Þriðjudaginn 10. febrúar 2015.
Nr. 56/2015.	Elmar Hrafn Óskarsson (Guðbjarni Eggertsson hrl.) gegn Valgarð Jónssyni (sjálfur)

Kærumál. Frávísun frá héraðsdómi. Samaðild. Frávísun frá Hæstarétti.

E kærði ákvæði í dómi héraðsdóms þar sem vísað var frá dómi nánar tilteknum hluta af dómkröfum, sem hann og S gerðu á hendur V. Málinu var vísað frá Hæstarétti án kröfu þar sem E og S hefði borið að standa saman að kæru til Hæstaréttar á grundvelli 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991, en í málatilbúnaði E fyrir Hæstarétti var ekki skýrt á hvaða grunni hann stæði einn að málskotinu.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Markús Sigurbjörnsson hæstaréttardómari og Guðrún Erlendsdóttir og Karl Axelsson settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. desember 2014, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 16. janúar 2015. Kært er ákvæði í dómi Héraðsdóms Suðurlands 17. desember 2014 um að vísa frá dómi nánar tilteknum hluta af dómkröfum, sem sóknaraðili gerði ásamt Sólveigu Adolfsdóttur í máli þessu á hendur varnaraðila. Um kæruheimild vísar sóknaraðili til j. liðar 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Hann krefst þess að ákvæði dómsins um frávísun verði fellt úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnislegrar meðferðar að því leyti. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að ákvæði héraðsdóms um frávísun verði staðfest og sóknaraðila gert að greiða sér kærumálskostnað.

Eins og greinir í héraðsdómi á málið rætur að rekja til þess að sóknaraðili keypti ásamt Sólveigu Adolfsdóttur kjallara í húseigninni Heiðarvegi 60 í Vestmannaeyjum af varnaraðila með samningi 2. september 2010 og var þar tiltekið að hvort þeirra fyrrnefndu yrði eigandi að helmingi þessarar fasteignar. Sóknaraðili og Sólveig, sem töldu nánar tilgreinda galla hafa komið fram á eigninni, höfðuðu þetta mál á hendur varnaraðila 7. apríl 2014 og kröfðust þess að hann yrði dæmdur til að greiða þeim bætur að fjárhæð samtals 7.092.200 krónur auk þess sem viðurkennd yrði skylda varnaraðila til að greiða þeim 120.000 krónur á mánuði í bætur fyrir afnotamissi af eigninni frá 1. apríl 2014 þar til hún yrði íbúðarhæf. Í héraðsdómi var síðastnefndri kröfu vísað frá dómi ásamt tilteknum liðum í fjárkröfunni, sem námu alls 5.736.100 krónum. Kæra í málinu lýtur að þeim þætti í dóminum.

Sóknaraðili og Sólveig Adolfsdóttir höfðuðu þetta mál til heimtu skaðabóta vegna galla, sem þau töldu hafa verið á fyrrnefndum hluta fasteignarinnar að Heiðarvegi 60 þegar þau keyptu hana af varnaraðila. Þennan eignarhluta áttu þau í óskiptri sameign. Réttur til skaðabóta af þessu tilefni verður þannig að skoðast sem óskipt réttindi þeirra í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991, enda var sóknaraðili ekki bær til að taka einn við slíkum bótum. Málið var því réttilega sótt af sóknaraðila og Sólveigu í sameiningu fyrir héraðsdómi. Það sama hefði borið að gera við kæru í máli þessu, en í málatilbúnaði sóknaraðila fyrir Hæstarétti er ekki skýrt á hvaða grunni hann standi einn að þessu málskoti. Af þessum sökum verður án kröfu að vísa málinu frá Hæstarétti.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað svo sem greinir í dómsorði.

Það athugast að rétt hefði verið að greina í dómsorði frá niðurstöðu héraðsdóms um frávísun málsins að hluta, sbr. 2. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá Hæstarétti.

Sóknaraðili, Elmar Hrafn Óskarsson, greiði varnaraðila, Valgarð Jónssyni, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 17. desember 2014.

            Mál þetta, sem dómtekið var 23. október sl., er höfðað með stefnu birtri 7. apríl    sl.

            Stefnendur eru Elmar Hrafn Óskarsson, kt. [...] og Sólveig Adolfsdóttir, kt. [...], bæði til heimilis að Heiðarvegi 60, Vestmannaeyjum.

            Stefndi er Valgarð Jónsson, kt. [...], til heimilis að Sóleyjargötu 12, Vestmannaeyjum.

