Föstudaginn 27. nóvember 2009.
Nr. 642/2009.	Lyngholt 19, húsfélag (Grímur Sigurðsson hrl.) gegn Lífeyrissjóði starfsmanna sveitarfélaga (Guðmundur Ágústsson hrl.)

 

Kærumál. Fjöleignarhús. Lögveð. Úthlutun söluverðs. Staðfesting úrskurðar héraðsdóms.

 

L húsfélag tók yfirdráttarlán til framkvæmda á sameign fjöleignarhúss og greiddi síðar yfirdráttinn með útgáfu skuldabréfs. Þegar eignarhluti eiganda sem greiddi ekki kostnað vegna framkvæmdanna var seldur nauðungarsölu lýsti húsfélagið kröfu vegna skuldabréfsins og byggði á því að hún væri tryggð með lögveði samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús. Sýslumaður hafnaði úthlutun af söluandvirðinu til húsfélagsins á þeim grundvelli að ekki væri um lögveð að ræða. Ákvörðun sýslumannsins var kærð til héraðsdóms sem staðfesti ákvörðunina. Í dómi Hæstaréttar kom fram að telja verði að með yfirdráttarláni því sem húsfélagið hafi tekið til að geta staðið straum af greiðslum vegna viðgerðar á fasteigninni hafi kostnaðurinn við þær verið greiddur í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 og því hafi húsfélagið ekki eignast lögveð í eignarhlutanum, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 120/2005. Skipti ekki máli þótt sóknaraðili hafi síðar tekið lán með útgáfu skuldabréfs til að greiða upp yfirdráttarskuld sína við bankann. Var niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Garðar Gíslason og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 4. nóvember 2009, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 11. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 22. október 2009, þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Keflavík 21. janúar 2009 um að láta standa óraskað frumvarp um úthlutun söluverðs eignarhluta nr. 201 í Lyngholt 19 í Keflavík frá 18. desember 2008. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr., sbr. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að frumvarpi sýslumannsins í Keflavík um úthlutun söluverðs eignarhlutans verði breytt þannig að til hans verði úthlutað 4.291.846 krónum af söluverðinu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Mál þetta er tilkomið vegna kostnaðar við framkvæmdir á sameign fasteignarinnar Lyngholt 19 í Keflavík. Á fundi sóknaraðila 3. ágúst 2007 samþykktu allir eigendur fasteignarinnar að taka tilboði í viðgerðir á húsinu. Jafnframt samþykktu þeir að sóknaraðili skyldi stofna tékkareikning hjá Sparisjóðinum í Keflavík sem samþykkt hefði að veita sóknaraðila yfirdráttarlán allt að 9.000.000 krónum þar til gengið yrði frá láni að verki loknu. Óumdeilt er að heildarkostnaður vegna viðgerðanna hafi numið 10.527.808 krónum og var hann greiddur af tékkareikningnum jafnóðum og reikningar bárust frá verktaka. Einungis einn þriggja eigenda fasteignarinnar greiddi fyrir sinn hluta viðgerðarkostnaðarins, en hann skyldi skiptast milli þeirra í samræmi við eignarhlut hvers og eins. Hlutur eignarinnar nr. 201 í fasteigninni var 41,22 %.

Sóknaraðili gaf út skuldabréf til Sparisjóðsins í Keflavík 10. júlí 2008 að fjárhæð 9.000.000 krónur til að standa straum af greiðslu kostnaðar hinna tveggja eignarhlutanna, þar á meðal nr. 201. Við nauðungarsölu á þeim eignarhluta 5. nóvember 2008 lýsti sóknaraðili kröfu í söluandvirðið, annars vegar vegna ógreiddra hússjóðsgjalda og hins vegar vegna hlutar þessa eignarhluta í „veðskuldabréfi Sparisjóðsins í Keflavík útgefnu 10. júlí 2008 að upphæð kr. 9.000.000“, en hluti hans í skuldinni samkvæmt bréfinu væri 53,17 %. Deila aðila snýst um hvort krafa sóknaraðila hafi verið tryggð með lögveði við úthlutun á söluandvirði eignarhlutans.

II

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess.

Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að hún sé tryggð með lögveði samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994. Hafi lögveðréttur hans stofnast þegar hann hafi innt af hendi greiðslu fyrir eiganda eignarhlutans nr. 201, en það hafi hann gert með útgáfu skuldabréfsins 10. júlí 2008, sem ráðstafað hafi verið inn á yfirdráttarreikning sóknaraðila 16. sama mánaðar. Sóknaraðili hafi lýst kröfu sinni við nauðungarsöluna 5. nóvember 2008. Lögveðið sé þannig ekki niður fallið samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laganna. Varnaraðili heldur því fram að lögveðrétturinn hafi stofnast þegar húsfélagið greiddi kostnaðinn við framkvæmdirnar af tékkareikningi sínum.

Telja verður að með yfirdráttarláni því sem sóknaraðili tók til að geta staðið straum af greiðslum vegna viðgerðar á fasteigninni hafi kostnaðurinn við þær, þar með talinn hluti eignarhluta nr. 201 í honum, verið greiddur í skilningi 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 og því hafi sóknaraðili ekki eignast lögveð í eignarhlutanum, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar nr. 120/2005 frá 28. apríl sama ár. Skiptir ekki máli þótt  sóknaraðili hafi síðar tekið lán með útgáfu skuldabréfs til að greiða upp yfirdráttarskuld sína við bankann. Þegar af þessari ástæðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurðar er staðfestur.

         Sóknaraðili, Lyngholt 19, húsfélag, greiði varnaraðila, Lífeyrissjóði starfsmanna sveitarfélaga, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 22. október 2009.

Mál þetta var þingfest 2. september 2009 og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 8. október 2009.

Sóknaraðili er húsfélagið Lyngholti 19, Lyngholti 19, Keflavík.

Varnaraðili er Lífeyrissjóður starfsmanna sveitarfélaga, Vegmúla 3, Reykjavík.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær aðallega, að ákvörðun sýslumannsins í Keflavík verði breytt þannig að sóknaraðila verði úthlutað 4.291.846 krónum af söluverði fasteignarinnar Lyngholt 19 í Keflavík, fnr. 208-9825. Til vara er þess krafist að ómerkt verði ákvörðun sýslumannsins í Keflavík um frumvarp til úthlutunar söluverðs á nauðungarsölu fasteignarinnar Lyngholt 19 í Keflavík, fnr. 208-9825. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar.

Dómkröfur varnaraðila eru þær að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins í Keflavík um nauðungarsölu á Lyngholti 19, fnr. 208-9825, samkvæmt frumvarpi að úthlutunargerð dagsettu 18. desember 2008. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar að mati dómsins.

I.

Helstu málavextir eru þeir, að haustið 2007 var ráðist í viðgerðir á sameign fasteignarinnar Lyngholti 19. Heildarkostnaður vegna viðgerðanna nam 10.527.808 krónum og greiddi einungis einn þriggja eigenda fyrir sinn hluta viðgerðanna. Þegar sá hafði greitt, stóð skuldin í  8.868.825 krónum. Sóknaraðili greiddi hluta hinna tveggja með skuldabréfi útgefnu 10. júlí 2008 að fjárhæð 9.000.000 krónur. Þegar eignarhluti Viggós Guðjónssonar, annars þeirra, sem ekki greiddi sinn hlut í viðgerðunum, þ.e. íbúð nr. 01-0201 fnr. 208-9825, var seldur nauðungarsölu 5. nóvember 2008, gerði sóknaraðili kröfu í söluandvirði hans. 

Samkvæmt frumvarpi sýslumannsins að úthlutunargerð skyldi söluverðið greiðast á eftirfarandi hátt:

1.	1% sölugjald í ríkissjóð	kr.	50.000
2.	Brunatryggingagjald til Tryggingamiðst. tímabilið 2007-2008, lögveð	kr.	174.145
3.	Fasteignagjöld til Reykjanesbæjar tímabilið 2007-2008, lögveð	kr.	484.009
4.	Húsfélagið Lyngholti 19, gjöld í hússjóð, lögveð	kr.	41.732
5.	Lífeyrissjóður stm. sveitarfélaga,	kr.	4.250.114
	Samtals	kr.	5.000.000

       

