Föstudaginn 10. september 2004.
Nr. 333/2004.	Óli Andri Haraldsson (Heimir Örn Herbertsson hdl.) gegn Íbúðalánasjóði og (Sigurður Sigurjónsson hrl.) Lánasjóði landbúnaðarins (Ólafur Björnsson hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala. Úthlutun söluverðs. Veðréttur.

Ó krafðist þess að frumvörpum sýslumanns til úthlutunar á söluverði fasteignar, þar sem ráðgert var að úthluta fjármunum af nauðungarsöluandvirði íbúðarhúss til Í vegna fasteignaveðbréfs, á undan kröfu Ó samkvæmt tryggingarbréfum, yrði breytt. Í málinu lá fyrir að Ó veitti ekki leyfi til að aflétta tryggingarbréfunum af íbúðarhúsi og lóð fasteignarinnar í samræmi við áritun á kaupsamningi þar um og var umræddu fasteignaveðbréfi þinglýst á eignina þvert gegn henni. Varð réttur Í því að þoka fyrir rétti Ó við úthlutun söluverðs umræddrar fasteignar. Hins vegar varð ekki betur séð en að Ó hefði fallist á veðleyfi til handa L með tryggingarbréfunum. Var því fallist á að réttur Ó gengi framar rétti Í samkvæmt fasteignaveðbréfi en veðréttur L viki fyrir rétti Í með vísan til veðleyfis L til Í.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Garðar Gíslason og Pétur Kr. Hafstein.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 27. júlí 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 6. næsta mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 14. júlí 2004 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að ákvörðun sýslumannsins á Selfossi 28. janúar 2004 um úthlutun söluverðs tiltekinna tveggja fasteigna í landi Nýjabæjar í Árborg yrði breytt á þann veg að krafa hans um úthlutun á 8.857.508 krónum í skjóli tveggja tryggingarbréfa 10. júní 2002 yrði látin ganga fyrir tilteknum kröfum varnaraðila. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að hinn kærði úrskurður verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar að nýju. Til vara krefst hann þess að ákvörðun sýslumanns í máli nr. 033-2003-00256 verði breytt þannig: Aðallega að sér verði úthlutað 8.857.508 krónum á undan kröfuhöfum vegna veðréttinda á 5. og 6. veðrétti og að úthlutun til þeirra falli niður en til vara að sér verði úthlutað 8.180.745 krónum í stað úthlutunar til varnaraðilans Íbúðarlánasjóðs vegna fasteignaveðbréfs á 5. veðrétti. Til þrautavara krefst sóknaraðili þess að úthlutun til Íbúðalánasjóðs vegna veðskuldabréfs á 5. veðrétti falli niður, úthlutað verði til varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins upp í eftirstöðvar kröfu hans, að teknu tilliti til úthlutunar til þess kröfuhafa í máli nr. 033-2003-00255 og að eftirstöðvum nauðungarsöluandvirðis verði að því loknu úthlutað til sóknaraðila. Að því frágengnu er þess krafist að ákvörðun sýslumannsins 28. janúar 2004 verði felld úr gildi og að við úthlutun nauðungarsöluandvirðisins gangi réttur hans samkvæmt tryggingabréfum útgefnum 10. júní 2002 framar rétti varnaraðilans Íbúðalánasjóðs samkvæmt fasteignaveðbréfi útgefnu 27. janúar 2003. Sóknaraðili krefst og málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

 

I.

Samkvæmt gögnum málsins seldi sóknaraðili ásamt eiginkonu sinni og börnum Auðbirni Kristinssyni og Ester Önnu Eiríksdóttur Svínabúið Nýjabæ ehf. með samningi 23. maí 2002. Helstu eignir félagsins samkvæmt kaupsamningnum voru jörðin Nýibær ásamt rekstri svínabús og bústofni og búnaði því viðkomandi. Kaupverðið var 54.000.000 krónur og voru 15.000.000 krónur greiddar við undirritun kaupsamningsins í samræmi við 2. gr. hans. Þá átti að greiða 16.000.000 krónur eigi síðar en 15. júlí 2002, 8.000.000 krónur eigi síðar en 15. desember sama árs og 15.000.000 krónur eigi síðar en 31. maí 2003. Tekið var fram að greiðslur þessar væru tryggðar með veði í fasteignum félagsins næst á eftir áhvílandi veðskuldum og að seljandi samþykkti veðsetningu á undan áðurnefndri tryggingu vegna greiðslu kaupverðs. Vanskil urðu á tveimur síðast töldu greiðslunum. Kaupendur gáfu út tvö tryggingarbréf 10. júní 2002 til tryggingar á efndum á kaupsamningnum, annars vegar að fjárhæð 8.000.000 krónur tryggt með 11. veðrétti í fasteigninni Nýjabæ og hins vegar að fjárhæð 15.000.000 krónur tryggt með 12. veðrétti í sömu eign. Tryggingarbréfunum var þinglýst hjá sýslumanninum á Selfossi 24. júní 2002.

