Þriðjudaginn 11. maí 2010.
Nr. 253/2010.	Sýslumaðurinn í Kópavogi (Ýr Vésteinsdóttir fulltrúi) gegn Smiðjunni sf. (Ragnar H. Hall hrl.)

Kærumál. Þinglýsing.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu S sf. um að fella úr gildi ákvörðun sýslumanns um að vísa frá þinglýsingu eignarheimild S sf. að eignarhlutum í fasteign og lagt fyrir sýslumann að þinglýsa skjalinu. Talið var að G, eiganda S sf., hafi ekki brostið heimild til eignar á þann veg sem skjalið greindi. Var því ekki fallist á að sýslumanni hafi borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu á grundvelli 2. mgr. 7. gr. laga nr. 39/1978. Þá var ekki fallist á að aðrar ástæður leiddu til þess að vísa bæri málinu frá þinglýsingu. Var hinn kærði úrskurður staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Garðar Gíslason og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 12. apríl 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 20. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 7. apríl 2010, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að fella úr gildi ákvörðun sóknaraðila 20. janúar 2010 um að vísa frá þinglýsingu eignarheimild varnaraðila að eignarhlutum í fasteigninni nr. 52d við Smiðjuveg í Kópavogi, með fastanúmer 206-5375 og 229-8542 og lagt fyrir sóknaraðila að þinglýsa skjalinu, sem sé skiptayfirlýsing dánarbús Gunnars Þ. Jakobssonar og Smiðjunnar sf. 11. janúar 2010. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og staðfest verði niðurstaða þinglýsingastjóra um að vísa fyrrgreindu skjali frá þinglýsingu.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Ekki verður fallist á með varnaraðila að annmarkar séu á kæru sóknaraðila. Verður aðalkröfu varnaraðila því hafnað.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, sýslumaðurinn í Kópavogi, greiði varnaraðila, Smiðjunni sf., 200.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 7. apríl 2010.

Sóknaraðili er Smiðjan sf., Smiðjuvegi 52, Kópavogi.

Varnaraðili er Sýslumaðurinn í Kópavogi, Dalvegi 18, Kópavogi.

Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun varnaraðila 20. janúar 2010 um að vísa frá þinglýsingu eignarheimild sóknaraðila að eignarhlutum í fasteigninni nr. 52d við Smiðjuveg í Kópavogi, með fastanúmer 206-5375 og 229-8542, verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir varnaraðila að þinglýsa skjalinu, sem er skipatyfirlýsing dánarbús Gunnars Þ. Adolfssonar og Smiðjunnar sf., dagsett 11. janúar 2010. Yfirlýsingin var lögð inn til þinglýsingar hjá varnaraðila 15. janúar 2010.

Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að staðfest verði frávísun sýslumanns á að þinglýsa eignarheimild sóknaraðila að eignarhlutum í fasteigninni nr. 52d við Smiðjuveg í Kópavogi, með fastanúmer 206-5375 og 229-8542.

I.

Í greinargerð sóknaraðila kemur fram að sóknaraðili sé sameignarfélag, skráð í Kópavogi. Skráðir eigendur félagsins séu Gunnar Þ. Adolfsson, sem lést 30. janúar 2009 og Grétar Gunnarsson. Grétar hafi verið einkaerfingi Gunnars Þ. Adolfssonar og hafi hann skipt dánarbúi Gunnars einkaskiptum og lokið þeim með greiðslu erfðafjárskatts hjá sýslumanninum í Reykjavík.

