Fimmtudaginn 13. febrúar 2003.
Nr. 352/2002.	Birkir Agnarsson (Jón Auðunn Jónsson hrl.) gegn Hafþóri Halldórssyni og Sigríði V. Ólafsdóttur (Helgi Birgisson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Galli. Afsláttur.

HH og S höfðuðu mál á hendur B til greiðslu skaðabóta eða afsláttar vegna galla sem þau töldu vera á íbúðarhúsnæði sem þau keyptu af HG og I. Höfðu HG og I fengið húsnæðið í makaskiptum við B sem hafði fengið húsnæði HG og I, en þau höfðu aftur  fengið húsnæði HH og S. Fengu HH og S dómkvaddan mann til að meta kostnað við viðgerð á nánar tilteknum göllum sem þau töldu að væru á íbúðinni. Í málinu deildu þau við B hvort hann hefði upplýst þau um hversu mikill raki væri í veggjum hússins, en í kaupsamningi kom fram að aðilum væri kunnugt um að þak þarfnaðist viðgerðar og raki væri í veggum hússins. Í niðurstöðu héraðsdóms, sem Hæstiréttur staðfesti að þessu leyti með vísan til forsendna, kemur fram að þrátt fyrir framangreindan fyrirvara í kaupsamningnum hafi HH og S ekki mátt búast við því að raki í veggjum hússins væri svo mikill og raun bar vitni. Sé húsið því haldið leyndum göllum sem B beri ábyrgð á. Var B því gert að greiða HH og S afslátt af kaupverðinu samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 1. ágúst 2002. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjenda, en til vara að hún verði lækkuð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu héraðsdómi fyrir sitt leyti 15. október 2002. Þau krefjast þess að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða þeim 2.702.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 23. febrúar 2001 til 1. júlí sama árs, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi reisa gagnáfrýjendur kröfu sínar á tveimur matsgerðum. Í héraðsdómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, var lagt til grundvallar að matsgerðunum hafi ekki verið hnekkt og var við þær miðað við úrlausn málsins. Fyrir Hæstarétti hafði aðaláfrýjandi uppi ýmsar athugasemdir varðandi réttmæti matsgerðanna. Sérataklega taldi hann það orka tvímælis hvort kostnaðaráætlun í síðari matsgerðinni við að einangra húsið að Smáragötu 4, Vestmannaeyjum, og klæða það að utan varðaði eignarhluta gagnáfrýjenda í húsinu eða allt húsið, en það er fjöleignarhús. Öll þessi andmæli eru of seint fram komin sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála eins og ákvæðinu var breytt með 17. gr. laga nr. 38/1994. Með þessari athugasemd verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest með vísan til forsendna hans um annað en dráttarvexti. Með bréfi 23. janúar 2001 kröfðu gagnáfrýjendur aðaláfrýjanda um greiðslu á grundvelli beggja framangreindra matsgerða. Verður honum því gert að greiða dráttarvexti þegar mánuður var liðinn frá því að sú krafa var fram sett, sbr. 3. mgr. 9. gr. þágildandi vaxtalaga, eins og nánar greinir í dómsorði.

Aðaláfrýjandi verður dæmdur til að greiða gagnáfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður að öðru leyti en því að aðaláfrýjandi, Birkir Agnarsson, greiði gagnáfrýjendum, Hafþóri Halldórssyni og Sigríði V. Ólafsdóttur, dráttarvexti samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 23. febrúar 2001 til 1. júlí sama árs en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og vertryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 7. maí 2002.

Mál þetta, sem tekið var til dóms 9. apríl sl., var höfðað 9. maí 2001.

Stefnendur eru Hafþór Halldórsson og Sigríður V. Ólafsdóttir, bæði til heimilis að Smáragötu 4a, Vestmannaeyjum.

Stefndi er Birkir Agnarsson, Bröttugötu 25, Vestmannaeyjum.

 Til vara er stefnt Hjörleifi Guðnasyni og Ingu Halldórsdóttur, Sólhlíð 19a, Vestmannaeyjum.

Stefnendur krefjast þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur og/ eða afslátt að fjárhæð 2.767.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 21. mars 1997 til greiðsludags.

Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

 Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Til vara krefst stefndi þess að fjárhæðir krafna verði stórlega lækkaðar. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnenda samkvæmt mati réttarins.

Fyrir aðalmeðferð málsins féllu stefnendur frá kröfum sínum á hendur varastefndu.

Málsatvik.

Með kaupsamningi dags. 21. mars 1997 keyptu stefnendur eignina Smáragötu 4a, efri hæð, Vestmannaeyjum og var kaupverð 8.000.000 krónur. Samkvæmt kaupsamningnum eru varastefndu seljendur fasteignarinnar. Ástæða þess er sú að þegar kaup áttu sér stað, urðu þreföld makaskipti á eignum. Stefnendur fengu eign aðalstefnda Birkis, hann fékk eign varastefndu og varastefndu fengu eign stefnenda. Gengið var frá kaupum sama dag. Ágreiningslaust er að stefndi, Birkir, kom fram sem seljandi eignarinnar gagnvart stefnendum og hafði búið þar í um 11 ár. Áður en kaupsamningur var undirritaður, eða 4. mars 1997 höfðu stefnendur undirritað kauptilboð um eignina milli stefnda og eiginkonu hans sem seljenda og varastefndu, Hjörleifs og Ingu sem kaupenda. Í því kauptilboði er m.a. svofellt ákvæði: ,,Aðilum er kunnugt um að þak á Smáragötu 4 eh þarfnast viðgerðar og raki sé í veggjum hússins.” Sams konar ákvæði er í kaupsamningi um íbúðina.

Sala íbúðarinnar gekk hratt fyrir sig. Stefnendur skoðuðu eignina tvisvar, í annað skipti að kvöldlagi. Stefnandi, Hafþór, kvað húsið hafa litið mjög vel út bæði að innan og utan og hafi hann ætlað að húsið væri nýmálað, en hafi þó ekki spurt um það. Stefndi bar fyrir dómi að húsið væri málað að utan árið 1994 og hluti íbúðar hafi verið málaður árið 1993, en stofa, gangur, eldhús og bað um ári áður en hún var seld. 

Ágreiningur er með aðilum um hvort stefndi hafi upplýst stefnendur um hversu mikill raki væri í veggjum hússins, en ágreiningslaust er að stefnendur vissu um litla rakabletti á tveimur stöðum í íbúðinni.  Stefnandi, Sigríður, bar fyrir dómi að ekkert hefði verið rætt um ástand glugga og hafi stefnendur gert ráð fyrir að þeir væru upprunalegir. Einnig kvaðst hún ekki hafa orðið vör við svartar útfellingar á veggjum við skoðun íbúðarinnar. Þá bar hún að þau Hafþór hefðu ekki skoðað húsið að utan. Stefnandi, Hafþór,  kvaðst hins vegar hafa gengið einn hring kringum húsið. Stefndi bar fyrir dómi að stefnendum hefði verið sagt að gluggar væru upprunalegir, en hann kvaðst ekki hafa vitað að þeir væru ekki í lagi. Þó kom fram hjá stefnda að hann hefði sjálfur sett urethanefni  undir gluggana til að þétta þá.

 Fasteignasali sá sem sá um sölu íbúðarinnar skoðaði hana ekki fyrir sölu og ekkert söluyfirlit lá frammi við söluna. Fram kom hjá honum fyrir dómi að hann minntist þess ekki að stefndi hefði rætt um að klæða þyrfti útveggi hússins, en við verðlagningu íbúðarinnar hefði verið tekið mið af því að þak hússins þarfnaðist viðgerðar og að raki væri í veggjum hússins.

Eftir afhendingu íbúðarinnar urðu stefnendur varir við frekari rakabletti á veggjum íbúðarinnar og lögðu fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns fyrir Héraðsdóm Suðurlands 26. maí 1998. Sigurjón Pálsson tæknifræðingur var fenginn til að leggja mat á helstu galla og kostnað við viðgerð á íbúðinni. Matsgerð hans er dagsett 23. nóvember 1998. Helstu niðurstöður hans eru eftirfarandi:

,,1. Raki í forstofu, við gólf í svefnálmu, svefnherbergjum, þvottahúsi, búri og stofu.

