Þriðjudaginn 7. desember 2010.
Nr. 628/2010:	Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. og Arn ehf. (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.) gegn Bygg Ben ehf. (Herdís Hallmarsdóttir hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala. Úthlutun söluverðs. Tryggingarbréf.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem ákvörðun sýslumanns um úthlutun á söluverði fasteignarinnar K við nauðungarsölu var breytt á þann veg að úthlutun til B ehf. hækkaði en úthlutun til F hf. lækkaði sem því nam. Málið átti rætur að rekja til fasteignakaupa A ehf. af B ehf. og gerðu aðilar með sér fjóra kaupsamninga þar að lútandi. Í málinu bar B ehf. fyrir sig að hann hefði veitt A ehf. peningalán að fjárhæð samtals 9.000.000 krónur til að ljúka við framkvæmdir á hinum keyptu eignum og samkvæmt munnlegum samningum milli þeirra hafi þessi lán átt að vera verðtryggð og bera tiltekna vexti fram til gjalddaga. Efni þessara samninga hafi verið skjalfest í fimm tryggingarbréfum en fjárhæð hvers þeirra hafi svarað til lánsins í viðkomandi sinn að viðbættum umsömdum vöxtum fram til gjalddaga. A ehf. gaf svo út skuldabréf til F hf. sem hvíldi á einni eigninni að baki tryggingarbréfunum til B ehf. Talið var að greiðslur sem millifærðar höfðu verið inn á bankareikning A ehf. hafi verið peningalán frá B ehf. Hins vegar var talið ósannað gegn andmælum A ehf. að lánin hafi átt að bera vexti eða verðtryggingu svo og hvenær gjalddagi þeirra hafi átt að vera. Þá var talið að einungis fjögur af þeim fimm tryggingarbréfum sem A ehf. gaf út hafi getað náð til umræddra peningalána svo langt sem samanlögð fjárhæð þeirra hrykki. Með dómi Hæstaréttar var ákvörðun sýslumanns að hluta felld úr gildi og frumvarpi hans til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar K breytt á þann veg að í hlut B ehf. kom tiltekin fjárhæð í skjóli tryggingarbréfanna fjögurra sem hvíldu á öðrum, þriðja, fjórða og fimmta veðrétti í eigninni K, en í hlut F hf. kom tiltekin fjárhæð til greiðslu upp í veðskuldabréf á sjötta veðrétti.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Markús Sigurbjörnsson og Páll Hreinsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kærum 27. október 2010, sem bárust réttinum ásamt kærumálsgögnum 5. nóvember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. október 2010, þar sem leyst var úr ágreiningi aðilanna um ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 21. nóvember 2008 um úthlutun söluverðs eignarhluta í fasteigninni Kólguvaði 5 í Reykjavík með fastanúmeri 227-8572, sem seld var nauðungarsölu við uppboð 19. maí sama ár. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að ákvörðun sýslumanns verði látin standa óröskuð, en til vara að varnaraðili fái úthlutað af söluverði fasteignarinnar lægri fjárhæð en samtals 14.703.995 krónur. Í báðum tilvikum krefjast sóknaraðilar málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I

Samkvæmt gögnum málsins keypti sóknaraðilinn Arn ehf. fasteignina, sem mál þetta varðar og er nánar tiltekið efri hæð hússins að Kólguvaði 5 ásamt bílskúr og lóðarréttindum, af varnaraðila með samningi 24. febrúar 2006 fyrir 28.900.000 krónur. Um nýbyggingu var að ræða, sem átti að afhenda samkvæmt kaupsamningnum 1. mars 2006 „eða fyrr“. Óumdeilt er að húsið hafi þá átt að vera fullbúið að utan og sem næst tilbúið til innréttinga að innan, svo og að sóknaraðilinn Arn ehf. hafi keypt eignina í því skyni að ljúka við smíð hennar og selja hana síðan. Samkvæmt kaupsamningnum áttu 14.305.500 krónur af verðinu að greiðast gegn veðleyfi frá varnaraðila til lántöku frá sóknaraðilanum Frjálsa fjárfestingarbankanum hf., 1.000.000 krónur við afhendingu eignarinnar, 11.505.000 krónur 1. maí 2006 og loks 500.000 krónur „við lokafrágang allra þátta skv. skilalýsingu seljanda“. Samhliða þessu gerðu sóknaraðilinn Arn ehf. og varnaraðili þrjá aðra kaupsamninga 24. febrúar 2006, sem tóku til neðri hæðar hússins að Kólguvaði 5 og efri hæðar og neðri í húsi nr. 3 við sömu götu. Kaupverð efri hæðarinnar að Kólguvaði 3 og tilhögun greiðslna var á sama veg og að framan greinir, en kaupverð neðri hæðar í hvoru húsi 24.000.000 krónur. Ekki liggur annað fyrir en að eignir þessar hafi verið afhentar eins og um var samið og sóknaraðilinn Arn ehf. staðið skil á fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningunum eftir að hafa gefið út skuldabréf til sóknaraðilans Frjálsa fjárfestingarbankans hf. 1. febrúar 2006 fyrir samanlagðri fjárhæð fyrstu greiðslu samkvæmt kaupsamningunum fjórum, en upp frá því hafi orðið vanhöld á greiðslum. Þá liggur einnig fyrir að sóknaraðilinn og varnaraðili hafi um líkt leyti átt viðskipti um nokkurn fjölda annarra nýbygginga, sem sá fyrrnefndi hafi keypt í sama skyni og áður greinir.

Sóknaraðilinn Arn ehf. gaf út tryggingarbréf 28. september 2006, þar sem efri hæð Kólguvaðs 5 var sett varnaraðila að veði með fyrsta veðrétti. Í upphafsorðum þessa skjals sagði að það væri gert „til tryggingar skaðlausri greiðslu á öllum skuldum og fjárskuldbindingum“ sóknaraðilans við varnaraðila „í hvaða formi sem er“. Lítið eitt neðar á skjalinu sagði á hinn bóginn að „ofangreint veð er til tryggingar greiðslu á: gjaldföllnum samningsgreiðslum Kólguvaðs nr 7 og 9 ásamt vöxtum“. Til nánari afmörkunar á þessu var tiltekið að „höfuðstóll fjárskuldbindinganna“ væri að fjárhæð 3.135.000 krónur og bæri ekki vexti, en væri „bundið neysluvöruvísitölu með upphafsvísitölu september 2006“, svo og að tryggingin tæki til dráttarvaxta „af ofangreindum höfuðstóli“, innheimtukostnaðar og „öðrum aukagreiðslum, svo sem útlagðra tryggingariðgjalda vegna hins veðsetta.“ Í framhaldi af þessu sagði: „Gjalddagi bréfs þessa er 1. jan. 2007“. Að öðru leyti var meðal annars tekið fram að félli skuldin í eindaga af einhverri ástæðu, sem þar greindi nánar, væri veðhafa „heimilt að nýta sér veðtryggingu sína skv. tryggingarbréfi þessu og láta selja veðið nauðungarsölu til lúkningar skuldinni að undangengnum dómi, sátt eða fjárnámi.“ Skjali þessu var þinglýst 28. september 2006. Öðru sinni gaf sóknaraðilinn Arn ehf. út tryggingarbréf til varnaraðila 17. nóvember 2006, sem þinglýst var sama dag, en fjárhæð þess var 1.635.000 krónur, það átti að hvíla á öðrum veðrétti í sömu fasteign og skyldi „gjalddagi“ vera 17. maí 2007. Í þriðja sinn gaf sóknaraðilinn út tryggingarbréf til varnaraðila 30. nóvember 2006 með þriðja veðrétti í fasteigninni, sem þinglýst var sama dag, og var fjárhæð þess aftur 1.635.000 krónur, en „gjalddagi“ 30. maí 2007. Í fjórða skiptið gaf sóknaraðilinn út tryggingarbréf til varnaraðila 8. desember 2006 með fjórða veðrétti í sömu fasteign og var því þinglýst sama dag, en fjárhæð þessa bréfs var 1.090.000 krónur og „gjalddagi“ 8. júní 2007. Loks gaf sóknaraðilinn út tryggingarbréf til varnaraðila 13. desember 2006, sem þinglýst var sama dag á fimmta veðrétti í sömu fasteign, en fjárhæð þess var 2.180.000 krónur og „gjalddagi“ 13. júní 2007. Í öðrum þeim atriðum, sem getið var hér að framan um fyrsta tryggingarbréfið, voru þessi fjögur síðari bréf með samhljóða ákvæðum að frátöldu því að þar var hvergi rætt um að tryggingin væri veitt fyrir „gjaldföllnum samningsgreiðslum Kólguvaðs nr 7 og 9 ásamt vöxtum“. Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði kveður varnaraðili þessi fimm tryggingarbréf hafa verið gefin út fyrir lánum að fjárhæð samtals 9.000.000 krónur, sem hann hafi veitt sóknaraðilanum Arni ehf. til að standa straum af kostnaði við að ljúka framkvæmdum í íbúðunum að Kólguvaði 3 og 5. Þessi lán hafi verið veitt samkvæmt munnlegu samkomulagi forráðamanna félaganna tveggja og önnur skjöl ekki verið gerð um þau en tryggingarbréfin, en í fjárhæð þeirra hafi verið innifaldir umsamdir vextir af lánunum fram til gjalddaga, sem hafi verið tiltekinn í hverju tryggingarbréfi.

Varnaraðili gaf út 13. desember 2006 svokallað skilyrt veðleyfi, þar sem sóknaraðilanum Arni ehf. var heimilað að setja efri hæð fasteignarinnar að Kólguvaði 5 að veði til sóknaraðilans Frjálsa fjárfestingarbankans hf. með sjötta veðrétti til tryggingar „fasteignaláni í erlendri mynt, að jafnvirði kr. 27.300.000“. Leyfi þetta var veitt með þeim áskilnaði að síðarnefndi sóknaraðilinn ábyrgðist að andvirði þessa láns að yrði lagt á tiltekinn bankareikning varnaraðila. Á grundvelli þessa veðleyfis var þinglýst 14. desember 2006 á fasteignina veðskuldabréfi, sem sóknaraðilinn Arn ehf. hafði gefið út til hins sóknaraðilans 12. sama mánaðar fyrir „jafnvirði“ 27.300.000 króna í tilteknum hlutföllum í svissneskum frönkum og japönskum yenum. Skuldabréf þetta hvíldi á sjötta veðrétti í fasteigninni að baki áðurnefndum fimm tryggingarbréfum, en skuldin samkvæmt því átti að greiðast með 480 jöfnum mánaðarlegum afborgunum, í fyrsta sinn 2. apríl 2007. Fyrir liggur í málinu að varnaraðili fékk í hendur fjárhæðina, sem sóknaraðilinn Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. veitti að láni gegn þessu skuldabréfi, og deildi henni niður til greiðslu á skuld sóknaraðilans Arns ehf. samkvæmt kaupsamningunum fjórum um íbúðirnar að Kólguvaði 3 og 5 í hlutfalli við kaupverð hverrar. Tryggingarbréfin, sem áður var getið, hvíldu eftir sem áður á efri hæð hússins að Kólguvaði 5 og heldur varnaraðili því fram að skuldirnar, sem þau hafi átt að tryggja, hafi ekki verið greiddar.

