Fimmtudaginn 15. júní 2006.
Nr. 43/2006.	Sveinn Skúlason og Erna Valsdóttir (Björn Ólafur Hallgrímsson hrl.) gegn Hnúksnesi ehf. (Friðjón Þórðarson hrl.)

 

Erfðafesta. Leigusamningur. Uppsögn. Riftun.

S og E, eigendur jarðarinnar H í Dalabyggð, kröfðust viðurkenningar á því að afnotaréttur H ehf. á lóð í landi jarðarinnar hefði fallið niður við uppsögn þeirra á leigusamningi, sem félagið reisti rétt sinn á. Ekki var talið unnt að binda enda á samninginn með uppsögn, enda hafði lóðin verið leigð á erfðafestu ótímabundið og án heimildar til uppsagnar. Þá var ekki fallist á að samningurinn hefði fallið niður vegna brostinna forsendna eða að fyrir lægi að umhirðu mannvirkja á lóðinni hefði verið svo ábótavant að heimild hefði staðið til þess að rifta samningnum. Eins og atvikum var háttað var ekki heldur talið að greiðsluskylda fyrir afnotin í peningum hefði orðið virk og að reisa hefði mátt riftun samningsins á vanefndum H ehf. á því að standa skil á leigugreiðslunum. Var félagið því sýknað af kröfu S og E.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 20. janúar 2006 og krefjast þess að viðurkennt verði aðallega að í síðasta lagi frá 1. september 2003, en til vara frá síðari tíma samkvæmt ákvörðun dómsins, sé niður fallinn afnotaréttur stefnda samkvæmt leigusamningi 15. október 1967 milli þáverandi eiganda jarðarinnar Hnúks í Klofningshreppi, Dalasýslu og Sigurðar Ágústssonar, en afsöluðum stefnda 26. febrúar 1972. Þau krefjast og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur.

Áfrýjendur greiði stefnda málskostnað svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Sveinn Skúlason og Erna Valsdóttir, greiði sameiginlega stefnda, Hnúksnesi ehf., 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 25. október 2005.

Mál þetta var höfðað 16. nóvember 2004 og dómtekið 11. október 2005. Stefnendur eru Sveinn Skúlason og Erna Valsdóttir, bæði til heimilis að Flókagötu 67 í Reykjavík. Stefndi er Hnúksnes ehf., Ægisbraut 7 í Búðardal.

Stefnendur gera þá kröfu sem eigendur jarðarinnar Hnúks í Dalabyggð að viðurkennt verði að í síðasta lagi frá 1. september 2003 hafi fallið niður afnotaréttur stefnda samkvæmt leigusamningi 15. október 1967, upphaflega gerðum milli Sigurðar Ágústssonar og Jóhannesar Sigurðssonar en framseldur stefnda með afsali 26. febrúar 1972. Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefnda krefst þess að félagið verði sýknað af kröfum stefnanda og að stefnendum verði gert að greiða málskostnað.

I.

Hinn 15. október 1967 gerðu Jóhannes Sigurðsson, eigandi jarðarinnar Hnúks í Dalasýslu, og Sigurður Ágústsson, alþingismaður, með sér samning um leigu á lóð úr landi jarðarinnar í svokölluðu Hnúksnesi. Í samningnum var lóðinni lýst þannig:

 

„Leigusali leigir leigutaka lóð undir verzlunarhús, sláturhús, frystihús og fleira í landi jarðar sinnar, Hnúks, Klofningshreppi, Dalasýslu. Lóðin takmarkast af línu dreginni samsíða vesturgafli frystihúss, sem þegar stendur í landi leigusala, og er eign leigutaka. Lína þessi miðast við eins meters fjarlægð frá vesturgafli frystihússins og nær til sjávar. Lína þessi fellur hornrétt á suðurtakmörk lóðarinnar í eins meters fjarlægð frá suðurhlið frystihússins. Lengd suðurhliðar lóðarinnar skal vera 50 metrar. Þaðan skal dregin hornrétt lína í norður til sjávar og skal sú hlið lóðarinnar vera 30 metrar. Þar með er öll lóðin 1500 fermetar.“

