Föstudaginn 13. mars 2015.
Nr. 156/2015.	Fiskmark Fiskifélag (Agnar Sigurðsson fyrirsvarsmaður) gegn Reitum I ehf. (Kristinn Hallgrímsson hrl.)

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur. Riftun.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina krafa R ehf. um að félaginu væri heimilt að fá F borinn út úr tilgreindri fasteign í sinni eigu með beinni aðfarargerð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Eiríkur Tómasson og Helgi I. Jónsson.  

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 19. febrúar 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 5. febrúar 2015, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sóknaraðili skyldi með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði varnaraðila að Laugavegi 176 í Reykjavík, fastanúmer 201-2337, ásamt öllu því sem honum tilheyrir. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess aðallega að framangreindri kröfu varnaraðila verði hafnað, en til vara að „lagt verði fyrir héraðsdómara að taka málið fyrir að nýju, til löglegrar meðferðar.“ Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Fiskmark Fiskifélag, greiði varnaraðila, Reitum I ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 5. febrúar 2015.

Með aðfararbeiðni, sem móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 7. júlí 2014, hefur sóknaraðili, Reitir I ehf., kt. [...], Kringlunni 4-12, Reykjavík, krafist þess að honum verði heimilað að fá varnaraðila, Fiskmark Fiskifélag ehf., kt. [...], Teigaseli 5, Reykjavík, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn með beinni aðfarargerð út úr fasteigninni Laugavegi 176, Reykjavík, með fastanúmer 201-2337. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að mati dómsins.

Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfu sóknaraðila verði vísað frá dómi en til vara að henni verði hafnað. Til þrautavara krefst varnaraðili þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað að svo stöddu. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Mál þetta var flutt samhliða um form- og efnishlið þess 15. janúar sl. og tekið til úrskurðar þann dag að loknum munnlegum málflutningi.

I.

Málavextir

Sóknaraðili er þinglýstur eigandi fasteignarinnar að Laugavegi 176, fastanúmer 201-2337, í Reykjavík. Með samningi 23. desember 2011 tók varnaraðili húsnæðið á leigu frá og með 15. nóvember 2011. Var samningurinn tímabundinn og skyldi honum ljúka 31. desember 2015. Hið leigða var samkvæmt samningnum 93 fermetra húsnæði að Laugavegi 176 ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum eignarinnar. Um leigukjör var í 4. gr. samningsins vísað til fylgiskjals með samningnum og kveðið á um að fylgiskjalið væri órjúfanlegur hluti samningsins og „jafnsett honum“.

Samkvæmt 2. gr. umrædds fylgiskjals skyldi mánaðarleg leiga vera 47.192 krónur auk virðisaukaskatts. Þá var kveðið á um að leigan tæki breytingum til hækkunar eða lækkunar í samræmi við vísitölu neysluverðs en að hún skyldi þó aldrei fara niður fyrir ofangreinda fjárhæð. Þá sagði að leigan skyldi greidd fyrir fram 1. hvers mánaðar. Greiðslustaður væri hjá leigusala eða þar sem hann vísaði til. Þá sagði að greiddi leigutaki ekki leiguna innan tíu sólarhringa frá gjalddaga bæri honum að greiða hæstu lögleyfðu dráttarvexti af henni til greiðsludags. Jafnframt sagði í 1. gr. fylgiskjalsins að hið leigða væri leigt sem húsnæði fyrir gufubaðsstofu og skyldi nýtt sem slíkt. Leigutaka væri óheimilt að stunda aðra starfsemi í hinu leigða nema fyrir lægi samþykki leigusala. Þá skyldi leigutaki tryggja að starfsemi hans væri ávallt í samræmi við lög og reglur á hverjum tíma og skyldi hann afla þeirra leyfa sem nauðsynleg væru fyrir starfsemi hans í hinu leigða og greiða fyrir þau.

Samkvæmt 9. gr. fylgiskjalsins var leigusala heimilt að rifta samningnum og krefjast þess að leigutaki viki úr hinni leigðu eign, m.a. ef leigutaki greiddi ekki leiguna skilvíslega eða hann greiddi ekki hlut sinn í sameiginlegum kostnaði sem nánar var kveðið á um í 2. og 5. gr. þess.

