Fimmtudaginn 26. janúar 2012.
Nr. 5/2012.	Húsfélagið A (Auður B. Jónsdóttir hdl.) gegn B (enginn)

Kærumál. Útburðargerð. Fjöleignarhús. Aðfinnslur.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var þeirri kröfu húsfélags að fá B borinn út úr íbúð hans í fjöleignarhúsi með beinni aðfarargerð. Húsfélagið reisti kröfu sína á sönnunargögnum, meðal annars hljóðupptökum af samtölum og símtölum við B og upptöku af húsfundi félagsins. Hæstiréttur taldi að sönnunargögnin bentu til þess að B hefði gerst brotlegur á skyldum sínum gagnvart öðrum eigendum fjöleignarhússins, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en féllst á með héraðsdómi að vitnaleiðslur fyrir dómi væru skilyrði þess að unnt væri að færa sönnur á brot hans. Þar sem málið sætti meðferð samkvæmt 13. kafla laga nr. 90/1989 um aðför yrði því ekki við komið. Hæstiréttur staðfesti því niðurstöðu héraðsdóms.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Eiríkur Tómasson hæstaréttardómari og Benedikt Bogason og Helgi I. Jónsson settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. desember 2011, sem barst héraðsdómi 21. þess mánaðar og réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. janúar 2012. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 8. desember 2011, þar sem hafnað var þeirri kröfu sóknaraðila að fá varnaraðila borinn út úr íbúð hans að A í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að sér verði heimiluð fyrrgreind aðfarargerð og varnaraðila gert að greiða kærumálskostnað.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Gerð er ítarleg grein fyrir atvikum máls þessa og sjónarmiðum málsaðila í hinum kærða úrskurði. Eins og þar kemur fram hefur sóknaraðili lagt fram í málinu afrit af sex hljóðupptökum, meðal annars af samtölum og símtölum varnaraðila og annarra íbúa að A, svo og af húsfundi sóknaraðila 7. ágúst 2009. Skýra verður 1. mgr. 83. gr., sbr. 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 svo að slíkar hljóðupptökur, sem teljast til sýnilegra sönnunargagna, verði lagðar fram til stuðnings kröfu um útburðargerð. Samkvæmt 1. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989,  leggur dómari mat á hvort það, sem tekið hefur verið upp, hafi sönnunargildi í máli eins og því, sem hér er til úrlausnar, og þá hvert gildi þess er. Við það mat ber dómara að taka afstöðu til þess hvort ákvæði annarra laga, svo sem laga nr. 77/2000 um persónuvernd og laga nr. 81/2003 um fjarskipti, standi í vegi fyrir því að litið verði til þessara gagna við úrlausn málsins.

Þótt þau sönnunargögn, sem sóknaraðili reisir kröfu sína á, bendi til að varnaraðili hafi gerst brotlegur á skyldum sínum gagnvart öðrum eigendum fjöleignarhússins á þann hátt, sem greinir í 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, er fallist á það með héraðsdómara að ekki verði færðar viðhlítandi sönnur á þau brot hans án þess að fram fari vitnaleiðslur fyrir dómi. Því verður hins vegar að jafnaði ekki við komið í máli eins og þessu, sem sætir meðferð samkvæmt 13. kafla laga nr. 90/1989, sbr. 1.  mgr. 83. gr. laganna.

Með þessum athugasemdum verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Kærumálskostnaður verður ekki dæmdur.

Eins og kveðið er á um í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 verður réttur þess, sem fer fram á útburðargerð, að vera skýr. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal hafna slíkri beiðni ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem vísað er til í 1. mgr. sömu greinar, en þar segir jafnframt að veita skuli málsaðilum skamman tíma til gagnaöflunar. Af þessu leiðir að dómari á að taka svo fljótt sem kostur er afstöðu til þess hvort gerðin skuli ná fram að ganga. Á því varð misbrestur í máli þessu, þar sem aðfararbeiðni sóknaraðila var tekin fyrir á dómþingi 11. febrúar 2011, tveimur mánuðum eftir að hún er dagsett, og hinn kærði úrskurður ekki kveðinn upp fyrr en 8. desember það ár. Er þessi dráttur á meðferð málsins í héraði aðfinnsluverður.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 8. desember 2011.

Með aðfararbeiðni, sem barst héraðsdómi 21. desember 2010, hefur sóknar­aðili, hús­félagið að A, kt. [...], A, Reykjavík, krafist dóms­úrskurðar um að varnaraðili, B, kt. [...], verði með beinni aðfarargerð, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr kjallara­íbúð sinni að A, Reykjavík, merktri [...], með fasta­númerið [...].

 Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila, að viðbættum virðis­aukaskatti, svo og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

 Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá dómi en til vara að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Hann krefst þess jafnframt, verði ekki fallist á kröfur hans, að kveðið verði á um það í úrskurði að málskot til Hæstaréttar fresti aðfar­ar­gerð, sbr. 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Málavextir, málsástæður og lagarök sóknaraðila

 Að sögn sóknaraðila hefur varnaraðili búið í kjallaraíbúð hússins að A frá desember 2005. Húsið sé þriggja hæða fjölbýli auk kjallara. Íbúð á fyrstu hæð sé leigð út. Á annarri hæð búi fullorðin hjón, C og D, og á efstu hæð búi E og F, sem sé formaður og gjaldkeri húsfélagsins.

 Sóknaraðili staðhæfir að varnaraðili hafi í mörg ár brotið gegn ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús með hegðun sinni sem sé með öllu ósæmandi og óvið­unandi. Brot varnaraðila beinist einkum að gjaldkera húsfélags­ins og birtist í hótunum, líkamsmeiðingum og skemmdarverkum. Sambýlismaður gjaldkerans, og hjónin á annarri hæð hússins, hafi einnig margsinnis orðið fyrir barðinu á varnaraðila og sé svo komið að íbúar hússins þori hvorki í sameign þess né garðinn sé varnar­aðili heima.

