Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ása Ólafsdóttir, Björg Thorarensen, Ingveldur Einarsdóttir og Sigurður Tómas Magnússon.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 26. janúar 2021 en kærumálsgögn bárust réttinum 2. febrúar sama ár. Kærður er úrskurður Landsréttar 20. janúar 2021, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðilar yrðu með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði í Flóahreppi, ásamt þeim eignum sem þar væri að finna og nánar tilgreindum eignum sem væru hluti jarðarinnar og sérmetnar. Sóknaraðilar krefjast þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og kröfu varnaraðila um að sóknaraðilar verði bornir út af fyrrnefndu lögbýli með beinni aðfarargerð verði hafnað. Þá krefjast þeir óskipt kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Kæruleyfi var veitt 22. febrúar 2021 á grundvelli 3. málsliðar 2.  mgr. 167. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þar sem talið var að á úrskurði Landsréttar kynnu að vera ágallar.

Mál þetta lýtur að kröfu varnaraðila um að sóknaraðilar verði bornir út af lögbýlinu Hraungerði í Flóahreppi með beinni aðfarargerð. Héraðsdómur hafnaði kröfunni með úrskurði 18. nóvember 2020 en felldi niður málskostnað milli aðila. Varnaraðili kærði úrskurðinn til Landsréttar. Í kærunni var vísað til þess að varnaraðili gerði ,,sömu dómkröfur og í héraði: Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að varnaraðilar ásamt því sem að þeim fylgir, verði bornir út af lögbýlinu Hraungerði, Flóahreppi ... ásamt þeim eignum sem þar er að finna með beinni aðfarargerð. Þess er krafist að varnaraðilar verði bornir út með beinni aðfarargerð af jörðinni og eftirfarandi eignum sem eru hluti jarðarinnar og sérmetnar, sbr. fskj. 1 með aðfararbeiðni. ... Þá er krafist kærumálskostnaðar úr hendi varnaraðila að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.“

Í greinargerð varnaraðila til Landsréttar sagði að gerðar væru ,,sömu dómkröfur og í kæru“ og voru kröfur varnaraðila nákvæmlega hinar sömu og raktar hafa verið. Þar var því ekki frekar en í kæru til Landsréttar gerð sérstök krafa um málskostnað fyrir héraðsdómi.  

Í hinum kærða úrskurði var kröfum varnaraðila lýst, þar á meðal kröfu um kærumálskostnað, en í þeirri lýsingu kom ekki fram krafa um málskostnað fyrir héraðsdómi. Engu að síður gerði Landsréttur sóknaraðilum að greiða varnaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað fyrir Landsrétti sem var ákveðinn í einu lagi 800.000 krónur. Með þessu fór Landsréttur út fyrir kröfur varnaraðila í andstöðu við 1. mgr. 111. gr., sbr. 190. gr. laga nr. 91/1991. Er þetta slíkur annmarki á hinum kærða úrskurði að óhjákvæmilegt er að ómerkja hann og vísa málinu á ný til Landsréttar til löglegrar meðferðar.

Rétt er að kærumálskostnaður falli niður.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er ómerktur og er málinu vísað á ný til Landsréttar til löglegrar meðferðar.

 Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Landsréttar

Landsréttardómararnir Ásmundur Helgason, Davíð Þór Björgvinsson og Ragnheiður Bragadóttir kveða upp úrskurð í máli þessu.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1        Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 24. nóvember 2020. Greinargerð varnaraðila barst réttinum 14. desember 2020. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 18. nóvember 2020 í málinu nr. A-420/2020 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðilar yrðu með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði, Flóahreppi, landnúmer 166237, fastanúmer F220-0798 ásamt þeim eignum sem þar er að finna. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

2        Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og að varnaraðilar, ásamt því sem þeim fylgir, verði bornir út af fyrrnefndu lögbýli með beinni aðfarargerð. Þá er krafist kærumálskostnaðar.

3        Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málavextir og málsástæður aðila

4        Með hinum kærða úrskurði var hafnað kröfu sóknaraðila um að varnaraðilar yrðu með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði í Flóahreppi og þeim eignum sem þar er að finna sem eru hluti jarðarinnar og sérmetnar.

5        Málavöxtum er lýst í hinum kærða úrskurði. Sóknaraðili, sem starfar samkvæmt lögum um kirkjumálasjóð nr. 138/1993, er þinglýstur eigandi lögbýlisins sem um ræðir. Faðir varnaraðila, Guðmundur Stefánsson, mun hafa haft jörðina í ábúð frá fardögum 1977. Með bréfi 20. desember 2016 sagði Guðmundur upp ábúðinni. Eftir uppsögn Guðmundar lýstu varnaraðilar því við sóknaraðila að þeir væru tilbúnir til að leigja jörðina til eins árs, eða fram að fardögum árið 2018. Um samdist að varnaraðilar leigðu jörðina til eins árs og leigugjald yrði 1.319.820 krónur eða 3% af fasteignamati árið 2017.

6        Kröfu um útburð af jörðinni með beinni aðfarargerð á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 byggir sóknaraðili í fyrsta lagi á því að umsaminn ábúðartími hafi liðið undir lok. Samningurinn við varnaraðila hafi verið til eins árs og við lok leigutímans 6. júní 2018 hafi samningnum lokið í samræmi við efni hans án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar. Sé það í samræmi við 1. mgr. 34. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Í öðru lagi hafi ábúð varnaraðila verið sagt upp með réttum hætti samkvæmt 35. gr. sömu laga. Ákvæði samningsins og samskipti aðila í aðdraganda og eftir gerð hans staðfesti að málsaðilar hafi viljað semja til eins árs. Uppsögnin liggi fyrir og móttaka hennar hafi verið staðfest og ekki mótmælt af varnaraðilum. Í þriðja lagi byggir sóknaraðili á því að ábúð hafi verið sagt upp með réttum hætti vegna vanefnda varnaraðila á greiðslu jarðarafgjalds í samræmi við 37. gr. laganna.

7        Varnaraðilar reisa kröfu sína um að hafna beiðni sóknaraðila á því að skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 um útburð án undangengins dóms eða réttarsáttar séu ekki uppfyllt. Í öllu falli sé uppi slíkur vafi að varhugavert sé að láta gerðina ná fram að ganga án þess að skorið verði úr um þau efnislegu atriði sem vafa valdi. Skilyrði fyrir útburði samkvæmt ákvæðinu séu að réttindi sóknaraðila séu bæði skýr og glögg og ekki leiki nokkur vafi þar á. Beri að gera ríkar kröfur um sönnun um tilvist slíkra réttinda. Varnaraðilar telja að ágreiningur sé milli aðila um hvernig túlka skuli yfirtöku varnaraðila á ábúðarsamningi föður þeirra og hvort samningssamband þeirra við sóknaraðila hafi liðið undir lok. Telja varnaraðilar að þeir hafi skýran rétt til að vera á jörðinni. Í samningnum segi að ábúð varnaraðila sé tímabundin í eitt fardagaár. Þá komi fram í 5. gr. samningsins að gildandi ábúðarlög gangi framar ákvæðum samningsins ef saman lýstur. Í 5. gr. ábúðarlaga komi fram að jörð skuli byggð, sé ekki um annað samið, frá fardögum til fardaga til fimm ára hið skemmsta og geti ábúðartíminn verið tímabundinn, til lífstíðar eða gengið í erfðir. Af ákvæðinu leiði að ekki sé unnt að semja um skemmri ábúðartíma en til fimm ára og skipti aðdragandi samningsgerðarinnar engu máli. Ábúðartímanum ljúki þar með ekki fyrr en á fardögum vorið 2022 og hafi varnaraðilar þangað til fullan rétt til umráða yfir jörðinni.