Varnaraðili gaf út afsal til sóknaraðilans Arns ehf. 16. október 2007 fyrir íbúðinni á efri hæð hússins að Kólguvaði 5 og var því lýst þar yfir að umsamið kaupverð væri að fullu greitt, en einnig tekið fram að „áhvílandi veðskuldir á 1.-7. veðrétti eru skuldir sem kaupandi hefur stofnað til og eru seljanda óviðkomandi.“ Þá gaf varnaraðili út afsöl fyrir neðri hæðinni að Kólguvaði 5 og báðum hæðum hússins að Kólguvaði 3 til sóknaraðilans Arns ehf. 16. október og 17. nóvember 2007 og 2. júní 2008, en í þeim öllum var því jafnframt lýst yfir að kaupverð væri að fullu greitt.

Sýslumaður tók fyrir 21. febrúar 2008 nauðungarsölu á eignarhluta sóknaraðilans Arns ehf. í fasteigninni Kólguvaði 5 með fastanúmeri 227-8572, sem er eins og fyrr greinir efri hæð hússins og mál þetta varðar. Gerðarbeiðendur voru Glerslípun og speglagerð ehf., sem studdi beiðni um nauðungarsölu við fjárnám hjá sóknaraðilanum Arni ehf. 8. nóvember 2007, og sóknaraðilinn Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., sem leitaði fullnustu á kröfu sinni samkvæmt skuldabréfinu 12. desember 2006, en í beiðni hans var því lýst að skuldin hafi verið í vanskilum frá fyrsta gjalddaga. Við byrjun uppboðs á fasteigninni 23. apríl 2008 varð síðarnefndi sóknaraðilinn hæstbjóðandi og fór á sama veg við framhald uppboðs 19. maí sama ár, þar sem hann bauð 35.000.000 krónur í hana. Við framhald uppboðsins lagði hann fram kröfulýsingu í söluverð eignarinnar, þar sem sundurliðuð fjárhæð kröfu hans var sögð nema samtals 36.808.935 krónum að meðtöldum vöxtum og kostnaði. Þar lagði varnaraðili einnig fram fimm kröfulýsingar í söluverðið á grundvelli áðurnefndra tryggingarbréfa, en samkvæmt þeim var fjárhæð kröfu á fyrsta veðrétti 4.941.603 krónur, öðrum veðrétti 2.462.233 krónur, þriðja veðrétti 2.441.445 krónur, fjórða veðrétti 1.703.592 krónur og fimmta veðrétti 3.155.122 krónur, í öllum tilvikum að meðtalinni verðtryggingu, dráttarvöxtum og kostnaði. Við framhald uppboðsins mótmæltu báðir sóknaraðilarnir þessum kröfum varnaraðila. Í frumvarpi, sem sýslumaður gerði 23. júlí 2008 til úthlutunar á söluverði eignarinnar, var ráðgert að 350.000 krónur af því rynnu í ríkissjóð sem sölulaun, 451.395 krónum yrði varið til greiðslu lögveðkröfu vegna fasteignagjalda og eftirstöðvar þess, 34.198.605 krónur, gengju síðan til sóknaraðila upp í kröfu hans samkvæmt skuldabréfinu á sjötta veðrétti, en varnaraðili fengi ekkert í sinn hlut á grundvelli tryggingarbréfanna á fyrsta til fimmta veðrétti. Ágreiningur reis milli varnaraðila og sóknaraðilans Frjálsa fjárfestingarbankans hf. um frumvarpið, sem sýslumaður ákvað 21. nóvember 2008 að skyldi standa óbreytt. Varnaraðili leitaði 27. nóvember 2008 úrlausnar héraðsdóms um þá ákvörðun og var mál þetta þingfest af því tilefni 19. desember sama ár.

II

Í málinu ber varnaraðili fyrir sig að hann hafi á tímabilinu frá 2. október til 14. desember 2006 í fimm skipti veitt sóknaraðilanum Arni ehf. peningalán að fjárhæð samtals 9.000.000 krónur, en samkvæmt munnlegum samningum milli þeirra hafi þessi lán átt að vera verðtryggð og bera 18% ársvexti fram til gjalddaga. Efni þessara samninga hafi í reynd verið skjalfest í tryggingarbréfunum fimm, sem áður var lýst, en fjárhæð hvers þeirra hafi svarað til lánsins í viðkomandi sinn að viðbættum umsömdum vöxtum fram til gjalddaga, sem hafi verið tilgreindur í tryggingarbréfunum. Varnaraðili hefur lagt fram í málinu kvittanir fyrir millifærslu af bankareikningi sínum inn á bankareikning sóknaraðilans Arns ehf. á 3.000.000 krónum 2. október 2006, 1.500.000 krónum 17. nóvember sama ár, 1.500.000 krónum 30. sama mánaðar, 1.000.000 krónum 8. desember sama ár og 2.000.000 krónum 14. sama mánaðar. Á kvittun fyrir millifærslunni 17. nóvember 2006 var tekið fram í skýringu að hún væri „lán til Magga í ARN“, á kvittun 30. sama mánaðar sagði „Arn – tryggingarbréf – lán“ og 14. desember sama ár „Arn ehf. – lán“, en í hinum tilvikunum voru ekki skýringar af þessum toga. Sóknaraðilinn Arn ehf. hefur í málatilbúnaði sínum andmælt framangreindum staðhæfingum varnaraðila um að þeir hafi gert munnlega lánssamninga. Hann kveðst í engri skuld standa við varnaraðila, sem tryggingarbréfunum hafi verið ætlað að taka til, en að auki hafi varnaraðila borið að verja greiðslu frá sóknaraðilanum Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. samkvæmt skuldabréfinu 12. desember 2006 til að gera upp kröfur sínar, sem hafi notið veðtryggingar í efri hæð hússins að Kólguvaði 5.

Um þennan ágreining er þess að gæta að sóknaraðilinn Arn ehf. hefur hvorki andmælt því að framangreindar innborganir hafi borist á bankareikning sinn frá varnaraðila né leitast við að skýra út fyrir sitt leyti tilefni þessara greiðslna, sem í þremur tilvikum voru þó inntar af hendi með þeirri skýringu að um væri að ræða lán. Eru því ekki efni til annars en að leggja til grundvallar staðhæfingu varnaraðila um að greiðslurnar fimm inn á bankareikning sóknaraðilans Arns ehf. hafi verið peningalán að fjárhæð samtals 9.000.000 krónur. Sóknaraðilinn hefur ekkert gert til að sýna fram á að hann hafi með einhverjum nánar tilteknum ráðstöfunum endurgreitt þessi lán, en fyrir því ber hann sönnunarbyrði. Um endurgreiðslu þessara skulda stoðar sóknaraðilanum ekki að vísa almennt til þess að lýst hafi verið yfir í afsali fyrir efri hæð hússins að Kólguvaði 5 að kaupverð eignarinnar væri að fullu greitt, enda hefur hvorki hann né varnaraðili haldið því fram að peningalánin frá þeim síðarnefnda hafi varðað þau lögskipti. Sóknaraðilanum er heldur ekkert hald í því að í sama afsali hafi verið sagt að veðskuldir á fyrsta til fimmta veðrétti í eigninni væru varnaraðila óviðkomandi, því augljóst má vera að þau orð hafi varðað það eitt að sá síðarnefndi bæri enga ábyrgð á greiðslu þeirra skulda gagnvart þeim fyrrnefnda. Án tillits til þess hvort sóknaraðilar, annar eða báðir, hafi gengið út frá því að andvirði veðlánsins frá Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. yrði varið til greiðslu annarra veðskulda, sem hvíldu á efri hæð hússins að Kólguvaði 5, og uppgjörs á skuld samkvæmt kaupsamningi um eignina verður ekki horft fram hjá því að eftir gögnum málsins var enginn áskilnaður gerður um slíkt gagnvart varnaraðila, auk þess sem sóknaraðilinn Arn ehf. tók án athugasemda við afsölum á síðari stigum frá varnaraðila fyrir þremur öðrum fasteignum, sem greitt var að hluta fyrir með lánsfénu frá hinum sóknaraðilanum. Að þessu öllu virtu eru ekki efni til annars en að telja sannað að peningalánin, sem að framan greinir, hafi ekki verið endurgreidd varnaraðila.

Varnaraðili heldur sem áður segir fram að ákvæði í tryggingarbréfunum fimm beri með sér hvers efnis munnlegu lánssamningar hans við sóknaraðilann Arn ehf. hafi að öðru leyti verið, þar á meðal að fjárhæð tryggingarbréfanna sýni hvaða vexti lánin hafi átt að bera, svo og að þau staðfesti að lánin hafi átt að vera verðtryggð og hverjir gjalddagar þeirra skyldu vera. Um þessar röksemdir varnaraðila verður að líta til þess að fyrsta tryggingarbréfið, sem var gefið út 28. september 2006, hljóðar berum orðum á veðtryggingu skuldbindinga sóknaraðilans Arns ehf. vegna kaupsamninga um tvær fasteignir, sem eru máli þessu með öllu óviðkomandi. Í hinum tryggingarbréfunum fjórum var á hinn bóginn kveðið á um veðtryggingu fyrir hvers kyns ótilgreindum skuldbindingum sóknaraðilans við varnaraðila og er það í samræmi við almennt einkenni slíkra veðskjala. Þar var tekið fram að fjárskuldbindingar, sem trygging var veitt fyrir, bæru ekki vexti. Í þeim var rætt um verðtryggingu með „neysluvöruvísitölu“, sem ekki er til, og skyldi hún miðast við „upphafsvísitölu september 2006“, sem ekki var tilgreind, en ákvæðin um þetta voru samhljóða í þessum fjórum tryggingarbréfum þótt þau hafi verið gefin út í nóvember og desember 2006. Tilgreining gjalddaga með þeim hætti, sem gert var í þessum tryggingarbréfum, var úr öllu samhengi við efni þeirra að öðru leyti og átti þar ekkert erindi. Aðilaskýrsla fyrirsvarsmanns varnaraðila, vitnisburður starfsmanns hans og vætti þriggja starfsmanna fasteignasölu, sem bar ábyrgð á gerð þessara tryggingarbréfa, getur enga stoð veitt fyrir staðhæfingum um efni munnlegu lánssamninganna. Gegn andmælum sóknaraðilans Arns ehf. verður því að telja ósannað að lán varnaraðila til hans hafi átt að bera vexti eða verðtryggingu, svo og hvenær þau skyldu endurgreidd.