Í 3. gr. fylgiskjalsins sagði að leigutaki hefði kynnt sér ástand hins leigða og að hann sætti sig við það að öllu leyti. Hefði leigutaki samt sem áður athugasemdir við ástand húsnæðisins við afhendingu þess skyldi hann koma þeim á framfæri við leigusala með skriflegum hætti innan eins mánaðar frá afhendingu ásamt því að tilgreina hverra úrbóta væri krafist. Þá sagði að leigutaki hefði skilað inn myndum af hinu leigða um þá þætti sem hann myndi sjálfur laga að verðmæti 1.100.000 krónur og verða eign leigusala við lok leigusambands. Væri þetta í samræmi við samkomulag aðila við þrotabú Gufubaðsstofunnar Laugavegi 176, kt. [...]. Þá var í greininni kveðið á um að leigutaki skyldi tilkynna um galla, sem síðar kæmu fram á húsnæðinu og væru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var.

Vanskil urðu á greiðslu húsaleigunnar í janúar 2014. Greiðsluáskorun var send varnaraðila 30. apríl 2014 og skorað á hann að greiða vangreidda leigu innan sjö daga en að öðrum kosti yrði samningnum rift. Varnaraðila var send riftunaryfirlýsing 5. júní 2014. þar sem leigusamningi aðila var rift og skorað á hann að rýma húsnæðið án tafar. Við því var ekki brugðist af hálfu varnaraðila.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir útburðarkröfu sína á riftun leigusamnings vegna vanskila varnaraðila á leigugreiðslum. Styður hann heimild sína til riftunar við húsaleigulög nr. 36/1994, aðallega 61. og 13. gr. þeirra. Vanskil hafi orðið á leigugreiðslum í janúar 2014. Varnaraðili hafi ekki sinnt greiðsluáskorun sem honum hafi verið send 30. apríl sama ár í samræmi við leigusamning aðila og húsaleigulög og leigusamningnum hafi því verið rift 5 júní sama ár. Riftunaryfirlýsingin hafi verið send varnaraðila með skeyti. Riftun hafi verið lögmæt og honum því heimilt að krefjast útburðar þar sem hann hafi ekki sinnt áskorun um að rýma húsnæðið. Hafi sóknaraðili brýna hagsmuni af því að gerðin nái fram að ganga.

Sóknaraðili hafnar alfarið kröfu varnaraðila um frávísun málsins. Erfitt sé að átta sig á því á hverju varnaraðili reisi þá kröfu sína. Þær málsástæður sem hann tefli fram geti ekki leitt til frávísunar málsins heldur varði þær efni þess enda séu það sömu málsástæður og hann teflir fram til stuðnings efniskröfu sinni. Þá hafnar sóknaraðili því að vísa eigi málinu frá vegna vanreifunar á beiðni hans. Engir annmarkar séu á beiðni hans heldur hafi þeim formreglum sem kveðið sé á um í 10. og 11. gr. laga nr. 90/1989 verið fylgt í hvívetna enda kanni dómari það í upphafi máls hvort formreglum laganna sé fylgt, sbr. 2. mgr. 78. gr. þeirra.

Sóknaraðili kveður óumdeilt að varnaraðili sé í vanskilum með leigugreiðslur enda hafi varnaraðili ekki mótmælt því. Á hinn bóginn komi fram í greinargerð varnaraðila og framlögðum tölvupóstsamskiptum að en hann telji sig hafa haft heimild til að halda eftir greiðslum þar sem hinu leigða húsnæði hafi verið ábótavant.

Sóknaraðili bendir á að samkvæmt 3. gr. fylgiskjals með samningi aðila komi skýrt fram að leigutaki hafi kynnt sér ástand hins leigða og sætti sig við það að öllu leyti. Þá segi að leigutaki hafi skilað inn myndum af hinu leigða um þá þætti sem hann muni sjálfur laga og séu þær að verðmæti 1.100.000 krónur. Þetta hafi verið liður í því að varnaraðili tæki yfir leiguskuld fyrri leigutaka sem numið hafi þeirri sömu fjárhæð. Þetta samkomulag aðila hafi eingöngu lotið að skuld fyrri leigutaka að fjárhæð 1.100.000 krónur en hafi ekki komið leigugreiðslum varnaraðila nokkuð við. Honum hafi eftir sem áður borið að greiða mánaðarlega leigu í samræmi við ákvæði samningsins.

