Föstudaginn 14. janúar 2005.
Nr. 10/2005.	B.G.S. trésmiðja ehf. (Jóhannes Rúnar Jóhannsson hrl.) gegn Islandia og Viking Craft hf. (Hilmar Ingimundarson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur. Aðild.

I sagði upp leigusamningi við B þann 1. apríl 2004 og lagði fyrir B að afhenda húsnæðið í síðasta lagi 30. september sama ár. I seldi síðan F umrætt húsnæði með kaupsamningi í júlí 2004, og skyldi eignin afhent kaupanda 1. október sama ár. Er I lagði fram beiðni um að B yrði borinn úr húsnæðinu 4. október 2004 var F þannig réttur eigandi húseignarinnar samkvæmt kaupsamningi. Brustu því skilyrði til að verða við kröfu I um heimild til útburðargerðar samkvæmt ákvæðum norsku laga Kristjáns V frá 1687.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 31. desember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 7. janúar 2005. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 28. desember 2004, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði veitt heimild til að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð úr húsnæði að Smiðjuvegi 6 í Kópavogi. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða kærumálskostnað.

I.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði tók sóknaraðili á leigu húsnæði í eigu varnaraðila að Smiðjuvegi 6 í Kópavogi í febrúar 2003 og er óumdeilt að milli aðila tókst leigusamningur. Meðal gagna málsins eru drög að leigusamningi þar sem kveðið var á um að leigan skyldi vera tímabundin til fimm ára. Ekki varð af undirritun leigusamnings, en sóknaraðili hóf að greiða leigu í febrúar 2003. Með símskeyti varnaraðila til sóknaraðila 1. apríl 2004 var „ótímabundnum leigusamningi“ um húsnæðið sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Var þar lagt fyrir sóknaraðila að afhenda það í síðasta lagi 30. september sama ár.

 Varnaraðili seldi Fasteignaleigunni ehf. umrætt húsnæði með kaupsamningi 2. júlí 2004, og skyldi eignin afhent kaupanda 1. október sama ár. Samkvæmt kaupsamningnum skyldi kaupandi hirða arð eignarinnar frá og með undirritun kaupsamnings, þ.m.t. leigutekjur, og greiða jafnframt skatta og skyldur af eigninni frá sama tíma.

 Sóknaraðili mótmælti fyrrnefndri uppsögn með bréfi 29. september 2004 til lögmanns Fasteignaleigunnar ehf. og vísaði til þess að hann teldi sig hafa gert tímabundinn leigusamning við varnaraðila, sem ekki yrði sagt upp á þann hátt sem gert var 1. apríl 2004. Þegar sóknaraðili rýmdi ekki húsnæðið fyrir þann tíma sem krafist hafði verið, leitaði varnaraðili 4. október 2004 eftir heimild Héraðsdóms Reykjaness til að fá sóknaraðila borinn úr húsnæðinu. Sú heimild var veitt með hinum kærða úrskurði.

II.

Í norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, kemur meðal annars fram að vilji maður ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi verið löglega byggt út, eða hann hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til, eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda, þá megi „eigandi án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið...“ Samkvæmt hljóðan þessarar meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar er aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar, sbr. dóm í dómasafni Hæstaréttar 2000  bls. 4272 og dóm réttarins 1. nóvember 2002 í máli nr. 481/2002. Er varnaraðili lagði fram fyrrnefnda aðfararbeiðni sína 4. október 2004 var Fasteignaleigan ehf. réttur eigandi húseignarinnar samkvæmt kaupsamningi, óháð því hvort samningnum hafði verið þinglýst eða ekki. Að þessu gættu verður fallist á með sóknaraðila að skilyrði bresti til að verða við kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Hinn kærði úrskurður verður því felldur úr gildi og beiðni varnaraðila hafnað.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

         Hafnað er beiðni varnaraðila, Islandia og Viking Craft hf., um að honum verði heimilað að fá sóknaraðila, B.G.S. trésmiðju ehf., borinn með beinni aðfarargerð úr húsnæði að Smiðjuvegi 6 í Kópavogi.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

                   

         

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 28. desember 2004.