            Tekið var fram að afmá skyldi úr þinglýsingabókum eftirstöðvar af skuldabréfi Lífeyrissjóðs starfsmanna sveitarfélaga dags. 11. janúar 2006. Einnig að afmá skyldi veðbréf, aðfarargerðir, lögveð, kaupsamninga og ólögbundnar kvaðir sem ekki fengju greiðslu samkvæmt ofangreindu og ekki hafði fengið heimild kaupanda til að standa áfram á eigninni. Þá sagði að frestur til að skila athugasemdum við frumvarpið væri til kl. 10:00 mánudaginn 9. janúar 2009 en athugasemdum sem síðar bærust, yrði ekki sinnt.

            Sóknaraðili mótmælti frumvarpi sýslumanns og krafðist þess að því yrði breytt til samræmis við kröfur sínar. Krafan væri annars vegar vegna skuldabréfs Sparisjóðsins í Keflavík dagsettu 10. júlí 2008 að fjárhæð 9.000.000 krónur en hins vegar vegna ógreiddra hússjóðsgjalda 1. maí 2008-1. nóvember 2008 að fjárhæð 290.784 krónur. Vísaði sóknaraðili til þess að hann ætti lögveðrétt í fasteigninni á grundvelli 48., sbr. 43. gr., fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í fyrirtöku 21. janúar sl. tók sýslumaðurinn í Keflavík þá ákvörðun, eftir að aðilum hafði verið gefinn kostur á að tjá sig um mótmæli sóknaraðila, að frumvarp hans til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Lyngholt 19, Keflavík, fnr. 208-9825, skyldi vera óbreytt. Af hálfu sóknaraðila var því lýst yfir við fyrirtökuna að hann myndi leita úrlausnar héraðsdómara um ákvörðunina. Af hálfu varnaraðila var því lýst yfir að hann myndi krefjast staðfestingar á ákvörðun sýslumanns.

Sóknaraðili skaut málinu til Héraðsdóms Reykjaness sem vísaði málinu frá ex officio með úrskurði uppkveðnum 29. apríl sl. Sóknaraðili kærði úrskurðinn til Hæstaréttar Íslands sem vísaði málinu frá ex officio með dómi uppkveðnum 9. júní sl. Með kröfu dagsettri 11. sama mánaðar skaut sóknaraðili málinu að nýju til Héraðsdóms Reykjaness og var það þingfest 2. september sl. eins og áður greinir.

II.

            Sóknaraðili byggir aðalkröfu sína um breytingu á ákvörðun sýslumanns á því að krafa hans njóti lögveðréttar og forgangs umfram samningsveðkröfur. Greiðsla á 1% sölugjaldi í ríkissjóð og eldri lögveð séu þannig einu kröfurnar sem greiðist á undan kröfu sóknaraðila. Eldri lögveðskröfur séu um brunatryggingagjald til Tryggingamiðstöðvarinnar og um fasteignagjöld til Reykjanesbæjar, samtals að fjárhæð 708.154 krónur. Því beri að greiða upp í kröfu sóknaraðila eins og söluverð hrökkvi til áður en allar aðrar kröfur verði greiddar. Þess sé því krafist að héraðsdómari breyti ákvörðun sýslumanns á þann hátt að krafa sóknaraðila verði greidd, eins og söluverð hrekkur til, á eftir fyrrnefndum kröfum. Krafa sóknaraðila sé því um allar eftirstöðvarnar, þ.e. 5.000.000 krónur, að frádregnum 708.154 krónur eða samtals 4.291.846 krónur. 

            Sóknaraðili vísar til þess að innan aðalkröfunnar rúmist allar lægri fjárkröfur telji dómurinn að aðrar kröfur séu jafnréttháar og/eða að kröfu sóknaraðila beri að lækka af öðrum ástæðum.