Í tölvupósti varnaraðila til sóknaraðila 22. ágúst 2013 komi fram upptalning á þeim þáttum sem hann hafi framkvæmt upp í áðurgreinda skuld fyrri leigutaka og hafi þeir verið samþykktir af hálfu leigusala. Þá komi fram í ódagsettum tölvupósti lögmanns sóknaraðila að varnaraðili sé búinn að sinna lagfæringum á húsnæðinu upp í skuld fyrri leigutaka. Í greinargerð varnaraðili komi á hinn bóginn fram að hann hafi ekki getað sinnt umsömdum framkvæmdum vegna ástands húsnæðisins sem sé á ábyrgð sóknaraðila. Þessi fullyrðing fái ekki staðist í ljósi áðurnefndra tölvupóstsamskipta. Þá tilgreini hann ekki í umræddum tölvupóstum að ástand hins leigða væri ástæða þess að hann greiddi ekki leiguna. Ekki verði annað af þeim ráðið en að hann hafi einfaldlega ekki getað greitt leiguna, sbr. tölvupóst hans til sóknaraðila 9. júlí 2014. Það sé ekki fyrr en eftir að málið var komið til héraðsdóms sem hann beri fyrir sig meintan galla á húsnæðinu eða að því hafi á einhvern hátt verið ábótavant. Þá bendir sóknaraðila á að umrædd tölvupóstssamskipti aðila varði vanskil á árinu 2013 en mál þetta varði vanskil á árinu 2014.

Sóknaraðili bendir á að hafi ástandi húsnæðisins verið ábótavant að mati varnaraðila hafi hann þurft að skora formlega á leigusala að bæta úr í samræmi við 20. gr. húsaleigulaga og 3. og 4. gr. fylgiskjals við leigusamning aðila. Þá hefði hann líka getað rift samningnum í samræmi við 60. gr. húsaleigulaga. Þetta hafi þó ekki veitt varnaraðila rétt til að halda eftir leigugreiðslum.

Þá hafnar sóknaraðili því að nokkur heimild sé til skuldajafnaðar á móti leigukröfum sóknaraðila enda um ódæmda og umdeilda kröfu að ræða sem á engan hátt geti orðið grundvöllur skuldajafnaðar en eitt af skilyrðum þess sé að kröfur milli aðila séu gildar. Þá hafi varnaraðili ekki lýst formlega yfir skuldajöfnuði við kröfu sóknaraðila.

Þá bendir sóknaraðili á að ósannað sé að ástandi húsnæðisins hafi verið ábótavant umfram það sem fram kom í leigusamningi aðila sem sóknaraðili eigi að bera ábyrgð á. Þá hljóti umsamin leigufjárhæð að endurspegla ástand húsnæðisins.

Sóknaraðli kveður heimild til útburðar byggja á 12. og 13. kafla laga nr. 90/1989 um aðför, einkum 78. gr., sbr. 72. gr. þeirra. Krafa hans sé skýr og ótvíræð og unnt að sýna fram á hana með skjallegum sönnunargögnum, sem afla megi samkvæmt ákvæðum laga nr. 90/1989 til að sýna fram á ótvíræð réttindi sóknaraðila. Sóknaraðili sé þinglýstur eigandi umrædds húsnæðis. Leiga sé í vanskilum. Þrátt fyrir áskoranir hafi varnaraðili ekki fengist til þess að rýma húsnæðið. Sóknaraðila sé því nauðugur einn kostur að leita atbeina dómstóla og fá dómsúrskurð um útburð varnaraðila.

Þá hafnar hann einnig kröfu varnaraðila um höfnun útburðar að svo stöddu enda sé engin heimild fyrir hendi til að verða við slíkri kröfu auk þess sem hún sé órökstudd með öllu.

Um lagarök vísar sóknaraðili til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 61. gr., 13. gr. og 20. gr. Þá vísar hann til laga nr. 90/1989 um aðför, einkum 10. gr., 11. gr., 78. gr., 83. gr. og 84. gr., auk meginreglna kröfuréttar um skuldajöfnuð. Þá vísar hann til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, um málskostnaðarkröfu sína.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili mótmælir staðhæfingum í málsatvikalýsingu sóknaraðila sem röngum, ósönnuðum og í besta falli ófullkomnum.