Tryggingarbréfið á fyrsta veðrétti í efri hæð Kólguvaðs 5, sem gefið var út 28. september 2006, átti eins og áður hefur komið fram að veita eftir hljóðan sinni veðtryggingu fyrir „gjaldföllnum samningsgreiðslum Kólguvaðs nr 7 og 9“. Varnaraðili hefur ekki borið því við í málinu að slíkar skuldbindingar séu fyrir hendi. Að virtu öllu því, sem að framan greinir, geta hin tryggingarbréfin fjögur, sem gefin voru út 17. og 30. nóvember og 8. og 13. desember 2006, á hinn bóginn náð til peningalánanna, sem varnaraðili veitti sóknaraðilanum Arni ehf., svo langt sem samanlögð fjárhæð þeirra, 6.540.000 krónur, hrekkur. Við þá fjárhæð geta hvorki bæst vextir né verðtrygging, þar sem ósannað er að samið hafi verið um að slíkt skyldi leggjast við fjárhæð lánanna, og heldur ekki dráttarvextir, enda hefur ekki verið sannað hvenær gjalddagi þeirra hafi átt að vera. Eftir hljóðan tryggingarbréfanna tekur veðréttur samkvæmt þeim til innheimtukostnaðar og er hann hæfilega ákveðinn samtals 500.000 krónur. Niðurstaða málsins verður því sú að ákvörðun sýslumanns 21. nóvember 2008 er að hluta felld úr gildi og frumvarpi hans 23. júlí sama ár til úthlutunar á söluverði efri hæðar hússins að Kólguvaði 5 breytt á þann veg, sem nánar greinir í dómsorði.

Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík 23. júlí 2008 til úthlutunar á söluverði eignarhluta í fasteigninni Kólguvaði 5 í Reykjavík með fastanúmeri 227-8572 við nauðungarsölu er breytt á þann veg að í hlut varnaraðila, Bygg Ben ehf., komi samtals 7.040.000 krónur í skjóli fjögurra tryggingarbréfa, sem hvíla á öðrum, þriðja, fjórða og fimmta veðrétti í eigninni, en í hlut sóknaraðila Frjálsa fjárfestingarbankans hf. komi 27.158.605 krónur til greiðslu upp í veðskuldabréf á sjötta veðrétti.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 14. október 2010.

Þetta mál, sem var tekið til úrskurðar 6. september 2010, barst dóminum 2. desember 2008. Það er höfðað af Bygg Ben ehf., kt. 660696-2029, Fífilbrekku, Vestur­landsbraut, Reykjavík, á hendur Frjálsa fjárfestingarbankanum, kt. 691282-0829, Lágmúla 6, Reykjavík og Arni ehf., kt. 430304-3210, Krókavaði 15, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar sölu­verðs fasteignarinnar að Kólguvaði 5, með fastanúmerið 227-8572, Reykjavík, dags. 23. júlí 2008 verði breytt þannig að sóknaraðili fái til úthlutunar af söluverði samtals 14.703.995 krónur, nánar tiltekið samkvæmt 3. tl. frumvarpsins 4.941.603 krónur, samkvæmt 4. tl. þess 2.462.233 krónur, samkvæmt 5. tl. þess 2.441.445 krónur, samkvæmt 6. tl. þess 1.703.592 krónur, samkvæmt 7. tl. þess 3.155.122 krónur og greiðsla til varnaraðila, Frjálsa fjárfestingarbankans hf., samkvæmt 8. tl. frumvarpsins verði 19.494.610 krónur.

Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi beggja varnaraðila að mati dómsins.

Varnaraðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., krefst þess að staðfest verði frum­varp sýslu­mannsins í Reykjavík um úthlutun söluverðs fasteignarinnar að Kólguvaði 5, með fastanúmerið 227-8572, Reykjavík. Til vara að köfur sóknaraðila verði lækkaðar, verði fallist á kröfu hans um breytingu á frumvarpinu.

Þá er þess krafist að sóknaraðili verði dæmdur til að greiða varnaraðila máls­kostnað í héraði hver sem úrslit málsins verða, að skaðlausu að mati dómsins.

Varnaraðili Arn ehf. krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hrundið og að hann verði dæmdur til að greiða varnaraðila Arni ehf. málskostnað að skaðlausu að mati dómsins.

Málsmeðferð

Þetta mál var þingfest 19. desember 2008. Þann 27. apríl 2009 úrskurðaði héraðs­dómur að Magnús Ívar Guðbergsson, fyrirsvarsmaður Arns ehf., skyldi gefa vitna­skýrslu í málinu. Með dómi Hæstaréttar dags. 2. júní 2009 var úrskurður héraðs­dóms felldur úr gildi á þeim grunni að málið varði hagsmuni Arns ehf. og samkvæmt 4. málslið 2. mgr. 74. gr. laga nr. 90/1991 hefði borið að gefa Arni ehf. aðilastöðu í málinu. Um skýrslugjöf fyrirsvarsmanns félagsins gildi því reglur um aðilaskýrslur samkvæmt VII. kafla laga nr. 91/1991.

Í kjölfar þessa var Arni ehf. veitt aðilastaða í málinu og málið tekið til úrskurðar 8. febrúar 2010 að aflokinni aðalmeðferð. Með úrskurði héraðsdóms þann dag var hafnað þeirri kröfu sóknaraðila að fyrirsvars­manni varnaraðilans Arn ehf. yrði gert að gefa aðilaskýrslu. Við aðalmeðferð málsins í héraði féll varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn frá kröfu sinni um frávísun málsins. Með úrskurði héraðsdóms 5. mars 2010 var staðfest úthlutun sýslumannsins í Reykjavík dags., 23. júlí 2008, á sölu­verði fasteignar­innar að Kólguvaði 5, fastanúmer 227-8572, Reykjavík. Með dómi Hæstaréttar dags. 30. apríl 2010 var sá úrskurður héraðsdóms ómerktur með vísan til þess að héraðs­dómur hefði ekki tekið efnislega afstöðu til málsástæðna sóknaraðila eins og honum hefði borið samkvæmt 1. mgr. 52. gr., sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991.

Á dómþingi 2. júlí sl. var málið aftur tekið til meðferðar í héraðsdómi. Þar sem nýr dómari hafði tekið við málinu var aðalmeðferð endurtekin og málið tekið á ný til úrskurðar 6. september sl.

Málsatvik

Þann 19. maí 2008 seldi sýslumaðurinn í Reykjavík nauðungar­sölu við framhald uppboðs íbúð á 2. hæð hússins að Kólguvaði 5 með fastanúmerið 227-8572. Varnaraðilinn Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. var þar einn þriggja gerðar­beiðenda, en gerðarþoli var varnaraðilinn Arn ehf., sem hafði fengið afsal fyrir eign­inni úr hendi sóknaraðila 16. október 2007. Við uppboðið varð Frjálsi fjár­fest­ingar­bankinn hæst­bjóðandi með boði að fjárhæð 35.000.000 króna. Hann hafði við framhald uppboðsins lýst kröfu í söluverð eignarinnar að fjárhæð samtals 36.808.935 krónur á grundvelli veðskuldabréfs, sem varnaraðili Arn ehf. hafði gefið út 12. desember 2006 og hvíldi á 6. veðrétti á eigninni. Sóknaraðili hafði við sama tækifæri lýst kröfum í söluverðið að fjárhæð samtals 14.703.995 krónur með stoð í fimm tryggingarbréfum, sem gerðar­þolinn hafði gefið út 28. september, 17. og 30. nóvember og 8. og 13. desember 2006, en þau hvíldu á 1. til 5. veðrétti í eigninni. Sýslumaður gerði 23. júlí 2008 frumvarp til úthlutunar á söluverðinu, þar sem ráðgert var að greidd yrðu af því 350.000 krónur í sölulaun í ríkissjóð og því næst lögveðkrafa Reykjavíkurborgar vegna fasteignagjalda að fjárhæð 451.395 krónur, en eftirstöðvar söluverðsins, 34.198.605 krónur, áttu að öllu leyti að renna til varnaraðilans Frjálsa fjárfest­ing­ar­bankans hf. Sóknaraðili mótmælti frumvarpinu innan frests, sem sýslu­maður hafði ákveðið í því skyni, og krafðist þess að fá úthlutað af sölu­verðinu í samræmi við fyrr­greindar kröfulýsingar, þannig að úthlutun til varnaraðilans sætti lækkun sem því næmi. Varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn mótmælti því að slík breyting yrði gerð. Sýslumaður tók afstöðu til þessa ágreinings 21. nóvember 2008 með ákvörðun um að frumvarpið skyldi standa óbreytt. Sóknaraðili lýsti þegar í stað yfir að hann bæri þessa ákvörðun undir héraðs­dóm og höfðaði þetta mál.

Þar sem ágreiningur málsins lýtur að því hvort sóknaraðila takist að sanna tilvist skuldar að baki þeim tryggingarbréfum sem hann byggir kröfur sínar á þykir verða að rekja nokkuð málsatvik eins og sóknaraðili lýsir þeim. Forsaga þessa máls er sú að sóknaraðili reisti keðju tvíbýlishúsa við Kólguvað og keypti varnaraðili Arn ehf. af honum fjórar íbúðir í tvíbýlishúsunum að Kólguvaði 3 og 5. Íbúðirnar keypti Arn ehf. á byggingarstiginu „fokhelt“ en hugðist fullklára íbúðirnar og selja þriðja aðila. Vegna kaupanna var gengið frá fjórum kaup­samn­ingum 24. febrúar 2006. Var kaupverð íbúða á efri hæð ákveðið 28.900.000 krónur en kaupverð íbúða á neðri hæð ákveðið 24.000.000 króna. Samanlagt kaupverð íbúð­anna nam því 105.800.000 krónum. Greiðslur samkvæmt samningum bar allar að inna af hendi á sama tíma og voru þær jafnháar hlutfallslega.

Að sögn sóknaraðila vanefndi varnaraðili Arn ehf. strax greiðslu kaupverðs. Sóknaraðili kveðst, þrátt fyrir þessar vanefndir, hafa fallist á beiðnir varnaraðila Arns ehf. um að veita félaginu lán vegna framkvæmda sem félagið hugðist fara í til að liðka fyrir hugsanlegri sölu eignanna til þriðja aðila þannig að unnt væri að ganga frá greiðslum á vanefndum ofangreindra kaupsamninga. Hafi sóknaraðili veitt varnaraðila Arni ehf. fimm framkvæmdalán sem tryggð hafi verið með tryggingar­bréfum hvílandi á íbúð að Kólguvaði 5, með fastanúmerið 227-8572. Samtals hafi þau lán numið 9.000.000 króna. Sóknaraðili hafi þannig veitt varnaraðila Arni ehf. eftirtalin lán:

Þann 2. okt. 2006  tryggt með tryggingarbréfi á 1. veðrétti  3.000.000 kr.