8        Varnaraðilar byggja jafnframt á því að ekki sé unnt að segja tímabundnum samningum upp á grundvelli 35. gr. laganna, sbr. 9. gr., enda gildi þær reglur eingöngu um ótímabundna samninga. Enn fremur byggja varnaraðilar á því að sóknaraðili hafi látið hjá líða að innheimta leigugjaldið og ekki látið í té greiðsluupplýsingar. Ekki hafi farið fram uppgjör milli sóknaraðila og fráfarandi ábúanda, sóknaraðili hafi haldið eftir háum greiðslum og geti sóknaraðili ekki innheimt leigugjald fyrir eignir fráfarandi ábúanda. Þess utan hafi sóknaraðili móttekið leigugreiðslur sem inntar hafi verið af hendi eftir að sóknaraðili hreyfði fyrst í desember 2019 þeim fullyrðingum að vanhöld væru á greiðslu leigu og sagði samningnum upp.

9        Enn byggja varnaraðilar á því að mikill ágreiningur ríki um eignarhald á metangasstöð sem standi á jörðinni. Í dómsmáli milli fráfarandi ábúanda og sóknaraðila sé deilt um skyldu sóknaraðila til að kaupa mannvirkið. Skjóti skökku við að sóknaraðili hafi selt stöðina með jörðinni þegar óvissa sé um hvort hún sé hluti hennar. Að lokum telja varnaraðilar að sóknaraðili hafi brotið gegn skyldum sínum á grundvelli 20. gr. jarðarlaga nr. 81/2004 með því að bjóða varnaraðilum ekki að neyta forkaupsréttar síns þegar jörðin var seld þriðja aðila.

Niðurstaða

10       Í málinu liggur fyrir að faðir varnaraðila, Guðmundur Stefánsson, fékk jörðina Hraungerði í Flóahreppi til ábúðar samkvæmt byggingarbréfi 3. október 1977. Með bréfi 20. desember 2016 sagði Guðmundur upp ábúðinni samkvæmt 35. gr. ábúðarlaga. Hinn 22. mars 2017 sendu varnaraðilar bréf til sóknaraðila þar sem þeir lýstu sig reiðubúna að leigja jörðina til eins árs frá fardögum 2018. Í bréfinu var óskað eftir því að gerður yrði leigusamningur þar sem leiguskilmálar yrðu nánar útfærðir. Þar er áréttað að skilyrði þess að leigusamningurinn yrði gerður sé að hann hefði ekki áhrif á uppgjör við fráfarandi ábúanda. Samningur um eins árs ábúð varnaraðila er frá 8. júní 2017 og ber hann yfirskriftina „Samningur um yfirtöku ábúðarsamnings um lögbýlið Hraungerði, Flóahreppi“. Þar kemur fram í 1. gr. að ábúð leigutaka sé frá fardögum að vori 2017 til fardaga að vori 2018. Samkvæmt 2. gr. skyldi leigugjald fyrir þetta tímabil vera 1.319.820 krónur sem inna skyldi af hendi með 12 jöfnum greiðslum fyrir fram fyrir einn mánuð í senn, fyrsta hvers mánaðar og skyldi leigugjaldið fyrir júní 2017 innt af hendi við undirritun samkomulagsins. Þá segir í 3. gr. að leigutakar skuli halda áfram kúabúskap og gasframleiðslu sem verið hafi á jörðinni. Þá skyldu leigutakar samkvæmt 4. gr. ekki stofna til kaupskyldu jarðareiganda með framkvæmdum, fjárfestingum eða endurbótum á hinu leigða, nema um slíkt væri samið skriflega. Enn segir í 5. gr. að gildandi ábúðarlög gangi framar ákvæðum ábúðarsamnings ef saman lýstur.

11       Í 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför kemur fram að sé manni með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda sem hann tjáir sig eiga og telur svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem aflað verður samkvæmt 83. gr. laganna, sé honum heimilt að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis, sem getur í 72. eða 73. gr., verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Þá kemur fram að þegar héraðsdómara hefur borist beiðni samkvæmt 1. mgr. og hann telur að lög leiði ekki til þess að henni verði þegar vísað á bug skuli hann fara með beiðnina eftir þeim reglum sem mælt er fyrir um í 13. kafla laganna. Ákvæði 79. gr. laga nr. 90/1989 hefur hér einnig þýðingu en þar kemur fram að ekki standi í vegi aðfarargerðar samkvæmt 78. gr. þótt dómsmál sé jafnframt rekið milli sömu aðila um önnur atriði sem varða réttarsamband þeirra.

12       Ákvæði 1. mgr. 78. gr. laganna felur í sér heimild til að fullnægja rétti gerðarbeiðanda til umráða fasteignar með útburði gerðarþola þótt aðfararheimildar eftir almennum reglum hafi ekki verið aflað. Samkvæmt ákvæðinu er skilyrði til að gerð nái fram að ganga á þessum grundvelli að réttindi gerðarbeiðanda séu svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem má afla fyrir dómi samkvæmt reglum 83. gr. Í þessu felst annars vegar að gerðarbeiðandi sé réttur aðili að kröfu um gerðina og hins vegar að honum sé unnt að sanna að réttindin séu til staðar með gögnum sem 83. gr. laga nr. 90/1989 heimilar honum að styðja mál sitt við fyrir dómi.

13       Skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 um skýrleika réttinda lýtur að því að unnt sé að sýna fram á réttindin með takmarkaðri sönnunarfærslu. Skýrleiki réttinda verður þannig að vera auðsannaður á grundvelli þeirra gagna sem lögð eru fram með beiðni án frekari sönnunarfærslu fyrir dómi með framburði vitna eða mats- og skoðunargerðum. Af þessu leiðir að sama skapi að gera verður talsverðar kröfur um skýrleika og styrkleika þeirra gagna sem fyrir liggja og beiðnin er reist á. Þá leiðir af dómaframkvæmd eins og hún hefur þróast að ágreiningur sem stofnað kann að verða til í slíku máli um skýringu laga- eða samningsákvæða leiðir ekki einn og sér til þess að kröfu verði hafnað.