Varnaraðili kveðst reka Gufubaðsstofu Jónasar sem starfað hafi frá árinu 1959. Hann hafi rekið gufubaðsstofuna í húsnæði sóknaraðila að Laugavegi 176 undanfarin þrjú ár en þar hafi hún verið til húsa í 10 til 15 ár. Við yfirtöku húsnæðisins og rekstrarins árið 2011 hafi varnaraðili samþykkt að yfirtaka skuld fyrri leigutaka við leigusala að fjárhæð 1.100.000 krónur. Skyldi varnaraðili laga innanstokksmuni og greiða skuld fyrri leigutaka með þeim hætti. Það hafi ekki verið unnt vegna slæms ástands húsnæðisins. Telur varnaraðili að um leynda galla sé að ræða og umfram það sem hægt var að kynna sér við upphaf leigumála. Kostnað af þessu verði sóknaraðili að bera, sbr. 4. gr. samningsins, enda um stofnlagnir að ræða. Þetta hafi valdið honum tjóni við rekstur starfsemi sinnar. Telur varnaraðili að þær framkvæmdir sem hann hafi ráðist í nemi hærri fjárhæð en leigufjárhæð samkvæmt ákvæðum samningsins.

Munnlegur leigusamningur hafi verið gerður óformlega haustið 2011. Skriflegur leigusamningur hafi svo verið gerður 23. desember sama ár. Í byrjun júní hafi sóknaraðili rift leigumálanum vegna vanskila sem námu um 500.000 krónum og kveður varnaraðili að nú nemi ágreiningur aðila um 650.000 krónum.

Varnaraðili rökstyður aðalkröfu sína um frávísun málsins með því að ekki sé uppfyllt skilyrði útburðarmála um einfaldan sönnunarágreining og algert réttleysi til húsnæðis. Þótt lagaatriði geti verið flókin í málum sem rekin séu eftir lögum nr. 90/1989 sé í þessu máli um flókin staðreyndaratriði að ræða. Kröfugerð sóknaraðila sé því utan þess ramma sem XII. kafli laga nr. 90/1989 setur útburðarbeiðnum hvað varðar einfaldan málatilbúnað og að réttur sóknaraðila sé svo skýr að sýnt verði fram á hann með þeirri sönnunarfærslu sem heimil er samkvæmt lögum nr. 90/1989. Það eigi ekki við um mál þetta. Ljóst sé að leiða þurfi vitni og afla gagna sem ekki rúmast innan laga nr. 90/1989. Þá telur varnaraðili málatilbúnað sóknaraðila svo vanreifaðan að það eigi að leiða til frávísunar málsins.

Varnaraðili styður varakröfu sína um að útburði verði hafnað sömu sjónarmiðum og kröfu um frávísun málsins. En auk þess byggir hann á því að mannaskipti hjá sóknaraðila hafi gert munnlegt vilyrði um biðlund og sáttaviðræður að engu.

Eins og fram komi í tölvuskeyti 9. júlí sl. sé ástæða meintra vanskila sú að varnaraðili hafi ekki getað sinnt umsömdum framkvæmdum vegna ástands sem sé á ábyrgð sóknaraðila samkvæmt samningi aðila, fylgiskjali með honum og meginreglum leiguréttar.

Varnaraðili telur sig hafa haft heimild til að halda eftir leigugreiðslum vegna vanefnda sóknaraðila. Sáttatilraunir af hálfu varnaraðila hafi reynst árangurslausar en sáttaboðum hans hafi ávallt fylgt tilboð um innágreiðslur og greiðsluáætlun vegna leigu sem hann hafi haldið eftir. Þá hafi samkomulag um að húsnæðið yrði lagað svo unnt væri að reka í því gufubað og nuddstofu verið hundsað. Húsnæðið hafi verið slæmu ástandi auk þess sem leki hafi verið frá ofnum sem sóknaraðila hafi verið tilkynnt um leið. Vegna vanefnda sóknaraðila hafi varnaraðili haldið eftir leigugreiðslum. Þá telur varnaraðili sig hafa heimild til að skuldajafna kröfu sinni á hendur sóknaraðila vegna framkvæmda við húsnæðið við kröfu varnaraðila um vangoldnar leigugreiðslur.

