Fimmtudaginn 11. júní 2015.
Nr. 674/2014.	Viðskiptastofan Ármúla ehf. (Björgvin Þorsteinsson hrl.) gegn Eik fasteignafélagi hf. (Magnús Hrafn Magnússon hrl.)

Húsaleigusamningur.

Aðilar deildu um þá réttarstöðu sem uppi var á milli þeirra, V ehf. sem leigutaka og E hf. sem leigusala, eftir að tímabundnum leigusamningi um atvinnuhúsnæði lauk samkvæmt efni sínu 1. apríl 2011. Óumdeilt var að V ehf. nýtti húsnæðið áfram til loka desember 2012 og greiddi leigu í samræmi við forsendur fyrrnefnds samnings. Í dómi Hæstaréttar kom fram að 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 yrði ekki túlkuð svo að á leigusala, eða eftir atvikum leigutaka, hvíldi skylda til formlegra aðgerða svo sem með sendingu tilkynningar með áskilnaði um framlengt gildi leigusamnings þegar því tímamarki væri náð að tveir mánuðir væru liðnir frá lokum tímabundins leigusamnings en húsnæðið áfram nýtt af leigutaka. Þvert á móti yrði talið að ákvæðið fæli í sér þann efnislega áskilnað sem leigusali eða leigutaki gæti haft uppi eftir að því tímamarki væri náð og án þess að til sérstakra formlegra tilkynninga kæmi af því tilefni. Ætti sá skilningur sér jafnframt stoð í meginreglu 10. gr. laganna. Með hliðsjón af framangreindu, samskiptum aðila á umræddu tímabili og að virtri kröfugerð E hf. var litið svo á að í gildi hefði verið ótímabundinn húsaleigusamningur með sex mánaða uppsagnarfrest, sbr. 3. tölulið 56. gr. laga nr. 36/1994, þegar V ehf. tilkynnti E hf. 31. desember 2012 um lok leigusambandsins af sinni hálfu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Helgi I. Jónsson og Benedikt Bogason og Karl Axelsson settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. október 2014. Hann krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af kröfu stefnda en til vara að tildæmd fjárhæð verði lækkuð. Þá krefst hann aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður á báðum dómstigum verði felldur niður.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi deila málsaðilar um þá réttarstöðu sem uppi er á milli þeirra, áfrýjanda sem leigutaka og stefnda sem leigusala, eftir að tímabundnum leigusamningi 28. mars 2006  um húsnæði að Ármúla 21 í Reykjavík lauk samkvæmt efni sínu 1. apríl 2011. Óumdeilt er að áfrýjandi nýtti húsnæðið áfram til loka desember 2012 og greiddi leigu í samræmi við forsendur fyrrnefnds samnings. Ógreiddir eru þó mánuðirnir september og desember 2012. Á umræddu tímabili áttu aðilarnir í nokkrum samskiptum. Þannig tilkynnti áfrýjandi stefnda með tölvupósti 30. desember 2011 að leigu á húsnæðinu væri sagt upp. Með tölvupósti 22. júní 2012 óskaði áfrýjandi eftir að leigusamningurinn framlengdist til 30. september sama ár og varð stefndi við því í tölvupósti sama dag. Samkvæmt gögnum málsins voru þreifingar með aðilum frá því um sumarið 2012 og fram til næstu áramóta um gerð nýs samnings en áfrýjandi hafði af því tilefni uppi kröfur um lækkaða leigu og úrbætur á hinu leigða húsnæði. Með tölvupósti áfrýjanda 31. desember 2012 óskaði hann eftir að skila lyklum að húsnæðinu sem væri stefnda laust til ráðstöfunar. Stefndi svaraði samdægurs með tölvupósti og upplýsti um þá afstöðu sína að um uppsögn á leigusamningnum væri að ræða en í gildi væri ótímabundinn leigusamningur sem væri með sex mánaða uppsagnarfresti og lyki því 1. júlí 2013. Þá liti stefndi svo á að tölvupóst áfrýjanda bæri að túlka sem ósk um að stefndi freistaði þess að leigja nýjum aðila húsnæðið í því skyni að takmarka tjónið. Lögmaður stefnda sendi áfrýjanda bréf 12. febrúar 2013 og innheimtubréf 27. sama mánaðar. Ekki virðist hafa komið til neinna formlegra viðbragða af hálfu áfrýjanda af því tilefni en lögmenn aðila sýnast hafa átt í samskiptum vegna málsins svo sem ráðið verður af tölvupósti lögmanns stefnda frá 7. maí 2013. Stefndi höfðaði mál þetta 14. júní 2013.