Skemmdir sem mest eru áberandi er raki undir gluggum og við aðliggjandi veggi sem leyst hefur upp fínpússningu og málningu, bendir því allt til þess að raki komi með gluggunum. Rakastig glugga var mælt og reyndist vera frá 40-60% í undirstykkjum og 25-30% í hliðarstykkjum, eðlilegt rakastig í nýjum gluggum er talið vera 16-18%... Á nokkrum gluggum hafði verið reynt að þétta undir undirstykki glugga með urethan og loka þar með droprauf sem hefur gert illt verra... Ég mæli því með að settir verði nýir gluggar og gler í húsið þar sem raki er undir gluggum og ástand glugga eins og áður hefur verið lýst, þ.e.a.s. þvottaherb., bað, hjónaherb., þrjú barnaherb, skála og stofu...

2. Sprunga á austurhlið og raki frá henni.

Á austurhlið er sprunga á hraunuðum fleti sem áður hefur verið gert við, að innan hefur fínpússning og málning losnað upp. Saga þarf þessa sprungu upp þétta hana og hrauna síðan flötinn, að innan gera við fínpússningu með sandspartli og mála...

3. Fínpússning.

Viðloðun fínpússningar virðist vera mjög léleg á nokkrum stöðum, ástæða  þess er líklega að pússningin er of þykk á veggnum og einnig að langvarandi raki hefur hjálpað til við los. Viðgerð fari fram með sandspartli eftir að gluggar hafa verið settir í...

4. Svalir og handrið.

Ekki er að sjá aðrar skemmdir á handriði nema á einum stað er tré passklossi í steyptu handriði. Bora þarf því tréklossann út og steypa í gatið. Til að loka steypuskilum svala og útveggs þarf að leggja að nýju í svalagólf með þar til gerðu viðgerðarefni, byrja á að losa upp lausa og morknaða steypu og leggja síðan í svalagólfið...

5. Ofnar.

Húsið er hitað upp með olíufylltum rafmagnsofnum, sem notaðir hafa verið í mörg íbúðarhús, og teljast nothæfir í dag. Mikið ber á svörtum blettum fyrir ofan ofna hvort sem þeir eru á útveggjum eða innveggjum. Athugað var hvort ofnar leki, en ekki var að sjá að svo væri. Hugsanlegt er að loftstreymi við ofna felli út einhver efni og óhreinindi úr rakanum sem er við gluggana og skili þeim á vegginn”...

Stefnendur fóru  þess aftur á leit við Héraðsdóm Suðurlands 20. febrúar 2000, að dómkvöddum matsmanni yrði falið að meta húsið að nýju vegna svartra útfellinga sem kæmu í gegnum málningu. Var þess óskað að matsmaður kannaði og mæti með hvaða ráðum unnt væri að bregðast við göllunum og kostnað við lagfæringar á þeim. Ný matsgerð Sigurjóns Pálssonar tæknifræðings er dags. 3. ágúst 2000 og segir þar:

,,1. Útfellingar á veggjum.

Til að sjá hvað veldur útfellingum ákvað undirritaður að saga stykki úr einangrun og múrhúðun innanhúss. Ásgeir Þorvaldsson múrarameistari framkvæmdi þessa aðgerð 26. maí, og náði þá stykki úr veggnum sem undirritaður fékk Jón Sigurðsson (svo) verkfræðing hjá Rannsóknarstofnun Byggingariðnaðarins til að rannsaka, sjá meðfylgjandi bréf dags. 11-07-2000. Við skoðun á stykkinu kemur í ljós að múrfúga á milli platna sem er 8-10 mm þykk er á sömu stöðum og svört útfelling í vegg, eins og segir í bréfi R.B myndar þessi múrfúga kuldabrú sem aftur veldur þessum svörtu útfellingum. Til þess að koma í veg fyrir þessa kuldabrú er ekki um annað að ræða en að einangra og klæða þarf húsið að utan, í kostnaðaráætlun reikna ég með að notað verði múrkerfið frá Ímúr”.

Kostnað við viðgerð sundurliðar matsmaður svo í matsgerðum sínum frá 23. nóvember 1998 og 3. ágúst 2000.