Með kaupsamningi 30. janúar 2003 seldi Svínabúið Nýjabæ ehf. Auðbirni Kristinssyni íbúðarhús ásamt lóð úr jörðinni Nýjabæ. Kaupverðið var 15.500.000 krónur. Samkvæmt samningnum skyldi kaupandinn greiða 6.344.293 krónur við undirritun samningsins, yfirtaka veðskuldir í eigu Byggingarsjóðs ríkisins að fjárhæð 1.155.707 krónur auk þess að greiða 8.000.000 krónur með fasteignaveðbréfi í hinni seldu eign. Á bakhlið samningsins var greint frá áhvílandi veðböndum. Þar kom fram að á 6. og 7. veðrétti hvíldu veðbréf í eigu varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins en á 8. og 9. veðrétti hvíldu tvö handhafabréf útgefin 10. júní 2002 að fjárhæð 8.000.000 krónur og 15.000.000 krónur. Sérstaklega var ritað: „Aðilum kaupsamnings þessa er kunnugt um að þinglýsing á fasteignaveðbréfi er ekki tæk fyrr en aflétting á ofangreindum lánum hefur farið fram.“ Fyrrgreint fasteignaveðbréf var gefið út sama dag og kaupin fóru fram.

Varnaraðilinn Lánasjóður landbúnaðarins gaf 11. mars 2003 út veðleyfi þar sem fram kom að Auðbirni F. Kristinssyni væri heimilað að taka nýtt vísitölutryggt lán hjá Íbúðalánasjóði að fjárhæð allt að 8.000.000 krónur. Tekið var fram að veðréttur varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins þokaði fyrir hinu nýja láni en héldist að öðru leyti óbreyttur. Samkvæmt gögnum málsins var fyrrgreint fasteignaveðbréf ásamt umræddu veðleyfi og kaupsamningi móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Selfossi 12. mars 2003. Kaupsamningnum var þinglýst næsta dag en veðleyfinu 19. sama mánaðar. Fasteignaveðbréfinu var þinglýst á 5. veðrétt í samræmi við efni þess.

Vegna vanefnda á kaupsamningi 23. maí 2002 óskaði sóknaraðili eftir nauðungarsölu á fasteigninni Nýjabæ samkvæmt heimild í fyrrgreindum tryggingarbréfum og fór salan fram 10. desember 2003. Áður hafði sóknaraðili látið bóka að á 5. veðrétti á íbúðarhúsi og lóð hvíldi lán frá varnaraðila Íbúðalánasjóði sem sóknaraðili hefði ekki veitt veðleyfi fyrir. Varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins var hæstbjóðandi í fasteignina Nýjabæ en sóknaraðili í íbúðarhúsið á fasteigninni ásamt lóð. Samkvæmt frumvörpum sýslumannsins á Selfossi til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar 23. og 24. desember 2003 var meðal annars ráðgert að úthluta fjármunum af nauðungarsöluandvirði íbúðarhússins til varnaraðila Íbúðalánasjóðs vegna fasteignaveðbréfs á 5. veðrétti á undan kröfu sóknaraðila samkvæmt tryggingarbréfunum. Sóknaraðili mótmælti frumvörpunum með bréfi til sýslumanns 6. janúar 2004, þar sem hann ítrekaði fyrri kröfu sína um stöðu í réttindaröð og færði frekari rök fyrir henni. Sýslumaður tók framangreind mótmæli gegn frumvörpunum fyrir á fundi 28. janúar 2004. Á þeim fundum ákvað sýslumaður að hafna öllum fram komnum mótmælum og láta frumvörpin standa óbreytt. Var þá strax lýst yfir af hálfu sóknaraðila að hann myndi leita dómsúrlausnar til að fá ákvörðun sýslumanns breytt.

II.

