Fimmtudaginn 19. janúar 2006.
Nr. 388/2005.	Byggðastofnun (Garðar Garðarsson hrl.) gegn Suðutækni ehf. (Óskar Sigurðsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Jarðir. Vatnsréttindi. Vanheimild. Galli. Afsláttur. Aðild.

S ehf. keypti jörðina Krók af B árið 1992. Ekki kom fram við kaupin að vatnsréttindi í Þjórsá höfðu verið seld frá jörðinni árið 1918. Þessa var heldur ekki getið í fasteignabók jarðarinnar, sem mun hafa verið vélrituð 1977, eða á veðbókarvottorði sem lá frammi við kaupin. Krafðist S ehf. skaðabóta úr hendi B vegna vanheimildar, sbr. 59. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en til vara skaðabóta eða afsláttar af kaupverðinu, sbr. 42. gr. sömu laga. Fyrir Hæstarétti krafðist B sýknu af kröfum S ehf. og að hnekkt yrði úrskurði héraðsdóms um að heimila S ehf. að leggja fram í málinu nánar tilgreind skjöl. Talið var að B hefði ekki lögvarða hagsmuni af því að fá úrskurðinum hnekkt enda hefði S ehf. neytt heimildar 159. gr. laga nr. 91/1991 til að leggja umrædd skjöl fram í Hæstarétti. Með vísan til 2. mgr. 16. gr. vatnalaga nr. 15/1923 og dómafordæma réttarins var á það fallist að S ehf. hefði mátt gera ráð fyrir því að vatnsréttindi í Þjórsá fylgdu jörðinni og var því um vanefnd af hálfu B að ræða. Í ljósi eðlis þessara vanefnda var hins vegar ekki talið að S ehf. ætti skaðabótakröfu á hendur B samkvæmt meginreglu 59. gr. laga nr. 39/1922. Hins vegar var fallist á að félagið ætti rétt á afslætti af kaupverðinu, sbr. 42. gr. sömu laga, þar sem hinu selda var áfátt að þessu leyti. Var B því dæmt til að greiða S ehf. afslátt af kaupverðinu í samræmi við rökstudda niðurstöðu dómkvaddra matsmanna, sem B hafði ekki hnekkt.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Garðar Gíslason og Markús Sigurbjörnsson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 30. ágúst 2005 og krefst sýknu af kröfu gagnáfrýjanda. Þá krefst hann þess að hnekkt verði úrskurði Héraðsdóms Suðurlands 11. október 2004, þar sem gagnáfrýjanda var heimilað að leggja fram tíu nánar tilgreind skjöl. Hann krefst og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi 19. október 2005 og krefst þess að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér aðallega 9.000.000 krónur en til vara 6.750.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. febrúar 2003 til greiðsludags. Hann krefst og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Mál þetta var höfðað fyrir Héraðsdómi Suðurlands 2. apríl 2002. Dómi héraðsdóms, sem kveðinn var upp 9. maí 2003, var áfrýjað til Hæstaréttar. Með dómi réttarins 5. febrúar 2004 var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og uppsögu dóms að nýju. Boðað var til þinghalds í héraði 5. maí sama árs. Þar var málið tekið fyrir af nýjum dómara, sem bókaði að hann tæki við málinu frá og með þeim degi. Lögmaður gagnáfrýjanda óskaði þá eftir að leggja fram tíu ný skjöl og tók fram að þau hefðu verið send Hæstarétti til framlagningar. Lögmaður aðaláfrýjanda mótmælti framlagningu þessara skjala með vísan til þess að málið hafi ekki fengið efnislega meðferð í Hæstarétti og ekki hafi verið tekin afstaða til greindra skjala. Hann taldi að gagnaöflun ætti ekki að leyfa, heldur ætti að fara fram munnlegur málflutningur í samræmi við dóm Hæstaréttar á grundvelli þeirra gagna sem lágu fyrir við fyrri meðferð málsins. Málið var næst tekið fyrir 23. september 2004 og tekið til úrskurðar um ágreininginn. Í niðurstöðu úrskurðar héraðsdóms 11. október 2004 kom fram að þau gögn sem gagnáfrýjandi gerði kröfu um að leggja fram væru öll tilkomin eftir að dómur var kveðinn upp í héraði og hafi því eðli máls samkvæmt ekki verið unnt að leggja þau fram við aðalmeðferð málsins. Tilefni hinna nýju skjala hafi verið athugasemdir aðaláfrýjanda, sem fram hafi komið eftir að öflun sýnilegra sönnunargagna hafi lokið í héraði. Gagnáfrýjandi hafi verið búinn að kynna gögnin Hæstarétti þegar málinu hafi verið vísað heim í hérað. Dómara í héraði hefði verið heimilt að endurupptaka málið eftir dómtöku og fyrir dómsuppsögu og heimila framlagningu gagna. Þar sem héraðsdómur hafi verið ómerktur í Hæstarétti og málinu vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og dómsuppsögu að nýju væri héraðsdómari ekki bundinn af þeim dómi sem upp hafi verið kveðinn í héraði 9. maí 2003. Ekki væri fallist á það með aðaláfrýjanda að dómur Hæstaréttar fæli það í sér að héraðsdómara bæri einungis að láta fara fram munnlegan málflutning og gæti ekki heimilað framlagningu nýrra gagna. Slík niðurstaða kynni að leiða til þess að staðreyndir sem málið varði kæmu ekki fram. Var gagnáfrýjanda því heimilað með úrskurðinum að leggja fram hin umdeildu skjöl. Aðaláfrýjandi skaut úrskurðinum til Hæstaréttar með kæru 14. október 2004. Með dómi réttarins 8. nóvember sama árs í máli nr. 426/2004 var því vísað frá Hæstarétti þar sem kæruheimild brast.

Þar sem málinu var með dómi Hæstaréttar 5. febrúar 2004 vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og uppsögu dóms að nýju var ekki heimilt að leggja fram ný sönnunargögn fyrir héraðsdómi, sbr. 5. mgr. 102. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, nema í þeim sérstöku tilvikum sem þar eru nefnd. Hins vegar hefur gagnáfrýjandi neytt heimildar í 159. gr. sömu laga, sbr. 13. gr. laga nr. 38/1994, til að leggja þessi gögn nú fram í Hæstarétti. Vegna þessa hefur aðaláfrýjandi ekki lögvarða hagsmuni af því að fá hinum kærða úrskurði hnekkt og verður krafa hans um það því ekki tekin til greina.

II.

Svo sem nánar greinir í héraðsdómi seldi Ólafur Gunnlaugsson, þáverandi eigandi jarðarinnar Króks í Ásahreppi í Rangárvallasýslu, öll þau réttindi sem tilheyrðu jörðinni til vatns- og vatnsafls í Þjórsá 26. febrúar 1917 til Orion hf., og var kaupsamningurinn þinglesinn 27. maí 1918. Afsal var gefið út 23. júlí sama árs og þinglesið 2. júní 1919. Það hlutafélag afsalaði hlutafélaginu Titan þessi réttindi 20. mars 1919 ásamt réttindum þriggja annarra jarða og var afsal þinglesið 1. júní 1920. Með samningi 8. júní 1951 seldi Titan hf. íslenska ríkinu öll vatnsréttindi sem félagið átti í Þjórsá, sem upp voru talin í tíu þinglesnum skjölum, þar á meðal vatnsréttindi jarðarinnar Króks samkvæmt afsalinu frá 20. mars 1919. Afsal fyrir þessum eignum var gefið út 16. janúar 1952 og því þinglýst 19. sama mánaðar.