Þann 17. nóv. 2006   tryggt með tryggingarbréfi á 2. veðrétti                  1.500.000 kr.

Þann 30. nóv. 2006  tryggt með tryggingarbréfi á 3. veðrétti                  1.500.000 kr.

Þann 8. des. 2006   tryggt með tryggingarbréfi á 4. veðrétti  1.000.000 kr.

Þann 14. des. 2006   tryggt með tryggingarbréfi á 5. veðrétti                   2.000.000 kr.

Samtals                             9.000.000 kr.

Vegna þessara framkvæmdalána hafi verið gefin út tryggingarbréf að fjárhæð hvers láns um sig auk umsaminna vaxta fram að gjalddaga hvers láns, en frá þeim degi skyldu bætast við dráttarvextir. Með lýstum kröfum hafi fylgt kvittanir fyrir milli­færslum er sýni þær fjárhæðir sem sóknaraðili hafi lagt inn á reikning varnar­aðila Arns ehf. Aðilar hafi samið sín í milli um 18% vexti af láninu en að beiðni varnaraðila Arns ehf. hafi sú fjárhæð verið reiknuð inn í höfuðstól skuldarinnar þar sem hann hafi þá einungis þurft að greiða 0,5% í stimpilgjald af fjárhæð hvers bréfs í stað 1,5% annars, samkvæmt 24. gr. laga um stimpilgjald nr. 36/1978. Þetta komi berlega fram í yfir­lýsingu Kristins Erlendssonar, frá 2. júní 2008, sem lögð hafi verið fram hjá Sýslu­manninum í Reykjavík 20. nóvember 2008, sem og í framlagðri yfirlýsingu starfs­manna fasteigna­sölunnar Hússins.

Vegna áðurnefndra vanefnda á kaupsamningunum hafi sóknaraðili heimilað veðsetn­ingu veðskulda­bréfs frá varnaraðila Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. að fjárhæð 27.300.000 krónur á eina eignina þann 13. desember 2006, nánar tiltekið eign með fastanúmerið 227-8572 að Kólguvaði 5, gegn því að andvirði lánsins yrði greitt inn á vangoldnar kaup­samn­ings­greiðslur sem þá hafi í heildina numið 53.152.975 krónum. Hafi greiðslunni verið ráðstafað hlutfallslega inn á vangoldnar kaup­samn­ings­greiðslur hverrar íbúðar fyrir sig, 7.457.183 krónum á stærri íbúðir en 6.192.817 krónum á minni íbúðirnar. Engar athuga­semdir hafi verið gerðar við það fyrir­komulag, hvorki þá þegar greiðslurnar hafi verið mótteknar, né þegar varnaraðili Arn ehf. hafi kallað eftir stöðu á greiðslum við fram­sölu einstakra íbúða til þriðju aðila. Þá hafi ekki verið gerðar neinar athugasemdir þegar varnar­aðili Arn ehf. hafi fengið framkvæmdalán frá sókn­ar­aðila 14. desember 2006, en veð­skulda­bréf varnaraðila Frjálsa fjárfestingar­bankans hf. hafi verið gefið út tveimur dögum áður eða 12. desember. Í því bréfi sé gert ráð fyrir tryggingarbréfi á 5. veðrétti eignarinnar þótt því tryggingarbréfi hafi ekki verið þing­lýst fyrr en degi síðar eða 13. desember 2006. Þá hafi ekki verið gerðar neinar athuga­semdir þegar sóknaraðili hafi sent varnaraðila Arni ehf. sundurliðun með tölvupósti 2. ágúst 2007. Löngu síðar eða með bréfi 27. september 2007 hafi því hins vegar rang­lega verið haldið fram að öll greiðslan, það er andvirði láns varnaraðila Frjálsa fjár­festingar­bankans hf., hafi verið tilkomin vegna íbúðar að Kólguvaði 5 sem og til greiðslu á þeim fram­kvæmda­lánum sem krafist var greiðslu á við úthlutun sýslumanns. Fallið hafi verið frá þeirri full­yrðingu í verki 16. október 2007 en þá hafi afsal vegna íbúðar að Kólguvaði 3 verið undirritað af hálfu varnaraðila Arns ehf. og með því samþykkt ráðstöfun á andvirði lánsins inn á þann kaupsamning. Það hafi enn og aftur verið gert með undir­ritun af hálfu varnaraðila Arns ehf. á afsal vegna íbúðar að Kólguvaði 5 þann 17. nóvember 2007.

Sóknaraðili telur að ofangreind atvik sanni að ógreiddar séu skuldir varnaraðila Arns ehf. við sóknar­aðila, sem tryggðar séu með þeim tryggingarbréfum sem kröfu var lýst í. Þær hafi ekki verið greiddar með láni varnaraðila Frjálsa fjárfest­ingar­bankans hf. heldur hafi þeirri greiðslu verið ráðstafað inn á vangoldnar kaup­samn­ings­greiðslur eins og að framan greini. Sóknaraðili ítrekar að hann hefði ekki heimilað veðsetningu á öðrum forsendum en þeim að lánið frá Frjálsa fjárfestingabankanum gengi upp í vangoldnar kaupsamningsgreiðslur. Sóknaraðili tekur fram að þegar greiðsla að fjárhæð 27.300.000 krónur hafi borist honum hafi ekki verið runninn upp greiðslutími þeirra fram­kvæmdalána, er tryggingarbréfin tryggi. Þá beri lánveiting varnaraðila Frjálsa fjár­festingar­bankans hf. það með sér að á undan veðskuld á 6 veðrétti hvíli tryggingar­bréf vegna framan­greindra fram­kvæmda­lána sóknaraðila til varnaraðila Arns ehf.

Í yfirlýsingu dags. 8. september 2009 kveðst fyrirsvarsmaður Arns ehf. mótmæla öllum kröfum sóknaraðila og lýsir því yfir að varnaraðili Arn ehf. sé að öllu leyti skuldlaus við sóknaraðila. Þvert á móti eigi hann kröfu á sóknaraðila. Fyrirsvars­maðurinn lýsir því enn fremur yfir að það sé afstaða hans, fyrir hönd félagsins, að hin umdeildu bréf séu tryggingarbréf en ekki skuldabréf.

Varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn mótmælir málsatvikalýsingu sóknar­aðila í heild sinni sem rangri og að stórum hluta óviðkomandi ágreiningi þessa máls þar sem hann varði ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík um úthlutun söluand­virðis nánar tiltekinnar eignar. Þau atvik sem máli skipti við úrlausn þessa máls takmarkist því við þetta þrönga ákvörðunarefni sýslumanns og þau gögn sem hafi legið fyrir við uppboðsmeðferðina.

Við úthlutun söluandvirðis eignar sem seld sé nauðungarsölu beri uppboðs­haldara að gæta að þeim kröfum sem njóti tryggingaverndar á eigninni eða lögveð­réttar samkvæmt sérlögum. Samkvæmt þinglýsingarvottorði hvíli eftirtalin veðbönd á 1.-5. veðrétti á eigninni:

1. Bygg Ben ehf.   3.135.000 kr. útg.dagur 28.09.2006.     Trygg.bréf án vaxta.

2. Bygg Ben ehf.  1.635.000 kr. útg.dagur 17.11.2006.     Trygg.bréf án vaxta.

3. Bygg Ben ehf.  1.635.000 kr. útg.dagur 30.11.2006.     Trygg.bréf án vaxta.

4. Bygg Ben ehf.   1.090.000 kr. útg.dagur 08.12.2006.     Trygg.bréf án vaxta.

5. Bygg Ben ehf.  2.180.000 kr. útg.dagur 13.12.2006.     Trygg.bréf án vaxta.

Við uppboðsmeðferðina hafi sóknaraðili lagt fram kröfulýsingar ásamt afriti tryggingarbréfa, afritum bankamillifærslna og greiðsluáskorana. Þessi gögn séu öll sama marki brennd með breyttum breytanda. Til dæmis segi í tryggingarbréfi á fyrsta veðrétti að það sé til tryggingar öllum skuldum útgefanda Arns ehf. við sóknaraðila, nánar tiltekið gjaldföllnum samnings­greiðslum Kólguvaðs 7 og 9 ásamt vöxtum. Höfuðstóll sé tilgreindur 3.135.000 krónur og beri ekki vexti. Þetta sé hefðbundið orðalag tryggingarbréfs með veði í fasteign sem sé ætlað að tryggja greiðslu skuldar sem stofnuð hafi verið áður eða skuld sem ráðgert sé að stofnist síðar. Síðar í trygg­ingarbréfinu séu hins vegar ákvæði um sérstakan gjalddaga sem séu ósam­rýmanleg efni og eðli tryggingarbréfsins að öðru leyti. Beri slíkt yfirbragð viðskipta­bréfs, eða veðskuldabréfs en um það gildi aðrar reglur.

Í kröfulýsingu sóknaraðila sé talað um veðtryggingarbréf og sagt að það sé til tryggingar láni að fjárhæð 3.000.000 króna og vísað því til staðfest­ingar til millifærslu sömu fjárhæðar er fram fór 2. október 2006. Krafa sóknaraðila á grundvelli trygg­ingar­bréfsins sé hins vegar miðuð við fullan höfuðstól bréfsins, verðbætur og dráttarvexti með vísan til þess að samið hafi verið um 18% vexti sem leggjast hafi átt við höfuð­stól lánsins. Þá sé fullyrt að samið hafi verið um verðtryggingu miðað við vísitölu neysluverðs og að lánið hafi verið með gjalddaga 1. janúar 2007.

Af hálfu varnaraðila er þessari atvikalýsingu sóknaraðila mótmælt sem rangri og ósannaðri. Sóknaraðili hafi ekki lagt fram nein gögn um skuld Arns ehf. vegna Kólguvaðs 7 og 9. Skriflegur samningur hafi ekki verið lagður fram, sem skýri millifærsluna á framlögðu dómskjali, enda komi fram í greinargerð sóknaraðila að samningur sóknaraðila við Arn ehf. hafi verið munnlegur. Samkvæmt skýringum sóknar­aðila, hafi Arn ehf. verið í miklum vanskilum við sóknaraðila þegar milli­færslan hafi farið fram, 2. október 2006. Þrátt fyrir vanefndirnar kveðjist sóknar­aðili hafa lánað Arni ehf. milljónir með munnlegum samningi. Þessar skýringar sóknar­aðila séu afar ósennilegar, enda hafi þeim verið mótmælt sem röngum.

Framlögð greiðsluáskorun sóknaraðila miði hins vegar við að krafan byggi á trygg­ingar­bréfinu sem viðskiptabréfi. Byggt sé á höfuðstól tryggingarbréfsins upp­reikn­­uðum miðað við vísitölu og dráttarvextir reiknaðir frá gjalddaga. Ekki sé vísað til skuldar að baki tryggingarbréfinu.