Sóknaraðili reisir kröfu sína um úthlutun af söluverði fyrrnefndra fasteigna á tveimur tryggingarbréfum, sem gefin voru út 10. júní 2002. Þar var sóknaraðila eins og áður greinir sett að veði fasteignin Nýibær með 10. og 11. veðrétti til tryggingar efndum á kaupsamningi 23. maí 2002 um Svínabúið Nýjabæ ehf., annars vegar að fjárhæð 15.000.000 krónur og hins vegar að fjárhæð 8.000.000 krónur. Samkvæmt fram lögðu ljósriti af tryggingarbréfunum var þeim þinglýst 24. júní 2002 í réttindaröð á eftir óútgefnu veðskuldabréfi varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins að fjárhæð 16.000.000 krónur á 8. veðrétti og óútgefnu fasteignaveðbréfi að fjárhæð 8.000.000 krónur á 9. veðrétti. Áhvílandi veðskuldir voru að öðru leyti í eigu Byggingarsjóðs ríkisins og Lánasjóðs landbúnaðarins. Með vísan til þessa verður ekki betur séð en að í raun hafi verið fallist á að umrædd tryggingarbréf kæmu í réttindaröð á eftir fyrrgreindum veðskuldum samkvæmt veðskuldabréfi og fasteignaveðbréfi þegar til þeirra myndi stofnast.  Hinn 30. janúar 2003 seldi hins vegar Svínabúið Nýjabæ ehf. Auðbirni Kristinssyni íbúðarhús ásamt lóð úr jörðinni Nýjabæ. Þau kaup voru meðal annars, eins og áður greinir, fjármögnuð með yfirtöku á veðskuldum Byggingarsjóðs ríkisins, þeim sömu og getið var á tryggingarbréfum sóknaraðila, og áðurgreindu fasteignaveðbréfi útgefnu sama dag og kaupin fóru fram. Samkvæmt yfirlýsingu á bakhlið kaupsamningsins var ekki heimilt að þinglýsa bréfinu fyrr en að tilteknum lánum hefði verið aflétt af eigninni. Af upptalningunni má ráða að um hafi verið að ræða annars vegar veðskuldir í eigu varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins og hins vegar veðskuldir samkvæmt tryggingarbréfum sóknaraðila. Veðskuldir varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins voru þær sömu og getið var í tryggingarbréfum sóknaraðila ásamt þeirri sem tiltekin var á 8. veðrétti sem óútgefinni að fjárhæð 16.000.000 krónur. Samkvæmt fyrrgreindri upptalningu í kaupsamningnum og þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu er um að ræða tvö veðskuldabréf sem þinglýst var 18. júlí 2002.

Í málinu liggur fyrir að sóknaraðili veitti ekki leyfi til að aflétta tryggingarbréfum þeim sem um er deilt í málinu af íbúðarhúsi og lóð fasteignarinnar Nýjabæ í samræmi við áritun á kaupsamningi 30. janúar 2003 þar um. Var umræddu fasteignaveðbréfi þinglýst á eignina þvert gegn áritun þessari. Ekki verður fallist á að ákvæði 2. gr. kaupsamnings 23. maí 2002 breyti þessari niðurstöðu. Verður því réttur varnaraðila Íbúðalánasjóðs að þoka fyrir rétti sóknaraðila við úthlutun söluverðs umræddrar fasteignar. Hins vegar verður ekki betur séð en að sóknaraðili hafi með tryggingarbréfi útgefnu 10. júní 2002, þar sem tiltekin var veðskuld á 8. veðrétti að fjárhæð 16.000.000 krónur í eigu varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins, fallist á veðleyfi þessum varnaraðila til handa. Breytir því engu í þessu sambandi að veðskuld þessari var þinglýst um þremur vikum eftir að tryggingarbréfi sóknaraðila var þinglýst. Þá hefur áðurnefnt veðleyfi varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins til varnaraðilans Íbúðalánasjóðs 11. mars 2003 ekki áhrif á þessa niðurstöðu. Með vísan til framangreinds er fallist á með sóknaraðila að réttur hans samkvæmt tryggingarbréfum útgefnum 10. júní 2002 gangi framar rétti varnaraðilans Íbúðalánasjóðs samkvæmt fasteignaveðbréfi útgefnu 30. janúar 2003. Þá er með vísan til veðleyfis 11. mars 2003 fallist á að veðréttur varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins víki fyrir þessu fasteignaveðbréfi í réttindaröð.

Samkvæmt þessum úrslitum verða varnaraðili Íbúðalánasjóður og varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins dæmdir til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins á Selfossi 28. janúar 2004 um að láta standa óbreytt frumvarp frá 24. desember 2003 til úthlutunar á söluverði fasteignar nr. 220-0602 í landi Nýjabæjar í Árborg. Við úthlutun söluverðs þeirrar fasteignar gengur réttur sóknaraðila, Óla Andra Haraldssonar, samkvæmt tryggingarbréfum útgefnum 10. júní 2003 fyrir rétti varnaraðila Íbúðalánasjóðs samkvæmt fasteignaveðbréfi útgefnu 30. janúar 2003 og rétti varnaraðilans Lánasjóðs landbúnaðarins samkvæmt veðleyfi 11. mars 2003.

Varnaraðili Íbúðalánasjóður og varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins greiði sóknaraðila óskipt samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

Úr­skurður Héraðs­dóms Suður­lands 14. júlí 2004.

            Sóknaraðili er Óli Andri Haraldsson, kt. [...], Baugstjörn 32, Selfossi.

            Varnaraðilar eru annars vegar Íbúðalánasjóður og hins vegar Lánasjóður landbúnaðarins.

