Föstudaginn 4. mars 2011.
Nr. 54/2011.	Þorsteinn Helgi Ingason (sjálfur) gegn Hildi Margréti Ægisdóttur (Guðni Á. Haraldsson hrl.)

Kærumál. Útburðarmál. Húsaleiga.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á að Þ yrði borinn út úr íbúð H en H hafði rift leigusamningi við Þ vegna vangoldinnar leigu. Í málinu hélt Þ því m.a. fram að afsal íbúðarinnar væri málamyndagerningur og gæti ekki skapað H rétt til að koma fram sem leigusali íbúðarinnar gagnvart sér. Í Hæstarétti var talið óumdeilt að Þ hefði tekið íbúðina á leigu með leigusamningi við þáverandi eiganda hennar, B ehf. og H hefði eignast íbúðina með afsali sem hefði verið þinglýst. Var héraðsdómur því staðfestur með vísan til forsendna hans.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 18. janúar 2011, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 25. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 5. janúar 2011, þar sem heimilað var að sóknaraðili yrði borinn út úr húsnæði varnaraðila í fasteigninni nr. 5 við Ægisgötu í Reykjavík, með fastanúmer 227-3177. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefst hún kærumálskostnaðar.

Óumdeilt er að sóknaraðili tók íbúðina sem um ræðir í málinu upphaflega á leigu með leigusamningi við þáverandi eiganda hennar, Borgarleigu ehf. Þá liggur fyrir að varnaraðili eignaðist íbúðina með afsali frá Borgarleigu ehf. 1. júlí 2008 og var afsalið afhent var til þinglýsingar 4. sama mánaðar. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Samkvæmt þessum málsúrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað sem ákveðst eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Þorsteinn Helgi Ingason, greiði varnaraðila, Hildi Margréti Ægisdóttur, 200.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 5. janúar 2011.

Með aðfararbeiðni, móttekinni í Héraðsdómi Reykjavíkur 12. ágúst sl., hefur sóknaraðili, Hildur Margrét Ægisdóttir, kt. 090190-2109, Espigerði 10, Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að varnaraðili, Þorsteinn Helgi Ingason, kt. 131055-5369, verði með beinni aðfarargerð, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr íbúð merktri 01-0405, með fastanúmer 227-3177, að Ægisgötu 5, Reykjavík. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að mati dómsins og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað, málinu vísað frá eða málið fellt niður.

Málavextir

Í aðfararbeiðni vísar sóknaraðili til þess að varnaraðili hafi um mitt ár 2007 tekið ofangreinda íbúð á leigu af þáverandi eiganda hennar með munnlegum og ótíma­bundnum leigusamningi. Umsamið leiguverð hafi verið 150.000 krónur á mánuði. Varnaraðili hafi staðið í skilum með greiðslu leigunnar þar til í janúar 2009, en frá þeim tíma hafi varnaraðili ekki greitt leigu. Þrátt fyrir tilmæli þar um, m.a. með símskeyti 13. apríl sl. og 5. júlí sl. hafi varnaraðili ekki greitt leiguskuld sína. Sóknar­aðili kveðst hafa eignast umrædda íbúð 1. júlí 2008 og yfirtekið leigusamning við varnaraðila. Sóknaraðili telji fullreynt að fá greiðslu hjá varnaraðila. Sóknaraðili þurfi að fá umráð íbúðarinnar enda baki hún honum nú eingöngu kostnað.

Með símskeyti, dagsettu 13. apríl sl., hafi verið skorað á varnaraðila að greiða vangoldna húsaleigu innan sjö daga en sæta ella riftun leigusamnings. Varnaraðili hafi ekki orðið við því og hafi honum verið sent símskeyti 21. apríl sl. þar sem leigusamn­ingnum hafi verið rift. Í framhaldi af því hafi lögmenn aðila reynt að ná sátt í málinu, en án árangurs. Með símskeyti 5. júlí 2010 hafi aftur verið skorað á varnaraðila að greiða vangoldna húsaleigu með áréttingu um riftun. Varnaraðili hafi ekki orðið við því og hafi honum verið sent símskeyti 19. júlí sl. þar sem honum hafi verið tilkynnt um riftun leigusamningsins og skorað á hann að rýma húsnæðið innan þriggja daga.

