Fimmtudaginn 17. október 2013.
Nr. 308/2013.	Kristján S. Thorarensen og Málfríður Vilhelmsdóttir (Sigmundur Hannesson hrl.) gegn Claudiu Ósk H. Georgsdóttur (Sigurður Sigurjónsson hrl.)

Fasteignakaup. Galli. Matsgerð.

C höfðaði mál gegn K og M til innheimtu eftirstöðva kaupverðs fasteignar. K og M höfðu uppi gagnkröfu vegna ýmiss konar galla sem þau töldu vera á fasteigninni. Hluti gagnkröfunnar laut að kostnaði af því að flísaleggja veggi sturtuklefa að nýju en matsgerð þótti ekki styðja þennan hluta kröfunnar. Tekið var fram að þótt eftirstöðvar gagnkröfunnar yrðu teknar til greina yrði ekki fallist á að þeir annmarkar rýrðu verðmæti fasteignarinnar svo nokkru varðaði, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, og ekki var talið að upplýsingaskylda C hefði náð til annarra annmarka en halla sem var á baðherbergisgólfi. Nam sá hluti gagnkröfunnar aðeins 0,5% af kaupverði hússins og varð gagnkrafan því ekki reist á 26. gr. laga nr. 40/2002. Þá voru ekki efni til að fella greiðsluskyldu á C á þeim grunni að ástand eignarinnar að þessu leyti hefði ekki verið í samræmi við það sem hún hefði ábyrgst. Var því fallist á kröfur C.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson, Greta Baldursdóttir og Helgi I. Jónsson

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 6. maí 2013. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafan verði lækkuð og málskostnaður felldur niður.

Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Héraðsdómur var skipaður sérfróðum meðdómendum. Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjendur verða dæmd óskipt til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Kristján S. Thorarensen og Málfríður Vilhelmsdóttir, greiði óskipt stefndu, Claudiu Ósk H. Georgsdóttur, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 20. febrúar 2013.

Mál þetta, sem var dómtekið 5. þ.m., var höfðað 16. apríl 2012 af Claudiu Ósk H. Georgsdóttur, Kirkjuteigi 19 í Reykjavík, á hendur Kristjáni S. Thorarensen og Málfríði Vilhelmsdóttur, báðum til heimilis að Brúnási 19 í Garðabæ.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða stefnanda 769.964 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 269.964 krónum frá 1. desember 2011 til 7. febrúar 2012, en af 769.964 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda, en til vara að þær verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnanda, en að því frágengnu að hann verði felldur niður.

I

Með kaupsamningi undirrituðum 21. október 2011 keyptu stefndu einbýlishúsið Brandstaði við Álftanesveg í Garðabæ af stefnanda. Húsið var byggt árið 1983, það er 182,6 m² að flatarmáli og stendur á 3.500 m² leigulóð.  Kaupverð var 49.000.000 króna. Stefndu stóðu skil á greiðslu kaupverðs samkvæmt kaupsamningi allt þar til kom að greiðslu að fjárhæð 500.000 krónur sem þeim bar að inna af hendi 1. desember 2011, en af henni hafa þau einungis greitt 300.000 krónur. Hinn 1. febrúar 2012 áttu þau síðan að standa skil á lokagreiðslu að fjárhæð 500.000 krónur, en hafa ekki gert það. Halda stefndu því fram að þau eigi gagnkröfu á hendur stefnanda vegna galla á fasteigninni sem komið hafi í ljós eftir að þau fengu hana afhenta 1. nóvember 2011. Nemur gagnkrafan 1.752.859 krónum og styðst hún við matsgerð dómkvadds matsmanns sem stefndu öfluðu undir rekstri málsins. Stefnandi hefur alfarið hafnað því að stefndu geti átt gagnkröfu á hendur henni. Hefur hún höfðað mál þetta til heimtu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt framansögðu. Þar við bætist síðan krafa að fjárhæð 69.764 krónur og er hún byggð á því að við uppgjör, sem fram átti að fara samhliða útgáfu afsals, hafi stefndu borið að greiða stefnanda þá fjárhæð samkvæmt útreikningum fasteignasala sem hafði milligöngu um viðskipti aðila.

