var greiðsluáskorunin því fullnægjandi að því er varðar tilgreiningu á greiðslufresti samkvæmt greindu lagaákvæði.

Fram kemur í 13. gr. sömu laga að skrifleg orðsending skuli ,,... send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ...“ Sé þessa gætt, hefur orðsendingin tilætluð réttaráhrif, þótt hún komi of seint til viðtakanda. Þegar greiðsluáskorun er send leigjanda eftir 1. tl. 1. mgr. 61. gr. laganna verður að túlka ákvæði 13. gr. laganna svo að sjö sólarhringa fresturinn byrji að líða þegar áskorunin er sannanlega send, nema móttakandi geti sýnt fram á að áskorunin hafi komið síðar til hans. Greiðsluáskorunin barst gerðarþola 29. nóvember 2012 og verður því litið svo á að sjö sólarhringa fresturinn hafi þá byrjað að líða. Gerðarþola var tilkynnt með ábyrgðarbréfi, dags. 14. desember 2012, að leigusamningnum væri rift. Naut gerðarþoli því lögboðins sjö sólarhringa frests til að greiða leiguskuldina. Var greiðsluáskorunin því lögmætur undanfari riftunar. Af þessu leiðir að fullnægt er skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr. laga um aðför nr. 90/1989 um útburð gerðarþola úr húsnæði gerðarbeiðenda og verður krafa þeirra tekin til greina, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, verður gerðarþoli dæmdur til að greiða gerðarbeiðendum málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

Ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 við uppkvaðningu úrskurðarins.

Úrskurðarorð:

Krafa gerðarbeiðenda, ÚG100 ehf. og GG100 ehf., um að gerðarþoli, Antonino Neri, verði með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði gerðarbeiðenda að Laugavegi 100, Reykjavík, er tekin til greina.

Gerðarþoli greiði gerðarbeiðendum 150.000 kr. í málskostnað.