Fimmtudaginn 20. september 2001.
Nr. 154/2001.	Auður Einarsdóttir Elísabet Einarsdóttir Ágúst Einarsson Svava Einarsdóttir Ólöf Einarsdóttir Helga Einarsdóttir Sólveig Einarsdóttir Elín Einarsdóttir dánarbú Guðríðar Einarsdóttur og dánarbú Sigurðar Einarssonar (Vilhjálmur H. Vilhjálmsson hrl.) gegn St. Jósefssystrum, klausturreglu og (Garðar Briem hrl.) Samtökum um kvennaathvarf (Jón Steinar Gunnlaugsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Forkaupsréttur. Veðbókarvottorð. Þinglýsing.

 

 

Með kaupsamningi 8. nóvember 2000 keypti SK tiltekna fasteign af SJ, en ekki var við kaupin gætt forkaupsréttar A og systkina hennar, sem kveðið hafði verið á um í afsali þeirra til SJ 15. janúar 1981. Við gerð fyrrgreinds kaupsamnings lá frammi veðbókarvottorð, dagsett 1. nóvember 2000, þar sem forkaupsréttarins var ekki getið en vísað til þinglýsingarnúmers fyrrnefnds afsals. Í ljós var leitt að við þinglýsingu afsalsins var athugasemd um forkaupsréttinn ekki færð í þinglýsingabók. Af hálfu systkinana var þess krafist að viðurkenndur yrði forkaupsréttur þeirra og að SJ yrði gert skylt að selja og afsala fasteigninni til þeirra gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greindi í kaupsamningi SJ við SK. Við úrlausn málsins var til þess litið að SJ var við söluna til SK grandsamur um þinglýstan forkaupsrétt systkinanna og að þau höfðu ekki átt þess kost að neyta þess réttar síns þar sem eignin var ekki auglýst. Tekið var fram að það heyrði til vandaðra hátta við fasteignakaup og væri almennt nauðsynlegt, að auk veðbókarvottorðs lægju fyrir þýðingarmikil skjöl um viðkomandi eign, þ.á m. eignarheimild seljanda. Þá hefði SK haft nokkurt svigrúm til að leita annarra úrræða eftir að þeim barst tilkynning forkaupsréttarhafa um að þau vildu neyta þess réttar. Með hliðsjón af þessu var ekki talið rétt að víkja hinum eldri þinglýsta rétti til hliðar á grundvelli 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 vegna kaupsamnings SJ og SK. Var því fallist á kröfur A og systkina hennar.  

 

 

Dómur Hæstaréttar.

 Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Guðrún Erlendsdóttir, Haraldur Henrysson, Hrafn Bragason og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 29. maí 2001 og krefjast þess að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur þeirra að fasteigninni Bárugötu 2 í Reykjavík, ásamt tilheyrandi eignarlóð og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, við sölu stefndu St. Jósefssystra á fasteigninni samkvæmt kaupsamningi milli stefndu 8. nóvember 2000, með sömu kjörum og skilmálum og þar greinir. Einnig er þess krafist, að stefndu St. Jósefssystrum verði með dómi gert skylt að selja og afsala umræddri fasteign til áfrýjenda gegn greiðslu af þeirra hendi með sömu kjörum og skilmálum og í framangreindum kaupsamningi greinir. Þá er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og að áfrýjendur verði dæmdir óskipt til greiðslu málskostnaðar.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lagt nýtt skjal, kauptilboð stefndu Samtaka um kvennaathvarf í fasteignina Bárugötu 2 í Reykjavík, dagsett 12. september 2000, fyrir 39 milljónir króna. Var tilboðið áritað um samþykki stefndu St. Jósefssystra 14. september sama ár.

I.

Málsatvik og málsástæður aðila eru rakin í héraðsdómi. Fyrir liggur að kaup voru ráðin milli stefndu í málinu um húseignina Bárugötu 2 hinn 14. september 2000 við samþykkt ofangreinds kauptilboðs, en kaupsamningur var gerður 8. nóvember sama ár.  Húseignin var ekki auglýst til sölu. Óumdeilt er að við kaupin var ekki gætt forkaupsréttar áfrýjenda, sem kveðið hafði verið á um í afsali þeirra til stefndu St. Jósefssystra 15. janúar 1981, sem þinglýst var 22. sama mánaðar. Við gerð kaupsamnings stefndu lá frammi veðbókarvottorð, dagsett 1. nóvember 2000. Var þar ekki getið forkaupsréttar þessa en vísað til þinglýsingarnúmers fyrrnefnds afsals. Er í ljós leitt að við þinglýsingu afsalsins var athugasemd um forkaupsréttinn ekki færð í þinglýsingabók.

Áfrýjendur komust á snoðir um kaupsamning stefndu síðari hluta nóvember 2000 og hófust þá þegar handa um að fá að neyta forkaupsréttar síns. Var því hafnað, ekki síst vegna afstöðu stefndu Samtaka um kvennaathvarf. Höfðu þau selt fyrri eign sína með kaupsamningi 23. október 2000 og áttu samkvæmt honum að afhenda hana á tímabilinu 15. febrúar til 1. mars 2001. Af hálfu áfrýjenda hefur því verið lýst yfir að verði kröfur þeirra teknar til greina muni þeir veita stefndu sanngjarnan frest til að finna sér nýtt húsnæði.

II.

Með skírskotun til raka héraðsdóms er fallist á þá niðurstöðu hans að kaupsamningur milli stefndu 8. nóvember 2000 verði ekki virtur sem örlætisgerningur, sem girði fyrir að forkaupsréttur áfrýjenda hafi orðið virkur.

