Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson, Benedikt Bogason og Karl Axelsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með ódagsettri kæru, sem barst héraðsdómi 14. júlí 2016, en kærumálsgögn bárust Hæstarétti 28. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 30. júní 2016 þar sem staðfest var aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu sem lauk 14. október 2015 með árangurslausu fjárnámi hjá sóknaraðila. Kæruheimild er í 3. mgr. 95. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að fyrrnefnd aðfarargerð verði felld úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði gaf einkahlutafélagið Hald út veðskuldabréf 8. júní 2008 til Byrs sparisjóðs, síðar Byrs hf., en við samruna þess félags við varnaraðila tók sá síðastnefndi við réttindum þess, þar á meðal kröfum samkvæmt skuldabréfinu. Bréfið var tryggt með veði í fasteign Halds ehf., sem er byggingarlóð að Miðskógum 8 á Álftanesi, nú Garðabæ. Gengust sóknaraðili og maki hans auk þriðja manns í sjálfskuldarábyrgð fyrir greiðslu skuldarinnar.

Vanskil urðu á veðskuldabréfinu og fór svo að fasteignin var seld nauðungarsölu 14. mars 2012. Kaupandi var varnaraðili og lét hann fasteignasöluna Hraunhamar meta verð eignarinnar. Í skjali, sem bar yfirskriftina „Verðmat“, taldi fasteignasalan að söluverð hennar, miðað við forsendur á fasteignamarkaði í mars árið 2012, hefði verið 12.000.000 krónur. Varnaraðili lagði verðmatið til grundvallar uppgjöri við sóknaraðila samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, eins og henni var breytt með 4. gr. laga nr. 60/2010. Á þeim grundvelli krafðist varnaraðili fjárnáms hjá sóknaraðila sem sjálfskuldarábyrgðarmanns fyrir skuld að fjárhæð 17.841.492 krónur. Lauk því 4. apríl 2014 án árangurs þrátt fyrir andmæli sóknaraðila, en hann hélt því meðal annars fram að fasteignin væri of lágt metin og vísaði því til stuðnings til verðmats sem hann hafði aflað hjá fasteignasölunni Fasteignamarkaðnum ehf. 12. mars 2013. Samkvæmt því var eignin metin á 45.000.000 krónur miðað við þann dag.

Sóknaraðili skaut málinu til héraðsdóms og gerði þá kröfu að felld yrði úr gildi sú ákvörðun sýslumanns að ljúka fjárnámsgerðinni 4. apríl 2014 sem árangurslausri. Með úrskurði héraðsdóms 21. apríl 2015 var þeirri kröfu hans hafnað og gerðin staðfest. Í þeim úrskurði var fjallað um þá málsástæðu sóknaraðila að hann hefði með áðurnefndu verðmati hnekkt verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars. Var það niðurstaðan að þetta hefði sóknaraðila ekki tekist, meðal annars sökum ágalla á  verðmati Fasteignamarkaðarins ehf., sem ekki tæki mið af markaðsvirði eignarinnar eins og það hefði verið þegar hún var seld nauðungarsölu, auk þess sem þar væri ranglega gengið út frá því að gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjald af henni hefðu verið greidd. Áður en hið árangurlausa fjárnám var gert hjá sóknaraðila hafði hann farið fram á að dómkvaddur yrði sérfróður maður til að meta hvert væri markaðsverð umræddrar eignar. Var löggiltur fasteignasali dómkvaddur til starfans og lá matsgerð hans fyrir 11. júlí 2013 án þess að hún væri lögð fyrir héraðsdóm.

Hinn 1. október 2015 var gert árangurslaust fjárnám hjá maka sóknaraðila að kröfu varnaraðila á grundvelli veðskuldabréfsins frá 8. júní 2008. Með úrskurði héraðsdóms 18. apríl 2016 var sú ákvörðun sýslumanns felld úr gildi, en varnaraðili kærði þann úrskurð til Hæstaréttar og lagði við meðferð kærumálsins fram fyrrgreinda matsgerð frá 11. júlí 2013. Í dómi réttarins í því máli, nr. 356/2016, er vísað til þess að mat hins dómkvadda manns á hæfilegu söluverði fasteignarinnar miðað við þann tíma fái samrýmst áðurnefndu verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars. Með vísan til 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar sem segir að dómur hafi fullt sönnunargildi um málsatvik sem í honum greinir þar til hið gagnstæða sé sannað, komst Hæstiréttur að þeirri niðurstöðu að samkvæmt úrskurði héraðsdóms 21. apríl 2015 í ágreiningsmáli sóknaraðila og varnaraðila, sem fjallað er um að framan, yrði að miða við að verðmæti eignarinnar hafi verið 12.000.000 krónur á uppboðsdegi. Meðal annars af þeirri ástæðu var hinn kærði úrskurður felldur úr gildi.