Varnaraðili Frjálsi fjárfestingabankinn bendir á að sóknaraðili hafi ekki leitað atbeina dómstóla til staðfestingar á kröfum sínum.

Sóknaraðili hafi lýst yfir því meðal annars í kröfulýsingu að skuldin sem trygg­ingarbréfin eigi að tryggja eigi rót að rekja til „framkvæmdaláns“ sem veitt hafi verið eftir að kaupsamningur var gerður við Arn ehf. Varnaraðili sé bundinn af þessari yfir­lýsingu sinni sbr. 45. gr. laga nr. 91/1991.

Í ljósi þessa sé framlögðum kaupsamningum og málsatvikalýsingu og máls­ástæðum um vanefndir þeirra mótmælt sem þýðingarlausum við úrlausn þessa máls. Jafnframt sé framlögðum eftirágefnum yfirlýsingum frá aðilum tengdum sóknaraðila mótmælt sem þýðingarlausum við úrlausn málsins.

Í málinu liggi fyrir krafa Arns ehf. í bréfi dags. 27. september 2007, um útgáfu afsals fyrir eigninni að Kólguvaði 5, með fastanúmerið 227-8572. Þrátt fyrir mótmæli lögmanns sóknaraðila í bréfi dags. 28. september 2007, þar sem kröfunni sé hafnað með sömu rökum og byggt sé á í þessu máli, hafi sóknaraðili gefið út afsal dags. 16. október 2007. Í afsalinu sé sérstaklega tekið fram: „Áhvílandi veðskuldir á 1.-7. veðrétti eru skuldir sem kaupandi hefur stofnað til og eru seljanda óviðkomandi.“

Málsástæður sóknaraðila

 Sóknaraðili byggir í fyrsta lagi á því að á milli hans og varnaraðila Arns ehf. hafi verið komnir á bindandi munnlegir samningar þess efnis að sóknaraðili veitti Arni ehf. fimm fram­kvæmda­lán á tímabilinu 2. október 2006 til og með 14. desember 2006. Áður en sóknaraðili hafi afgreitt lánin hafi hverju sinni verið útbúin tryggingarbréf þar sem fram komi lýsing á efni hvers samnings um sig. Fjárhæð bréfanna hafi tekið mið af því að aðilar hafi samið um 18% vexti á lánsfjárhæðirnar og hafi þeir verið reikn­aðir ofan á höfuðstól bréfanna hverju sinni sem og í bréfunum tilgreint að lánin væru verð­tryggð. Þá hafi gjalddagi lánanna einnig verið tilgreindur í bréfunum sjálfum. Í trygg­ingar­bréfunum sé því ákveðin lágmarkslýsing á innihaldi munnlegra samninga aðila um þau lán sem bréfunum var ætlað að tryggja.

Sóknaraðili byggir á því að munnlegir samningar séu jafngildir skriflegum samn­ingum samkvæmt meginreglum samningaréttar, sbr. 2. mgr. 3. gr. samningalaga nr. 7/1936. Jafnframt byggir hann á því að gengið hafi verið frá slíkum samningum á fundum aðila þar sem ritað hafi verið undir tryggingarbréf í votta viðurvist. Sóknar­aðili vísar á bug þeirri fullyrðingu varnaraðila Frjálsa fjárfestingarbankans hf. að ekki séu neinar skuldir á bak við umrædd tryggingarbréf þar sem ekki sé til skriflegur samn­ingur eða dómur fallinn er sanni umrædda skuld. Sóknaraðili hafi lagt fram banka­kvittanir fyrir ómótmæltum greiðslum til varnaraðila Arns ehf. og telji að samningur um lán gegn endurgreiðslu hafi komist á milli aðila við úthlutun lánsins og útgáfu trygg­ingarbréfa samhliða lánveitingu. Einnig hafi verið lögð fram yfirlýsing Kristins Erlendssonar, Helga Jónssonar og Vilhjálms Bjarnasonar þess efnis að um lán hafi verið að ræða.

Sóknaraðili bendir jafnframt á að mótmæli lögmanns fyrir hönd varnaraðila Arns ehf., í bréfi dags. 27. september 2007, hafi takmarkast við ráðstöfun umrædds láns frá varnaraðila Frjálsa fjárfestingarbankanum hf. en hafi ekki falið í sér mótmæli við tilvist kröfunnar á bak við veðréttinn. Kröfunni sem slíkri hafi ekki heldur verið mótmælt heldur aðeins ráðstöfun greiðslunnar. Enn fremur hafi, með athuga­semda­lausri viðtöku afsals annarra eigna að Kólguvaði 3 og 5, verið í verki fallið frá þeirri fullyrðingu. Því sé ljóst að krafan sé gild og þeir veðsamningar, í þessu tilviki trygg­ingar­bréf, er tryggi kröfuna séu skuld­bind­andi þar til greiðsla hafi farið fram.

Enn fremur byggir sóknaraðili á því að skuldir varnaraðila Arns ehf. njóti veð­tryggingar samkvæmt fimm tryggingarbréfum er hvíli á 1. – 5. veðrétti eignarinnar að Kólgu­vaði nr. 5. Er á því byggt að skilyrði 4. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð sé uppfyllt.

Nánar tiltekið sundurliðist veðréttur til tryggingar skuldum varnaraðila Arns ehf. við sóknaraðila þannig:

1.         Tryggingarbréf að höfuðstóli 3.135.000 kr. en samtals 4.941.603 kr. með vöxtum og kostnaði.

2.         Tryggingarbréf að höfuðstóli 1.635.000 kr. en samtals 2.462.233 kr. með vöxtum og kostnaði.

3.         Tryggingarbréf að höfuðstóli 1.635.000 kr. en samtals 2.441.445 kr. með vöxtum og kostnaði.

4.         Tryggingarbréf að höfuðstóli 1.090.000 kr. en samtals 1.703.592 kr. með vöxtum og kostnaði.

5.         Tryggingarbréf að höfuðstóli 2.180.000 kr. en samtals 3.155.122 kr. með vöxtum og kostnaði.

Samtals nemi trygging sóknaraðila því 14.703.995 krónum og sé sú fjárhæð jafnhá þeim skuldum varnaraðila Arns ehf. sem hér séu til umfjöllunar.

 Sóknaraðili byggir í öðru lagi á því að skuld varnaraðila Arns ehf. við sóknar­aðila sé enn ógreidd og veðtrygging hennar sé enn fyrir hendi. Sóknaraðili mótmælir þeirri fullyrðingu varnaraðila Frjálsa fjárfestingarbankans hf., sem ekki sé studd neinum gögnum, að veiting umrædds láns að fjárhæð 27.300.000 krónur hafi verið bundin því skilyrði að andvirði lánsins yrði varið til greiðslu á einum kaup­samningi og þeim framkvæmda­lánum er tryggingarbréfin tryggi, enda sé það í samræmi við lána­reglur bankans. Með þessu hafi krafan verið greidd. Sóknaraðili bendir á að það hafi verið skilyrði hans fyrir því að heimila veðsetningu íbúðarinnar að andvirði lánsins yrði ráð­stafað til greiðslu á vanefndum á kaupsamningsgreiðslum. Í skilyrtu veðleyfi sé þannig tekið fram að andvirðinu skuli ráðstafað til sóknaraðila og ekki kveðið nánar á um ráðstöfun þess. Ráðstöfun lánsins hafi verið eðlileg þar sem því hafi fyrst verið ráðstafað upp í eldri gjaldfallnar skuldir varnaraðila Arns ehf. en ekki upp í yngri skuldir sem þess utan hafi ekki verið komnar á gjalddaga á þeim tíma sem lánið var veitt.

Sóknaraðili áréttar að varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. hafi ekki á neinn hátt sýnt fram á að ráðstöfun lánsins hafi átt að vera með öðrum hætti og að krafan sem veðrétturinn tryggi sé þannig greidd og veðrétturinn fallinn niður. Þar sem krafan sé enn ógreidd sé veðrétturinn í fullu gildi. Varnaraðili Frjálsi fjárfestingar­bankinn hf. hafi hæglega getað kynnt sér efni tryggingar­bréfanna og óskað eftir stöðu á skuld er bréfin tryggðu. Einnig hefði varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. getað tilgreint nánari ráðstöfun á láninu í hinu skilyrta veðleyfi til að tryggja að skilyrði hans fyrir láninu væru uppfyllt. Það hafi hann ekki gert. Sóknaraðili byggir á því að ríkar kröfur skuli gerðar til varnaraðila Frjálsa fjárfestingarbankans hf., að tryggja sér skýrar sannanir fyrir tilvist veðréttinda sinna, umfangi þeirra og heimilda. Varnaraðili Frjálsi fjárfestingar­bankinn hf. sé lánastofnun sem beri hallann af sönnunarskorti í þessum efnum enda hvíli rík aðgæsluskylda á honum.

Í þriðja lagi byggir sóknaraðili á því að hann eigi ekki einvörðungu rétt til höfuðstóls skulda varnaraðila Arns ehf. heldur krefst hann til samræmis við samninga aðila jafnframt greiðslu verðbóta, dráttar­vaxta og innheimtuþóknunar og vísar því til stuðnings til 4. og 5. gr. laga um samningsveð.

Hann bendir á að varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. hafi mótmælt því að höfuðstóll bréfanna yrði hækkaður miðað við vísitölu þar sem sú vísitala sem tilgreind sé í bréfunum sé ekki til. Sóknaraðili tekur fram að til samræmis við ákvæði bréfanna sjálfra skyldu þau verðtryggð eins og heimilt er samkvæmt 14. gr. vaxtalaga nr. 38/2001. Skyldi lánið hækka til samræmis við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar og hafi í öllum tilvikum verið samið um að miða upphaf verðtryggingar við september 2006 en þá hafi vísitalan staðið í 264,0. Sú misritun í texta bréfanna að miðað sé við neyslu­vöru­vísitölu en ekki neysluverðsvísitölu hafi ekki neina þýðingu enda sé það augljós ritvilla.

Fram sé komið að aðilar hafi samið um ákveðna gjalddaga á skuldunum. Til samræmis við 5. gr. vaxtalaga sem og ákvæði í tryggingarbréfunum sjálfum sé sóknar­aðila því rétt að krefja varnaraðila Frjálsa fjárfestingarbankann hf. um dráttarvexti af skuldunum frá gjalddaga hverrar skuldar um sig og njóti sú krafa veðtryggingar samkvæmt framansögðu.

