Þriðjudaginn 9. september 2014.
Nr. 562/2014.	Grétar Þórarinsson (Lúðvík Bergvinsson hdl.) gegn Vestmannaeyjabæ (Páll Arnór Pálsson hrl.)

Kærumál. Kröfugerð. Samaðild. Frávísun frá héraðsdómi að hluta.

Aðilar gerðu lóðarleigusamning 1982 þar sem G tók á leigu til 50 ára lóð sem var afmörkuð nánar á uppdrætti sem fylgdi samningnum. Áður hafði V gert samning við annan mann 1968 um leigu á aðliggjandi lóð, sem var endurnýjaður með samningi 2005. Árið 2010 varð V ljóst að vegna mistaka við málsetningu í uppdráttum af lóðunum tveimur fór lóð G 4 m inn á aðliggjandi lóð. G neitaði að undirrita nýjan lóðarleigusamning og höfðaði mál til viðurkenningar á að uppsögn V á samningi aðila frá 1982 hafi verið ólögmæt, að í gildi væri bindandi samningur milli aðila og að V yrði gert að uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt honum, þ.m.t. að veita G fullan aðgang að lóðinni, að viðlögðum dagsektum. Héraðsdómur vísaði þriðja hluta aðalkröfu G frá dómi með þeim rökum að hann hefði einnig átt að beina þeirri kröfu að leigutaka hinnar lóðarinnar, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991. Í dómi Hæstaréttar kom fram að héraðsdómur hefði átt að vísa frá dómi fyrsta lið í aðalkröfu G, enda væri orðalag hennar andstætt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991, auk þess sem hún væri að efni til aðeins málsástæða fyrir kröfu í öðrum lið aðalkröfunnar. Hvað varðaði þriðja lið aðalkröfu G tók Hæstiréttur fram að ákvæði samningsins 1982 felldi engar skyldur til efnda á aðra en aðila og þegar af þeirri ástæðu kæmi ákvæði 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 ekki til skoðunar. Hæstiréttur taldi hins vegar að krafan uppfyllti ekki skilyrði d. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 og var því úrskurður héraðsdóms staðfestur.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson og Helgi I. Jónsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. ágúst 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 25. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 31. júlí 2014, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðila var að hluta vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið í heild til efnismeðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilarnir lóðarleigusamning 2. apríl 1982, þar sem sóknaraðili tók á leigu til 50 ára byggingarlóð að Heiðarvegi 6 í Vestmannaeyjum, sem var sögð vera 744 m² að stærð og var afmörkuð nánar á uppdrætti sem fylgdi samningnum. Áður hafði varnaraðili gert samning við annan mann 6. ágúst 1968 um leigu á aðliggjandi lóð að Vesturvegi 40, sem var endurnýjaður með samningi 2. mars 2005. Báðum þessum lóðarleigusamningum var þinglýst. Varnaraðili kveður sér hafa orðið ljóst á árinu 2010 að ósamræmi væri í málsetningu í uppdráttum af lóðunum tveimur, sem hafi valdið því að lóð sóknaraðila hafi farið 4 m inn á lóðina að Vesturvegi 40 á svæðinu, þar sem þær lágu saman. Hafi varnaraðili boðið sóknaraðila 28. apríl 2011 að gera nýjan lóðarleigusamning til að leiðrétta þetta. Því hafnaði sóknaraðili með bréfi 9. júní 2011, þar sem meðal annars kom fram að hann teldi varnaraðila í raun hafa tekið einhliða ákvörðun um að segja upp lóðarleigusamningi þeirra.