Í kjölfar þess að héraðsdómur staðfesti ákvörðun sýslumanns um árangurslaust fjárnám hjá sóknaraðila með úrskurðinum 21. apríl 2015 krafðist varnaraðili að gert yrði fjárnám hjá honum að nýju á grundvelli veðskuldabréfsins frá 8. júní 2008, að þessu sinni fyrir kröfu að fjárhæð 23.812.401 króna, þar sem liðinn væri sá þriggja mánaða frestur sem áskilinn er í 1. tölulið 2. mgr. 65. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. til að krefjast þess að bú hans yrði tekið til gjaldþrotaskipta. Lauk aðfarargerðinni sem fyrr segir með því að sýslumaður gerði árangurlaust fjárnám hjá sóknaraðila 14. október 2015. Sóknaraðili skaut þeirri ákvörðun til héraðsdóms og er deilt um gildi hennar í máli þessu.

II

Sóknaraðili reisir kröfu sína um ógildingu aðfarargerðarinnar meðal annars á því að ósannað sé að markaðsverð fasteignarinnar að Miðskógum 8 hafi ekki nægt til að fullnusta kröfu varnaraðila samkvæmt veðskuldabréfinu frá 8. júní 2008 þegar eignin var seld nauðungarsölu 14. mars 2012. Því til stuðnings vísar hann til endurnýjaðs verðmats Fasteignamarkaðarins ehf. 12. mars 2013, sem lagt var fram í héraði, þar sem söluverð eignarinnar í mars 2012 var áætlað 40.000.000 krónur. Séu  gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjald af henni, sem samkvæmt upplýsingum frá skipulags- og byggingarfulltrúa sveitarfélagsins Álftaness hafi numið rúmum 7.800.000 krónum í nóvember 2009, dregin frá áætluðu söluverði standi eftir liðlega 32.000.000 krónur. Sá mikli munur, sem sé á því verðmati og mati fasteignasölunnar Hraunhamars, hafi ekki verið skýrður.

Að því er varðar markaðsverð fasteignarinnar þegar hún var seld 14. mars 2012 skírskotar varnaraðili fyrst og fremst til verðmats síðargreindu fasteignasölunnar og niðurstöðu Hæstaréttar í máli nr. 356/2016 sem áður er gerð grein fyrir. Mótmælir hann þeirri staðhæfingu varnaraðila að verðmöt fasteignasalanna tveggja séu á einhvern hátt sambærileg, svo sem vegna þeirra ágalla sem mat Fasteignamarkaðarins ehf. sé haldið  þar sem gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjald af eigninni hafi ekki verið greidd. Einnig liggi fyrir að hún hafi verið auglýst til sölu af þriðju fasteignasölunni á 15.000.000 krónur í janúar 2013. Þá hefur varnaraðili, til frekari stuðnings því að markaðsverð eignarinnar hafi numið 12.000.000 krónum í mars 2012, lagt fram sem nýtt málsskjal hér fyrir dómi matsgerð hins dómkvadda manns frá 11. júlí 2013.

III

Samkvæmt 3. mgr. 95. gr. laga nr. 90/1989 gilda um meðferð kæru fyrir Hæstarétti í þessu máli sömu reglur og í almennu einkamáli. Sá sem kærir dómsathöfn má styðja kæruna við ný sönnunargögn, sbr. 2. mgr. 145. gr. og 5. mgr. 147. gr. laga nr. 91/1991. Með vísan til meginreglunnar um jafnræði aðila fyrir dómi á það sama við um gagnaðila hans þótt ekki sé kveðið á um það berum orðum í 148. gr. laganna. Vegna þeirrar reglu einkamálaréttarfars, sem nefnd hefur verið útilokunarregla og felur meðal annars í sér að aðila ber að leggja fram sönnunargögn af sinni hálfu svo fljótt sem verða má og í síðasta lagi áður en fresti til gagnaöflunar lýkur ellegar mál er tekið til dóms eða úrskurðar, sbr. 5. mgr. 101. gr. og 104. gr. laga nr. 91/1991, er réttur hvors aðila kærumáls til að leggja fram ný skjöl hér fyrir dómi þó takmarkaður. Þannig er aðila að jafnaði óheimilt að leggja fram skjal, sem ekki hefur verið lagt fyrir dóm við meðferð máls í héraði, nema skjalið hafi þá ekki verið orðið til eða aðilinn ekki haft það undir höndum. Sérstaklega á þetta við ef aðilinn leitast við með þessu móti að bera í raun fyrir sig nýja málsástæðu fyrir Hæstarétti, sbr. 2. mgr. 163. gr. og 4. mgr. 150. gr. laga nr. 91/1991, sbr. til hliðsjónar dóm réttarins 25. febrúar 2014 í máli nr. 117/2014.