 

Í samningnum sagði að lóðin væri leigð á erfðafestu og var leigugjaldið 500 krónur á ári bundið fasteignamati jarðarinnar sem næst yrði framkvæmt eða gefið út á eftir fasteignamati áranna 1956-1957 til hækkunar eða lækkunar. Gjalddagi leigunnar var ákveðinn 1. júní ár hvert en tekið var fram að leigan væri greidd til ársloka 1966. Þá var tekið fram í samningnum að leigutaka væri heimilt að reisa hver þau mannvirki á lóðinni sem hann óskaði, auk þess að hafa ótakmörkuð og gjaldfrjáls vatnsréttindi úr landi jarðarinnar til hvers konar nota sem leigutaka væru nauðsynleg.

Samhliða leigusamningnum gaf Jóhannes Sigurðsson, eigandi jarðarinnar, út byggingayfirlýsingu þar sem fram kom að á leigulóðinni væri sláturhús með viðbyggðu verslunarhúsi og frystihús sem leigutaki, Sigurður Ágústsson, hefði reist og væri eigandi að. Var bæði leigusamningnum og byggingayfirlýsingunni þinglýst og lóðin tilgreind sem sérstök eign í þinglýsingabókum.

Með afsali 26. febrúar 1972 seldi Sigurður Ágústsson lóðarréttindin í Hnúksnesi og mannvirki á lóðinni ásamt vélum og tækjum til stefnda. Var afsalið móttekið til þinglýsingar 10. janúar 1973.

Hinn 10. júlí 1989 fengu stefnandi Sveinn og Þórólfur Halldórsson afsal fyrir jörðinni frá Fellsstrandarhreppi, en hreppurinn hafði leyst til sín jörðina skömmu áður á grunvelli forkaupsréttar í kjölfar sölu jarðarinnar á nauðungaruppboði í mars sama ár. Í afsalinu er að finna svohljóðandi ákvæði:

 

„Fellsstrandarhreppur skal hafa ótakmörkuð afnot af landskika í Hnúksnesi, umhverfis núverandi byggingar og önnur mannvirki við bryggjuna. Afmarkast skikinn annar vegar af sjó og hins vegar af vegi þeim er nú liggur að bryggjunni, frá botni vogsins.“

 

Með kaupsamningi og afsali 27. júní 1994 seldi Þórólfur Halldórsson stefnanda Sveini eignarhluta sinn í jörðinni og tilheyrandi mannvirkjum. Í tilefni af rekstri málsins hafa stefnendur, sem eru í hjúskap, gefið út sameiginlega yfirlýsingu 7. október 2005 um að jörðin Hnúkur sé óskipt sameign stefnenda, þótt stefnandi Sveinn sé einn þinglýstur eigandi jarðarinnar.

Frá því stefnendur eignuðust jörðina hefur lóðarleiga ekki verið greidd en stefnendur höfðu afnot af hólfi í frystigeymslu meðan hún var starfrækt á lóðinni.

Á árinu 1996 fóru fram viðræður milli málsaðila um viðhald mannvirkja í Hnúksnesi. Í kjölfarið ritaði stefnandi Sveinn bréf 13. júní það ár og beindi þeim tilmælum til stefnda að þá um sumarið yrði hafist handa um viðgerðir og lagfæringar á byggingum á lóðinni auk þess sem húsin yrðu máluð. Einnig lýsti stefnandi þeirri skoðun sinni að ástand mannvirkja væri með öllu óviðunandi fyrir heildarútlit jarðarinnar. Loks lýsti stefnandi sig reiðubúinn til að taka við byggingum að hluta til eða öllu leyti ef það væri stefnda um megn að ráðast í lagfæringar eða stefnda hefði ekki lengur þörf fyrir byggingar á lóðinni.