Sóknaraðili höfðaði mál þetta gegn varnaraðila 10. febrúar 2014 og gerði aðallega þær dómkröfur í héraðsdómsstefnu að viðurkennt yrði í fyrsta lagi „að uppsögn ... 28. apríl 2011, á lóðarleigusamningi aðila, frá 2. apríl 1982 ... hafi verið ólögmæt“, í öðru lagi að viðurkennt yrði að í gildi væri „bindandi lóðarleigusamningur milli aðila sem komst á þann 2. apríl 1982“, en í þriðja lagi að stefnda yrði „gert að uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt hinum gilda lóðarleigusamningi, þ.m.t. að veita stefnanda fullan aðgang að leiguandlaginu, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 150.000,- frá uppkvaðningu dóms eða eftir mati dómsins.“ Til vara krafðist sóknaraðili þess að viðurkennt yrði að hann ætti rétt til skaðabóta úr hendi varnaraðila „vegna þess tjóns sem hann varð fyrir vegna ólögmætrar uppsagnar stefnda á lóðarleigusamningi aðila, frá 2. apríl 1982, um lóð nr. 6 við Heiðarveg ... sem leiddi til skerðingar á lóðarleigurétti stefnanda.“ Eins og greinir í hinum kærða úrskurði tók héraðsdómur til athugunar hvort efni væru til að vísa málinu frá dómi án kröfu. Með hinum kærða úrskurði var þriðja hluta aðalkröfu sóknaraðila vísað frá dómi með þeim rökum að nauðsyn hefði borið samkvæmt 18. gr. laga nr. 91/1991 til að beina þeirri kröfu ekki einvörðungu að varnaraðila, heldur jafnframt þeim, sem nú nýtur réttinda yfir lóðinni að Vesturvegi 40.

II

Eins og mál þetta ber að fyrir Hæstarétti getur aðeins komið til endurskoðunar ákvæði hins kærða úrskurðar um að vísa frá dómi einum af þremur liðum í aðalkröfu sóknaraðila samkvæmt héraðsdómsstefnu. Verður því ekki hreyft við þeirri afstöðu héraðsdóms, sem felst í úrskurði hans, að ekki séu efni til að vísa frá dómi fyrstu liðunum tveimur í aðalkröfu sóknaraðila, þó svo að ljóst sé að svo hefði átt að gera að því er varðar fyrsta liðinn í henni, enda er orðalag hennar andstætt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991, auk þess sem hún er að efni til aðeins málsástæða fyrir kröfu í öðrum lið aðalkröfunnar.

Í þriðja lið aðalkröfu sóknaraðila í héraði leitaði hann sem áður segir dóms um skyldu varnaraðila til að „uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt hinum gilda lóðarleigusamningi“, þar á meðal að veita sóknaraðila „fullan aðgang að leiguandlaginu“. Ákvæði lóðarleigusamningsins frá 2. apríl 1982 felldu engar skyldur til efnda á aðra en aðila þessa máls. Rétthafi lóðarleigusamnings um fasteignina Vesturveg 40 bar því á engan hátt í þessum efnum óskipta skyldu með varnaraðila gagnvart sóknaraðila. Þegar af þeirri ástæðu geta ákvæði 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 ekki leitt til þess að vísa eigi þessari dómkröfu sóknaraðila frá héraðsdómi. Til þess verður á hinn bóginn að líta að krafa þessi er orðuð á þann hátt að sóknaraðili leitar dóms um skyldu varnaraðila til að fullnægja öllum ótilgreindum skyldum sínum samkvæmt samningi þeirra. Ákvæði samningsins felldu margvíslegar skyldur á hvorn aðilann fyrir sig og hefði sóknaraðila því verið nauðsynlegt samkvæmt d. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 að tiltaka svo ótvírætt sé til hvaða skyldna varnaraðila þessi dómkrafa tæki. Þó svo að sóknaraðili hafi tekið fram í kröfunni að hann ætti meðal annars við skyldu varnaraðila til að veita fullan aðgang að leiguandlaginu, svo sem þar var komist að orði, gat sú viðbót ekki bætt úr annmarka á kröfunni, enda var hún hvorki bundin við þetta atriði eitt né verður í raun séð hvað felist í þessu orðalagi. Af þessum sökum verður að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar um að vísa þessum lið í dómkröfu sóknaraðila frá dómi.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af kærumáli þessu.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 31. júlí 2014.

            Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar þann 5. júní sl., eftir að málsaðilum hafði verið gefinn kostur á að tjá sig um það hvort vísa bæri málinu frá dómi ex officio, er höfðað með stefnu birtri 10. febrúar sl.