14       Varnaraðilar hafa borið fyrir sig 5. gr. ábúðarlaga og telja að af henni leiði að þeir hafi enn full umráð jarðarinnar. Þar segir að jörð skuli byggja, sé ekki um annað samið, frá fardögum til fardaga til fimm ára í senn hið skemmsta. Þá segir að ábúðartími geti verið tímabundinn, til lífstíðar eða gengið í erfðir. Ákvæðið mælir svo fyrir að sé ekki samið um upphafs- og lokatímamark ábúðar skuli miða við að hún hefjist og ljúki í fardögum. Þá kemur fram í skýringum við ákvæðið í frumvarpi til laganna að ákvæðið feli í sér að samning um ábúð sé unnt að gera tímabundið, en þó ekki skemur en til fimm ára í senn. Þá segir þar jafnframt að samkvæmt 34. gr. laganna geti ábúðarlok miðast við annað tímamark ef um er að ræða uppsögn jarðareiganda samkvæmt ákvæðum í samningum aðila.

15       Í 1. mgr. 34. gr. ábúðarlaga kemur fram að tímabundnum samningi um ábúð ljúki á umsömdum tíma án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þá segir að jarðareiganda og ábúanda sé heimilt að semja um að segja megi tímabundnum samningi upp án sérstakra aðstæðna, atvika eða forsendna. Slík uppsögn skuli vera skrifleg og fara fram fyrir 1. desember miðað við ábúðarlok 1. júní eða fyrir 1. apríl miðað við ábúðarlok 1. október nema jarðareigandi og ábúandi hafi samið um annað tímamark. Í 35. gr. ábúðarlaga segir að ótímabundinn samningur um ábúð sé uppsegjanlegur af hálfu beggja aðila. Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Uppsögn skal fara fram fyrir áramót og taka gildi í næstu fardögum nema um annað sé samið.

16       Samningur varnaraðila við sóknaraðila 8. júní 2017 um leigu á jörðinni til eins árs vísar í yfirskrift til þess að hann feli í sér yfirtöku ábúðarsamnings þess sem faðir þeirra Guðmundur Stefánsson hafði gert á árinu 1977 og sagt upp 20. desember 2016. Í inngangi samningsins er vísað til byggingarbréfsins frá 1977 og þar tekið fram að varnaraðilar taki við réttindum og skyldum fráfarandi ábúanda samkvæmt byggingarbréfinu með tilteknum frávikum sem nánar eru greind í samningnum. Í honum er samið um leiguafnot til eins árs, en samningurinn hefur ekki að öðru leyti að geyma annað ákvæði um uppsögn hans sérstaklega, enda hafði byggingarbréfinu frá 1977 þegar verið sagt upp af hálfu föður varnaraðila. Eins og hér á stendur og með hliðsjón af samhenginu milli eldra byggingarbréfs, sem faðir varnaraðila hafði sagt upp, og samnings varnaraðila um tímabundna yfirtöku réttinda samkvæmt byggingarbréfinu til eins árs, verður ekki fallist á þau rök varnaraðila að um hafi verið að ræða nýjan ábúðarsamning sem hafi, vegna ákvæðis 5. gr. ábúðarlaga um ábúð til fimm ára hið skemmsta og andstætt skýrum eignarheimildum sóknaraðila, tryggt þeim fullan umráðarétt yfir jörðinni til fimm ára eins og þeir halda fram.

17       Af gögnum málsins verður ráðið að sóknaraðili hefur, eftir að umsömdum leigutíma lauk, ítrekað áréttað við varnaraðila að umsömdum leigutíma væri lokið. Þannig er því lýst í tölvuskeyti lögmanns sóknaraðila 30. ágúst 2018 til lögmanns varnaraðila að þess sé vænst að jörðinni sé skilað til sóknaraðila og í framhaldi gengið til uppgjörs um leigugreiðslur. Í öðru bréfi 10. desember 2018 milli sömu aðila er áréttað að sóknaraðili líti svo á að varnaraðilar hafi jörðina í vörslum sínum án heimildar og óskað eftir því að upplýst verði hvenær þeir hyggist afhenda hana. Er þetta einnig áréttað í bréfi 21. janúar 2019 og síðan fylgt eftir með ábyrgðarbréfi sóknaraðila til varnaraðila 2. júní 2019. Í bréfinu er áréttað það sjónarmið sóknaraðila að ábúðartíminn sé liðinn undir lok og þess krafist að lögbýlið verði afhent án tafar og lyklum skilað á skrifstofu lögmanns sóknaraðila, að öðrum kosti verði höfðað útburðarmál fyrir Héraðsdómi Suðurlands.

18       Samkvæmt öllu framansögðu verður fallist á með sóknaraðila að varnaraðilar geti ekki leitt umráðarétt sinn yfir jörðinni af samningi aðila frá 8. júní 2017 og að varnaraðilum hafi mátt vera ljóst af samskiptum við sóknaraðila eftir að leigutíma lauk að vera þeirra á jörðinni væri í óþökk sóknaraðila hvað sem liði ágreiningi þeirra að öðru leyti. Var sóknaraðila því rétt að krefjast þess að varnaraðilar vikju af jörðinni.

19       Að fenginni þessari niðurstöðu er ekki þörf á að taka sérstaka afstöðu til þeirrar málsástæðu sóknaraðila að honum hafi verið heimilt að segja samningnum upp vegna vanefnda varnaraðila á greiðslu jarðarafgjalds samkvæmt ákvæðum hans. Varnaraðilar geta að sama skapi ekki reist rétt sinn til umráða yfir jörðinni á því að gera ágreining um hvort þeir hafi með réttum hætti staðið skil á jarðarafgjaldi því sem um var samið. 

20       Varnaraðilar hafa einnig andmælt gerðinni á þeim grundvelli að út af standi ýmiss konar annar ágreiningur um uppgjör við fyrri ábúanda, um eignarhald á metangasstöð sem standi á jörðinni og mögulegan forkaupsrétt þeirra samkvæmt ákvæðum jarðarlaga. Þá sé í dómsmáli milli fráfarandi ábúanda og sóknaraðila deilt um skyldu sóknaraðila til að kaupa mannvirkið. Ágreiningur af þessu tagi um réttarsamband aðila eða við fyrri ábúanda, að öðru leyti en lýtur að beinum umráðarétti yfir jörðinni, kemur ekki í veg fyrir að gerðin nái fram að ganga, sbr. meðal annars ákvæði 79. gr. laga nr. 90/1989.

21       Að öllu samanlögðu verður ekki talið á grundvelli þeirra sönnunargagna sem fyrir liggja í málinu að varhugavert sé að gerðin nái fram að ganga. Verður hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og skulu varnaraðilar ásamt þeim eignum sem þeim fylgja, að kröfu sóknaraðila, sem er þinglýstur eigandi jarðarinnar, með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði í Flóahreppi.

22       Verður varnaraðilum gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálsmálskostnað fyrir Landsrétti í einu lagi eins og í úrskurðarorði greinir.

Úrskurðarorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi.

Varnaraðilar, Stefán Guðmundsson og Jón Tryggvi Guðmundsson, með þeim eignum sem þeim fylgja, skulu með beinni aðfarargerð bornir út af lögbýlinu Hraungerði í Flóahreppi, landnúmer 166237, fastanúmer F220-0798, og þeim eignum sem þar er að finna sem eru hluti jarðarinnar og sérmetnar. 

Varnaraðilar greiði sóknaraðila, Kirkjumálasjóði, óskipt málskostnað í héraði og kærumálskostnað fyrir Landsrétti 800.000 krónur.

Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 18. nóvember 2020

       Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 21. október 2020 var þingfest 26. ágúst sama ár. 

       Sóknaraðili, hér eftir gerðarbeiðandi, er Kirkjumálasjóður, kt. 530194-2489, Laugavegi 31, Reykjavík.

       Varnaraðilar, hér eftir gerðarþolar, eru Stefán Guðmundsson, kt. 301171-4989, Snælandi 4, Selfossi og Jón Tryggvi Guðmundsson, kt. 300774-3779, Laxabakka 8, Selfossi.  

       Dómkröfur gerðarbeiðanda eru að dómurinn úrskurði um að gerðarþolar, ásamt því sem þeim fylgir, verði bornir út af lögbýlinu Hraungerði, Flóahreppi, landnr. 166237, fastanr. F220-0798 ásamt þeim eignum sem þar er að finna með beinni aðfarargerð. Þess er krafist að gerðarþolar verði bornir út með beinni aðfarargerð af jörðinni og eftirfarandi eignum sem eru hluti jarðarinnar og sérmetnar:

Nr.                    Lýsing                                                       Fastanúmer                          Merking

1                       Ræktað land                                           fnr. 220-0799                      01

2                       Fjós                                                           fnr. 220-0800                      03-0101

3                       Hesthús                                                    fnr. 220-0801                      06-0101

4                       Hlaða m/súgþurrkun                             fnr. 220-0802                      07-0101

5                       Votheysturn                                            fnr. 220-0803                      08-0101

6                       Bogaskemma                                           fnr. 220-0804                      10-0101

7                       Fjós með áburðarkj.                              fnr. 220-0805                      12-0101

8                       Íbúð                                                          fnr. 220-0807                      14-0101

Nr.                    Lýsing                                                       Fastanúmer                          Merking

9                       Legubásafjós                                           fnr. 232-5389                      16-0101

10                     Geymsla                                                   fnr. 220-0808                      15-0101

Þá er krafist málskostnaðar úr hendi gerðarþola að skaðlausu samkvæmt mati dómsins.

       Dómkröfur gerðarþola eru þær að kröfu gerðarbeiðanda verði hafnað. Þá krefjast gerðarþolar málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðanda að skaðlausu samkvæmt mati dómsins eða málskostnaðarreikningi sem lagður verður fram við aðalmeðferð málsins ef til kemur.

Málavextir

Gerðarbeiðandi mun starfa samkvæmt lögum um kirkjumálasjóð nr. 138/1993 og hefur kirkjuráð hinnar íslensku þjóðkirkju á hendi umsjá og stjórn sjóðsins, sbr. 1. mgr. 5. gr. laganna. Guðmundur Stefánsson, faðir gerðarþola, mun hafa verið með lögbýlið Hraungerði í Flóahreppi í ábúð frá fardögum 1977, en hann mun hafa sagt ábúðinni upp 20. desember 2016. Úttekt vegna ábúðarlokanna mun hafa verið gerð 9. mars 2018 og óskuðu báðir aðilar eftir yfirmati sem mun hafa legið fyrir í ágúst sama ár. Gerðarbeiðandi og faðir gerðarþola munu hafa gengið frá uppgjöri árið 2019 og gengið mun hafa verið frá kaupsamningi í mars sama ár, en þar mun hafa verið tekið fram að Guðmundur hefði afhent jörðina 1. júní 2017. Báðir aðilar munu hafa gert fyrirvara við uppgjörið. Gerðarbeiðandi hefur talið sér frjálst að ráðstafa jörðinni sem þinglýstum eiganda en Guðmundur hafi ekki fengist til þess að gefa út afsal og hafi ekki látið þinglýsa byggingarbréfi jarðarinnar þrátt fyrir lagaskyldu þess efnis. Hefur gerðarbeiðandi því krafist þess að byggingarbréfi Guðmundar verði aflýst, sbr. 47. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004.

Eftir uppsögn Guðmundar hafi gerðarþolar sent tölvupóst til gerðarbeiðanda þar sem þeir hafi lýst því yfir að þeir væru tilbúnir til að leigja jörðina til eins árs, þ.e. fram að fardögum árið 2018, með þeim fyrirvara að viðunandi leigusamningur fengist. Hafi gerðarþolar lagt til að leigugjald yrði 1.258.000 krónur, eða 3% af fasteignamati árið 2017. Hafi gerðarbeiðandi samþykkt þessa tillögu með tölvupósti 31. mars sama ár. Aðilar munu hafa undirritað ábúðarsamning 8. júní sama ár og segi í 1. gr. samningsins að ábúðin sé tímabundin í eitt fardagaár, þ.e. frá fardögum að vori 2017 til fardaga að vori 2018. Þá sé umsamið leiguverð 3% af fasteignamati og þá sé samið um að gerðarþolar myndu ekki stofna til kaupskyldu jarðareiganda með framkvæmdum, fjárfestingum eða endurbótum á hinu leigða, nema um slíkt sé samið skriflega. Hafi enginn samningur verið gerður milli aðila um kaupskyldu gerðarbeiðanda og því engin kaupskylda fyrir hendi að mati gerðarbeiðanda, sbr. 38. gr. ábúðarlaga. Hafi gerðarþolar að minnsta kosti enga heimild til þess að vera á jörð gerðarbeiðanda jafnvel þótt upp komi ágreiningur um kaupskyldu.

Gerðarbeiðandi telur gerðarþola enga leigu hafa greitt vegna fardagaársins 2017-2018. Með tölvupósti 30. ágúst 2018 hafi verið áréttað við gerðarþola að ábúð þeirra væri lokið en jörðinni hefði ekki verið skilað. Hafi verið óskað eftir því að jörðinni yrði skilað eins fljótt og kostur væri og hafi krafa um afhendingu jarðarinnar verið áréttuð með tölvupóstum 10. desember sama ár og 21. janúar 2019. Í síðargreinda tölvupóstinum hafi verið greint frá ástæðu þess að gerðarbeiðandi hafi engar ráðstafanir gert þrátt fyrir að jörðinni hefði hvorki verið skilað né greitt jarðarafgjald vegna hennar. Hafi gerðarbeiðandi sagt að hann hefði ávallt staðið í þeirri trú að gerðarþolar myndu afhenda jörðina samhliða því að umsamið kaupverð væri greitt til föður þeirra, enda hefði verið rætt um eitt uppgjör.