Líta verður svo á, eins og gert er í héraðsdómi, að við þinglýsingu afsalsins frá 15. janúar 1981 hafi orðið mistök þar sem forkaupsréttar áfrýjenda var ekki getið við færslu í þinglýsingabók, sbr. 1. mgr. 9. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Í 18. gr. laganna felst að þess sé kostur, þegar slík mistök verða, að kveða svo á með dómi, að réttur sá, er áður þinglýst skjal veitir, skuli víkja fyrir rétti samkvæmt samningi, sem síðar er þinglýst, að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum. Hér er um að ræða undantekningu frá meginreglum um forgangsáhrif þinglýsingar gagnvart yngri réttindum, sbr. 15. gr. þinglýsingalaga. Í lokamálslið sömu greinar er sérstaklega tekið fram, að hafi maður við afhendingu eignar áskilið sér réttindi yfir henni, svo sem veðrétt eða forkaupsrétt, þá gangi þau fyrir réttindum, er viðsemjandi hans kann að stofna síðar öðrum til handa, að því tilskildu að heimildarskjalið beri það með sér og hann hafi afhent það til þinglýsingar í síðasta lagi samtímis skjali því, sem viðsemjandi hans hefur gefið út.  Það er og aðalregla að það sé skjalið sem slíkt, sem skeri úr um réttindi, en ekki greining þinglýsingarstjóra, áður þinglýsingardómara, sbr. lög nr. 85/1989. Ber að hafa þessi þýðingarmiklu atriði í huga við mat á ákvæðum 18. gr. þinglýsingalaga. Þykir og verða ráðið af orðalagi hennar og lögskýringargögnum, að þeirri heimild, sem í henni felst, skuli ekki beitt nema mat á öllum atvikum leiði í ljós að sérstakar ástæður mæli með því enda leiði annað til mjög ósanngjarnrar niðurstöðu.

Í máli því, sem hér er til úrlausnar, verður ekki fram hjá því litið, að áfrýjendur áttu þinglýstan forkaupsrétt að húseigninni Bárugötu 2 og að seljandi eignarinnar var grandsamur um þann rétt við sölu hennar í nóvember 2000. Áfrýjendur áttu þess engan kost að neyta forkaupsréttar síns þar sem eignin var ekki auglýst, en þeir hófust handa þegar er þeir fréttu af sölunni, sem var fljótlega eftir gerð kaupsamnings. Telja verður að það heyri til vandaðra hátta við fasteignakaup og sé almennt nauðsynlegt, að auk veðbókarvottorðs liggi fyrir þýðingarmikil skjöl varðandi eign þá, sem um er samið, þar á meðal eignarheimild seljanda. Þá verður að telja að stefndu Samtök um kvennaathvarf hafi haft nokkurt svigrúm til að leita annarra úrræða eftir að áfrýjendur tilkynntu að þeir vildu neyta forkaupsréttar síns. Að þessu virtu þykir ekki sýnt að skilyrðum 18. gr. þinglýsingalaga sé fullnægt.

Samkvæmt framansögðu verður ekki talið rétt að víkja hinum eldri þinglýsta rétti áfrýjenda til hliðar vegna kaupsamnings stefndu í málinu og verður því fallist á kröfur áfrýjenda svo sem nánar greinir í dómsorði.

Rétt þykir að dæma stefndu St. Jósefssystur til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og nánar segir í dómsorði, en málskostnaður að öðru leyti falli niður.

Dómsorð:

Viðurkenndur er forkaupsréttur áfrýjenda, Auðar Einarsdóttur, Elísabetar Einarsdóttur, Ágústs Einarssonar, Svövu Einarsdóttur, Ólafar Einarsdóttur, Helgu Einarsdóttur, Sólveigar Einarsdóttur, Elínar Einarsdóttur, dánarbús Guðríðar Einarsdóttur og dánarbús Sigurðar Einarssonar, að fasteigninni Bárugötu 2, Reykjavík, ásamt tilheyrandi eignarlóð og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, við sölu stefndu St. Jósefssystra, klausturreglu, á fasteigninni samkvæmt kaupsamningi 8. nóvember 2000 milli þessa stefnda og meðstefnda Samtaka um kvennaathvarf með sömu kjörum og skilmálum og þar greinir.

Stefndu St. Jósefssystrum er skylt að selja og afsala áfrýjendum fasteigninni Bárugötu 2, að uppfylltum þeim skilyrðum, sem í fyrrgreindum kaupsamningi greinir.

Stefndu St. Jósefssystur greiði áfrýjendum sameiginlega samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti. Málskostnaður að öðru leyti falli niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 27. apríl 2001.

Mál þetta, sem dómtekið var 3. apríl s.l., er höfðað með stefnu birtri 9. janúar   s.l.

Stefnendur eru Guðríður Einarsdóttir, kt. 230648-4179, Bjarmalandi 8, Reykja­vík, Elísabet Einarsdóttir, kt. 250849-2309, Hvassaleiti 87, Reykjavík, Ágúst Einars­son, kt. 110152-3969, Fornuströnd 19, Seltjarnarnesi, Svava Einarsdóttir, kt. 301053-2589, Nesvegi 82, Reykjavík, Ólöf Einarsdóttir, kt. 280856-3719, til heimilis í Banda­ríkjun­um, Helga Einarsdóttir, kt. 140558-6649, Álagranda 24, Reykjavík, Sólveig Einars­dóttir, kt. 090859-5369, Aragötu 10, Reykjavík, Elín Einarsdóttir, kt. 310564-7969, Ægisíðu 103, Reykjavík, Guðbjörg M. Matthíasdóttir, kt. 140352-3499, f.h. dán­ar­bús Sigurðar Einarssonar, Birkihlíð 17, Vestmannaeyjum og Auður Einarsdóttir, kt. 121262-5929, Vesturbrún 26, Reykjavík.