Með bréfi 30. maí 2002 óskuðu stefnendur eftir viðræðum við stefnda um starfsemi félagsina á lóðinni og framtíð aðstöðu og bygginga félagsins í Hnúksnesi. Með símskeyti 21. ágúst sama ár sögðu stefnendur síðan upp leigusamningi um lóðina með 12 mánaða fyrirvara. Kom fram í skeytinu að lok samningsins miðuðust við 1. september 2003. Þessu erindi svaraði stefnda með bréfi 31. ágúst 2002 þar sem uppsögn samningsins var mótmælt og hún talin ólögmæt.

Í bréfi stefnenda 30. desember 2002 til stefnda kom fram að stefnendum hefðu borist upplýsingar um að fyrirhugað væri að hætta rekstri frystigeymslu í Hnúksnesi frá og með lokum febrúar 2003. Í erindinu var vísað til þess að lóðin hefði upphaflega verið leigð undir verslunarhús, sláturhús, frystihús o. fl. Var því haldið fram að forsendur fyrir leigusamningnum væru brostnar og samningnum lokið sjálfkrafa þar sem tekin hefði verið ákvörðun um að hætta rekstri frystigeymslu í Hnúksnesi en áður hefði rekstri verslunar og sláturhúss verið hætt. Þessu erindi svarði stefnda með ítarlegu bréfi 15. janúar 2003 þar sem meðal annars var mótmælt uppsögn samningsins á grundvelli brostinna forsendna. Einnig var saga starfseminnar að Hnúksnesi rakin í helstu atriðum og sagt að stjórn stefnda og félagsmenn ættu eftir að fjalla um framtíðar starfsemi félagsins.

Stefnendur rituðu stefnda á ný bréf 26. febrúar 2003 sem hafði að geyma tilboð stefnenda um að taka við byggingum og mannvirkjum stefnda í Hnúkanesi án greiðslu en gegn því að ganga frá á sinn kostnað eftir starfsemina, þar með talið að láta tæma kælikerfi frystivéla og frystiklefa og koma spilliefnum til eyðingar, auk þess að láta rífa mannvirki sem ekki svaraði kostnaði að halda við. Með bréfinu fylgdu drög að afsali fyrir byggingum og mannvirkjum frá stefnda til stefnenda.

Hinn 1. júlí 2003 rituðu stefnendur aftur bréf til stefnda og voru þar rakin samskipti þeirra við fyrirsvarsmann stefnda en þessi samskipti töldu stefnendur ekki hafa skilað tilætluðum árangri. Var því skorað á stefnda að ganga til viðræðna við stefnendur um lok samnings um leigu lóðar undir mannvirki félagsins. Að öðrum kosti væri stefnendum nauðugur sá kostur að bera málið undir dómstóla.

Stefnendur gáfu út yfirlýsingu 29. ágúst 2003 þar sem rakin eru samskipti þeirra við stefnda og uppsögn leigusamnings um lóð undir mannvirki félagsins í Hnúksnesi. Jafnframt lýstu stefnendur því yfir að öllum frekari veðsetningum fasteigna á lóðinni væri hafnað þar sem lóðarréttindi væru ekki fyrir hendi. Var yfirlýsingu þessari síðan þinglýst á fasteign stefnda 9. september sama ár. Með bréfi stefnenda 10. sama mánaðar var því mótmælt að stefnda hefði veðsett eignina til tryggingar á skuldabréfi útgefnu 15. ágúst 2003 til Kaupþings-Búnaðarbanka Íslands hf. að fjárhæð 200.000 krónur. Var einnig vísað til þess að bréfið hefði verið lagt inn til þinglýsingar 2. september sama ár eða daginn eftir að leigusamningur féll niður fyrir uppsögn.

Vegna ástands mannvirkja stefnda leituðu stefnendur atbeina Heilbrigðiseftirlits Vesturlands og fór Helgi Helgason, framkvæmdastjóri eftirlitsins, á vettvang 28. október 2003. Í tilefni af þeirri athugun ritaði Heilbrigðiseftirlitið stefnda bréf 10. nóvember 2003, en þar sagði meðal annars svo:

 

„...