Með bréfi dagsettu 2. júní 2019 mun hafa verið skorað á gerðarþola að rýma jörðina en þeir munu ekki hafa orðið við þeirri kröfu. Í bréfi þeirra dagsettu 5. júní sama ár munu þeir hafa borið því við að þeir hefðu byggt jörðina frá því umræddur samningur hafi runnið út og greitt leigu sem móttekin hafi verið af gerðarbeiðanda athugasemdalaust. Hefði því stofnast til ótímabundins ábúðarsamnings frá fardögum að vori 2018, sbr. 9. gr. ábúðarlaga. Gerðarbeiðandi mótmælir því að gerðarþolar hafi greitt umsamið jarðarafgjald og með bréfi dagsettu 13. desember 2019 hafi samningnum verið sagt upp með vísan til 35. og 37. gr. ábúðarlaga. Gerðarbeiðandi kveður gerðarþola ekki hafa mótmælt uppsögninni enda ljóst að þeir hefðu ekki greitt umsamið jarðarafgjald og þá hafi verið heimilt að segja samningnum upp. Hafi gerðarbeiðandi því staðið í þeirri trú að gerðarþolar myndu rýma jörðina 6. júní sl. og hafi hún verið auglýst til sölu. Gerðarþolar hafi tveimur dögum áður en þeir hafi átt að skila jörðinni sent tölvupóst þar sem þeir hafi byggt á því að ábúðarsamningurinn hefði átt að vera til fimm ára með vísan til 5. gr. ábúðarlaga.

Gerðarbeiðandi telur ljóst að gerðarþolar hyggist vera áfram á jörðinni þrátt fyrir að ábúðarsamningur þeirra hafi liðið undir lok og þeim verið sagt upp í samræmi við lög. Gerðarbeiðandi hyggist selja jörðina og liggi fyrir hagstætt kauptilboð í hana. Komi dvöl gerðarþola á jörðinni í veg fyrir söluna og hafi leitt til verulegs tjóns fyrir gerðarbeiðanda.

Gerðarþolar kveða endanlegt uppgjör vegna ábúðarloka Guðmundar ekki hafa farið fram, heldur dregist úr hófi af völdum gerðarbeiðanda. Mál vegna ábúðarlokanna mun hafa verið höfðað á hendur gerðarbeiðanda fyrir dóminum. Gerðarþolar segjast hafa greitt leigu á leigutímanum fyrir afnot eigna gerðarbeiðanda samkvæmt eigin útreikningum, en hvorki fyrr né síðar hafi gerðarbeiðandi sinnt því að innheimta leigugjald af þeim. Hafi leigugreiðslur verið mótteknar án athugasemda af hálfu gerðarbeiðanda í alls níu skipti á árunum 2019 og 2010. Uppi sé ágreiningur milli aðila um heimild gerðarþola til þess að hafa umráð jarðarinnar og hafi sá ágreiningur ekki verið útkljáður. Telja gerðarþolar sig eiga fullan rétt til umráða yfir jörðinni fram til fardaga ársins 2022.

Málsástæður og lagarök gerðarbeiðanda

Gerðarbeiðandi byggir á því í fyrsta lagi að umsaminn ábúðartími hafi liðið undir lok. Í öðru lagi er byggt á því að ábúð gerðarþola hafi verið sagt upp með réttum hætti samkvæmt 35. gr. ábúðarlaga og í þriðja lagi að ábúð hafi verið sagt upp með réttum hætti samkvæmt 37. gr. laganna vegna vanefnda gerðarþola á greiðslu jarðarafgjalds.

Gerðarbeiðandi byggir á 1. gr. ábúðarsamningsins þar sem tekið sé fram að ábúðin sé tímabundin í eitt fardagaár, frá 8. júní 2017 til 6. júní 2018. Samkvæmt 1. mgr. 34. gr. ábúðarlaga hafi samningnum þá lokið án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Gerðarbeiðandi telur að ákvæði 5. gr. laganna um að jörð skuli byggja til fimm ára í senn hið skemmsta hafi ekki þau réttaráhrif að ábúðartími gerðarþola sé til fimm ára eins og þeir haldi fram. Skýra verði ákvæðið í samræmi við 1. mgr. 34. gr. laganna, en þar segi að heimilt sé að semja um að segja megi upp tímabundnum samningi án sérstakra aðstæðna, atvika eða forsendna. Sé því heimilt að segja upp tímabundnum samningi jafnvel þótt ábúðin hafi ekki náð fimm árum. Beri því að skýra ábúðarsamning málsaðila með þeim hætti að þeir hafi samið fyrirfram um að segja samningnum upp frá og með næstu fardögum og sé sú túlkun í samræmi við vilja málsaðila.

Gerðarbeiðandi byggir á því að verði komist að þeirri niðurstöðu að ábúðartíminn hafi verið ótímabundinn sé ljóst að samningnum hafi verið sagt upp með réttum hætti með vísan til 35. gr., sbr. 9. gr. ábúðarlaga. Ákvæði ábúðarsamningsins og samskipti aðila í aðdraganda og eftir gerð hans staðfesti að málsaðilar hafi viljað semja til eins árs. Uppsögnin liggi fyrir, móttaka hennar hafi verið staðfest og ekki mótmælt. Beri því þegar af þessum ástæðum að fallast á kröfu gerðarbeiðanda.

Gerðarbeiðandi byggir á því til vara að gerðarþolar hafi fyrirgert öllum rétti sínum til ábúðar þar sem ábúðarsamningi málsaðila hafi verið sagt upp vegna vanefnda þeirra á greiðslu jarðarafgjalds. Hafi jarðarafgjald vegna fardagaársins 2017-2018 verið 1.319.820 krónur, 1.451.940 krónur vegna fardagaársins 2018-2019 og 1.642.920 krónur vegna fardagaársins 2019-2020. Gerðarþolar hafi einungis greitt 1.407.968 krónur þegar uppsögnin hafi átt sér stað 13. desember 2019 og hafi þeir því vanefnt ábúðarsamninginn. Hafi gerðarbeiðanda því verið heimilt að segja honum upp, sbr. 37. gr. ábúðarlaga.  Fjárhæð sú sem gerðarþolar hafi greitt hafi hins vegar átt að vera tilgreind 1.132.736 krónur, þar sem millifærsla að fjárhæð 275.232 krónur, sem innt hafi verið af hendi 24. júlí 2019, hafi verið vegna leigu gerðarþolans Stefáns á jörðinni Prestalaut. Þá tekur gerðarbeiðandi fram að gerðarþolar hafi millifært 941.463 krónur eftir að ábúðarsamningi hafði verið sagt upp, en þær millifærslur hafi enga þýðingu, enda inntar af hendi eftir uppsögnina og hafi ekki falið í sér uppgjör.

Gerðarbeiðandi vísar til 78. gr., sbr. 12. og 72. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og 46. gr. ábúðarlaga. Krafa um málskostnað er reist á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

Málsástæður og lagarök gerðarþola    

Gerðarþolar byggja á því að réttur sá sem gerðarbeiðandi byggir kröfu sína á sé ekki ljós og óttvíræður og þar með séu ekki uppfyllt skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 fyrir útburðargerð án undangengins dóms eða réttarsáttar. Að minnsta kosti sé uppi slíkur vafi um réttmæti kröfunnar að henni beri að hafna samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna, enda væri varhugavert að láta gerðina fram ganga án þess að skorið verði úr um þau efnislegu atriði sem valdi vafa á réttmæti kröfunnar. Samkvæmt þessum lagaákvæðum sé gerð sú krafa að réttindi gerðarbeiðanda séu bæði skýr og glögg og að ekki leiki nokkur vafi á réttmæti kröfunnar. Beri að gera ríkar kröfur til sönnunar á slíkum réttindum og byggja gerðarþolar á því að slíkur vafi sé uppi um réttindi gerðarbeiðanda að hafna beri kröfu hans um útburð. Atvik séu um margt óljós og þörf á skýrslutökum af aðilum og vitnum til að upplýsa málið. Ekki verði leyst úr ágreiningi aðila öðruvísi en með dómi í einkamáli milli þeirra. Það sé fjarri lagi að telja megi réttindi gerðarbeiðanda og kröfu hans svo skýra að öldungis megi jafna til þess að dómur hafi gengið um hana.