Stefndu eru St. Jósefssystur, klausturregla, kt. 530177-0179, Suðurgötu 41, Hafn­ar­firði og Samtök um kvennaathvarf, kt. 410782-0229, Austurstræti 6, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær að viðurkenndur verði með dómi forkaupsréttur stefn­enda að fasteigninni Bárugötu 2, Reykjavík, ásamt tilheyrandi eignarlóð og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber, við sölu stefndu St. Jósefssystra á fasteigninni sam­kvæmt kaupsamningi milli stefndu, dags. 8. nóvember 2000, með sömu kjörum og skil­málum og þar greinir.  Þá er þess krafist að stefndu St. Jósefssystrum verði með dómi gert skylt að selja og afsala til stefnenda umræddri fasteign gegn greiðslu af hendi stefnenda með sömu kjörum og skilmálum og í framangreindum kaupsamningi greinir.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi að viðbættum virðisauka­skatti.

Dómkröfur stefnda St. Jósefssystra, klausturreglu eru þær að þær verði sýknaðar af öllum kröfum stefnenda og stefnendum verði gert að greiða stefndu in solidum máls­kostnað að mati dómsins að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Dómkröfur stefnda Samtaka um kvennaathvarf eru þær að þau verði sýknuð af öll­um kröfum stefnenda og þeim verði dæmdur málskostnaður úr hendi stefnenda samkvæmt reikningi að viðbættum virðisaukaskatti.

 

Málavextir.

Málavextir eru þeir að með afsali dagsettu 15. janúar 1981 seldu stefnendur stefndu St. Jósefssystrum alla húseignina Bárugötu 2 hér í borg ásamt tilheyrandi eign­ar­lóð og öllu sem eigninni fylgir og fylgja ber.  Í afsalinu er svofellt ákvæði: „Kaup­andi samþykkir að veita seljendum forkaupsrétt á hinni seldu eign og skulu seljendur svara innan 14 daga frá dagsetningu forkaupsréttartilkynningar hvort þeir vilja neyta for­kaupsréttar.” Afsalið var móttekið til þinglýsingar hjá borgarfógetaembættinu í Reykjavík 22. janúar sama ár og innfært í þinglýsingabók 26. sama mánaðar sem skjal nr. 1005/81.  Fram kemur í gögnum málsins að umrædd fasteign sé æskuheimili stefn­enda, sem þau tengist sterkum tilfinningaböndum.

Stefndu, Samtök um kvennaathvarf, voru stofnuð árið 1982 og reka þau athvarf fyrir konur og börn sem af einhverjum ástæðum verða að yfirgefa heimili sín vegna of­beldis af hálfu maka.  Starfsemin hefur undanfarin ár verið til húsa að Öldugötu 14 hér í borg og segja þessi stefndu samtök að af ýmsum ástæðum hafi verið orðið afar brýnt að finna hentugra húsnæði undir starfsemina.  Síðastliðið haust bárust stefndu þær upp­lýsingar að fasteignin að Bárugötu 2 kynni að vera föl og segja stefndu að með­stefndu hafi tekið því vel að selja hinum stefndu samtökum eignina.  Hafi það einkum verið sökum þess að meðstefndu hafi verið hlýtt til samtakanna og viljað styðja við bakið á þeim eins og kostur væri.  Hin stefndu samtök gerðu þá tilboð í eignina og buðust til að greiða kr. 39.000.000 fyrir eignina.  Meðstefndu tóku þessu tilboði og segjast hafa gert það þrátt fyrir að fasteignasali sá, sem sá um söluna, hefði gert þeim ljóst að unnt yrði að fá verulega hærra verð fyrir eignina.  Hin stefndu samtök seldu þá fast­eign sína að Öldugötu 14 hér í borg með kaupsamningi dagsettum 23. október s.l.  Kaup­samningur um fasteignina Bárugötu 2 var undirritaður 8. nóvember s.l., en sam­kvæmt honum skuldbundu hin stefndu samtök sig til þess að greiða kr. 14.000.000 við und­irritun kaupsamnings, kr. 4.000.000 20. nóvember s.l., kr. 6.000.000 20. janúar s.l., kr. 6.000.000 5. mars s.l., kr. 8.000.000 20. mars s.l. og kr. 1.000.000 1. apríl s.l.  Í kaup­samningi kemur fram að aðilum hafi verið kynnt veðbókarvottorð og vottorð frá FMR.  Veðbókarvottorðið er dagsett 1. nóvember s.l. og er eigandi eignarinnar sagður St. Jósefssystur og er vísað um eignarheimild til skjals nr. E-01005/81.  Þá er vísað til kvaða samkvæmt lóðarsamningi til skjals  nr. C-01231.  Samkvæmt vottorðinu eru engar veðskuldir áhvílandi og ekkert er vikið að kvöðum eða öðrum eignarböndum.  Hefur verið upplýst í málinu að stefndu St. Jósefssystur höfðu gleymt forkaupsrétti stefn­enda og bar hann því ekkert á góma við undirritun kaupsamningsins.  Var stefn­end­um því hvorki send tilkynning um söluna né þeim boðið að neyta forkaupsréttar síns.  Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykja­vík 9. nóvember s.l. og var honum þinglýst daginn eftir án athugasemda.