Sóknaraðili byggir kröfur sínar á meginreglu kröfuréttar og samningaréttar um skuld­bind­ingargildi samninga og réttar efndir fjárskuldbindinga. Vísar hann meðal annars til 2. mgr. 3. gr. samningalaga nr. 7/1936 um gildi munnlegra samninga. Jafn­framt vísar sóknaraðili til laga nr. 75/1997 um samningsveð, sér í lagi 4. og 5. gr. laganna. Þá vitnast til vaxtalaga nr. 38/2001, sér í lagi 3. gr., 5. gr. og 14. gr. laganna. Sóknaraðili vísar einnig til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, einkum til ákvæða XIII. kafla laganna, sbr. 1. mgr. 52. gr. laganna. Vísað er í ákvæði laga um meðferð einkamála nr. 19/1991 að því leyti sem sérreglur nauðungarsölulaganna eiga ekki við skv. 2. mgr. 77. gr. laganna. Vegna kröfu um málskostnað er vísað í 130. gr. laganna. Um virðisaukaskatt á málskostnað vísast til laga nr. 50/1988.

Málsástæður varnaraðila Frjálsa fjárfestingarbankans.

Varnaraðili Frjálsi fjárfestingabankinn byggir á því að málatilbúnaður sóknar­aðila fyrir héraðsdómi sé óskýr og fari gegn þeim réttarfarsreglum sem gildi um úrlausn héraðsdóms um ágreining samkvæmt XIII. kafla laga 90/1991 um nauð­ungar­sölu. Grundvöllur máls sóknaraðila hjá sýslumanni hafi verið óljós og sé raskað enn frekar fyrir héraðsdómi. Sérstaklega mótmælir varnaraðili nýjum gögnum, máls­ástæðum og lagarökum fyrir héraðs­dómi. Sóknaraðili beri hallann af því hafi sönnun­ar­færslu hans eða gagnaöflun verið áfátt við meðferð ágreinings við nauðungarsöluna.

Varnaraðili vísar til þess að ákvæði XIII. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungar­sölu geymi sérreglur um úrlausn ágreinings sem rísi við framkvæmd nauðungar­sölu­laga fyrir dómi. Í 2. mgr. 77. gr. laganna komi fram að almennum reglum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verði beitt um meðferð mála samkvæmt XIII. kafla laga um nauðungarsölu fyrir héraðsdómi, að því leyti sem þær geti átt við og ákvæði laganna sjálfra leiði ekki til frávika. Samkvæmt 2. mgr. 75. gr. verði kröfur að lúta að þeirri ákvörðun sem varð tilefni dómsmálsins og samkvæmt 4. mgr. sama ákvæðis sé heimilt að afla sýnilegra sönnunargagna og taka munnlegar skýrslur sé þeirra þörf.

Varnaraðili byggir á því að heimild til gagnaöflunar og vitna­leiðslna hafi verið skýrð þröngt, þannig að slík sönnunarfærsla verði að varða beint hina kærðu ákvörðun og snerta þau gögn sem séu grundvöllur nauðungarsölunnar. Réttar­fram­kvæmd og dómar sýni að almennri sönnunarfærslu með vitnaleiðslum séu skorður settar.

Varnaraðili bendir á að í kröfulýsingu sóknaraðila í söluandvirði eignarinnar sé byggt á því að að baki tryggingarbréfum standi „framkvæmdalán“ sem hafi verið veitt Arni ehf. á tilgreindu tímabili eftir gerð fjögurra kaupsamninga og þrátt fyrir vanefndir þeirra. Fyrir héraðsdómi lýsi sóknaraðili í löngu máli efni kaupsamninganna og tefli fram fullyrðingum um vanefndir þeirra. Lagðir séu fram kaupsamningar og afsöl sem meðal annars varði aðrar eignir en þá eign sem ágreiningur málsins lúti að. Varnar­aðili telur að þessi málatilbúnaður raski grundvelli málsins auk þess sem hann sé þýðingar­laus.

Varnaraðili byggir á því að sú ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík að úthluta ekki neinu af söluandvirði eignarinnar upp í lýstar kröfur, vegna 1. - 5. veðréttar í hinni seldu eign, hafi verið rétt. Hann krefst þess að við úrlausn málsins verði eingöngu miðað við þau gögn er lágu til grundvallar ákvörðun sýslumanns.

Varnaraðili byggir á því að umrædd veð séu tryggingarbréf og að ekki komi til greiðslu á grundvelli veðréttarins nema að lögð séu fram óyggjandi og skýr gögn sem staðfesti einhverja sjálfstæða skuld að baki tryggingarbréfunum.

Hann byggir á því að sönnunarbyrðin hvíli á sóknaraðila og að strangar kröfur beri að gera til sönnunarfærslunnar. Eðli málsins samkvæmt sé í lánsviðskiptum gengið frá samningum eða skuldaskjölum. Sóknaraðila hafi verið í lófa lagið að tryggja sér sönnun fyrir meintri kröfu sinni á hendur Arni ehf. með þeim hætti eða leita atbeina dómstóla gegn félaginu til staðfestingar kröfu sinni.

Við uppboðsmeðferðina hafi hvorki verið lögð fram gögn né farið fram önnur fullnægjandi sönnunarfærsla. Krafa sóknaraðila sé studd óstaðfestum fullyrðingum um máls­atvik sem fái ekki stoð í fyrirliggjandi gögnum. Þvert á móti liggi fyrir ítrekuð mótmæli forsvarsmanna Arns ehf. við því að nokkur skuld sé að baki trygg­ingar­bréfunum og sóknaraðili hafi sjálfur með athöfnum sínum og athafnaleysi staðfest að ekki sé nein skuld til staðar á bak við bréfin eins og sjá megi af útgefnu afsali.

Í fræðiritum sé tryggingarbréf skilgreint þannig: „Tryggingabréf nefnist veð­bréf sem ekki er jafnframt skuldabréf.“ Af þessum sökum mótmælir varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn því að litið verði á tryggingarbréfin á 1.-5. veðrétti sem viðskipta­bréf, en sérreglur gildi um slíkar viðskiptabréfskröfur. Þær séu bréflegar og verði að uppfylla ströng form­skilyrði viðskiptabréfa til þess að á þeim verði byggt. Slíkum kröfum sé veittur aukinn réttur meðal annars til fullnustu og geti reglur um viðskipta­bréf leitt til þess að mótbárur skuldara um efndir skuldbindinga verði ekki hafðar uppi.

Varnaraðili bendir á tvö atriði vegna einstakra tryggingarbréfa. Tryggingarbréf á fyrsta veðrétti sé samkvæmt orðanna hljóðan eingöngu til tryggingar samnings­greiðslum Kólguvaðs 7 og 9. Því sé ekki haldið fram af sóknaraðila að þær greiðslur séu í vanskilum og ekki liggi fyrir nein gögn í málinu þar að lútandi. Enn fremur sé neyslu­vöruvísitala ekki til og ákvæði tryggingarbréfsins um verðtryggingu því þýðingar­laus.

Vegna tryggingarbréfs á öðrum veðrétti með 1.635.000 króna höfuðstól bendir varnaraðili á skýringu á milli­færslu að fjárhæð 1.500.000 krónur sem fylgi þessu trygg­ingarbréfi. Á millifærslunni segi: „Skýring: Lán til Magga í Arn.“ en tryggingar­bréfið varði meintar skuldir félagsins Arns ehf.

Varnaraðili Frjálsi fjárfestingarbankinn mótmælir því að framlagðar kvittanir um millifærslu af reikningi sóknaraðila til Arns ehf. feli í sér lánveitingu sem njóti verndar tryggingarbréfa áhvílandi á 1.-5. veðrétti umræddrar eignar. Umrædd greiðsla geti þýtt margt annað, svo sem uppgjör vegna galla. Tilefni millifærslnanna sé lýst með mismunandi hætti á millifærslunni sjálfri og því lýst yfir í afsali vegna eignar­innar að Kólguvaði 5, fastanúmer 227-8572, að áhvílandi veðskuldir á 1.-7. veðrétti séu sóknaraðila óviðkomandi. Millifærslan sé einhliða gerningur sem ein og sér feli hvorki í sér samning né skuldaviðurkenningu.

Dómskjali með yfirliti yfir stöðu skulda Arns ehf. við sóknaraðila þann 2. ágúst 2007 er mótmælt sem röngu, óstaðfestu og þýðingarlausu. Það sé í andstöðu við útgefin afsöl viðkomandi eigna sem kveði á um að kaupverð sé að fullu greitt. Loks sé þetta skjal sent með tölvupósti frá sóknaraðila sem feli í sér einhliða yfirlýsingu hans.

Af hálfu varnaraðila Frjálsa fjárfestingarbankans er því mótmælt að uppfyllt séu skilyrði vaxtalaga 38/2001 til að fallast á dráttarvaxtakröfu sóknaraðila. Gjalddagi í tryggingarbréfi sé þýðingar­laus þar sem ósönnuð sé krafa á bak við bréfin og því síður gjalddagi endurgreiðslu. Greiðsluáskorun hafi ekki þýðingu þar sem hún byggist á trygg­ingar­bréfinu sem skuldabréfi.

Varnaraðili Frjálsi fjárfestingabankinn byggir á því að kröfur sóknaraðila séu vanreifaðar, ekki sé neinn grundvöllur fyrir útreikn­ingnum og rangar forsendur færðar fram honum til stuðnings. Jafnframt er byggt á því að kröfur sóknaraðila eigi hvorki stoð í tryggingarbréfunum sjálfum né í öðrum gögnum. Ákvæði tryggingarbréfsins um gjalddaga sé nullitet sem ekki verði byggt á, enda í andstöðu við almennar reglur um tryggingarbréf og efni tryggingarbréfanna að öðru leyti. Verðtryggingarákvæði trygg­ing­arbréfsins séu ófull­nægjandi þar sem ekki verði ráðið við hvaða vísitölu eigi að miða. Í tryggingarbréfinu sé tilgreind neysluvöruvísitala sem ekki sé til. Því er mótmælt að af bréfinu leiði að miða eigi við vísitölu neysluverðs. Upphafstíma vaxta og verðtryggingar er mótmælt sérstaklega. Af tryggingar­bréfinu leiði að það sé skuldin að baki bréfinu sem máli skiptir.

Til vara er á því byggt að krafa sóknaraðila geti aldrei verið hærri en sem nemi höfuðstól tryggingarbréfanna án vaxta og verðtryggingar.

Byggt er á því að gegn mótmælum varnaraðila, Frjálsa fjárfestingarbankans og Arn ehf., sé ekki til nein skuld til að baki bréfunum.

Um málskostnaðarkröfu sína vísar varnaraðili til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður varnaraðila Arns ehf.