 Hinn 25. apríl 2006 hafi F og E kært til lögreglu skemmd­ar­verk en varnaraðili hafi þá skorið á dekk bifreiða þeirra. Eins og fram komi í kæru­skýrslum hafi varnaraðili áður marghótað íbúum en varnaraðili hafi neitað sök.

 Hinn 2. maí 2007 hafi F kært varnaraðila til lögreglu fyrir hótanir og líkams­árás. Varnaraðili hafi ráðist að F við ruslatunnur hússins og hafi verið afar æstur „eins og hans er von og vísa“. Hann hafi gefið F kinnhesta og slegið hann 3-4 högg sem hafi meðal annars valdið því að gleraugu F hafi dottið af honum. Meðan á líkamsárásinni stóð hafi varnaraðili hótað F að hann myndi drepa hann og leggja hann í einelti. Þá hafi hann ítrekað kallað hann „helvítis kynvillingar“ en F sé í sam­búð með E. Tvö vitni hafi verið að þessari árás eins og komi fram í kæru­skýrslu.

 Á húsfundum, í apríl og júní 2008, hafi verið ákveðið að grípa til ráðstafana vegna háttsemi varnaraðila. Íbúar hafi þó verið mjög tregir til að beita svo viður­hluta­miklu úrræði framan af og hafi beðið, óskað og vonað að varnaraðili bætti hegðun sína en veturinn 2008–2009 hafi svo verið komið að húsfélagið hafi ekki átt annarra kosta völ en að framfylgja ákvörðunum húsfundar enda hafi varnaraðili ekki á nokkurn hátt bætt framkomu sína heldur þvert á móti. Af þeim sökum hafi Hús­eig­enda­félagið, fyrir hönd húsfélagsins, sent varnaraðila áskorun og aðvörun á grundvelli 55. gr. laga um fjöleignarhús, 13. mars 2009. Í bréfinu hafi verið skorað á varnaraðila að láta af hátt­semi sinni, láta af hótunum í garð íbúa, láta af ógnandi og óviðunandi hátt­semi á hús­fundum, láta af líkamlegu ofbeldi í garð íbúa, láta af skemmdar­verkum á sameign og láta af þeirri háttsemi að eiga við rafmagnstöflu sam­eignar. Þá hafi þess verið óskað að varnaraðili gerði viðeigandi ráðstafanir vegna óþrifn­aðar á sameign sem stafi af dýra­haldi hans, en hann hafi hund og ketti, og þess krafist að hann þrifi tafar­laust upp allan úrgang sem tilheyri dýrunum.

 Ástæða þess að beðið hafi verið svo lengi með að senda áminningu, hafi verið að Húseigendafélagið hafi samtímis haft til meðferðar mál milli varnar- og sóknar­aðila þar sem varnaraðili hafi neitað að greiða húsfélagsgjöld. Tölvu­póstur Guðbjargar Matthíasdóttur, lögmanns Húseigendafélagsins, 6. janúar 2009, sýni að þá hafi verið lokið máli við varnaraðila vegna ágreinings um greiðslur og þá fyrst hafi hún getað farið í aðgerðir vegna framkomu varnaraðila.

 Hinn 24. apríl 2009 hafi íbúar 2. og 3. hæðar hússins skrifað greinar­gerð í kjölfar aðalfundar, sem var haldinn degi áður, 23. apríl 2009, og farið yfir fram­komu varn­ar­aðila á fundinum, sem hafi verið algerlega óviðunandi, eins og fyrri daginn. Í fund­ar­gerð húsfundar hafi íbúar 1., 2. og 3. hæðar látið bóka eftirfarandi athuga­semd:

Hegðun B er og hefur verið með öllu óþolandi. Samskipti og fram­koma hans við aðra íbúa hússins er með þeim hætti að þeim finnst sér stafa ógn af. Á sínum tíma var samþykkt af húsfélaginu að ganga í Hús­eigenda­fél­agið til að geta skotið ágreiningsmálum til þess. Undanfarna mánuði hefur lög­fræð­ingur Húseigendafélagsins verið í samskiptum við F og B. Niðurstaðan úr því var áskorun og aðvörun sbr. 55. grein laga um fjöleign­arhús sem Húseigendafélagið sendi B dagsett 13. mars 2009. Hús­fundur ályktar fulla samstöðu með málflutningi F í þessu máli og lýsir yfir ánægju með bréf Húseigendafélagsins þar sem skorað er á B að bæta ráð sitt.

 Eftir húsfund, 27. júlí 2009, hafi verið ákveðið að kæra varnaraðila til lögreglu fyrir hótanir, sbr. greinargerð eftir húsfund, bókanir á fundi og hljóðupptökur. Á hús­fundi hafi íbúar 2. og 3. hæðar látið bóka eftirfarandi:

Hegðun B á fundi þessum var með öllu óþolandi og verri en á undan­förnum húsfundum. B sýndi fundarmönnum fullkomna van­virð­ingu með því að hleypa ítrekað upp fundinum og neita að fara eftir boðaðri dag­skrá. Þá ógnaði B fundarmönnum ítrekað bæði munnlega þ.m.t. grófum líf­láts­hótunum í garð þeirra sem sátu fundinn og ítrekaði það með ógnandi líkam­legum tilburðum s.s með hnefa á lofti. Enn fremur kallaði hann aðra fundar­menn ýmsum ónöfnum svo sem kynvillinga, þjófa, glæpamenn og þar fram eftir götunum. B hótaði að drepa F gjaldkera ef hann ekki tæki úr innheimtu kröfu húsfélagsins hjá [...]. Húsráðandi óskaði ítrekað eftir því að B myndi láta af hegðun sinni og að fram­koma hans og orðbragð væri með öllu óásættanlegt en án árangurs.