II

Stefndi reisir málatilbúnað sinn á því að eftir gildistíma hins tímabundna leigusamnings hafi komist á ótímabundinn samningur með sex mánaða uppsagnafresti, sbr. 10. gr. og 3. tölulið 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Áfrýjandi telur aftur á móti að stefndi hafi ekki nýtt sér heimild 59. gr. sömu laga með því að krefjast þess formlega að stofnast hefði til ótímabundins samnings með aðilum eftir að sá fyrri rann út og þar með glatað rétti til uppsagnarfrests.

Ekki verður fallist á þann skilning að 59. gr. laga nr. 36/1994 verði túlkuð svo að á leigusala, eða eftir atvikum leigutaka, hvíli skylda til formlegra aðgerða svo sem með sendingu tilkynningar með áskilnaði um framlengt gildi leigusamnings þegar því tímamarki er náð að tveir mánuðir eru liðnir frá lokum tímabundins leigusamnings en húsnæðið áfram nýtt af leigutaka. Orðalagið „krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið“ verður þvert á móti talið fela í sér þann efnislega áskilnað sem leigusali eða leigutaki geta haft uppi eftir að því tímamarki er náð og án þess að til sérstakra formlegra tilkynninga komi af því tilefni. Sá skilningur á sér jafnframt stoð í meginreglu 10. gr. laga nr. 36/1994 þar sem fjallað er um þá réttarstöðu þegar ekki hefur verið gerður skriflegur leigusamningur svo sem lögskylt er samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laganna.

Í málinu háttar svo til að áfrýjandi nýtti húsnæðið áfram í 21 mánuð og greiddi sem fyrr segir leigu samkvæmt forsendum upphaflegs leigusamnings. Með hliðsjón af því verður talið að þegar eftir maí 2011 hafi stefndi mátt líta svo á að samningur aðila frá 2006 hefði framlengst ótímabundið. Engu máli skiptir í því samhengi þótt litið yrði svo á að áfrýjandi hefði sagt þeim samningi upp, sbr. tölvupóst 30. desember 2011, enda nýtti hann húsnæðið áfram eftir lok júní 2012 og byggir á því að komist hafi á nýr tímabundinn leigusamningur til þriggja mánaða í júnílok 2012, sbr. tölvupóstsamskipti aðila 22. sama mánaðar. Óumdeilt er að eftir að því tímamarki var náð nýtti áfrýjandi húsnæðið áfram og fór með umráð þess til ársloka og greiddi meðal annars leigu vegna mánaðanna október og nóvember. Ekki verður heldur fallist á með áfrýjanda að framangreind samskipti aðila 22. júní 2012 verði skilin þannig að komist hafi á tímabundinn samningur sem framlengst hafi til þriggja mánaða í senn og því hafi í raun verið fyrir hendi tímabundinn leigusamningur út desember það ár. Gat stefndi þvert á móti byggt á því á grundvelli 59. gr. laga nr. 36/1994, sbr. 10. gr. laganna, að samningssamband aðila hefði eftir 1. desember 2012 framlengst áfram ótímabundið og þann skilning áréttaði hann þegar í tölvupósti 31. sama mánaðar eftir að áfrýjandi hafði tilkynnt honum um lok leigusambandsins af sinni hálfu.

Ekki verður fallist á með áfrýjanda að á umræddum tíma hafi tekist samkomulag með aðilum um lækkun leigugreiðslna og þá liggur fyrir að áfrýjandi neytti hvorki heimildar 20. gr. laga nr. 36/1994 né annarra úrræða laganna vegna ætlaðs skorts á viðhaldi eignarinnar. Þá liggja engin haldbær gögn fyrir í málinu sem staðfest geta vanrækslu stefnda á viðhaldi hins leigða og að sú vanræksla hafi verið með þeim hætti að áfrýjandi geti átt rétt á afslætti vegna ógreiddrar leigu. Að þessu virtu verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms en ekki er tölulegur ágreiningur í málinu. Hefur stefndi hagað kröfugerð sinni þannig að miðað er við að um sex mánaða uppsagnarfrest hafi verið að ræða, sbr. 3. tölulið 56. gr. laga nr. 36/1994.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Viðskiptastofan Ármúla ehf., greiði stefnda, Eik fasteignafélagi hf., 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 18. júlí 2014.