Í Hnúksnesi eru tvær aðskildar byggingar. Sú sem stendur niður undir sjó er innréttuð með hliðsjón af kæligeymslum sem sjá má í byggingunni. Þarna eru vel útlítandi og aðskildir kæliklefar sem knúnir hafa verið af kælipressu sem staðsett er í einu herbergi hússins. Þótt kæliklefar hafi ekki verið notaðir um árabil er ekki búið að fjarlægja kælibúnað. Auk þess mátti sjá tvo kúta með kælimiðli, sennilega freoni, sem bannað hefur verið sem kælimiðill um nokkurn tíma. Annar kúturinn reyndist vera nær fullur af kælimiðli en hinn tómur.

 

Í þessari byggingu var einnig hægt að finna eldhús og snyrtingu með vatnssalerni og handlaug. Umgengni um húsnæðið var ekki góð. Fráveita salernis rennur út um 4” steinrör í fjöruborð rétt utan við inngang í húsið.

 

Efri byggingin sem er öllu ver farin skiptist í 4 samliggjandi einingar. Næst þjóðvegi er um 60 m² veiðafærageymsla og inn af henni er aðeins geymsla sem hugsanlega var einhverju sinni rekin sem aðgerðarhús. Þar inn af er lítil eining full af rusli og inn af henni gamalt og að því er virðist ónýtt fjárhús. Umgengni í þessum 4 einingum var mjög slæm og þarna mátti sjá ónýta rafgeyma og 200 l plasttunnu með úldnu hráefni. Þá mátti sjá litla báta og plastdót í tveimur fyrrnefndu einingunum.

 

Það er mat heilbrigðiseftirlitsins að gera megi upp neðri bygginguna og hluta þeirrar efri. Hins vegar þarf umgengni innanhúss að batna verulega frá því sem nú er. Þá þarf að fá fagaðila til að tæma af kælikerfi og koma kælimiðli til viðurkennds förgunaraðila. Sama er að segja um önnur spilliefni sem eru á staðnum.

 

Fráveitumál eru í ólestri og þarf að koma þeim í fullnægjandi horf, s.s. með niðursetningu á rotþró eða sambærilegum búnaði.

 

Nú veit heilbrigðiseftirlitið ekki um framtíðaráform leiguhafa eða eiganda landsins á Hnúksnesi. Því er óskað eftir greinargerð með tímasetningu framkvæmda frá leiguhöfum þannig að meta megi þær ráðstafanir sem grípa þarf til auk þeirra sem fyrr eru taldar. Óskað er eftir að greinargerðinni verði skilað til Heilbrigðiseftirlits Vesturlands fyrir 1. desember n.k.“

               

 Með bréfi stefnenda 2. apríl 2004 til stefnda var því lýst yfir að stefnendur myndu ekki una lengur við að stefnda léti undir höfuð leggjast að ganga frá samningi um skil landsins í viðunandi ástandi. Var stefnda því tilkynnt að stefnendur litu svo á að þau hefðu tekið við umræddu landi ásamt því sem á landinu væri ef formleg afhending hefði ekki farið fram í síðasta lagi 15. sama mánaðar með samkomulagi um hvernig gengið yrði frá landinu af hálfu félagsins. Þessu erindi svarði stefnda með bréfi 12. apríl 2004 þar sem harðlega var mótmælt fyrirhugaðri umráðatöku eigna félagsins, auk þess sem sú ráðagerð var talin fela í sér hótun um gertæki. Í bréfinu var aftur á móti fallist á að snyrta þyrfti eitt og annað í Hnúksnesi, eins og víða annars staðar, og yrði svo gert enda vorið í nánd. Þá kom fram í bréfinu að rætt hefði verið við ráðamenn, þar á meðal samgönguráðherra og vegamálastjóra, um vegabætur og hafnarmál í Hnúksnesi. Jafnframt sagði í bréfinu að fleiri mál væru á döfinni. 

Með bréfi lögmanns stefnenda 22. júní 2004 var veittur lokafrestur til 30. sama mánaðar til að skila lóðinni formlega en ella yrði mál höfðað til staðfestingar á lokum leigusamningsins.