Borghildur Ólafsdóttir eignaðist jörðina Krók eftir föður sinn í október 1936. Hún seldi og afsalaði Ingólfi Guðmundssyni jörðina 7. maí 1956 að undanskildu því landi sem væri fram yfir 280 hektara. Í afsalinu er ekki getið um vatnsréttindin í Þjórsá, en við þinglýsingu þess 5. júlí sama árs var skrifuð á það þessi athugasemd: „Ríkissjóður á vatnsréttindi í hinni seldu eign.“ Jörðinni mun þannig hafa verið skipt upp í tvo nokkuð jafna hluta, u.þ.b. 280 hektara hvor, sem hafa verið nefndir jörðin Krókur og Krókur land.

Samkvæmt fasteignabók eignaðist Leó Viggó Johansen jörðina Krók í janúar 1977. Heimildarbréfi hans var þinglýst 8. júlí 1977 án athugasemda um vatnsréttindi. Í yngri fasteignabók, sem er vélrituð og mun vera frá 1977, voru ýmsar athugasemdir skráðar, en engin um vatnsréttindi.

Við nauðungaruppboð á jörðinni, sem haldið var 14. febrúar 1991, varð aðaláfrýjandi hæstbjóðandi með boði að fjárhæð 10.600.000 krónur. Sýslumaður Rangárvallasýslu gaf út uppboðsafsal til hans 26. júní sama árs, þar sem honum var lögð út veðbandalaus jörðin til fullrar eignar og umráða með öllum þeim réttindum og skyldum er því fylgdu. Ekkert var þar getið um vatnsréttindi og ekkert var um þau skráð við þinglýsingu afsalsins 7. nóvember sama árs.

Aðaláfrýjandi seldi gagnáfrýjanda jörðina Krók með kaupsamningi 8. apríl 1992. Lýsing hins selda er orðrétt rakin í héraðsdómi. Þar er ekkert getið um vatnsréttindi. Eigninni var afsalað 14. ágúst sama árs og var afsalinu þinglýst 20. sama mánaðar án athugasemda um vatnsréttindi. Fyrir héraðsdómi bar forsvarsmaður gagnáfrýjanda aðspurður að vatnsréttindi hafi ekkert verið í huga þeirra á þeim tíma, þeir hafi bara verið að kaupa jörð með því sem henni fylgdi og fylgja bæri. Meðfylgjandi pappírar hafi sýnt hvað fylgdi jörðinni og hvergi hafi þar staðið að vatnsréttindin væru undanskilin, en þess vegna hafi þetta ekkert komið upp. Forsvarsmaður aðaláfrýjanda bar fyrir héraðsdómi að hann minntist þess ekki að rætt hafi verið, þegar aðaláfrýjandi eignaðist jörðina, hvort vatnsréttindi í Þjórsá væru með eða undanskilin og hann hafi ekki leitt hugann að því. Aðaláfrýjandi hafi síðan bara selt það sem hann keypti.

III.

Með vísan til forsendna hins áfrýjanda dóms verður hafnað málsvörnum aðaláfrýjanda, sem lúta að aðildarskorti.

Svo sem rakið er að framan er í ljós leitt að vatnsréttindi í Þjórsá voru seld frá jörðinni Króki og fleiri jörðum sem liggja að ánni á fyrsta fjórðungi 20. aldar vegna fyrirhugaðra virkjana. Skjölum vegna þessara kaupa var þinglýst á sínum tíma. Einnig er í ljós leitt að þegar jörðin Krókur skipti um eigendur var athugasemd þessa efnis rituð á afsal við þinglýsingu 5. júlí 1956. Í yngri fasteignabók, sem mun hafa verið vélrituð 1977, voru engar athugasemdir skráðar um vatnsréttindi jarðarinnar. Er og ágreiningslaust, að við sölu jarðarinnar til aðaláfrýjanda 14. febrúar 1991 og þinglýsingu afsals til hans 7. nóvember sama árs var ekkert getið um vatnsréttindi í Þjórsá og ekki heldur þegar aðaláfrýjandi seldi gagnáfrýjanda jörðina 8. apríl 1992. Hvorki við gerð kaupsamnings né afsals 14. ágúst sama árs var um þetta rætt, þess var ekki getið í veðbókarvottorði sem lá frammi og ekkert var skráð um vatnsréttindin við þinglýsingu afsals 20. ágúst 1992.

Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. vatnalaga nr. 15/1923 er heimilt að láta vatnsréttindi af hendi án þess að eignarréttur að landi sé jafnframt látinn. Í 2. mgr. 16. gr. laganna segir að láti maður af hendi hluta landareignar er liggur að vatni eða á, séu vatnsbotn og vatnsréttindi falin í kaupinu nema öðruvísi semji. Enda þótt almenn vitneskja hafi verið um stórfelld kaup vatnsréttinda frá jörðum við Þjórsá snemma á síðustu öld, eins og fyrr er getið, verður ekki litið svo á að gagnáfrýjandi hafi við kaup sín af aðaláfrýjanda mátt af þeim sökum reikna með að svo hafi verið farið með vatnsréttindi jarðarinnar Króks. Að þessu gættu og með vísan til 2. mgr. 16. gr. vatnalaga, svo og dóma Hæstaréttar í dómasafni 1955, bls. 431 og 1963, bls. 173, verður því að fallast á með héraðsdómi að taka hefði þurft skýrlega fram í samningi aðila að vatnsréttindin fylgdu ekki jörðinni við kaupin. Þess var að engu getið í kaupsamningi að þau væru undanskilin og engin athugasemd um það var í veðbókarvottorði sem lá frammi. Gagnáfrýjandi mátti því gera ráð fyrir því að vatnsréttindin í Þjórsá fylgdu jörðinni. Þar sem þau gerðu það ekki var að ræða um vanefnd af hálfu seljanda, aðaláfrýjanda.

Þegar virt er hvers eðlis vanefnd seljanda var í þessum kaupum er ekki unnt að fallast á að gagnáfrýjandi eigi skaðabótakröfu á hendur aðaláfrýjanda samkvæmt meginreglu 59. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem þá giltu. Hins vegar var hinu selda áfátt að þessu leyti og á gagnáfrýjandi því rétt á afslætti af kaupverðinu, sbr. 42. gr. laganna. Í mati hinna dómkvöddu matsmanna, sem aðaláfrýjandi hefur ekki hnekkt, er komist að rökstuddri niðurstöðu um hæfilegan afslátt af kaupverði, sem nemur þeirri fjárhæð sem dæmd var í héraðsdómi. Verður niðurstaða hans því staðfest um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Aðaláfrýjandi, Byggðastofnun, greiði gagnáfrýjanda, Suðutækni ehf., samtals 1.300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 31. maí 2005.

Mál þetta var tekið til dóms í dag

Stefnandi er Suðutækni ehf., Hringbraut 97, Reykjavík.

Stefndi er Byggðastofnun, Ártorgi 1, Sauðárkróki.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefndi verði dæmdur til greiðslu skaðabóta að fjárhæð 9.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðbætur frá 6. febrúar 2003 til greiðsludags.

Til vara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til greiðslu afsláttar að fjárhæð 6.750.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðbætur frá 6. febrúar 2003 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi í öllum tilvikum málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða málskostnað að skaðlausu að mati dómsins.

Til vara krefst stefndi lækkunar á kröfum stefnanda og að málskostnaður verði felldur niður.

Mál þetta var höfðað 2. apríl 2002 og þingfest 17. sama mánaðar. Dómur var uppkveðinn 9. maí 2003. Með dómi Hæstaréttar uppkveðnum 5. febrúar 2004 var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til munnlegs málflutnings og uppsögu dóms að nýju. Með úrskurði héraðsdóms 11. október 2004 var fallist á kröfu stefnanda um að leggja fram frekari gögn. Úrskurður þessi var kærður til Hæstaréttar. Með dómi Hæstaréttar uppkveðnum 8. nóvember 2004 var kærumálinu vísað frá Hæstarétti.