Varnaraðili gerir athugasemdir við málavaxtalýsingu sóknaraðila. Hið rétta sé að varnaraðili hafi tekið umrædda íbúð á leigu um mánaðamótin júlí – ágúst 2006. Leigusali hafi verið Borgarleiga ehf. Leigusamningurinn hafi ekki verið skriflegur og hafi leiga verið ákveðin 150.000 krónur á mánuði, með hliðsjón af því að um skamm­tíma­leigu hafi verið að ræða og leigusali sæi um vikuleg þrif íbúðarinnar. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi síðan leigt íbúðina mun lengur en í upphafi hafi staðið til og leigusali hafi hætt að sjá um þrif hafi ekki náðst samkomulag um að leiguverð yrði lækkað. Íbúð nr. 404 í sama húsi hafi verið í eigu sama leigusala og sé af sömu gerð, en hafi verið leigð á verulega lægra verði. Rétt sé að 150.000 krónur hafi verið greiddar á mánuði til ársloka 2008 en rangt sé að ekki hafi verið greidd leiga síðan þá. Varnaraðili hafi greitt leigu í reiðufé en ekki fengið kvittanir fyrir greiðslunum og geti því ekki sannað þær upphæðir sem hann hafi greitt í leigu á árunum 2009 og 2010.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir kröfu sína um útburð á riftun á leigusamningi við varnaraðila á grundvelli allverulegra vanskila varnaraðila. Sóknaraðili vísar til laga nr. 36/1994 um húsaleigu, einkum 61. gr., og 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi orðið þinglýstur eigandi íbúðar­innar með málamyndagerningi. Afsal sóknaraðila geti ekki skapað honum rétt til að krefja varnaraðila um leigu eða gefið honum rétt til að koma fram sem leigusali. Sóknaraðili hafi því ekki lögvarða hagsmuni af því að krefjast útburðar vegna vanskila á leigu íbúðarinnar.

Varnaraðili vísar til þess að Borgarleiga ehf., kt. 521103-3020, hafi keypt tvær íbúðir, auðkenndar nr. 404 og 405, í húsinu við Ægisgötu 5 í Reykjavík með kaup­samningi, dagsettum 11. maí 2006. Hafi kaupin verið fjármögnuð með erlendu láni og íslenskum krónum. Hinn 1. júlí 2008 hafi Borgarleiga ehf. gefið út afsöl fyrir íbúðunum til sóknaraðila og systur hans, Bergþóru Lindu Ægisdóttur. Faðir systranna, Ægir Breiðfjörð, hafi undirritað afsölin fyrir hönd Borgarleigu ehf.

Varnaraðila hafi hvorki verið tilkynnt um sölu umræddrar íbúðar né að henni hafi verið þinglýst á annan eiganda, þrátt fyrir ákvæði 43. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu. Varnaraðili hafi af þessari ástæðu ekki getað vitað að sóknaraðili væri nýr þing­lýstur eigandi og hafi honum ekki getað verið ljóst frá hverjum framlögð símskeyti væru. Símskeytin hafi verið undirrituð fyrir hönd leigusala án þess að hann væri tilgreindur og uppfylli þau vart skilyrði 13. gr. laga um húsaleigu eða 7. gr. innheimtu­laga nr. 95/2008.

Til frekari rökstuðnings fyrir því að afsöl til sóknaraðila og systur hans séu málamyndagerningar, vísar varnaraðili til þess að þinglýstur leigusamningur hafi verið gerður um íbúð nr. 404 hinn 25. nóvember 2008, þar sem Borgarleiga ehf. hafi verið tilgreind sem leigusali og að leiga samkvæmt 5. gr. þess samnings skuli greiðast inn á nánar tilgreindan bankareikning í eigu Ægis Breiðfjörð.

Hinn 22. október sl. hafi lögheimili sóknaraðila og systur hans verið flutt að Ægisgötu 5 í Reykjavík, væntanlega í þeim tilgangi að nýta sér úrræði til frestunar uppboðs á framangreindum íbúðum sem séu báðar í uppboðsmeðferð.

Varnaraðili mótmælir upphæð leigufjárhæðar sem sögð sé í vanskilum, enda geti sóknaraðili vart verið sá aðili sem varnaraðila beri að greiða leigu.

Um lagarök vísar varnaraðili til 7. gr. innheimtulaga nr. 95/2008 og laga um húsaleigu nr. 36/1994, einkum 13. og 43. gr.

Niðurstaða

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði borinn út úr húsnæði að Ægisgötu 5 í Reykjavík með fastanúmerið 227-3177. Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað, málinu vísað frá eða það fellt niður.