Svo sem gerð hefur verið grein fyrir fékk varnaraðili afhenta matsgerð hins dómkvadda manns frá 11. júlí 2013 og lagði hana fyrir Hæstarétt við meðferð máls nr. 356/2016. Af málsgögnum verður ekki annað ráðið en að varnaraðili hafi fyrst fengið matsgerðina afhenta eftir að úrskurður í því máli var kveðinn upp í héraði. Með vísan til þess, sem að framan greinir, var honum þetta heimilt og leit Hæstiréttur eins og áður segir til niðurstöðu hennar við úrlausn málsins.

Af tölvubréfi matsmannsins, sem varnaraðili hefur lagt fyrir Hæstarétt í þessu máli, er ljóst að hann hafi fengið matsgerðina afhenta í lok apríl 2016. Hins vegar lagði varnaraðili hana ekki fram í héraði áður en mál þetta var tekið þar til úrskurðar 22. júní sama ár. Með þessu er hann raunverulega að bera fyrir sig nýja málsástæðu hér fyrir dómi um hvert hafi verið markaðsverð fasteignarinnar að Miðskógum 8 þegar hún var seld nauðungarsölu 14. mars 2012. Samkvæmt framansögðu er honum það óheimilt og kemur efni matsgerðarinnar því ekki til álita þegar leyst er úr þessu máli. Af þeim sökum hefur fyrrgreindur dómur Hæstaréttar í máli nr. 356/2016 ekki sama gildi við úrlausn þessa máls og hann ella kynni að hafa haft. 

IV

Eftir þá breytingu, sem gerð var á 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 með 4. gr. laga nr. 60/2010, hvílir samkvæmt því ákvæði sú skylda á þeim, sem naut veðréttar í fasteign og telur sig ekki hafa fengið þeim rétti fullnægt við nauðungarsölu eignarinnar, að færa sönnur á að sú hafi verið raunin. Af því leiðir að sá hinn sami verður að sýna fram á með fullnægjandi hætti hvert hafi verið markaðsverð eignarinnar á þeim tíma þegar hún var seld þannig að ljóst sé að það hafi verið lægra en krafa hans, til dæmis á hendur ábyrgðarmanni skuldar sem tryggð var með veði í eigninni, að teknu tilliti til þeirra veðkrafna sem gengu framar kröfunni að rétthæð, sbr. dóm Hæstaréttar 23. janúar 2014 í máli nr. 771/2013.

Í máli þessu háttar svo til að báðir aðilar hafa einhliða aflað álits löggiltra fasteignasala á því hvert hafi verið markaðsverð fasteignarinnar að Miðskógum 8 þegar hún var seld nauðungarsölu á sínum tíma. Þrátt fyrir ágalla á áliti því, sem sóknaraðili hefur lagt fram, er mikill munur á niðurstöðu hvors álits um sig og hefur ekki fengist skýring á honum undir rekstri málsins. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 hvílir sú skylda á varnaraðila að færa viðhlítandi sönnur á hvert hafi verið raunverulegt markaðsverð eignarinnar við sölu hennar. Með vísan til alls þess, sem að framan greinir, og að teknu tilliti til þess að hér er um að ræða fjármálafyrirtæki verður ekki talið að hann hafi axlað þá sönnunarbyrði. Þegar af þeirri ástæðu verður því aðfarargerð sú, sem um er deilt í málinu, felld úr gildi.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila, sem er ólöglærður og flutti mál sitt sjálfur, málskostnað í héraði og kærumálskostnað vegna útlagðs kostnaðar við málareksturinn á báðum dómstigum. Verður sá kostnaður ákveðinn í einu lagi eins og í dómsorði greinir. 

Dómsorð:

Aðfarargerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, sem gerð var að kröfu varnaraðila, Íslandsbanka hf., og lauk 14. október 2015 með árangurslausu fjárnámi hjá sóknaraðila, Gunnari Árnasyni, er felld úr gildi.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 30. júní 2016.

I.

Beiðni sóknaraðila um úrlausn dómsins barst Héraðsdómi Reykjaness 30. október 2015. Málið var tekið til úrskurðar að afloknum munnlegum málflutningi 22. júní 2016.

Sóknaraðili er Gunnar Árnason, kt. [...], Brekkugötu 14, Hafnarfirði.

Varnaraðili er Íslandsbanki hf., kt. [...], Kirkjusandi, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að árangurslaus fjárnámsgerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 011-2015-12292, er fram fór að beiðni varnaraðila hjá sóknaraðila 14. október 2015, verði ógilt.

Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins.

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og að fjárnámsgerð sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu nr. 011-2015-12292 verði látin standa óhögguð.

Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að mati dómsins, auk virðisaukaskatts.

II.