Á fundi sveitarstjórnar Dalabyggðar 23. nóvember 2003 var fjallað um málefni stefnda. Kemur fram í fundargerð frá þeim fundi að oddviti hafi gert grein fyrir því að jarðeigendur hafi höfðað mál á hendur stefnda vegna landsins í Hnúksnesi. Einnig var fært til bókar að rætt hefði verið að félagið afsalaði húseignum til Dalabyggðar, en sveitarstjórnarmenn hefðu talið betur fara á því að húseignir yrðu áfram á forræði félagsins. Við munnlegan flutning málsins kom fram að Dalabyggð væri meðal hluthafa í stefnda og ætti fulltrúa í stjórn félagsins.

II.

Stefnendur vísa til þess að þau hafi með símskeyti 21. ágúst 2002 sagt stefnda upp leiguafnotum af lóð í landi Hnúks frá 1. september 2003 vegna brostinna forsendna og vanefnda stefnda. Af sömu ástæðum telja stefnendur að þeim hafi verið heimilt að rifta samningnum.

Stefnendur benda á að beinlínis sé tilgreint í leigusamningnum frá 15. október 1967 að leigð sé lóð undir verslunarhús, sláturhús, frystihús og fleira í landi jarðarinnar. Einnig komi þar fram að greiða skuli árlegt leigugjald á ákveðnum gjalddaga. Þannig séu forsendur um nýtingu lóðarinnar og greiðslu leigugjalds skráðar í samningum, en þær verði án tvímæla taldar til ákvörðunarástæðna fyrir lóðarleigunni. Þessar forsendur hafi síðan brostið þegar allri starfsemi var hætt í Hnúksnesi, auk þess sem leiga hafi ekki verið greidd.

Stefnendur telja jafnframt að eðlileg umhirða mannvirkja og lóðar sé meðal almennra forsendna leigusala fyrir lóðarleigunni. Sama gegni um að starfsemi á lóðinni fari að landslögum, þar með talið að ekki sé mengunar- og slysahætta af mannvirkjum og búnaði á lóðinni. Stefnendur halda því fram að stefnda hafi með eigin athöfnum, athafna- og sinnuleysi gagnvart landeigendum og stjórnvöldum fyrirgert afnotarétti af lóðinni. Þessu til stuðnings vísa stefnendur til bréfs Heilbrigðiseftirlits Vesturlands til stefnda 10. nóvember 2003 og benda sérstaklega á að þar komi fram að frárennslismál séu í ólestri og að spilliefni sé að finna í húsakynnum stefnda. Því til viðbótar fullyrða stefnendur að mannvirkin hafi í áranna rás grotnað niður.

Stefnendur halda því fram að engar forsendur séu til að hefja aftur rekstur af því tagi sem var í Hnúksnesi. Telja stefnendur að slík áform myndu kosta endurbyggingu allra mannvirkja á lóðinni til samræmis við gildandi reglur um hollustuhætti og mengunarvarnir, auk þess sem deiliskipuleggja þyrfti svæðið.

III.

Af hálfu stefnda er því mótmælt að grundvöllur sé fyrir uppsögn eða riftun leigusamnings um lóðina í Hnúksnesi. Vísar stefnda til þess að lóðin hafi upphaflega verið leigð á erfðafestu en slíkum samningum sé ætlaður langur líftími. Samningurinn hafi ekki að geyma uppsagnarákvæði og því sé hann óuppsegjanlegur.

Stefnda vísar til þess að fram komi í samningnum að leigð sé lóð undir tilgreind mannvirki án þess að þau séu tæmandi talin, enda segi í samningnum eftir upptalningu mannvirkja „og fleira“. Þá komi fram í samningnum að leigutaka sé heimilt að reisa á lóðinni hver þau mannvirki sem hann óskar. Þannig hafi stefnda frjálsar hendur um hagnýtingu lóðarinnar og því séu not hennar ekki bundin tilteknum rekstri.