1.             Raki í forstofu, við gólf í svefnálmu, svefnherbergjum, þvottahúsi, búri og í stofu:

Losun glugga	kr.	71.000
Nýir gluggar	kr.	454.000
Gler	kr.	270.000
Múrverk, sandspartl og málun	kr.	315.000
Sólbekkir	kr.	81.000
Viðgerð vatnsbretta	kr.	36.000
Samtals	kr.	1.227.000

 

 

 

2.             Sprunga á austurhlið og raki frá henni:

               

Viðgerð á sprungu og hraun	kr.	41.000
Sandspartl og málun	kr.	24.000
Samtals	kr.	65.000

3.            

Fínpússning	kr.	71.000

4.         Svalir og handrið:

 

Viðgerð tréklossa	kr.	5.000
Ílögn svalagólfs	kr.	84.000
Samtals	kr.	89.000

 

5.             Útfellingar á veggjum:

               

Einangrun og múrhúðun 137m2 x 8000 kr/m2	kr.	1.096.000
Málun 137 m2 x 1600 kr/m2	kr	219.200
Samtals	kr.	1.315.200
Samtals viðgerðarkostnaður alls	kr.	2.767.200"

                                                                                                               

Fyrir dóminn komu og gáfu skýrslur aðilar málsins, sem og vitnin Inga Halldórsdóttir, Sigurjón Pálsson, Jón G. Valgeirsson, Guðbjörg Matthíasdóttir, Inga Hrönn Guðlaugsdóttir, Dóra G. Svavarsdóttir og Þórður Sigursveinsson. Einar Björn Árnason gaf skýrslu símleiðis.

Dómendur gengu á vettvang með aðilum fyrir aðalmeðferð málsins.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Stefnendur halda því fram að eignin hafi verið kynnt þeim sem eign í mjög góðu ástandi. Þau hafi fyrst við undirritun kaupsamnings tekið eftir því að fyrirvara hafði verið komið inn í samninginn varðandi raka í veggjum. Þar sem þau töldu ekki ástæðu til að gerður væri fyrirvari við þá litlu rakabletti sem þau höfðu veitt eftirtekt við skoðun íbúðarinnar, hafi þau spurt hverju þetta sætti. Hafi þeim þá verið tjáð að fyrirvarinn hefði ekkert gildi heldur væri hann eingöngu formsatriði, auk þess sem hann ætti eingöngu við þá litlu rakabletti sem sáust við skoðun. Eftir afhendingu íbúðarinnar hafi stefnendur séð að bera fór á raka gegnum málningu. Hafi þau fengið múrara til að skoða eignina og hafi hann tjáð þeim að hann hefði nokkrum árum áður tekið þátt í að gera við tvo veggi í húsinu sem hafði hrunið úr. Ekki hafi verið minnst á þetta við kaupin. Stefnendur hafi reynt að ná samkomulagi við stefnda um lausn vegna galla þeirra sem þeir töldu vera á íbúðinni, en það hafi ekki tekist. Því hafi stefnendur leitað eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta gallana.

Kröfur sínar byggja stefnendur á matsgerðum hins dómkvadda matsmanns. Krafa stefnenda um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði byggir á því að íbúðin hafi verið haldin verulegum og leyndum göllum og að fasteignin hafi ekki verið búin þeim kostum sem áskildir voru. Stefnendur telja að matsgerð dómkvadds matsmanns staðfesti fullyrðingar þeirra um ofangreinda galla. Stefnendur byggja á því að gallar þeir sem til staðar eru, hafi verið leyndir og að stefnendur hafi ekki mátt gera sér grein fyrir þeim við skoðun. Þá byggja stefnendur á því að stefndi hafi með sviksamlegum hætti leynt stefnendur upplýsingum um ástand fasteignarinnar við skoðun.

Stefnendur telja að stefndi hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni. Þá telja stefnendur að fyrirvari í kaupsamningi um raka í veggjum skipti ekki máli, þar sem stefndi hafi leynt því hversu víðtækur gallinn væri.

Stefnendur benda á að rakablettir hafi eingöngu verið sjáanlegir á tveimur stöðum við skoðun og verið smávægilegir. Stefnendur kveða stefnda hafa búið í eigninni í 13 ár (sic) þegar stefnendur keyptu eignina og sé ljóst að stefndi hafði fulla vitneskju um ástand eignarinnar þegar hún var seld, m. a. þær miklu rakaskemmdir sem eru á henni, bæði í múr og gluggum. Þá telja stefnendur að stefndi hafi haft fulla vitneskju um ástand svala, handriðs og fínpússningar. Stefnendur kveða að útilokað hafi verið fyrir þau að sjá þá miklu galla sem á eigninni voru þar sem hún var nýmáluð, utan sem innan. 