Málsatvik eru þau að einkahlutafélagið Hald gaf út veðskuldabréf 8. júní 2008 til Byrs sparisjóðs. Bréfið var tryggt með veði í fasteign félagsins að Miðskógum 8 á Álftanesi, sem síðar sameinaðist sveitarfélaginu Garðabæ undir nafni hins síðarnefnda. Þá gengust sóknaraðili, eiginkona hans Hlédís Sveinsdóttir, og annar nafngreindur maður í sjálfskuldarábyrgð fyrir greiðslu skuldarinnar. Með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins 22. apríl 2010, er birtist í Lögbirtingablaðinu 30. október sama ár, var öllum eignum Byrs sparisjóðs ráðstafað til Byrs hf., þar á meðal krafa samkvæmt framangreindu veðskuldabréfi. Við samruna Byrs hf. við sóknaraðila, sem tók gildi 29. nóvember 2011, tók varnaraðili við öllum réttindum Byrs hf.

Vanskil urðu á veðskuldabréfinu og fór svo að áðurnefnd fasteign var seld nauðungarsölu 14. mars 2012. Kaupandi var varnaraðili, en hann bauð 3.000.000 króna inn í sinn veðrétt. Fékk hann úthlutað 2.875.037 krónum af söluvirði eignarinnar upp í kröfu sína. Varnaraðili lét fasteignasöluna Hraunhamar verðmeta eignina og taldi fasteignasalan söluverð hennar, miðað við forsendur á fasteignamarkaði í mars árið 2012, hafa verið 12.000.000 króna. Varnaraðili lagði verðmatið til grundvallar uppgjöri við sóknaraðila í samræmi við 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, eins og henni var breytt með 4. gr. laga nr. 60/2010. Á þeim grundvelli krafðist varnaraðili fjárnáms hjá sóknaraðila fyrir skuld að fjárhæð 17.841.492 krónur, sem lauk 4. apríl 2014 án árangurs þrátt fyrir andmæli hans, en hann hélt því meðal annars fram að fasteignin væri of lágt metin. Vísaði hann í því sambandi til verðmats Fasteignamarkaðarins ehf. 12. mars 2013, en samkvæmt því var hún metin á 45.000.000 króna.

Varnaraðili skaut málinu til Héraðsdóms Reykjavíkur og gerði þá kröfu að felld yrði úr gildi ákvörðun sýslumanns um að ljúka fjárnámsgerðinni 4. apríl 2014 sem árangurslausri. Með úrskurði héraðsdóms 21. apríl 2015 var þeirri kröfu hans hafnað og gerðin staðfest. Í úrskurðinum var meðal annars fjallað um þá málsástæðu varnaraðila að hann hafi með áðurnefndu verðmati Fasteignamarkaðarins ehf. hnekkt verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars. Í forsendum úrskurðarins sagði að fasteignamat umræddrar lóðar væri 27.500.000 krónur á úrskurðardegi. Samkvæmt gögnum málsins hafi lóðin verið auglýst til sölu á 15.000.000 króna og muni hún enn vera óseld. Í mati Fasteignamarkaðarins ehf. kæmi fram að það tæki mið af „núverandi markaðsaðstæðum“, en ljóst væri að verðmat ætti að taka mið af markaðsvirði eignarinnar eins og það hafi verið er hún var seld nauðungarsölu. Þá væri gengið út frá því í verðmatinu að gatnagerðargjöld væru greidd, en hið rétta væri að þau væru enn ógreidd. Enn fremur muni byggingarleyfisgjald ekki hafa verið greitt. Væri verðmatið gallað hvað þetta varðaði. Þá væri það fjarri lagi miðað við auglýst söluverð, en rök stæðu til þess að það væri nærri markaðsvirði lóðarinnar. Þá var fjallað um þá málsástæðu sóknaraðila að mat fasteignasölunnar Hraunhamars gæti ekki verið grundvöllur uppgjörs þar sem fasteignasalan væri samstarfsaðili varnaraðila. Að mati dómsins hefði sóknaraðila ekki tekist að sýna fram á að ekki væri unnt að leggja mat fasteignasölunnar Hraunhamars til grundvallar uppgjöri aðila, sbr. 57. gr. laga nr. 90/1991.

Undir rekstri áðurnefnds ágreiningsmáls milli sóknaraðila og varnaraðila óskaði hinn fyrrnefndi eftir því 24. maí 2013 að dómkvaddur yrði sérfróður maður til að skoða og meta verðmæti byggingarlóðarinnar Miðskógar 8 í Garðabæ, ásamt öllu sem fylgdi og fylgja bæri, og hvað telja mætti vera rétt markaðsverð byggingarlóðarinnar með hliðsjón af staðsetningu og stærð lóðar, svo og byggingarleyfi sem heimilaði byggingu allt að 324 fermetra einbýlishúss á einni hæð. Var nafngreindur löggiltur fasteignasali dómkvaddur til starfans 28. júní 2013.