Mál þetta, sem dómtekið var 11. júní 2014 er höfðað með stefnu útgefinni 11. júní 2013 af Eik fasteignafélagi hf., Sóltúni 26, Reykjavík, á hendur Viðskiptastofunni Ármúla ehf., Bitruhálsi 2,110 Reykjavík.

I.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til greiðslu skuldar samtals að fjárhæð 2.229.936 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 5. gr. laga nr. 38/2001 af 275. 519 kr. frá 1. september 2012 til 1. desember 2012, þá af 552.807 kr. frá þeim degi til 31. desember 2012, þá af 575.106 kr. frá þeim degi til 1. janúar 2013 en af 2.229.936 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádregnum 24.638 kr. sem dragast frá kröfunni þann 28. febrúar 2013.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu að mati réttarins eða samkvæmt málskostnaðarreikningi lögmanns stefnanda.

II.

Málsatvik

Mál þetta er tilkomið vegna leigu stefnda á hluta húsnæðis í eigu stefnanda að Ármúla 21, 105 Reykjavík. Þann 28. mars 2006 skrifaði stefndi undir leigusamning við stefnanda vegna húsnæðisins.  Samningurinn var tímabundinn til 1. apríl 2011 og lauk þá án sérstakrar uppsagnar. Leigugreiðslur voru 124.000 kr. á mánuði auk vsk. og kostnaðar. Leigan átti að taka breytingum í samræmi byggingavísitölu m.v. grunnvísitölu marsmánaðar 2006, 325,3. Leigusamningurinn var ekki endurnýjaður. Stefndi dvaldi hins vegar áfram í húsnæðinu án þess að gerður væri nýr leigusamningur. Voru honum sendir greiðsluseðlar vegna veru sinnar í húsnæðinu sem voru greiddir án athugasemda. Fyrir liggur að stefndi krafðist þess að ýmsar lagfæringar yrðu gerðar á húsnæðinu sem hann taldi í slæmu ástandi og krafðist jafnframt lækkunar leigufjárhæðar. Stefndi taldi að stefnandi hefði ekki staðið við lagfæringar á húsnæðinu sem hann hafði óskað eftir og með tölvupósti dags. 30. desember 2011 tilkynnti starfsmaður stefnda, Brynja Kristjánsdóttir, til staðfestingar á símtali við stefnanda fyrr um daginn að leigu á húsnæði stefnda að Ármúla 21 væri sagt upp. Þann 22. júní 2012 óskaði stefndi eftir framlengingu á leigusamningi til 30. september 2012. Með tölvupósti sama dag samþykkti stefnandi framlengingu og bauð stefnda að ef hann hefði áhuga á að vera áfram í húsnæðinu og gerði tveggja ára leigusamning þá gæti stefnandi lækkað leiguna úr 220.000 kr. á mánuði auk vsk. í 185.400 kr. auk vsk. Stefndi gerði síðan kröfur um verulegar úrbætur á húsnæðinu ef framlengja ætti leigusamninginn.

Með tölvupósti starfsmanns stefnda dags. 11. október 2012 var skorað á stefnanda að ganga frá nýjum leigusamningi og tekið fram að stefndi hefði hug á að færa hann á annað félag í eigu Jóns Þ. Hilmarssonar, B.T. sf. Í póstinum sagði að stefndi hefði boðið lækkun ásamt endurbótum í júní og eins aftur þegar þau hefðu hist 6. september. Þá óskaði stefndi eftir því að lækkun leigugreiðslu yrði afturvirk frá 1. júní 2012.

Stefnandi sendi stefnda nýjan leigusamning þann 15. október 2012 en stefndi neitaði að undirrita hann nema endurbætur yrðu gerðar. Í tölvupósti 22. október tilkynnti stefndi að verið væri að fara yfir samninginn en hann hefði viljað fá skriflegt hvaða endurbætur hefði verið ákveðið að gera á húsnæðinu. Jafnframt tilkynnti hann að alvarleg vandræði væru með rafmagnið í húsnæðinu. Einnig var tilkynnt um athugasemdir eldvarnareftirlits. Óskað var skjótra svara svo að unnt væri að ganga frá leigumálum.

