Fimmtudaginn 18. október 2001.
Nr. 79/2001.	Valgarður Stefánsson (Kristinn Hallgrímsson hrl.) gegn Irmu Jóhönnu Erlingsdóttur og Geir Svanssyni (Hrafnkell Ásgeirsson hrl.)

 

Lóðarmörk. Umferðarréttur. Hefð.

V stefndi nágrönnum sínum, I og G, og krafðist þess að mörk aðliggjandi lóða þeirra og mörk kvaðar um umferðarrétt eigenda lóðar I og G yrðu dregin með tilteknum hætti. Með hliðsjón af atvikum málsins og framlögðum gögnum var ekki fallist á aðalkröfu V um lóðarmörk, enda þótti hún ganga í berhögg við ótvíræða fyrirætlun þeirra er skipt höfðu lóðunum upphaflega. Gögn málsins og framburður vitna þóttu og sanna, að jafnan hefði verið út frá því gengið, að eigendur lóðar I og G hefðu rétt til þess að aka yfir lóð V til að koma bifreiðum í stæði á baklóð sinni. Hafði svo verið gert í a.m.k. tæp 50 ár. I og G voru því talin hafa unnið hefðarrétt til umferðar af þessu tagi í samræmi við 8. gr. laga nr. 46/1905 um hefð, enda stóðu ákvæði 2. og 3. mgr. 2. gr. laganna því ekki í vegi. Voru I og G samkvæmt þessu sýknuð af kröfum V.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson, Guðrún Erlendsdóttir, Haraldur Henrysson og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 5. mars 2001. Hann krefst þess aðallega, að viðurkennt verði með dómi, að lóðarmörk milli lóðanna nr. 23 og 23A við Bræðraborgarstíg í Reykjavík markist af línu, sem dregin er við og með norðurhlið hússins nr. 23A í 8,8 metra fjarlægð frá horni þeirrar lóðar í suðri við götu til norðurhorns þess húss og þaðan (hornrétt) í beinni línu með norðurhlið hússins nr. 23A til lóðarmarka í austri, til samræmis við samþykkta afstöðumynd og samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur 28. júní 1926, sem hlaut staðfestingu í bæjarstjórn Reykjavíkur og frá er greint í bréfi borgarstjóra 16. júlí sama ár, sbr. og teikningu samþykkta í byggingarnefnd Reykjavíkur 9. maí 1956. Þá er þess krafist, að mörk kvaðar frá sama tíma um gangrétt eigenda lóðarinnar nr. 23A verði miðuð við tveggja metra breiðan stíg meðfram gafli þess húss mælt frá framangreindum lóðarmörkum að norðaustur horni hússins og nái tvo metra austur fyrir það horn hússins. Til vara er þess krafist, verði ekki fallist á viðurkenningu á lóðarmörkum til samræmis við aðalkröfu, að mörk kvaðar um gangrétt eigenda hússins nr. 23A verði ákveðin þannig, að kvöðin verði mæld sem tveggja metra breitt belti meðfram vegg við norðurgafl hússins nr. 23A að norðaustur horni þess húss og nái tvo metra austur fyrir það horn hússins. Þá er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Dómarar Hæstaréttar og lögmenn málsaðila gengu á vettvang við upphaf munnlegs flutnings fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og greinir í héraðsdómi átti Jón Guðmundsson lóð hússins nr. 23 við Bræðaraborgarstíg á árinu 1926. Var stærð lóðarinnar 628 fermetrar. Með afsali borgarstjórans í Reykjavík 8. janúar 1926 eignaðist Jón til viðbótar 33,8 fermetra lóðarræmu milli lóðar sinnar og lóðar nr. 25 við Bræðraborgarstíg. Á lóðarblaði frá þessum tíma kemur fram, að lóð Jóns sé að fenginni þessari viðbót 661,8 fermetrar að stærð. Þegar Jón Guðmundsson seldi tengdasyni sínum, Þorsteini Árnasyni, 183,3 fermetra af lóð sinni með afsali 27. september 1926 að fengnu leyfi byggingarnefndar til skiptingar lóðarinnar, seldi hann honum jafnframt áðurnefnda lóðarræmu, 33,8 fermetra. Þannig varð hin nýja lóð Þorsteins nr. 23A við Bræðraborgarstíg 217,1 fermetri að stærð, en í afsali Jóns og afgreiðslu byggingarnefndar var þó talað um 217,2 fermetra. Við mælingar eftir 1989 að minnsta kosti hefur verið miðað við, að lóðin væri 217 fermetrar að stærð. Þorsteini var heimilað að byggja á lóðinni 68,64 fermetra einlyft íbúðarhús úr steinsteypu og er óumdeilt, að lengd þess frá suðurhorni við lóðarmörk húss nr. 25 og meðfram götu að norðurhorni er 8,81 metri. Jafnframt kemur fram á mæliblöðum skrifstofu borgarverkfræðings frá 2. nóvember 1989 og 7. apríl 1992, sem hvorugt eru þó formlega gild, að lengd lóðar hússins nr. 23A sé 10,21 metri meðfram götu.