Þegar stefnendum bárust upplýsingar um söluna kröfðust þau þess 28. nóvember s.l. að þau fengju að neyta forkaupsréttar síns.  Lýstu þau sig reiðubúin að greiða gjald­fallna greiðslu tafarlaust.  Þessum kröfum stefnenda var hafnað með bréfi dagsettu 6. desember s.l.  Með bréfi dagsettu 12. desember s.l. til stefnenda frá hinum stefndu sam­tökum var þess farið á leit að stefnendur féllu frá forkaupsrétti sínum.  Stefnendur höfn­uðu því og kröfðust þess að stefndu St. Jósefssystur lýstu því skriflega yfir að stefndu myndu virða forkaupsrétt stefnenda og afhenda þeim fasteignina 15. janúar 2001 að viðlagðri málshöfðun.  Með bréfi dagsettu 29. desember s.l. mótmæltu hin stefndu samtök forkaupsrétti stefnenda.  Með bréfi dagsettu 4. janúar s.l. var þess farið á leit við stefndu St. Jósefssystur að afhendingu eignarinnar yrði frestað á meðan mál þetta er rekið.  Ekki var fallist á þá málaleitan og með lögbannsbeiðni dagsettri 9. janúar s.l. kröfðust stefnendur þess að lögbann yrði lagt við því að stefndu St. Jósefs­systur afhendi eða afsali hinum stefndu samtökum umrædda fasteign. Sýslumaðurinn í Reykja­vík hafnaði þessari beiðni 18. janúar s.l.  Í endurriti úr gerðarbók embættisins kemur fram að þar sem hin stefndu samtök hafi lýst því yfir að ekki verði ráðist í breyt­ingar á fasteigninni fyrr en dómur sé genginn í Héraðsdómi Reykjavíkur og þar sem afsal verði ekki gefið út fyrr en 1. apríl 2001, telji sýslumaður að gerðarbeiðandi hafi ekki sannað eða gert sennilegt að þær athafnir gerðarþola að afhenda fasteignina brjóti eða munu brjóta gegn lögvörðum rétti gerðarbeiðenda. 

Með bréfi sýslumannsins í Reykjavík til stefndu dagsettu  29. nóvember s.l. var til­kynnt um leiðréttingu þinglýsingabóka vegna forkaupsréttar að Bárugötu 2 með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga.  Segir í bréfinu að umræddur forkaupsréttur virðist ekki hafa komið fram á veðbókarvottorði eignarinnar þegar kaupsamningnum var þinglýst í nóvember s.l. en það hafi nú verið leiðrétt.

Á dómþingi 2. mars s.l. voru Dan V.S. Wiium og Björn Þorri Viktorsson, hér­aðs­dómslögmenn og löggiltir fasteignasalar, dómkvaddir að beiðni hinna stefndu sam­taka til þess að meta markaðsverð fasteignarinnar að Bárugötu 2 í nóvember s.l. miðað við samningskjör samkvæmt umræddum kaupsamningi dagsettum 2. nóvember s.l.  Matsgerð þeirra er dagsett 15. mars s.l. og er það niðurstaða þeirra að matsverð eign­arinnar hafi verið kr. 43.500.000.  Segir í matsgerð að samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins sé lóðarmat kr. 10.320.000, fasteignamat kr. 16.545.000 og bruna­bótamat kr. 40.096.000, en eignin er talin vera 292,4 m².  Í matinu segir að mats­menn hafi stuðst við reynslu sína og þekkingu á fasteignamarkaðnum í Reykjavík og tekið mið af söluverði hliðstæðra eigna á þeim tíma er salan fór fram.  Matsmenn töldu eignina talsvert stærri en um sé getið í skrám Fasteignamatsins og telja þeir stærð hússins vart undir 400 m².  Matsmenn segja staðsetningu hússins eftirsótta á fast­eignamarkaði og framboð sambærilegra eigna lítið.

Í málinu liggur einnig fyrir verðmat Vilhjálms Einarssonar, löggilts fasteigna- og skipa­sala dagsett 20. febrúar s.l., en þess var aflað að beiðni lögmanns stefnenda.  Er það niðurstaða Vilhjálms að söluverð eignarinnar sé kr. 38.000.000.  Þá liggur fyrir mats­gerð Brynjars Franssonar og Sverrir Kristjánssonar, löggiltra fasteignasala, sem aflað var að beiðni lögmanns stefnenda.  Í mati þeirra, sem dagsett er 21. febrúar s.l., kemur fram að þeir telja hæfilegt söluverð eignarinnar kr. 41.500.000.   Einnig liggur fyrir í málinu verðmat Jóns Guðmundssonar, löggilts fasteignasala dagsett 26. janúar s.l., en hann áætlar markaðsverð eignarinnar í nóvember s.l. kr. 46.500.000, en lög­maður stefndu Samtaka um kvennaathvarf óskaði eftir þessu mati.

 

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur reisa kröfur sínar á samningsbundnum og þinglýstum forkaupsrétti sem þeim hafi verið veittur við sölu þeirra á fasteigninni að Bárugötu 2, ásamt til­heyr­andi eignarlóð og réttindum til stefndu St. Jósefssystra samkvæmt afsali dagsettu 15. janúar 1981.  Hafi stefnendur frá þeim degi notið forkaupsréttar að fasteigninni gagn­vart stefndu St. Jósefssystrum og felist í þeim rétti að stefnendum sé heimilt að ganga inn í kaupsamning eða samþykkt kauptilboð um fasteignina og kaupa eignina af stefndu St. Jósefssystrum með sömu skilmálum og kjörum og viðsemjandi stefndu hefði átt.  Byggi forkaupsrétturinn á skýru og ótvíræðu orðalagi í afsali og hafi for­kaups­réttinum ekki verið mótmælt.  Forkaupsréttur stefnenda hafi orðið virkur við þá ákvörðun stefndu að selja fasteignina.  Stefndu hafi hins vegar ekki virt þá samn­ings­bundnu skyldu sína að tilkynna stefnendum um þá ákvörðun og gefa þeim kost á að neyta forkaupsréttar síns. Þar sem stefnendur hafi ítrekað boðið fram greiðslu í sam­ræmi við kaupsamning og krafist þess að fá að kaupa eignina af stefndu á sömu kjör­um og þar komi fram, hafi þau uppfyllt allar kröfur sem til þeirra verði gerðar.