Sóknaraðili hafi um langt árabil verið eigandi tveggja eignarhluta í fasteigninni nr. 52d við Smiðjuveg í Kópavogi, en Gunnar Þ. Adolfsson hafði lagt þessar eignir fram sem höfuðstólsframlag í sameignarfélagið. Við skipti á dánarbúinu hafi erfinginn og hinn eigandi sameignarfélagsins, Grétar Gunnarsson, lagt fram gögn um þetta fyrir sýslumanninn í Reykjavík og hafi þau gögn verið samþykkt af hálfu embættisins við uppgjör dánarbúsins, m.a. við uppgjör erfðafjárskatts. Erfingi dánarbúsins hafi undirritað sérstaka yfirlýsingu um þetta, þar sem segir m.a.:

„Af hálfu dánarbús Gunnars er staðfest að hann hafði lagt þessar eignir fram sem hluta af höfuðstól sínum í sameignarfélaginu Smiðjan sf., kt. 641080-0129, enda hefur félagið um langt árabil tilgreint þessar eignir í skattskilum sínum og þær ekki verið taldar fram á skattframtölum Gunnars sjálfs.

Sýslumaðurinn í Reykjavík staðfestir með áritun sinni á yfirlýsingu þessa að fasteignir þessar voru við skipti á dánarbúi Gunnars taldar eign sameignarfélagsins og að greiddur var erfðafjárskattur í samræmi við það samkvæmt erfðafjárskýrslu embættisins nr. 212/2009.

Samkvæmt framangreindu óskast yfirlýsingu þessari þinglýst sem eignarheimild Smiðjunnar sf., kt. 641080-0129“.

Sýslumaðurinn í Reykjavík áritaði yfirlýsingu þessa 15. janúar 2010 með svofelldum texta:

„Framangreindar upplýsingar um dánarbú Gunnars Þ. Adolfssonar eru staðfestar með vísan til erfðafjárskýrslu nr. 212/2009“.

Sóknaraðili óskaði eftir þinglýsingu yfirlýsingarinnar hjá varnaraðila 15. janúar sl. og greiddi áskilið gjald. Er hann vitjaði skjalsins aftur hafði því verið vísað frá þinglýsingu með svohljóðandi áletrun:

„Skjali frávísað 20/1 2010.

Þinglýstur eigandi Smiðjuvegar 52, fnr. 206-5375 og 229-8542, er Gunnar Þ. Adolfsson. Mistök við gerð skattframtals hans geta ekki verið grundvöllur eignayfirfærslu í þinglýsingarbókum. Mistök í skattframtali eru ekki eignarheimild. Við skipti á búi Gunnars eignaðist Grétar Gunnarsson hlut hans í Smiðjunni sf. Þar sem nú er aðeins einn eigandi að firmanu þá er það ekki lengur sameignarfélag. Smiðjan sf. er því ekki lengur til sem sameignarfélag“.

Sóknaraðili uni ekki þessari afgreiðslu. Hann leiti því úrlausnar héraðsdóms um ágreiningsefnið, þ.e. hvort yfirlýsingin uppfylli skilyrði þess að verða þinglýst sem eignarheimild hans að hinum tilgreindu eignarhlutum í Smiðjuvegi 52d í Kópavogi. Vísar sóknaraðil í þessu sambandi til 3. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

II.

Af hálfu sóknaraðila er á því byggt, að Gunnar Þ. Adolfsson sé þinglýstur eigandi umræddra eignarhluta í Smiðjuvegi 52d í Kópavogi. Gunnar sé fallinn frá, en dánarbú hans hafi fært sönnur á að Gunnar hafi lagt umræddar fasteignir fram sem eignarhluta í sameignarfélagið, sem er sóknaraðili máls þessa. Með yfirlýsingunni sé formlegum eignarráðum yfir fasteigninni afsalað til félagsins, og sýslumaðurinn í Reykjavík, sem hafi yfirumsjón með skiptum dánarbúa í sínu umdæmi, hafi áritað heimildina því til staðfestingar að ekkert sé við yfirlýsinguna að athuga. Sóknaraðila sé nauðsynlegt að fá formlega eignarheimild að þessum eignum og leiðrétta þannig núverandi skráningu í þinglýsingarbókum.

Þinglýsingarstjóra beri vitaskuld að kanna eignarheimild þess sem ráðstafar fasteign. Í þessu tilviki sé ekkert við hina formlegu eignarheimild að athuga. Skjalið sé gefið út af aðila sem er til þess bær, og því til sönnunar sé sérstök áritun sýslumannsins í Reykjavík þar sem skjalið er gefið út í nafni dánarbús. Vísist um þetta til 24. og 25. gr. þinglýsingalaga.