Með tölvupósti, dags. 25. október 2012, óskaði starfsmaður stefnda eftir því að fá upplýsingar um það hvaða endurbætur yrðu gerðar og hann vildi fá þessar upplýsingar áður en skrifað yrði undir leigusamning.

Með tölvupósti stefnanda til stefnda dags. 27. nóvember 2012 tilkynnti stefnandi að allar endurbætur sem hann hefði hugsað sér hefðu farið fram.

Stefndi yfirgaf síðan leiguhúsnæðið í lok desember 2012.

Með bréfi dags. 12. febrúar 2013 frá stefnanda til stefnda var stefnda boðið að gera kröfu stefnanda upp án kostnaðar og vaxta, samtals 2.207.637 kr. en hún var vegna vangoldinnar húsaleigu vegna september og desember 2012 auk húsaleigu á uppsagnarfresti. Engin viðbrögð bárust við því. Var því sent innheimtubréf þann 27. febrúar 2013. Lögmenn aðila funduðu í kjölfarið og var stefnda sent sáttarboð með pósti, dags. 7. maí 2013, að fjárhæð 1.384.671 kr. Engin viðbrögð bárust við því og höfðaði stefnandi mál þetta með stefnu útgefinni 11. júní 2013.

III.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi reisir kröfur sínar á meginreglum samningaréttar og kröfuréttar um greiðsluskyldu fjárskuldbindinga og á húsaleigulögum nr. 36/1994. Stefnandi hafi undirritað húsaleigusamning við stefnda í mars 2006 og hafi hann verið tímabundinn til 1. apríl 2011. Greidd hafi verið leiga samkvæmt honum þar til hann rann sitt skeið á enda. Samkvæmt ákvæðum samningsins hafi honum lokið án sérstakrar eða uppsagnar þann 1. apríl 2011. Stefndi hafi nýtt húsnæðið áfram án þess þó að gerður hafi verið nýr skriflegur leigusamningur við stefnanda. Hafi stefnda því áfram verið sendir greiðsluseðlar vegna húsaleigu. Þá hafi stefndi greitt án athugasemda. Stefnandi byggir á því að með því hafi komist á ótímabundinn leigusamningur í samræmi við 10. gr. laga nr. 36/1994. Stefnandi hafi síðan skilaði húsnæðinu án fyrirvara eða uppsagnar í lok árs 2012, nánar tiltekið þann 28. desember 2012. Vangreidd sé enn húsaleiga vegna september og desember 2012 auk sameiginlegs kostnaðar vegna desember.

Stefnandi byggir á því að upphæð leigunnar eigi að taka mið af eldri samningi aðila og að stefndi hafi samþykkt það með athugasemdarlausri greiðslu slíkrar leigu síðan í apríl 2011. Þannig teljist stefndi hafa samþykkt fjárhæð leigunnar í skilningi 2. mgr. 10. gr. laga nr. 36/1994.

Stefnandi byggir á því að um sé að ræða atvinnuhúsnæði og því gildi um samninginn 3. tl. 56. gr. laga nr. 36/1994 þar sem mælt sé fyrir um uppsagnarfrest ótímabundinna leigusamninga, sbr. einnig 1. mgr. 10. gr. laganna. Samkvæmt þeirri grein skuli leigusamningar sem ekki séu gerðir skriflega teljast ótímabundnir. Af því leiði að sex mánaða uppsagnarfrestur sé á samningi aðila. Þá leiði sama niðurstaða af samningnum sjálfum. Stefndi hafi yfirgefið húsnæðið án uppsagnar eða fyrirvara í lok desember 2012. Stefnanda hafi síðan ekki tekist að leigja húsnæðið eftir uppsögn þrátt fyrir reglubundnar auglýsingar í ýmsum miðlum. Stefnandi byggir á því að með því að auglýsa laust húsnæði með þessum hætti hafi hann reynt eftir fremsta megni að takmarka tjón sitt án árangurs.