Málavextir.

             Með uppboðsafsali 26. júní 1991 eignaðist stefndi jörðina Krók í Ásahreppi, en stefndi hafði verið hæstbjóðandi á nauðungaruppboði 14. febrúar 1991 og var eignin slegin stefnda á 10.600.000 krónur.

Stefnandi keypti jörðina Krók í Ásahreppi af stefnda, með kaupsamningi dags. 8. apríl 1992. Í kaupsamningi er hinu selda lýst svo: „Hið selda er jörðin Krókur, Ásahreppi, Rangárvallasýslu, ásamt öllum húsum, sem á jörðinni eru, svo og öllu sem fylgir og fylgja ber. Jörðin er í allt 280 hektarar að stærð, en af þeim eru ca. 13 hektarar (við Lónsholt við Krók) skipulagt sem sumarbústaðaland og fylgir það ekki með í kaupunum. Kaupanda er kunnugt um, að enginn fullvirðisréttur fylgir jörðinni, sbr. fjóra þinglýsta samninga um seldan fullvirðisrétt og búháttabreytingu, sjá skjöl nr. 88/823, 88/117, 89/136 og 86/1086.“ Í kaupsamningi er athugasemd um umdeilda beitarsamninga. Umsamið kaupverð jarðarinnar var 16.000.000 krónur. Veðbókavottorð jarðarinnar, dagsett 13. mars 1992, lá frammi við samningsgerð og er tekið fram að kaupandi hafi kynnt sér það.

Stefnandi fékk jörðina afhenta 15. maí 1992 samkvæmt afsali dagsettu 14. ágúst 1992.

Með kaupsamningi, dagsettum 15. ágúst 1995, seldi stefnandi síðan jörðina til Róberts G. Einarssonar og Steinunnar Gunnarsdóttur, eigenda stefnanda, á sama verði og stefnandi hafði keypt jörðina af stefnda. Þar var hinu selda lýst svo: „ ... jörðina Krók, Ásahreppi, Rangárvallasýslu, ásamt fasteignum og öðrum mannvirkjum sem jörðinni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu“. Tekið er fram í kaupsamningnum að annar tveggja eigenda seljanda, Suðutækni ehf., sé Róbert G. Einarsson, sem jafnframt var annar tveggja kaupenda. Kaupendum sé fullkunnugt um landamerki jarðarinnar og ástand hennar og að 13 ha sumarbústaðasvæði fylgi ekki með í kaupunum og að enginn fullvirðisréttur til kjöt- eða mjólkurframleiðslu fylgi. Kaupverð var það sama og seljandi hafði keypt jörðina á, 16.000.000 krónur, að stærstum hluta yfirtaka skulda sem tekið er fram að séu í vanskilum. Veðbókarvottorð, dagsett 19. maí 1995, lá frammi við samningsgerð. Tekið er fram í kaupsamningi að á því komi fram þinglýstir samningar um lóðir við Lónsholt og víðar, samningar um seldan fullvirðisrétt, búháttabreytingu og fleira. Afsal dagsett 17. apríl 1996, er samhljóða kaupsamningi.

             Í janúar 2001 komu fyrirsvarsmenn Landsvirkjunar á fund með eigendum jarðarinnar, Róberti og Steinunni, til að kynna fyrirhugaðar framkvæmdir í Neðri-Þjórsá. Þar upplýstist að vatnsréttindi höfðu verið seld frá jörðinni árið 1917. Í minnisblaði Þórðar Bogasonar hdl., sem var fullrúi Landsvirkjunar, kemur fram að þetta hafi komið eigendum jarðarinnar á óvart. Við eftirgrennslan eigenda komu í ljós skjöl um að Ólafur Gunnlaugsson, þáverandi eigandi jarðarinnar, seldi Orion hf. „öll þau rjettindi sem tilheyra jörðinni Króki í Ásahreppi í Rangárvallasýslu til vatns-og vatnsafls í Þjórsá“ samkvæmt samningi undirrituðum 17. og 26. febrúar 1917 og afsali frá 23. júlí 1918. Í kaupunum fylgdi réttur „til þess að gjöra í landi jarðarinnar ábyggingar, stíflur eða hvað annað mannvirki sem vera skal, að meðtaldri áveitu og fráveitu vatns í sambandi við eða tilefni af notkun vatnsafls í Þjórsá eða í sambandi við hana og taka úr landi jarðarinnar til allra slíkra mannvirkja, gegn því að greiddar sjeu bætur eftir mati dómkvaddra matsmanna fyrir skaða þann, sem yrði á landi jarðarinnar vegna slíkra mannvirkja eða fyrirtækja.“ Orion hf. afsalaði Títan hf. sömu réttindum 20. mars 1919. Með samningi undirrituðum 8. júní 1951 og 16. janúar 1952 var landbúnaðarráðherra f.h. ríkisins afsalað „vandrettigheder tilhörende gården Krókur í Ásahreppi, dateret d. 20. marts 1919.“

             Þessara kaupsamninga og afsala um vatnsaflsréttindi er getið í eldri veðmálabókum handfærðum. Við þinglýsingu afsals um eignina, dagsettu 7. maí 1956, er skráð athugasemd um að ríkissjóður eigi vatnsréttindi á hinni seldu eign. Síðasta færsla er frá 1977. Yngri veðmálabók er vélrituð, fyrsta færsla er frá 1977 og sú síðasta frá 1996, afsal til handa núverandi eigendum. Þar eru ýmsar athugasemdir skráðar en engin varðandi vatnsréttindi. Á þinglýsingavottorði staðfestu 4. nóvember 2003 er getið ýmissa athugasemda, en engin varðar vatnsréttindi.

             Í málinu liggur frammi „samkomulag“ milli Róberts G. Einarssonar og Steinunnar Gunnarsdóttur og stefnanda þess efnis að stefnandi samþykki að kaupendur jarðarinnar, Róbert og Steinunn, eigi rétt til skaðabóta og/eða afsláttar vegna þess að vatnsréttindi jarðarinnar hafi ekki fylgt með er þau keyptu jörðina af stefnanda. Segir í samkomulaginu að aflað verði mats dómkvadds matsmanns á verðmæti vatnsréttindanna og samþykki stefnandi að „kaupandi eigi rétt til greiðslu þeirrar fjárhæðar, sem hinn dómkvaddi matsmaður metur“.

             Dómkvaddir voru matsmennirnir Eyvindur G. Gunnarsson hdl. og Ólafur Björnsson hrl. til:

„1. Að metin verði til fjár verðmæti vatnsréttinda jarðarinnar Króks í Ásahreppi.

2. Að metin verði til fjár verðmæti vatnsréttinda jarðarinnar Króks í Ásahreppi þann 8. apríl 1992.

3. Að metin verði til fjár verðmæti jarðarinnar Króks í Ásahreppi þann 15. ágúst 1995.

4. Matsbeiðandi telur að um vanheimild af hálfu matsþola hafi verið að ræða þegar jörðin var seld honum og því er óskað að metið verði hver sé kostnaður landeiganda við að bæta úr, þ.e. við kaup eða öflun sambærilegra vatnsréttinda?

5. Þá er þess óskað, að matsmaður meti sérstaklega, hvert söluverð jarðarinnar hefði átt að vera að teknu tilliti til þess að vatnsréttindi jarðarinnar fylgdu ekki með, miðað við að umsamið söluverð hafi verið markaðsverð jarðarinnar með umræddum réttindum;

a) Miðað við kaupsamning matsbeiðanda og matsþola hinn 8. apríl 1992

b) Miðað við kaupsamning matsbeiðanda og Róberts G. Einarssonar og Steinunnar Gunnarsdóttur hinn 15. ágúst 1995.“

Matsgerð er dagsett 17. janúar 2003. Í X. kafla hennar, sem ber yfirskriftina „Niðurstöður matsmanna“ segir að niðurstaða matsmanna sé sú að verðmæti vatnsréttinda jarðarinnar Króks í Ásahreppi séu 9.000.000 króna. Verðmæti vatnsréttinda jarðarinnar hafi verið 6.071.000 krónur 8. apríl 1992, og 6.636.000 krónur 15. ágúst 1995.