Stefnda bendir á að starfsemi félagsins standi ekki og falli með upphaflegum rekstri þess. Líta verði til breyttra aðstæðna og þeirra möguleika sem aðstaða félagsins í Hnúksnesi bjóði upp á. Í því sambandi bendir stefnda á að félagið hafi átt frumkvæði að því að fá fjárveitingu að fjárhæð 900.000 krónur á fjárlögum fyrir árið 2005 til lendingarbóta í Hnúksnesi. Einnig hafi verið samþykkt að veita 500.000 krónum í Hnúksnesveg til að bæta sjávargötu héraðsbúa. Að auki sé fleira á döfinni, enda hafi mikið lifnað yfir eyjabyggðinni við Breiðafjörð. Þessar endurbætur séu til þess fallnar að renna stoðum undir áframhaldandi starfsemi stefnda í Hnúksnesi, sem gæti í framtíðinni tengst hafnaraðstöðu og ferðamennsku.

Stefnda tekur undir með stefnendum að eðlileg umhirða lands og mannvirkja sé sjálfsögð eftir því sem við verður komið. Fullyrðir stefnda að félagið hafi leitast við að sinna þessu. Einnig hafi stefnda brugðist við ávirðingum stefnenda með viðeigandi úrbótum, auk þess sem frekari úrbætur séu fyrirhugaðar.

Stefnda vísar til þess að fullt samkomulag hafi verið um greiðslu leigu fyrir lóðina með því að stefnendur höfðu endurgjaldslaus not af frystihólfi hjá sefnda. Eftir að frystingu var hætt á árinu 2003 hafi stefnda ekki verið krafin um leigugjald af hálfu stefnenda, enda hafi þau þá verið búin að segja upp leigunni. Stefnda hafi því ekki verið gefið færi á að greiða leiguna. Verði á hinn bóginn talið að vanhöld séu á leigugreiðslum af hendi stefnda sé sú vanefnd svo óveruleg að ekki verði með neinu móti fallist á að afnotaréttur stefnda samkvæmt samningnum sé fallinn niður.

Samkvæmt framansögðu hafnar stefnda því að afnotarétti félagsins af lóðinni sé lokið fyrir uppsögn eða riftun vegna brotsinna forsendna eða vanefnda.

IV.

Með samningi 15. október 1967 leigði þáverandi eigandi jarðarinnar Hnúks 1.500 fermetra spildu í Hnúksnesi. Þeim réttindum og mannvirkjum á lóðinni var síðan afsalað til stefnda 26. febrúar 1972.

Í afsali fyrir jörðinni 10. júlí 1989 til stefnanda Sveins og Þórólfs Halldórssonar undanskildi afsalsgjafi, sem var Fellsstrandarhreppur, ótakmörkuð afnot af landskika í Hnúksnesi, umhverfis núverandi byggingar og önnur mannvirki við bryggjuna. Er sá skiki afmarkaður annars vegar af sjó og hins vegar af vegi þeim er liggur að bryggjunni frá botni vogsins. Fyrir liggur að þessi skiki er allnokkuð stærri en land það sem leigt var með samningnum frá árinu 1967. Með hliðsjón af því að landspilda þessi er sögð umhverfis byggingar og mannvirki við bryggjuna verður ekki talið að spildan hafi átt að ná til lóðarinnar undir mannvirkjum sem upphaflega var leigð og síðan framseld stefnda. Þetta verður einnig ráðið af því að réttur jarðeiganda samkvæmt þeim leigusamningi var ekki undanþeginn þegar jörðin var seld stefnanda Sveini og fyrrverandi sameiganda hans. Eftirfarandi samskipti stefnda við síðari eigendur jarðarinnar eru jafnframt í samræmi við að upphaflegur leigusamningur hafi haldið gildi sínu milli stefnda og jarðeigenda. Þá hefur verið fjallað um sakarefnið á vettvangi Dalabyggðar, sem fyrrum Fellsstrandarhreppur sameinaðist, án þess að því hafi verið hreyft að stefnendur telji ekki til réttar á hendur stefnda á grundvelli leigusamningsins, en fram hefur komið að sveitarfélagið á aðild að stefnda og fulltrúa í stjórn félagsins. Að þessu gættu verður talið að málsókn þessari sé réttilega beint eingöngu að stefnda.