Þegar sótt var um skiptingu lóðarinnar nr. 23 við Bræðraborgarstíg 24. júní 1926 fyrir hönd Jóns Guðmundssonar sagði í bréfi, sem undirritað var af Guðmundi H. Þorlákssyni húsameistara: „Eigandi suðurhluta lóðarinnar hefir umferðarrjett um 2ja mtr. breiðan stíg er verður við norðurgafl húss þess sem hann byggir.” Byggingarnefnd Reykjavíkur samþykkti erindið 28. sama mánaðar „ ... þannig, að syðri hlutinn verði sérstök lóð 8.8 metrar meðfram götu og hafi tveggja metra gangréttindi norðan við lóðina.“ Í bréfi borgarstjórans í Reykjavík til Jóns Guðmundssonar 16. júlí 1926 var greint frá samþykkt byggingarnefndar og bæjarstjórnar um skiptingu lóðarinnar og sagði þar meðal annars, að nýja lóðin hefði „rjett til 2 metra gangs fyrir norðan lóðina, yfir nyrðri lóðina, sem telst nr. 23.” Í áðurnefndu afsali Jóns til Þorsteins Árnasonar fyrir lóðarhlutanum var ekki minnst á umferðarrétt og hefur kvöð um hann ekki verið þinglýst.

Nokkrum árum síðar eignaðist Hjalti Jónsson, sonur Jóns Guðmundssonar, Bræðraborgarstíg 23A. Þegar hann seldi Þórði Kristjánssyni kjallara hússins með afsali 10. janúar 1961 var tekið fram, að kaupandi skyldi hafa „umgangarétt að lóð þeirri sem húsið stendur á.” Í framlagðri yfirlýsingu eiginkonu Þórðar heitins, Pálínu Hafsteinsdóttur, frá 11. febrúar 1999 segir, að bifreiðum hafi verið lagt í stæði á lóðinni fyrir austan húsið nr. 23 A, frá því að þau hjónin hafi flutt þangað á árinu 1949 og hafi svo verið gert áður um árabil. Til þess að komast í stæðin hafi ætíð þurft að aka um aðliggjandi lóð nr. 23, norðan við Bræðraborgarstíg 23A, og hafi umferðarréttarkvöð á lóðinni nr. 23 aldrei verið dregin í efa af fyrri eigendum hennar.

Í málinu nýtur ekki frekari skriflegra gagna um efni og umfang þeirrar kvaðar um umferð, sem á var lögð með skiptingu lóðarinnar nr. 23 við Bræðraborgarstíg á árinu 1926.

Áfrýjandi eignaðist Bræðraborgarstíg 23 með afsali frá Jens Stefánssyni, tengdasyni Jóns Guðmundssonar, 1. nóvember 1974. Þar var engra kvaða getið.

Stefndu eignuðust fyrstu og aðra hæð hússins nr. 23A við Bræðaraborgarstíg með afsali barna Hjalta Jónssonar 28. nóvember 1991. Þar var sagt, að eigandi kjallaraíbúðar hefði umgangsrétt um lóðina, en ítaks í lóðinni nr. 23 var ekki getið.

II.

Aðilar og nokkur vitni komu fyrir héraðsdóm og tjáðu sig um aðstæður og umferð um lóðina nr. 23 við Bræðraborgarstíg.

Áfrýjandi kvað girðingu hafa náð alveg frá bílskúr og út að götu, þegar hann hafi fyrst komið að skoða húseignina nr. 23 í maí 1974. Sú girðing hafi verið tiltölulega „lúin“ og auðsjáanlega verið þar í nokkurn tíma. Ekki hafi verið unnt að aka inn á lóðina nr. 23A, á meðan girðingin hafi verið fyrir hendi. Þegar hann hafi flutt í húsið í ágúst 1974 hafi verið búið að taka girðinguna niður á tilteknu bili og Þórður Kristjánsson tekinn að aka í gegnum þetta gat inn á lóðina nr. 23A.

Stefndi Geir Svansson greindi frá því, að annar viðsemjenda sinna 1991, Jón Hjaltason, hefði bent þeim sérstaklega á bílastæðið á lóðinni aftanverðri og skýrt frá þeirri kvöð, sem hvíldi á lóðinni nr. 23. Þá hafi þau haft undir höndum mæliblað frá árinu 1989, þar sem fram hafi komið, að umferðarréttur væri um portið inn á lóðina nr. 23A. Bílastæðið á baklóðinni hafi verið ein ástæðan fyrir því, að þau hafi keypt eignina fullu verði, enda séu engin bílastæði á götunni fyrir framan húsið.