            Sóknaraðili kveður kröfu sína til komna vegna viðgerða á sameign fjöleignarhúss sem unnar hafi verið eftir löglegri ákvörðun húsfélagsins. Heildarkostnaður við framkvæmdirnar hafi numið 10.527.808 krónum sem sjá megi af framlögðu reikningsyfirliti frá Sparisjóðnum í Keflavík. Samtals millifærslur út af þeim reikningi nemi kostnaði við heildarframkvæmdirnar.  Strax að loknum framkvæmdum hefði einn þriggja eigenda hússins greitt að fullu sinn hluta í kostnaðinum en sóknaraðili hefði síðan gefið út skuldabréf 10. júlí 2008 að fjárhæð 9.000.000 krónur til að greiða hlut hinna tveggja eigendanna. Umrædd krafa sóknaraðila snúist um greiðslu fyrir hlut Viggós Guðjónssonar í heildarkostnaðinum samkvæmt hlutfallstölu eignarhluta hans, sbr. a-lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga. Eignarhluti Viggós í sameigninni hafi verið 41,22% og hlutur hans í skuldabréfinu þannig verið 53,17% af 9.000.000 krónum að höfuðstól auk vaxta. Þegar kröfu sóknaraðila hefði verið lýst, hefðu vextir bæst við höfuðstólinn og staða skuldabréfsins því orðin 9.529.000 krónur. Skjöl málsins sýni að hlutdeild Viggós Guðjónssonar í skuldabréfinu hafi verið 53,17% eða 5.066.613 krónur.

Sóknaraðili vísar til ákvæða 2. mgr. 48. gr. fjöleignarhúsalaga og kveður aðalkröfu sína byggja á skýru orðalagi ákvæðisins um að krafan skuli ganga fyrir samningsveðum. Þá vísar hann til 3. og 4. mgr. sömu lagagreinar en lögveð fyrir kröfunni hafi stofnast þegar sóknaraðili innti af hendi greiðslu fyrir Viggó. Það hafi verið gert með útgáfu skuldabréfs í nafni sóknaraðila 10. júlí 2008 og hafi kröfunni því verið lýst við nauðungarsöluna innan árs frá stofnun hennar.

Sóknaraðili kveður uppgjöri við verktaka hafa verið þannig háttað að eigendur hefðu ætlað að greiða allan kostnaðinn að verki loknu. Til þess að verktakinn fengi greitt jafnóðum, hefði verið stofnaður yfirdráttarreikningur hjá Sparisjóðnum í Keflavík en reikningurinn hefði þó ekki falið í sér neina greiðslu af hálfu sóknaraðila heldur einungis verið rammi utan um skuldina, sem hefði myndast smátt og smátt en átti ekki að greiðast fyrr en að loknum framkvæmdum. Á meðan skuldin var að myndast, hefðu engar innborganir verið lagðar inn á yfirdráttarreikninginn af hálfu sóknaraðila og hefði sóknaraðili ekkert greitt fyrr en með útgáfu skuldabréfsins sem gefið var út 10. júlí 2008. Þá fyrst hefði sóknaraðili innt greiðslu af hendi og þá hefði stofnast lögveð samkvæmt 3. mgr. 48. gr. fjöleignarhúsalaganna. Að sama skapi hefði ársfrestur samkvæmt 4. mgr. 48. gr. byrjað að líða við útgáfu skuldabréfsins.

Þegar litið sé til orðalags 3. mgr. 48. gr. fjöleignarhúsalaganna um að lögveðið stofnist þegar húsfélagið inni greiðslu af hendi, sé ljóst að stofnun yfirdráttarreikningsins hafi ekki breytt því, að sóknaraðili greiddi ekkert fyrir eigendurna fyrr en með útgáfu skuldabréfsins. Engu máli skipti hvenær verktakinn hafi fengið greitt, enda sé hann ekki aðili málsins. Það kröfusamband, sem hér sé til umfjöllunar, sé milli húsfélags og eiganda. Skipti því höfuðmáli hvenær greiðslur fari frá húsfélaginu til að greiða fyrir eigandann, burtséð frá því hvort verktakinn fái greitt fyrir eða eftir það tímamark.