            Sóknaraðili hefur krafist þess með vísan til XIII. kafla laga nr. 90/1991 að tekinn verði til úrlausnar ágreiningur um úthlutun Sýslumannsins á Selfossi á uppboðsandvirði fasteignanna Nýjabæjar, lóð 193-693, fastanúmer 220-0602, sveitarfélaginu Árborg og Nýjabæjar, fastanúmer 166202, sveitarfélaginu Árborg.  Hafði fyrrgreinda eignin verið seld sóknaraðila en hin síðarnefnda varnaraðila Lánasjóði Landbúnaðarins á nauðungarsölu 10. desember 2003.  Með bréfi dagsettu 6. janúar 2004 mótmælti sóknaraðili frumvörpum sýslumannsins til úthlutunar, dagsettu 24. desember 2003.  Voru mótmæli sóknaraðila á því reist að ráðgert væri að því er síðari eignina varðaði að ráðstafa fé til varnaraðila Íbúðalánasjóðs á undan sóknaraðila.  Færði sóknaraðili þau rök fyrir mótmælum sínum að hann ætti þinglýst tryggingarréttindi í hinni seldu fasteign sem þinglýst hafi verið á undan fasteignaveðbréfi varnaraðila Íbúðalánasjóðs.  Því bréfi hafi hins vegar verið þinglýst framar í veðröð án þess að sóknaraðili hafi veitt veðleyfi til þess.  Gangi því réttur sóknaraðila til nauðungarsöluandvirðisins framar rétti gerðarþola.  Sýslumaðurinn á Selfossi hafnaði framkomnum mótmælum 28. janúar s.l. og lýsti sóknaraðili því þá yfir samkvæmt 2. mgr. 73. gr. laga um nauðungarsölu að hann hygðist bera ákvörðun sýslumanns undir úrskurð dómsins.

            Sömu kröfur munu hafa verið áhvílandi á báðum eignunum að öllu leyti að því undanskildu að krafa varnaraðilans Íbúðalánasjóðs hvíldi aðeins á eigninni með fastanúmer 220-0602.  Benti sóknaraðili á að eins og sýslumaður hafi háttað úthlutun geti komið til þess, verði fallist á með sóknaraðila að breyta eigi frumvarpi til úthlutunar í því máli, verði samhliða að breyta frumvarpi til úthlutunar að því er hina eignina varði.  Dómurinn hefur því sameinað mál þessi.

            Sóknaraðili gerir þær kröfur að ákvörðun sýslumanns um úthlutun að því er varðar eignina með fastanúmerið 220-0602 verði breytt:

            aðallega á þann veg að sóknaraðila verði úthlutað 8.857.508 krónum á undan kröfuhöfum vegna veðréttinda á 5. og 6. veðrétti og að úthlutun til þeirra falli niður;

            til vara á þann veg að sóknaraðila verði úthlutað 8.180.745 í stað úthlutunar til varnaraðila Íbúðalánasjóðs vegna fasteignaveðbréfs á 5. veðrétti;

            til þrautavara á þann veg að úthlutun til varnaraðila Íbúðalánasjóðs vegna veðskuldabréfs á 5. veðrétti falli niður, úthlutað verði til varnaraðila Lánasjóðs landbúnaðarins upp í eftirstöðvar kröfu hans, að teknu tilliti til úthlutunar til þess kröfuhafa að því er eignina með fastanúmerið 166202 varðar og að eftirstöðvum nauðungarsöluandvirðis verði að því loknu úthlutað til sóknaraðila;

            til þrautaþrautavara er þess krafist að ákvörðun sýslumannsins dagsett 28. janúar 2004 verði felld úr gildi og að við úthlutun nauðungarsöluandvirðis fasteignar nr. 220-0602 gangi réttur sóknaraðila samkvæmt tryggingarbréfum, útgefnum 10. júní 2002, framar rétti varnaraðila Íbúðalánasjóðs, samkvæmt fasteignaveðbréfi, útgefnu 27. janúar 2003.

            Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila samkvæmt reikningi.

            Dómkröfur varnaraðila Íbúðalánasjóðs eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum sóknaraðila og þess krafist að ákvörðun sýslumannsins á Selfossi dagsett 28. janúar 2004 um úthlutun á nauðungarsöluandvirði fasteigna nr. 220-0602 og nr. 166202 verði staðfest.  Þá er krafist málskostnaðar samkvæmt reikningi.

            Dómkröfur varnaraðila Lánasjóðs landbúnaðarins eru samhljóða kröfum hins varnaraðilans.

            Sýslumaðurinn á Selfossi er ekki aðili málsins og ber þar af leiðandi engan kostnað af rekstri þess, en gerir þær athugasemdir við úthlutun uppboðsandvirðis að úthlutun hans verði látin standa óbreytt. 

Málavextir.