Þá byggir varnaraðili á því að sóknaraðila sé ekki stætt á því að krefjast útburðar þar sem uppgjör þurfi að fara fram milli aðila. Sóknaraðili hefði því þurft að fara í sérstak einkamál til viðurkenningar á undanfarandi riftun.

Til þrautavara krefst varnaraðili þess að útburðarkröfu sóknaraðila verði hafnað að svo stöddu í samræmi við meginreglur laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Um lagarök vísar varnaraðili til laga nr. 36/1994 um húsaleigu og laga nr. 90/1989 um aðför auk meginreglna kröfuréttar. Krafa hans um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Við málskostnað telur varnaraðila að taka verði tillit til þess að sóknaraðili sé stór fagaðili en varnaraðili einyrki.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu hefur sóknaraðili krafist útburðar varnaraðila úr fasteign sóknaraðila að Laugavegi 176 í Reykjavík, fastanúmer 201-2337, á grundvelli vanskila á leigugreiðslum samkvæmt leigusamningi aðila. Aðila greinir á um hvort skilyrði til útburðar varnaraðila á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför séu fyrir hendi.

Sóknaraðili byggir á því að réttur hans sé svo skýr og ljós að hann verði ráðinn af framlögðum gögnum og með þeirri sönnunarfærslu sem lög nr. 90/1989 heimila. Sóknaraðili sé eigandi húsnæðisins, leigugreiðslur séu í vanskilum og leigusamningi hafi verið rift með lögmætum hætti. Samkvæmt greiðsluáskorun 30. apríl 2014 námu vanskil varnaraðila á leigugreiðslum 341.154 krónum og vangoldin húsgjöld 59.127. krónum.

Varnaraðili byggir á því að vegna vanbúnaðar húsnæðisins og leyndra galla hafi hann þurft að standa í ýmsum framkvæmdum umfram það sem um hafi samist með aðilum að hann skyldi gera og nemi kostnaður vegna þessa mun hærri fjárhæð en þær leigugreiðslur sem séu í vanskilum. Þá hafi hann haft rétt til þess að halda eftir leigugreiðslum og einnig að skuldajafna kröfu sinni við kröfu sóknaraðila. Þá hefur varnaraðili haldið því fram að sönnunarfærsla sé það flókin að ekki verði leyst úr ágreiningi aðila með þeim sönnunargögnum sem heimil séu í útburðarmálum samkvæmt lögum nr. 90/1989. Að auki hefur varnaraðili á því byggt að uppgjör hefði þurft að fara fram á milli aðila og sóknaraðili geti því ekki krafist útburðar varnaraðila úr fasteigninni.

Varnaraðili hefur í greinargerð sinni teflt fram nokkrum málsástæðum því til stuðnings að hin umbeðna gerð nái ekki fram að ganga. Hefur hann í málinu einnig gert kröfu um frávísun þess og byggir á því að krafa sóknaraðila sé vanreifuð. Máli verður vísað frá ef beiðni sóknaraðila eða fylgigögnum með henni er áfátt, þannig að varnaraðili eigi af þeirri ástæðu erfitt með að færa fram varnir gegn kröfu sóknaraðila. Ekki verður að mati dómsins séð að neinir gallar séu á málatilbúnaði sóknaraðila sem varðað geta frávísun málsins. Er kröfu varnaraðila um frávísun málsins af þessum sökum því hafnað. Þá byggir varnaraðili til stuðnings frávísunarkröfu sinni að hluta til á sömu röksemdum og fyrir höfnun kröfunnar. Koma þær því til skoðunar í tengslum við efnislega umfjöllun um þá kröfu hans.

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er manni, sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna, heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að láta gerðarbeiðanda af hendi umráð hennar að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni. Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar. Í þessu máli verður þar af leiðandi einungis leyst úr því hvort réttur sóknaraðila til umráða yfir hinni umþrættu eign að Laugavegi 176 Reykjavík sé nægilega skýr til þess að krafa hans verði tekin til greina og ekki verði talið varhugavert að hún nái fram að ganga í ljósi þeirrar takmörkuðu sönnunarfærslu sem gert er ráð fyrir í lögum nr. 90/1989.