Þá skal einnig fært til bókar atvik 21. júlí 2009 þegar B sýndi D, íbúa 2. hæðar, ógnandi framkomu með fúkyrðum og hót­unum með hnefa á lofti og meinaði D útgöngu þar sem hún var í þvotta­húsi.

B hefur fengið ítrekaðar aðvaranir og áskoranir vegna framkomu sinnar í garð annarra íbúa hússins. Húsfundur ályktar að húsfélagið leiti aftur til Hús­eig­enda­félags­ins vegna framkomu B. Í samræmi við ráðlegg­ingar lögfræðings Hús­eigenda­félagsins verða hótanir B kærðar til lögreglu.

 Hinn 29. október 2009 hafi íbúar 2. og 3. hæðar hússins kært varnaraðila til lögreglu fyrir margítrekaðar hótanir og skemmdarverk.

 Hinn 3. maí 2010 hafi íbúarnir D og C kært varnaraðila til lögreglu fyrir hótanir og líkamsmeiðingar en varnaraðili hafi ráðist að þeim í sameign fast­eignar­innar svo sá á þeim báðum en bæði voru með marbletti á upphandleggjum, C eftir að varnar­aðili hafi kýlt hann í öxlina og D eftir að varnaraðili hafi hrint henni þannig að hún hrasaði um hjól sem stóð í ganginum.

 Hinn 16. og 17. júlí 2010 hafi íbúar 3. hæðar nokkrum sinnum þurft að skrúfa aftur frá heita vatninu fyrir íbúð sína en varnaraðili hafi skrúfað fyrir. Þá hafi varn­ar­aðili kastað eggi í framrúðu bifreiðar F og E en það hafi hvorki verið í fyrsta né síðasta sinn sem hann gerði það.

 Hinn 18. júlí 2010 hafi verið hringt á lögreglu vegna líkamsárásar varnaraðila á íbúann E. Varnaraðili hafi skrúfað fyrir heitavatnsinntak hússins og íbúar 3. hæðar hafi farið niður í kjallara til að skrúfa frá aftur. Þar hafi þeir hitt varn­ar­aðila fyrir og deilt stutta stunda en deilan hafi endað með því að varnaraðili hafi tekið E hálstaki og hrint honum. Að sögn lögreglu hafi E verið með sjá­an­lega rispu á hægri hendi og roða á hálsi auk þess sem hann hafi verið í geðs­hrær­ingu, legið á gólfi, íklæddur nærbuxum einum saman og grátið mikið. Sama dag kærði F varnar­aðila til lögreglu fyrir hótanir í garð þeirra E, eins og heyra megi af með­fylgj­andi geisla­diski með hljóðupptökum. F bendir á að á slysadeild liggi áverka­vottorð en varnaraðili hafi einnig sparkað í klof hans og hrint honum af hörku upp við vegg svo hann hafi hlotið stóra marbletti á olnboga, upphandlegg, bak og hné.

 Hinn 21. júlí 2010 hafi íbúar 2. og 3. hæðar ritað lögreglu bréf þar sem kærðar hafi verið nýjar ítrekaðar hótanir, morðhótanir, skemmdarverk og líkamsárásir varnar­aðila á hendur íbúum að A.

 Á framlögðum geisladiski sé fjöldi hljóðupptaka þar sem greinilega heyrist fjöldi hótana varnaraðila í garð annarra íbúa.

 Hinn 18. ágúst 2010 hafi verið haldinn aðalfundur húsfélagsins á skrifstofu Hús­eigenda­félagsins. Varnaraðili hafi sótt boðaðan fund en á honum hafi meðal annars verið bornar upp eftirfarandi tillögur:

a.að varnaraðila verði bönnuð búseta og dvöl í húsinu að A og gert að flytja þaðan. Varnaraðili fái eins mánaðar frest til að flytja á brott. Húsfélagið krefjist þess að eignarhluti varnaraðila í húsinu verði seldur innan þriggja mánaða.

 Í umræðum um tillöguna hafi F, E, C og D rætt að varnaraðili hefði marg­ítrekað verið aðvaraður og honum sendar áskoranir. Hann hefði hins vegar ekki látið af hegðun sinni. Varnaraðili hafi ítrekað hótað öðrum íbúum morði og líkams­árásum, íbúar séu með áverkavottorð eftir hann og hafi þurft að kalla til lög­reglu. Þá hafi varnaraðili ítrekað fiktað í krönum og rafmagni og sé alls ekki húsum hæfur. Íbúar telji sig eiga rétt á friði í húsinu og að viðhald á húsinu líði ekki vegna fífla­gangs, ofbeldis og vanskila. Rætt hafi verið um að aðrir íbúar hússins þori ekki í þvotta­húsið, sem sé í kjallara, og þangað fari þeir helst ekki sé varnaraðili heima.

Tillagan hafi verið samþykkt með þremur atkvæðum gegn atkvæði varnaraðila. Þá hafi verið borin upp þessi tillaga:

b.Verði tillaga a samþykkt er lagt til að húsfélagið fái heimild til að grípa til nauð­synlegra réttarúrræða til að framfylgja henni og ráða lögmann hús­félag­inu til aðstoðar, verði kröfunni ekki sinnt innan samþykkts frests.

 Hún hafi einnig verið samþykkt með þremur atkvæðum gegn atkvæði varnar­aðila.