Varnaraðili Arn ehf. staðhæfir, að hann standi ekki í nokkurri skuld við sókn­ar­aðila. Þaðan af síður standi hann í skuld við sóknaraðila sem tryggingar­bréfum þinglýstum á eignina Kólguvaði 5, Reykjavík, hafi verið ætlað að tryggja. Sérstaklega mótmælir Arn ehf. fullyrðingum sóknaraðila um munnlegan samning um lántöku á tíma­bilinu 2. október 2006 til 14. nóvember 2006. Enn fremur mótmælir varnaraðili Arn ehf. því að í undirritun af hans hálfu undir tryggingarbréfin felist skuldbinding um greiðslu höfuðstólsins á tilteknum gjald­daga og með vöxtum eins og um skulda­bréf sé að tefla. Loks er mótmælt tölulegum forsendum fyrir kröfugerð sóknaraðila í málinu.

Skýrslur fyrir dómi

Fyrir dómi gáfu skýrslu fyrirsvarsmaður sóknaraðila, Benedikt G. Jósefsson, Hekla Jósefsdóttir, fyrrum starfsmaður sóknaraðila og systir fyrirsvarsmanns hans, Helgi Hákon Jónsson, löggiltur fasteignasali, Kristinn Erlendsson sölumaður, Vilhjálmur Bjarnason, löggiltur fasteignasali, allir starfsmenn fasteignasölunnar Hússins á þeim tíma sem hin umdeildu lánsviðskipti fóru fram og Þorsteinn Ragnarsson endur­skoðandi, sem séð hefur um bókhald sóknaraðila.

Niðurstaða

Ágreiningsefni þessa máls eru hvort varnaraðili Arn ehf. hafi stofnað til skuldar við sóknaraðila, hvort sú skuld sé ógreidd, hvort átt hafi að tryggja greiðslu skuldar­innar með tryggingarbréfum sem hvíla á 1.-5. veðrétti á eign að Kólguvaði 5, Reykjavík, og jafnframt það hvort trygg­ingarbréfin séu gildur veðsamningur.

Sóknaraðili seldi varnaraðila Arni ehf. nokkur hús í byggingu, á svonefndu fokheldisstigi. Vanefndir munu hafa orðið á greiðslu kaupverðs en til að auka líkur á því að kaupverðið fengist greitt kveðst sóknaraðili hafa veitt Arni ehf. fimm lán til þess að Arn ehf. hefði fjárhagslegt ráðrúm til að koma húsunum í söluhæft ástand. Sóknaraðili hafi þannig ætlað að greiða fyrir því að Arn ehf. gæti selt húsin og sókn­araðili fengið kaupverðið greitt. Til tryggingar því að þessi lán fengjust greidd hafi starfs­menn fasteignasölunnar Hússins útbúið fimm tryggingarbréf þar sem veitt var veð í íbúð á efri hæð hússins að Kólguvaði 5.

Sóknaraðili byggir í fyrsta lagi á því að stofnast hafi milli hans og varnaraðila Arns ehf. bindandi munnlegir samningar þess efnis að sóknaraðili veitti Arni ehf. fimm fram­kvæmda­lán á tímabilinu 2. október 2006 til og með 14. desember 2006.

Varnaraðili Arn ehf. staðhæfir, að hann standi ekki í nokkurri skuld við sókn­ar­aðila og varnaraðili Frjálsi fjárfestingabankinn telur sóknaraðila ekki hafa fært sönnur fyrir því að komist hafi á milli sóknaraðila og varnaraðila Arns ehf. munnlegir samningar um svonefnd framkvæmdalán.

Til stuðnings fullyrðingu sinni um samkomulag um lán leggur sóknaraðili fram gögn um það að hann hafi innt af hendi greiðslur inn á reikning Arns ehf. 2. október, 17. og 30. nóvember, og 8. og 14. desember 2006. Í skýringarreit eru þessar skýringar á millifærslunum „Arn ehf. lán“, „Arn ehf“, „Arn – tryggingabréf – lán“, „Lán til Magga í ARN“ og á einu bréfi er ekki færð skýring. Varnaraðilar hafa ekki fært fram neitt til sönnunar þeirri skýringu sinni að þessar milli­færslur stafi af því að sóknaraðili hafi viðurkennt að galli væri á þeim fasteignum sem hann seldi varnaraðila Arni eða að ástæður þessara millifærslna séu aðrar en sóknaraðili heldur fram.

Vitnið Vilhjálmur bar að fyrirsvarsmaður Arns ehf. hefði sóst eftir því að fá lán hjá sóknaraðila og hefði fyrirsvarsmaður sóknar­aðila fallist á að veita varnaraðila Arni ehf. lán. Vitnið Kristinn kvaðst hafa haft milligöngu um lánveitinguna. Hefði fyrirsvarsmaður Arns ehf. haft samband við vitnið til að athuga hvort sóknaraðili væri ekki reiðubúinn að lána Arni ehf. peninga svo að hægt væri að halda áfram fram­kvæmdum við íbúðirnar. Hafi vitnið þá haft samband við fyrirsvarsmann sóknaraðila. Vitnið Helgi bar einnig að sóknaraðili hefði veitt varnaraðila Arni ehf. lán.

Í framburði vitna kom einnig fram að þegar fyrir­svars­mennirnir hefðu náð samkomulagi um höfuð­stól hvers láns, annað hvort á fundi á fasteignasölunni eða í síma, hefði fyrirsvarmaður Arns ehf. beðið vitnið Helga um að útbúa trygg­ingarbréf vegna sérhvers láns. Síðan hafi vitnið Kristinn, sem hafði þinglýst umboð sóknaraðila, undirritað skjölin fyrir hans hönd. Fyrirsvarsmaður sóknaraðila las því ekki skjölin. Tryggingarbréfin eru öll undirrituð af hálfu Arns ehf. Fyrirsvars­maður sóknaraðila bar að þegar fyrir hafi legið kvittun um það að sérhvert tryggingar­bréf hefði verið afhent til þinglýsingar hafi sóknaraðili eða starfs­maður hans greitt höfuðstól lánsins inn á reikning Arns ehf.

Fyrirsvarsmaður varnaraðilans Arns ehf. kaus að koma ekki fyrir dóm til að gera grein fyrir sínum sjónarmiðum. Hann fullyrðir að hann standi ekki í neinni skuld við sóknaraðila og hefur því til sönnunar lagt fram afsöl fyrir þeim fjórum íbúðum sem hann keypti af sóknaraðila að Kólguvaði 3 og 5. Hins vegar hefur hann ekki lagt fram nein gögn til stuðnings þeirri fullyrðingu sinni að hin umþrættu framkvæmdalán frá sóknaraðila séu greidd.

Framburður vitna fyrir dómi er metinn í ljósi tengsla þeirra við sóknaraðila og varnaraðila, Arn ehf. Framburður þeirra er trúverðugur og samhljóða og þykir því verða að leggja hann til grundvallar enda kaus fyrirsvarsmaður Arns ehf., eins og áður segir, að koma ekki fyrir dóminn. Verður ekki litið svo á að sóknaraðila hafi borið að krefjast þess í þriðja sinn að úrskurðað yrði að fyrirsvarsmaður Arns ehf. gæfi skýrslu fyrir dóminum og að sóknaraðili eigi að bera hallann af því að hafa ekki gert það.

Með framlögðum gögnum og vætti vitnanna Kristins, Helga og Vilhjálms þykir nægjanlega sýnt fram á að sóknaraðili hafi á tímabilinu 2. október til 14. desember 2006 veitt varnaraðila Arni ehf. fimm lán til að koma í söluhæft ástand þeim eignum sem Arn ehf. hafði áður keypt af sóknaraðila. Með framlögðum gögnum sókn­ar­aðila þykir nægjanlega í ljós leitt hver var fjárhæð höfuðstóls hvers láns. Jafnframt þykir sannað með gögnum og framburði vitna að samið hafi verið um lánin bæru 18% vexti. Jafnframt að gjalddagi hvers láns hafi verið ákveðinn þegar lánið var veitt og það sé sá gjalddagi sem tilgreindur sé í bréfunum.

Vitnin Kristinn, Helgi og Vilhjálmur báru enn fremur öll á þann veg að vextir hafi verið reiknaðir fyrir fram og lagðir við höfuðstól þess láns sem sóknaraðili hefði sam­þykkt að veita varnaraðila Arni ehf. og hefði sú fjárhæð, þ.e.a.s. höfuðstóll að viðlögðum 18% vöxtum, framreiknuðum til gjalddaga, verið fjárhæð hvers trygg­inga­bréfs.

Varnaraðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn, telur að framkvæmdalánin hafi verið greidd með láni frá honum til varnaraðila Arns ehf. að fjárhæð 27,3 milljónir, sem veitt var 12. desember 2006. Þessu mótmælir sóknaraðili og bendir í fyrsta lagi á að í skuldabréfi sem gefið var út vegna þessa láns sé beinlínis sé tekið fram að lánið eigi að fara á 6. veðrétt á eftir hinum umþrættu tryggingarbréfum. Auk þess hafi ekki verið gerður neinn áskilnaður um það af hálfu Frjálsa fjárfestingarbankans að láninu skyldi ráð­stafað til að greiða framkvæmdalánin enda hafi þau ekki verið komin á gjalddaga en það hafi greiðslur vegna kaupa á íbúðunum fjórum verið. Láninu hafi því, án athuga­semda af hálfu beggja varnaraðila, verið ráðstafað inn á kaupverð íbúðanna fjögurra. Varnaraðili, Arn ehf., hafi ekki gert athugasemd við ráðstöfun lánsins fyrr en með bréfi dags. 27. september 2007. Þá hafi tilvist skuldarinnar ekki verið mótmælt heldur einvörðungu ráðstöfun lánsins frá Frjálsa fjárfestingarbankanum. Síðarnefndi varnaraðilinn hafi ekki gert athugasemd við ráðstöfun lánsins fyrr en við nauðungar­sölu eignarinnar þann 19. maí 2008.

Þar sem varnaraðili, Arn ehf., tók við afsali fyrir þeim eignum sem láni Frjálsa fjárfestingarbankans frá 12. desember 2006 var ráðstafað inn á, verður að líta svo á að hann hafi með því samþykkt í verki ráðstöfun þessa láns frá Frjálsa fjárfestingar­bank­anum inn á skuldir sínar við sóknaraðila vegna kaupverðs eignanna.

Eins og áður greinir hafa ekki verið lögð fram nein gögn úr bókhaldi varnar­aðila, Arns ehf., sem sanna að framkvæmdalánin hafi þegar verið greidd og önnur sönnunarfærsla fyrir því hefur ekki verið reynd. Varnaraðilum hefur því ekki tekist að afsanna þá fullyrðingu sóknaraðila að þessi lán séu enn ógreidd. Sóknaraðili þykir því hafa sýnt fram á sjálfstæða skuld að baki tryggingar­bréfunum.