Samkvæmt 1. mgr. 105. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga um aðför, verður mál fellt niður ef varnaraðili leysir af hendi þá skyldu sem hann er krafinn um í máli, sóknaraðili sækir ekki þing og hefur ekki lögmæt forföll, sóknaraðili krefst þess að mál verði fellt niður, sé sóknaraðila vikið af dómþingi eða hann greiði ekki lögmælt gjöld að kröfu dómara. Ekkert af þessu á við hér og því er hafnað þeirri kröfu varnaraðila að málið verði fellt niður.

Máli verður vísað frá ef beiðni sóknaraðila eða fylgigögnum með henni er áfátt, þannig að varnaraðili eigi af þeirri ástæðu erfitt með að færa fram varnir gegn kröfu sóknaraðila. Varnaraðili rökstyður ekki sérstaklega kröfu sína um frávísun málsins, en málsástæður hans sýnast allar varða efni málsins en ekki form þess. Ekki verður að mati dómsins séð að neinir gallar séu á málatilbúnaði sóknaraðila sem varði frávísun málsins og er þeirri kröfu varnaraðila því hafnað.

Verður krafa sóknaraðila þá tekin til efnislegrar úrlausnar. Óumdeilt er að varnaraðili tók umrædda íbúð á leigu af sóknaraðila. Hvort það var á árinu 2006 eða 2007 skiptir ekki máli fyrir úrlausn þessa máls þar sem krafa sóknaraðila byggir á ætluðum vanskilum varnaraðila á árunum 2009 og 2010. Ekki er deilt um að samið var í upphafi um að leigugjaldið næmi 150.000 krónum á mánuði og hélst það gjald áfram þar sem ekki náðist samkomulag síðar meir um að leigan skyldi lækkuð.

Varnaraðili byggir á því að afsal umræddrar íbúðar til sóknaraðila sé mála­mynda­gerningur og geti ekki skapað sóknaraðila rétt til að koma fram gegn varnar­aðila sem leigusali íbúðarinnar. Skilja verður málatilbúnað varnaraðila þannig að hann telji sóknaraðila ekki réttan aðila að máli þessu. Meðal gagna málsins er ljósrit af afsali fyrir umræddri íbúð, dagsett 1. júlí 2008, þar sem Borgarleiga ehf. afsalar henni til sóknar­aðila, ljósrit af kaupsamningi, dags. 11. maí 2006, þar sem Borgarleiga ehf. kaupir íbúðina, ljósrit fjögurra veðskuldabréfa áhvílandi á henni, og útprent frá 8. apríl 2010 úr Fasteignaskrá Íslands fyrir íbúðina. Einnig er lagt fram ljósrit af afsali fyrir íbúð í sama húsi, sem auðkennd er nr. 404, dags. 1. júlí 2008, þar sem Borgar­leiga ehf. afsalar henni til Bergþóru Lindu Ægisdóttur, ljósrit af kaupsamningi, dags. 11. maí 2006, þar sem Borgarleiga ehf. kaupir þá íbúð, ljósrit fjögurra veðskuldabréfa sem á henni hvíla, og húsaleigusamningur, dags. 18. nóvember 2008, um íbúðina nr. 404.

Samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför getur héraðsdómari úrskurðað að fullnægt verði með aðfarargerð rétti manns sem honum er aftrað að neyta og sem hann telur sig eiga og vera svo ljósan, að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum, sem aflað verður samkvæmt 83. gr. laganna. Í síðarnefnda ákvæðinu eru gagnaöflun sett þau mörk að vitnaleiðslur og mats- og skoðunargerðir skulu að jafnaði ekki fara fram. Því verður einungis byggt á skjölum og öðrum sýnilegum sönnunargögnum sem og á skýrslugjöf aðila. Héraðsdómari skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla. Í úrskurði dómara um hvort bein útburðargerð nái fram að ganga skal einungis leysa úr ágreiningi um umráðarétt.

Það afsal, sem varnaraðili ber brigður á, er gefið út til sóknaraðila 1. júlí 2008 og fært í þinglýsingabók 7. júlí 2008. Sóknaraðili er því þinglýstur eigandi íbúðar­innar. Framlögð gögn sýna að sóknaraðili er skráður eigandi íbúðarinnar samkvæmt Fasteignaskrá Íslands. Skjölin bera því ótvírætt með sér að sóknaraðili eigi þann rétt til íbúðarinnar sem hann kveðst eiga. Þó taka megi undir það með varnaraðila að afsal fasteignar til 18 ára gamals barns fyrirsvarsmanns seljanda gæti valdið heilabrotum þá hefur varnaraðili ekki fært neinar sönnur fyrir því að afsalið sé málamyndagerningur. Ekki verða dregnar neinar ályktanir af leigu­samningi um íbúð nr. 404 í sama húsi, enda varðar sá samningur aðra íbúð en þá sem hér er krafist umráða yfir, og er ekki í eigu sóknaraðila. Skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga um skýrleika eignarréttar sóknaraðila þykja vera uppfyllt.