 Að sögn sóknaraðila haldi varnaraðili enn uppteknum hætti. Hinn 2. desember 2010 hafi hann setið fyrir F, fyrir framan húsið, og ráðist að honum með hrópum þegar hann hafi reynt að ganga fram hjá honum út í bifreið þar sem E, sam­býlis­maður hans hafi setið, og ráðist svo að honum. Varnaraðili slái til F þannig að hann hendist út á götu. E komi manni sínum til aðstoðar en varnaraðili haldi áfram og hóti að drepa F og leggja hann í einelti. Þá hafi hann kallað F ýmsum nöfnum svo sem þjóf, glæpamann og helvítis kynvilling. E og F hafi hrökklast inn í húsið og hringt á lögreglu til að óska eftir aðstoð við að komast óhultir út úr hús­næðinu. Er lögregla kom á staðinn hafi varnaraðili verið farinn.

 Þar sem varnaraðili hafi ekki sinnt banni við búsetu og dvöl í húsnæðinu sé sókn­ar­aðila brýn nauðsyn á að fá heimild til að bera varnaraðila, og allt sem honum tilheyri, út úr húsnæðinu svo aðrir íbúar megi njóta stjórnarskrárbundins réttar síns til frið­helgi heimilis og til að dvelja á heimili sínu áhyggjulaus en ekki í stans­lausum ótta við aðgerðir varnaraðila sem sýnt hafi og sannað að hann sé til alls vís og íbúum raun­veru­leg hætta af honum búin. Ljóst megi vera að varnaraðili hafi marg­sinnis gerst sekur um gróf og ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart öðrum eigendum hússins og þannig ekki varhugavert að gerðin nái fram að ganga.

 Til stuðnings máli sínu vísa sóknaraðilar til laga nr. 90/1989 um aðför, einkum 72. og 78. gr., laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, einkum 55. gr. Varnarþing er byggt á 31. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafa þeirra um málskostnað byggir á XXI. kafla laganna.

Málsástæður og lagarök varnaraðila

 Varnaraðili vísar til þess að 25. apríl 2006 hafi F kært til lögreglu að skorið hefði verið á dekk á bíl hans og sagt að varnaraðili hefði gert það. Að sögn varnaraðila hafi þetta verið eitt dekk, en ekki mörg, og aðeins á einum bíl, en ekki mörgum, eins og F og E haldi fram. Þar fyrir utan hefði lekið úr dekkinu. Viti varnaraðili ekkert frekar um þetta atvik enda hafi málið verið fellt niður.

 Hinn 2. maí 2007 eigi varnaraðili að hafa slegið F kinnhesta við ruslatunnur við A Það sé ekki rétt því varnaraðili hafi vaknað við að F hafi verið í ruslageymslunni með töluverðan hávaða en hann og E, sambýlismaður hans, hafi haft það fyrir sið að fara í ruslatunnurnar á öllum tímum sólarhringsins með við­eig­andi hávaða, en ruslageymslan sé vinstra megin í húsinu við svefn­her­ber­gis­glugga varn­ar­aðila. Hafi þeir ekki neitt að gera í ruslgeymsluna þar sem þeir hafi rennu til að losa sig við rusl, en noti ekki og fari frá sínum inngangi og að inngangi varnaraðila eingöngu til að vera með hávaða. Varnaraðili hafi sérinngang vinstra megin í húsinu en hinar íbúð­ir­nar hafi inngang hægra megin. Varnaraðili hafi farið út og sagt F að hann vildi fá frið til að sofa en F hafi verið með stæla og þá hafi þeir lent í handa­lögmálum sem hafi allt eins verið sök F og varnaraðila.

 Varnaraðili vísar einnig til þess að allt sumarið 2008 hafi lekið slanga í þvotta­vél C, íbúa annarrar hæðar, með þeim afleiðingum að vatn hafi lekið í gegnum vegg­inn og inn í stofu varnaraðila (en þvottahúsið sé á jarðhæð gegnt stofu varnar­aðila) og hafi skemmt parket og vegginn. Varnaraðili hafi beðið C að hafa samband við tryggingarfélag sitt út af þessum leka en Þór hafi neitað. Þetta sé eitt dæmið um yfirgang gagnvart varnaraðila og skemmdir á hans eign sem ekki eigi að bæta honum.

 Í júlí 2009 hafi varnaraðili farið fram í þvottahús til að þvo og taki þá eftir því að önnur þvottavélin hans sé horfin en þá hafi C, íbúi annarrar hæðar, fengið sér nýja þvottavél og hent gömlu vélinni sinni og einnig tekið aðra vél varnaraðila. Varnaraðili hafi sagt honum að hann vildi fá vélina sína aftur en C hafi neitað. Varnaraðili hafi þá hringt í sendibílafyrirtækið, sem hafi tekið þvottavélina, og sagt símadömunni að bíll frá þeim væri með þvottavél varnaraðila sem hefði verið tekin ólöglega og varnar­aðili myndi kæra það kæmi bíllinn ekki með hana aftur, sem hann hafi gert. Þarna hafi C ætlað að stela þvottavél varnaraðila og hefði varnaraðili átt að hringja á lögregl­una, en hafi ekki gert.