Með aðfararbeiðni, sem barst héraðsdómi 7. október sl., hefur sóknaraðili, Islandia og Viking Craft ehf., Smiðjuvegi 6, Kópavogi, krafist dómsúrskurðar um að gerðarþoli, B.G.S. Trésmiðja ehf., verði ásamt öllu sem honum tilheyrir borinn út úr atvinnuhúsnæði gerðarbeiðanda á efri hæð fasteignarinnar nr. 6 við Smiðjuveg í Kópavogi með beinni aðfarargerð.  Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi gerðarþola.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað, og málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.  Fallist dómurinn á kröfu sóknaraðila, krefst varnaraðili að fram­kvæmd úrskurðar héraðsdóms verði frestað, taki varnaraðili ákvörðun um að skjóta málinu til Hæstaréttar.

Málið var tekið til úrskurðar 17. f.m. að afloknum munnlegum málflutningi og skýrslugjöf fyrirsvarsmanns varnaraðila, Gísla Ísfeld Guðmundssonar.

Málsatvik.

Málsatvik munu vera þau að í febrúarmánuði 2003 hafði sóknaraðili hug á að leigja út húsnæði sem hann átti á efri hæð hússins númer 6 við Smiðjuveg í Kópavogi og varnaraðili hafði hug á að leigja húsnæðið undir starfsemi sína.  Eftir beiðni sóknaraðila gerði lögmaður hans drög að leigusamningi og sendi þau, 17. febrúar, lögmanni varnaraðila.  Samkvæmt þessum drögum var leigutíminn 5 ár, þ.e. frá 1. mars 2003 til 28. febrúar 2008.  Lögmaður varnaraðila fór fram á að leigufjárhæð yrði lækkuð.  Lögmaður sóknaraðila sendi lögmanni varnaraðila 19. febrúar ný drög með lægri leigufjárhæð og með breytingum á orðalagi vegna framkvæmda sem unnar höfðu verið á húsnæðinu.  Þann 21. febrúar sendi fulltrúi lögmanns varnaraðila, lögmanni sóknaraðila, athugasemdir við síðari drögin að leigusamningnum, þá fyrsta að færa þyrfti fasteignamatsnúmer húsnæðisins í samninginn, aðra að bæta þyrfti inn í hann almennu ákvæði um að leigutaki hefði forleigu- og forkaupsrétt að hinu leigða rými og þá þriðju að leigutaka væri heimilt að framleigja hið leigða í heild eða að hluta án þess að til þess þyrfti samþykki leigusala.  Sóknaraðili kveðst hafa hafnað því að samþykkja tvær síðargreindu breytingarnar á samningsdrögunum. Varnaraðili mót­mælir því ekki, en bendir á að sóknaraðili hafi ekki gert neinar athugasemdir við tíma­lengd samningsins eða það að samningurinn væri tímabundinn, til 28. febrúar 2008.

Ekki varð af því að leigusamningur milli aðila yrði undirritaður.  Málsaðilar deila þó ekki um það að á milli þeirra komst á leigusamningur.  Á þeim tíma sem lög­menn skiptust á drögum að leigusamningi og athugasemdum við þau flutti varnaraðili með vélar sínar í húsnæðið og hóf að greiða leigu frá 19. febrúar 2003.  Sóknaraðili breytti húsnæðinu eins og tilgreint var í samningsdrögunum og varnaraðili gerði einnig nokkrar breytingar á húsnæðinu til að laga það að starfsemi sinni.  Að sögn varnaraðila var leigusamningurinn handsalaður.  Sóknaraðili kveðst hafa litið svo á að með málsaðilum hafi stofnast ótímabundinn og óundirritaður húsaleigusamn­ingur. 

Með símskeyti dags. 1. apríl 2004 sagði sóknaraðili upp húsaleigusamn­ingnum frá og með þeim degi og krafðist þess að húsnæðið yrði afhent í síðasta lagi 30. september sl.  Þann 2. júlí sl. seldi sóknaraðili Fasteignaleigunni ehf. húsnæðið.  Þann 10. september sl. barst varnaraðila bréf frá Fasteignaleigunni ehf., þar sem varnaraðila var tjáð að hið leigða húsnæði hefði verið selt henni 2. júlí sl.  Í bréfinu var vísað til þess símskeytis þar sem sóknaraðili tilkynnti varnaraðila uppsögn leigusamningsins.  Í bréfinu segir svo: „Það breytir í engu ykkar stöðu þó nýjir aðilar hafi eignast umrædda eign, ykkur hefur verið sagt upp leigu á lögbundinn hátt og eigið að rýma og afhenda hið leigða í síðasta lagi 30.09.2004, að öðrum kosti verður höfðað útburðarmál.”