Varnaraðili byggir einnig á því að honum hafi ekki verið tilkynnt um eigenda­skipti að íbúðinni eins og borið hafi að gera samkvæmt 43. gr. húsaleigulaga nr. 46/1994. Sóknaraðili andmælti þessu ekki við munnlegan flutning málsins en kvað varnaraðila hafa vitað af eigendaskiptunum. Málatilbúnaður varnaraðila er að þessu leyti ekki skýr og kemur þar ekki fram hvenær hann hafi öðlast vitneskju um eigenda­skiptin. Hlutverk ákvæðis 43. gr. er fyrst og fremst að tryggja að greiðsla leigutaka berist réttum leigusala og vanefndir leigjanda stafi ekki af því að hann viti ekki hverjum hann á að greiða leiguna.

Í aðilaskýrslu sinni bar varnaraðili að rétt væri að hann hafi staðið í skilum með leigu til ársloka 2008 og samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila bárust honum leigu­greiðslur varnaraðila frá 1. júlí 2008 til ársloka það ár. Það að varnaraðila var ekki send tilkynning samkvæmt 43. gr. húsaleigulaga kom því ekki í veg fyrir að leigugreiðslur hans, með umsaminni fjárhæð, bærust réttum viðtakanda á meðan þær voru inntar af hendi. Varnaraðili getur því ekki heldur borið fyrir sig að leigusali hafi ekki verið nafn­greindur í símskeytum sem honum voru send á árinu 2010 enda hafði varnaraðili að eigin sögn ekki greitt fulla leigufjárhæð frá janúar 2009. Málatilbúnaður varnaraðila verður ekki skilinn öðruvísi en svo að hann hafi móttekið í réttu formi framlögð skeyti frá sóknaraðila og er sending þeirra því í samræmi við 13. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili vísar einnig til 7. gr. innheimtulaga nr. 95/2008, en þau lög gilda um frum- og milliinnheimtu gjaldfallinna peningakrafna, en ekki um aðfarar­gerðir og á tilvísun til þeirra því ekki við í þessu máli.

Varnaraðili vísar einnig til þess að sóknaraðili og systir hans hafi flutt lögheimili sitt að Ægisgötu 5, 22. október sl., væntanlega í þeim tilgangi að nýta sér úrræði til frestunar uppboðs á íbúðinni og á íbúð nr. 404 sem séu báðar í uppboðsmeð­ferð. Að mati dómsins verða ekki dregnar neinar ályktanir af flutningi sóknaraðila á lögheimili sínu. Vangaveltur varnaraðila um tilgang flutnings sóknaraðila á lögheimili eru ekki studdar neinum gögnum og verður því ekki litið til þeirra við úrlausn málsins.

Varnaraðili mótmælir fullyrðingum sóknaraðila um fjárhæð vangoldinnar leigu, en kannaðist þó við það, við munnlegan flutning málsins, að skulda nokkra fjárhæð í leigu. Var sóknaraðila af þeirri ástæðu heimilt að rifta leigusamningi aðila, sbr. 1. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Er ekki annað komið fram en að riftun hafi farið fram eftir að vanskil mynduðust hjá varnaraðila og símskeyti sóknaraðila eru í samræmi við áskilnað ákvæðisins. Skilyrði 1. mgr. 78. gr. aðfararlaga eru því uppfyllt og verður krafa sóknaraðila um útburð varnaraðila tekin til greina.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður varnaraðili dæmdur til að greiða sóknaraðila 125.000 krónur í málskostnað.

Ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir málskostnaði og kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Varnaraðili, Þorsteinn Helgi Ingason, skal með beinni aðfarargerð, ásamt öllu því sem honum tilheyrir og öllum sem finnast þar fyrir, borinn út úr húsnæði sóknar­aðila, Hildar Margrétar Ægisdóttur, að Ægisgötu 5, Reykjavík, fastanúmer 227-3177.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 125.000 krónur í málskostnað.