            Stefnandi er Grétar Þórarinsson, kt. [...], Heiðarvegi 45, Vestmannaeyjum.

            Stefndi er Vestmannaeyjabær, kt. [...], Kirkjuvegi 50, Vestmannaeyjum.

            Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að viðurkennt verði með dómi að uppsögn stefnanda, dags. 28. apríl 2011, á lóðarleigusamningi aðila, frá 2. apríl 1982, um lóð nr. 6 við Heiðarveg í Vestmannaeyjum (landnr. 160810, staðgreinir 8000-1-35530060), hafi verið ólögmæt.

            Að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé bindandi lóðarleigusamningur milli aðila sem komst á þann 2. apríl 2982.

            Að stefnda verði gert að uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt hinum gilda lóðarleigusamningi, þ.m.t. að veita stefnanda fullan aðgang að leiguandlaginu, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 150.000 frá uppkvaðningu dóms eða eftir mati dómsins.

            Til vara krefst stefnandi þess að viðurkennt verði með dómi að stefnandi eigi skaðabótarétt á hendur stefnda vegna þess tjóns sem hann varð fyrir vegna ólögmætrar uppsagnar stefnda á lóðarleigusamningi aðila, frá 2. apríl 1982 um lóð nr. 6 við Heiðarveg í Vestmannaeyjum (landnr. 160810, staðgreinir 8000-1-35530060), sem leiddi til skerðingar á lóðarleigurétti stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda.

            Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda. Í greinargerð stefnda er vikið að því að kröfum stefnanda í málinu sé þannig háttað að vísa ætti málinu frá dómi ex officio.

Málavextir.

            Stefnandi lýsir málsatvikum svo að þann 2. apríl 1982 hafi stefndi gert lóðarleigusamning við stefnanda um 744 m² lóð nr. 6 við Heiðarveg í Vestmannaeyjum. Hafi afmörkun lóðarinnar verið í samræmi við skráða flatarmálsstærð lóðarinnar í Fasteignaskrá Íslands. Lóðarleigusamningnum hafi verið þinglýst þann 5. apríl sama ár. Samkvæmt efni leigusamningsins hafi lóðin verið leigð til 50 ára með möguleika á framlengingu. Samningurinn hafi almennt verið óuppsegjanlegur af hálfu beggja aðila en eina heimild stefnda til breytinga hafi verið bundin því skilyrði að andlag lóðarleigusamningsins væri nauðsynlegt undir mannvirki ríkis eða bæjarfélags. Stefnandi segist á grundvelli samningsins hafa nýtt umrædda lóð undir atvinnurekstur og í einu og öllu fullnægt skyldum þeim sem á honum hvíli. Stefndi hafi þann 2. mars 2005 gengið frá lóðarleigusamningi við þriðja aðila um lóð að Vesturvegi 40 (landnr. 161474, staðgreinir 8000-1-933330400), en sú lóð mun liggja upp að lóð stefnanda að Heiðarvegi 6. Stefnandi hafi enga aðkomu átt að þessari ráðstöfun, enda hafi hann ekki verið aðili að umræddum samningi. Við gerð lóðarleigusamnings vegna Vesturvegs 40 virðast hafa orðið mistök þar sem hluta af leiguandlagi lóðarleigusamningsins, 47,2 m² skika, hafi verið ráðstafað sem hluta andlags lóðarleigusamningsins um Vesturveg 40. Hafi stefndi þannig án vitundar stefnanda leigt út spildu sem tilheyrt hafi lóðinni að Heiðarvegi 6 til þriðja aðila, þ.e. lóðartaka Vesturvegar 40. Hafi sama spildan því verið leigð tveimur ótengdum aðilum vegna mistaka sem alfarið séu á ábyrgð stefnda. Þann 25. september 2008  hafi stefndi selt mannvirki sem reist hafi verið á Vesturvegi 40 ásamt lóðarleiguréttindum til Petó ehf., en það félag sé rétthafi að lóðarleiguréttindum samkvæmt lóðarleigusamningnum frá 2005. Í kjölfar þessarar sölu hafi komið upp ágreiningur um framangreindan lóðarskika sem stefnandi telur sig eiga rétt til á grundvelli lóðarleigusamnings. Stefnandi segist fyrst hafa fengið veður af misræmi þessu þegar honum hafi borist bréf  frá byggingarfulltrúa stefnda þann 28. apríl 2011 þar sem honum hafi verið tilkynnt að skipulags- og byggingarfulltrúa hefði verið falið að útbúa nýjan lóðarleigusamning fyrir atvinnuhúsnæði stefnda að Heiðarvegi 6. Þá hafi verið tekið fram að nýr lóðarleigusamningur væri í samræmi við niðurstöðu lögfræðiálits sem stefndi hafi látið vinna vegna misræmis á lóðarmörkunum án vitneskju stefnanda. Þá hafi þess verið getið að nýi samningurinn  lægi fyrir hjá umhverfis- og framkvæmdasviði til undirritunar. Þann 7. júní sama ár hafi stefndi sent stefnanda aðra tilkynningu þar sem áréttað hafi verið að nýr lóðarleigusamningur fyrir eign stefnanda hefði verið útbúinn og væri óskað eftir því að stefnandi kæmi til stefnda og undirritaði samninginn sem fyrst. Stefnandi mun hafa mótmælt framangreindum áætluðum breytingum á gildandi lóðarleigusamningi milli aðila harðlega með bréfi dagsettu 9. júní 2011. Þar hafi stefnandi m.a vakið athygli á því að hinar áætluðu breytingar, sem fælust í nýjum og verri samningi í andstöðu við vilja hans, væru óréttmætar og fælu í sér óréttmæta eignaupptöku ef þær næðu fram að ganga. Stefnandi krafðist þess að stefndi myndi virða lóðarleigusamninginn og tilkynnti að hann myndi ekki undirrita hinn nýja samning, enda liti hann svo á að í gildi væri fullkomlega lögmætur samningur sem báðir aðilar væru bundnir af til ársins 2032.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