Sóknaraðili vísar til þess að í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 120/2005, þar sem málsatvik voru þau að húsfélag tók lán til að greiða kostnað fyrir eiganda, hafi stofnun lögveðs verið miðuð við það þegar greiðslur fóru frá húsfélaginu en ekki þegar verktakinn móttók hverja og eina greiðslu. Þar sem húsfélagið hefði innt af hendi greiðslu rúmum tveimur árum áður en kröfu var lýst við nauðungarsölu, hefði húsfélagið ekki verið talið eiga lögveðrétt. Það væri hins vegar í andstöðu við ákvæði 48. gr. fjöleignarhúsalaga að líta svo á að niðurstaða dómsins hafi verið sú að lögveð hafi alls ekki stofnast. Sé ljóst af forsendum dómsins í heild að umfjöllunin miðist við það að finna tímamark, sem miða skuli stofnun lögveðréttarins við.

Tilgangur lögveðs samkvæmt framangreindri 48. gr. sé sá, að koma í veg fyrir að eigendur sitji uppi með skuldir nágranna sinna, enda sé slíkt augljóslega ósanngjarnt. Þröng túlkun á lögveðrétti myndi þannig leiða til ósanngjarnrar niðurstöðu í fjölda mála. Myndi það verða til þess að eigendur í fjöleignahúsum veigruðu sér við framkvæmdum.

Að því er varðar upphaflega kröfulýsingu hans, sem lögð var fram við nauðungarsöluna hjá sýslumanni, byggir sóknaraðili á því að hún hafi, ásamt fylgigögnum, fullnægt öllum skilyrðum 2. mgr. 49. gr. laga nr. 91/1991 og sé því ekki um vanlýsingu að ræða. Kröfulýsingin sé skrifleg, gerð í nafni sóknaraðila og studd við meðfylgjandi skuldabréf, sem tilkomið er vegna sameiginlegs kostnaðar. Kröfunni hafi verið lýst sem lögveðskröfu og þannig ljóst hverrar rétthæðar hafi verið krafist við úthlutun söluverðsins. Af kröfulýsingunni og fylgiskjölum hafi skýrlega mátt ráða hverrar fjárhæðar var krafist en frekari sundurliðun hefði verið óþörf þar sem hvorki var krafist vaxta né annars kostnaðar. Hefði sýslumaður enda engar athugasemdir gert við kröfulýsinguna sem slíka. Þá bendir sóknaraðili á að í 4. mgr. 50. gr. og 2. mgr. 51. gr. laga nr. 90/1991 sé gert ráð fyrir því að fullnægjandi kröfulýsing komi fram síðar en 1. mgr. 49. gr. sömu laga geri ráð fyrir. Loks hafi krafan skýrst enn frekar við málsmeðferð fyrir dóminum.

Sóknaraðili byggir á því að innan aðalkröfunnar rúmist allar lægri fjárkröfur ef talið yrði að aðrar kröfur í nauðungarsöluandvirðinu væru rétthærri, jafnréttháar eða að kröfu sóknaraðila bæri að lækka af öðrum ástæðum. Verði talið að hver úttekt af yfirdráttarreikningi sóknaraðila feli í sér greiðslu húsfélagsins, geri sóknaraðili kröfu um að honum verði úthlutað fjárhæð sem nemur öllum úttektum af reikningnum síðasta árið fyrir kröfulýsingu. Kröfulýsingin sé dagsett 5. nóvember 2008 og af framlögðu reikningsyfirliti megi sjá eftirfarandi:

1.                                                                                               Greiðslur til verktaka eftir 5. nóvember 2007 voru samtals 6.258.499 krónur og 53,17% af því nemi 3.327.644 krónum.

2.                                                                                               Greiðslur til verktaka, auk vaxta og kostnaðar, eftir 5. nóvember 2007 voru samtals 7.420.906 krónur og 53,17% af því nemi 3.840.990 krónum.                                                          

Varakrafa sóknaraðila sé sú, að dómurinn ógildi ákvörðun sýslumanns þannig að sýslumaður taki þá nýja ákvörðun í kjölfarið. Sömu málsástæður og lagarök eigi við um varakröfuna og aðalkröfuna en hvort tveggja byggi á því að tilgreind ákvörðun sýslumanns hafi verið í ósamræmi við lög.

Kröfu sína um málskostnað byggir sóknaraðili á ákvæðum 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 2. mgr. 75. gr. laga nr. 90/1991.   

III.