            Dómkröfur stefnenda eru þær að stefnda verði gert að greiða þeim skaðabætur að fjárhæð 5.892.200 krónur vegna galla á fasteign sem hann seldi þeim að Heiðarvegi 60, Vestmannaeyjum, með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá 13. apríl 2014 til greiðsludags. Stefnendur krefjast þess einnig að stefnda verði gert að greiða þeim 1.200.000 krónur fyrir afnotamissi af fasteigninni frá 1. júní 2013 til 1. apríl 2014 en auk þess krefjast þau viðurkenningar á skyldu stefnanda til að greiða þeim 120.000 krónur á mánuði í bætur fyrir afnotamissi af fasteigninni frá 1. apríl 2014 og þar til fasteignin verður íbúðarhæf. Stefnendur gera kröfu um að bætur fyrir afnotamissi af fasteigninni beri dráttarvexti skv. 1. mgr. laga nr. 38/2001 sem hér segir: af 120.000 krónur frá 1. júlí 2013 til 1. ágúst 2013, en þá af 240.000 krónum frá 1. ágúst 2013, en þá af 360.000 krónum frá 1. september 2013, en þá af 480.000 krónum frá 1. október 2013, en þá af 600.000 krónum frá 1. nóvember 2013, en þá af 720.000 krónum frá 1. desember 2013, en þá af 840.000 krónum frá 1. janúar 2014, en þá af 960.000 krónum frá 1. febrúar 2014, en þá af 1.080.000 krónum frá 1. mars 2014, en þá af 1.200.000 krónum frá 1. apríl 2014 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

            Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda en til vara að dómkröfur þeirra verði stórlega lækkaðar. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

            Gengið var á vettvang 23. október sl.

Málavextir.

            Málsatvik eru þau að með kaupsamningi dagsettum 2. september 2010 keyptu stefnendur fasteign af stefnda við Heiðarveg 60 í Vestmannaeyjum á 11.500.000 krónur. Í kaupsamningi segir að fasteignin sé seld í núverandi ástandi sem kaupandi hafi kynnt sér með skoðun og sætt sig við í einu og öllu. Fram kemur í söluyfirliti að lagnir séu nýjar og hluti af ofnum nýir auk þess sem búið sé að drena með húsinu. Hafi fasteignin nýlega verið gerð upp og segir í stefnu að stefndi, sem ekki sé faglærður, hafi sjálfur séð um framkvæmdir. Stefnendur segja að nokkru eftir að fasteignin hafi verið keypt hafi orðið vart rakaskemmda á veggjum hennar. Á vordögum 2013 hafi byggingaiðnfræðingur verið fenginn til að skoða hana og hafi hann talið að rakinn kæmi að                 utan og ástæðan væri ónóg drening. Hafi stefnendur orðið fyrir miklu ónæði vegna galla á fasteigninni, rakastig í henni hafi verið hærra en búa mætti við og þann 1. júní 2013 hafi þau þurft að rýma eignina og flytja í leiguhúsnæði. Þann 3. júní sama ár hafi stefnda verið tilkynnt um galla á fasteigninni og honum gefinn kostur á að bæta fyrir eigin reikning úr ágöllum hennar. Stefndi hafi ekki brugðist við bréfinu og þann 21. ágúst sama ár hafi verið dómkvaddur matsmaður til að meta tjón á fasteigninni. Matsmanni hafi verið falið að svara og leggja mat á eftirfarandi atriði: hvort búið væri að drena frá húsinu með fullnægjandi hætti; hver væri kostnaður við að leggja fullnægjandi drenlögn við fasteignina ef svarið væri neikvætt; hvert væri umfang rakaskemmda á fasteigninni og hver væri áætlaður kostnaður vegna viðgerða á þeim og þá skyldi matsmaður athuga umfang og orsök rakaskemmda í baðherbergi.