Þá segja matsmenn að 9.000.000 króna sé sú fjárhæð sem það kosti landeiganda að afla sambærilegra vatnsréttinda.

Hæfilegan afslátt af söluverði meta matsmenn 2.560.000 krónur miðað við 16.000.000 króna kaupverð 8. apríl 1992 og 15. ágúst 1995. Kaupverð jarðarinnar hefði því átt að vera 13.440.000 krónur.

Að fenginni matsgerð fór fram uppgjör á milli stefnanda og núverandi eigenda jarðarinnar, dagsett 15. maí 2003, í samræmi við samskomulag sömu aðila frá 13. mars 2002, með því að stefnandi gaf út skuldabréf að fjárhæð 9.000.000 króna.

Ágreiningur aðila málsins snýst um rétt stefnanda til skaðabóta og/eða afsláttar vegna þess að vatnsréttindi jarðarinnar hafi ekki fylgt með við sölu stefnda á jörðinni til stefnanda.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

             Stefnandi byggir á því að um vanheimild af hálfu seljanda hafi verið að ræða, þar sem vatnsréttindi hafi ekki fylgt með við söluna, og eigi hann af þeim sökum rétt til skaðabóta úr hendi stefnda. Verði ekki fallist á að um vanheimild af hálfu stefnda hafi verið að ræða teljist jörðin gölluð í skilningi kröfuréttar af þessum sökum og eigi stefnandi því skaðabóta- eða afsláttarkröfu á hendur seljanda með vísan til 42. gr. laga nr. 39/1922, sem í gildi hafi verið er kaup áttu sér stað.

             Ljóst sé að hvorki í kaupsamningi aðila né veðbókavottorði fyrir jörðina, sem legið hafi fyrir við kaupin, sé þess getið að vatnsréttindi jarðarinnar hafi verið undanskilin. Í veðbókarvottorði hafi ekki heldur verið að finna tilvísun til eldri fasteignabókar, þar sem sala vatnsréttinda jarðarinnar hafi verið skráð. Hið sama sé að segja um samning stefnanda við núverandi eigendur, Róbert og Steinunni, sem byggt hafi á sömu forsendum, gögnum og upplýsingum og samningur stefnanda við stefnda. Stefnandi og viðsemjendur hans hafi því mátt treysta því að þessi réttindi fylgdu jörðinni við söluna.

             Sökum þess að vatnsréttindin hafi ekki fylgt með, sé jörðin ekki eins verðmæt og búi ekki yfir þeim kostum og notagildi sem stefnandi og viðsemjendur hans hafi gengið út frá. Það að stefnandi hafi gert ráð fyrir að vatnsréttindi jarðarinnar fylgdu hafi haft afgerandi áhrif á það verð sem hann og síðari viðsemjendur hans hafi verið tilbúnir að greiða fyrir jörðina, enda alkunna að verð jarða fari að verulegu leyti eftir þeim hlunnindum sem fylgi með. Hefðu réttar upplýsingar legið fyrir við kaup, sé víst að stefnandi hefði ekki boðið það verð sem greitt var, og viðsemjendur hans ekki greitt honum það sem verð sem þeir greiddu. Það hafi verið forsenda fyrir kaupunum, a.m.k. fyrir verði jarðarinnar að vatnsréttindin væru ekki undanskilin.

             Stefnandi hafi ekki haft tök á því að gera sér grein fyrir því að vatnsréttindin væru undanskilin þegar kaup voru gerð. Upplýst sé að í þeim gögnum sem fyrir lágu hafi ekkert verið tekið fram um að þessi réttindi ættu ekki að fylgja. Stefnandi sé ekki sérfróður á þessu sviði og því hafi hann mátt treysta því sem fram hafi komið í veðbókarvottorði eignarinnar og fyrirliggjandi gögnum. Við kaupin hafi stefnandi því ekki getað vitað annað en að stefndi væri eigandi vatnsréttindanna og gæti afsalað þeim. Lög geri og beinlínis ráð fyrir að þessi hlunnindi fylgi jörð, sbr. vatnalög nr. 15/1923, orkulög nr. 58/1967, sbr. nú einnig lög 57/1998 um rannsóknir á nýtingu auðlinda í jörðu. Það hafi því verið löglíkur fyrir því að þessi réttindi fylgdu jörðinni.

             Viðurkennt sé að vatns- og orkuréttindi njóti verndar 72. gr. stjórnarskrárinnar sem eign, hvort heldur sem hluti fasteignar eða ein sér, sbr. 2. og 9. gr. vatnalaga nr. 15/1923, 12.-13. gr. þágildandi orkulaga nr. 58/1967, sem í gildi hafi verið þegar atvik máls þessa gerðust, sbr. nú III. og IV. kafla laga nr. 57/1988. Í vatnalögum hafi verið greint á milli minni háttar og meiri háttar vatna og jarðhita. Landeiganda séu veittar mjög víðtækar heimildir til hagnýtingar og ráðstöfunar á þeim vötnum sem teljast minni háttar og jarðhita, sbr. t.d. 9. og 10. gr. vatnalaga, 12. og 13. gr. þágildandi orkulaga, sbr. nú  III. kafla laga nr. 57/1988. Hafi því verið litið svo á að yfir þessum vötnum hafi landeigandi hvers konar ráð og not, nema í lögum sé gerð sérstök undantekning eða takmörkun frá því. Hafi þessi vatnsréttindi því samstöðu með öðrum heimildum, sem landeigandi hafi yfir eign sinni í skjóli eignarréttar yfir landareigninni. Landeigandi megi því hagnýta þessi vatnsréttindi með þeim hætti sem lögin tilgreini sérstaklega og hið sama gildi um nýja nýtingarmöguleika, sem kunni að koma til síðar, enda séu ekki takmarkanir gerðar á þeirri nýtingu í lögum. Yfir öðrum vötnum, sem þá séu gjarnan nefnd meiri háttar vötn, hafi landeigandi aðeins þær heimildir, sem sérstaklega séu tilgreindar í vatnalögum. Þessar heimildir séu m.a. hagnýting vatns til heimilisþarfa, búsþarfa og jarðræktar, nýting til iðnaðar og iðju, til áveitu, til orkuvinnslu, til ístöku, til nauðsynlegrar mannvirkjagerðar vegna þessara nota, til mannvirkjagerðar til varnar landi, til mannvirkjagerðar til að þurrka land, rétt til að framselja vatnsréttindi þriðja manni, auk þess sem landeigandi eigi einn alla veiði í miðlínu straumvatna.

             Allt frá fornlögum hafi verið ákvæði í lögum um meðferð vatns og heimildir til að nýta það og út frá því gengið að þessi réttur fylgdi viðkomandi landareign, þ.e. vatn, vatnsréttur, sem og jarðhiti. Af þessu leiði að sé ætlunin að undanskilja vatnsréttindi og jarðhita við sölu jarðar eða landareignar þurfi að taka það skýrt fram.

             Af öllu framangreindu leiði, að taka hefði þurft sérstaklega fram í kaupsamningi ef vatnsréttindi jarðarinnar hefðu ekki átt að fylgja með í kaupunum.

Stefnandi hafi því talið að þessi réttindi fylgdu með við kaup jarðarinnar af stefnda og stefnandi síðan selt jörðina áfram í trausti þess. Fyrir tilviljun hafi hann hins vegar komist að því að vatnsréttindi jarðarinnar hefðu verið undanskilin.