Varnaraðili mótmælir kröfu sóknaraðila í fyrsta lagi á þeim grunni að kröfugerð hans sé óskýr. Við nauðungarsölu eignarinnar 5. nóvember 2008 hafi sóknaraðili lagt fram kröfu sem byggði á skuldabréfi útgefnu af Sparisjóði Keflavíkur en engin sundurliðun hafi þar verið á því, hvaða verk var unnið eða hvernig það var greitt. Sóknaraðili haldi því fram að heildarkostnaður við framkvæmdirnar hafi verið 10.527.808 krónur sem skiptast hafi átt í þrennt í samræmi við eignarhluta í húsinu. Engu að síður hafi sóknaraðili lýst 53,17% af 9.000.000 króna skuldabréfi en ekki virðist vera samræmi þar á milli.

Þótt sóknaraðili hafi á síðari stigum lagt fram gögn, sem renna eigi stoðum undir kröfu hans, hafi kröfulýsingin, sem lögð var fram 5. nóvember 2008, aldrei verið leiðrétt tölulega eða að formi. Erfitt sé að átta sig á hvaða fjárhæð sé rétt miðað við gögn málsins, auk þess sem sóknaraðili geri tilraun til að fella undir kröfulýsinguna fjárhæðir sem samkvæmt skilningi varnaraðila eigi þangað ekkert erindi, svo sem þær greiðslur sem greiddar voru verktaka utan þess ársfrests sem áskilinn er varðandi lögveð í fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994, þ.e. fyrir 5. nóvember 2007.

Þá bendir varnaraðili á að yfirdráttarheimildin sé lán frá Sparisjóði Kópavogs og engu breyti þótt síðar hafi verið gefið út skuldabréf fyrir skuldinni. Í raun sé útgáfa skuldabréfsins einungis skuldbreyting á láni frá yfirdráttarheimild yfir í skuldabréf. Skuldin hafi stofnast jafnóðum og greitt var til verktakans. Sé þessi skilningur í fullu samræmi við 3. mgr. 48. gr. fjöleignarhúsalaga. Megi ljóst vera að sóknaraðili greiddi reikninga jafnóðum til verktakans og því hafi stofnast lögveð við hverja greiðslu. Sé 48. gr. skýr að þessu leyti og haldist lögveðið innan árs frá stofnun þess. Fráleitt sé að halda því fram að lögveð stofnist þegar sóknaraðili geri upp yfirdráttarskuld með skuldabréfi.

Varnaraðili bendir á að niðurstaða í dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 120/2005 sé sú að þar sem kostnaður vegna framkvæmda hafi verið greiddur með útgáfu skuldabréfs, hafi kostnaðurinn í raun verið greiddur í skilningi fjöleignarhúsalaganna og þar með hafi ekki stofnast lögveð. Þá telji varnaraðili að niðurstaða dómsins beri með sér að lögveð stofnist þegar greitt sé til þess sem framkvæmir verk, sem innheimt er vegna, en ekki vegna greiðslu til lánastofnunar.

Varnaraðili mótmælir því að sóknaraðili eigi lögveð fyrir þeim greiðslum sem hann nefnir eftir 5. nóvember 2007. Sóknaraðili hafi aldrei lagt fram rétta kröfulýsingu og þar með ekki rofið þann frest sem gefinn sé í fjöleignarhúsalögunum.

Varnaraðili gerir athugasemdir við kröfulýsingu sóknaraðila þar sem henni sé ranglega lýst sem lögveðskröfu á grundvelli skuldabréfs frá Sparisjóðnum í Keflavík. Ljóst sé að sparisjóðurinn geti ekki átt lögveðsrétt á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Það eitt að húsfélagið sé titlað kröfuhafi, breyti ekki því, sem fram kemur í kröfulýsingu, að lögveðskrafan sé tilkomin vegna skuldabréfs frá sparisjóðnum. Þá liggi fyrir umsókn um lán til sparisjóðsins þar sem gert sé ráð fyrir að lögveðsrétturinn sé framseldur til hans. Þá sé fjárhæð kröfulýsingarinnar röng og ekki í samræmi við framkvæmdakostnað. Því sé harðlega mótmælt að slík kröfulýsing geti talist fullnægjandi enda hafi verið litið framhjá henni af sýslumanni við úthlutun. Einnig sé rangt að hún hafi skýrst strax við málsmeðferð hjá sýslumanni, enda sýni endurrit fundargerða að varnaraðili óskaði ítrekað eftir gögnum, sem sýnt gætu fram á kostnað við framkvæmdir. Sá kostnaður hafi hins vegar aldrei legið fyrir á fullnægjandi hátt.