Eins og áður er rakið tók varnaraðili umrætt húsnæði á leigu með samningi 23. desember 2011. Var samningurinn tímabundinn og skyldi leigutíminn vera frá og með 15. nóvember 2011 til 31. desember 2015. Um leigukjör var í 4. gr. samningsins vísað til fylgiskjals með samningnum og kveðið á um að fylgiskjalið væri órjúfanlegur hluti hans. Samkvæmt 2. gr. umrædds fylgiskjals skyldi mánaðarleg leiga vera 47.192 krónur auk virðisaukaskatts og skyldi hún taka breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Leiguna skyldi varnaraðili greiða fyrir fram á gjalddaga hvers mánaðar.

Óumdeilt er að varnaraðili hefur ekki greitt leigu frá janúar 2014 en málatilbúnaður hans verður skilinn svo að hann telji sig hafa haft heimild til að halda eftir leigugreiðslum vegna meintra vanefnda sóknaraðila er lúta að ástandi hins leigða.

Af fylgiskjali með samningi aðila verður ráðið að aðilar hafi orðið ásáttir um að varnaraðili ynni við lagfæringar á húsnæðinu fyrir 1.100.000 krónur vegna leiguskuldar fyrri leigutaka. Ekki liggur annað fyrir en að þær framkvæmdir hafi átt sér stað í samræmi við samning aðila og báðir aðilar gengið út frá því að ákvæði samningsins hvað þetta varðar væri efnt, sbr. tölvupóstssamskipti milli aðila haustið 2013. Skilja verður málatilbúnað varnaraðila svo að ráðast hafi þurft í umfangsmeiri framkvæmdir en þar eru tilgreindar og það veiti honum rétt til að halda eftir leigugreiðslum og skuldajafna við kröfu sóknaraðila um vangoldna leigu.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Eftir orðanna hljóðan er hér kveðið á um að skilyrði riftunar af hálfu leigusala vegna vanskila leigutaka á greiðslu leigu sé að leigusalinn hafi sent leigutakanum skriflega áskorun um greiðslu leigunnar eftir gjalddaga hennar. Þar verður leigusalinn jafnframt að taka fram að hann muni beita heimild sinni til riftunar, en það getur hann fyrst gert að liðnum sjö sólarhringum frá því að greiðsluáskorunin var sannanlega send leigutakanum, sbr. 13. gr. laganna.

Í málinu liggur fyrir að sóknaraðili sendi varnaraðila greiðsluáskorun 30. apríl 2014 þar sem skorað var á hann að greiða gjaldfallna húsaleigu og ógreidd gjöld fyrir fasteignina. Var höfuðstóll vanskila sagður nema 341.154 krónum án dráttarvaxta og innheimtukostnaðar. Þá var jafnframt skorað á varnaraðila að greiða vangoldin húsgjöld. Var höfuðstóll þeirra vanskila sagður nema 59.127 krónum án dráttarvaxta og innheimtukostnaðar. Með vísan til 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga var skorað á varnaraðila að greiða umrædda kröfu eða semja um greiðslu hennar innan sjö sólarhringa frá dagsetningu greiðsluáskorunarinnar, að öðrum kosti yrði leigusamningi aðila rift. Óumdeilt er að ekki var brugðist við áskoruninni af hálfu varnaraðila og var leigusamningi aðila rift með yfirlýsingu 5. júní 2014 með vísan til 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga og ákvæða í leigusamningi aðila. Um ástæður riftunar er vísað til áðurnefndrar greiðsluáskorunar sem ekki hafi verið brugðist við af hálfu varnaraðila. Var þess krafist að varnaraðili rýmdi húsnæðið þegar í stað og eigi síðar en að viku liðinni frá dagsetningu riftunaryfirlýsingarinnar. Að öðrum kosti yrði höfðað útburðarmál á hendur félaginu. Þá var ítrekað að leigan væri enn ógreidd.