 Í maí 2010 hafi varnaraðili verið nýkominn á fætur um kl. 9.30 þegar reynt sé að opna útidyrnar hjá honum og hafi hann haldið að það væri kunningi hans að koma í heimsókn en hann taki alltaf í hurðarhúninn þegar hann komi. Varnar­aðili fari til dyra og opni en þá ráðist tveir menn inn í íbúð hans alveg brjálaðir og segist ætla að drepa hann. Þeir hafi verið í annarlegu ástandi. Þarna hefjist átök sem standi yfir í 5 til 7 mínútur. Það endi með því að varnaraðili komi þeim út en þá brjóti þeir útidyra­hurðina hjá varnaraðila, rúður og karm. Hafi varnaraðili hringt í lögregluna sem hafi komið og tekið skýrslu af varnaraðila og hafi varnaraðili sagt henni að það hefði verið íbúi á annarri hæð, G, og einhver með honum sem varn­ar­aðili hafi ekki kannast við. Þetta húsbrot hafi verið kært eins og framlögð lögreglu­skýrsla sýni.

 Hinn 3. maí 2010 hafi varnaraðili farið fram í þvottahús til að setja í þvottavél. Þá sé D þar og segi varnaraðili henni að hann vilji fá greitt það tjón, sem sonur hennar hafi valdið á útidyrahurð varnaraðila, en það hafi verið sonur hennar sem hafi, ásamt öðrum manni, ruðst inn í íbúð varnaraðila tveimur dögum áður.

 Þá hafi D verið með stólpakjaft og sagt að það kæmi sér ekki við. Hún hafi ráðist á varnaraðila og reynt að hrinda honum frá þar sem hann stóð. Síðan hafi C, eigin­maður hennar, komið og slegið varnaraðila í öxlina. Þá hafi varnaraðili ýtt við honum og sagt hjónunum að hann ætlaðist til að þessar skemmdir yrðu greiddar ætti hann ekki að kæra þau til lögreglu. Þau hafi ítrekað að það mál kæmi þeim ekki við þar sem að sá sonur þeirra sem þetta hafi gert væri ekki skráður til heimilis að A.

 Í byrjun júlí 2010 fari varnaraðili að finna fyrir miklum hita í íbúð sinni og finni að öll gólf í íbúðinni séu orðin mjög heit og hitinn í íbúðinni sé orðinn yfir 35 stig. Þá hafi hann samband við F og biðji hann að kalla á pípulagningamann en þar sem F sé gjaldkeri og formaður húsfélagsins þurfi slík mál að fara ákveðna leið svo varn­ar­aðili þurfi ekki að borga, heldur húsfélagið. F hafi neitað að kalla til pípu­lagn­inga­mann. Þá hafi varnaraðili samband við Húseigendafélagið til að vita hvað eigi að gera því hitinn í íbúðinni hafi verið orðinn það hár að það hafi ekki verið líft í íbúð­inni. Lögfræð­ingur Húseigendafélagsins hafi sagt varnaraðila hvernig hann gæti kallað á pípu­lagn­inga­mann þannig að rétt væri að öllu staðið. Varnaraðili geri það og komi þá í ljós mikill leki á heitavatnslögn annarrar hæðar og hitavatnsmælir hafi sýnt yfir 320 rúm­metra á meðan mælir í íbúð á jarðhæð sýndi 5 rúmmetra. Ljóst sé að það hafi lekið í langan tíma undir gólfplötu á jarðhæð og hafi grunn­ur­inn smám saman fyllst af vatni með þeim afleiðingum að parket, gerefti og innan­stokks­munir varnar­aðila hafi eyðilagst. Einnig hafi ofnalögn íbúðar 3. hæðar lekið þannig að varnar­aðili hafi sagt formanni húsfélagsins að varnaraðili myndi skrúfa fyrir vatnið því það læki inn í íbúðina hjá honum. Því hafi varnaraðili skrúfað fyrir vatnið 16. júlí. Þegar varn­ar­aðili hafi komið heim úr vinnu 17. júlí hafi verið búið að hleypa vatninu aftur á. Varnaraðili hafi þá skrúfað aftur fyrir vatnið og sagt for­manni húsfélagsins að kalla til pípu­lagningamann. Hafi hann neitað því þar sem að þetta væri ekki mál hús­félags­ins.

 Hinn 18 júlí, um miðja nótt, hafi varnaraðili vaknað við hávaða frammi í hita­kompu. Þá séu þar E og F að opna aftur fyrir vatnið. Varnaraðili segi þeim að ekki verði opnað fyrir vatnið fyrr en gert hafi verið við lekann og ætli að fara að skrúfa fyrir vatnið. Þá ráðist E á varnaraðila og ætli að varna því að hann geti lokað fyrir vatnið. Varnaraðili ýti E frá og segi þeim að ekki verði skrúfað frá vatninu fyrr en gert hafi verið við lekann. Varnaraðili tekur fram að bæði E og F hafi verið drukknir og á náttfötum sem sé mjög einkennilegt hafi þeir verið nýkomnir heim. Lögreglan hafi komið á staðinn um 10 mínútum seinna og eigi E að hafa legið á gólfinu grátandi. Að sögn varnaraðila var það sviðsett fyrir lögregluna því varnaraðili hafi verið farinn inn til sín 10 mínútum fyrr og þá hafi E staðið í fæturna og ekkert hafi amað að honum.

 Varnaraðili hafi beðið lögregluna að koma inn í íbúð sína og finna hitann en hann var um 40 gráður og öll gólf mjög heit í gegnum parketið. Sá lögreglumaður sem hafi komið inn í íbúðina hafi sagt F og E að það væri alveg ljóst að vatnið færi ekki á við þessar kringumstæður. Það hafi skemmt innanstokksmuni hjá varnar­aðila, hátalara og myndir, að skrúfa frá vatninu eftir að varnaraðili skrúfaði fyrir, en það hafi ekki verið fyrr en eftir þetta atvik að F hafi loks hringt í pípulagningamann. Það hafi tekið yfir hálfan mánuð að fá pípulagningamann til að gera við vatnslekann, og hafi þurft að brjóta niður veggi og gólf og rífa burt eldhúsinnréttingu til að laga þetta og hafi íbúðin verið óíbúðarhæf á meðan. Það hafi tekið varnaraðila fimm mánuði að fá bætur úr trygg­ing­unum vegna þess að F hafi ekki viljað að hans tryggingafélag borgaði varn­ar­aðila en það hafi þurft að fara í gegnum úrskurðarnefnd tryggingarmála.

