Ákvörðun Hæstaréttar

Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Karl Axelsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Með beiðni 8. janúar 2020 leitar VBS eignasafn ehf. eftir leyfi Hæstaréttar til að áfrýja dómi Landsréttar 13. desember 2019 í málinu nr. 251/2019: VBS eignasafn hf. gegn Fljótsdalshéraði, á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Fljótsdalshérað leggst gegn beiðninni.

Mál þetta lýtur aðallega að kröfu leyfisbeiðanda um að viðurkennt verði að í gildi sé lóðarleigusamningur til 50 ára, frá 16. nóvember 2012 að telja, milli hans og gagnaðila um fasteignina Skógarlönd 3c á Egilsstöðum. Til vara gerir leyfisbeiðandi þá kröfu að viðurkennd verði skaðabótaskylda gagnaðila vegna ólögmætrar stjórnvaldsákvörðunar bæjarstjórnar gagnaðila 6. maí 2015 um að hafna beiðni hans um að framlengja fyrrgreindan lóðarleigusamning.

Í málinu er aðallega deilt um hvort lóðarleigusamningur frá 12. nóvember 1962, sem samkvæmt efni sínu átti að falla úr gildi að liðnum 50 árum frá gerð hans, hefði verið framlengdur með því að gagnaðili hefði látið framsöl og veðsetningu lóðarréttindanna átölulaus og innheimt leigu og fasteignaskatta á árunum 2013 til 2016 fyrir lóðina. Lóðarleigusamningurinn var gerður af Jarðeignum ríkisins, fyrir hönd íslenska ríkisins, sem fasteignareiganda en leigutakar voru tilteknir hreppar á Fljótsdalshéraði. Í 4. grein samningsins kom fram að leigutaka væri óheimilt  að framselja leigurétt sinn til lóðarinnar eða veðsetja hana áður en hann byggði hús á henni. Framsal eða veðsetning af hálfu leigutaka á lóðarréttindum óbyggðrar lóðar væri ógild og félli hún þá aftur til leigusala. Árið 1966 byggðu nefndir hreppar félagsheimili og tengibyggingu á lóðinni Skógarlönd 3 en á árinu 1977 byggðu þeir þar hótel. Egilsstaðahreppur og síðar gagnaðili tók við eignarráðum umræddrar lóðar og fékk sveitarfélagið þar með stöðu fasteignareiganda og leigusala. Á árunum 1990-1998 voru fyrrnefndar fasteignir seldar nánar tilgreindum félögum en árið 2000 voru þær allar seldar einkahlutafélaginu Í efra. Á árinu 2005 seldi það félag félaginu Kass ehf. fasteignir sínar að Skógarlöndum 3. Á þessum tíma skiptist lóðin í tvær eignir, annars vegar matshluta 01 og 02 sem var félagsheimili og tengibygging og hins vegar matshluta 03 sem var hótelbygging. Með eignaskiptayfirlýsingu 7. september 2005 var lóðinni skipt upp í þrjá matshluta og var tilefni þeirra ráðstafana að byggja átti viðbyggingu við hótelið. Þannig voru matshlutar 01 og 02, skráðir sem Skógarlönd 3a og matshluti 03 sem Skógarlönd 3b. Þá var stofnaður nýr matshluti 04, sem fékk heitið Skógarlönd 3c. Kass ehf. afsalaði Straumási ehf. eignarhluta sínum í Skógarlöndum 3b og 3c árið 2006 og kom fram að með í kaupunum fylgdu tilheyrandi lóðarréttindi og byggingarréttur á lóðinni Skógarlönd 3c. Í framhaldinu var lóðinni að Skógarlöndum 3c afsalað M.H.M ehf. Ekki liggja fyrir gögn í málinu sem sýna að gagnaðila hafi verið tilkynnt sérstaklega um tvö síðastgreindu framsölin. Leyfisbeiðandi eignaðist svo lóðarréttindin við nauðungaruppboð 3. júlí 2007.

Héraðsdómur sýknaði gagnaðila af kröfum leyfisbeiðanda og staðfesti Landsréttur þá niðurstöðu með fyrrnefndum dómi. Með vísan til skilmála samningsins hafnaði Landsréttur því að gagnaðili hefði með athafnaleysi samþykkt framlengingu samningsins í 50 ár með því að láta framsöl og veðsetningu lóðarréttindanna átölulaus. Þá var því hafnað að leyfisbeiðandi hefði getað haft væntingar til þess að samningurinn myndi sjálfkrafa endurnýjast til 50 ára á þeim grundvelli að lóðarleiga og fasteignaskattar hefðu verið innheimtir eftir að samningurinn rann út. Með hliðsjón af nýtingu lóðarinnar var ekki heldur talið að leyfisbeiðandi hefði getað haft væntingar um að lóðarleigusamningurinn yrði framlengdur nema með sérstöku samþykki leigusala. Þá féllst Landsréttur ekki á varakröfu leyfisbeiðanda með þeim rökum að höfnun gagnaðila á endurnýjun lóðarleigusamningsins hefði verið byggð á málefnalegum og lögmætum forsendum og meðferð málsins hjá gagnaðila hefði verið í samræmi við meginreglur stjórnsýslulaga um töku slíkra ákvarðana eftir því sem við ætti.

Leyfisbeiðandi byggir á því að úrslit málsins hafi verulega almenna þýðingu einkum á sviði leigu- samninga- og stjórnsýsluréttar og mannréttinda. Telur leyfisbeiðandi mikilvægt að Hæstiréttur skýri hvaða kröfur megi gera til stjórnvalda að því er varðar framkvæmd samninga og þá meðal annars í ljósi innheimtu og athugasemdalausrar móttöku leigugjalds eftir að samningstíma lýkur. Þá vísar leyfisbeiðandi til þess að sakarefnið varði mikilvæga hagsmuni sína enda hafi hann verið sviptur réttindum sem teljist til eignar í skilningi eignaréttarákvæðis stjórnarskrárinnar. Að lokum telur leyfisbeiðandi að niðurstaða Landsréttar sé bersýnlega röng að efni til þar sem rökstuðningur réttarins gangi þvert gegn viðurkenndum meginreglum leigu- stjórnsýslu- og samningaréttar auk þess sem hún sé í andstöðu við mannréttindareglur.

Að virtum gögnum málsins er hvorki unnt að fallast á að úrslit þess hafi verulegt almennt gildi umfram dómsúrlausnir sem áður hafa gengið, sbr. 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991, né að það varði mikilvæga hagsmuni leyfisbeiðanda í skilningi ákvæðisins. Þá verður hvorki séð að málsmeðferð fyrir héraðsdómi eða Landsrétti hafi verið stórlega ábótavant né að dómur Landsréttar sé bersýnilega rangur að formi til eða efni. Er beiðninni því hafnað.