Þann 29. september sl. ritaði lögmaður varnaraðila lögmanni Fasteigna­leigunnar bréf og vísaði til þess að hann teldi sig hafa gert tímabundinn leigusamning við sóknaraðila sem ekki yrði sagt upp á þann hátt sem gert var 1. apríl 2004.  Þar sem varnaraðili hafði ekki rýmt húsnæðið þann 30. september sl. lagði sóknaraðili, þann 4. október sl. inn í héraðsdóm beiðni um útburð varnaraðila úr húsnæðinu.  Varnaraðili hefur geymslugreitt húsaleiguna fyrir október og nóvember þar sem Fasteignaleigan ehf. hefur ekki fengist til að taka við leigugreiðslum frá 1. október sl.

Lagarök sóknaraðila.

Sóknaraðili byggir kröfu sína um útburð á varnaraðila úr húsnæði sóknaraðila við Smiðjuveg 6, Kópavogi, á því að með aðilum hafi stofnast ótímabundinn leigu­samn­ingur, sbr. 2. mgr. 9. gr. laga nr. 36/1994.  Samkvæmt 3. lið 56. gr. sömu laga sé uppsagnar­frestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir.  Leigusamn­ingnum hafi því verið sagt upp með löglegum fyrirvara.  Með sókn lagði sóknaraðili fram þá málsástæðu til vara, að með hliðsjón af því að varnaraðili móttók uppsagnarskeyti 1. apríl sl., þá miðist uppsögnin við 31. október sl.  Öll skilyrði útburðar séu því fyrir hendi þar sem sá dagur sé liðinn en varnaraðili sé enn í húsnæðinu.

Sóknaraðili vísar einnig til 72. sbr. 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989 og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.  Þar sem sóknaraðili hefur greitt virðis­auka­skatt á leigugreiðslur er ekki krafist virðisaukaskatts á úrskurðaðan málskostnað.

Lagarök varnaraðila.

Varnaraðili byggir kröfu sína, um að kröfu sóknaraðila verði hafnað, á þeirri málsástæðu að sóknaraðili sé ekki réttur aðili að útburðarmálinu.  Sóknaraðili hafi selt húsnæðið sem hann hafi leigt til varnaraðila 2. júlí 2004 og nýr aðili, Fasteignaleigan ehf., hafi tekið stöðu hans sem leigusala frá og með þeim degi.  Samkvæmt þeim kaupsamningi sem sóknaraðili hafi gert við Fasteignaleiguna ehf. hirði kaupandi allan arð af eigninni eftir 2. júlí 2004, þar með talið leigutekjur.  Það sé því samkomulag um það milli sóknaraðila og kaupanda fasteignarinnar, að Fasteignaleigan ehf. hafi stöðu leigusala frá og með 2. júlí, en ekki sóknaraðili.

Varnaraðili telur þessa niðurstöðu í fullu samræmi við ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994 því samkvæmt 42. gr. þeirra laga þá taki kaupandi leiguhúsnæðis yfir réttindi og skyldur samkvæmt leigusamningi og sé hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn komi í einu og öllu í hans stað að því leyti, eins og segi í ákvæðinu.  Réttarstaða leigjandans sé, hinsvegar, almennt óbreytt eftir aðilaskiptin.

Varnaraðili telur þetta leiða til þess að synja beri kröfu sóknaraðila með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.  Sóknaraðili eigi ekki þá hagsmuni sem málið varðar, heldur Fasteignaleigan ehf. og því ætti það félag með réttu að vera aðili að útburðarmálinu en ekki gerðarbeiðandi.  Í almennu einkamáli myndi þessi annmarki á málinu leiða til sýknu sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.  Samkvæmt 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför eigi að beita almennum reglum laga um meðferð einkamála við úrlausn aðfararmála eftir því sem við geti átt. 

