Föstudaginn 29. júní 2012.
Nr. 436/2012.	Íslandsbanki hf. (Haraldur Örn Ólafsson hrl.) gegn Bílnum ehf. (enginn)

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur. Uppsögn.

Fallist var á kröfu Í hf. um að B ehf. yrði með beinni aðfarargerð borið út úr fasteign í eigu þess fyrrnefnda. Ekki var ekki talið að B ehf. gæti borið fyrir sig að stofnast hefði nýr ótímabundinn leigumáli um húsnæðið eftir 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Markús Sigurbjörnsson hæstaréttardómari og Benedikt Bogason og Helgi I. Jónsson settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. júní 2012, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. júní 2012, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr fasteigninni að Flugumýri 30 í Mosfellsbæ. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að sér verði veitt heimild til framangreindrar aðfarargerðar og varnaraðila gert að greiða málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins fékk sóknaraðili afsal frá sýslumanninum í Reykjavík 1. nóvember 2010 fyrir fasteigninni að Flugumýri 30, en boð þess fyrrnefnda í hana við nauðungarsölu var samþykkt 24. september sama ár. Varnaraðili mun þá hafa haft hluta af fasteigninni til afnota og krafðist sóknaraðili þess með bréfum 22. október 2010 og 9. mars 2011 að hann rýmdi hana. Í málinu liggur ekkert fyrir um svör varnaraðila við þessu. Með bréfi til hans 4. maí 2011, þar sem sóknaraðili kvað sig vera „leigusala skv. leigusamningi sem ætla má að hafi stofnast til um hluta af rými atvinnuhúsnæðisins Flugumýri 30, Mosfellsbæ og nýtt hefur verið m.a. til geymslu“, sagði sá síðarnefndi upp „leigusamningnum“ með eins mánaðar uppsagnarfresti. Um heimild til þessa vísaði sóknaraðili til 1. töluliðar 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og skyldi uppsagnarfrestur teljast frá 1. júní 2011, þannig að rýma bæri húsnæðið í síðasta lagi 1. júlí sama ár. Þessu svaraði varnaraðili með bréfi 23. maí 2011, þar sem hann kvaðst líta svo á að hann ætti rétt á sex mánaða uppsagnarfresti, svo og að húsaleigusamningnum hafi í bréfi sóknaraðila 4. sama mánaðar verið sagt upp með þeim fresti. Sóknaraðili ítrekaði með bréfi til varnaraðila 14. júní sama ár að hann teldi uppsagnarfrestinn einn mánuð, en það rökstuddi hann með því að fyrrgreint ákvæði húsaleigulaga tæki til uppsagnarfrests vegna ótímabundins leigumála um einstök herbergi, geymsluskúra og þess háttar húsnæði. Húsnæðið að Flugumýri 30 væri 291,6 m² að stærð og teldi sóknaraðili að varnaraðili nýtti „aðeins hluta þess rýmis m.a. til geymslu.“ Í svari við þessu 23. júní 2011 kvað varnaraðili húsaleigusamning sinn um eignina ekki vera um geymsluhúsnæði, heldur um húsnæði til viðgerða á bifreiðum, og væru þar tæki og búnaður fyrir þá starfsemi. Hann ítrekaði að öðru leyti þá afstöðu til uppsagnarinnar, sem hann lýsti í bréfinu 23. maí sama ár.

Sóknaraðili beindi 12. júlí 2011 til Héraðsdóms Reykjavíkur kröfu um að varnaraðili yrði borinn út úr húsnæðinu að Flugumýri 30. Í úrskurði dómsins 18. nóvember sama ár var komist að þeirri niðurstöðu að hér væri um að ræða atvinnuhúsnæði, sem ákvæði 3. töluliðar 56. gr. húsaleigulaga tæki til, og skyldi uppsagnarfrestur á ótímabundnum leigumála varnaraðila því vera sex mánuðir. Sá frestur hafi byrjað að líða 1. júlí 2011 og nyti varnaraðili því heimildar til nota af húsnæðinu til 31. desember sama ár, en af þeim sökum var kröfu sóknaraðila hafnað.