Erna Jensdóttir, barnabarn Jóns Guðmundssonar, er fædd árið 1930 og uppalin í húsinu nr. 23 og bjó þar fram til þrítugs. Hún sagði, að engin mörk hefðu verið milli lóðanna og hefði faðir sinn verið með bílskúr þarna. Fólkið í húsinu nr. 23A hefði verið með bíla og minntist hún þess sérstaklega, að faðir sinn hefði hjálpað syni Pálínu Hafsteinsdóttur, sem bjó í kjallaranum, að útbúa bílastæði fyrir ofan húsið og hefði hann ekið þarna í gegn. Hjalti Jónsson móðurbróðir sinn hefði einnig ekið þarna inn og stundum lagt bifreið sinni í sundinu við gafl hússins nr. 23A, þar sem hann bjó. Erna lýsti nokkuð óljósum minningum um girðingu milli lóðanna, en hún hafi eitthvað tengst börnum og verið reist í því skyni, að þau færu ekki út á götuna. Hún mundi ekki, hvort einhver hefði verið með bíl á þeim tíma.

Pálína Hafsteinsdóttir kvaðst hafa flutt í kjallara hússins nr. 23A á árinu 1949. Þá hefði verið ekið þarna inn að vild og hefði svo alltaf verið. Hún sagði, að aldrei hafi verið samfelld girðing milli bílskúrs og götu og alltaf verið unnt að aka inn á baklóðina. Girðingin hefði verið sett upp til þess að hlífa hellum og hefðu eigendur hússins nr. 23 hvorki tekið þátt í né haft á móti því.

Charlotta M. Hjaltadóttir, dóttir Hjalta Jónssonar, er fædd 1932 og bjó í húsinu nr. 23A, þar til hún flutti að heiman um tvítugt. Hún kvaðst minnast þess, að milli húsanna hefði verið innkeyrsla inn á baklóðina og myndi hún eftir tveimur eða þremur bílum þarna á bak við heimili sitt.

Jón Hjaltason, sonur Hjalta Jónssonar, er fæddur 1941 og bjó í föðurhúsum fram að tvítugu. Hann kvaðst minnast þess, að bakgarðurinn hefði verið notaður sem bílastæði, sem merkt hafi verið með hellum, sem bílar hafi ekið á en gras verið á milli. Hann sagði, að bæði íbúar efri hæðar og kjallara hefðu verið með bíla, sem þarna hefði verið lagt.

III.

Áður er frá því greint, að byggingarnefnd Reykjavíkur hafi samþykkt skiptingu lóðarinnar nr. 23 við Bræðraborgarstíg 28. júní 1926 þannig, að „syðri hlutinn verði sérstök lóð 8.8 metrar meðfram götu ...“ Sú lóð væri 217,2 fermetrar að stærð og yrði nr. 23A. Hið sama kemur fram í bréfi borgarstjórans í Reykjavík til Jóns Guðmundssonar 16. júlí 1926. Af gögnum málsins þykir vera ljóst, að í þessari afgreiðslu hafi ekki verið reiknað með þeirri 33,8 fermetra spildu, sem Jón hafði keypt af Reykjavíkurborg í upphafi ársins og afsalaði síðar á árinu til tengdasonar síns, Þorsteins Árnasonar, ásamt 183,3 fermetrum af lóð sinni nr. 23 við Bræðraborgarstíg. Um það verður ekki sagt nú með nokkurri vissu, hvers vegna svo var ekki gert. Hitt hefur frá upphafi legið ljóst fyrir, að hin nýja lóð nr. 23A væri 217,1 fermetri að stærð, en örlítils misræmis hefur gætt um þá tölu, eins og rakið var í I. kafla dómsins. Stefndu halda því fram, að uppdrættir í málinu og stærðarhlutföll lóðarinnar sýni, að framangreind spilda sé 1,41 metra breið við Bræðraborgarstíg og lengd lóðar við götuna því 10,21 metri. Hefur áfrýjanda ekki tekist að hnekkja þessum tölum, en óumdeilt er, að lengd hússins við götu er 8,81 metri. Aðalkrafa hans um lóðarmörk við gafl hússins nr. 23A felur þannig í sér, að lóð stefndu minnki um 38 fermetra og verði framvegis 179,1 fermetri í stað 217,1 fermetra eða 217 fermetra, eins og nú er talið, og lóð áfrýjanda stækki sem því nemur úr 444,7 fermetrum í 482,7 fermetra. Fram er komið, að stærð lóðanna hafi í fasteignamati verið talin 217,1 fermetri og 444,7 fermetrar og hafi álögð opinber gjöld miðast við það. Einnig er til þess að líta, að Jens Stefánsson, eigandi Bræðraborgarstígs 23, byggði í kringum 1960 bílskúr á lóð sinni og nær vesturhlið hans að þeirri línu, er stefndu telja vera lóðarmörkin. Bendir þetta eindregið til þess, að hann hafi ekki talið mörk lóðanna vera við gafl hússins nr. 23A.

Með hliðsjón af því, sem hér hefur verið rakið, er ekki unnt að fallast á aðalkröfu áfrýjanda um lóðarmörk, enda gengur hún í berhögg við ótvíræða fyrirætlun viðsemjendanna Jóns Guðmundssonar og Þorsteins Árnasonar um stærð lóðarinnar nr. 23A á árinu 1926.  

IV.