Málatilbúnaður varnaraðila byggir einnig á því að skilyrðum 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför sé ekki fullnægt og af þeim sökum beri að synja um útburðarkröfu sóknaraðila.  Í 78. gr. laganna felist mörg skilyrði, sem sóknaraðila beri að sanna að sé fullnægt, samkvæmt efni ákvæðisins.  Við skýringu ákvæðisins hafi jafnt fræðimenn og dómstólar byggt á því að það sé skilyrði beinnar aðfarargerðar að krafa gerðar­beiðanda sé skýr og ljós, að um skýlaus réttindi sé að ræða, eða að réttmæti kröfu gerðarbeiðanda sé það ljóst, að öldungis megi jafna til að dómur hafi gengið um hana.

Til þess að krafa gerðarbeiðanda nái fram að ganga þurfi hún að uppfylla öll skilyrði 78. gr. laganna.  Við skýringu þessa ákvæðis verði að líta til þess að útburður teljist til bráðabirgðagerða, en slíkar gerðir séu ásamt öðrum fullnustugerðum, undan­tekning frá þeirri grunnreglu íslensks réttar að aðför fer ekki fram án undangengins dóms.  Af þessu leiði að skýra beri ákvæði 78. gr. aðfararlaga þröngri lögskýringu og gera í því sambandi strangar kröfur til gerðarbeiðanda um sönnun fyrir rétti sínum.

Að mati varnaraðila sé skilyrðum 78. gr. ekki fullnægt.  Aðila málsins greini á um eðli þess réttarsambands sem á milli þeirra hafi verið og einnig um það hvort uppsögn húsaleigusamningsins hafi verið lögmæt eða ekki.  Réttur sóknaraðila sé því á engan hátt skýr eða ljós heldur séu meint réttindi hans á hendur varnaraðila það umdeild að nauðsynlegt sé að dómur gangi um þau.

Varnaraðili kveðst alla tíð hafa verið þeirrar skoðunar að leigusamningur málsaðila hafi verið tímabundinn en ekki ótímabundinn og vísar í því sambandi til 2. gr. húsaleigusamnings aðila.  Varnaraðili telur það hafa verið sameiginlegan skilning málsaðila frá upphafi að leigusamningurinn skyldi gilda um fimm ára skeið.  Sóknar­aðili hafi síðar ákveðið að bera því við að samningurinn væri ótímabundinn, þar sem hann telji það nú henta hagsmunum sínum betur.  Varnaraðili haldi hinsvegar fast við hina upprunalegu afstöðu að samningurinn sé tímabundinn.  Með vísan til þess telji varnaraðili að sóknaraðili eða þriðji maður geti ekki einhliða sagt samningnum upp á þann hátt sem gert var 1. apríl sl., þar sem sá uppsagnarháttur sé ekki greindur í samn­ingnum sjálfum og eigi sér ekki stoð í lögum, sbr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Það sé meginregla að leigusamningar um húsnæði skuli vera skriflegir, sbr. 4. gr. húsaleigulaga.  Efni slíkra samninga skuli vera í samræmi við 6. gr. sömu laga.  Varnaraðili byggi á því að þessu skilyrði sé fullnægt eins og hér standi á, jafnvel þótt málsaðilar hafi aldrei undirritað formlega hinn skriflega samning.  Aðilar hafi tekist í hendur að samningnum gerðum og hafi síðan eftir því sem best verði séð báðir unnið samkvæmt honum, þar til sóknaraðili hafi einhliða ákveðið að segja leigusamningnum upp, honum sjálfum til hagsbóta en varnaraðila til tjóns.