Stefnandi krefji stefnda því um húsaleigu út sex mánaða uppsagnarfrest skv. 3. tl. 56. gr. laga nr. 36/1994. Miðist fjárhæð leigu á uppsagnarfresti við síðasta greidda greiðsluseðil stefnanda vegna nóvember 2012 að fjárhæð 275.805 kr. Byggir stefnandi á því að með athugasemdalausri greiðslu þess seðils hafi stefnandi sýnt fram á að það væri hin samþykkta leigufjárhæð í skilningi 2. mgr. 10. gr. laga nr. 36/1994. Stefnda hafi hins vegar verið sendir greiðsluseðlar vegna mánaðanna frá janúar til júní 2013 en fjárhæð þeirra hafi tekið vísitölubreytingum og séu þeir því hærri en sú fjárhæð sem stefnandi krefji um greiðslu á í uppsagnarfresti.

Stefnandi sundurliðar dómkröfur sínar sem hér segir:

Vangreidd húsaleiga vegna september 2012                                         kr.              275.519,-

Vangreidd húsaleiga vegna desember 2012                                          kr.              277.288,-

Sameiginlegur kostnaður vegna desember 2012                                  kr.                 22.299,-

Húsaleiga í uppsagnarfresti 275.805*6                                                  kr.           1.654.830,-

Samtals                                                                                                         kr.           2.229.936,-

Þá hafi stefndi þann 28. febrúar 2013 greitt 24.638 kr. sem dregnar séu frá kröfunni á innborgunardegi. Stefnandi vísar til þess að gjalddagi leigunnar sé fyrsti hvers mánaðar fyrir fram í samræmi við eldri leigusamning aðila sem og athugasemdalausa framkvæmd frá apríl 2011. Þá sé leiga í uppsagnarfresti öll gjaldfelld við uppsögn húsnæðisins þann 1. janúar 2013 í samræmi við 57. gr. laga nr. 36/1994. Eins og fram komi í greiðsluyfirliti á dskj. nr. 14 hafi stefndi greitt þrjá gjalddaga þann 28. desember 2012, nánar tiltekið hafi hann þá greitt greiðsluseðil vegna ágúst 2012, greiðsluseðil vegna október 2012 og greiðsluseðil vegna nóvember 2012. Ógreiddur sé greiðsluseðill vegna september 2012 sem og desember 2012. Þá sé ógreiddur greiðsluseðill vegna sameiginlegs kostnaðar í desember samanber V. grein leigusamnings aðila en stefndi hafði frá því að leigusamningi lauk einnig greitt slíka reikninga.

Við aðalmeðferð mótmælti stefnandi þeim rökum stefnda að enginn samningur væri í gildi þar sem stefnandi hefði ekki nýtt sér rétt sinn skv. 59. gr. húsaleigulaga til að krefjast þess að stofnast hefði ótímabundinn samningur milli aðila eftir að fyrri samningur rann út. Þá tók hann fram að stefndi hefði aldrei hreyft riftunarkröfu vegna ágalla á húsnæðinu og hefði fyrirgert slíkum rétti, sbr. 60. gr. húsaleigulaga.