Stefnendur benda á að þeir gallar sem á íbúðinni eru séu ekki gallar sem fram koma við venjulega skoðun og jafnframt sé ljóst að stefndi hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni við gerð kaupsamnings. Stefnendur kveða kjarna upplýsingaskyldu seljanda að upplýsa kaupanda um öll atvik og galla á eigninni, sem hann þekkir eða ætti að þekkja til, hann megi ætla að þýðingu hafi fyrir mat kaupanda á eigninni og hann geti ekki búist við að kaupanda sé kunnugt um. Stefnendur segja eignina haldna verulegum göllum og hafi  ekki þá kosti sem gera mátti til hennar. Við kaup stefnenda á íbúðinni hafi m.a. verið áskilið að gluggar væru ekki skemmdir, að fasteignin væri ekki haldin verulegum rakaskemmdum, að viðloðun fínpússningar væri ekki léleg, að handrið á svölum væri ekki skemmt, að svalir væru ekki verulega gallaðar og að ekki þyrfti að klæða eignina að utan vegna galla.

Stefnendur byggja kröfu sína um skaðabætur og /eða afslátt af kaupverði á reglum samninga- og kröfuréttar. Þá vísa stefnendur jafnframt til laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, sbr. einkum 1. og 2. mgr. 42. gr. laganna, sem venja er að beita með lögjöfnun um skaðabætur og/eða afslátt vegna galla í fasteignakaupum. Þá vísa stefnendur til meginreglna kauparéttar varðandi upplýsingaskyldu seljanda. Jafnframt vísa stefnendur til ákvæða skipulags- og byggingalaga nr. 71/1997, til eldri byggingalaga nr. 54/1978, byggingareglugerðar, nr. 441/1998, byggingareglugerðar nr. 292/1978 ásamt síðari breytingum, og til byggingasamþykktar fyrir Vestmannaeyjar er í gildi var er fasteignin var byggð.  Kröfu um vexti styðja stefnendur við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 og kröfu um málskostnað við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi kveðst hafa gætt upplýsingaskyldu sinnar í hvívetna og krefst sýknu af þeim sökum. Hann hafi selt íbúð sína í því ástandi sem hún var í og það ástand hafi ekkert breyst frá því að salan átti sér stað.

Stefndi kveður að raki hafi verið í veggjum hússins og hafi hann tekið það mjög skýrt fram við stefnendur. Þannig sé niðurstaða dómkvadds matsmanns í fullu samræmi við það. Hins vegar telur stefndi hæpið að ástæða alls rakans sé sú sem greind er í matsgerð hans. 

Stefndi kveðst hafa sýnt stefnendum allar rakaskemmdir og hafi stefnendum því verið kunnugt um þær er kaup tókust. Einnig hafi verið tekið fram í kauptilboði og kaupsamningi að raki væri í veggjum. Ekki sé hægt að sjá að það styðjist við nokkur rök hjá stefnendum að halda því fram að fyrirvarinn hafi aðeins átt við tvo litla rakabletti á tveimur stöðum. Þá sé tekið fram í afsali eignarinnar að kaupandi hafi kynnt sér ástand eignarinnar og sætti sig við það.

Þá kveður stefndi að fasteignasala þeim sem sá um sölu íbúðarinnar hafi verið kunnugt um rakann og af þeim sökum hafi fyrrgreint ákvæði verið sett í kauptilboð og kaupsamning.

Stefndi kveður stefnendur hafa vitað að gluggar væru upprunalegir. Ekki sé óeðlilegt að skipta þurfi um glugga nú, þar sem húsið hafi verið byggt á þeim tíma er ekki var unnt að fá gagnfúavarið timbur. Stefndi hafi þó ekki vitað um ástand glugganna og hafi þeir verið í lagi er húsið var málað að utan árið 1994. Stefnendur hafi hins vegar ekki skoðað ástand glugga og kveður stefndi að gluggar hafi ekki komið til tals við skoðun stefnenda. 

