Þriðjudaginn 9. júní 2009.
Nr. 274/2009.	Lyngholt 19, húsfélag (Daníel Isebarn Ágústsson hdl.) gegn Lífeyrissjóði starfsmanna sveitarfélaga (Guðmundur Ágústsson hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala. Frávísun máls frá Hæstarétti.

 

Máli H gegn L, vegna ágreinings um úthlutun söluverðs í kjölfar nauðungarsölu, var vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi vegna vanreifunar. Fyrir Hæstarétti krafðist H þess engu að síður að honum yrði dæmdir þeir hagsmunir sem hann sótti í málinu. Samkvæmt því þótti málatilbúnaður H haldinn slíkum annmörkum að óhjákvæmilegt var að vísa kröfu hans frá Hæstarétti af sjálfsdáðum.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Gunnlaugur Claessen og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 12. maí 2009, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 25. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 29. apríl 2009, þar sem máli sóknaraðila gegn varnaraðila var vísað frá dómi. Um kæruheimild vísar sóknaraðili til 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun sýslumannsins í Keflavík 21. janúar 2009 verði breytt þannig að sóknaraðila verði úthlutað 4.291.846 krónum af söluverði nánar tilgreinds eignarhluta í fasteigninni Lyngholti 19 í Keflavík. Hann krefst einnig málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar. 

Varnaraðili krefst þess aðallega að hinn kærði úrskurður verði staðfestur, en til vara að staðfest verði fyrrgreind ákvörðun sýslumannsins í Keflavík um úthlutun söluverðs umrædds eignarhluta í Lyngholti 19 í Keflavík. Hann krefst einnig málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Kröfu sóknaraðila var vísað frá héraðsdómi. Þrátt fyrir að héraðsdómari hafi ekki tekið efnislega afstöðu í málinu krefst sóknaraðili þess engu að síður að Hæstiréttur dæmi honum þá hagsmuni, sem hann sækir í málinu  Málatilbúnaður sóknaraðila er samkvæmt því haldinn slíkum annmörkum að óhjákvæmilegt er að vísa kröfu hans frá Hæstarétti af sjálfsdáðum.

Kærumálskostnaður verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Málinu er vísað frá Hæstarétti.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 29. apríl 2009.

Mál þetta var þingfest og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 2. apríl 2009.

Sóknaraðili er húsfélagið Lyngholti 19, Lyngholti 19, Keflavík.

Varnaraðili er Lífeyrissjóður starfsmanna sveitarfélaga, Vegmúla 3, Reykjavík.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær aðallega, að ákvörðun sýslumannsins í Keflavík verði breytt þannig að sóknaraðila verði úthlutað 4.291.846 krónum af söluverði fasteignarinnar Lyngholt 19 í Keflavík, fnr. 208-9825. Til vara er þess krafist að ómerkt verði ákvörðun sýslumannsins í Keflavík um að frumvarp til úthlutunar söluverðs á nauðungarsölu fasteignarinnar Lyngholt 19 í Keflavík, fnr. 208-9825. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Dómkröfur varnaraðila eru þær að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins í Keflavík um nauðungarsölu á Lyngholti 19, fnr. 208-9825, samkvæmt frumvarpi að úthlutunargerð dagsettu 18. desember 2008 og að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar að mati dómsins.

I.

Óumdeilt er að þann 5. nóvember 2008 var fasteignin Lyngholt 19 í Keflavík, fnr. 208-9825, seld nauðungarsölu hjá embætti sýslumannsins í Keflavík. Hæstbjóðandi var varnaraðili máls þessa með boð að fjárhæð 5.000.000 króna. Samþykkisfrestur var til 16. desember sama ár en þá greiddi varnaraðili til sýslumanns og í kjölfarið var gefið út frumvarp að úthlutunargerð 18. desember 2008.