 Varnaraðili bendir á að frá því að hann flutti aftur í A hafi tvisvar sinnum verið gert við húsið. Í fyrra skiptið hafi verið samið við H án útboðs en H sé dótturfyrirtæki Tryggingamiðstöðvarinnar sem sé dótturfyrirtæki [...] banka þar sem F, gjaldkeri og formaður húsfélagins, vinni. Varnar­aðili hafi, á sínum tíma, kvartað yfir því að eftirlitsmaður með viðgerðum H væri starfsmaður H en ekki sjálfstæður eftirlitsmaður. Umgengnin um lóðina hafi verið slík að ómögulegt hafi verið að slá túnið fyrir nöglum og steypubrotum. Hafi varnaraðili beðið um að þetta yrði þrifið en það hafi ekki verið gert og hafi það tekið hann marga mánuði að tína þetta drasl upp eftir þessa menn og sé hann enn að.

 Varnaraðili vísar til þess að árið 2008 hafi verið haldinn fundur í húsfélaginu að A. Hafi varnaraðili ekki getað mætt á fundinn en fundir í þessu hús­félagi séu haldnir hvort sem hann geti mætt eða ekki. Geti einhver annar ekki mætt þá sé fundi frestað. Á þessum fundi hafi verið ákveðið að fara að mála glugga hússins og gera við smávægilegar skemmdir og mála og gera við bílskúra 1. og 2. hæðar en bíl­skúr­arnir séu séreign og ekki hluti af sameign. Á þessum fundi hafi verið ákveðið að semja við I um að vinna verkið. Varnar­aðili hafi komist að því að þessi maður sé ómenntaður og taki ekki neina ábyrgð á þessari við­gerð. Gert hafi verið eitt tilboð í hús og bílskúra en það hafi átt að gera tvö aðskilin tilboð, annað í húsið og hitt í bílskúra, en það hafi ekki verið gert. Hafi varnaraðili mót­mælt þessum vinnubrögðum og neitað að greiða nema hann fengi afrit af tilboðinu en þessi upphæð hafi átt að vera 530.000 krónur með efni fyrir viðgerðina á húsinu, og 70.000 krónur fyrir viðgerð á bíl­skúrum. Hafi hann ekki getað fengið tilboðið afhent. Síðan líði nokkrir mánuðir og þetta sé sent í innheimtu hjá J, til að reyna að láta varn­ar­aðila greiða, og til Hús­eig­enda­félags­ins en lögfræðingi Húseigendafélagsins hafi verið sent þetta tilboð og hún sent varnaraðila það. Þar komi fram að þetta verk ætli I að vinna svart.

 Varnaraðili lítur svo á að hann hafi verið rukkaður í marga mánuði fyrir svarta vinnu sem hann hafi aldrei samþykkt að yrði unnin. Lögfræðingur Húseigenda­félags­ins hafi sent honum bréf þar sem komi fram að varnaraðili hafi hringt heim til starfs­manna J og hótað þeim. Þessar upplýsingar virðist koma frá F gjald­kera húsfélagsins. Hafi varnaraðili farið á skrifstofu J og spurt hvað þetta væri og hafi þau ekki kannast við þessar hótanir og hafi varnaraðili fengið það staðfest á skjali sem hann hafi farið með til Húseigendafélagsins þar sem tekið hafi verið við skjalinu.

 Eftir að varnaraðili hafi fengið afrit af tilboðinu í viðgerðina hafi hann beðið um nótu fyrir þessum viðgerðum. Þá hafi upphæðin verið orðin allt önnur en upphaflega, 659.850 kr., búið hafi verið að bæta við virðisaukaskatti og efni. Upphæðin hafi verið orðin hærri en tilboðið í bæði hús og bílskúr. Varnaraðili hafi beðið um sundur­liðun á þessum verkum en ekki fengið. Varnaraðili hafi ekki fengið nótur fyrir viðgerð á bílskúrunum enda hafi hann verið látinn borga í þeim.

 Varnaraðili sé rukkaður fyrir sinn hluta af 530.000 kr. langt fram á árið 2010 en reikningur sé gerður 29. júní 2009 að upphæð 659.850 kr. Það sé alveg ljóst að reikn­ingurinn sé dagsettur langt aftur í tímann. Varnaraðili kveðst viss um að séu skoðaðir reikningar nr. 28 og 30, hvor sínum megin við þennan reikning, hafi þeir allt aðra dagsetningu. Þegar varnaraðili hafi spurt um þessa hækkun sé honum sagt að til­boðið, sem húsfélagið hafi reynt að innheimta með aðstoð Hús­eig­enda­félagsins, sé ekki rétta tilboðið. Þrátt fyrir það hafi verið innheimt eftir því í rúmt ár. Þegar varnar­aðili spyrji um hið rétta tilboð sé honum sagt að það hafi verið munn­legt milli I og C. Varnaraðili áréttar að C hafi ekki haft heimild til að taka munn­legu til­boði í viðgerð á húsinu. Slíkt eigi að gera á húsfundum. Í þeim tveimur við­gerðum sem farið hafi fram á A hafi þetta verið fram­kvæmdin. Varnar­aðili eigi að greiða fyrir við­gerð­irnar en fái ekki að vita hvað eigi að gera eða fylgjast með. Varn­ar­aðili hafi beðið um að löggiltur endurskoðandi færi yfir reikninga húsfélagsins en ekki fengið og sé varnar­aðili búinn að fá alveg nóg af því peningaplokki sem hafi viðgeng­ist síðan hann hafi komið í þetta hús.