Stefndi kveður sprungu á austurhlið hússins mjög áberandi og viðgerðina á henni sýnilega, en gert hafi verið við sprunguna árið 1993.

Stefndi kveðst hafa tekið fram við skoðun að brotið væri upp úr svalagólfi og því hefði það verið klætt með timbri. Ekkert hafi hins vegar verið rætt um plastklossa í steyptu handriði og hafi stefndi ekki vitað um hann.

Stefndi kveðst hafa uppfyllt upplýsingaskyldu sína í hvívetna og engu leynt.  Hann kveður allgerlega órökstuddar þær fullyrðingar stefnenda sem fram koma í stefnu að þeir hafi áskilið að gluggar væru ekki skemmdir, að fasteignin væri ekki haldin rakaskemmdum, að viðloðun fínpússningar væri ekki léleg, að handrið á svölum væri ekki skemmt, að svalir væru ekki verulega gallaðar og að ekki þyrfti að klæða eignina að utan vegna galla.

Stefndi mótmælir því að hann hafi með sviksamlegum hætti og gegn betri vitund leynt ásigkomulagi eignarinnar og/eða að fram hafi komið á eigninni gallar sem leynst gátu kaupanda við eðlilega skoðun, þannig að seljandi beri ábyrgð á þeim.

Stefndi bendir á að stefnendur hafi ekki sinnt skoðunarskyldu sinni. Vegna fyrirvara um raka í veggjum hafi stefnendur átt að sinna skoðunarskyldu sinni betur en raun varð á.

 Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnenda. Fallist dómurinn á kröfur stefnenda er krafist verulegrar lækkunar á stefnukröfum, þar sem stefnendum hafi verið ljóst að þau voru að kaupa fasteign sem haldin var ákveðnum göllum. Stefndi bendir og á að matsgerð dómkvadds matsmanns geri ráð fyrir að nýir gluggar og gler verði sett í húsið. Húsið sé hins vegar byggt árið 1975 og sé eðlilega komið að ákveðnu viðhaldi. Í kröfugerð stefnenda sé ekki tekið tillit til ávinnings stefnenda af því að fá nýtt fyrir notað. Þá sé heldur ekki tekið tillit til þess að stefnendur ættu rétt á að fá endurgreiddan virðisaukaskatt vegna vinnu við endurbætur. Þá telur stefndi mjög hæpna þá niðurstöðu dómkvadds matsmanns að einangrun sé ábótavant í öllu húsinu, þar sem aðeins hafi verið tekið eitt sýni úr svefnherbergi.

Þá mótmælir stefndi dráttarvaxtakröfu stefnenda, en skaðabótakröfur beri ekki dráttarvexti fyrr en mánuði eftir að krafa hefur verið sett fram, sbr. 3. mgr. 9. gr. skaðabótalaga. Dráttarvextir reiknist því samkvæmt 4. mgr. 9. gr., þegar málið var höfðað, en það hafi verið við þingfestingu málsins 9. maí 2001, enda stefna ekki birt.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á meginreglum laga um fasteignakaup auk almennra reglna fjármunaréttarins, kröfuréttar og samningaréttar. Um málskostnað vísar stefndi til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Stefndi mótmælir tilvísun stefnenda til skipulags- og byggingalaga nr. 71/1997, eldri byggingalaga nr. 54/1978 sem og byggingareglugerða þeirra sem stefnendur vísa til, þar sem reglugerðirnar og lög þessi hafi ekki verið í gildi þegar umdeild íbúð var byggð.

Niðurstaða.

Í málinu hefur verið lögð fram matsgerð Sigurjóns Pálssonar tæknifræðings, sem ekki hefur verið hnekkt og þykir mega leggja hana til grundvallar dómi.

Í 1. tl. matsgerðarinnar kemur fram það álit matsmanns að skemmdir sem komið hafi fram á málningu og fínpússningu undir gluggum og við aðliggjandi veggi íbúðarinnar stafi af því að raki komi frá gluggum íbúðarinnar. Það er einnig mat dómsins að meginorsök rakaskemmda þessara séu gluggar íbúðarinnar sem orðnir eru fúnir og lekir.