Þinglýsingastjóri hafi ekki heimild til þess að vísa skjali frá þinglýsingu vegna þess að hann telji að skylt sé að breyta rekstrarformi þess félags sem eigi að verða þinglýstur eigandi eignar. Jafnvel þótt svo kynni að fara, að skylt verði að breyta rekstrarformi félagsins, hugsanlega að gera það að einkafirma eða jafnvel að slíta því, þá geti slíkt ekki leitt til þess að óheimilt sé að fala þinglýsingar á eignarheimildum félaginu til handa, a. m. k. meðan það hafi ekki verið afskráð. Smiðjan sf. hafi ekki verið afskráð.

Sóknaraðili telji áritun þinglýsingastjórans um mistök við gerð skattframtala vera gersamlega út í hött. Hér sé ekki óskað eftir því að skjalinu verði þinglýst vegna mistaka við gerð skattframtala. Hins vegar hafi verið talið nauðsynlegt að skýra það í skjalinu, einmitt vegna skiptameðferðar á dánarbúi Gunnars heitins, að eignarhlutarnir í Smiðjuvegi 52d hefðu að réttu verið eignir félagsins og hann lagt þessar eignir fram sem hluta höfuðstóls síns í félaginu. Erfðafjárskattur hafi síðan verið lagður á eignarhluta hans í félaginu

Samkvæmt framansögðu telji sóknaraðili skjalið á dskj. nr. 1 uppfylla allar kröfur sem gerðar verði að lögum til þess að því megi þinglýsa eins og krafist sé.

III.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Hann byggir á því að Gunnar Þ. Adolfsson sé þinglýstur eigandi fasteignanna við Smiðjuveg 52, fnr. 229-8542 og 206-5375. Smiðjan sf. hafi aldrei verið eigandi fasteignanna. Gunnar Þ. Adolfsson hafi aldrei gengið frá því með lögformlegum hætti að gera Smiðjuna sf. að eiganda eignanna. Þinglýsingastjóra sé því bæði rétt og skylt að vísa frá þinglýsingu öllum skjölum sem tilgreina Smiðjuna sf. sem þinglýstan eiganda eignanna. Skylda þessi sé lögð á þinglýsingarstjóra með 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga en þar segi: „Vísa skal skjali frá þinglýsingu, ef útgefanda þess brestur heimild til eignar á þann veg er skjalið greinir.“

Þrátt fyrir að skjal S-238/2010 hafi titilinn skiptayfirlýsing sé það samkvæmt efni sínu ekki eiginleg skiptayfirlýsing með upplýsingum um það í hvers hlut eign komi við skipti. Skjalið sé eingöngu yfirlýsing Grétars Gunnarssonar um að dánarbúið hafi talið Smiðjuna sf. eiganda. Áritun sýslumannsins í Reykjavík staðfesti einungis að við skiptin hafi eignin verið talin fram sem eign Smiðjunnar sf. Áritun sýslumannsins í Reykjavík breyti ekki þeirri staðreynd að Gunnar Þ. Adolfsson var eigandi eignanna og að Grétar Gunnarsson er einkaerfingi hans.

Reglan um óslitna röð framsalshafa sé ein af grundvallarreglunum í þinglýsingum og komi mjög skýrt og afdráttarlaust fram í 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

Grétar Gunnarsson, einkaerfingi Gunnars Þ. Adolfssonar, hafi ekki þinglýst eignarheimild sinni að eignum við Smiðjuveg 52. Hann sé því ekki til þess bær að ráðstafa eignunum. Þinglýsingarstjóra hafi því borið samkvæmt 2. mgr. 7. gr. laga nr. 39/1978 að frávísa yfirlýsingu á skjali S-238/2010.

IV.