 Telji hann framangreint sýna hvernig íbúar á 2. og 3. hæð hafi hagað sér í gegnum tíðina með yfirgangi og frekju frá því að hann flutti aftur í húsið.

Niðurstaða

 Íbúar hússins að A eru fastir í vítahring gagnkvæms vantrausts og gagnkvæmrar vanvirðingar. Annars vegar eru eigendur 2. og 3. hæðar og hins vegar varn­ar­aðili. Eigandi íbúðar á 1. hæð býr erlendis og virðist ekki hafa verið viðriðinn þessar erjur sl. tvö og hálft ár að frátalinni þátttöku á aðalfundi húsfélagsins í ágúst 2010.

 Varnaraðili telur rekstri húsfélagsins áfátt en bókhaldið hafi hann ekki fengið að sjá. Hann fullyrðir meðal annars að hann sé látinn greiða kostnað við viðhald á sam­eign sumra, það er sameign sem aðeins tilheyri 2. og 3. hæð, eins og hita, rafmagn og nýja dyrasíma. Jafnframt telur hann sér ekki skylt að greiða fyrir vinnu sem ekki er gefinn út reikningur fyrir. Hann kveðst ekki geta fengið upplýsingar um fjárhæðir til­boða eða fjárhag hússins nema fyrir milligöngu Húseigendafélagsins.

 Jafnframt finnst honum lýðræði íbúa lítilsvirt og láti menn sig það engu skipta þótt varnaraðili komist ekki á húsfundi. Hann sé aldrei hafður með í ráðum þrátt fyrir þekkingu sína á utanhúss­við­gerðum. Að auki telur hann aðra íbúðareigendur, ekki hvað síst F, formann húsfélagsins, láta sér í léttu rúmi liggja þótt bilun í sameign hafi valdið umtalsverðu tjóni á íbúð varnaraðila og hafi F reynt að koma í veg fyrir að trygg­ingarfélag F greiddi varnaraðila bætur og hafi varnaraðili að lokum þurft að knýja þær út fyrir tilstilli úrskurðarnefndar tryggingamála.

 Varnaraðila sárnar sú framkoma sem honum finnst eigendur íbúða á 2. og 3. hæð sýna sér og hefur hann þráfaldlega reiðst henni. Aðrir eigendur íbúða í húsinu sjá málið öðrum augum og telja framkomu varn­ar­aðila algerlega án nokkurs tilefnis af þeirra hálfu.

 Rót ágreiningsins virðist vera munnlegt tilboð í utanhússviðgerðir frá ófag­lærðum manni, sem þar fyrir utan á að hafa verið á atvinnuleysisbótum. Meirihluti íbúð­ar­eigenda virðist hafa tekið tilboði hans. Varnaraðili kveðst ekki hafa vitað af þessu tilboði og ekki hafa samþykkt það. Hann hafi því ekki átt að greiða samkvæmt því en aðrir íbúðareigendur hafa ekki gefið það eftir. Jafnframt sættir varnaraðili sig ekki við að meirihluti íbúðareigenda hafi samþykkt að sorptunnur hússins skuli ekki vera færðar frá svefn­her­bergisglugga hans en eigendur hinna þriggja íbúðanna hafa ekki viljað færa tunnurnar á annan stað við húsið. Hægfara og langvarandi heita­vatns­leki inn í grunn hússins, og þar með undir gólf íbúðar varnaraðila, sem varð skyndi­lega mjög bráður um miðjan júlí 2010 var einnig tilefni mikils ágreinings í húsinu. F, formaður húsfélagsins, neitaði stöðugt að verða við ítrekuðum óskum sóknaraðila um að kallað yrði á píplagningamann. Af þeim sökum skrúfaði varnaraðili fyrir heita­vatns­inntakið sem aftur leiddi til viðbragða íbúðareigenda á 2. og 3. hæð.

 Erfiðleikar í samskiptum íbúa á 2. og 3. hæð og varnaraðila hafa stig­magnast og sumarið 2010 voru þeir orðnir svo miklir að eigendur 1., 2. og 3. hæðar töldu sig þurfa að koma varnaraðila út úr húsinu.

 Í 55. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eru lögfest úrræði sem húsfélög geta gripið til telji þau íbúðareiganda eða íbúa hafa brotið gegn húsfélaginu eða íbúð­ar­eigendum. Nánar tiltekið segir í 1. mgr. ákvæðisins að gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnota­hafi sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart hús­fél­ag­inu eða eig­endum, einum eða fleirum, þá geti hús­félagið, með ákvörðun skv. 6. tölu­lið B-liðar 41. gr., lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Samkvæmt 2. mgr. skal hús­félag, áður en það grípur til aðgerða skv. 1. mgr., að minnsta kosti einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess, láti hann sér ekki segjast. Er rétt­mæti frekari aðgerða háð því að slík aðvörun, sem skal vera skrif­leg og send með sann­an­legum hætti, hafi verið gefin og send og að hún hafi ekki borið árangur.

 Í 3. mgr. er tekið fram að láti hinn brotlegi ekki skipast skv. 2. mgr. sé hús­félagi rétt að banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum að flytja á brott með fyrirvara, sem skuli að jafnaði ekki vera skemmri en einn mánuður. Þó megi fyrir­vari vera skemmri valdi eðli brota, viðbrögð við aðvörun eða aðrar knýjandi ástæður því að aðgerðir þoli ekki bið. Með sama hætti er húsfélagi, samkvæmt 4. mgr., rétt að krefjast þess að hinn brotlegi selji eignarhluta sinn svo fljótt sem auðið er. Í því skyni skal veita honum sanngjarnan frest, sem skal þó að jafnaði ekki vera lengri en þrír mánuðir.