Samkvæmt dómi Hæstaréttar 14. júní sl. í máli nr. 356/2016, þ.e. máli varnaraðila gegn Hlédísi Sveinsdóttur, eiginkonu sóknaraðila, lá matsgerð fyrir 11. júlí sama ár, en varnaraðili lagði hana fyrir Hæstarétt í fyrrgreindu máli til stuðnings þeirri málsástæðu sinni að leggja ætti verðmat fasteignasölunnar Hraunhamars til grundvallar uppgjöri aðila, sbr. 2. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í matsgerðinni sagði meðal annars að við verðmatið væri einkum stuðst við markaðsmat, sem væri algengasta matsaðferð við sölumat. Lóðin hafi verið boðin til sölu hjá nokkrum fasteignasölum um nokkurn tíma og samkvæmt samtölum við þá hafi svo til engar fyrirspurnir verið gerðar um hana og engin tilboð borist. Mat hinn dómkvaddi maður að ætla mætti að hæfilegt söluverð lóðarinnar væri 13.500.000 krónur miðað við júlí 2013. Í dómi Hæstaréttar segir að sú niðurstaða fái samrýmst áðurnefndu verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars.

Varnaraðili krafðist á ný fjárnáms hjá sóknaraðila með beiðni, dags. 5. júlí 2015, á grundvelli sama skuldabréfs og áður greinir, þar sem frestur samkvæmt 65. gr. laga nr. 21/1991 til að krefjast gjaldþrotaskipta á búi sóknaraðila á grundvelli eldra fjárnáms var liðinn. Samkvæmt endurriti úr gerðabók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu var 14. október 2015 tekin fyrir krafa varnaraðila á hendur sóknaraðila um fjárnám fyrir kröfu að fjárhæð 23.812.401 króna, auk áfallinna dráttarvaxta, kostnaðar við gerðina og kostnaðar af frekari fullnustuaðgerðum ef til þeirra kæmi. Af hálfu sóknaraðila var ekki mætt til gerðarinnar og var henni lokið sama dag hjá sýslumanni með hinu árangurslausa fjárnámi.

III.

Sóknaraðili byggir á því að útreikningar kröfu varnaraðila séu rangir. Sérstaklega sé mótmælt fjárhæð innborgunar, útreikningi dráttarvaxta og innheimtuþóknun.

Sóknaraðili telur sóknaraðili ósannað að markaðsverð fasteignarinnar að Miðskógum 8 nægi ekki til þess að fullnusta kröfu varnaraðila. Ekki sé unnt að leggja verðmat fasteignasölunnar Hraunhamars til grundvallar þar sem matið sé ekki tækt til sönnunar vegna tengsla sölunnar við varnaraðila. Um sé að ræða verðmat sem varnaraðili hafi aflað einhliða og sé því ekki tækt til sönnunar í málinu.

Samkvæmt 57. gr. laga nr. 90/1991, eins og henni hafi verið breytt með lögum nr. 60/2010, sé kröfuhafa óheimilt að krefja um meira en sem nemi mismun á eftirstöðvum skuldarinnar og markaðsvirði hinnar seldu eignar. Hvíli sú skylda á þeim sem notið hafi veðréttar í eign og telji sig ekki hafa fengið þeim rétti fullnægt við nauðungarsölu eignarinnar að færa sönnur á að sú hafi verið raunin. Takist sú sönnun ekki verði að líta svo á að hann hafi fengið veðrétti sínum fullnægt við sölu eignarinnar og þar með eigi hann ekki lengur lögvarða kröfu á hendur skuldara.

Sóknaraðili byggir jafnframt á því að hann sé ekki lengur bundinn við ábyrgð sína, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga nr. 32/2009 um ábyrgðarmenn, þar sem varnaraðili hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt ákvæðum laganna í veigamiklum atriðum þannig að staða ábyrgðarmanna hafi orðið verri en áður.

Loks byggir sóknaraðili á því að af ákvæðum II. kafla laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda leiði að krafa varnaraðila á hendur honum sé fyrnd.

Í greinargerð sinni vísar sóknaraðili máli sínu til stuðnings til verðmats Fasteignamarkaðarins ehf., dags. 12. mars 2013, þar sem segir að áætlað söluverð byggingarlóðarinnar að Miðskógum 8 í Garðabæ hafi numið 40.000.000 króna í mars 2012, en 45.000.000 króna í mars 2013. Bendir sóknaraðili á að með hliðsjón af því að gatnagerðar- og byggingagjöld hafi í desember 2009 numið 7.845.484 krónum megi gera ráð fyrir að verðmæti umræddrar byggingarlóðar hafi ekki verið undir 31.000.000 króna í mars 2012.

Í greinargerðinni bendir sóknaraðili jafnframt á að kaupverð lóðarinnar hafi í nóvember 2005 numið 16.500.000 krónum. Byggingavísitala hafi frá nóvember 2005 til mars 2012 hækkað um 71,1% og sé sú hækkun heimfærð á áðurgreint kaupverð nemi það framreiknað 29.486.897 krónum.

Með vísan til verðmats Fasteignamarkaðarins og framangreinds sé hafið yfir skynsamlegan vafa að markaðsvirði byggingarlóðarinnar hafi hinn 14. mars 2012 nægt til fullnustu kröfu varnaraðila.