Sóknaraðili lýsir öðrum málsatvikum þannig í kröfuskjali, að haustið 2007 hafi verið ráðist í viðgerðir á sameign fasteignarinnar Lyngholti 19. Einn þriggja eigenda hefði greitt fyrir sinn hluta viðgerðanna en sóknaraðili hefði greitt hluta hinna tveggja með skuldabréfi dagsettu 10. júlí 2008. Tveir eigendur skuldi því sóknaraðila andvirði skuldabréfsins að tiltölu við eignarhlutdeild þeirra í húsinu. Viggó Guðjónsson hafi ekki greitt sóknaraðila sinn hluta skuldarinnar og hann skuldi honum reyndar einnig hússjóðsgjöld. Þegar fasteign Viggós, íbúð 01-0201, fnr. 208-9825, hefði verið seld nauðungarsölu, hefði sóknaraðili því gert kröfu í söluandvirði hennar.

Sýslumaðurinn í Keflavík hefði í frumvarpi til úthlutunar söluverðs hafnað að greiða sóknaraðila þann hluta kröfunnar sem tilkominn sé vegna viðgerðanna. Sóknaraðli hefði mótmælt frumvarpinu en eftir fund með sýslumanni og öðrum aðilum, sem hagsmuna áttu að gæta, hefði sýslumaður ákveðið að frumvarpið skyldi standa óbreytt.

Samkvæmt frumvarpi sýslumannsins að úthlutunargerð skyldi söluverðið greiðast á eftirfarandi hátt:

1.   1% sölugjald í ríkissjóð	kr  50.000
2.  Brunatryggingagjald til Tryggingamiðst. tímabilið 2007-2008, lögveð	kr. 174.145
3.  Fasteignagjöld til Reykjanesbæjar tímabilið 2007-2008, lögveð	kr.   484.009
4.  Húsfélagið Lyngholti 19, gjöld í hússjóð, lögveð	kr.  41.732
5.  Lífeyrissjóður stm. sveitarfélaga,	kr.  4.250.114
Samtals	kr. 5.000.000

Tekið var fram að afmá skyldi úr þinglýsingabókum eftirstöðvar af skuldabréfi Lífeyrissjóðs starfsmanna sveitarfélaga dags. 11. janúar 2006. Einnig að afmá skyldi veðbréf, aðfarargerðir, lögveð, kaupsamninga og ólögbundnar kvaðir sem ekki fengju greiðslu samkvæmt ofangreindu og ekki hafði fengið heimild kaupanda til að standa áfram á eigninni. Þá sagði að frestur til að skila athugasemdum við frumvarpið væri til kl. 10:00 mánudaginn 9. janúar 2009 en athugasemdum sem síðar bærust, yrði ekki sinnt.

Sóknaraðili mótmælti frumvarpi sýslumanns og krafðist þess að því yrði breytt til samræmis við kröfur sínar. Krafan væri annars vegar vegna veðskuldabréfs Sparisjóðsins í Keflavík dagsettu 10. júlí 2008 að fjárhæð 9.000.000 krónur en hins vegar vegna ógreiddra hússjóðsgjalda 1. maí 2008-1. nóvember 2008 að fjárhæð 290.784 krónur. Vísaði sóknaraðili til þess að hann ætti lögveðrétt í fasteigninni á grundvelli 48., sbr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í fyrirtöku 21. janúar sl. tók sýslumaðurinn í Keflavík þá ákvörðun, eftir að aðilum hafði verið gefinn kostur á að tjá sig um mótmæli sóknaraðila, að frumvarp hans til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Lyngholt 19, Keflavík, fnr. 208-9825, skyldi vera óbreytt. Af hálfu sóknaraðila var því lýst yfir við fyrirtökuna að hann myndi leita úrlausnar héraðsdómara um ákvörðunina. Af hálfu varnaraðila var því lýst yfir að hann myndi krefjast staðfestingar á ákvörðun sýslumanns.

Með bréfi dagsettu 30. janúar 2009, sem barst dóminum 2. febrúar sama ár, bar sóknaraðili umrædda úthlutunargerð sýslumanns undir dóminn.

II.

Sóknaraðili byggir aðalkröfu sína á því að krafa hans njóti lögveðréttar og forgangs umfram samningsveðkröfur. Greiðsla á 1% sölugjaldi í ríkissjóð og eldri lögveð séu þannig einu kröfurnar sem greiðist á undan kröfu sóknaraðila. Því beri að greiða upp í kröfu sóknaraðila eins og söluverð hrökkvi til áður en allar aðrar kröfur verði greiddar. Þess sé því krafist að héraðsdómari breyti ákvörðun sýslumanns á þann hátt að krafa sóknaraðila verði greidd, eins og söluverð hrekkur til, á eftir fyrrnefndum kröfum.