Varnaraðili vísar til þess að húsaleigusamningur málsaðila, eins og hann er á dskj. 6 hafi, með þeirri breytingu sem lýst sé í aðfararbeiðni, frá upphafi markað grundvöllinn að réttarsambandi málsaðila og ráðið eðli þess og einstökum efnis­atriðum.  Þannig hafi varnaraðili greitt það leigugjald sem tilgreint sé í 3. gr. samn­ingsins á dskj. 6 og fjárhæðin hafi tekið breytingum í samræmi við breytingar á bygginga­vísitölu.  Varnaraðili hafi greitt virðisaukaskatt af leigufjárhæðinni í samræmi við 3. gr. samningsins og hafi verið við það miðað að eindagi sé 5. dagur hvers mánaðar, en ekki 7. dagur hvers mánaðar eins og mælt sé fyrir um í 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili telur að kaupsamningur sóknaraðila við Fasteignaleiguna ehf. staðfesti að það hafi verið skilningur beggja aðila að byggt skyldi á leigusamningnum frá 19. febrúar 2003 í samskiptum aðila.  Sóknaraðili hafi í það minnsta séð ástæðu til þess að tilkynna kaupanda fasteignarinnar, Fasteignaleigunni ehf., sérstaklega það loforð sitt að fella niður eins mánaðar leigu, eins og fram komi í kaupsamningi um húsnæðið.  Með því hafi sóknaraðili vísað til 7. mgr. 3. gr. hins skriflega samnings á dskj. 6.  Samkvæmt því ákvæði hafi málsaðilar samið um það að 60. mánuður leigutímans, þ.e. febrúarmánuður 2008, skyldi vera án greiðslu, að því skilyrði uppfylltu að varnaraðili greiddi hina 59 mánuðina án víta.

Varnaraðili hafi á allan hátt efnt leigusamninginn af sinni hálfu, ef frá sé talin skylda hans til að setja tryggingu fyrir leigugreiðslum og öðrum efndum, sbr. 4. gr. samningsins á dskj. 6.  Sóknaraðili hafi ekki krafið varnaraðila um slíka tryggingu og kunni það að stafa af því að varnaraðili hafi sýnt það í verki á þeim tíma sem liðinn sé af leigutímanum, að hann sé traustsins verður og ekki líklegur til að vanefna samn­inginn af sinni hálfu.  Varnaraðili sé fús til að afhenda trygginguna ef sóknaraðili eða núverandi eigandi húsnæðisins óski þess.

Varnaraðili mótmælir því harðlega að leigusamningurinn sé ótímabundinn, enda sé slík niðurstaða í hróplegu ósamræmi við gögn málsins og samskipti málsaðila.  Varnaraðili telur sig hafa tímabundinn leigusamning til 28. febrúar 2008, sem ekki hafi verið sagt upp með lögmætum hætti.  Engin rök séu því til þess að hann verði borinn út úr húsnæðinu.  Varnaraðili hyggist efna samninginn og krefjist þess að leigusalinn, eða annar sem leiðir rétt sinn frá honum geri slíkt hið sama.

Varnaraðili vísar til þess að eðli þess rekstrar, sem hann hafi með höndum, sé þannig að ekki komi til greina að gera ótímabundna leigusamninga með óvissum leigutíma.  Hann reki trésmíðaverkstæði með fyrirferðarmiklum og viðkvæmum vélum.  Þessi rekstur krefjist sérhæfðs húsnæðis þar sem hverri og einni vél sé ætlaður ákveðinn staður.  Þannig verði til dæmis að breyta raflagnakerfi húsnæðisins til samræmis við staðsetningu vélanna og áfram mætti telja.  Kostnaður við flutninga sé að sama skapi mikill vegna eðlis og umfangs starfseminnar.  Af þessum ástæðum hefði aldrei komið til greina af hálfu varnaraðila að gera ótímabundinn leigusamning um húsnæðið.

Varnaraðili kveðst hafa tjáð þriðja manni, sem ekki tengist honum með nokkrum hætti, í upphafi leigutímans að hann hefði leigusamning við sóknaraðila til fimm ára.  Þetta sýni ótvírætt að það hafi alla tíð verið skilningur varnaraðila að leigusamningurinn væri tímabundinn en ekki ótímabundinn.

Varnaraðili telur einnig ólíklegt að sóknaraðili hefði ráðist í umfangsmiklar og kostnaðarsamar breytingar á hinu leigða húsnæði, eins og raunin hafi verið í þessu tilviki, hefði hann ekki haft tryggingu fyrir því að varnaraðili væri skuldbundinn til að hafa starfsemi sína í húsnæðinu í að minnsta kosti fimm ár.  Sóknaraðili hafi meðal annars sett nýjar innkeyrsludyr í húsnæðið og sett glugga á gluggalausan vegg.