Með vísan til alls framangreinds teljist varnaraðili ekki hafa lagt fram viðhlítandi gögn um hver hafi verið mismunur á eftirstöðvum kröfu varnaraðila samkvæmt áðurgreindu skuldabréfi og markaðsvirði Miðskóga 8 við samþykki boðs hinn 14. mars 2012. Tilvist kröfunnar sé því ósönnuð.

Þá fullyrðir sóknaraðili í greinargerðinni að varnaraðili hafi samþykkt að rýra gildi trygginga með þeim hætti að óumdeilt sé að staða varnaraðila sé verri en hún var. Þá hafi varnaraðili leyst nafngreindan ábyrgðarmann á veðskuldabréfinu undan skyldum sínum. Með vísan til 2. mgr. 10. gr. laga nr. 32/2009 um ábyrgðarmenn sé sóknaraðili því ekki lengur bundinn af ábyrgðarskuldbindingu sinni gagnvart varnaraðila.

IV.

Varnaraðili bendir á að Héraðsdómur Reykjavíkur hafi áður fjallað um gildi aðfarargerðar sem grundvallast hafi á sama skuldabréfi og hér sé til umfjöllunar á milli sömu aðila, sbr. úrskurð í máli nr. Y-4/2014. Þar hafi dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að um gilda aðfarargerð hafi verið að ræða, en sóknaraðili hafi ekki kært þann úrskurð til Hæstaréttar. Því telji varnaraðili að búið sé að fjalla um gildi aðfarargerðarinnar sem slíkrar, sbr. 116. gr. einkamálalaga nr. 91/1991. Þar sem þriggja mánaða fresturinn samkvæmt 65. gr. gjaldþrotaskiptalaga hafi verið liðinn hafi varnaraðili á ný krafist aðfarar hjá sóknaraðila og hafi fjárnámi hjá sóknaraðila verið lokið án árangurs 14. október 2015. Með vísan til framangreinds beri ekki að taka til greina málsástæður sóknaraðila er lúti að gildi aðfarargerðarinnar þar sem búið sé að fjalla um þær í áðurgreindum úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur.

Varnaraðili kveðst mótmæla staðhæfingum sóknaraðila um að útreikningur á kröfu varnaraðila sé rangur. Útreikningurinn sé réttur enda hafi varnaraðili lagt til grundvallar markaðsverð Miðskóga 8 á boðsdegi 14. mars 2012 samkvæmt verðmati fasteignasölunnar Hraunhamars, en þar komi fram að söluverðmæti eignarinnar hafi verið metið miðað við forsendur á markaði í mars 2012.

Varnaraðili kveðst mótmæla því alfarið að 57. gr. laga nr. 90/1991 leggi þá skyldu á herðar þeim sem krefji gerðarþola um eftirstöðvar að veðskuld að afla matsgerðar dómkvadds matsmanns um verðmæti fasteignar, heldur sé þar einungis kveðið á um að sá hinn sami verði að sýna fram á að markaðsvirði eignarinnar við samþykki boðs hafi ekki nægt til fullnustu kröfunnar. Þá sé fullyrðingum sóknaraðila um tengsl fasteignasölunnar og varnaraðila mótmælt sem röngum og ósönnuðum, en fasteignasalan Hraunhamar sé ekki í eigu varnaraðila.

Þá kveðst varnaraðili einnig benda á að ef litið verði fram hjá matsverði fasteignasölunnar Hraunhamars beri að miða við skráð fasteignamat eignarinnar sem hafi á uppboðsdegi 14. mars 2012 verið að fjárhæð 4.956.000 krónur. Því til stuðnings vísar varnaraðili til 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Miðað við það hafi ekkert komið upp í skuldabréf varnaraðila við nauðungarsöluna.

Varnaraðili kveðst einnig benda á að byggingarlóðin að Miðskógum 8 hafi verið til sölu hjá Fasteignasölunni Stórborg og verið auglýst á vef Morgunblaðsins frá því í janúar 2013. Ásett verð sé 15.000.000 króna, en þó sé lóðin enn óseld.

Loks bendir varnaraðili á að í greinargerð sóknaraðila hafi hann teflt fram öðrum málsástæðum fyrir kröfum sínum, en fram hafi komið í tilkynningu hans til héraðsdóms. Í greinargerðinni vísi sóknaraðili bæði til verðmats Fasteignamarkaðarins á fasteigninni að Miðskógum 8 að fjárhæð 40.000.000 króna og framreiknaðs kaupverðs lóðarinnar frá því í nóvember 2005 miðað við byggingarvísitölu að fjárhæð 29.486.897 krónur og að við uppgjör málsaðila eigi að miða við þessar fjárhæðir sem grundvöll að uppgjöri aðila.