Stefnendur byggja einnig á 6. ml. 15. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og segja það ákvæði eiga beint við í máli þessu og staðfesta fortakslausan rétt stefnenda til að ganga inn í kaupsamning stefndu.

Stefnendur byggja á því að réttindum stefnenda hafi verið þinglýst árið 1981 og þannig hafi forkaupsréttur stefnenda þar að auki verið tryggður gagnvart öllum þeim er síðar koma og telja sig eiga réttindi yfir fasteigninni.  Stefnendur vísa um grandsemi einnig til 19. gr. þinglýsingalaga.

Stefnendur telja rétt að beina viðurkenningarkröfu sinni einnig að hinum stefndu sam­tökum, enda ljóst að úrslit málsins skipti þau miklu.  Stefnendur telja tilvísun hinna stefndu samtaka til 18. gr. þinglýsingalaga ranga, enda ryðji hún ekki úr vegi skýr­um og viðurkenndum forkaupsrétti stefnenda og skapi stefndu engan efnisrétt að lögum.  Forkaupsréttur stefnenda byggi á samningi þeirra við stefndu St. Jósefssystur og hefði í raun verið óþarft að þinglýsa þeim réttindum.  Með þinglýsingu afsalsins með forkaupsréttarákvæðinu hafi stefnendur hins vegar einnig tryggt sér forkaupsrétt sinn gagnvart síðari kaupendum fasteignarinnar.

Stefnendur byggja einnig á því að það sé grundvallaratriði forkaupsréttar að í honum felist höft eða kvöð á eignarréttindum viðkomandi eiganda hverju sinni, en ekki hugsanlegs kaupanda sem verði af kaupum vegna forkaupsréttar fyrri aðila.  Með vísan til þessa geti hin stefndu samtök ekki byggt á þinglýsingalögum eða talið til nokkurs réttar á grundvelli þeirra.  Vísa stefnendur einnig til 1. mgr. 35. gr. laganna í þessu sambandi.

Stefnendur byggja á því að atvik í máli þessu séu ekki með þeim hætti að 18. gr. þing­lýsingalaga eigi við.  Þá geti hin stefndu samtök ekki talist grandlaus um for­kaups­rétt stefnenda, svo sem gert sé að skilyrði í lagagreininni, enda hafi stefndu St. Jósefs­systur verið viðsemjendur stefnenda og réttindunum þar að auki þinglýst.  Frá­leitt væri að telja hin stefndu samtök grandlaus, enda gengi það þvert gegn þing­lýs­inga­lögum og áratuga venju um réttaráhrif þinglýsingar.  Önnur skýring fæli það í sér að að þinglýsing réttinda hefði engin áhrif, hvorki gagnvart þriðja manni né öðrum.  Stefn­endur vísa til 19. gr. þinglýsingalaga, en af henni leiði að menn verða ekki taldir grand­lausir um réttindi og kvaðir sem þinglýst hefur verið.

Stefnendur byggja einnig á því að óvarlegt hafi verið af hinum stefndu samtökum að kynna sér ekki afsalið frá 15. janúar 1981 við kaupsamningsgerðina, enda föst venja að fyrri heimildarskjöl liggi fyrir.  Verði hin stefndu samtök að bera hallann af þeirri óaðgæslu sinni.  Stefnendur vísa einnig í þessu sambandi til 12. gr. og 2. mgr. 17. gr. laga nr. 54/1997 og 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998.  Hafi fasteignasala þeim, sem sá um söluna, borið að semja söluyfirlit þar sem fram kæmu kvaðir sem hvíli á eign­inni.  Verði stefndu alfarið að bera áhættuna af þessari vanrækslu fasteignasalans.

Stefnendur vísa um málskostnað til 1. mgr. 129. og 1. og 3. mgr. laga nr. 91/1991 og um virðisaukaskatt er vísað til laga nr. 50/1988.   

 

Málsástæður og lagarök stefndu St. Jósefssystra.

Stefndu St. Jósefssystur, byggja á því að mistök hafi orðið hjá embætti borgar­fógeta í Reykjavík þegar umræddu afsali var þinglýst árið 1981.  Hafi mistökin verið fólgin í því að eitt meginatriði skjalsins var ekki fært í þinglýsingabók, en samkvæmt 9. gr. þinglýsingalaga sé gert ráð fyrir að öll meginatriði séu færð inn.  Hljóti for­kaups­réttur að vera eitt þeirra atriða, þar sem slík kvöð takmarki ráðstöfunarrétt yfir eign­inni.  Meginatriðin birtist síðan á veðbókarvottorði og sá sem það skoði eigi að geta treyst því sem þar kemur fram.  Verði mistök við þinglýsingu séu ákvæði í 18. gr. lag­anna sem taki á álitaefnum þegar hagsmunir skarist.  Sé þá afgerandi hvort hinn síðari rétthafi sé grandlaus og undir þeim kringumstæðum komi hagsmunir og hags­muna­mat til skoðunar.

Stefndu benda á að meðstefndu yrðu fyrir miklu og óverðskulduðu tjóni þyrftu þau að víkja og yrði það tjón tvímælalaust bagalegra en það tjón sem stefnendur yrðu fyrir, yrðu þau að víkja.  Meðstefndu hefðu þegar selt þá eign sem þau áttu fyrir starf­semi sína og yrði bagalegt fyrir svo viðkvæma starfsemi að þurfa á skömmum tíma að leita að annarri eign og ólíklegt að önnur jafn góð eign fyndist á jafn hagstæðu verði.