 Sinni hinn brotlegi ekki kröfum húsfélagsins skv. 3. og 4. mgr. getur það, skv. 5. mgr., fram­fylgt þeim með lögsókn, eftir atvikum lögbanni og/eða útburði án undan­gengins dóms. Á grundvelli dóms um skyldu hins brotlega til sölu eignar getur hús­félagið krafist þess að hún verði seld nauðungarsölu samkvæmt lögum nr. 90/1991, sbr. 3. mgr. 8. gr. þeirra laga.

 Sóknaraðili fullyrðir að varnaraðili hafi gert íbúum í húsinu ýmislegt til miska. Af þeim sökum hafi þeir ekki séð sér annað fært en ganga í Húseigendafélagið og fá það til að aðstoða þá í samskiptum við varnaraðila.

 Með bréfi Húseigendafélagsins, 13. mars 2009, var skorað á varnaraðila að taka upp betri siði, eins og mælt er fyrir um í 2. mgr. 55. gr. laga um fjöleignarhús, og honum gerð grein fyrir hvaða afleiðingar það gæti haft fyrir hann að taka ekki þeirri áskorun. Varnaraðili kvaðst ekki geta fullyrt að honum hefði ekki borist þetta bréf.

 Í húsfélaginu að A, Reykjavík, eru fjórar íbúðir. Á aðalfundi hús­fél­ags­ins, 18. ágúst 2010, sem var haldinn á skrifstofu Hús­eigenda­félagsins, var samþykkt með þremur atkvæðum gegn atkvæði varnaraðila að honum yrði bönnuð búseta og dvöl í húsinu og gert að flytja þaðan innan eins mánaðar. Varnaraðili hefur ekki flutt og 21. desember 2010 var krafa um útburð varnaraðila úr hans eigin íbúð afhent héraðsdómi.

 Þar sem sóknaraðili hefur uppfyllt formreglur laga um fjöleignarhús fyrir kröfu sinni þarf að meta hvort sannað sé að varnaraðili hafi gerst sekur um gróf eða ítrekuð brot gegn skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða íbúðareigendum, einum eða fleirum, sam­kvæmt 1. mgr. 55. gr. laganna. Samkvæmt lögum nr. 90/1989 um aðför skal réttur þess sem krefst útburðar vera svo skýr að hann geti fært sönnur fyrir honum með skjölum og öðrum sýnilegum sönnunargögnum en vitnaleiðslur og mats- og skoðunar­gerðir skulu alla jafna ekki fara fram, sbr. 1. mgr. 83. gr. laganna.

 Í málinu hafa verið lagðar fram fjölda­margar lögregluskýrslur en í samræmi við fyrirmæli 83. gr. laga um aðför voru ekki leiddir fyrir dóminn lögreglumenn til að stað­festa það sem þar kom fram og litið var á íbúa hússins, aðra en fyrirsvarsmann sóknaraðila, sem vitni sem ekki gætu gefið skýrslu í máli sem þessu. Verður því ekki talið að með lögregluskýrslunum einum og sér verði sannað að varnaraðili hafi brotið gegn öðrum íbúðareigendum í húsinu.

 Fyrirsvarsmaður sóknaraðila og varnaraðili gáfu skýrslur fyrir dómi en skýrslur þeirra hafa aðeins sönnunargildi að því marki sem þær fella sök á viðkom­andi.

 Með beiðni sinni um útburð á varnaraðila lagði sóknaraðili einnig fram endur­rit af sex hljóðupptökum og með þeim geisla­disk. Þar er hljóðritun af símtali varnar­aðila og F, fyrir­svarsmanns sóknar­aðila, 7. ágúst 2008, hljóðritun af húsfundi, 7. ágúst 2009, hljóðupptaka að morgni 1. maí 2010, hljóðritun af símtali varnaraðila og F, 14. júlí 2010, af samtali varnar­aðila og F, E og C 16. júlí 2010 og einnig af samskiptum 18. júlí það ár.

 Eins og að framan er getið komast vitnaleiðslur ekki að sem sönnunargögn í málum sem þessum, þar sem sóknaraðila ber að færa sönnur fyrir rétti sínum í útburð­ar­máli með skjölum og öðrum sýnilegum sönnunargögnum. Því verður ekki heldur talið að hljóð­upptökur komist að sem sönnunargagn í málinu. Af þeim sökum verður ekki byggt á því sem þar kann að koma fram.

 Með þeim takmörk­uðu sönnunargögnum sem koma má að í ágreiningsmáli sem þessu, hefur sóknaraðili ekki fært sönnur á að uppfyllt sé það skilyrði 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að varnaraðili hafi gerst sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart sóknaraðila eða íbúðareigendum. Þar með hefur sóknaraðili ekki heldur sýnt fram á að réttindi hans séu svo ljós sem 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför krefst. Með vísan til 3. mgr. 83. gr. laganna verður því að hafna kröfum hans.

 Eins og atvikum þessa máls er háttað þykir rétt að hvor málsaðili um sig beri sinn kostnað af málinu.

 Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð. Miklar annir dómara skýra tafir á uppkvaðningu úrskurðarins.

Úrskurðarorð:

 Hafnað er þeirri kröfu sóknaraðila, hús­félagins að A, Reykjavík, að fá varnar­aðila, B, borinn með beinni aðfarargerð, ásamt öllu sem honum tilheyrir, út úr íbúð hans að A, Reykjavík.

 Málskostnaður fellur niður.