Í bréfi til varnaraðila 19. desember 2011 vísaði sóknaraðili til þessarar niðurstöðu í úrskurðinum og kvaðst ítreka uppsögn leigusamningsins, þannig að varnaraðila bæri að rýma húsnæðið 31. sama mánaðar. Í bréfi fyrirsvarsmanns varnaraðila 6. febrúar 2012 til nafngreinds starfsmanns sóknaraðila sagði sá fyrrnefndi að sér hafi „í dag borist bréf þitt dagssett hinn 19. desember 2011 er varðar rýmingu eignarinnar Flugumýri 30, Mosfellsbæ.“ Í bréfinu var lýst þeirri afstöðu varnaraðila að úrskurður héraðsdóms 18. nóvember 2011 hafi staðfest að hann nyti sex mánaða uppsagnarfrests vegna leigumála aðilanna. Af þeim sökum hafi uppsögnin 4. maí sama ár verið ólögmæt, enda hafi fresturinn samkvæmt henni aðeins verið einn mánuður. Sóknaraðili leitaði á ný til héraðsdóms 8. febrúar 2012 með kröfu um að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borinn út úr húsnæðinu og var mál þetta þingfest af því tilefni 13. apríl sama ár.

II

Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga skal uppsögn ótímabundins leigusamnings vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Ekki er þar áskilið að uppsagnarfrestur sé tilgreindur í tilkynningu um uppsögn. Bréf sóknaraðila til varnaraðila 4. maí 2011, þar sem leigusamningi þeirra var sagt upp, var birt fyrir þeim síðarnefnda af stefnuvotti 16. sama mánaðar. Uppsagnarfrestur í þessu tilviki réðist af lögum og var hann með réttu sex mánuðir samkvæmt 3. tölulið 56. gr. húsaleigulaga, svo sem slegið var föstu í áðurnefndum úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 18. nóvember 2011. Engu getur breytt um gildi uppsagnarinnar þótt sóknaraðili hafi í bréfi sínu ranglega gengið út frá því að uppsagnarfresturinn væri einn mánuður, en réttur uppsagnarfrestur var liðinn þegar sóknaraðili lagði fyrir héraðsdóm kröfu sína um heimild til útburðargerðar 8. febrúar 2012.

Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga getur leigjandi krafist þess að leigumáli framlengist ótímabundið ef tveir mánuðir líða frá því að leigutíma lýkur samkvæmt uppsögn án þess að leigusali hafi skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Þótt krafa sóknaraðila um heimild til útburðargerðar hafi borist héraðsdómi 9. febrúar 2012 var varnaraðila samkvæmt gögnum málsins ekki tilkynnt um kröfuna fyrr en með boðun til þinghalds um hana 3. apríl sama ár og var því frestur sóknaraðila samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga til að skora á varnaraðila að rýma húsnæðið liðinn þegar það var gert. Fram hjá því verður á hinn bóginn ekki horft að sóknaraðili skoraði á varnaraðila að rýma húsnæðið ekki síðar en 31. desember 2011 með bréfi 19. sama mánaðar. Þótt leigutíma hafi ekki verið lokið á þeim degi, sem bréfið var dagsett, var því sem áður segir lýst yfir í bréfi varnaraðila til sóknaraðila 6. febrúar 2012 að þann dag hafi þeim fyrrnefnda borist bréf þess síðarnefnda frá 19. desember 2011. Vegna þessa verður að líta svo á að varnaraðili geti ekki borið fyrir sig að stofnast hafi nýr ótímabundinn leigumáli um húsnæðið eftir 59. gr. húsaleigulaga. Að þessu virtu verður krafa sóknaraðila tekin til greina eins og nánar segir í dómsorði.

Eftir þessum úrslitum málsins verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Íslandsbanka hf., er heimilt að fá varnaraðila, Bílinn ehf., borinn með beinni aðfarargerð út úr fasteigninni að Flugumýri 30 í Mosfellsbæ.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. júní 2012.

Með aðfararbeiðni, sem barst héraðsdómi 9. febrúar sl., hefur sóknaraðili, Íslands­banki hf., kt. [...], Kirkjusandi 2, Reykjavík, krafist þess að varn­ar­aðili, Bíllinn ehf., kt. [...], Marklandi 2, Reykjavík, verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn með beinni aðfarar­gerð út úr fast­eign­inni að Flugumýri 30, Mosfellsbæ, með fastanúmerið 226-7580. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu og að fjárnám verði heimilað fyrir málskostnaði vegna aðfarargerðarinnar.

Varnaraðili, Bíllinn ehf., krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá er þess krafist að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðila málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts á málskostnað. Loks er gerð krafa um að fjárnám verði heimilað fyrir málskostnaði.

Málið var tekið til úrskurðar 29. maí sl.

Málavextir, málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili var hæstbjóðandi er fasteignin að Flugumýri 30, Mosfellsbæ, var seld nauðungarsölu þann 2. júlí 2010. Uppboðsafsal vegna eignarinnar var gefið út 1. nóvember 2010.