             Eins og fram komi í afsali Ólafs Gunnlaugssonar og Orion hf. hafi hlutafélagið keypt „öll þau réttindi sem tilheyra jörðinni Króki í Ásahreppi í Rangárvallasýslu til vatns og vatnsafls í Þjórsá“. Hér hafi því verið afsalað öllum vatnsréttindum jarðarinnar, þ.á. m. rétti til hagnýtingar á heitu vatni og jarðhita. Kaupverð réttindanna hafi verið 2.000 krónur og ljóst að umrædd réttindi hafi verið talin mjög verðmæt á þessum tíma. Ólafur Gunnlaugsson hafi keypt jörðina Krók 23. nóvember 1915 á 900 krónur.

             Stefnandi byggir á því að um vanheimild af hálfu stefnda hafi verið að ræða, sem stefndi beri ábyrgð á, samkvæmt almennum reglum eignar- og fasteignakauparéttar. Af því sem að framan greini sé ljóst að umrædd vanheimild stefnda hafi valdið því að stefnandi hafi ekki öðlast eignarrétt yfir vatnsréttindum jarðarinnar og þann eignarrétt yfir jörðinni sem leiða hafi átt af kaupsamningi þeirra. Úr þessari vanheimild verði ekki bætt nema með því að stefndi greiði stefnanda bætur, sem nemi verðmætum þessara réttinda.

             Verði ekki fallist á að um vanheimild hafi verið að ræða, sé ljóst að þar sem stefnandi hafi keypt jörðina í trausti þess að henni fylgdu vatnsréttindi eigi hann afsláttar- eða skaðabótakröfu á hendur seljanda með vísan til þágildandi 42. gr. laga nr. 39/1922.

             Hafi stefndi vitað um framsal vatnsréttindanna og búið yfir vitneskju um að þau hefðu verið skilin frá jörðinni hafi sú skylda hvílt á honum að lögum að gera stefnanda grein fyrir því. Stefndi hafi látið það ógert og með því gerst brotlegur við reglur kröfuréttar. Sú háttsemi verði að mati stefnanda ótvírætt metin stefnda til sakar og sé því grundvöllur bótakröfu stefnanda. Samkvæmt þessu eigi stefnandi rétt á greiðslu skaðabóta fyrir því tjóni sem hann hafi orðið fyrir. Stefndi sé stofnun í eigu ríkisins og umrædd vatnsréttindi jarðarinnar séu í eigu ríkisins, hafi því vitneskja um vatnsréttindin verið til staðar.

             Verði ekki fallist á að skilyrði séu til að dæma stefnanda skaðabætur sé því haldið fram að stefnandi eigi rétt til afsláttar af kaupverði í samræmi við niðurstöðu matsmanna. Byggist krafan á því, að stefnandi og síðar viðsemjendur hans hafi fengið afhenta jörð sem ekki hafi verið eins verðmæt og þau hafi mátt gera ráð fyrir.

             Stefnandi kveðst hafa samþykkt kröfu Róberts Einarssonar og Steinunnar Gunnarsdóttur um bætur vegna þess að vatnsréttindi fylgdu ekki með jörðinni, eins og báðir aðilar hafi gengið út frá, sbr. samkomulag, dagsett 13. mars 2002. Stefnandi byggi á því að stefndi beri ábyrgð gagnvart stefnanda á því tjóni, sem hann verði fyrir að þessum sökum.

             Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á almennum reglum samninga- og kröfuréttar sem gilt hafi í fasteignakaupum, sem og dómaframkvæmd á því sviði. Ennfremur á almennum reglum eignar- og samningaréttar um að seljandi svari til vanheimildar. Jafnframt byggir stefnandi á því að reglur laga nr. 39/1922, einkum 42. gr. um skaðabætur og afslátt, gildi í máli þessu með lögjöfnun eftir því sem við geti átt. Þá vísar stefnandi til vatnalaga nr. 15/1923, orkulaga nr. 58/1967, sbr. einnig nú lög 57/1998. Um dráttarvexti sé vísað til III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Málskostnaðarkrafa byggi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök stefnda.

             Af hálfu stefnda er á því byggt að sýkna eigi hann vegna aðildarskorts með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Kröfugerð stefnanda á hendur Byggðastofnun virðist reist á „samkomulagi“ Suðutækni ehf. annars vegar og Róberts Einarssonar og Steinunnar Gunnarsdóttur hins vegar, um að stefnandi samþykki að þau Róbert og Steinunn eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar. Stefndi telur skjal þetta vera haldlaust plagg, gert með það í huga að komast fram hjá heimildarmanni núverandi eiganda, Suðutækni ehf., og að Byggðastofnun. Í stjórn einkahlutafélagsins Suðutækni sitji áðurnefnd Róbert og Steinunn og engir aðrir. Þau séu því í raun að semja við sjálf sig þegar stefnandi sé látinn samþykkja bóta- eða afsláttarkröfu.

             Þá bendir stefndi á að í áðurnefndu „samkomulagi“ komi ekki annað fram en að stefnandi samþykki að þau Róbert og Steinunn eigi rétt til greiðslu þeirrar fjárhæðar sem hinn dómkvaddi matsmaður meti. Ekkert verði hins vegar af samkomulaginu ráðið hvort Róbert og Steinunn samþykki þá fjárhæð fyrir sitt leyti og verði því ekki séð að um raunverulegt samkomulag sé að ræða.

             Í málinu liggi fyrir að stefnandi hafi viðurkennt og samþykkt kröfu þeirra Róberts og Steinunnar um bætur og samkvæmt því hljóti þau að hafa beint kröfum sínum um bætur að stefnanda. Þegar samkomulagið var gert hafi þessir aðilar ekki verið búnir að leysa úr því sín í milli hver fjárhæð bóta eða afsláttar skyldi vera, eða yfirleitt hvort um væri að ræða afslátt eða skaðabætur.

Við munnlegan málflutning var lögð áhersla á það af hálfu stefnda að greint skjal væri málamyndagerningur. Krafa Róberts og Steinunnar gæti þó í engu falli verið annað en afsláttarkrafa þar sem þau gætu ekki hafa beitt sjálfa sig svikum, en þegar samkomulag sé gert hafi slík afsláttarkrafa verið fyrnd. Sama gildi um uppgjör frá 15. maí 2003 með vísun í samkomulagið.

             Einnig verði að athuga að stefnda hafi á engu stigi málsins verið boðin einhver aðild að samningaviðræðum þeim sem leitt hafi til framangreinds samkomulags, enda sé samkomulagið dagsett sama dag og stefnandi hafi krafið stefnda um bætur. Því sé augljóst að stefnda hafi ekki verið ætlað á því stigi að hafa nokkrar skoðanir á fjárhæð hugsanlegra bóta eða afsláttar, eða réttmæti slíkra krafna.

Stefnda sýnist mál þetta snúast frekar um mögulegan fjárhagslegan ávinning stefnanda en tjón hans. Það sé grundvallarskylda aðila, þegar hann telji sig hafa orðið fyrir tjóni að leitast við að takmarka tjón sitt. Áðurnefnt samkomulag verði hins vegar ekki skilið öðru vísi en svo að reynt sé að gera tjónið eins mikið og nokkur kostur er.

             Með vísan til ofangreinds verði ekki talið að fyrir liggi framsal þeirra Róberts Einarssonar og Steinunnar Gunnarsdóttur, á hugsanlegum bóta- eða afsláttarrétti sínum í hendur stefnanda, enda ein af meginreglum kröfuréttar að krafa sú sem ætlun sé að framselja sé nægilega skýr og ákveðin, og þannig vaxin að hægt sé að framselja hana.