Varnaraðili kveðst telja að þessar málsástæður sóknaraðila séu of seint fram komnar. Varnaraðili telji að sóknaraðila hafi borið að upplýsa um þær málsástæður sem hann hugðist byggja á í tilkynningu til héraðsdóms, sbr. 3. tölulið 1. mgr. 93. gr. laga nr. 90/1989. Samkvæmt grunnreglum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 14. kafla og 94. gr. laga nr. 90/1989, verði ekki byggt á málsástæðum sem komi of seint fram. Ekki verði byggt á öðrum málsástæðum en þeim sem fram komi í tilkynningu sóknaraðila til héraðsdóms.

Verði ekki á það fallist að framangreindar málsástæður séu of seint fram komnar kveðst varnaraðili benda á að tilvísun sóknaraðila til verðmats Fasteignamarkaðarins sé bæði tilgangslaus og óljós. Tekið sé fram í verðmatinu að til grundvallar því sé lagt að öll gatnagerðargjöld og byggingarleyfisgjöld séu greidd. Hið rétta sé að framangreind gjöld séu enn ógreidd og sé matið því ónothæft. Tilvísun sóknaraðila til þess að gatnagerðar- og byggingagjöld hafi í desember 2009 numið 7.845.484 krónum breyti engu í þessu sambandi, enda verði forsendur matsins að vera réttar. Hvað varði fjárhæð umræddra gjalda miði sóknaraðili við desembermánuð 2009, en varnaraðili fái ekki séð að sú viðmiðunardagsetning gefi rétta mynd af umræddum gjöldum þar sem nauðungarsala hafi ekki farið fram fyrr en 14. mars 2012 og hafi gjöldin þá enn verið ógreidd. Þá segi enn fremur í framlögðu mati Fasteignamarkaðarins að fyrir liggi samþykki fyrir byggingu rúmlega 300 fermetra einbýlishúss á lóðinni. Virðist því sem svo að í matinu sé miðað við það að teikningar liggi fyrir. Teikningar af húsi á lóðinni hafi hins vegar ekki verið hluti af nauðungarsöluandlaginu.

Þá kveðst varnaraðili draga trúverðugleika framlagðs verðmats Fasteignamarkaðarins í efa, en sóknaraðili hafi í máli héraðsdóms Reykjarvíkur nr. Y-4/2014 lagt fram annað verðmat Fasteignamarkaðarins þar sem einungis hafi komið fram að mat á verðmæti fasteignarinnar að Miðskógum næmi 45 milljónum króna miðað við mars 2013 og hafi það verið dagsett 12. mars 2013, þ.e. sama dag og það verðmat sem sóknaraðili leggi nú fram í þessu máli. Það sé því ótrúverðugt að verðmatið sem sóknaraðili hafi lagt fram í þessu máli hafi verið gert á sama tíma og fyrra verðmatið, enda hafi það ekki verið lagt fram í fyrra ágreiningsmáli aðila.

Þá kveðst varnaraðili mótmæla útreikningi sóknaraðila á svokölluðu framreiknuðu verðmæti eignarinnar frá kaupsamningi árið 2005 og fram að boðsdegi í mars 2012. Bendir varnaraðili á að verð á fasteignum sé ekki vísitölutryggt heldur fari eftir aðstæðum á markaði hverju sinni.

Hvað varði tilvísun sóknaraðila til 2. mgr. 10. gr. laga um ábyrgðarmenn nr. 32/2009 og fullyrðingu hans um að varnaraðili hafi selt Miðskóga 8 á 11.863.125 krónur, sbr. innborgun að þeirri fjárhæð sem getið sé um í aðfararbeiðni, kveðst varnaraðili benda á að hann hafi lækkað kröfu sína sem nemi verðmati fasteignarinnar á uppboðsdegi 14. mars 2012, að frádregnum lögveðskröfum, eins og honum hafi að lögum borið að gera. Varnaraðili hafi því ekki selt eignina enn sem komið er, heldur einungis lækkað kröfuna.

Þá kveðst varnaraðili mótmæla því að ákvæði 2. mgr. 10 gr. laga um ábyrgðarmenn nr. 32/2009, sem og lögin í heild, geti átt við þar sem þau hafi ekki tekið gildi fyrr en 4. apríl 2009, en veðskuldabréfið sé dagsett 8. júní 2008. Geti lögin því ekki átt við í þessu tilviki.

Þá bendir varnaraðili á að árangurslaust fjárnám hafi verið gert hjá samábyrgðarmanni sóknaraðila, Henrik E. Thorarensen, 25. apríl 2014 og því sé rangt að varnaraðili hafi leyst hann undan ábyrgð sinni. Þá hafi varnaraðili á engan hátt rýrt þær tryggingarráðstafanir sem til staðar hafi verið við útgáfu veðskuldabréfsins þannig að staða sóknaraðila sé verri nú en áður.