Varnaraðili bendir á að jafnvel þótt fallist yrði á hina óréttmætu útburðarkröfu sóknaraðila á þeirri forsendu að uppsögn sóknaraðila á leigusamningi aðila hafi verið lögmæt, þá sé, hvað sem öðru líði, ljóst að uppsögnin hafi í fyrsta lagi tekið gildi þann 1. maí sl. en ekki 1. apríl eins og sóknaraðili haldi fram.  Miðað við sex mánaða uppsagnarfrest frá þeim tíma þá hefði leigutíminn runnið út þann 31. október 2004 en ekki 30. september eins og sóknaraðili haldi fram.

Varnaraðili vísar til almennra reglna samninga- og kröfuréttar um skuldbind­ingargildi samninga og efndir samninga samkvæmt efni þeirra, ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, svo sem 4., 6., 8., 9., 33., 42., 56.-58. gr. þeirra laga og ákvæða laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þar með talið 16. gr. og 129. gr og 130. gr. varðandi málskostnaðarkröfu varnaraðila.  Þá er vitnað til ákvæða laga nr. 90/1989 um aðför.

Niðurstaða

Réttarsamband stofnaðist milli málsaðila þegar húsaleigusamningur komst á með þeim síðari hluta febrúar­mánaðar 2003.  Þrátt fyrir að sóknaraðili undirritaði kaupsamning, 2. júlí sl., þar sem hann seldi Fasteignaleigunni ehf. það húsnæði sem varnaraðili leigði af sóknaraðila lauk ekki þessu réttarsambandi málsaðila.  Sóknar­aðili sagði leigusamningnum upp þremur mánuðum áður en kaupsamn­ingurinn var undirritaður.  Sóknaraðili var því réttur aðili til að segja leigusamn­ingnum upp og þá jafnframt réttur aðili til að fylgja uppsögninni eftir með beiðni um útburð ef til þess þyrfti að koma.

Ekki verður af þeirri staðreynd, einni, að það var fært inn í kaupsamninginn að kaupandi tæki að hirða arð af eigninni og greiða skatta og skyldur af henni áður en eignin væri afhent, það er við undirritun kaupsamnings, dregin sú ályktun að það réttarsamband hafi stofnast milli kaupandans og varnaraðila að kaupandinn sé réttur aðili að útburðarmálinu.  Ekki verður annað séð af kaupsamningnum en það hafi verið skilningur beggja aðila hans að leigusamningurinn fylgdi ekki með í kaupunum.  Afhendingardagur fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningnum er 1. október og til stuðnings því að seljandi geti afhent eignina á þeim degi leggur seljandinn fram, við undirritun kaupsamningsins, ljósrit af símskeyti dags. 1. apríl 2004 „þar sem leigjanda er sagt upp ótímabundnum leigusamningi og honum gert að rýma eignina í síðasta lagi 30. september 2004.” eins og segir í kaupsamningnum.  Af þessu verður ekki annað ráðið en að kaupandinn vilji ekki fá eignina afhenta sér fyrr en leigjandinn er farinn úr eigninni.  Kaupandinn vildi því ekki yfirtaka þessi réttindi frá sóknaraðila gagnvart varnaraðila.  Yfirlýsing Fasteignaleigunnar ehf., í bréfi sem var sent varnaraðila, þess efnis að varnaraðili verði borinn út rými hann ekki húsnæðið af sjálfsdáðum, verður heldur ekki talin hafa þýðingu í þessu efni.  Sóknaraðili þessa máls hefur aldrei glatað þeirri heimild, sem hann hafði frá því leigusamningurinn komst á, til þess að binda enda á samninginn, jafnvel fara fram á útburð varnaraðila þyrfti sóknaraðili þess með.  Því verður ekki fallist á þá málsástæðu varnaraðila að sóknaraðili sé ekki réttur aðili að útburðarmálinu.

Það er óumdeilt að samningur komst á milli málsaðila þess efnis að varnaraðili tæki húsnæði sóknaraðila á leigu, því varnaraðili flutti inn í húsnæðið og greiddi leigu af því til sóknaraðila.  Deilan lýtur að því hvort samningurinn skuli talinn tímabund­inn, eins og varnaraðili heldur fram, eða ótímabundinn, eins og sóknaraðili heldur fram.  Þar sem réttarsamband málsaðila byggir á húsaleigusamningi ræðst niðurstaða þessa ágreiningsefnis af því hvort samningurinn er metinn skriflegur eða munn­legur.