             Þá beri að hafa í huga að kröfur stefnanda virðist að verulegu leyti byggjast á því að veðbókavottorð sem frammi hafi legið við söluna hafi verið rangt. Sýnist því eðlilegt að kröfum um tjón sem stefnandi telji sig hafa orðið fyrir af þeim sökum sé beint að ríkissjóði á grundvelli reglna VIII. kafla þinglýsingalaga nr. 39/1978, takist stefnanda á annað borð að sýna fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni af þeim sökum, og sem telja megi sennilega afleiðingu þinglýsingarmistaka, og að hann hafi verið grandlaus um þau.

             Þá sé enn fremur á það að líta að stefndi telji, hvað sem öðru líði, að á grundvelli þinglýstra heimilda sé íslenska ríkið réttur eigandi þeirra réttinda sem stefnukröfur stefnanda lúti að, að svo miklu leyti sem hægt sé að átta sig á þeim. Afsal Ólafs Gunnlaugssonar til hlutafélagsins Títan sé gert fyrir gildistöku vatnalaga nr. 15/1923 sem stefnandi vísi til m.a. til stuðnings kröfum sínum. Gildi þess afsals og þýðing sé óljós og hefði stefnanda verið rétt að höfða mál á hendur íslenska ríkinu til þess að láta reyna á gildi þess.

             Að öllu framansögðu virtu beri að sýkna stefnda á grundvelli aðildarskorts.

             Stefndi hafnar því að um vanheimild hafi verið að ræða. Stefndi kveðst ekki hafa selt stefnanda annað en það sem hann hafi átt og hafi ekki verið að selja stefnanda vatnsréttindi. Fráleitt sé að tala um vanheimild í sambandi við réttindi sem ekki séu nefnd einu orði í kaupsamningi eða afsali. Stefndi hafi ekki selt stefnanda önnur og meiri réttindi en stefndi hafi eignast með uppboðsafsali rúmum níu mánuðum fyrr, 26. júní 1991. Hafi það átt að vera forsenda fyrir kaupum stefnanda að vatnsréttindi umfram hefðbundin heimilis- og búskaparnot fylgdu með í kaupunum, hefði honum verið í lófa lagið að láta geta þess sérstaklega í kaupsamningi. Telur stefndi að það hefði reyndar verið nauðsynlegt. Ákvæði í kaupsamningi og afsali aðila séu hefðbundin ákvæði í samningum við sölu jarða. Fylgi einhver frekari réttindi, svo sem til dæmis réttindi til laxveiði, eða ítök af einhverju tagi, þá beri að geta þeirra sérstaklega. Sé það með ólíkindum að stefnandi hafi, í lok 20. aldar, haldið sig vera að kaupa virkjunarrétt í Þjórsá, á mesta virkjunarsvæði landsins, réttindi sem seld hafi verið fyrir yfir 70 árum.

             Þá verði séð af lýsingu á hinu selda í kaupsamningi sem núverandi eigendur jarðarinnar hafi gert við stefnanda, að með þeim samningi taki stefnandi á sig ríkari skyldur en stefndi hafi gert í sínum kaupsamningi, sbr. orðalagið: „ … sem jörðinni fylgir og fylgja ber að engu undanskildu“. Þá sé í þeim kaupsamningi tekið fram að annar tveggja eigenda stefnanda, sé kaupandinn Róbert og að kaupendum sé fullkunnugt um landamerki jarðarinnar og ástand hennar og hafi ekkert við það að athuga. Kaupendur hafi því kynnt sér þinglýst skjöl er varði eignina og því hlotið að gera sér grein fyrir því að jörðinni fylgdu ekki sérstök vatnsréttindi umfram þau not sem þau hafi haft fram að þeim tíma, enda búin að búa á jörðinni og stunda þar umsvifamikinn hrossabúskap í rúm þrjú ár.

             Stefndi mótmælir þeirri skoðun stefnanda að löglíkur séu fyrir því að vatnsréttindi fylgi jörð og bendir í því sambandi á 16. gr. vatnalaga nr. 15/1923, þar sem beinlínis sé gert ráð fyrir að heimilt sé að aðskilja vatnsréttindi og eignarrétt að landi. Sama geti gerst með jarðhita samkvæmt orkulögum. Hins vegar sé skýrt tekið fram í 15. gr. vatnalaga, að réttur landeiganda til vatns, sem á jörð hans sé, til heimilisþarfa, búsþarfa og til jarðræktar, eftir því sem nánar sé skilgreint í ákvæðinu, verði ekki skilinn við eignina nema samkvæmt sérstakri lagaheimild. Stefnandi hafi aldrei haldið því fram að hann skorti vatn til slíkra nota.

             Stefndi kveður sér hafa verið ókunnugt um samning hlutafélagsins Títan og Ólafs Gunnlaugssonar, enda sé hans ekki getið á veðbókavottorði eignarinnar og mótmælir fullyrðingum stefnanda þar að lútandi. Bendir stefndi á að Byggðastofnun sé sjálfstæð stofnun í eigu ríkisins, sbr. 1. gr. laga nr. 106/199 og þar liggi engar upplýsingar fyrir um athafnir annarra stofnana í eigu ríkisins. 

             Stefndi bendir á að samkvæmt vottorði fasteignamats ríkisins sé gjaldstofn til fasteignamats Króks sundurliðaður mjög ítarlega í 14 liðum. Þar sé hvergi minnst  á vatnsréttindi af neinu tagi, hvorki til veiði, virkjunar né annarra nota. Stefnandi geti ekki hafa verið í góðri trú, þar sem hann hafi ekki þurft að greiða skatta og skyldur af slíkum réttindum sem stefnandi meti nú til hárra fjárhæða. Samkvæmt lögum nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga beri að greiða fasteignaskatt af öllum hlunnindum, sem jarðeignum fylgi. Engum slíkum sérstökum réttindum sé til að dreifa á Króki, og þannig hafi það líka verið þegar stefnandi hafi keypt jörðina árið 1992. Stefndi hafnar því að stefnandi geti nú haldið fram að þetta hafi hann fyrir tilviljun uppgötvað í ársbyrjun 2001 eftir níu ára búsetu og rekstur fyrirtækis á jörðinni.

             Þá sé á það að líta að hafi stefnandi talið að hér væri um slík verðmæti að ræða hefði verið sérstök ástæða fyrir hann að kynna sér vandlega öll þinglýst skjöl er eignina varða, ekki síst frá fyrri tíð, en alkunna sé að á fyrri hluta síðustu aldar hafi Einar Benediktsson skáld, haft miklar fyrirætlanir um virkjun vatnsafls í Þjórsá og víða keypt af bændum rétt til virkjunar í ánni fyrir löndum þeirra. Hefði slík könnun leitt í ljós að mistök hefðu orðið við gerð veðbókarvottorðs fyrir eignina. Stefndi beri enga ábyrgð á þeim mistökum.

             Stefndi mótmælir því að stefnandi eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar og að jörðin hafi verið haldin galla eða hafi skort einhverja þá kosti sem ætla megi að áskildir hafi verið í skilningi þágildandi 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922. Ekkert liggi fyrir um skert verðgildi eða notagildi jarðarinnar, eða að hún henti ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir séu nýttar til, eða til hinna sérstöku afnota sem stefnandi hafi haft í hyggju að nýta jörðina til. Tilgangur stefnanda hafi verið að reka hrossaræktarbú að Króki og komi það m.a. fram í bréfum eigenda Króks til stefnda frá 12. nóvember 1998 og frá 30. nóvember 2000. Ekki verði séð að nokkuð hafi skort sem þurfi til þess rekstrar sem á jörðinni er. Þannig hafi stefnandi vatn til heimilisþarfa, búsþarfa og jarðræktar, sbr. 15. gr. vatnalaga nr. 15/1923. Þá megi einnig benda á að veiði, ef um slíkt sé að ræða, fylgi landinu, sbr. og ákvæði 4. gr. tilskipunar um veiði á Íslandi frá 20. júní 1849, sbr. og ákvæði 4. mgr. 2. gr. laga nr. 76/1970 um lax- og silungsveiði. Stefndi hafi á engan hátt gefið stefnanda til kynna að við kaupin að eigninni fylgdu einhver réttindi umfram það sem getið er í kaupsamningi þeirra. Í ljósi verðlagningar stefnanda á réttindum þessum verði einmitt að telja að hér sé um að ræða slík réttindi að taka verði fram sérstaklega séu þau innifalin í sölu jarðarinnar.