Varnaraðili hefur ekki byggt á því í málinu að honum hafi ekki borist áðurnefnd greiðsluáskorun. Við munnlegan málflutning var því á hinn bóginn haldið fram að riftunaryfirlýsingin hefði ekki borist honum og riftunin hafi því ekki verið lögmæt. Hann hafi fengið tölvupóst 12. júní 2014 þar sem vísað sé til þess að samningi aðila hafi verið rift en það geti ekki leitt til þess að riftunin teljist lögmæt. Greindi lögmaður varnaraðila svo frá að fyrirsvarsmaður varnaraðila hefði ekki greint sér frá þessu fyrr en við munnlegan flutning málsins og því hefði ekki verið tilefni til að halda þessari málsástæðu fram fyrr. Sóknaraðili mótmælti þessari málsástæðu sem of seint fram kominni. Í greinargerð varnaraðila er því ekki haldið fram að riftun sóknaraðila hafi verið ólögmæt og er ekki unnt að fallast á þau sjónarmið að það að lögmaður varnaraðila hafi ekki verið upplýstur um atvik máls að þessu leyti geti leitt til þess að afsakanlegt verði talið að ólögmæti riftunar hafi ekki verið haldið fram fyrr. Þá er til þess að líta að ekkert í gögnum málsins styður þessi sjónarmið varnaraðila. Verður því talið og út frá því gengið að réttilega hafi verið staðið að riftun leigusamnings aðila af hálfu sóknaraðila. Var hún send að undangenginni greiðsluáskorun í samræmi við ákvæði húsaleigulaga til varnaraðila sem óumdeilt er að ekki hafði verið brugðist við af hálfu varnaraðila. Samkvæmt meginreglu 13. gr. húsaleigulaga hafði yfirlýsing sóknaraðila um riftun þau áhrif að lögum sem henni var ætlað, sbr. dóm Hæstaréttar frá 21. janúar 2002 í máli nr. 13/2002. Verður hún talin að fullu hafa verið í samræmi við ákvæði húsaleigulaga og samning aðila hvað varðar fresti og undanfarandi greiðsluáskorun.

Varnaraðili hefur í málinu byggt á því að í ljós hafi komið að hann hafi þurft að leggja út í ýmsar framkvæmdir umfram það sem aðilar sammæltust um í upphafi leigusamnings. Varnaraðili telur ýmsa leynda galla hafa komið í ljós sem ekki hafi mátt gera sér grein fyrir við upphaf leigusamnings. Sóknaraðili hafi vanefnt samningsskyldur sínar verulega hvað þetta varðar. Varnaraðili hafi því haft heimild til að halda eftir leigugreiðslum þar til húsnæðið væri komið í viðunandi ástand fyrir þá starfsemi sem leigusamningur aðila kvað á um. Þá hefur hann einnig haldið því fram að hann geti skuldajafnað kröfu sem hann eigi á sóknaraðila vegna þessa á móti vangoldnum leigugreiðslum.

Í 20. gr. húsaleigulaga er lögfest úrræði leigjanda telji hann viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant. Samkvæmt því ákvæði ber leigutaka að skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur að þarfnist úrbóta. Sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða er leigjandanum heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega.

Þá segir í 1. mgr. 3. gr. fylgiskjals við leigusamning aðila að leigutaki hafi kynnt sér ástand hins leigða og sætti sig við það að öllu leyti. Telji leigutaki samt sem áður eitthvað athugavert við ástand húsnæðisins við afhendingu þess skuli hann koma þeim athugasemdum á framfæri við leigusala með skriflegum hætti innan eins mánaðar frá afhendingu ásamt því að útlista hverra úrbóta sé krafist. Þá segir að leigutaki hafi skilað inn myndum af hinu leigða um þá þætti sem hann muni sjálfur laga. Þá segir 2. mgr. greinarinnar að leigutaki skuli tilkynna leigusala um galla sem síðar komi fram á húsnæðinu og ekki hafi verið sýnilegir við venjulega athugun innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var. Ekkert er fram komið í málinu um að varnaraðili hafi gert sóknaraðila skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og sagt til um hverra úrbóta hann krefðist í samræmi við 2. mgr. greinarinnar. Verður að líta svo á að þær framkvæmdir sem um er rætt í tölvupóstsamskiptum aðila varði þær úrbætur sem samið var um að varnaraðili sinnti til að ljúka leiguskuld fyrri aðila og fjallað er um í 1. mgr. greinarinnar.