Í áðurnefndri beiðni Jóns Guðmundssonar um skiptingu lóðarinnar nr. 23 við Bræðraborgarstíg í júní 1926 kom fram, að eigandi nýju lóðarinnar skyldi hafa umferðarrétt um tveggja metra breiðan stíg „við norðurgafl húss þess sem hann byggir.” Í samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur 28. júní 1926 var hins vegar talað um „tveggja metra gangréttindi norðan við lóðina” og í bréfi borgarstjóra 16. júlí sama ár um „rjett til 2 metra gangs fyrir norðan lóðina, yfir nyrðri lóðina, sem telst nr. 23.” Hér gætir nokkurs misræmis við orðalag í beiðni Jóns Guðmundssonar, en ekki er fram komið, að hann hafi gert athugasemdir við þessa afgreiðslu. Gera verður ráð fyrir því, að þeir Þorsteinn Árnason hafi báðir talið nauðsynlegt að tryggja eiganda hússins nr. 23A eðlilegan umferðarrétt um lóðina nr. 23, þótt húsið hafi ekki verið byggt að lóðarmörkum, enda er eini inngangurinn í  það frá baklóðinni. Á þessum tíma var bifreiðaeign í Reykjavík ekki almenn, en það breyttist mjög, er frá leið. Með framburði vitna hefur verið sýnt fram á, að frá árinu 1950 að minnsta kosti hafi bifreiðum verið ekið um sundið milli húsanna og þeim lagt á baklóð hússins nr. 23A. Ósannað er hins vegar, að girðing, sem á einhverju skeiði var uppi frá götu og með norðurgafli Bræðraborgarstígs 23A, hafi náð alla leið að bílskúrnum á lóðinni nr. 23 og tálmað umferð bifreiða að baklóð fyrrnefnda hússins. Fullyrðing áfrýjanda um það fær ekki stuðning í gögnum málsins eða framburði vitna.

Samkvæmt þessu verður að telja, að jafnan hafi verið út frá því gengið, að eigendur Bræðraborgarstígs 23A hefðu rétt til þess að aka yfir lóðina nr. 23 til að koma bifreiðum sínum í stæði á baklóð sinni. Hafði svo verið gert í raun í að minnsta kosti tæp 50 ár, þegar ágreiningsefni þessa máls voru lögð fyrir dómstóla. Hafa stefndu því unnið hefðarrétt til umferðar af þessu tagi í samræmi við 8. gr. laga nr. 46/1905 um hefð, enda standa ákvæði 2. og 3. mgr. 2. gr. laganna því ekki í vegi. Verður einnig að telja, að umferð bifreiða um sundið þurfi nokkru meira rými en tvo metra frá húsgafli. Er af þessum sökum ekki unnt að fallast á varakröfu áfrýjanda um svonefndan gangrétt eigenda hússins nr. 23 A, er nái einungis 60 cm inn á lóð hans samkvæmt niðurstöðu dómsins um lóðarmörk.

Kröfu aðalstefnenda í héraði, stefndu hér fyrir dómi, um viðurkenningu á umferðarrétti bifreiða eftir tveggja metra breiðum stíg í suðurhluta lóðarinnar nr. 23 var vísað frá dómi, þar sem málið var höfðað sem eignardómsmál eftir sérreglum XVIII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. dóm Hæstaréttar 2. júní 2000 í máli nr. 206/2000. Eins og kröfugerð fyrir Hæstarétti er háttað er ekki unnt að kveða nánar á um víðfeðmi þess umferðarréttar, sem stefndu eiga um lóð áfrýjanda. Ljóst er þó, að mat á því ræðst annars vegar af fyrirætlun Jóns Guðmundssonar um greiða og eðlilega umferð eiganda hússins nr. 23A um lóðina nr. 23 og hins vegar af raunverulegri þörf stefndu til umferðar um þessa lóð til viðbótar eigin lóð í því skyni að leggja bifreiðum á baklóðinni.

V.

Samkvæmt öllu framansögðu verða stefndu sýknuð af kröfum áfrýjanda. Þar sem veruleg vafaatriði hafa verið uppi í þessu máli, sem einkum verða rakin til ónákvæmni við lóðarskiptinguna á árinu 1926, verður málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti látinn falla niður.     

                                                         Dómsorð:

Stefndu, Irma Jóhanna Erlingsdóttir og Geir Svansson, eru sýkn af kröfum áfrýjanda, Valgarðs Stefánssonar.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

               

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 6. desember 2000.

                Mál þetta, sem dómtekið var 10. nóv. sl., var höfðað með stefnu birtri, 7. janúar sl.

                Stefnandi er Valgarður Stefánsson, kt. 020639-2379, Bræðraborgarstíg 23, Reykjavík.

                Stefndu eru Irma Jóhanna Erlingsdóttir, kt. 140268-4029, og Geir Svansson, kt. 060557-2929, bæði til heimilis að Bræðraborgarstíg 23A, Reykjavík.