             Kröfur á grundvelli þess að jörðin hafi verið haldin galla í skilningi 42. gr. kaupalaga séu því órökstuddar og ódómhæfar.

             Stefndi vísar til þeirra málsástæðna og lagaraka sem að ofan greinir til stuðnings varakröfu sinni um lækkun kröfufjárhæðar.

Niðurstaða.

             Stefndi seldi stefnanda jörðina Krók í Ásahreppi með kaupsamningi dagsettum 8. apríl 1992, en afsal er útgefið 14. ágúst sama ár. Stefnandi seldi núverandi eigendum, Róberti G. Einarssyni og Steinunni Gunnarsdóttur, jörðina Krók með kaupsamningi dagsettum 15. ágúst 1995 og gaf út afsal til þeirra 17. apríl 1996. Ljóst er að Róbert G. Einarsson er í öll skiptin prókúruhafi stefnanda, Suðutækni ehf., og skrifar sem slíkur ásamt öðrum upp á þá löggerninga sem hér eru nefndir. Samkvæmt upplýsingum lögmanns stefnanda verður Steinunn Gunnarsdóttir annar tveggja eigenda félagsins árið 1995, en fram að þeim tíma voru eigendur fleiri. Eignabreyting þessi er ekki skráð fyrr en árið 1998. Hinn 13. mars 2002 gera stefnandi og Róbert og Steinunn samkomulag vegna kaupa hinna síðarnefndu á jörðinni Króki í tilefni af því að kaupendum hafi hinn 14. janúar 2001 orðið ljóst að „vatnsréttindi jarðarinnar hefðu verið undanskilin og því ekki fylgt með við kaup á jörðinni“. Síðan segir: „Seljandi samþykkir að kaupendur eigi rétt til skaðabóta og/eða afsláttar af þessum sökum og viðurkennir kröfur þeirra að öllu leyti. Verður aflað mats dómkvadds matsmanns á verðmæti vatnsréttinda jarðarinnar Króks og samþykkir seljandi að kaupandi eigi rétt til greiðslu þeirrar fjárhæðar, sem hinn dómkvaddi matsmaður metur.“ Þetta skjal undirrita Róbert og Steinunn og Róbert f.h. Suðutækni ehf. Matsgerð Eyvindar G. Gunnarssonar hdl. og Ólafs Björnssonar hrl. er dagsett 17. janúar 2003. Hinn 15. maí 2003 undirrita sömu aðilar og á sama hátt uppgjör í samræmi við samkomulag sitt frá 13. mars 2002 og gefið er út skuldabréf að fjárhæð 9.000.000 króna í samræmi við niðurstöðu dómkvaddra matsmanna til handa Róberti G. Einarssyni og Steinunni Gunnarsdóttur, dagsett sama dag, undirritað af Róbert Einarssyni pr.pr. Suðutækni ehf.

             Af hálfu stefnda er því haldið fram að framangreind lögskipti séu málamyndagerningur, þar sem þau Róbert og Steinunn séu einu eigendur Suðutækni ehf. Ekki er unnt að fallast á þessa málsástæðu stefnda. Suðutækni ehf. er sjálfstæður lögaðili og viðsemjandi stefnda. Til ársins 1995 er félagið í eigu Róberts G. Einarssonar og fleiri aðila, en frá þeim tíma í eigu hans og Steinunnar Gunnarsdóttur. Það eitt og sér, að félagið og eigendur þess persónulega eiga í lögskiptum, þykir ekki sönnun þess að um málamyndagerning sá að ræða. Ekkert annað styður þá fullyrðingu og eru samningar þessir formlega gildir. Þykir mega líta svo á að framangreint samkomulag og uppgjör sé fullnægjandi grunnur fyrir kröfu stefnanda á hendur stefnda og jafngildi framsali Róberts og Steinunnar á kröfunni til hans. Telst því ekki vera um aðildarskort að ræða að þessu leyti.

             Þá krefst stefndi sýknu vegna aðildarskorts þar sem stefnandi snúi sér ranglega að stefnda í stað þess að láta reyna á það gagnvart íslenska ríkinu hvort umdeild réttindi séu í eigu þess og hvert inntak þeirra sé. Ef einhver ábyrgð sé til staðar þá liggi hún beint hjá ríkinu, en ekki hjá stefnda. Þá vísar stefndi til þess að vera kunni að um sé að ræða mistök við færslu í veðmálabækur og útgáfu veðbókarvottorðs en stefndi sé ekki ábyrgur fyrir þinglýsingarmistökum og beri að beina kröfum þar að lútandi að viðkomandi yfirvöldum. Ekki verður á það fallist að um aðildarskort á þessum forsendum sé að ræða. Stefnandi byggir málsókn sína á því að vatnsréttindi hafi átt að fylgja jörðinni og þar sem annað hafi ekki verið tekið fram í samningi sé um vanheimild að ræða. Stefndi seldi stefnanda jörðina og þykir stefnandi geta beint kröfum sínum, að því er þau viðskipti varðar, að honum sem sínum viðsemjanda.

Í samningi aðila þessa máls um kaup og sölu á jörðinni Króki í Ásahreppi segir að hið selda sé jörðin: „ … Krókur, Ásahreppi, Rangárvallasýslu, ásamt öllum húsum, sem á jörðinni eru, svo og öllu sem fylgir og fylgja ber.“ Sama orðalag er í kaupsamningi og í afsali. Í báðum skjölunum er tekið fram að enginn fullvirðisréttur fylgi og að ekki fylgi með í kaupunum 13 ha sumarbústaðaland við Lónsholt. Einnig er í kaupsamningi getið um athugasemd vegna beitarsamninga. Ekki er minnst á vatnsréttindi í kaupsamningi eða afsali og óumdeilt er að þess var ekki getið að vatnsréttindi væru undanskilin á veðbókarvottorði sem lá frammi við söluna. Í eldri handfærðri veðmálabók er þinglesinn kaupsamningur og afsal Orion á vatnsaflsréttindum jarðarinnar 1917 og 1918 og síðan yfirfærsla þessara réttinda til Titan 1919 og loks til ríkissjóðs Íslands 1952.

             Aðilar deila um það hvort löglíkur séu fyrir því að vatnsréttindi fylgi jörð við sölu sé þess ekki sérstaklega getið að þau séu undanskilin við kaupin, eða hvort það sé sérstaklega tekið fram ef slík réttindi fylgja jörð.

             Í lögum nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem beitt var með lögjöfnun um fasteignakaup á þeim tíma sem viðskipti aðila áttu sér stað, segir í 59. gr. „Nú kemur það fram, að söluhlutur var annars manns eign en seljanda, þá er kaupin gerðust, og getur þá kaupandi krafist skaðabóta af seljanda, og það þótt seljandi hafi eigi betur vitað en að hann ætti hlutinn. Ef kaupandi hafði fullan grun eða vitneskju um vanheimild seljanda, þá er kaupin gerðust, þá á hann engan rétt til skaðabóta.“ Felst í ákvæði þessu hlutlæg ábyrgð seljanda á því að hann eigi það sem selt er og með í kaupum fylgi það sem fylgja ber.