Þar sem varnaraðili fylgdi hvorki fyrirmælum 20. gr. húsaleigulaga né 3. gr. í fylgiskjali við samning aðila var honum ekki heimilt að halda eftir greiðslu húsaleigu á þeim grundvelli að húsnæðinu væri ábótavant. Þá liggur ekkert fyrir um það í gögnum málsins um hvaða framkvæmdir er að ræða umfram þær sem varnaraðili tókst á hendur að vinna samkvæmt ákvæði fylgiskjalsins. Þykja myndir af húsnæðinu ekki vera til skýringar á þessu. Þá hefur varnaraðili engan reka gert að því að gera grein því hvaða kostnað hann telur sig hafa haft af framkvæmdunum utan þess að hann telur kostnaðinn nema hærri fjárhæð en umsömdum leigugreiðslum og þá sé kostnaðurinn umfram þá fjárhæð sem samið var um með aðilum að hann réðist í vegna skulda fyrri leigutaka. Verður því að telja ósannað að hann eigi kröfu á hendur sóknaraðila vegna meintra framkvæmda við eignina. Er sjónarmiðum varnaraðila er lúta að rétti hans til að halda eftir leigugreiðslum og rétti til skuldajafnaðar því hafnað.

Þá verður ekki fallist á þau sjónarmið varnaraðila að sóknaraðila hafi vegna aðstöðumunar milli aðila borið að upplýsa varnaraðila um að gera þyrfti skriflegar athugasemdir innan tilskilins tíma vegna galla sem ekki hafi verið sýnilegir við venjulega athugun. Skýrt er kveðið á um þetta í samningi aðila og mátti varnaraðila vera það kunnugt. Þá verður ekki séð hvernig mannabreytingar hjá sóknaraðila geti haft þýðingu í málinu eða leitt til þess að fallist verði á kröfu varnaraðila um höfnun á útburði.

Varnaraðili hefur haldið því fram í málinu að sóknaraðila hafi ekki verið rétt að krefjast útburðar þar sem uppgjör hefði ekki farið fram þeirra á milli. Heimild leigusala til riftunar og til að krefjast umráða yfir húsnæði sínu er ekki háð því að hann bjóði leigutaka uppgjör á því sem sá síðarnefndi gæti átt rétt til vegna loka leigusamnings. Má um þessi sjónarmið vísa til dóms Hæstaréttar frá 3. júní 2002 í máli nr. 234/2002. Er þessari málsástæðu varnaraðila því hafnað.

Ljóst verður að telja að leigugreiðslur eru í vanskilum frá janúar 2014. Ekki er ágreiningur um fjárhæð húsaleigunnar eða að varnaraðili hafi ekki frá þeim tíma innt af hendi mánaðarlegar leigugreiðslur samkvæmt samningi aðila. Varnaraðili hefur á hinn bóginn haldið því fram að hann hafi rétt til halda eftir greiðslum vegna vanefnda sóknaraðila og rétt til að skuldajafna kröfu á hendur sóknaraðila á móti kröfu hans um leigugreiðslur. Varnaraðili hefur ekki sýnt fram á að hann hafi rétt til frádráttar af leigu samkvæmt 1. mgr. 36. gr., sbr. 20. gr. húsaleigulaga og þá hefur sjónarmiðum hans um skuldajöfnuð verið hafnað. Var sóknaraðila því rétt að rifta samningi sínum við varnaraðila á grundvelli vanefnda. Ljóst er að varnaraðili var í skuld við sóknaraðila þegar hann sendi honum greiðsluáskorun 30. apríl 2014 og rifti leigusamningi 5. júní sama ár.

Samkvæmt framansögðu hefur sóknaraðili sýnt fram á að leigusamningi um umrætt húsnæði hafi verið réttilega rift og að hann eigi skýlausan rétt á að fá umráð yfir umræddu húsnæði sem hann er þinglýstur eigandi að.

Samkvæmt öllu framansögðu verður því talið að fullnægt sé skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um að varnaraðili verði borinn út úr húsnæði sóknaraðila með beinni aðfarargerð.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður varnaraðili dæmdur til að greiða sóknaraðila 300.000 krónur í málskostnað.

Samkvæmt 2. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 skal í úrskurði kveðið á um hvort eða að hvaða leyti gerð nái fram að ganga. Sá hluti kröfu varnaraðila að kröfu sóknaraðila verði hafnað „að svo stöddu“ kemur því ekki til álita í máli þessu.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 18. nóvember sl.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Varnaraðili, Fiskmark Fiskifélag, skal með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði sóknaraðila, Reita I ehf., að Laugavegi 176 í Reykjavík, fastanúmer 201-2337, ásamt öllu því sem honum tilheyrir.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 300.000 krónur í málskostnað.