II

Þegar stefna í málinu var gefin út lá fyrir að gagnkrafa stefndu vegna galla laut í fyrsta lagi að því að gluggar á efri hæð hússins væru óþéttir, í öðru lagi var því haldið fram að gólfhalli í sturtubotni væri ekki réttur, í þriðja lagi að flísar vantaði undir eldhúsinnréttingu, í fjórða lagi að þrjár hurðar væri ólakkaðar og í fimmta lagi að göt væru á veggjum og lofti eftir nagla og skrúfur. Í greinargerð var síðan bætt við gagnkröfu vegna kostnaðar sem hlytist af því að fjarlægja drasl af lóð. Tók beiðni stefndu um dómkvaðningu matsmanns, sem lögð var fram 5. september 2012, til þessara atriða. Í viðauka við matsbeiðnina 19. sama mánaðar er því lýst að eftir að matsbeiðni var lögð fram hafi stefndu gert sér grein fyrir því að flísalögn á baði væri verulega gölluð þar sem þess hafi ekki verið gætt að setja rétt efni með fúgum. Hafi vatn náð að leka óhindrað „í gegnum fúgurnar og undir veggina, sem [séu] orðnir morknir (að innan) vegna raka“. Vatnið hafi farið undir parket framan við baðherbergið og það sé allt orðið brúnt á litinn og skemmt. Þurfi að skipta um allt parket í húsinu af þessum sökum. Með vísan til þessa var þess óskað að matið tæki til kostnaðar sem hlytist af því að „rífa/lagfæra veggi á baðherbergi og fjarlægja flísar og flísaleggja baðherbergið að nýju jafnframt því að lagfæra halla á baðgólfi þ.á m. í sturtubotni, sem og kostnað við að rífa í burtu parket og parketleggja að nýju“. Dómkvaðning fór fram í þinghaldi 19. september 2012 og lá matsgerð matsmanns, Guðna Arnar Jónssonar húsasmíðameistara og byggingatæknifræðings, fyrir 31. október sl. Samkvæmt henni er kostnaður vegna upphaflegra matsatriða metinn á samtals 588.846 krónur. Skiptist hann þannig: 1. Kostnaður við að endurnýja þéttilista á þakgluggum 54.718 krónur. 2. Kostnaður við að endurnýja flísalögn í sturtubotni og á baðherbergisgólfi og lagfæra parket þar sem raki hefur komist í það 290.658 krónur. 3. Kostnaður við að flísaleggja undir eldhúsinnréttingu 52.710 krónur. 4. Kostnaður við að lakka þrjár hurðir 27.610 krónur. 5. Kostnaður við að spartla og pússa yfir nagla- og skrúfuför/göt 27.610 krónur. 6. Kostnaður við að hreinsa lóð 135.540 krónur. Fram kemur í matsgerðinni að því er varðar matslið 2 samkvæmt framansögðu að gólf á baðherbergi sé flísalagt og að sturtubotn sé afmarkaður frá gólfi með flísalögðum kanti. Lega á flísalögn í sturtubotni sé þannig að vatn getur lekið að þessum kanti og undir hann. Þar sem hallinn á baðherbergisgólfinu sé ekki réttur eigi vatn sem rennur út á það greiða leið fram á gang þar sem parket tekur við af flísum, enda sé enginn þröskuldur á þessum stað. Með matsgerðinni er og í ljós leitt að skemmdir hafa orðið á parketinu sem rekja má til þessa. Þeim úrbótum sem matsmaður telur að ráðast þurfi í lýsir hann með þessum orðum: „Matsmaður metur að það skuli endurnýja flísalögn í sturtubotni. Fjarlægja flísar, brjóta kant, laga halla á gólfi í sturtubotni, byggja upp nýjan kant, „membra“ gólf og kant. Kverkborði settur í kverkar og flísaleggja með nýjum flísum. Matsmaður metur að það skuli endurnýja flísalögn á baðherbergisgólfi. Fjarlægja flísar, laga halla á gólfi og flísalagt með nýjum flísum. Matsmaður metur að gert verði við parket með því að skipta út „lamellum“ sem eru næst gerefti, rennt létt yfir svæðið, sem raki komst í, með sandpappír og lakkað yfir eftir að parketið er orðið þurrt.“ Kostnaðarmat á grundvelli framangreinds viðauka við matsbeiðni hljóðar upp á 1.164.013 krónur, en það tekur til þess að flísar verði rifnar af veggjum í sturtuklefa og þeir flísalagðir að nýju og að parket verði fjarlægt og nýtt lagt. Er sérstaklega tekið fram vegna matsspurningar að í öðrum matslið sé fjallað um sturtubotn og gólf á baðherbergi, svo og að ekkert bendi til þess að vatn hafi komist í veggi bak við flísar á veggjum í sturtuklefa.          