Stefndi bar fyrir dómi að hann hefði ekki upplýst stefnendur um ástand glugga að öðru leyti en því að þeim hafi verið tjáð að gluggar væru upprunalegir og kváðust stefnendur hafa vitað af því. Fyrir dómi kvaðst þó stefndi sjálfur hafa sett urethan efni undir gluggana til að þétta þá. Í framburði fasteignasala þess sem sá um sölu íbúðarinnar kom fram að áður en kaup gerðust vissi hann ekki hversu víðtækur rakinn var í veggjum íbúðarinnar, og hann mundi ekki hvort stefndi hefði talað um að raki væri mikill eða lítill.

Fram er komið í málinu að stefnendum var kunnugt um tvo rakabletti á veggjum íbúðarinnar og undirrituðu þeir auk þess kauptilboð og kaupsamning með fyrirvara um að raki væri í veggjum hússins. Þrátt fyrir fyrirvara þennan verður ekki talið að stefnendur hafi mátt búast við að raki í veggjum hússins væri svo mikill sem raun bar vitni og gluggar íbúðarinnar svo stórgallaðir að raki myndaðist í miklum mæli undir þeim og í aðliggjandi veggjum. Gallinn er stórvægilegur og ber stefndi ábyrgð á honum.

Stefndi hefur haldið því fram að hann hafi ekki vitað annað en að gluggar væru í lagi. Ekki hafa verið leiddar sönnur á annað og eru því ekki efni til að dæma stefnendum skaðabætur samkvæmt meginreglu 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en stefnendur eiga hins vegar rétt á afslætti samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. sömu laga vegna hins leynda galla á gluggum íbúðarinnar.

Við mat á því hvað teljist hæfilegur afsláttur vegna gallans ber að líta til þess að um er að ræða íbúð sem byggð var árið 1975. Það er mat dómsins að við ákvörðun afsláttar beri að taka tillit til þess að stefnendur fái nýja glugga fyrir gamla, en telja verður að ,,líftími” glugganna sé u.þ.b. hálfnaður. Með vísan til framangreinds ber að taka til greina að hálfu þá kostnaðarliði vegna glugga er greinir í matsgerð, þ.e. að fjárhæð 478.500 krónur, nema kostnað vegna glers. Þótt ástand glers í gluggum sé viðunandi er það orðið nokkuð gamalt og ekki ráðlegt að nota það aftur í nýja glugga. Því telur dómurinn rétt að taka kostnaðarlið vegna glers til greina að 1/3 hluta, eða að fjárhæð 90.000 krónur.

Í 2. tl. matsgerðarinnar kemur fram að sprunga sé á austurhlið húss á hraunuðum fleti og að innan hafi fínpússning og málning losnað upp vegna raka. Í framburði stefnanda, Sigríðar, kom fram að hún hafi verið upplýst um rakablett í austurvegg borðstofu. Sprungan er sýnileg á utanverðu húsinu. Í ljósi ofangreinds verður ekki talið að um leyndan galla hafi verið að ræða sem stefndi beri ábyrgð á og ber að hafna kröfum stefnenda vegna hans.

 Í 3. tl. matsgerðar sinnar áætlar matsmaður að viðgerð með sandspartli sé nauðsynleg vegna þess að viðloðun fínpússningar sé mjög léleg á nokkrum stöðum, m.a vegna þess að langvarandi raki hafi hjálpað til við los. Stefndi kvaðst ekki hafa vitað annað en að fínpússning væri í lagi og hann minntist þess ekki að fínpússning hafi losnað meðan hann bjó í húsinu.

Dómurinn fellst á niðurstöðu matsmanns varðandi þennan kostnaðarlið og telur að um leyndan galla sé að ræða sem rekja megi að hluta til raka í veggjum hússins. Stefnendur eigi því rétt á afslætti samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 vegna hans sem nemur kostnaði vegna viðgerðar fínpússningar og málunar sem í matsgerð er metinn á 71.000 krónur.