Þá bendir varnaraðili á að tilvísun sóknaraðila til ákvæða laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda og fullyrðing hans um að krafan sé fyrnd sé algjörlega órökstudd og sé henni mótmælt sem rangri. Í 5. gr. laganna komi fram að skuldabréf fyrnist á tíu árum og í 7. gr. laganna komi enn fremur fram að sé krafa tryggð með ábyrgð eða annarri sambærilegri tryggingu reiknist fyrningarfrestur eftir sömu reglum og gildi um aðalkröfuna. Skuldabréf það sem um ræði í þessu máli hafi verið gefið út 8. júní 2008 og því sé krafan ekki fyrnd hvernig sem á málið sé litið.

V.

Í máli þessu er deilt um gildi aðfarargerðar, sem fram fór hjá sóknaraðila að beiðni varnaraðila 14. október 2015. Í fyrra ágreiningsmáli málsaðila, samanber úrskurð Héraðsdóms Reykjavíkur 21. apríl 2015 í máli nr. Y-5/2015, var hins vegar fjallað um gildi aðfarargerðar, sem fram fór hjá sóknaraðila að beiðni varnaraðila 4. apríl 2014. Er því ekki fallist á það með varnaraðila að krafa sóknaraðila um gildi þeirrar aðfarargerðar sem um er fjallað í máli þessu hafi verið dæmd að efni til, sbr. 1. og 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 94. gr. laga nr. 90/1989.

Samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 hefur dómur hins vegar fullt sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greinir þar til hið gagnstæða er sannað. Með framangreindum úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 21. apríl 2015 í ágreiningsmáli milli aðila þessa máls um verðmæti fasteignarinnar að Miðskógum 8 í Garðabæ var komist að þeirri niðurstöðu að sóknaraðila hefði ekki tekist að sýna fram á að ekki væri unnt að leggja verðmat fasteignasölunnar Hraunhamars til grundvallar uppgjöri aðila, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991. Hefur úrskurðurinn fullt sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greinir þar til hið gagnstæða er sannað.

Telja verður að þær málsástæður sem sóknaraðili teflir fram í greinargerð sinni rúmist innan þeirra málsástæðna sem sóknaraðili gerir grein fyrir í tilkynningu sinni til dómsins, sbr. 93. gr. laga nr. 90/1989. Ekki er því fallist á það með varnaraðila að um sé að ræða nýjar málsástæður sem séu of seint fram komnar.

Ekki stoðar sóknaraðila að vísa til framreiknaðs kaupverðs lóðarinnar miðað við þróun byggingarvísitölu frá kaupári 2005 til 14. mars 2012 þar sem ákvæði 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 gerir ráð fyrir að við uppgjör aðila beri að leggja markaðsverð hinnar seldu eignar til grundvallar.

Til sönnunar því að markaðsverðmæti „hinnar metnu byggingarlóðar“ nemi hærri fjárhæð en kröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila hefur hann teflt fram verðmati Fasteignamarkaðarins ehf. 12. mars 2013, þar sem áætlað söluverð eignarinnar í mars 2012 er tilgreint 40.000.000 krónur, en áætlað söluverð eignarinnar í mars 2013 er tilgreint 45.000.000 króna. Í matinu er tekið fram að það taki „mið af núverandi markaðsaðstæðum“ og að gengið sé út frá því að „að gatnagerðargjöld séu greidd.“

Að framangreindu virtu og með vísan til 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 verður að miða við að verðmæti umræddrar fasteignar hafi verið 12.000.000 króna á uppboðsdegi. Hefur varnaraðili þar með fullnægt þeirri sönnunarbyrði sem á honum hvílir eftir 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991.

Sóknaraðili hefur ekki fært haldbær rök fyrir þeirri málsástæðu sinni að hann sé sem ábyrgðarmaður á fyrrnefndri skuld ekki bundinn af þeirri skuldbindingu sinni með því að varnaraðili hafi samþykkt að rýra gildi trygginga með þeim hætti að óumdeilt sé að staða sóknaraðila sé verri en hún var, sbr. 2. mgr. 10. gr. laga nr. 32/2009 um ábyrgðarmenn. Þá er tilvísun sóknaraðila til annarra ákvæða laganna engum rökum studd. Jafnframt stoðar sóknaraðila ekki að bera fyrir sig að varnaraðili hafi leyst nafngreindan ábyrgðarmann á veðskuldabréfinu undan skyldum sínum, þar sem árangurslaust fjárnám var gert hjá honum 25. apríl 2014. Loks er sú málsástæða sóknaraðila að krafa varnaraðila sé fallin niður fyrir fyrningu samkvæmt II. kafla laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda með öllu órökstudd og verður henni því hafnað.

Með hliðsjón af framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga um aðför, á varnaraðili rétt til málskostnaðar úr hendi gerðarþola, sem þykir hæfilega ákveðinn 310.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Ragnheiður Bragadóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Staðfest er aðfarargerð nr. 011-2015-12292, sem fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 14. október 2015 að beiðni varnaraðila, Íslandsbanka hf., og lauk með árangurslausu fjárnámi hjá sóknaraðila, Gunnari Árnasyni.

Sóknaraðili greiði varnaraðila 310.000 krónur í málskostnað.