Sóknaraðili vísar til þess að innan aðalkröfunnar rúmist allar lægri fjárkröfur telji dómurinn að aðrar kröfur séu jafnréttháar og/eða að kröfu sóknaraðila beri að lækka af öðrum ástæðum.

Sóknaraðili kveður kröfu sína til komna vegna viðgerða á sameign fjöleignarhúss sem unnar hafi verið eftir löglegri ákvörðun húsfélagsins. Því sé um að ræða sameiginlegan kostnað í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. 1. mgr. 48. gr. laganna. Heildarkostnaður við framkvæmdirnar hafi numið 10.527.808 krónum og þegar hafi Brynjar Vilmundarson, einn þriggja eigenda hússins, greitt sinn hlut að fullu í júlí 2008. Sóknaraðili hefði síðan gefið út skuldabréf 10. júlí sama ár að fjárhæð 9.000.000 krónur til að greiða hlut hinna tveggja eigendanna.

Kröfu sína kveður sóknaraðili vera um greiðslu fyrir hlut Viggós Guðjónssonar í heildarkostnaðinum samkvæmt hlutfallstölu eignarhluta hans, sbr. a-lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga. Eignarhluti Viggós í sameigninni hafi verið 41,22% og hlutur hans í skuldabréfinu þannig verið 53,17% af 9.000.000 krónum að höfuðstól auk vaxta. Þegar kröfu var lýst, hafi eftirstöðvar skuldabréfsins numið 9.529.000 krónum og því hafi krafa sóknaraðila vegna hlutdeildar Viggós þá verið 5.066.613 krónur.

Sóknaraðili vísar til ákvæða 2. mgr. 48. gr. fjöleignarhúsalaga og kveður aðalkröfu sína byggja á skýru orðalagi ákvæðisins um að krafan skuli ganga fyrir samningsveðum. Þá vísar hann til 3. og 4. gr. sömu lagagreinar en lögveð fyrir kröfunni hafi stofnast þegar sóknaraðili innti af hendi greiðslu fyrir Viggó. Það hafi verið gert með útgáfu skuldabréfs í nafni sóknaraðila 10. júlí 2008 og hafi kröfunni því verið lýst við nauðungarsöluna innan árs frá stofnun hennar.

III.

Varnaraðili mótmælir kröfu sóknaraðila í fyrsta lagi á grundvelli vanlýsingar. Sóknaraðili hafi aldrei lýst kröfunni á fullnægjandi hátt, heldur einungis lýst henni á grundvelli skuldabréfs sem gefið var út hjá Sparisjóðnum í Keflavík 10. júlí 2008. Útgáfa skuldabréfsins virðist byggja á yfirlýsingu sparisjóðsins frá 31. júlí 2007 þar sem gert sé ráð fyrir framsali lögveðréttar til sparisjóðsins. Ljóst megi vera að slíkt framsal sé ekki í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en þar að auki sé það ekki hlutverk húsfélaga að standa í lántökum fyrir eigendur sem rýri rétt síðari veðhafa. Með umræddri kröfulýsingu sóknaraðila hafi engan veginn legið fyrir á hverju umræddur kostnaður sóknaraðila byggði og í raun hafi ekki enn verið gerð grein fyrir því, um hvaða fjárhæðir sé að ræða. Þannig verði að hafna kröfu sóknaraðila um lögveðrétt fyrir kröfum sínum hvað varðar framkvæmdagreiðslur, enda hafi sóknaraðili mótað kröfugerð sína miðað við kröfu á grundvelli skuldabréfsins og hún sé haldin slíkum göllum að ekki verði byggður á henni lögveðréttur sbr. 48. gr. laga nr. 26/1994.