Á því sé byggt að túlka eigi lögveðsrétt þröngt en það geti haft verulega íþyngjandi áhrif á þau eignarréttindi sem veðhafar eigi í veðandlagi. Öll framkvæmd við lögveð verði því að vera í fullu samræmi við ákvæði laga. Í 4. mgr. 48. gr. segi að viðurkenning utan réttar nægi ekki til að rjúfa fyrningu. Þannig geti það ekki verið samkomulag milli húsfélags og eiganda að gera samkomulag um þennan rétt. Þá verði einnig að líta til þess að lögveð verði aldrei veitt öðrum en þeim sem viðkomandi lög ákvarða. Í 48. gr. komi greinilega fram að enginn annar en húsfélag geti átt lögveð. Engu að síður geti húsfélög náð fram rétti sínum með því að bregðast fyrr við og eftir skilyrðum laga. Sé ársfrestur rúmur tími til innheimtuaðgerða og með engu móti ósanngjarn.

Varnaraðili gerir athugasemdir við útreikning sóknaraðila þannig að ekki gangi upp að leggja saman þær greiðslur, sem inntar voru af hendi eftir 5. nóvember 2007, og krefjast greiðslu á 53,17% af þeirri fjárhæð. Inni í þeim greiðslum sé hlutur þriðja eigandans, sem hafi verið greiddur.  

IV.

                Þegar litið er til ákvæða 2. mgr. 49. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu verður að telja að kröfulýsing sóknaraðila uppfylli þau skilyrði, sem þar eru sett og lúta að efni kröfulýsinga. Er því ekki fallist á mótmæli varnaraðila á grundvelli vanlýsingar.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá kemur fram í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum er að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess.

Fram er komið að sóknaraðili stofnaði yfirdráttarreikning í Sparisjóðnum í Keflavík og er óumdeilt að verktakinn, sem vann við viðgerðirnar á umræddri sameign, fékk greitt eftir því sem verkinu vatt fram af þeim reikningi. Þegar einn þriggja eigenda hússins hafði að fullu greitt sinn hluta af heildarkostnaði við verkið, námu eftirstöðvarnar 8.868.825 krónum. Þann 10. júlí 2008 gaf sóknaraðili út skuldabréf til Sparisjóðsins í Keflavík að fjárhæð 9.000.000 krónur. Óumdeilt er að skuldabréfið var gefið út vegna nefndra framkvæmda og lagt inn á yfirdráttarreikning sóknaraðila sem greiðsla á því sem eftir stóð. Verður að líta svo á að hlutdeild eignarhluta 01-0201 í heildarkostnaðinum hafi verið greidd með skuldabréfaláninu, sem sóknaraðili tók í þágu nefnds eignarhluta og hins eignarhlutans, sem einnig stóð eftir ógreiddur. Kostnaðurinn var því greiddur í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og því stofnaðist ekki lögveð í umræddum eignarhluta. Verður því að hafna bæði aðal- og varakröfu sóknaraðila og staðfesta ákvörðun sýslumannsins í Keflavík um nauðungarsölu á Lyngholti 19, íbúð nr. 01-0201, fnr. 208-9825, samkvæmt frumvarpi að úthlutunargerð dagsettu 18. desember 2008.

Eftir þessum úrslitum skal sóknaraðili greiða varnaraðila 160.000 krónur í málskostnað.

Arnfríður Einarsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

                Staðfest er ákvörðun sýslumannsins í Keflavík 21. janúar 2009 um að fumvarp til úthlutunar á uppboðsandvirði fasteignarinnar Lyngholt 19, Keflavík, íbúð nr. 01-0201, fnr. 208-9825, dagsett 18. desember 2008, skuli vera óbreytt.

Sóknaraðili, húsfélagið Lyngholti 19, Keflavík, greiði varnaraðila, Lífeyrissjóði starfsmanna sveitarfélaga, 160.000 krónur í málskostnað.