Sóknar­aðili kveðst hafa farið þess á leit bæði við uppboðsþola, Flugumýri 30 ehf., og síðar ítrekað við varnar­aðila að eignin yrði rýmd. Varnaraðili hafi hins vegar neitað að rýma húsnæðið og í janúar 2011 hafi varnaraðili farið að greiða sóknaraðila 60.000 kr. mánaðarlega, en varnaraðili hafi einhliða ákveðið að það teldist fullnægjandi leiga fyrir afnot hans af húsnæðinu. Sókn­ar­aðili hafi mótmælt þeirri fjárhæð, sem of lágri. Þann 4. maí 2011 hafi sóknaraðili sent varnaraðila bréf þar sem leigusamningi um eignina hafi verið sagt upp og skorað á varnaraðila að rýma eignina eigi síðar en 1. júlí 2011. Bréf þetta hafi verið birt fyrir varnaraðila þann 16. maí 2011. Varnaraðili hafi mótmælt uppsögninni með bréfi 23. maí 2011. Uppsögnin hafi verið ítrekuð með bréfi 14. júní 2011, en því bréfi hafi verið mótmælt með bréfi 23. júní 2011. Í framhaldinu hafi sóknaraðili óskað eftir því við Héraðsdóm Reykjavíkur að varnaraðili yrði borinn út úr eigninni. Með úrskurði dómsins þann 18. nóvember 2011, í máli nr. A-289/2011, hafi útburðarbeiðninni verið hafnað. Í úrskurðinum komi fram að uppsögn leigusamningsins hafi tekið gildi frá og með 1. júlí 2011, sbr. 57. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og að varnaraðili eigi rétt á sex mánaða uppsagnarfresti. Sóknaraðila séu því heimil afnot af fasteigninni til 31. desember 2011.

Þann 19. desember 2011 hafi sóknaraðili sent varnaraðila ítrekun uppsagnar þar sem skorað hafi verið á varnaraðila að rýma eignina eigi síðar en 31. desember 2011. Með bréfi 6. febrúar 2012 hafi varnaraðili hafnað því að afhenda sóknaraðila eignina. Sóknaraðila sé því nauðsynlegt að fá úrskurð héraðsdóms um að heimilt sé að bera varnaraðila út úr eigninni.

Sóknaraðili vísar til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, og varðandi varnarþing vísar hann til 2. mgr. 11. gr. sömu laga, sbr. 2. málslið 1. mgr. 34. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málavextir, málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili kveður málavexti vera þá að með leigusamningi 5. maí 2008 hafi hann tekið á leigu um 100 fm. sal með innkeyrslu og afnotum af bílaplani, þar sem hann reki verkstæði fyrir bifreiðaviðgerðir. Leigan fyrir húsnæðið skyldi vera 60.000 kr. á mánuði auk þess sem hann hafi tekið að sér að inna af hendi ýmis verk vegna viðhalds o.fl., um 40 klst. á mánuði.

Hinn 2. júlí 2010 hafi sóknaraðili keypt húsnæðið á nauðungarsölu. Á fyrri hluta ársins 2011 hafi sóknaraðili reynt að þvinga varnaraðila úr húsnæðinu. Síðast hafi hann sent varnaraðila uppsagnarbréf 14. júní 2011. Samkvæmt bréfinu skyldi uppsögnin taka gildi frá og með næstu mánaðarmótum, þ.e.a.s. 1. júlí 2011, engu að síður hafi varnaraðili í sama bréfi gert kröfu um að varnaraðili rýmdi húsnæðið í síðasta lagi sama dag, þ.e. 1. júlí 2011.

Varnaraðili byggir á því að stofnast hafi nýr ótímabundinn leigusamningur sem borið hafi að segja upp með 6 mánaða fyrirvara, sbr. XI. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Varnaraðili hafi mótmælt uppsögninni með bréfi 23. júní 2011.

Þá byggir varnaraðili á því að hann hafi talið, í kjölfar úrskurðar héraðsdóms Reykjavíkur, í máli nr. A-289/2011, að sóknaraðili hefði fallist á áframhaldandi leigusamning. Hann hafi greitt leigu skilvíslega og sóknaraðili hafi allt þar til hann krafðist útburðar móttekið greiðslurnar athugasemdalaust.

Úrskurður héraðsdóms Reykjavíkur, í málinu nr. A-289/2011, staðfesti að uppsögnin hafi tekið gildi 1. júlí 2011, sbr. 57. gr. húsaleigulaga og að uppsagnarfrestur hafi verið 6 mánuðir.