 

Dómkröfur stefnanda:      

                Aðallega að viðurkennt verði með dómi að lóðarmörk milli lóðanna  nr. 23 og 23A við Bræðraborgarstíg í Reykjavík markist af línu, sem dregin er við og með norðurhlið hússins nr. 23A í 8,8 metra fjarlægð frá horni þeirrar lóðar í suðri við götu til norðurhorns þess húss og þaðan (hornrétt) í beinni línu með norðurhlið hússins nr. 23A til lóðarmarka í austri, til samræmis við samþykkta afstöðumynd frá 26. júní 1926, á dskj. nr. 26 og samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. júní 1926, sem hlaut staðfestingu í bæjarstjórn Reykjavíkur 16. júlí það sama ár, samanber og teikningu samþykkta í byggingarnefnd 9. maí 1956 á dskj. nr. 27.

                Þá er þess krafist að mörk kvaðar, frá sama tíma um gangrétt eigenda lóðarinnar nr. 23A við Bræðaraborgarstíg, verði miðuð við 2 metra breiðan stíg með fram gafli þess húss mælt frá framangreindum lóðarmörkum að norðaustur horni hússins og nái 2 metra austur fyrir það horn hússins.

                Til vara er þess krafist, verði ekki  fallist á viðurkenningu á lóðarmörkum til samræmis við aðalkröfu, að mörk kvaðar um gangrétt til handa eigendum hússins nr. 23A, verði mörkuð þannig að kvöðin verði mæld sem tveggja metra breitt belti með fram vegg við norðugafl hússins nr. 23A að norðaustur horni þess húss og nái 2 metra austur fyrir það horn hússins.

                Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti á þann hluta málskostnaðar sem er lögmannsþóknun.

 

Dómkröfur stefndu:

                Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til þess að greiða stefndu málskostnað að mati dómsins.

 

Málavextir

                Hinn 8. janúar 1926 keypti Jón Guðmundsson, Bræðraborgarstíg 23 í Reykjavík, lóðarræmu sem Reykjavíkurbær átti á milli lóðanna nr. 23 og 25 við Bræðraborgarstíg, 33,8 fm. að flatarmáli.

          Með bréfi, dags. 24. júní 1926, óskaði Jón Guðmundsson eftir því við byggingarnefnd Reykjavíkur að nefndin samþykkti skiptingu á lóðinni nr. 23 við Bræðraborgarstíg. Í bréfinu segir svo:

          “Eigandi suðurhluta lóðarinnar hefir umferðarjett um 2ja mtr. breiðan stíg er verður við norðurgafl húss þess sem hann byggir.”

          Erindi Jóns Guðmundssonar var samþykkt í byggingarnefnd 28. júní 1926 og syðri hluti lóðarinnar varð nr. 23A við Bræðraborgarstíg. Í samþykkt byggingarnefndar segir svo um erindi þetta:

          “Samþykkt að skipta lóðinni nr. 23 við Bræðraborgarstíg í tvær lóðir, þannig, að syðri hlutinn verði sérstök lóð 8.8 metrar meðfram götu og hafi tveggja metra gangréttindi norðan við lóðina. Samkvæmt framlögðum uppdrætti er þessi syðri hluti 217.2 ferm. og verður talinn nr. 23A við Bræðraborgarstíg.”

          Á sama fundi byggingarnefndar var Þorsteini Árnasyni leyft að byggja einlyft íbúðarhús úr steinsteypu á lóðinni að stærð 68,64 ferm.

          Hinn 27. sept. 1926 seldi Jón Guðmundsson Þorsteini Árnasyni, tengdasyni sínum, 183,3 ferm af lóð sinni við Bræðraborgarstíg 23. Enn fremur 33,8 fm. sem hann hafði keypt 8. janúar 1926. Í afsali Jóns segir m.a.: “Þá lýsi jeg hann hjermeð rjettan og löglegan eiganda ofangreindrar lóðar, sem verður no. 23A við Bræðraborgarstíg.”  

          Stígurinn á milli húsanna nr. 23 og 23A var notaður af íbúum hússns nr. 23A til inngöngu í húsið þar sem inngangurinn er á bakhlið hússins. Jafnframt var stígurinn notaður til þess að aka inn á  lóðina.

          Árið 1956 var sótt um leyfi til byggingarnefndar Reykjavíkur um breytingu á þakhæð hússins nr. 23A við Bræðraborgarstíg. Umsókn þessi var samþykkt í byggingarnefnd 9. maí 1956. Með afsali, dags. 10. jan. 1961, seldi þáverandi eigandi Bræðraborgarstígs 23A kjallarann í húsi sínu Þórði Kristjánssyni. Í afsalinu segir m.a. að kaupandi skuli hafa umgangarétt að lóð þeirri sem húsið stendur á.

          Í framlögðu yfirliti frá Fasteignamati Reykjavíkur frá 1968 v/Bræðraborgarstígs 23 stendur kvöð um innkeyrslurétt fyrir hús nr. 23A.

          Stefnandi keypti fasteignina Bræðraborgarstíg 23 á árinu 1974 af Jens Stefánssyni, tengdasyni Jóns Guðmundssonar. Stefndu keyptu 1. og 2. hæð hússins nr. 23A við Bræðraborgarstíg af Jóni Hjaltasyni og Charlottu M. Hjaltadóttur, börnum Hjalta Jónssonar, sonar Jóns Guðmundssonar á árinu 1991 og kjallara hússins á árinu 1999 af Pálínu Hafsteinsdóttur, ekkju Þórðar Kristjánssonar.