Ekki verður annað séð en að þessi lán uppfylli skilyrði vaxtalaga nr. 38/2001 fyrir því að geta borið dráttarvexti. Gjalddagi hvers láns var ákveðinn fyrir fram og er kröfuhafa þá heimilt skv. 5. gr. vaxtalaga að krefja skuldara um drátt­ar­vexti sem reiknast af ógreiddri peningakröfu frá og með gjalddaga fram að greiðslu­degi.

Einnig þykir nægjanlega leitt í ljós, með gögnum og framburði vitna, að tryggingarbréfin hafi verið gefin út til þess að tryggja greiðslu á áðurnefndum lánum. Vitnin Kristinn, Helgi og Vilhjálmur báru öll á þann veg að ástæða þess að ekki hefði verið gefið út skuldabréf fyrir þessum lánum heldur útbúin tryggingarbréf með tiltekinni fjárhæð og tilteknum gjalddaga hafi verið sú að fyrir­svars­maður Arns ehf. hafi óskað eftir þessu fyrirkomulagi til að lækka kostnað við þinglýs­ingu þar sem 0,5% stimpilgjald væri af tryggingarbréfi en 1,5% af viðskiptabréfi.

Sóknaraðili byggir jafnframt á því að tryggingarbréfin séu gildur veðsamn­ingur í skilningi 4. og 5. gr. veðlaga nr. 75/1997 en því mótmælir varnaraðili Frjálsi fjár­fest­ingarbankinn.

Alkunnugt er að það ræðst ekki af heiti skjals, heldur fyrst og fremst af efni þess, hvort veðréttur hefur stofnast. Í tryggingarbréfunum er hin veðsetta eign nægjan­lega tilgreind og sérgreind sbr. 3. gr. laga um samningsveð.

Í skjölunum sem sóknaraðili byggir veðrétt sinn á er tilgreint verð­mæti þeirrar aðalgreiðslu sem veðið á að tryggja. Því er uppfyllt það skilyrði 1. mgr. 4. gr. laga um samningsveð fyrir því að þinglýsing veðskjals veiti því réttarvernd gagnvart þriðja manni að fjárhæð veðkröfu eða að hámark þeirrar kröfu, sem veðið skal tryggja, sé tilgreint í skjali því sem stofnar til veð­réttar­ins, sbr. einnig 23. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Varnaraðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn, leggur áherslu á að munur sé á réttar­áhrifum tryggingarbréfs sem veitir 1. veðrétt í hinni veðsettu eign og tryggingar­bréfum á 2.-5. veðrétti. Sá greinarmunur, þ.e.a.s. bein nauðungarsöluheimild, sem einungis fylgir veðsamningi um tiltekna peningakröfu, hefur ekki þýðingu hér þar sem það var ekki sóknaraðili sem knúði fram nauðungarsölu á eigninni. Honum var því heimilt við nauðungarsöluna að leita fullnustu á því veði sem hann telur sig hafa í eigninni.

Í öllum bréfunum er tekið fram að sú fjárhæð sem í þeim er tilgreind (höfuð­stóll að viðbættum 18% vöxtum frá lánsdegi að gjalddaga) sé bundin „neyslu­vöru­vísitölu með upphafsvísitölu september 2006“. Þykir með þessu orðalagi nægjanlega tilgreint verðtryggingarviðmið sem opinberlega heitir vísitala neysluverðs og sú vísi­tala sem er heimill grundvöllur verðtryggingar lánsfjár samkvæmt 14. gr. vaxta­laga nr. 38/2001. Jafnframt er nægjanlega tilgreint að miða skyldi upphaf verð­trygg­ingarinnar við vísitöluna eins og hún stóð í september 2006. Því þykir tegund og grunntala verð­tryggingarinnar fullnægja skilyrðum 3. mgr. 4. gr. laga um samningsveð nr. 75/1997.

Samkvæmt 5. gr. laga um samningsveð ræðst það af túlkun veðsamningsins hvort viðbótarkröfur um kostnað og vexti fylgi aðalkröfunni. Í tryggingarbréfunum er tekið fram að hið veðsetta sé til tryggingar dráttarvöxtum af höfuðstól, verði skuldin eigi greidd á gjalddaga, og innheimtukostnaði, hverju nafni sem nefnist, vegna aðal­kröfunnar. Orðalag veðsamningsins er því skýrt og ótvírætt. Samkvæmt 5. gr. laganna eru því kostnaður sem sóknaraðili hefur af innheimtu veðkröfu og vextir af skuld sem féllu í gjalddaga á einu ári áður en sett var fram beiðni um nauðungarsölu hinnar veðsettu eignar tryggðar með aðalkröfunni.

Varnaraðilar vísa einnig til þess að tryggingar­bréfin séu ólögmæt sem veð­samn­ingar þar sem þau hafi verið útbúin til að fara á svig við greiðslur gjalda í ríkissjóð og mótmæla því að varnaraðili, Arn ehf., hafi átt þátt í slíku.

Ekkert er ólögmætt við það að velja ódýrara úrræði þegar val stendur milli tveggja misdýrra löggerninga. Ljóst er að þeir löggerningar sem útbúnir voru til að tryggja greiðslu hins munnlega lánssamnings og sóknaraðili byggir kröfur sínar á eru ekki viðskiptabréf og því var ekki ólöglegt að greiða ekki það gjald í ríkissjóð sem greiða ber við þinglýsingu slíkra bréfa.

Varnaraðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn, bendir sérstaklega á þá setningu í trygg­ingar­bréfi, dags. 28. september, með veði á 1. veðrétti, að íbúð að Kólguvaði 5 sé til tryggingar greiðslu á „gjald­föllnum samningsgreiðslum Kólguvaðs nr. 7 og 9“. Þar sem sóknaraðili haldi því fram að þetta sé misritun í þessu veðskjali þá geti sóknar­aðili ekki byggt neinn rétt á því þar sem hann geti ekki byggt rétt á skjali sem hann haldi fram að sé efnislega rangt. Eins og varnaraðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn, bendir rétti­lega á hafa ekki verið lögð fram nein gögn um það að milli sóknaraðila og varnaraðila, Arns ehf., séu skuld­bind­ingar vegna fasteign­anna að Kólguvaði 7 og 9. Hefur því ekki verið sýnt fram á annað en það að þessi setning í bréfinu sé misritun af hálfu þess sem bréfið samdi, eins og sóknar­aðili fullyrðir. Þykir þessi misritun ekki eiga að leiða til þess að veð í íbúðinni að Kólguvaði 5 samkvæmt þessu trygg­ingarbréfi standi ekki til tryggingar framkvæmdaláni sem sóknaraðili veitti varnaraðila Arni ehf. 2. október 2006.

Þá byggir varnaraðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn, á því að sóknaraðili hafi gefið út afsal, dagsett 16. október 2007, fyrir þeirri íbúð sem tryggingarbréfunum var þinglýst á. Í afsalinu standi: „Áhvílandi veðskuldir á 1.-7. veðrétti eru skuldir sem kaupandi hefur stofnað til og eru seljanda óviðkomandi.“

Þegar litið er til þess að á þessum tíma, 16. október 2007, hafði láni, sem varn­ar­aðili, Frjálsi fjárfestingarbankinn veitti Arni ehf., verið ráðstafað inn á kaupsamning Arns ehf. við sóknaraðila vegna íbúðanna, og þess að endurrit úr þinglýsingabók sem lá frammi við afsalsgerð bar með sér að sóknaraðili væri kröfuhafi lána sem tryggð eru með 1.-5. veðrétti í íbúðinni, er fallist á það með sóknaraðila að með þessari yfirlýs­ingu sé varnaraðli, Arn ehf., að viðurkenna skuld sína við sóknaraðila.

Varnaraðilar leggja áherslu á þá túlkunarreglu samningalaga að velja eigi þá niðurstöðu sem sé síst íþyngjandi fyrir loforðsgjafa, Arn ehf. Við túlkun á tilvitnaðri setningu í afsalinu verður að líta til þess að sóknaraðili og varnaraðili, Arn ehf., standa jafnt að vígi í þessari samningagerð og verður hvorugur talinn loforðsgjafi umfram hinn. Jafnframt verður að túlka ákvæði afsalsins, sem samið var af starfsmönnum fasteigna­sölunnar Hússins, þannig að einhver heildstæð merking fáist í það í stað óskiljanlegrar þversagnar. Því þykir ekki önnur merking verða lögð í síðustu orðin í tilvitnaðri setningu en sú að seljandi íbúðarinnar hafi ekki stofnað til þessara skulda og verði því ekki gerður ábyrgur fyrir greiðslu þeirra.

Sóknaraðili þykir því hafa sýnt fram á að enn séu ógreidd fimm lán, sem stofnast hafi til með bindandi munnlegum samningum milli hans og varnaraðila, Arns ehf., á tímabilinu 2. október til 14. desember 2006. Jafnframt að greiðsla lánanna sé tryggð með fimm tryggingar­bréfum, sem hvíli á fasteigninni að Kólguvaði 5, með fastanúmer 227-8572. Enn fremur er fallist á að lánin séu tryggð með vísitölu neysluverðs með upphafsvísitölu septembermánaðar 2006 og beri dráttarvexti hvert frá sínum gjalddaga til þess dags er uppboði lauk á eigninni, það er 19. maí 2008, sbr. 3. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Höfuðstóll lánanna var samtals að fjárhæð 9.000.000 króna, en að viðbættum samn­ingsvöxtum, dráttarvöxtum, verðbótum og kostnaði nema þau nú samtals 14.703.995 krónum.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber að breyta úthlutun söluverðs fasteignarinnar að Kólguvaði 5, með fastanúmer 227-8572 þannig að af söluverðinu fái sóknaraðili Bygg Ben ehf. 14.703.995 krónur og úthlutun til varnaraðila, Frjálsa fjárfestingar­bankans, lækki sem nemur þessari fjárhæð.

 

Við ákvörðun málskostnaðar verður ekki litið fram hjá því að meginástæða þess að reka þurfti þetta mál fyrir dómstólum er óvönduð skjalagerð sem enginn málsaðila þykir bera ábyrgð á umfram annan. Því þykir eðlilegt, með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, að hver málsaðila beri sinn kostnað af málinu.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík um úthlutun söluverðs fasteignarinnar að Kólguvaði 5, Reykjavík, með fastanúmerið 227-8572, skal breytt þannig að sóknar­aðili, Bygg Ben ehf., fái til úthlutunar af söluverðinu samtals 14.703.995 krónur, nánar tiltekið 4.941.603 krónur samkvæmt 3. tölulið frumvarpsins, 2.462.233 krónur samkvæmt 4. tölulið þess, 2.441.445 krónur samkvæmt 5. tölulið þess, 1.703.592 krónur samkvæmt 6. tölulið þess, 3.155.122 krónur samkvæmt 7. tölulið þess og úthlutun til varnaraðila, Frjálsa fjárfest­ingarbankans hf., samkvæmt frumvarpinu lækki til samræmis við úthlutun til sóknaraðila.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.