Varðandi lagarök vísar stefnandi til þess að lagaskylda stefnda til að greiða stefnanda sé byggð á meginreglum kröfu- og samningaréttar um greiðsluskyldu fjárskuldbindinga og húsaleigulögum nr. 36/1994. Kröfur um vexti og dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 en kröfu um málskostnað við 130. gr. laga nr. 91/1994.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda. Stefnandi hafi ekki nýtt sér heimild í 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 til þess að krefjast þess að stofnast hefði til ótímabundins samnings á milli aðila eftir að tímabundinn leigusamningur milli þeirra rann út 1. apríl 2011. Að sama skapi hafi stefndi ekki gert slíka kröfu enda hafi hann ekki viljað leigja húsnæðið áfram nema stefnandi gerði á því ákveðnar endurbætur. Stefndi hafi því verið í fullum rétti til að yfirgefa húsnæðið á þeim tíma sem hann gerði það og stefnandi eigi enga kröfu til leigugreiðslna. Hvað varði kröfur stefnanda um greiðslu úr hendi stefnda vegna vangoldinnar leigu þá mótmælir stefndi þeirri kröfu á þeirri forsendu að húsnæðið hafi verið algjörlega óhæft til þeirra nota er það var leigt til. Til dæmis hafi rafmagn í húsinu verið stórhættulegt, því hafi slegið út sem hafi skapað verulega hættu á að gögn glötuðust af tölvum þeim sem stefndi notaði. Eigandi stefnda sé Jón Þorbjörn Hilmarsson löggiltur endurskoðandi og starfsemi sú sem stefndi rak hafi verið bókhaldsþjónusta og endurskoðun fyrir einstaklinga og fyrirtæki. Það gefi augaleið að slík starfsemi verði að vera í öruggu umhverfi og ekki megi vera fyrir hendi hætta á að gögn glatist. Með framangreindum rökum krefst stefndi sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Við aðalmeðferð gáfu skýrslur fyrirsvarsmaður stefnda, Jón Þorbjörn Hilmarsson, og vitnið Brynja Kristjánsdóttir, starfsmaður stefnda. Jón Þorbjörn rakti samskipti við fyrirsvarsmann stefnanda, Vilhelm Patrick Bernhöft, og tilraunir sínar og starfsmanns síns, Brynju Kristjánsdóttur, til að ná sátt um nýjan leigusamning sem staðið hafi yfir allt fram til þess að stefndi yfirgaf húsnæðið. Tekist hafi verið á um kröfur stefnda um lagfæringar og fjárhæð leigu sem hafi verið alltof há miðað við ástand hússins. Hann kvaðst hafa orðið fyrir tjóni vegna bilana í rafmagni og hann gæti ekki sýnt fram á hversu mikið það tjón hafi verið.

Vitnið Brynja Kristjánsdóttir gerði í skýrslu sinni grein fyrir ástandi húsnæðisins, sem hún kvað hafa verið mjög slæmt, m.a. ástand raflagna sem hafi verið upphaflegar og ekki staðist kröfur og rafmanginu hafi því oft slegið út sem hafi skapað hættu á því að gögn glötuðust af tölvum. Einnig rakti hún samskipti við Vilhelm Patrick varðandi kröfur stefnda um lagfæringar á húsnæðinu, en ekki hafi verið staðið við að framkvæma þær úrbætur sem farið hafi verið fram á. Einnig rakti hún samskipti varðandi nýjan leigusamning.

Málskostnaðarkrafa stefnda er byggð á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV.

Niðurstaða

Ágreiningur aðila í máli þessu snýst aðallega um það hvort í gildi hafi verið ótímabundinn leigusamningur milli aðila er stefndi yfirgaf leiguhúsnæðið í lok desember 2012. Stefnandi byggir á því að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur í samræmi við 10. gr. laga nr. 26/1994 og uppsagarfrestur hafi verið mánuðir þar sem um atvinnuhúsnæði hafi verið að ræða, sbr. 3. tl. 56. gr. laga nr. 26/1994. Stefndi byggir aftur á því að stefnandi hafi ekki nýtt sér þá heimild sem sé í 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að krefjast þess að stofnast hefði til ótímabundins samnings á milli aðila eftir að fyrri samningur rann út og því hafi enginn samningur verið í gildi milli aðila er hann yfirgaf húsnæðið.

Fyrir liggur að leigusamningur milli aðila sem tímabundinn var til 1. apríl 2011 var ekki endurnýjaður. Stefndi dvaldi hins vegar áfram í húsnæðinu án þess að gerður væri nýr leigusamningur allt til loka desember 2012 og hélt áfram að greiða greiðsluseðla sem honum voru sendir vegna húsaleigunnar í samræmi við upphaflegan samning utan september og desember 2012. Þann 30. desember 2011 hafði starfsmaður stefnda, Brynja Kristjánsdóttir, tilkynnt stefnanda að leigu á húsnæði stefnda að Ármúla 21 væri sagt upp og þann 22. júní 2012 óskaði stefndi eftir framlengingu á leigusamningi til 30. september 2012. Ekki kom til þess að gerður væri nýr leigusamningur þrátt fyrir að í gangi væru samningaviðræður milli aðila um gerð samnings. Einkum virðist það hafa strandað á því að stefndi taldi að ástandi húsnæðisins væri verulega ábótavant og ekki hefðu verið gerðar lagfæringar á því sem hann hefði farið fram á.