            Stefnandi vísar um kröfu sína um ólögmæti uppsagnar á lóðarleigusamningi aðila og viðurkenningu á gildi samningsins til meginreglna um skuldbindingargildi samninga, almennra óskráðra reglna leigu- og kröfuréttar um að uppsögn sé óheimil í tímabundnum leigusamningum nema á grundvelli afmarkaðrar heimildar í samningi og sjónarmiða um stjórnarskrárvarinn eignarrétt sinn. Stefndi hafi skuldbundið sig til að leigja stefnanda umrædda lóð til 50 ára og samkvæmt samningnum sé hann almennt óuppsegjanlegur og aðeins heimilt að segja honum upp telji bæjarstjórn þess þörf sé andlag lóðarleigusamnings opinber mannvirki ríkis eða bæjarfélags. Því skilyrði sé ekki fullnægt hér og skorti stefnda því heimild til uppsagnar og í ljósi framangreindra meginreglna séu aðilar bundnir af samningnum. Þrátt fyrir þetta hafi stefndi sent stefnanda tilkynningu þann 28. apríl 2011 sem vart verði túlkuð á annan veg en þann en að með henni hafi stefndi sagt samningnum upp einhliða, fyrirvara- og heimildarlaust. Uppsögninni verði ekki fundin stoð í ákvæðum laga, óskráðum réttarreglum og þá verði hún ekki réttlætt með vísan til vanefnda af hálfu stefnanda, enda hafi hann efnt samning aðila í einu og öllu frá upphafi. Stefnandi telur óumdeilt að með uppsögninni hafi stefndi leitast við að leiðrétta eigin mistök sem falist hafi í því að ráðstafa sama landskikanum til tveggja aðila á kostnað stefnanda. Hafi stefnandi hafnað því að leiðrétting stefnda verði gerð á kostnað hans í berhögg við réttindi sem honum séu tryggð í gildum lóðarleigusamningi.