          Meðal skjala málsins eru mæliblöð vegna lóðanna nr. 23 og 23A við Bræðraborgarstíg, dags. 2. nóv. 1989 og 7. apríl 1992. Mæliblöð þessi virðast vera samhljóða nema á bréfinu frá 2. nóv. 1989 er skráð á lóðina nr. 23 “kv. um umf.” og bréfið frá 7. apríl 1992 er skráð “kv. um gangrétt”. Mæliblaðið frá 1992 var fellt úr gildi 1999 en tekið fram í bréfi borgarlögmanns, dags. 28. júlí 1999, að afturköllunin hefði ekki sjálfkrafa það gildi að mæliblaðið frá 1989 tæki gildi, enda hafi uppdrátturinn frá 1989 aldrei hlotið staðfestingu byggingarnefndar.

          Með bréfi, dags. 20. des. 1998, tilkynnti stefnandi stefndu að þeim væri óheimill akstur vélknúinna ökutækja innan lóðarmarka Bræðraborgarstígs 23. Frá þeim tíma hefur verið ágreiningur með aðilum málsins um efni umferðarréttar aðalstefnenda inn á baklóð við hús þeirra.

 

Málsástæður og rökstuðningur stefnanda

                Málsástæður stefnanda lúta í meginatriðum að því að fá þurfi staðfest hvar lóðarmörk milli lóðanna nr. 23 og 23A liggi, til þess að unnt verði að staðsetja hina umdeildu kvöð og ákvarða umfang hennar. Í annan stað sé nauðsynlegt að fá það staðfest að kvöðin sé um gangréttindi en ekki umferð ökutækja.

                Stefnandi byggir á því að við skiptingu lóðarinnar í tvær lóðir sem heimilað hafi verið að gera með samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur 26. júní 1926, hafi lóðarmörkin milli lóðanna nr. 23 og 23A við Bræðraborgarstíg verið ákveðin þannig að syðri lóðin 23A yrði 8,8 metrar með fram götu og hefði 2 metra gangréttindi norðan við lóðina. Samkvæmt uppdráttum sem fylgdu framangreindri samþykkt byggingarnefndar hafi falist leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 23A og það hús næði að framangreindum lóðarmörkum í norðri. Því hafi ástæðan fyrir 2 metra kvöðinni um gangréttindi með fram húsgaflinum verið augljós því aðrar leiðir hafi ekki verið færar að inngangi hússins á austurhliðinni. Þessi sömu lóðarmörk hafi verið staðfest í byggingarnefnd í maí 1956 þegar samþykkt hafi verið teikning vegna breytinga á húsinu nr. 23A. Sú teikning sé í samræmi við samþykktina frá 1926.

                Af hálfu stefnanda er því haldið fram að mæliblað frá mælingardeild Reykjavíkurborgar frá 1989  hafi aldrei hlotið staðfestingu byggingarnefndar og sé því marklaust skjal um eignarheimildir að þessu leyti. Mæliblað frá 1992 hafi verið fellt úr gildi í framhaldi af álitsgerð borgarlögmanns vegna þess að eigendum lóðanna hafi ekki verið gefinn kostur á að tjá sig um málið varðandi þá tilfærslu á lóðarmörkum sem þar komi fram. Þetta mæliblað hafi verið fellt úr gildi á fundi bygginarnefndar 29. júní 1999. Því sé með öllu tilgangslaust að byggja rétt á framangreindum mæliblöðum. Lóðirnar nr. 23 og 23A séu eignarlóðir. Sú skipting lóðar sem gerð var 1926 með skýrri tilgreiningu á lóðarmörkum og  kvöð um gangrétt  standi.

                Ágreiningur aðila um túlkun á kvöð þeirri sem ákveðin var með samþykkt byggingarnefndar 1926 um 2 metra gagnréttindi á lóðinni nr. 23 með fram húsinu nr. 23A hafi varað lengi og allt frá því að stefnandi varð þess var eftir að hann flutti í húsið í ágúst 1974 að ónæði fór að skapast af bílaumferð inn yfir lóð hans og lagningu bifreiða inn á lóð hússins nr. 23A. Af þessu hafi síðar orðið svo mikið ónæði að stefnandi hafi gert verulegar athugasemdir við það.

                Stefnandi byggir á því að kvöðin sé bundin við gangréttindi en ekki akstur bifreiða inn á lóðina nr. 23A. Umferð bifreiða inn á lóðina í óþökk stefnanda hafi ekki skapað stefndu rétt á grundvelli hefðar. Skilyrði laga nr. 46/1905 séu ekki fyrir hendi í því sambandi. Ljósmyndir af húsinu frá 1970 sýni að girðing hafi þá verið frá götu og sú girðing  hafi náð að bílskúr á lóð stefnanda. Þegar stefnandi keypti eign sína hafi þessi girðing verið til staðar. Auk þess hafi tré verið á lóðinni nr. 23A.  Af þessum ástæðum hafi ekki verið unnt að aka bílum inn á þá lóð eða leggja þeim þar. Girðing þessi hafi síðar verið fjarlægð eftir að stefnandi eignaðist hús sitt.