Gerðarþolar byggja á því að kominn sé upp ágreiningur milli aðila um það hvernig beri að túlka yfirtöku gerðarþola á ábúðarsamningi föður þeirra og hvort samningssamband þeirra og gerðarbeiðanda hafi liðið undir lok. Gerðarbeiðandi byggi á því að umsaminn ábúðartími sé liðinn, en gerðarþolar telja svo ekki vera, heldur líta svo á að þeir hafi skýran rétt samkvæmt ábúðarlögum til þess að vera á  jörðinni. Í 1. gr. samningsins segi að ábúð gerðarþola sé tímabundin í eitt fardagaár og þá segi í 5. gr. samningsins að gildandi ábúðarlög gangi framar ákvæðum samningsins ef saman lýstur. Í 5. gr. laganna segi að jörð skuli byggja, sé ekki um annað samið, frá fardögum til fardaga til fimm ára í senn hið skemmsta og geti ábúðartími verið tímabundinn, til lífstíðar eða gengið í erfðir. Í greinargerð með frumvarpinu segi að samning um ábúð sé unnt að gera tímabundið, þó ekki skemur en til fimm ára í senn. Sé því ljóst að ekki sé í lögum heimild til þess að semja um ábúð til styttri tíma en til fimm ára. Gildi þá einu hvaða sjónarmið hefðu komið fram í tölvupóstsamskiptum aðila í aðdraganda samningsgerðar, enda geri samningurinn ráð fyrir að ákvæði hans víki fyrir ákvæðum ábúðarlaga ef saman lýstur. Þá sé uppsögn tímabundins ábúðarsamnings einungis heimil sé um slíkt samið með beinum hætti milli jarðareiganda og ábúanda, sbr. 34. gr. laganna. Samkvæmt þessu ljúki ábúðartímanum ekki fyrr en á fardögum að vori árið 2022 og hafi gerðarþolar fullan umráðarétt yfir jörðinni út ábúðartímann. Gerðarþolar mótmæla þeim sjónarmiðum gerðarbeiðanda að samningnum hafi verið réttilega sagt upp á grundvelli 35. gr. laganna, sbr. 9. gr. þeirra, enda gildi þær reglur einungis um ótímabundna samninga. Þá hafi gerðarþolar ítrekað komið því á framfæri við gerðarbeiðanda að þeir hafi litið svo á að um tímabundinn samning til fimm ára hafi verið að ræða.

Gerðarþolar byggja á því að frá upphafi samningstímans hafi gerðarbeiðandi látið hjá líða að innheimta leigugjald samkvæmt samningnum, hann hafi hvorki fyrr né síðar sent þeim innheimtukröfu fyrir leigugjaldi né látið í té aðrar greiðsluupplýsingar. Fram til ársins 2019 hafi enn ekki farið fram uppgjör milli gerðarbeiðanda og fráfarandi ábúanda jarðarinnar af ástæðum sem eingöngu megi rekja til gerðarbeiðanda. Hafi gerðarbeiðandi haldið eftir nær 150 milljóna króna greiðslu, að því er virðist að ástæðulausu, fyrir ævistarf fráfarandi ábúanda sem byggt hafði jörðina í um fjörutíu ár. Þá byggja gerðarþolar á því að þeir hafi reiknað út leigugjald frá upphafi leigutímans 1. júní 2017 og greitt leigugjald samkvæmt þessum útreikningum. Þeir byggist á því að greidd sé leiga miðuð við fasteignamat þeirra eigna sem verið hafi í eigu gerðarbeiðanda á hverjum tíma. Fram til 5. mars 2019, þegar gengið hefði verið frá kaupsamningi um eignir fráfarandi ábúanda, hafi gerðarþolar litið svo á að hluti hinna leigðu eigna, sem tilgreindar væru í kaupsamningnum, væru í reynd enn eign fráfarandi ábúanda, enda hefði hann ekki fengið greitt fyrir þær. Hafi þetta leitt til þess að gerðarbeiðandi hafi ekki átt réttmæta kröfu á að innheimta leigugjöld af eignunum. Þá hafi gerðarbeiðandi ekki framvísað kaupsamningi eða öðrum gögnum til staðfestingar á eignarheimild sinni að eignum fráfarandi ábúanda og hafi hann því brostið heimild til þess að innheimta leigugjald fyrir þessar eignir. Verður því ekki litið svo á að gerðarþolar hafi vanefnt samninginn þegar vanheimild hafi staðið því í vegi að gerðarbeiðandi mætti innheimta leigu hjá gerðarþolum. Eftir að uppgjör hafði farið fram að hluta árið 2019 og gerðarbeiðendi hafði gengið frá kaupsamningi um eignirnar og greitt meirihluta kaupverðs, hafi gerðarbeiðandi greitt leigu til gerðarþola af þeim eignum sem keyptar hefðu verið af fráfarandi ábúanda í samræmi við eigin útreikninga, enda hefði gerðarbeiðandi aldrei gert reka að því að innheimta leigu hjá gerðarþolum. Afsal vegna umræddra eigna hafi ekki enn verið gefið út til gerðarbeiðanda, enda hafi endanlegt uppgjör ekki farið fram milli hans og fráfarandi ábúanda.

Gerðarþolar byggja á því að umræddar leigugreiðslur hafi verið mótteknar af gerðarbeiðanda án athugasemda. Það hafi ekki verið fyrr en í desember 2019, þegar gerðarbeiðandi hafi sent gerðarþolum hið ólögmæta uppsagnarbréf, að fyrst hafi verið hreyft þeim fullyrðingum að gerðarþolar væru í vanskilum með leigu. Það hafi ekki verið á rökum reist þar sem gögn málsins beri með sér að leigugreiðslur hafi verið í fullum skilum, eða því sem næst, þegar uppsagnarbréfið hafi verið sent. Gerðarbeiðandi geti því ekki byggt útburðarbeiðni sína á ákvæði 37. gr. ábúðarlaga. Þá sé það skilyrði ákvæðisins að vanefndir séu verulegar, en ljóst sé að ekki hafi verið um slíkt að ræða af hálfu gerðarþola þegar uppsögn hafi borist þeim.