Þá byggir varnaraðili á því að samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga geti leigjandi, þ.e.s.a. varnaraðili, krafist þess að leigusamningur aðila framlengist ótímabundið, enda hafi leigusali, þ.e.a.s. sóknaraðili, ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið innan 2 mánaða. Samkvæmt úrskurði héraðsdóms Reykjavíkur hafi leigutímanum lokið hinn 31. desember 2011. Tveir mánuðir hafi síðan liðið og rúmlega það án þess að sóknaraðili skoraði á gerðarþola að rýma húsnæðið og því hafi stofnast nýr ótímabundinn leigusamningur skv. 59. gr. húsaleigulaga. Áskorun um rýmingu húsnæðisins hafi ekki borist varnaraðila eftir það, en boðun vegna aðfararbeiðni hafi borist honum með skeyti, dags. 2. apríl 2012, eða rúmum 3 mánuðum eftir að leigusamningi lauk.

Loks byggir varnaraðili á að húsaleigulög nr. 36/1994 séu ófrávíkjanleg, þ.e. ekki sé hægt að víkja til hliðar skilyrðum XI. kafla laganna um uppsögn og stofnun nýs leiguréttar. Almenna reglan við túlkun laganna sé að þau skulu skýrði leigutaka í hag. Í því tilviki sem hér um ræði beri sérstaklega að túlka allan vafa varnaraðila í hag, enda sé sóknaraðili bankastofnun sem hafi mikla þekkingu og reynslu af slíkum réttarsamböndum.

Varðandi réttindi leigutaka vísar varnaraðili til laga nr. 36/1994, einkum 55. gr., 3. tl. 56. gr. og 59. gr. laganna. Kröfu um málskostnað byggir varnaraðili á 130. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á lögum um virðisaukaskatt og því að varnaraðili hafi ekki með höndum virðisaukaskattskylda starfsemi.

Niðurstaða

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að varnaraðili verði borinn út úr atvinnuhúsnæði því sem hann hefur haft til leigu að Flugumýri 30, Mosfellsbæ.

Fyrir liggur að sóknaraðili sendi varnaraðila bréf, 14. júní 2011, þar sem leigusamningnum var sagt upp. Samkvæmt því tók uppsögnin gildi frá og með 1. júlí s.á., sbr. 57. gr. húsaleigulaga, en samkvæmt 3. tl. 56. gr. laganna er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir, eins og hér stendur á, og lauk leigutímanum því þann 31. desember 2011.

Í 59. gr. húsaleigulaga, sem varnaraðili byggir á, felst að ef leigjandi nýtir hið leigða í tvo mánuði eftir að leigutíma lýkur, þá geti báðir aðilar samningsins krafist þess að hann framlengist ótímabundið og verður þá að segja samningnum upp í samræmi við 56. gr. laganna.

Réttur leigjanda til ótímabundins samnings að liðnum tveimur mánuðum takmarkast af því að leigusali hafi ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Í máli þessu liggur fyrir að sóknaraðili sendi varnaraðila ekki slíka áskorun. Hins vegar sendi hann dóminum útburðarbeiðni þá sem er grundvöllur máls þessa. Er beiðnin dagsett 8. febrúar 2012 og móttekin 9. s.m. Krafa um útburð varnaraðila var þannig sett fram innan tveggja mánaða frestsins. Ekkert liggur fyrir um að varnaraðila hafi verið kunnugt um aðfararbeiðnina fyrr en hann vari boðaður til þinghalds í málinu með skeyti 2. apríl 2012. Verður því ekki talið að krafan um útburð teljist nægjanleg áskorun í skilningi 59. gr. húsaleigulaga þar sem ekki var boðað til fyrirtöku innan tveggja mánaða frestsins.

Hefur því stofnast milli aðila ótímabundinn leigusamningur sem ekki hefur verið sagt upp. Samkvæmt því verður ekki hjá því komist að hafna kröfu sóknaraðila.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, verður sóknaraðili dæmdur til að greiða varnaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur. Varnaraðili er virðisaukaskattskyldur aðili og því verður ekki tekið tillit til þess skatts við ákvörðun fjárhæðarinnar.

Ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir málskostnaði vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

ÚRSKURÐARORÐ.

Hafnað er þeirri kröfu sóknaraðila, Íslands­banka hf., að varn­ar­aðili, Bíllinn ehf., verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn með beinni aðfarar­gerð út úr fast­eign­inni, með fastanúmerið 226-7580, að Flugumýri 30, Mosfellsbæ.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 200.000 krónur í málskostnað.