            Þrátt fyrir lögfræðiálit sem stefndi hafi látið vinna fyrir sig þar sem komist sé að þeirri niðurstöðu að nauðsynlegt sé að gera nýjan lóðarleigusamning fyrir Heiðarveg 6 með réttum málsetningum telur stefnandi að stefndi hafi ekki rétt til að gera slíkar breytingar fyrr en að liðnum gildistíma lóðarleigusamnings aðila. Þá telur stefnandi að nærtækara hefði verið að breyta lóðarleigusamningnum um Vesturveg 40 frá 2005. Með breyttri afmörkun sem lögð hafi verið til grundvallar í lóðarleigusamningi um Vesturveg 40 frá 1998 hafi stefndi getað nýtt sér þá stöðu að vera beggja vegna borðsins og því hafi hann bótalaust getað gert breytingar á afmörkun lóðarinnar. Hafi stefnda með þessum breytingum tekist að skýra stöðuna og gert það að verkum að aðeins einn gildur, þinglýstur samningur hafi tekið til hins umþrætta skika, en það hafi verið lóðarleigusamningur aðila máls þessa. Mistök stefnda árið 2005 verði vart réttlætt með vísun til eldri mistaka sem þegar hafi verið leiðrétt, enda væri slíkt algerlega ómálefnalegt og órökrétt með öllu. Þá telur stefnandi að jafnvel þótt fallist verði á þá niðurstöðu að nærtækara hefði verið að gera breytingar á lóðinni að Heiðarvegi 6 heldur en Vesturgötu 40, með því að ráðstafa skikanum með síðarnefndri lóð, þá hafi stefnda ekki verið heimilt að gera það á gildistíma lóðarleigusamningsins frá 1982. Séu því engin skilyrði fyrir hendi sem réttlæti uppsögn eða eftir atvikum eignarnám.

            Stefnandi byggir á því að hann hafi allt frá 1982 átt samningsbundin lóðarleiguréttindi yfir lóðinni og notið réttinda og borið skyldur í samræmi við það. Hafi þau réttindi verið algerlega óumdeilt, a.m.k. frá 1998 er ágreiningur reis. Samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar sé eignarrétturinn friðhelgur og megi engan skylda til að láta eign sína af hendi nema almenningsþörf krefji. Með einhliða ákvörðun um að minnka leiguandlag stefnanda hafi stefndi leitast við að skerða stjórnarskrárvarinn óbein eignarréttindi stefnanda með ólögmætum hætti án heimildar í lögum og án boða um fullnægjandi bætur.

            Stefnandi telur rétt að höfð sé hliðsjón af ákvæðum 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og telur þau varpa ljósi á ólögfestar meginreglur sem gildi í máli þessu. Leggja megi til grundvallar að tímabundnum samningi verði ekki sagt upp nema á grundvelli heimildar sem hefði þurft að vera tilgreind í leigusamningnum sjálfum. Þá hafi ekki verið rétt staðið að tilkynningu hennar og stefnanda ekki veittur fullnægjandi frestur til að bregðast við breyttri réttarstöðu. Þá gerir stefnandi alvarlegar athugasemdir við það hvernig staðið hafi verið að afgreiðslu málsins af hálfu stefnda. Stefnanda hafi aldrei verið gefið færi á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri, hvorki í tengslum við gerð fyrrnefnds lögfræðiálits né á síðari stigum. Stefnanda hafi aðeins verið send einföld tilkynning, án rökstuðnings, um fyrirvaralausa og einhliða uppsögn samnings og boðun um að undirrita nýjan samning sem verið hafi töluvert óhagstæðari fyrir stefnanda. Stefndi hafi engan reka gert að því að gera stefnanda grein fyrir réttarstöðu hans eða að með undirritun myndi stefnandi afsala sér rétti. Sú ákvörðun stefnda að ákveða málalyktir gilds og óuppsegjanlegs samnings til að leiðrétta eigin mistök á kostnað stefnanda verði vart talin í samræmi við meginregluna um gagnkvæma tillitssemi eða í samræmi við góða stjórnsýsluhætti.