            Málavextir eru þeir að með kaupsamningi dagsettum 23. maí 2002 keyptu Auðbjörn Kristinsson og Ester Anna Eiríksdóttir svínabúið Nýjabæ ehf., en seljendur voru sóknaraðili, eiginkona hans og börn þeirra.  Var umsamið kaupverð 54.000.000 króna fyrir alla eignarhluta í félaginu sem greiðast skyldi með nánar tilgreindum hætti en 8.000.000 króna sem greiðast áttu 15. desember 2002 og 15.000.000 króna sem greiðast áttu eigi síðar en 31. maí 2003 voru ekki inntar ef hendi.  Til tryggingar skilvísum greiðslum höfuðstóls og alls kostnaðar vegna vanskila höfðu verið gefin út handhafatryggingarbréf með veði í eigninni með númerið 166202, samtals að fjárhæð 23.000.000 króna og var þeim þinglýst 24. júní 2002.   Í 2. gr. kaupsamningsins var ákvæði þess efnis að eftirstöðvar kaupverðs skyldu tryggðar með veði í fasteignum félagsins næst á eftir áhvílandi veðskuldum og samþykki seljandi veðsetningu á undan áðurnefndri tryggingu vegna greiðslu kaupverðs.  Hafi því verið gefin út tvö veðskuldabréf 16. júlí 2002, bæði tryggð með 7. veðrétti og uppfærslurétti í jörðinni Nýjabæ, annað að fjárhæð 6.000.000 króna en hitt að fjárhæð 10.000.000 króna.  Var þessum bréfum þinglýst athugasemdalaust 18. júlí 2002.         Hinn 20. nóvember 2002 var fasteigninni skipt á þann veg að frá jörðinni var skilið íbúðarhús með lóð og það gert að fasteigninni með fastanúmerið 220-0602.  Með kaupsamningi dagsettum 30. janúar 2003 seldi svínabúið Nýjabæ Auðbirni Kristinssyni þessa fasteign.  Í tengslum við söluna var gefið út fasteignaveðbréf frá varnaraðila Íbúðalánasjóði að fjárhæð 8.000.000 króna og var því þinglýst sama dag.  Samdægurs var gefið út afsal fyrir eigninni en því var vísað frá þinglýsingu 27. maí sama ár.

            Með veðleyfi dagsettu 11. mars 2003 var Auðbirni Kristinssyni heimilað af varnaraðila Lánasjóði landbúnaðarins að taka nýtt lán hjá varnaraðila Íbúðalánasjóði að fjárhæð allt að 8.000.000 krónur og þokaði veðréttur lánasjóðsins fyrir hinu nýja láni.  Var fasteignaveðbréfinu þinglýst athugasemdalaust 12. mars 2003.

            Vegna vanefnda kaupenda svínabúsins óskaði sóknaraðili eftir nauðungarsölu með beiðnum dagsettum 11. ágúst 2003, bæði á íbúðarhúsinu og jörðinni Nýjabæ samkvæmt heimild í tryggingabréfum sínum.  Fór nauðungarsalan fram 10. desember 2003 og var varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins hæstbjóðandi í jörðina Nýjabæ með boð að fjárhæð 20.000.000 krónur, en sóknaraðili var hæstbjóðandi í íbúðarhúsið með boð að fjárhæð 10.000.000 krónur.  Áður er uppboðið fór fram bókaði lögmaður sóknaraðila að á 5. veðrétti hvíldi lán frá varnaraðila Íbúðalánasjóði sem sóknaraðili hefði ekki veitt veðleyfi fyrir.  Voru bókuð mótmæli gegn framgangi uppboðanna og var leitað dómsúrskurðar um ógildingu á ákvörðun sýslumanns.  Því máli var hins vegar vísað frá dómi ex officio.

            Frumvarp sýslumanns til úthlutunar á söluverði jarðarinnar Nýjabæjar er dagsett 23. desember 2003 og var fyrirhugað að ráðstafa eftirstöðvum nauðungarsöluandvirðis, 19.800.000 krónum þannig að til varnaraðila lánasjóðsins vegna veðskuldabréfs á 5. veðrétti, yrði ráðstafað 3.353.039 krónum og til sama vegna veðskuldabréfs á 6. veðrétti 16.446.961 krónum.  Frumvarp sýslumanns til úthlutunar á söluverði íbúðarhússins er dagsett 24. desember 2003 og var fyrirhugað að ráðstafa eftirstöðvum nauðungarsöluandvirðis 9.900.000 krónum þannig að til varnaraðila Íbúðalánasjóðs vegna veðskuldabréfa á 1.-4. veðrétti yrði ráðstafað 1.042.492 krónum og til sama vegna veðskuldabréfs á 5. veðrétti 8.180.745 og til varnaraðila lánasjóðsins vegna veðskuldabréfa á 6. veðrétti 676.763 krónum.