            Í matsgerð Ástráðs Guðmundssonar, húsasmíðameistara og matsfræðings, dagsettri 4. september 2013, kemur fram að Heiðarvegur 60 sé íbúðarhús byggt árið 1961. Útveggir hússins séu steyptir, múraðir og málaðir, þakið sé járnklætt timburþak, timburgluggar séu í húsinu. Matið fjalli um jarðhæðina, en hún sé að hluta niðurgrafin. Skipt hafi verið um jarðveg næst húsinu og hafi þar verið sett rauðamöl en engin drenrör séu við húsið. Inni séu rakaskemmdir á útveggjum, aðallega í norðvestur herbergi. Hafi rakamælir sýnt mestan raka neðst í veggjum og í gólfinu í því herbergi. Matsmaður telur rauðamöl ekki góða drenmöl þar sem hún molni og smæstu kornin sáldrist  niður og verði að þéttari jarðvegi þar sem mesta þörfin sé á að drena vatnið í burtu. Sé hætta á að vatn safnist í rauðamölina og fari lítið vegna þess að jarðvegurinn sem liggi að rauðamölinni sé moldarjarðvegur og sé hann mun þéttari en rauðamölin. Landið halli að húsinu og sé líklegt að klöppin halli eins. Sé því líklegt að jarðvatnið sem renni ofan á klöppinni komi að húsinu við vestur- og suðurhliðar hússins. Vegna raka í kjallaraveggjum og kjallaragólfi þurfi að hafa drenlögn, eða götuð plaströr, í kringum húsið, en hlutverk hennar sé að tryggja þurran kjallara. Matsmaður telur kostnað vegna lagningar drenlagnar nema 1.153.000  krónum, þar af væri vinnuliður 502.000 krónur. Matsmaður komst að þeirri niðurstöðu að rakaskemmdir væru í norðvestur- og suðausturherbergjum og taldi matsmaður kostnað vegna úrbóta nema 203.000 krónum, þar af væri vinnuliður 144.000 krónur. Þá staðfesti matsmaður að rakaskemmdir væru í baðherbergi en ekki er að sjá að hann hafi metið kostnað af þeim sökum.

            Í stefnu segir að í ljós hafi komið að rakaskemmdir hafi verið mun umfangsmeiri en gert hafi verið ráð fyrir og hafi matsmaður staðfest að fasteignin væri með öllu óíbúðarhæf. Hafi því verið aflað annarrar matsgerðar og sami matsmaður dómkvaddur þann 4. nóvember 2013 til að kanna aðra galla á fasteigninni. Hann hafi þann 14. febrúar 2014 skilað annarri matsgerð sem fjalli um galla sem ekki hafi verið fjallað um í fyrri matsgerð. Í stefnu er ekkert að því vikið um hvaða galla sé þarna að ræða en sagt er að matsmaður hafi metið kostnað vegna þeirra og talið hann nema 4.536.100 krónum.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

            Stefnendur byggja á því að stefndi beri ábyrgð á öllu tjóni sem leiði af göllum fasteignarinnar. Í fyrsta lagi hafi rakaskemmdirnar ekki verið sýnilegar þegar húsnæðið hafi verið keypt, enda hafi fasteignin þá verið nýuppgerð. Rakaskemmdirnar stafi að stærstum hluta af því að rangt hafi verið gengið frá dreni við fasteignina en ekki sé hægt að ganga úr skugga um slíkt með öðrum hætti en að grafa upp jarðveg. Ekki verði talið að kaupendur þurfi að ráðast í slíkar framkvæmdir til að uppfylla aðgæsluskyldu sína og sé því um leyndan galla að ræða. Þá hafi stefndi, eða fasteignasali sem komið hafi fram fyrir hans hönd, beinlínis lýst því yfir í söluyfirliti að búið væri að drena frá húsinu. Því geti stefndi ekki firrt sig ábyrgð á gallanum með því að vísa til fyrirvara í kaupsamningi um að fasteignin sé seld í núverandi ástandi sem kaupandi hafi kynnt sér og sætt sig við í einu og öllu.

            Stefnendur byggja fjárhæð kröfu sinnar á tveimur matsgerðum. Hin fyrri hafi kveðið upp úr með að dren við húsið væri ekki fullnægjandi og að kostnaður við lagfæringu á því myndi nema 1.153.100 krónum. Þá hafi matsmaður kannað veggi og gólf í hluta fasteignarinnar og talið kostnað vegna úrbóta á þeim nema 203.000 krónum. Seinni matsgerðin fjalli um önnur atriði sem ekki hafi verið skoðuð við fyrra matið og nemi fjárhæð hennar 4.536.200 krónum. Vegna þess að matsgerðirnar fjalli ekki um sömu atriði skuli leggja fjárhæðir þeirra saman og því sé gerð krafa um greiðslu samtals 5.892.200 króna í skaðabætur vegna galla á fasteigninni.

            Krafa um dráttarvexti er byggð á 6. gr. laga nr. 38/2001 og miðist tímamarkið við 30 daga frá því krafa þeirra hafi verið sett fram í bréfi lögmanns þeirra til stefnda, sbr. 5. gr. laganna.