Að mati stefndu St. Jósefssystra hafa stefnendur ekki á neinn hátt gert grein fyrir óhag­ræði sínu og hugsanlegu tjóni fengju þau ekki eignina.  Þá væri óeðlilegt að þau nytu góðs af þeirri velvild sem stefndu hafi sýnt meðstefndu og fengju að ganga inn í kaup­samning um fasteign þar sem söluverð sé talsvert undir markaðsvirði.  Hlyti slíkt að fela í sér óeðlilega auðgun þeim til handa.

Stefndu byggja á því að í 15. gr. þinglýsingalaga sé að finna almenna reglu um for­gang, en í 18. gr. sé hins vegar sérregla sem komi til skoðunar í þeim tilvikum þegar mistök verði og hagsmunir skerist.  Hljóti almenna reglan því að víkja.  Þá mót­mæla stefndu túlkun stefnenda á 19. gr. laganna.  Ekkert tilefni hafi verið fyrir þá sem komu að umræddum fasteignakaupum að kanna eldri heimildir, enda hafi veð­bók­ar­vott­orð ekki gefið tilefni til þess.

 

Málsástæður og lagarök stefndu Samtaka um kvennaathvarf.

Hin stefndu samtök taka ekki afstöðu til þess hvort stefnendur eigi þann for­kaups­rétt sem þau krefjist viðurkenningar á gagnvart stefndu St. Jósefssystrum.  Hvort sem slíkur réttur sé fyrir hendi eða ekki geti hann ekki haft nein áhrif á réttindi stefndu yfir fasteigninni að Bárugötu 2.

Stefndu byggja á því að ætlaður forkaupsréttur stefnenda hafi ekki orðið virkur við söluna til stefndu.  Það sé frumskilyrði að forkaupsréttarhafi geti greitt for­kaups­rétt­argjafa sama endurgjald fyrir eign og þriðji maður.  Af því leiði að sé um örlæt­is­gerning að ræða, hvort sem er að öllu leyti eða að hluta, verði forkaupsréttur ekki virkur nema framangreint skilyrði sé uppfyllt.  Stefndu St. Jósefssystur hafi selt með­stefndu eignina á verði sem sé verulega undir markaðsvirði hennar.  Hafi kaþólska kirkjan því í raun verið að styðja rausnarlega við bakið á þeirri starfsemi sem með­stefndu annist.

Stefndu byggja á vottorði Jóns Guðmundssonar, löggilts fasteignasala, og telja vott­orðið sýna það verð sem að lágmarki fengist fyrir eignina á almennum markaði, en þar séu aðstæður þannig að yfirverð fáist fyrir fasteignir ef markmið seljanda er að fá sem hæst verð.  Þrátt fyrir þessa vitneskju hafi stefndu St. Jósefssystur ákveðið að selja meðstefndu eignina á áðurgreindu verði og er á því byggt að í því hafi falist örlæt­isgerningur af hálfu kaþólsku kirkjunnar.

Stefndu byggja á því að verði talið að forkaupsréttur hafi getað orðið virkur við kaup stefndu á eigninni eigi stefndu ríkara tilkall til eignarinnar en stefnendur.  Það sé ótví­ræð meginregla að til þess að forkaupsréttur, sem byggir á samningi, haldi gildi sínu gagnvart grandlausum þriðja manni, sé þörf tryggingarráðstafana í samræmi við þing­lýsingarreglur.  Í veðbókarvottorði sé hvergi minnst á forkaupsréttarkvöð á um­ræddri eign.  Af ákvæðum þinglýsingarlaga og dómafordæmum Hæstaréttar Íslands verði ráðið að beri veðbókarvottorð ekki með sér kvöð sem á eign hvíli, teljist þriðji maður grandlaus um tilvist kvaðarinnar, en almennt megi treysta því að veð­bók­ar­vott­orð greini með tæmandi hætti frá réttindum yfir eign sem og kvöðum á henni.  Ekkert tilefni hafi verið til að kanna fyrri afsöl, enda hafi veðbókarvottorðið ekki gefið til­efni til þess. Þá mótmæla hin stefndu samtök því að það sé venja við fasteignakaup að öll skjöl sem eign varði, t.d. fyrri afsöl, liggi frammi við undirritun.  Leiði af fram­an­greindu að stefndu voru grandlaus um tilvist forkaupsréttar stefnenda og þá liggi fyrir að kaupsamningi stefndu við meðstefndu var þinglýst án athugasemda.

Stefndu byggja á því að við úrlausn þessa álitaefnis reyni á ákvæði 18. gr. þing­lýs­ingalaga, en samkvæmt þeim ákvæðum sé gert ráð fyrir því að dómari meti hags­muni aðila af því að réttur þeirra, samkvæmt þinglýstum skjölum, nái fram að ganga.  Telja stefndu engum vafa undirorpið að uppfyllt séu skilyrði 18. gr. laganna fyrir því að þau njóti ríkari réttar til eignarinnar.  Ekki sé skilyrði að raunverulegt tjón hafi orðið, heldur sé nægilegt að líklegt sé að aðili verði fyrir óverðskulduðu tjóni.  Hafi verið litið svo á að tjón sé óverðskuldað í skilningi greinarinnar þegar orsakir tjónsins er að rekja til þess að yngri viðsemjandi treystir því að þinglýsingarvottorð um eignina greini rétt frá kvöðum og heimildum yfir eigninni.  Sé skilyrðið um óverðskuldað tjón að þessu leyti bein afleiðing af áskilnaði 18. gr. laganna um grandleysi.