Í 4. tl. matsgerðar áætlar matsmaður að viðgerð tréklossa í steyptu svalahandriði og ílögn svalagólfs muni kosta 89.000 krónur. Í málinu hefur komið fram að stefndi klæddi svalagólfið með mótatimbri sem hann málaði síðan. Stefndi kvað það hafa verið gert vegna þess að hoggið var upp úr steypu í svalagólfi og hafi stefnendur verið upplýstir um það við skoðun íbúðarinnar. Stefnandi, Sigríður, kvaðst hins vegar fyrst hafa orðið vör við galla á svalagólfi er stefnendur tóku timbrið af því um ári eftir að kaup gerðust. Þar sem gólfið var hulið með timbri er skoðun fór fram var stefnendum ómögulegt að sjá ástand þess og verður ekki talið af því sem fram er komið í málinu að þau hafi mátt ætla að gólfinu væri svo áfátt sem raun bar vitni. Er því um leyndan galla að ræða sem stefndi ber ábyrgð á. Stefnendur eiga því rétt á afslætti samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 vegna þessa galla, en samkvæmt mati dómkvadds matsmanns kostar 84.000 krónur að leggja í nýtt svalagólf.

Stefndi bar fyrir dómi að e.t.v hefði honum verið kunnugt um tréklossa (passklossa) í svalahandriði, en hann hefði ekki verið sér til ama. Galli þessi er smávægilegur og ekki skilyrði til að dæma afslátt af kaupverði vegna hans. 

Í matsgerð dómkvadds matsmanns frá 3. ágúst 2000 kemur fram að allt að 10 mm múrfúgur eru víða milli einangrunarplatna á útveggjum hússins. Við vettvangsskoðun sáu dómendur að kuldabrýr sem þar myndast valda rakamyndun á útveggjum og þar safnast í ryk sem myndar óhreinindamynstur á veggjum. Það er mat dómsins að hér sé um mjög óvenjulegan galla að ræða á eigninni. Stefndi hefur borið fyrir dómi að hann hafi tjáð stefnendum að klæða þyrfti húsið að utan ,,ef vel ætti að vera”. Ekki er ljóst hvað í þessum orðum stefnda felst, en stefnendur kveðast ekki minnast þess að stefndi hafi rætt um að húsið þarfnaðist klæðningar. Fasteignasalinn sem sá um sölu íbúðarinnar minntist þess heldur ekki að stefndi hefði orðað það við sig. Stefnandi, Sigríður, kvaðst ekki hafa séð við skoðun íbúðarinnar svartar útfellingar á veggjum. Stefnda hefur ekki tekist að færa sönnur á að hann hafi upplýst stefnendur um galla þennan, en ekki mátti búast við að stefnendur uppgötvuðu hann við skoðun. Um leyndan galla er að ræða sem stefndi ber ábyrgð á.

Í matsgerð dómkvadds matsmanns er lagt til að húsið verði klætt að utan til að bæta þennan galla. Kostnaður við það er metinn á 1.315.200 krónur. Að mati dómsins eiga stefnendur  rétt á afslætti vegna hans en þar sem framangreindar úrbætur auka gæði hússins mikið vegna minnkaðs hitataps og minna viðhalds útveggja í framtíðinni, telja dómendur að taka beri tillit til þess við ákvörðun fjárhæðar afsláttar þannig að þeim beri afsláttur sem nemi helmingi kostnaðar við klæðningu, þ.e. 657.000 krónur.

Þegar framangreint er virt þykir umfang galla á íbúð stefnenda slíkt að áhrif hefði haft á kaupverð, ef vitneskja um þá alla hefði legið fyrir við samningsgerð. Eiga stefnendur rétt á afslætti af kaupverði, sbr. meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, vegna framangreindra leyndra galla, samtals að fjárhæð 1.380.500 krónum ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 9. maí 2001 til 1. júlí 2001, en frá þeim tíma samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 til greiðsludags.

Eftir ofangreindum úrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða stefnendum málskostnað sem ákveðst 500.000 krónur, þar með talinn útlagður kostnaður stefnenda samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Dóm þennan kveða upp Ingveldur Einarsdóttir héraðsdómari og meðdómendurnir Freyr Jóhannesson tæknifræðingur og Níels Indriðason verkfræðingur.

D ó m s o r ð:

Stefndi, Birkir Agnarsson greiði stefnendum Hafþóri Halldórssyni og Sigríði V. Ólafsdóttur 1.380.500 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 9. maí 2001 til 1. júlí 2001, en frá þeim tíma samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnendum 500.000 krónur í málskostnað.