            Með bréfi sóknaraðila til sýslumannsins dagsettu 6. janúar s.l. var þeirri fyrirætlan mótmælt að úthluta fjármunum af nauðungarsöluandvirði íbúðarhússins til varnaraðila Íbúðalánasjóðs vegna veðskuldabréfs á 5. veðrétti, á undan kröfu sóknaraðila samkvæmt tryggingabréfum hans.  Eins og áður sagði var það niðurstaða sýslumanns 28. janúar s.l. að frumvarpið skyldi standa óbreytt.

 

Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

            Sóknaraðili byggir á því að efnislegur réttur hans til nauðungarsöluandvirðis íbúðarhússins gangi framar rétti varnaraðila Íbúðalánasjóðs vegna þess að tryggingabréfum sóknaraðila, sem hann leiði rétt sinn af, hafi verið þinglýst á undan veðskuldabréfi varnaraðila Íbúðalánasjóðs.  Hafi tryggingabréfum sóknaraðila verið þinglýst 21. júní 2002 en veðskuldabréfi varnaraðila hafi verið þinglýst 30. janúar 2003.  Til þess að efnislegur réttur varnaraðila geti gengið framar rétti sóknaraðila hefði hann orðið að veita veðleyfi fyrir því að veðskuldabréf varnaraðila stæði framar tryggingabréfum hans í veðröð, en sóknaraðili hafi ekki veitt slíkt veðleyfi.  Í 2. gr. kaupsamnings um svínabúið segi að eftirstöðvar kaupverðs skuli tryggðar með veði í fasteignum félagsins næst á eftir áhvílandi veðskuldum. Síðan segi að seljandi samþykki veðsetningu á undan áðurnefndri tryggingu vegna greiðslu kaupverðs.  Í þessu hafi falist vilyrði fyrir því að kaupandi gæti veðsett fasteignir félagsins, framfyrir tryggingabréf sóknaraðila, ef andvirði slíkrar lántöku gengi til greiðslu kaupverðsins.  Í tryggingabréfum sóknaraðila hafi verið gert ráð fyrir því að á undan tryggingabréfum hans mættu standa annars vegar lán frá varnaraðila Lánasjóði landbúnaðarins að fjárhæð 16.000.000 króna, en það hafi samsvarað kaupsamningsgreiðslu með gjalddaga 15. júlí 2002 og fasteignaveðbréf að fjárhæð 8.000.000 krónur, en það hafi samsvarað kaupsamningsgreiðslu með gjalddaga 15. desember 2002.  Hafi bæði þessi veðskuldabréf verið óútgefin á þessum tíma.

            Sóknaraðili telur fráleitt að líta svo á að með þessu hafi hann gefið út opið og skilyrðislaust veðleyfi fyrir veðsetningu fasteignanna sem kaupandi svínabúsins hafi mátt nýta sér og varnaraðili Íbúðalánasjóður byggja rétt sinn á.  Hafi kaupsamningurinn og tryggingabréfin borið með sér fyrirætlan um að fasteignir svínabúsins yrðu veðsettar til að fjármagna greiðslu kaupverðs.  Til að heimilt sé að þinglýsa veðskuldabréfum framar í veðröð en þegar þinglýst réttindi geri ráð fyrir verði að liggja fyrir óyggjandi leyfi fyrri rétthafa fyrir slíkri ráðstöfun.  Að öðrum kosti gangi fyrr þinglýst réttindi framar síðar þinglýstum réttindum, sbr. ákvæði þinglýsingarlaga og meginreglur þinglýsinga- og eignaréttar.  Hafi varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins veitt veðleyfi fyrir því að fasteignaveðbréfi varnaraðila Íbúðalánasjóðs yrði þinglýst fram fyrir veðrétt sjóðsins, en sambærilegt veðleyfi liggi ekki fyrir hjá sóknaraðila.

            Sóknaraðili bendir á að áður en íbúðarhúsið hafi verið veðsett með fasteignaveðbréfi því sem ágreiningur málsins snýst um hafi verið gerður kaupsamningur um fasteignina milli svínabúsins og Auðbjörns Kristinssonar u.þ.b. 8 mánuðum eftir að tryggingabréf sóknaraðila voru gefin út.  Hafi sá kaupsamningur verið forsenda lántökunnar hjá varnaraðila Íbúðalánasjóði og þar með veðsetningarinnar.  Komi fram í kaupsamningnum að áhvílandi á eigninni, á undan hinu nýja fasteignaveðbréfi, hafi verið bæði veðlán varnaraðila lánasjóðsins og tryggingabréf sóknaraðila.  Segi í samningnum að aðilum kaupsamningsins sé kunnugt um að þinglýsing á fasteignaveðbréfi sé ekki tæk fyrr en aflétting á ofangreindum lánum hafi farið fram.  Með veðleyfi frá varnaraðila lánasjóðsins dagsettu 11. mars 2003 hafi skapast heimild til þinglýsingar fasteignaveðbréfsins fram fyrir lán sjóðsins, en þar sem sambærilegt veðleyfi hafi ekki legið fyrir frá sóknaraðila og tryggingabréfunum hafði ekki verið aflétt, hefði borið að synja um þinglýsingu fasteignaveðbréfsins fram fyrir tryggingabréf hans, enda skilyrði kaupsamningsins ekki uppfyllt.  Telur sóknaraðili augljóst að sýslumaðurinn á Selfossi hafi gert mistök þegar hann þinglýsti umræddu fasteignaveðbréfi án athugasemda og geti varnaraðili Íbúðalánasjóður ekki unnið rétt gagnvart og umfram varnaraðila á þeim mistökum. 