Samkvæmt 10. gr. laga nr. 36/1994 teljast aðilar hafa gert ótímabundinn leigusamning hafi þeir vanrækt að gera skriflegan leigusamning. Þá segir í 59. gr. laganna að nú líði tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundinn leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og getur þá leigusali krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Af þessu leiðir að ef leigjandi nýtir hið leigða í tvo mánuði eftir að leigutíma lýkur geta báðir aðilar krafist þess að hann framlengist tímabundið og verður þá að segja samningnum upp í samræmi við 56. gr. laganna. Í máli þessu er um atvinnuhúsnæði að ræða og er uppsagnarfrestur þá sex mánuðir í samræmi við 3. tl. greinarinnar. Í máli þessu liggur fyrir að samkomulag hafi verið milli aðila um leigu umrædds húsnæðis frá lokum tímabundins leigusamningsins, þann 1. apríl 2011, til þess tíma er stefndi yfirgaf húsnæðið í lok árs 2012 og greiddi stefndi athugasemdalaust leigu samkvæmt greiðsluseðlum sem voru í samræmi við tímabundna leigusamninginn sem áður gilti milli aðila að undanskildum september og desember. Telja verður því að á hafi komist ótímabundinn leigusamningur milli aðila þar sem vanrækt var að ganga frá nýjum leigusamningi, sbr. 10. gr. laga nr. 36/1994 og hafi uppsagnarfrestur því verið sex mánuðir frá því að stefndi yfirgaf húsnæðið í lok desember 2012, sbr. 3. tl. 56. gr. laga 36/1994. Fyrir liggur að stefnandi reyndi að leiga húsnæðið út að nýju á meðan á uppsagnarfresti stóð og reyni þannig að takmarka tjón sitt. Ber stefnda því að standa stefnanda skil á leigu til loka uppsagnarfrests. Stefndi hefur ekki gert grein fyrir því eða rökstutt með fullnægjandi hætti hvernig hann telur sér ekki skylt að inna af hendi leigugreiðslur fyrir september og desember 2012. Í því sambandi tilgreinir stefndi tjón vegna ástands raflagna ásamt öðru án þess að frekari grein sé gerð fyrir fjárhæðum í því sambandi og greip hann ekki til úrræða samkvæmt 60. gr. húsaleigulaga í því sambandi. Ber honum því að standa stefnanda skil á þeim leigugreiðslum sem ógreiddar voru þegar hann yfirgaf húsnæðið. Þá liggur fyrir að síðasta greiðsla sem stefndi innti af hendi samkvæmt greiðsluseðli var vegna nóvember 2012 að fjárhæð 275.805 kr. Með vísan til þess verður fallist á það með stefnanda að með athugasemdalausri greiðslu þess seðils hafi stefnandi sýnt fram á að það væri hin samþykkta leigufjárhæð í skilningi 2. mgr. 10. gr. laga nr. 36/1994, en á því grundvallar stefnandi fjárhæð leigu á uppsagnarfresti.

Samkvæmt því sem rakið hefur verið ber að fallast á dómkröfur stefnanda eins og þær koma fram í stefnu.

Að fenginni þessari niðurstöðu ber stefnda með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 að greiða stefnanda málskostnað eins og kveðið er á um í dómsorði.

Uppkvaðning dóms hefur vegna embættisanna dómara dregist fram yfir frest skv. 1. mgr. 115. gr. laga um meðferð einkamála. Lögmenn aðila eru sammála dómara um að ekki sé þörf á endurflutningi.

Dóminn kveður upp Þórður Clausen Þórðarson héraðsdómari.

Dómsorð:

Stefndi, Viðskiptastofan Ármúla ehf., greiði stefnanda Eik fasteignafélagi hf., 2.229.936 kr. ásamt dráttarvöxtum skv. 5. gr. laga nr. 38/2001 af 275. 519 kr. frá 1. september 2012 til 1. desember 2012, þá af 552.807 kr. frá þeim degi til 31. desember 2012, þá af 575.106 kr. frá þeim degi til 1. janúar 2013 en af 2.229.936 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Allt að frádregnum 24.638 kr. sem dragast frá kröfunni þann 28. febrúar 2013.

Stefndi greiði stefnanda 700.000 kr. í málskostnað.