Gerðarþolar byggja á því að mikill ágreiningur ríki um eignarhald á metangasstöð sem standi á jörðinni. Í dómsmáli milli fráfarandi ábúanda á jörðinni og gerðarbeiðanda sé deilt um það hvort gerðarbeiðanda hafi borið skylda til að kaupa mannvirkið en gerðarbeiðandi hafi hafnað því. Í yfirmatsgerð, sem unnin hafi verið í tengslum við ábúðarlok fráfarandi ábúanda, séu sett fram þau sjónarmið að þar sem umrætt mannvirki sé í eigu annars gerðarþola hafi ekki verið fyrir að fara kaupskyldu gagnvart fráfarandi ábúanda á grundvelli 38. gr. ábúðarlaga, en í fyrrgreindu dómsmáli sé þessum sjónarmiðum hafnað. Verði komist að þeirri niðurstöðu að gerðarbeiðanda hafi ekki borið skylda til að kaupa mannvirkið á grundvelli framangreindrar lagagreinar af þeirri ástæðu að mannvirkið sé í eigu annars gerðarþola, komi til skoðunar hvort slík kaupskylda hafi stofnast gagnvart gerðarþolum við undirritun samnings aðila 8. júní 2017. Um lok ábúðarsamnings aðila gildi ákvæði V. kafla ábúðarlaga og geti gerðarbeiðandi sem jarðareigandi ekki komið sér undan þeim skyldum sem hann beri á grundvelli umræddra reglna með því að kveða á um það í samningi að ekki muni stofnast til kaupskyldu með framkvæmdum eftir fardaga vorið 2017, sbr. 4. gr. samnings aðila. Beri í öllu falli að túlka samninginn í samræmi við ákvæði ábúðarlaga, sbr. 5. gr. hans. Þá hafi umrætt mannvirki verið reist áður en gerðarþolar tóku við réttindum fráfarandi ábúanda samkvæmt byggingarbréfi hans frá 1977.

Gerðarþolar benda á að í 3. gr. samnings þeirra og gerðarbeiðanda segi berum orðum að leigutakar haldi áfram þeim kúabúskap og gasframleiðslu sem verið hafi á hinni leigðu jörð. Þá segi í 4. gr. samningsins að gert sé ráð fyrir að hinni leigðu eign væri skilað til jarðareiganda í svipuðu ásigkomulagi og hún er við afhendingu til leigutaka að teknu tilliti til eðlilegra fyrninga og afskrifta á ábúðartíma leigutaka. Ekki verði annað ráðið af efni samningsins en að gerðarbeiðandi hafi litið svo á að hauggasstöðin væri hluti af hinni leigðu eign, enda verði ekki annað ráðið af efni samningsins en að gerðarbeiðandi telji gasframleiðsluna sem þar fer fram vera órjúfanlegan hluta af þeirri landbúnaðarstarfsemi sem fram fer á jörðinni. Skjóti því skökku við að gerðarbeiðandi skuli leigja hina umdeildu hauggasstöð með jörðinni til ábúðar áfram á sama tíma og hann þvertekur fyrir að mannvirkið sé hluti af þeim mannvirkjum jarðarinnar sem kaupskylda hans samkvæmt 38. gr. ábúðarlaga nái til. Geti ábúðarlok gerðarþola hvort heldur sem er aldrei átt sér stað fyrr en að undangenginni þeirri skyldubundinni málsmeðferð sem ábúðarlög mæli fyrir um, sbr. 38.-45. gr. þeirra laga. Verði komist að þeirri niðurstöðu að engin kaupskylda hafi verið fyrir hendi að metangasstöðinni sé ljóst að fráfarandi ábúanda, ellegar gerðarþolum, sé bæði rétt og skylt að fjarlægja mannvirkið af jörðinni, sbr. 46. gr. ábúðarlaga. Þrátt fyrir þetta hafi gerðarbeiðandi hvorki fyrr né síðar gert þá kröfu að mannvirkið verði fjarlægt af jörðinni. Þvert á móti hafi gerðarbeiðandi tekið við umráðum þess frá fráfarandi ábúanda og leigt áfram til gerðarþola undir þeim formerkjum að gerðarþolar myndu halda áfram þeim kúabúskap og gasframleiðslu sem verið hafi á hinni leigðu jörð, sbr. 3. gr. samningsins. Skjóti því skökku við að á sama tíma og gerðarbeiðandi hafni kaupskyldu að mannvirkinu hafi hann selt jörðina til þriðja aðila, að því er virðist með umræddu mannvirki. Í undirrituðu kauptilboði sé hvergi að finna fyrirvara um eignarrétt fráfarandi ábúanda eða gerðarþola að mannvirkinu og einungis kveðið á um það að gerðarbeiðandi muni fjarlægja það að ósk kaupanda. Megi því ætla að það yrði verulegum vandkvæðum bundið fyrir fráfarandi ábúanda eða gerðarþola að endurheimta umrædd verðmæti, verði komist að þeirri niðurstöðu að kaupskylda hafi ekki verið fyrir hendi. Leiki verulegur vafi á um það hvort gerðarþolar hefðu í reynd rétt til að fjarlægja þessar eignir af jörðinni vegna réttinda kaupsamningshafa.

Að lokum telja gerðarþolar að gerðarbeiðandi hafi brotið gegn skyldum sínum á grundvelli 20. gr. jarðalaga nr. 81/2004 til þess að bjóða gerðarþolum að neyta forkaupsréttar að jörðinni við sölu hennar til þriðja aðila. Skýrt komi fram í samningi aðila að gerðarþolar hafi tekið við öllum réttindum og skyldum fráfarandi ábúanda samkvæmt byggingarbréfi dags. 3. október 1977. Ekki sé sérstaklega kveðið á um forkaupsrétt og líti gerðarþolar því svo á að þeir hafi yfirtekið þann forkaupsrétt sem fráfarandi ábúandi hafi notið, enda hefði hann byggt jörðina í mun lengri tíma en sjö ár, sbr. 27. gr. jarðalaga. Verði ekki betur séð en að gerðarbeiðandi sé meðvitaður um þennan rétt gerðarþola, en kauptilboð um jörðina hafi verið undirritað fyrir hönd gerðarbeiðanda með fyrirvara um mögulegan forkaupsrétt. Gerðarþolar telja að í umræddum fyrirvara felist viðurkenning gerðarbeiðanda á því að samningur aðila sé enn í gildi, enda væri forkaupsréttur gerðarþola ekki lengur fyrir hendi ef samningurinn væri niður fallinn, hvort sem væri á þeim grundvelli að samningstíminn væri liðinn eða vegna ætlaðra vanefnda gerðarþola. Í öllu falli staðfesti fyrirvarinn viðurkenningu gerðarbeiðanda á því að fyrir hendi sé vafi um þau réttindi sem gerðarbeiðandi byggi útburðarkröfu sína á. Þar sem gerðarþolum hafi ekki verið boðið að neyta forkaupsréttar sé frestur þeirra til að svara því hvort þeir hyggist neyta hans ekki byrjaður að líða. Þá byggja gerðarþola á því að þeir eigi einnig kauprétt að jörðinni á grundvelli 36. gr. jarðalaga.