Með leigusamningnum frá árinu 1967 var lóðin leigð á erfðafestu ótímabundið og án heimildar til uppsagnar. Eftir óskráðum reglum sem gilda um slíka grunnleigu var því ekki unnt að binda enda á samninginn fyrir uppsögn. Þá verður ekki fallist á það með stefnendum að samningurinn hafi fallið niður á grundvelli sjónarmiða um brostnar forsendur, enda hefur ekki verið leitt í ljós að gerður hafi verið áskilnaður af nokkru tagi við leigu lóðarinnar um tiltekna hagnýtingu hennar. Verður slíkt ekki ráðið af því að þær byggingar sem þegar höfðu verið reistar við leigu lóðarinnar voru tilgreindar með hliðsjón af notkun þeirra á þeim tíma, auk þess sem leigutaka var beinlínis veitt sjálfdæmi um hagnýtingu lóðarinnar með því að reisa þau mannvirki á lóðinni sem hann óskaði.

Að þessu gættu kemur til álita sú málsástæða stefnenda að þeim hafi verið heimilt að rifta samningnum vegna vanefnda en málatilbúnaður þeirra er öðrum þræði byggður á því að uppsögn þeirra hafi jafngilt riftun samningsins.

Til stuðnings því að stefnendum sé heimilt að rifta leigusamningi vegna umhirðu mannvirkja á lóðinni og vegna hættu á mengun vísa stefnendur til bréfs Heilbrigðiseftirlits Vesturlands frá 10. nóvember 2003 til stefnda. Við aðalmeðferð málsins gaf Helgi Helgason, framkvæmdastjóri eftirlitsins, skýrslu fyrir dómi. Í vætti hans kom fram að fyrirsvarsmenn stefnda hefðu upplýst í kjölfar athugunar Heilbrigðiseftirlitsins að hugsanleg spilliefni hefðu verið fjarlægð úr húsakynnum stefnda. Í ljósi þess hefði eftirlitið ekki talið efni til frekari aðgerða. Að þessu gættu þykir hvergi nærri sannað að umhirðu mannvirkja hafi verið svo ábótavant eða hagnýting þeirra með þeim hætti að það feli í sér slíkt samningsbrot gagnvart stefnendum að þeim hafi verið heimilt að rifta samningi af þessu tagi.

Af hálfu stefnenda hefur ekki verið vefengt að leigugreiðsla hafi verið greidd fyrir lóðina með því að þau höfðu endurgjaldslaus afnot af frystihólfi í húsakynnum stefnda. Eftir að frystingu var hætt í febrúar 2003 hefur leigugreiðsla ekki verið innt af hendi í neinu formi. Áður en greiðsla leigunnar í peningum gat farið fram í samræmi við leigusamninginn þurfti að reikna fjárhæð leigunnar í samræmi við breytingar á fasteignamati jarðarinnar í tæplega hálfa öld. Eftir almennum reglum kröfuréttar kom í hlut stefnenda sem kröfuhafa að afla slíks útreiknings og krefja síðan stefnda á grundvelli hans. Samkvæmt þessu verður ekki talið að leiga frá febrúar 2003 hafi fallið í eindaga þannig að greiðsluskylda stefnda hafi orðið virk.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið verður ekki fallist á það með stefnendum að þeim hafi verið heimilt að rifta samningi um leigu á lóð undir mannvirki stefnda í Hnúksnesi.

Að öllu þessu gættu verður stefnda sýknað af kröfum stefnenda.

Eftir þessum úrslitum verður stefnendum gert að greiða stefnda in solidum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðin svo sem í dómsorði greinir.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefnda, Hnúksnes ehf., er sýknað af kröfum stefnenda, Ernu Valsdóttur og Sveins Skúlasonar.

Stefnendur greiði stefnda 400.000 krónur í málskostnað.