                Kvöð um 2 metra breið gangréttindi á lóð stefnanda geti stærðar sinnar vegna aldrei borið bílaumferð án þess að fara út fyrir kvaðamörk.

                Varakröfu sína byggir stefnandi á því að kvöð um gangréttindi sem ákveðin var með samþykkt byggingarnefndar 1926 hafi verið ætlað að vera aðgengi að húsinu nr. 23A. Önnur leið hafi ekki verið fær í því efni. Kvöðin hafi þá verið skilgreind þannig að hún væri við norðurgafl hússins nr. 23A, samanber dskj. 3 og þær teikningar sem þá lágu til grundvallar og séu á dskj. 27 (svo í stefnu, en hér virðist vera átt við uppdrátt á dskj. 26). Þess vegna geti kvöðin aldrei átt að ganga lengra en 2 m.  frá húsgafli. Stefnandi mótmæli því að lóðarmörkin eigi að vera 10,21 m. frá suðurhorni lóðarinnar og séu því 1,41 m. frá norðurgafli, sem þýði þá að mörk kvaðarinnar séu komin 3,41 m. frá húsgafli og inn á lóð stefnanda. Á þetta sé ekki unnt að fallast enda séu engar forsendur eða lagarök sem geti leitt til þeirrar niðurstöðu.

                Um lagarök vísar stefnandi til almennra meginreglna íslensks réttar á sviði eignaréttar um stofnun og vernd eignaréttinda yfir fasteignum auk meginreglna kröfu og samningaréttar með vísan til laga nr. 7/1936. Þá er vísað til laga nr. 46/1905 um hefð. Vísað er til skipulags- og  byggingarlaga nr. 72/1997. Málskostnaðarkröfu sína styður stefnandi við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt á málskostnað er reist á lögum nr. 50/1988.

 

Málsástæður og rökstuðningur stefndu

                Í útskrift byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. júní 1926, segi að samþykkt sé að skipta nefndri lóð þannig að hin nýja lóð verði 217,2 fm. og lengd hennar með fram götu sé 8,8 m.

                Í uppdráttum  á  dskj. 8 og 9 sé lengd lóðarinnar nr. 23A við Bræðraborgarstíg 10,21 m og alls 217 fm. Þar sé meðal annars skráð að lóðin hafi verið mæld upp að nýju og hafi þá minnkað um 0,1 fm. Á þessum uppdráttum sé einnig sýnt að bílskúr á lóðinni nr. 23 við Bræðraborgarstíg sé á lóðarmörkum á milli lóðanna sem um ræði í þessu máli.

                Á uppdrætti frá 3. des. að því er virðist 1925, sem liggur fyrir í málinu sem dskj. 39, sjáist að lóðin sem skiptist út úr lóðinni nr. 23 sé 183,3 fm. Viðbótarlóð á suðurhlið lóðarinnar nr. 23A sé 33,9 fm.  Samtals sé því lóðin því 217,2 fm. Yrði farið eftir kröfum stefnanda væri stærð lóðar stefndu aðeins 183,3 fm., sem aldrei hafi staðið til. Þá  hafi komið í ljós að útreikningar miðað við línu með götu 8,8 m og stærð heildarlóðar 217,2 fm. standist ekki.

                Samkvæmt dskj. 39, 40 og 41, sbr. dskj. 8 og 9 sjáist að lóðarhafi hafi fengið viðbótarlóð á mörkum lóðanna nr. 23 og 25 við Bræðraborgarstíg sem sé 1,41 m meðfram götu. Þetta sýni og skýri hvers vegna línan með götu sé sýnd vera 10,21 m. Þá liggi einnig fyrir að húsbyggjanda hafi á sínum tíma verið heimilað að staðsetja hús það er hann byggði syðst í lóðinni og standi það á báðum lóðunum sem húsbyggjandinn fékk afsalað, bæði lóðinni að stærð 183,3 fm. og hinni að stærð 33,9 fm.

                Ganga verði út frá því að heildarlóð hússins nr. 23A við Bræðraborgarstíg sé 217 fm. og hafi eigendur eignarinnar greitt skatta og skyldur skv. því marki. Ef dómurinn féllist á kröfur stefnanda væri um leið verið að minnka lóð stefndu um 15,53%.

                Vegna varakröfu stefnanda er því haldið fram af hálfu stefndu að það sé skýrt að umferðarréttur stefndu inn á baklóð húss þeirra sé um tveggja metra stíg inn á lóð stefnanda. Hvorki séu rök né forsendur fyrir því að taka af lóðinni nr. 23A. Bílskúrinn sé á lóðarmörkum. Í þessu sambandi er bent á yfirlit frá Fasteignamati Reykjavíkur varðandi eignirnar Bræðraborgarstígur 23 og 23A frá 1968 sem liggja fyrir í málinu sem dskj. 42 og 43.