Í öðru lagi stofnist lögveðréttur samkvæmt lögum við það að húsfélag greiði fyrir ákveðna þjónustu, verk eða vöru og eignist í kjölfarið kröfu á eigendur eignarinnar sem tryggð sé í eitt ár með lögveðrétti frá því tímamarki sem lagt var út. Þetta komi skýrt fram í 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Sé þessi skilningur staðfestur með dómi Hæstaréttar nr. 120/2005. Í þessu máli virðist húsfélagið hafa verið með yfirdráttarreikning hjá Sparisjóðnum í Keflavík þaðan sem greitt hafi verið til verktaka eftir því sem reikningar bárust. Þegar allar kröfur hafi verið greiddar, virðist sóknaraðili hafa breytt yfirdráttarláni sínu í skuldabréf. Ljóst sé að slík skuldbreyting geti ekki stofnað nýtt tímamark fyrir greiðslur vegna framkvæmda því einungis sé mögulegt að greiða hvern reikning vegna framkvæmda einu sinni og við það tímamark skuli miða upphaf lögveðréttar. Lögveðréttur sé undantekning sem túlka verði þröngt en ákvæði 3. mgr. 48. gr. sé afdráttarlaust hvað þetta varðar. Af þeim gögnum, sem sóknaraðili hafi lagt fram, sé ljóst að sóknaraðili greiddi a.m.k. sex reikninga, samtals að fjárhæð 4.269.309 krónur fyrir 5. nóvember 2007 sem sé rúmu ári áður en nauðungarsala fór fram á eigninni þann 5. nóvember 2008. Þessum kröfum hafi því ekki verið lýst innan árs frá stofnun þeirra líkt og gerður sé áskilnaður um í 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 og geti því ekki notið lögveðréttar í eigninni.

Til viðbótar framangreindum lagarökum vísar varnaraðili til XIV. kafla laga um nauðungarsölu nr. 90/1001 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Um málskostnað er vísað til 2. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1991 og 129.–130. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

Ágreiningur aðila máls þessa lýtur í fyrsta lagi að því hvort kröfulýsing sóknaraðila hafi verið réttilega úr garði gerð sem og þá greinir aðila einnig á um það hvenær lögveð hafi stofnast.

Í tilkynningu sóknaraðila til dómsins kemur fram að hann krefjist þess aðallega að umræddri ákvörðun sýslumannsins í Keflavík verði breytt þannig að húsfélaginu Lyngholti 19 verði úthlutað 4.291.846 krónum af söluverði fasteignarinnar með fastanúmeri 208-9825 í því húsi. Í kaflanum um málsástæður og lagarök er rakið að krafa sóknaraðila, sem sýslumaður hafi neitað að úthluta af söluandvirðinu, sé til komin vegna viðgerða á sameign fjöleignarhússins. Er því síðan lýst að krafist sé greiðslu fyrir hlut Viggós Guðjónssonar í heildarkostnaðinum, sem sagður er nema 10.527.808 krónum, en síðan hafi sóknaraðili gefið út skuldabréf að fjárhæð 9.000.000 króna til að greiða hlut tveggja eigenda, þar á meðal Viggós, og nemi hlutur hans 53,17%. Sé því krafa sóknaraðila 5.066.613 krónur. Frekari útlistun og rökstuðning er ekki að finna fyrir kröfufjárhæð sóknaraðila í tilkynningunni. Er það mat dómsins að svo mjög skorti á að gerð sé grein fyrir tölulegum forsendum fyrir kröfu sóknaraðila í kröfugerð hans og tilvísun til málsgagna, að ekki verði hjá því komist að vísa aðalkröfu sóknaraðila frá ex officio vegna vanreifunar.  Varakrafa sóknaraðila um að dómurinn ómerki ákvörðun sýslumannsins um frumvarp til úthlutunar söluverðs á nauðungarsölu umræddrar fasteignar er órökstudd og verður henni því einnig vísað frá ex officio vegna vanreifunar.

Eftir þessum úrslitum skal sóknaraðili greiða varnaraðila 290.000 krónur í málskostnað.

Arnfríður Einarsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

                Máli þessu er vísað frá dómi ex officio.

Sóknaraðili húsfélagið Lyngholti 19, Keflavík, greiði varnaraðila, Lífeyrissjóði starfsmanna sveitarfélaga, 290.000 krónur í málskostnað.