             Samkvæmt 2. mgr. 16. gr., sbr. 2. gr. vatnalaga nr. 15/1923 fylgja landi sem selt er vatnsréttindi í vatni eða á er liggur á eða að landi, nema annað sé sérstaklega tekið fram. Réttindi til vatns vegna heimilisþarfa, búsþarfa og jarðræktar er þó óheimilt að skilja frá landi, nema samkvæmt sérstakri lagaheimild, sbr. 15. gr. sömu laga. Eignarrétti að tilteknu landi fylgir að jafnaði heimild til þess að nýta þær auðlindir sem þar er að finna, og eru gjarnan tilgreindar sem sérstök réttindi, svo sem veiðiréttur, námuréttur eða vatnsréttindi, þar með talinn réttur til að hagnýta vatnsaflsorku. Má um þetta m.a. vísa til hæstaréttardóms 1955, bls. 431. Taka þarf fram berum orðum fylgi slík réttindi ekki með jörð við kaup, sbr. til dæmis hæstaréttardóm 1963, bls. 173.

             Það er niðurstaða dómsins, að stefnandi hafi mátt gera ráð fyrir því að hin umdeildu vatnsréttindi fylgdu jörðinni, þar sem þess var að engu getið í kaupsamningi að þau væru undanskilin og óumdeilt er að á veðbókarvottorði kom ekki fram nein athugasemd varðandi vatnsréttindi. Stefnandi öðlaðist því við kaupin ekki allan þann rétt sem löglíkur voru fyrir að hann myndi fá yfir gæðum jarðarinnar. Þar sem annar aðili en seljandi átti þá þegar þessi réttindi, þ.e. umdeild vatnsréttindi, er fallist á það með stefnanda að hér hafi verið um vanheimild að ræða.

             Eigandi hinna umþrættu réttinda er íslenska ríkið. Stefndi, Byggðastofnun, er sjálfstæð stofnun í eigu íslenska ríkisins og gilda um hana sérstök lög. Fallist er á það með stefnda að ekki verði gerð krafa til þess að stofnuninni hafi átt að vera kunnugt um allar eignir ríkisins, þar á meðal, að vatnsréttindi jarðarinnar Króks væru í eigu ríkisins þegar jörðin var seld stefnanda. Þó almennt sé þekkt að Einar Benediktsson skáld var á sínum tíma mikill áhugamaður um virkjanir, verður sú staðreynd ekki talin ígildi þess að stefnandi hafi átt að hafa „fullan grun eða vitneskju“ um að vatnsréttindi jarðarinnar hefðu verið seld, enda er þess ekki getið í því veðbókarvottorði sem lá frammi og verður ekki séð nema farið sé í eldri veðmálabækur. Samkvæmt 59. gr. laga nr. 39/1922 ber stefnda því að greiða stefnanda skaðabætur vegna vanheimildar, þrátt fyrir að hann hafi ekki um það vitað að vatnsréttindin fylgdu ekki jörðinni. Þessar bætur eru óháðar því hvort til virkjunar kemur.

             Fyrir liggur í málinu matsgerð tveggja dómkvaddra matsmanna og hafa þeir staðfest hana fyrir dómi. Samkvæmt henni og skriflegum skýringum matsmanna er ljóst að metin voru vatnsréttindi jarðarinnar Króks, andlag viðskipta aðila, og annað ekki. Samkvæmt gögnum og framburði matsmanna er matið óháð því hvort til Urriðafossvirkjunar kemur eða ekki. Matið er ítarlegt og rökstutt, ekki hefur verið beiðst yfirmats, verður matið því lagt til grundvallar við tölulega niðurstöðu málsins.

             Matsgerð var lokið 17. janúar 2003. Matið er á verðlagi nóvember 2002. Í IX. kafla matsgerðar er lýst verðmæti jarðarinnar án vatnsréttinda, byggt á þeim forsendum sem matsmenn leggja til grundvallar og rökstuddar eru framan í matsgerðinni. Stefnandi keypti jörðina 8. apríl 1992 á 16.000.000 króna. Matsmenn líta svo á, að þar sem sala stefnanda til núverandi eigenda hafi í raun verið yfirfærsla eignarinnar frá einni kennitölu yfir á aðra í eigu sömu aðila, sé eðlilegt að miða við að verðmæti jarðarinnar 1995 sé það sama og 1992 að viðbættri verðlagshækkun. Síðan segir:

„Til þess að leggja mat á hvert söluverð jarðarinnar hefði átt að vera 1992, án vatnsréttinda í Þjórsá, verður að finna út hvert hlutfall vatnsréttindanna er af heildarverðmæti eignarinnar. Við úrlausn þess leggja matsmenn til grundvallar að hlutfall vatnsréttinda jarðarinnar eins og það er í dag af heildarverðmæti jarðarinnar, sé það sama og 1992, enda hefur eignin ekki breyst í grundvallaratriðum, og mannvirki á henni eru hin sömu.“ Matsmenn komast síðan að þeirri niðurstöðu að verðmæti jarðarinnar Króks ásamt mannvirkjum en án vatnsréttinda sé á matsdegi samtals 36.000.000 króna, en vatnsréttindi eru metin á 9.000.000 króna. Síðan segir:

„Jörðin í heild í dag með vatnsréttindum sé þeim bætt við að fullu kr. 45.000.000 (svo). Hlutfall vatnsréttindanna er því 20% af heildarverðmætinu samkvæmt þessu. Þrátt fyrir þetta telja matsmenn að verðmæti vatnsréttindanna eitt og sér sé nokkru meira en sem hluti af heild. Þegar vatnsréttindi eru seld sem hluti af heild telja matsmenn eðlilegt að miða við u.þ.b. 75% af verðmæti vatnsréttinda sem seld eru ein og sér, þ.e. 6.750.000, og að verðmæti jarðarinnar í heild í dag með vatnsréttindum sé því kr. 42.750.000. Vatnsréttindin eru samkvæmt þessu tæplega 16% af heildarverðmæti jarðarinnar.

Niðurstaða matsmanna er því sú að verðmæti jarðarinnar án vatnsréttinda árið 1992 hafi því verið kr. 16.000.000 - 16% eða (2.560.000) = kr. 13.440.000.

Verðmæti árið 1995 er það sama að viðbættri verðtryggingu.“

 

             Fasteignir, þar á meðal bújarðir, hafa hækkað mikið í verði frá því kaup aðila áttu sér stað og þar til mat fór fram. Eins og fram kemur í matsgerð var matsmönnum ekki hald í könnun á verðlagningu annarra jarða á svæðinu við matið. Við ákvörðun skaðabóta í máli þessu þykir verða að taka mið af verði eignarinnar þegar viðskipti aðila fóru fram. Með vísan til framangreinds rökstuðnings matsmanna er verðmæti vatnsréttinda sem seld eru með eign metin heldur lægri en þegar slík réttindi eru seld sérstaklega eða um 75% af verðmæti þeirra, og samsvarar það um 16% af heildarverðmæti eignarinnar. Stefnandi byggir kröfu sína á því að vatnsréttindi hafi verið talin fylgja með við kaupin á jörðinni. Samkvæmt þessu skal stefndi greiða stefnanda 2.560.000 krónur í skaðabætur ásamt dráttarvöxtum svo sem krafist er.

             Stefndi skal greiða stefnanda málskostnað 871.500 krónur vegna málflutningslauna lögmanns og er þá virðisaukaskattur meðtalinn auk 567.243 króna vegna matskostnaðar. Samtals 1.438.743 krónur.

             Hjördís Hákonardóttir, dómstjóri, kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð:

Stefndi, Byggðastofnun, skal greiða stefnanda, Suðutækni ehf., 2.560.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. febrúar 2003 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnda 1.438.743 krónur í málskostnað.