Eins og að framan kemur fram voru þeir Grétar Gunnarsson og Gunnar Þ. Adolfsson eigendur sóknaraðila, Smiðjunnar sf.  Gunnar Þ. Adolfsson var samkvæmt veðmálabókum þinglesinn eigandi þeirra eignahluta í fasteigninni Smiðjuvegi 52, sem mál þetta tekur til. Við andlát Gunnars erfði Grétar Gunnarsson allar eigur Gunnars, þar með talinn eignarhlut hans í sameignarfélaginu svo og aðrar eignir. Fram hefur komið í málinu að sóknaraðili hafi um árabil talið eignahluta þá í Smiðjuvegi 52, sem eru þinglýstir eign Gunnars heitins, til eignar félagsins í skattframtölum og á sama hátt hafi Gunnar heitinn ekki talið umræddar eignir fram sem sína eign í skattframtölum. Þessu hefur hvorki verið mótmælt né verið hnekkt. Í skiptayfirlýsingu einkaerfingjans Grétars sem, árituð var af sýslumanninum í Reykjavík og áður er getið, kemur fram að Gunnar heitinn hafi lagt félaginu til umrædda eignarhluta sem hluta af höfuðstóli sínum í félaginu.

Gunnar Þ. Adolfsson var þinglýstur eigandi umræddra eignarhluta í Smiðjuvegi 52d í Kópavogi. Gunnar er fallinn frá, en einkaerfingi hans hefur fært sönnur á að Gunnar lagði umræddar fasteignir fram sem eignarhluta í sameignarfélagið, sóknaraðila máls þessa. Fallist er á að með yfirlýsingu erfingjans Grétars Gunnarssonar hafi formlegum eignarráðum yfir eignarhlutum Gunnars heitins í fasteigninni verið afsalað til félagsins. Sýslumaðurinn í Reykjavík, sem hefur yfirumsjón með skiptum dánarbúa í sínu umdæmi, áritaði heimildina því til staðfestingar að ekkert væri við yfirlýsinguna að athuga. Samkvæmt þessu er ekki fallist á að einkaerfingja Gunnars heitins, Grétar, sem undirritaði umdeilda skiptayfirlýsingu fyrir hönd dánarbús Gunnars, hafi brostið heimild til eignar á þann veg er skjalið greinir.  sem. Er ekki fallist á að Grétar hafi þurft að láta þinglýsa umræddum eignarhlutum sem sinni eign áður en hann gæti með yfirlýsingu fært eignarréttinn yfir á sóknaraðila. Er því ekki fallist á að þinglýsingarstjóra hafi borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu á grundvelli 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978  Eins og atvikum í máli þessu er háttað er ekki fallist á aðrar málsástæður varnaraðila leiði til þess að vísa beri skjalinu frá þinglýsingu.

Samkvæmt framansögðu er ákvörðun varnaraðila 20. janúar 2010 um að vísa frá þinglýsingu eignarheimild sóknaraðila að eignarhlutum í fasteigninni nr. 52d við Smiðjuveg í Kópavogi, með fastanúmer 206-5375 og 229-8542,  felld úr gildi og er lagt fyrir varnaraðila að þinglýsa skjalinu, sem er skipatyfirlýsing dánarbús Gunnars Þ. Adolfssonar og Smiðjunnar sf., dagsett 11. janúar 2010.

Eftir úrslitum málsins verður varnaraðili úrskurðaður til að greiða sóknaraðila málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

Mál þetta var tekið til úrskurðar 5. febrúar sl., en mislagðist síðan vegna mistaka.

Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun varnaraðila, Sýslumannsins í Kópavogi, 20. janúar 2010 um að vísa frá þinglýsingu eignarheimild sóknaraðila að eignarhlutum í fasteigninni nr. 52d við Smiðjuveg í Kópavogi, með fastanúmer 206-5375 og 229-8542 og er lagt fyrir varnaraðila að þinglýsa skjalinu, sem er skiptayfirlýsing dánarbús Gunnars Þ. Jakobssonar og Smiðjunnar sf. dagsett 11. janúar 2010.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 150.000 krónur í málskostnað.