            Kröfu um að viðurkennd verði skylda stefnda til að efna lóðarleigusamninginn eftir efni sínu byggir stefnandi á meginreglu íslensks réttar þess efnis að kröfuhafi eigi rétt á því að fá efndir kröfu sinnar í samræmi við aðalefni samnings, meginreglunni um skuldbindingargildi samninga og meginreglum leigu- og kröfuréttar. Almennt sé viðurkennt í leigurétti að leigutaki geti fengið leigusala dæmdan til að veita sér aðgang að og umráð yfir leiguandlagi í hluta eða heild á umsömdu tímabili. Stefnandi reisi kröfu sína á gildum lóðarleigusamningi og krafa hans um efndir in natura feli m.a. í sér kröfu um að lóðarleiguréttindi hans taki til leiguandlagsins í heild, þar með talinn hinn umþrætta skika. Höfuðskylda stefnda sé afmörkuð í gr. I. 1-2 og gr. II. 1 í lóðarleigusamningi, en þar sé kveðið á um að stefndi leigi stefnanda lóðina að Heiðarvegi 6 til 50 ára frá útgáfudegi samningsins. Þá sé vísað til afstöðumyndar varðandi legu lóðarinnar og takmörk og stærð hennar sögð 744 m². Sé þannig með afdráttarlausum hætti mælt fyrir um að hinn umþrætti landskiki tilheyri leiguandlagi lóðarleigusamningsins.

            Stefnandi byggir varakröfu sína um viðurkenningu á skaðabótaábyrgð á því að almennt sé viðurkennt að sá sem í heimildarleysi, fyrirvaralaust og án lögmætrar ástæðu segir upp leigusamningi verði að greiða gagnaðila skaðabætur verði hann fyrir tjóni af þeim sökum. Fyrir liggi að stefndi hafi sagt lóðarleigusamningnum upp án heimildar í berhögg við efni hans og meginreglur samningaréttar í þeim tilgangi einum að leiðrétta eigin mistök á kostnað stefnanda. Tjón stefnanda felist í skerðingu á samningsbundnum lóðarleigurétti hans en andlag leigunnar hafi einhliða og með ólögmætum hætti minnkað um 47,2 m² landskika. Þá hafi þessi skerðing bein og óbein áhrif á núverandi og framtíðaráætlanir um ráðstöfun leiguandlagsins. Hafi skerðingin töluverð áhrif, aðgengi að lóðinni versni og virði mannvirkis þess sem stefnandi hafi þegar reist á lóðinni muni nánast óumflýjanlega lækka. Þá geti lóðarleiguhafi að Vesturvegi 40 ráðstafað og nýtt hinn umþrætta skika eftir eigin hentisemi og kunni sú ráðstöfun að vera til þess fallin að skaða stefnanda og hindra nýtingaráætlanir hans. Telur stefnandi því að minnkunin sjálf feli í sér nægilegt tjón fyrir stefnanda þannig að honum sé rétt að sækja bætur fyrir það úr hendi stefnda.

Málsástæður og lagarök stefnda.

             Stefndi telur kröfugerð stefnanda með miklum ólíkindum og þannig háttað að vísa ætti kröfum hans frá dómi ex officio. Kröfurnar séu ruglingslegar og þannig úr garði gerðar að dómari gæti átt í vanda með að verða við þeim. Krafist sé viðurkenningar á gildi lóðarleigusamnings sem stefnda sé ómögulegt að efna vegna vanheimildar. Einnig sé krafist aðgangs að lóðarskika sem annar aðili eigi þinglýstan rétt til. Ekki sé hægt að verða við kröfum stefnanda þar sem þær varði réttindi annars aðila sem ekki sé stefnt í málinu. Þinglýstum eiganda lóðarinnar að Vesturvegi 40, sem lóðarskikinn hafi tilheyrt frá árinu 1968, sé ekki stefnt í málinu og því útilokað að hægt sé að viðurkenna kröfur stefnanda þar sem annar aðili eigi þar þinglýst réttindi. Brjóti því kröfur stefnanda í bága við þinglýstar heimildir þriðja aðila. Kemur því ómöguleiki í veg fyrir að hægt sé að dæma málið eins og stefnandi leggi það upp og því beri að vísa málinu frá dómi ex officio. Fyrir liggi að þrátt fyrir að dómur gengi í málinu leysi það ekki ágreining aðila vegna þess hvernig málið sé lagt upp með stefnunni og sé málshöfðun því tilgangslaus.