            Sóknaraðili rökstyður aðalkröfu sína þannig að réttur hans til nauðungarsöluandvirðisins gangi framar rétti varnaraðila Íbúðarlánasjóðs.  Hins vegar hafi varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins samþykkt með veðleyfi sínu að lán sjóðsins víki fyrir láni Íbúðalánasjóðs.  Telur sóknaraðili liggja beint við að réttur hans gangi framar réttindum beggja varnaraðila.  Sé ljóst að krafa hans sé mun hærri en svo að hann fái henni allri fullnægt og beri því að úthluta honum öllum eftirstöðvum nauðungarsöluandvirðisins.

            Varakrafan er á því reist að honum verði úthlutaðar 8.150.745 en úthlutun til Íbúðalánasjóðs falli niður en Lánasjóður landbúnaðarins haldi þeirri úthlutun sem sýslumaður hafi kveðið á um.  Með því að Lánasjóður landbúnaðarins hafi samþykkt að þoka fyrir réttindum Íbúðalánasjóðs hafi hann aldrei getað vænst þess að fá meira fé úthlutað til sín en raun bar vitni.  Skerðist réttur hans því hvorki né breytist við að sóknaraðili njóti þess efnislega réttar sem hann eigi til nauðungarsöluandvirðisins umfram Íbúðalánasjóð.  Sá varnaraðili verði hins vegar að þoka með kröfu sína aftur fyrir kröfu sóknaraðila þar sem Íbúðalánasjóður geti ekki undir neinum kringumstæðum unnið rétt gagnvart sóknaraðila vegna mistaka við þinglýsingu fasteignaveðbréfsins.

            Þrautavarakrafan er á því byggð að úthlutun til Íbúðalánasjóðs falli niður en að úthlutað verði til Lánasjóðs landbúnaðarins því sem á vanti að hann fái kröfur sínar að fullu greiddar, að teknu tilliti til þeirra 19.800.000 króna sem sjóðurinn hafi fengið úthlutað vegna sölu jarðarinnar og að eftirstöðvum verði síðan úthlutað til sóknaraðila.  Byggi þessi krafa gagnvart Íbúðalánasjóði á sömu rökum og að framan greinir.

            Þrautavarakrafan er byggð á sömu efnisrökum og fyrr hafa verið rakin um réttarstöðu aðila.  Telji dómurinn ekki unnt að mæla fyrir um úthlutun nauðungarsöluandvirðisins hljóti að verða að úthluta því að nýju að teknu tilliti til lögmætra og lögvarinna réttinda sóknaraðila.

            Málskostnaðarkrafa er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991.

 

Málsástæður og lagarök varnaraðila Íbúðalánasjóðs.

            Varnaraðili byggir sýknukröfu sína á því að um hafi verið að ræða lögmæta úthlutun sýslumanns sem byggist á löglegum og gildum veðskuldabréfum sem þinglýst hafi verið athugasemdalaust og hafi veðréttur sá sem þeim fylgi ekki fallið niður.  Telur varnaraðili sóknaraðila ekki hafa sýnt fram á með hvaða hætti hann kemst að því að veðleyfi Lánasjóðs landbúnaðarins þar sem lán sjóðsins vék fyrir láni Íbúðalánasjóðs hafi falið í sér yfirlýsingu þess efnis að réttur sóknaraðila gangi framar réttindum varnaraðila.  Sé í veðleyfinu ekki farið einu orði um rétt sóknaraðila og verði það ekki túlkað með öðrum hætti en samkvæmt orðanna hljóðan.  Varnaraðili byggir á 2. gr. kaupsamnings milli sóknaraðila og Auðbjörns Kristinssonar, en þar samþykki sóknaraðili veðsetningu á undan áðurnefndri tryggingu vegna greiðslu kaupverðs.  Verði ekki annað ráðið af ákvæði þessu en að seljandi sé að þoka eigin veðrétti í eigninni fyrir síðari veðsetningu kaupanda.  Sé ákvæði þetta ekki háð neinum skilyrðum.  Hafi sóknaraðili notið aðstoðar sérfræðings við samningsgerðina og hafi því verið í lófa lagið að kveða skýrar á.  Varnaraðili mótmælir þeirri túlkun sóknaraðila að veðsetning kaupanda sé háð því skilyrði að andvirði lántökunnar gangi til greiðslu kaupverðs.  Leiði túlkun samkvæmt orðanna hljóðan til þeirrar skýringar að ákvæðið feli í sér opna og víðtæka heimild kaupanda til veðsetningar.  Hafi ætlunin verið að binda heimildina við þá ráðstöfun á andvirði lánsins sem sóknaraðili vilji halda fram hefði verið nærtækara að taka af öll tvímæli í veðleyfi því sem sóknaraðili gaf.