                Ljóst sé að þeir 10,21 m með fram Bræðraborgarstíg sem tilheyri lóð stefndu séu eign þeirra samkvæmt lögum um hefð.

                Af hálfu stefndu er um rökstuðning vísað til laga um eignarrétt, samningalaga nr. 7/1936, laga um hefð nr. 46/1905, skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, stjórnsýsluréttar, einkamálalaga nr. 91/1991, þ.m.t. gr. 129 og 130 um málskostnað.

 

                Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu fyrir dómi stefnandi og stefndi, Geir Svansson, svo og  vitnin, Erna Jensdóttir, Pálína Hafsteinsdóttir, Charlotta M. Hjaltadóttir og Jón Hjaltason.

 

Niðurstaða

                Lóðarréttindi stefnanda markast af rétti viðsemjanda hans, Jens Stefánssonar, en réttur Jens Stefánssonar var leiddur af rétti viðsemjanda hans, Jóns Guðmundssonar.

                Upphaflega átti Jón Guðmundsson lóðina nr. 23 við Bræðraborgarstíg, 628 fm. að stærð. Eftir að Jón seldi Þorsteini Árnasyni, 27. sept. 1926, 183,3 fm. af lóð sinni svo og lóðarræmuna 33,8 fm. að stærð, sem hann hafði keypt 8. janúar 1926, var lóð Jóns Guðmundssonar að Bræðraborgarstíg 23, 444,7 fm. Á þessari lóð hvíldi kvöð gagnvart lóðinni nr. 23 A.           

Lóðarréttindi stefndu eru leidd af rétti viðsemjenda þeirra, þ.e. þeirra Charlottu Hjaltadóttur og Jóns Hjaltasonar, svo og rétti Pálínu Þorsteinsdóttur. Þeirra réttur var leiddur af rétti fyrri eigenda að eigninni nr. 23 A við Bræðraborgarstíg. Þorsteinn Árnason keypti samtals 217,1 fm. af Jóni Guðmundssyni. Breidd lóðarinnar nr. 23 A við götu er 10,21 m en breidd hússins sem staðsett er í suðurenda lóðarinnar er 8,81 m. Þannig tilheyrir lóðinni nr. 23A 1,4 m breið ræma norðan við húsið, sbr. og það sem fram kemur í bréfi stefnanda til byggingarnefndar Reykjavíkur, dags. 20. júlí 1992. Í bréfi þessu segir m.a.: “Hús nr. 23 A við Bræðraborgarstíg var ekki reist á lóðarmörkum eins og fram kemur á meðfylgjandi séruppdrætti úr mæliblaði nr. 1.137.0, dags. 7. apríl 1992, og er um 1.3 metra breiður gangstígur meðfram norðurhlið hússins sem aðkomuleið fyrir hús nr. 23 A við Bræðraborgarstíg.”

Í samþykkt byggingarnefndar 28. júní 1926 virðist vera um misritun eða misskilning að ræða þar sem segir að syðri hlutinn, þ.e. lóðin sem varð nr. 23 A, verði 8,8 metrar meðfram götu, þar sem lóð þessi varð 10,21 metrar meðfram götu þegar lóðarræmunni sem Jón Guðmundsson keypti 8. janúar 1926 hafði verið bætt við 183,3 fm. af upphaflegri lóð Jóns. Í fundargerð byggingarnefndar kemur fram að næsta mál nefndarinnar er að leyfa Þorsteini Árnasyni að byggja íbúðarhús á lóðinni nr. 23A 68,64 fm. að stærð. Samkvæmt framlagðri teikningu er hús þetta 8,8 m að breidd.

                Í umsókn Jóns Guðmundssonar til byggingarnefndar Reykjavíkur, dags. 24. júní 1926 segir m.a. svo: “Eigandi suðurhluta lóðarinnar hefir umferðarrjett um 2ja mtr. breiðan stíg er verður við norðurgafla húss þess sem hann byggir.” Í fundargerð byggingarnefndar Reykjavíkur frá 28. júní 1926 segir varðandi þetta atriði: “…..og hafi tveggja metra gangréttindi  norðan við lóðina.”

Yfirlýsing Jóns Guðmundssonar verður ekki skilin svo að hann  sé að heimila umferð á landi sem hann hugðist afsala heldur verður að skilja yfirlýsinguna svo að hann  sé að heimila umferðarrétt á eigin lóð. Þar af leiðandi telst umferðarrétturinn vera tveggja metra breitt svæði norðan við lóðarmörkin.

                Með vísan til þess sem  hér hefur verið rakið eru stefndu sýknuð af öllum kröfum stefnanda.

Stefnandi greiði stefndu málskostnað sem ákveðst  200.000 kr.

Málið dæma Auður Þorbergsdóttir héraðsdómari, Ólafur Halldórsson byggingafræðingur og dr. Ragnar Ingimarsson verkfræðingur.

D ó m s o r ð:

Stefndu, Irma Jóhanna Erlingsdóttir og Geir Svansson, skulu vera sýkn af kröfum stefnanda, Valgarðar Stefánssonar, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefndu 200.000 kr. í málskostnað.