Niðurstaða

Í máli þessu krefst gerðarbeiðandi þess að gerðarþolar, ásamt því sem þeim fylgir, verði bornir út af lögbýlinu Hraungerði, Flóahreppi ásamt þeim eignum sem þar er að finna með beinni aðfarargerð. Þess er krafist að gerðarþolar verði bornir út með beinni aðfarargerð af jörðinni og tilteknum eignum sem eru hluti jarðarinnar og sérmetnar. Faðir gerðarþola mun hafa verið með jörðina í ábúð frá fardögum 1977, en hann mun hafa sagt ábúðinni upp 20. desember 2016. Aðilar munu hafa undirritað ábúðarsamning 8. júní 2017 og segi í 1. gr. samningsins að ábúðin sé tímabundin í eitt fardagaár, þ.e. frá fardögum að vori 2017 til fardaga að vori 2018. Þá sé umsamið leiguverð 3% af fasteignamati. Fyrir dómi er rekið mál sem faðir gerðarþola hefur höfðað á hendur gerðarbeiðanda vegna ágreinings um uppgjör í tengslum við ábúðarlok stefnanda í því máli á jörðinni. Í stefnu í málinu er ágreiningur aðila afmarkaður og snýr m.a. að því hvort fyrir hendi sé kaupskylda stefnda í því máli að hauggasstöð sem stefnandi hafi byggt á jörðinni í samvinnu við son sinn, annan gerðarþola í þessu máli.

Af hálfu gerðarbeiðanda er byggt á því í fyrsta lagi að umsaminn ábúðartími hafi liðið undir lok, í öðru lagi að ábúð gerðarþola hafi verið sagt upp með réttum hætti samkvæmt 35. gr. ábúðarlaga og í þriðja lagi að ábúð hafi verið sagt upp með réttum hætti samkvæmt 37. gr. laganna vegna vanefnda gerðarþola á greiðslu jarðarafgjalds.

Gerðarþolar byggja á því í fyrsta lagi að samningsamband aðila sé ekki liðið undir lok, í öðru lagi að uppsögn gerðarbeiðanda á samningi aðila sé ólögmæt og í þriðja lagi er því hafnað að gerðarþolar hafi vanefnt samning aðila.

Samkvæmt 1. gr. ábúðarsamnings aðila skal ábúðin vera tímabundin í eitt fardagaár, frá 8. júní 2017 til 6. júní 2018. Gerðarbeiðandi byggir á því að samkvæmt 1. mgr. 34. gr. ábúðarlaga hafi samningnum þá lokið án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Gerðarþolar mótmæla þessum skilningi og benda á 5. gr. laganna þar sem segi að jörð skuli byggja, sé ekki um annað samið, frá fardögum til fardaga til fimm ára í senn hið skemmsta og geti ábúðartími verið tímabundinn, til lífstíðar eða gengið í erfðir. Sé því ljóst að ekki sé í lögum heimild til þess að semja um ábúð til styttri tíma en til fimm ára. Gerðarbeiðandi telur að skýra verði ákvæðið í samræmi við 1. mgr. 34. gr. laganna, en þar segi að heimilt sé að semja um að segja megi upp tímabundnum samningi án sérstakra aðstæðna, atvika eða forsendna. Sé því heimilt að segja upp tímabundnum samningi jafnvel þótt ábúðin hafi ekki náð fimm árum.  Gerðarþolar benda aftur á móti á 5. gr. samningsins þar sem segi að gildandi ábúðarlög gangi framar ákvæðum samningsins ef saman lýstur.

Þá greinir aðila á um það hvort gerðarbeiðandi hafi sagt upp samningnum með lögmætum hætti. Gerðarbeiðandi kveður ákvæði ábúðarsamningsins og samskipti aðila í aðdraganda og eftir gerð hans staðfesta að málsaðilar hafi viljað semja til eins árs. Þá liggi uppsögnin fyrir, hún hafi verið móttekin og ekki mótmælt. Gerðarþolar mótmæla þeim sjónarmiðum gerðarbeiðanda að samningnum hafi verið réttilega sagt upp á grundvelli 35. gr. laganna, sbr. 9. gr. þeirra, enda gildi þær reglur einungis um ótímabundna samninga.

Ágreiningur aðila snýst einnig um það hvort gerðarþolar hafi vanefnt leigugreiðslur af jörðinni og telja gerðarþolar að gerðarbeiðandi hafi frá upphafi samningstímans látið hjá líða að innheimta leigugjald samkvæmt samningnum.  Hvorki fyrr né síðar hafi hann sent þeim innheimtukröfu fyrir leigugjaldi eða látið í té aðrar greiðsluupplýsingar.

Við úrlausn máls þessa verður ekki fram hjá því litið að framangreint dómsmál milli föður gerðarþola og gerðarbeiðanda getur haft áhrif á réttarstöðu gerðarþola, enda var hauggasstöðin byggð í samvinnu við annan gerðarþola. Hugsanlegt er að niðurstaða dómsins í því máli gæti leitt til þess að ábúðarlok gerðarþola gætu ekki átt sér stað fyrr en að undangenginni þeirri skyldubundnu málsmeðferð sem mælt er fyrir um í 38.-45. gr. ábúðarlaga.

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 kemur fram að ef manni er með ólögmætum hætti aftrað að neyta réttinda sem hann tjáir sig eiga og telur svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem aflað verður skv. 83. gr, er honum heimilt að beina til héraðsdómara  beiðni um að skyldu þess efnis, sem getur í 72. eða 73. gr., verði fullnægt með aðfarargerð, þótt aðfararheimild skv. 1. gr. liggi ekki fyrir.  Samkvæmt 1. mgr. 83. gr. sömu laga skal málið, ef sátt tekst ekki, sótt og varið munnlega, en vitnaleiðslur og mats- og skoðunargerðir skulu að jafnaði ekki fram fara. Samkvæmt síðari málslið 3. mgr. 83. gr. sömu laga skal aðfararbeiðni að jafnaði hafnað, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt áðursögðu.

Í ljósi þess ágreinings aðila sem rakinn hefur verið hér að framan verður að fallast á það mat gerðarþola að atvik málsins séu um margt óljós og að þörf sé á skýrslutökum af aðilum og vitnum til að upplýsa málið, sérstaklega að því er varðar þá fullyrðingu gerðarþola að þeir hafi ítrekað komið því á framfæri við gerðarbeiðanda að þeir hafi litið svo á að um tímabundinn samning til fimm ára hafi verið að ræða.

Samkvæmt öllu framansögðu verður því að telja að það mikill vafi leiki á rétti gerðarbeiðanda til umbeðinnar gerðar að ekki verði skorið úr um réttarstöðu aðila á grundvelli þeirrar takmörkuðu sönnunarfærslu sem heimil er í málum af þessu tagi. Með hliðsjón af þessu og með vísan til síðari málsliðar 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 verður því að telja varhugavert að láta gerðina ná fram að ganga og er kröfu gerðarbeiðanda því hafnað.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Hjörtur O. Aðalsteinsson  dómstjóri  kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

       Kröfu gerðarbeiðanda, Kirkjumálasjóðs, um að gerðarþolar, Stefán Guðmundsson, og Jón Tryggvi Guðmundsson, verði bornir út af lögbýlinu Hraungerði, Flóahreppi, landnr. 166237, fastanr. F220-0798, ásamt þeim eignum sem þar er að finna og nánar tilgreindum eignum sem eru hluti jarðarinnar og sérmetnar, með beinni aðfarargerð, er hafnað.