Stefndu segja seinna skilyrði 18. gr. laganna augljóslega uppfyllt.  Séu hagsmunir þeirra af því að réttur þeirra nái fram að ganga miklum mun meiri en hagsmunir stefn­enda  af hinu gagnstæða.  Stefndu hafi þegar í góðri trú selt þá eign þar sem þau ráku starf­semina áður, en leitað hafi verið að heppilegri eign í mörg ár.  Hafi húsnæðið þurft að fullnægja þeim þörfum að vera heppilegt skrifstofuhúsnæði, geta hýst ýmiss konar fræðslustarfsemi og vera aðgengilegt heimili fyrir skjólstæðinga hinna stefndu samtaka.

Stefndu benda á að þau búi yfir afar takmörkuðu fjármagni og því hafi það verið geysi­leg lyftistöng fyrir starfsemina að geta keypt fasteignina á því verði sem raun bar vitni.  Verði kröfur stefnenda teknar til greina blasi við að stefndu þurfi að kosta miklu meira fjármagni til kaupa á viðunandi húsnæði.  Telja stefndu vart hægt að hugsa sér meiri röskun á síðar þinglýstum rétti en þá er stefndu yrðu fyrir ef kröfur stefnenda yrðu teknar til greina, enda fælu þær í sér að eignarheimild stefndu að Bárugötu 2 yrði afmáð og eignartilkall þeirra félli þar með niður.

Stefndu vísa um málskostnað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 129. gr. og 130. gr.  Þá er vísað um virðisaukaskatt til laga nr. 50/1988.

 

Skýrslugjöf fyrir dómi.

Við aðalmeðferð málsins skýrði systir Emmanuelle, eða Matthildur Brüggeman, kt. 090927-6209, svo frá að fasteignasalinn hafi talið að unnt hefði verið að fá mun hærra verð fyrir eignina en fallist hafi verið á tilboð hinna stefndu samtaka vegna áhuga á að styrkja þau.  Hún kvaðst ekki mun hvaða skjöl lágu frammi við kaup­samn­ings­gerð og þá kvaðst hún hafa verið búin að gleyma forkaupsrétti þeim sem stefn­end­um var veittur árið 1981.

Þórlaug Rósa Jónsdóttir, kt. 050246-2059, rekstrarstjóri Samtaka um kvenna­at­hvarf, skýrði svo frá fyrir dómi að hún myndi ekki eftir því hvaða skjöl lágu frammi við undirritun kaupsamnings.

Dan V.S. Wiium, kt. 010349-4869 staðfesti matsgerð sína fyrir dómi.  Hann kvað það fasta venju hjá fasteignasölum að afla eldri afsala að eignum enda þótt veð­bók­ar­vott­orð gæfi ekki tilefni til þess að skoða þau nánar.

Björn Þorri Viktorsson, kt. 230666-5399, staðfesti matsgerð sína fyrir dómi.  Hann kvað það ófrávíkjanlega reglu að eldri heimildarskjöl lægju fyrir við samn­ings­gerð, en gæfi veðbókarvottorð ekki tilefni til væri það gert almennt séð.

Sverrir Kristinsson, fasteignasali, kt. 260744-2679, skýrði svo frá fyrir dómi að hann hafi bent stefndu St. Jósefssystrum á það að markaðsverð eignarinnar hafi verið hærra en tilboð meðstefndu.  Hann kvað veðbókarvottorð vera grundvallarskjal og eigi kvaðir að koma þar fram.  Hann vissi ekki hvort afsalið frá 1981 lá fyrir við samn­ings­gerð en hann kvað það meginreglu að eldri heimildarskjala sé aflað.

Guðmundur Sigurjónsson, lögfræðingur hjá Eignamiðlun, kt. 250947-4379, skýrði svo frá fyrir dómi að hann hefði annast skjalagerð vegna umræddra fast­eigna­kaupa.  Hann kvað veðbókarvottorð alltaf liggja frammi við samningsgerð og ráðist af því hvaða skjala sé aflað.  Hann gat ekki fullyrt að kallað hafi verið eftir fleiri skjölum.  Hann taldi að ekki væri kallað eftir heimildarskjölum ef veðbókarvottorð gæfi ekki til­efni til þess.  Guðmundur taldi afsalið frá 1981 sennilega ekki hafa legið frammi við samn­ingsgerð.

 

Forsendur og niðurstaða.

Því hefur ekki verið mótmælt af hálfu stefndu St. Jósefssystra að stefnendum hafi verið veittur forkaupsréttur að fasteigninni Bárugötu 2 hér í borg er eignin var seld stefndu 15. janúar 1981.  Bar stefndu samkvæmt samningi og þeim reglum sem gilda um forkaupsrétt að skýra stefnendum frá áformum sínum um sölu eignarinnar og gera þeim grein fyrir söluskilmálum.  Hefur verið upplýst að ástæða þess að þessa var ekki gætt var gleymska forsvarsmanna stefndu.  Stefndu, Samtök um kvennaathvarf, byggja á því í máli þessu að forkaupsréttur stefnenda hafi ekki orðið virkur þar sem um ör­læt­isgerning hafi verið að ræða í þeirra þágu og hafi þeim verið seld eignin á mun lægra verði en fengist hefði fyrir hana á almennum markaði.  Ljóst er að forkaupsréttur verður ekki virkur þegar eign er gefin.  Telja verður nægilega upplýst að eignin var seld á lægra verði en fengist hefði fyrir hana á almennum markaði.  Telja dómkvaddir mats­menn að markaðsverð eignarinnar í nóvembermánuði síðastliðnum sé kr. 43.500.000 og er þá miðað við sambærileg samningskjör og í kaupsamningi stefndu.  Eignin var hins vegar seld hinum stefndu samtökum á tæplega 90% af matsverði.  Í þessu sambandi verður ekki fram hjá því litið að aðrir fasteignasalar hafa metið eign­ina á bilinu frá kr. 38.000.000 til kr. 46.500.000.  Þá ber að líta til þess að kaupverðið var nánast staðgreitt, en eignin skyldi fullgreidd á tæpum fimm mánuðum.  Þrátt fyrir að telja verði að atvik geti verið með þeim hætti að forkaupsréttur verði ekki virkur þegar um örlætisgerning er að ræða, verður ekki talið að hinum stefndu samtökum hafi tekist að sanna að þau hafi keypt eignina á þeim kjörum að það girði fyrir að umrætt for­kaupsréttarákvæði verði virkt.