            Varnaraðili mótmælir því að kaupsamningur milli svínabúsins og Auðbjörns hafi eitthvert gildi gagnvart varnaraðila, enda sé hann ekki aðili að samningi þessum og verði því ekki byggður neinn réttur gagnvart honum á þeim samningi.

            Varnaraðili mótmælir varakröfu sóknaraðila með sömu rökum og hér að framan greinir.  Hafi Lánasjóður landbúnaðarins ekki gefið veðleyfi þar sem veðréttur sjóðsins þoki fyrir veðrétti sóknaraðila.  Þá hafi sjóðurinn ekki með háttsemi sinni getað vakið þær væntingar hjá sóknaraðila að svo væri.

            Þrautavarakröfu og þrautavarakröfu sóknaraðila er mótmælt með sömu rökum og hér að framan.

            Varnaraðili byggir kröfu um málskostnað á XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991. 

 

Málsástæður og lagarök varnaraðila Lánasjóðs landbúnaðarins.

            Þessi varnaraðili byggir á sömu málsástæðum og lagarökum og varnaraðili Íbúðalánasjóður að öðru leyti en því að þrautavarakröfu er ekki mótmælt, enda ljóst að kröfugerð sóknaraðila að því leyti sé þessum varnaraðila að skaðlausu.

Niðurstaða.

            Samkvæmt veðleyfi dagsettu 11. mars 2003 heimilaði varnaraðili Lánasjóður landbúnaðarins Auðbirni Kristjánssyni að taka nýtt vísitölutryggt lán hjá varnaraðila Íbúðalánasjóði að fjárhæð allt að 8.000.000 króna og skyldi veðréttur samkvæmt veðskuldabréfum útgefnum 22. september 1992, 22. desember sama ár, 23. desember 1993, 16. júlí 2002 (2bréf) þoka fyrir hinu nýja láni en haldast að öðru leyti óbreyttur.  Var þessu veðskuldabréfi þinglýst á 6. veðrétti á eigninni Nýjabæ.  Fallast ber á þá málsástæðu varnaraðila að í umræddu veðleyfi hafi ekki falist yfirlýsing þess efnis að réttur sóknaraðila til nauðungarsöluandvirðisins gengi framar réttindum varnaraðila.  Í veðleyfinu er ekkert vikið að rétti sóknaraðila og hefur sóknaraðila ekki tekist að sýna fram á að það beri að túlka á annan hátt en samkvæmt orðanna hljóðan.  Þá kemur fram í 2. gr. umrædds kaupsamnings að eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt liðum 2-4 skuli tryggðar með veði í fasteignum félagsins næst á eftir áhvílandi veðskuldum  Þá kemur fram í sömu grein að seljandi, sóknaraðili máls þessa, samþykki veðsetningu á undan áðurnefndri tryggingu vegna greiðslu kaupverðs eins og þar er komist að orði.  Að mati dómsins liggur hreint ekki í augum uppi hvernig túlka beri síðasta málslið þessarar samningsgreinar.  Eru þar tveir kostir fyrir hendi, annars vegar sá að skilyrði þess að sóknaraðili samþykki veðsetningu sé að markmið veðsetningarinnar sé að fjármunum verði ráðstafað beinlínis til greiðslu á kaupverði eignarinnar.  Hins vegar má skilja samningsákvæðið þannig að orðin “á undan áðurnefndri tryggingu vegna greiðslu kaupverðs” vísi beinlínis til næstsíðasta málsliðar um tryggingu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt liðum 2-4.  Að mati dómsins hefði sóknaraðili átt að kveða skýrar að orði hefði ætlun hans verið að takmarka samþykki sitt með þeim hætti og hann heldur fram að hann hafi gert.  Samkvæmt framansögðu hefur því ekki verið sýnt fram á annað í máli þessu en að úthlutun sýslumanns á nauðungarsöluandvirðinu hafi verið í samræmi við þinglýstar heimildir og því í fullu samræmi við lög.  Verður kröfum sóknaraðila því hafnað.

            Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

            Hafnað er kröfu sóknaraðila, Óla Andra Haraldssonar, um að framangreindri ákvörðun sýslumannsins á Selfossi um úthlutun nauðungarsöluandvirðis verði breytt.

            Málskostnaður fellur niður.