Matsmaður staðfesti matsgerð sína fyrir dómi.

III

Stefnandi byggir kröfu sína í málinu á greiðsluloforði stefndu samkvæmt kaupsamningi aðila frá 21. október 2011 um fasteignina Brandstaði í Garðabæ. Þá vísar stefnandi til venju í fasteignaviðskiptum og meginreglna samningaréttar og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga, en sú regla fái meðal annars stoð í 49. gr., 50. gr. og 1. mgr. 52. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Ennfremur er byggt á 29. gr. sömu laga og á það bent að á stefndu hafi hvílt rík skoðunarskylda, enda hafi verið fullt tilefni til að kanna ástand hússins, sem timburhús reist árið 1983, mjög rækilega. Húsið hafi verið í ágætu ástandi og ekkert af því sem stefndu tefli fram til stuðnings gagnkröfu sinni geti fallið undir galla í skilningi laga um fasteignakaup. Þá var því sérstaklega borið við af hálfu stefnanda við aðalmeðferð málsins að þeir ágallar, sem stefndu telja vera á fasteigninni, væru ekki svo veigamiklir að þeir rýrðu verðmæti hennar svo nokkru varði í skilningi 2. málsliðar 18. gr. tilvitnaðra laga. Hafnar stefnandi því með vísan til þessa að stefndu geti átt gagnkröfu á hendur henni.

IV

Svo sem fram er komið byggja stefndu sýknukröfu sína á því að þau eigi fjárkröfu á hendur stefnanda vegna galla á hinni umræddu fasteign sem nemi hærri fjárhæð en þær eftirstöðvar kaupverðs sem stefnandi gerir kröfu um að fá greiddar. Er krafan, sem er grundvölluð á því að stefndu eigi rétt til skaðbóta eða afsláttar úr hendi stefnanda, reist á fyrirliggjandi matsgerð. Ótvírætt sé að eignin hafi ekki uppfyllt þær kröfur um eiginleika fasteignar sem gerðar eru samkvæmt 18. og 19. gr. laga um fasteignakaup. Er jafnframt á því byggt að eignin hafi verið haldin leyndum göllum sem stefnandi beri fulla fébótaábyrgð á samkvæmt 2. mgr. 20. gr. laganna. Þannig hafi verið útilokað fyrir stefndu að koma auga á þessa galla við venjubundna skoðun á eigninni í aðdraganda kaupsamnings, sbr. 29. gr. sömu laga. Hafi stefnanda borið skylda til samkvæmt 26. gr. þeirra að upplýsa stefndu um þá. Loks vísa stefndu til þess að stefnandi hafi sérstaklega upplýst þau um að baðherbergið hefði nýlega verið standsett og endurnýjað. Hefðu stefndu mátt treysta því að ekki þyrfti að leggja í mjög kostnaðarsamar viðgerðir á því. 

V

Í máli þessu gerir stefnandi þá dómkröfu að stefndu verði gert að greiða henni eftirstöðvar kaupverðs samkvæmt kaupsamningi aðila frá 21. október 2011 um einbýlishúsið Brandstaði við Álftanesveg í Garðabæ. Dómkröfur stefndu um sýknu eða lækkun á kröfum stefnanda eru alfarið reistar á því að þau eigi gagnkröfu á hendur henni í formi skaðabóta eða afsláttar vegna galla á eigninni. Svo sem fram er komið byggja stefndu hana á matsgerð dómkvadds matsmanns.