Kemur þá til skoðunar hvort hin stefndu samtök geti byggt rétt sinn á ákvæðum 18. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.  Eins og að framan er rakið var afsalinu með hinu um­þrætta forkaupsréttarákvæði þinglýst árið 1981.  Samkvæmt 9. gr. þinglýsingalaga fer þinglýsing fram með þeim hætti, að meginatriði úr skjali því, sem þinglýsa á, eru færð í þinglýsingabók rétta, auk dagsetningar dagbókarfærslu.  Með for­kaups­rétt­ar­ákvæði í samningi eru eignarráð forkaupsréttargjafa heft.  Ber því tvímælalaust að geta slíkra kvaða í veðbókarvottorði.  Óumdeilt er að í veðbókarvottorði því, sem lá frammi við samningsgerð, var forkaupsréttar stefnenda í engu getið. 

Í lokamálslið 15. gr. þinglýsingalaga er ákvæði þess efnis að afhendi eigandi öðr­um manni eign sína og hefur áskilið sér jafnframt réttindi yfir eigninni, svo sem veð­rétt eða forkaupsrétt, og gengur þá sá réttur fyrir réttindum, sem yngri eigandinn kann að stofna til handa öðrum mönnum, ef heimildarskjal  yngra eigandans ber með sér áskiln­aðinn um rétt eldra eigandans og skjalið, sem gefur þetta til kynna, er afhent í síðasta lagi samtímis skjali því, sem heitir viðsemjanda yngra eigandans réttindum.  Samkvæmt framansögðu yrði réttur hinna stefndu samtaka samkvæmt kaupsamningi við stefndu St. Jósefssystur að víkja fyrir rétti forkaupsréttarhafa, stefnenda máls þessa, ef aðstæður eru þannig að ákvæði 18. gr. þinglýsingarlaga eiga ekki við um máls­atvik.

Eins og rakið hefur verið urðu þau mistök við þinglýsingu afsalsins frá 1981 að for­kaupsréttar stefnenda var ekki getið í þinglýsingarbók með þeim afleiðingum að veð­bókarvottorð, sem lá frammi við samningsgerð, bar ekki með sér að eignin væri háð forkaupsrétti.  Nægilega er upplýst að stefndu St. Jósefssystur höfðu gleymt for­kaups­réttarákvæðinu og upplýstu þær því hin stefndu samtök ekki um það.  Máttu hin stefndu samtök því treysta umræddu veðbókarvottorði og verður ekki talið að vott­orðið hafi á nokkurn hátt gefið tilefni til að eldri heimildarskjöl yrðu könnuð.  Verða hin stefndu samtök því talin grandlaus í merkingu 19. gr. þinglýsingarlaga.

Kemur þá til skoðunar  hvort hinum yngri rétthafa yrði bakað óverðskuldað tjón ef hann hlyti að þoka.  Hin stefndu samtök hafa byggt á því að þau hafi fengið eignina keypta á sérstökum afslætti frá markaðsverði vegna velvildar stefndu St. Jósefssystra í garð starfsemi þeirra.  Þau hafi selt eign þá sem starfsemi þeirra var rekin í áður og væri bagalegt fyrir svo viðkvæma starfsemi að þurfa að leita að annarri eign og óvíst að önnur jafn hentug eign fengist á jafn góðum kjörum.  Að mati dómsins hefur hinum stefndu samtökum tekist að gera það nægilega líklegt að þau muni verða fyrir óverð­skuld­uðu tjóni í merkingu 18. gr. þinglýsingalaga ef réttur þeirra yrði látinn þoka fyrir rétti stefnenda.

Í málatilbúnaði stefnenda er ekki að því vikið hvort þau yrðu fyrir tjóni yrðu þau að víkja.  Fram kemur þó í gögnum málsins að um sé að ræða æskuheimili stefnenda og tengjast þau eigninni sterkum tilfinningaböndum af þeim sökum.  Þá kom fram í munn­legum málflutningi að ein stefnenda hyggst flytja í eignina verði fallist á kröfur stefnenda.  Hér að framan hefur verið rakið það tjón sem hin stefndu samtök hafa gert lík­legt að þau yrðu fyrir yrði niðurstaða sú að þau þyrftu að vægja.  Er það niðurstaða dóms­ins að það tjón yrði hinum stefndu samtökum miklum mun bagalegra en stefn­end­um. 

Samkvæmt framansögðu verður því fallist á forkaupsréttur stefnenda skuli víkja fyrir rétti stefndu Samtaka um kvennaathvarf samkvæmt kaupsamningi þeirra við stefndu St. Jósefssystur um fasteignina Bárugötu 2 hér í borg og eru stefndu því sýkn af öllum kröfum stefnenda í máli þessu.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari kvað upp dóminn.

 

DÓMSORÐ:

Stefndu, St. Jósefssystur, klausturregla og Samtök um kvennaathvarf, skulu vera sýkn af öllum kröfum, stefnenda, Guðríðar Einarsdóttur,  Elísabetar Einarsdóttur, Ágústs Einarssonar, Svövu Einarsdóttur, Ólafar Einarsdóttur, Helgu Einarsdóttur, Sólveigar Einarsdóttur, Elínar Einarsdóttur, Guðbjargar M. Matthíasdóttur f.h. dán­ar­bús Sigurðar Einarssonar og Auðar Einarsdóttur í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.