Fram er komið að lögmaður sóknaraðila sendi lögmanni varnaraðila tvisvar drög að húsaleigusamningi og að lögmaður varnaraðila gerði í bæði skiptin athuga­semdir við þau og lagði til breytingar á ákvæðum draganna.  Af einhverjum ástæðum var aldrei undirritaður leigusamningur milli málsaðila.  Fyrirsvarsmaður varnaraðila, Gísli Ísfeld Guðmundsson, bar fyrir dómi að drögin á dskj. 6 væru sá samningur sem komist hefði á milli aðila.  Samningurinn hefði verið handsalaður en farist hefði fyrir að undirrita hann þar sem fyrirsvarsmaður varnaraðila hefði verið önnum kafinn við koma trésmíðavélunum fyrir í húsnæðinu og fyrir­svars­maður sóknaraðila, Bjarni Jóhannesson, hefði lítið verið á landinu á þessum tíma.  Auk þess hefði fyrirsvars­maður varnaraðila vanist því frá barnæsku að menn stæðu við handsalaða samninga.

Þar sem leigusamningur milli málsaðila var aldrei undirritaður verður að líta svo á að málsaðilar hafi ekki gert skriflegan leigusamning heldur munnlegan samning sem kann að hafa verið handsalaður þó ekki verði byggt á yfirlýsingu fyrirsvarsmanns varnaraðila einni í því efni.  Samkvæmt 10. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu dugar hand­sal samnings­aðila, eitt og sér, ekki til að koma á tímabundnum samningi um húsa­leigu.  Geti málsaðilar ekki fram­vísað skriflegum samningi teljast þeir, samkvæmt ákvæðinu, hafa gert ótíma­bundinn leigusamning.  Því er ekki heldur fallist á þá málsástæðu varnaraðila að með málsaðilum hafi komist á tímabundinn leigusamningur.

Þar sem samningur málsaðila var ekki undirritaður, þá gilda öll ákvæði húsa­leigulaga um réttarsam­band þeirra skv. 1. mgr. 10. gr. laganna.  Samkvæmt 56. gr. laganna skal uppsagnarfrestur á leigu­húsnæði til atvinnurekstrar vera sex mánuðir fyrstu fimm ár leigutímans.  Uppsagnar­frestur hefst fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send, sbr. 57. gr. laganna.  Sóknaraðili sendi varnaraðila símskeyti þann 1. apríl sl. og sagði húsaleigusamn­ingnum upp með sex mánaða fyrir­vara.  Samkvæmt ákvæðinu hófst uppsagnarfresturinn 1. maí og rann út 31. október sl.  Varnaraðila bar þá að hafa rýmt húsnæðið.

Varnaraðili krafðist þess að kæra úrskurðar héraðsdóms til Hæstaréttar frestaði framkvæmd aðfarar.  Það er meginregla að málsskot til æðra dóms fresti ekki aðfarar­gerð, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.  Undantekningar frá þeirri reglu verða eingöngu gerðar þegar mjög sérstaklega stendur á og er jafnan miðað við að ófjár­hags­legir hagsmunir kunni að vera í húfi.  Hefji sóknaraðili þessa máls aðgerðir gegn varnaraðila áður en niðurstaða Hæstaréttar liggur fyrir er hægt að meta til fjár hugsanlegt tjón varnaraðila af þeim aðgerðum.  Hagsmunir varnaraðila í þessu máli þykja því ekki vera þess eðlis að víkja megi frá meginreglunni og því verður ekki fallist á kröfu hans.

Með vísan til þess sem að ofan er greint, er það mat dómsins að réttur sóknaraðila sé það ótvíræður og skýr, að unnt sé að fallast á kröfu hans eins og henni er lýst í aðfararbeiðni.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Sóknaraðila, Islandia og Viking Craft ehf., er heimilt að fá varnaraðila, B.G.S. Trésmiðju ehf., ásamt öllu því sem tilheyrir varnaraðila, borinn út úr atvinnuhúsnæði sóknaraðila á efri hæð fasteignarinnar nr. 6 við Smiðjuveg í Kópavogi, með beinni aðfarargerð.

Kæra til Hæstaréttar frestar ekki framkvæmd aðfarar.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 150.000 krónur í málskostnað.