Gagnkrafa stefndu að fjárhæð 1.164.013 krónur tekur til kostnaðar sem hlýst af því annars vegar að fjarlægja flísar af veggjum í sturtuklefa á baðherbergi og flísaleggja þá að nýju og hins vegar að rífa burt parket og leggja nýtt í staðinn. Í matsgerð kemst matsmaður að þeirri niðurstöðu að ekkert bendi til þess að vatn hafi komist í timburveggi á bak við flísar á veggjum í sturtuklefa, en í kröfugerð stefndu að þessu leyti er gengið út frá því að svo hafi verið. Að þessu sögðu er ekkert fram komið í málinu sem styður þessa kröfu stefndu og kemur hún því ekki frekar til álita. Eftir stendur þá gagnkrafa þeirra að fjárhæð 588.846 krónur. Húsið var byggt árið 1983 og kaupverð þess samkvæmt samningi aðila var 49.000.000 króna. Þótt þessi krafa stefndu yrði að fullu tekin til greina fer því fjarri að unnt væri að líta svo á að þeir annmarkar á húsinu, sem hún tekur til, rýri verðmæti þess svo nokkru varði, sbr. síðari málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Komi ekkert annað til getur húsið því ekki talist hafa verið haldið galla í skilningi III. kafla laganna þannig að til vanefndaúrræða geti komið samkvæmt IV. kafla þeirra.

Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingar voru ekki veittar.

Fram er komið í málinu að baðherbergi hússins var endurnýjað einu og hálfu ári áður en kaupsamningur var gerður. Var sérstaklega getið um þessar endurbætur á húsinu í söluyfirliti. Svo sem áður er gerð grein fyrir hefur það verið sannreynt með matsgerð að þar sem halli á baðherbergisgólfinu er ekki réttur getur vatn sem berst þangað frá sturtubotni runnið fram á gang þar sem parket tekur við af flísum. Við það verður að miða að skemmdir á parketinu af þessum sökum hafi orðið eftir að stefndu tóku við húsinu. Gagnkrafa stefndu vegna þessa annmarka nemur 245.625 krónum þegar tekið hefur verið tillit til endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað. Að mati dómsins kemur ekki til álita að fallast á það með stefndu að upplýsingaskylda stefnanda hafi náð til annarra ágalla sem þau telja vera á húsinu og gagnkröfu þeirra að því leyti verður ekki heldur fundin stoð í öðrum ákvæðum laga um fasteignakaup. Samkvæmt því stendur framangreind krafa, sem er 0,5% af kaupverði hússins, ein eftir. Svo sem hér háttar til samkvæmt þessu stendur framangreindur fyrirvari 26. gr. laga um fasteignakaup því í öllu falli í vegi að stefndu geti reist þessa gagnkröfu sína á ákvæðinu. Þá eru ekki heldur efni til að fella greiðsluskyldu á stefnanda á þeim grunni að ástand eignarinnar að þessu leyti hafi ekki verið í samræmi við það sem hún hafi ábyrgst.

Með vísan til þess sem að framan greinir verður ekki fallist á með stefndu að þau eigi skaðabóta- eða afsláttarkröfu á hendur stefnanda til skuldajafnaðar við kröfu hennar um greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar Brandstaða í Garðabæ. Verður sú krafa stefnanda því að fullu tekin til greina og stefndu dæmd til að greiða henni 769.964 krónur með vöxtum eins og í dómsorði greinir.

Um málskostnað fer samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þykir málskostnaður, sem stefndu verður óskipt gert að greiða stefnanda, hæfilega ákveðinn 650.000 krónur.

Þorgeir Ingi Njálsson dómstjóri kvað upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum Ásmundi Ingvarssyni byggingaverkfræðingi og Jóni Ágústi Péturssyni bygginga-tæknifræðingi.

D ó m s o r ð

Stefndu, Kristján S. Thorarensen og Málfríður Vilhelmsdóttir, greiði óskipt stefnanda, Claudiu Ósk H. Georgsdóttur, 769.964 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 269.964 krónum frá 1. desember 2011 til 7. febrúar 2012, en af 769.964 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndu greiði óskipt stefnanda 650.000 krónur í málskostnað.