Niðurstaða.

                Stefnandi gerir þríþrætta aðalkröfu í máli þessu. Í fyrsta lagi er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að uppsögn stefnanda dags. 28. apríl 2011 á lóðarleigusamningi aðila frá 2. apríl 1982 um lóð nr. 6 við Heiðarveg í Vestmannaeyjum, hafi verið ólögmæt. Í öðru lagi er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé bindandi lóðarleigusamningur milli aðila sem komst á þann 2. apríl 1982. Þá er þess í þriðja lagi krafist að stefnda verði gert að uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt hinum gilda lóðarleigusamningi, þ.m.t. að veita stefnanda fullan aðgang að leiguandlaginu, að viðlögðum nánar tilgreindum dagsektum. Varakrafa stefnanda lýtur að því að viðurkennt verði með dómi að stefnandi eigi skaðabótarétt á hendur stefnda vegna þess tjóns sem hann telur sig hafa orðið fyrir vegna ólögmætrar uppsagnar stefnda á framangreindum lóðarleigusamningi aðila sem leitt hafi til skerðingar á lóðarleigurétti stefnanda. Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda en hreyfði því í greinargerð hvort kröfugerð stefnanda væri þannig háttað að vísa bæri málinu frá dómi ex officio. Dómarinn ákvað að gefa lögmönnum aðila kost á því að tjá sig um það hvort vísa bæri málinu frá dómi.

            Ágreiningur er með aðilum um það hvort umræddum leigusamningi hafi verið sagt upp. Stefndi byggir á því að fyrir liggi að gildandi samningar um aðliggjandi lóðir séu ósamrýmanlegir og útilokað að tveir lóðarhafar eigi rétt til hins umdeilda 47,2 m² lóðarskika. Verði misræmið á lóðarmörkum rakið til rangrar málsetningar á lóðarblaði sem fylgt hafi lóðarleigusamningnum frá 1982. Hafi því nýr lóðarleigusamningur verið útbúinn og stefnanda gefinn kostur á að undirrita hann. Stefnandi gerir að mati dómsins nægilega grein fyrir þessum kröfulið sínum í stefnu og verður honum ekki vísað frá dómi. Hinu sama gegnir um þá kröfu stefnanda að viðurkennt verði að í gildi sé bindandi lóðarleigusamningur milli aðila. Að mati dómsins er ekkert því til fyrirstöðu að leysa megi úr þessum ágreiningi aðila án þess að þinglýstum eiganda lóðarinnar að Vesturvegi 40 sé einnig stefnt í málinu. Hins vegar lýtur þriðji liður aðalkröfu stefnanda að því að stefnda verði gert að uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt lóðarleigusamningnum, þ.m.t. að veita stefnanda fullan aðgang að leiguandlaginu, en í því felst að stefnanda yrði veittur aðgangur að hinum umdeilda 47,2 m² lóðarskika þar sem annar aðili á þinglýst leigulóðarréttindi. Þeim aðila er hins vegar ekki gefinn kostur á að gæta réttar síns í málinu og ber því að vísa þessum kröfulið frá dómi með vísan til 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991. Varakrafa stefnanda um viðurkenningu á skaðabótarétti vegna ætlaðs tjóns sem hann telur sig hafa orðið fyrir vegna athafna stefnda er nægilega reifuð í stefnu og verður henni ekki vísað frá dómi.

            Eftir atvikum þykir rétt að ákvörðun um málskostnað bíði efnisdóms.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson  dómstjóri kvað upp úrskurðinn. Uppkvaðning hans hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómari og lögmenn aðila töldu ekki þörf endurflutnings.

ÚRSKURÐARORÐ:

                Vísað er frá dómi þriðja lið aðalkröfu stefnanda þess efnis að stefnda verði gert að uppfylla allar skyldur sínar samkvæmt hinum gilda lóðarleigusamningi, þ.m.t. að veita stefnanda fullan aðgang að leiguandlaginu, að viðlögðum dagsektum að fjárhæð kr. 150.000 frá uppkvaðningu dóms eða eftir mati dómsins.

            Ákvörðun um málskostnað bíður efnisdóms.