            Stefnendur telja atvik málsins með þeim hætti að rétt sé að stefndi bæti þeim allt þeirra tjón, þ.m.t. það óbeina tjón sem leiði af afnotamissi þeirra. Stefnendur krefjist 120.000 króna á mánuði fyrir leigu á sambærilegri fasteign í þann tíma sem fasteignin að Heiðarvegi 60 hafi verið óíbúðarhæf að mati dómkvadds matsmanns.

            Stefnendur vísa til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, m.a. ákvæða III. kafla laganna um eiginleika fasteigna, galla, fylgifé o.fl. og þá sérstaklega 18. og 19. gr. er varði skilgreiningu galla á fasteigninni og 27. gr. er varði rangar upplýsingar seljanda. Þá er vísað til IV. kafla laganna um vanefndaúrræði kaupanda, þ.e. 30. gr. og 34. gr. (svo) er varði skaðabætur. Krafa um málskostnað er byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991, einkum 129. gr. og 130. gr.

Málsástæður og lagarök stefnda.

             Stefndi byggir á því að ekki sé um galla að ræða sem stefndi beri ábyrgð á og því beri að sýkna hann af kröfum stefnenda. Þá er einnig byggt á því að stefnendur hafi sýnt af sér stórkostlegt tómlæti sem og eigin sök.

            Stefndi hafnar því alfarið að eignin hafi verið gölluð í skilningi fasteignakaupalaga þegar eignin hafi verið seld stefnendum. Hvorki sé um að ræða galla sem rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði né hafi stefndi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar. Hafi ástand hennar verið vel sýnilegt stefnendum við kaupin og þá hafi þeim verið kunnugt um að þau hafi verið að kaupa 49 ára gamla eign. Þá er á því byggt að tjón það sem orðið hafi á eigninni eftir afhendingu  hennar og eftir að áhættuskipting hafi farið fram sé ekki á ábyrgð stefnda. Stefnda hafi ekki verið kunnugt um neinn leka eða raka í eigninni þegar eignin hafi verið seld. Stefnendur hafi ekki gert athugasemdir fyrr en tveimur og hálfu ári eftir afhendingu eignarinnar. Hafi umræddur leki eða raki sem matsmaður lýsi verið fyrir hendi við sölu eignarinnar sé ljóst að stefnendur hefðu orðið þess vör, enda hafi þau farið í miklar framkvæmdir á eigninni og m.a. skipt um gólfefni og sett upp eldhúsinnréttingu.

            Stefndi hafnar því alfarið að stefnendur geti byggt bótakröfu á matsgerðunum í málinu, enda sé þeim verulega áfátt. Þar sé ekki að finna fullnægjandi skýringar á orsök ýmissa atriða sem bótakrafan sé byggð á eða aðgreiningu á því hver orsökin sé vegna einstakra verkþátta sem matsmaður telur að lagfæra þurfi. Þá sé þar að finna ýmsar fullyrðingar sem ekki séu studdar neinum mælingum eða eigi við rök að styðjast. Virðist matsmaður ganga út frá því að orsök leka/raka geti verið að engin drenlögn sé við húsið, sprungur eða los sé í múrhúð, einangrun sé ábótavant eða loftun í íbúðinni sé verulega ábótavant. Stefndi byggir á því að helsta skýringin sé sú að loftun hafi verið verulega ábótavant. Búið hafi verið að fjarlægja sönnunargögn svo sem gólfefni og opna veggi þegar skoðun  matsmanns hafi farið fram. Ekkert tillit sé tekið til þess að stefnendur hafi breytt ýmsu í íbúðinni eftir kaupin. Bæði í fyrri og seinni matsgerð komi fram að búið hafi verið að fjarlægja gólfdúk af gólfinu í norðvesturherbergi þegar matsmaður hafi skoðað eignina. Þegar íbúðin hafi verið seld stefnendum hafi verið parket á gólfinu og undirlag (einangrun), enda gólfplatan óeinangruð. Stefnendur hafi sett gólfdúkinn á gólfið og liggi ljóst fyrir að hafi raki/leki verið fyrir hendi hefði það sést þegar þau hafi skipt um gólfefni. Fram komi í seinni matsgerðinni að gólf í gangi og eldhúsi séu flísalögð en það hafi þau ekki verið þegar eignin hafi verið seld. Þar hafi verið flísaparket með einangrandi undirlagi sem stefnendur hafi fjarlægt, flotað gólfin og flísalagt. Þá hafi þau sett parket á stofuna en þar hafi verið filtteppi þegar eignin hafi verið seld. Þá segi í matsgerð að átta lausar flísar hafi verið í eldhúsi, en stefnendur hafi sjálf flísalagt. Þá hafi stefnendur sett spónaplötur og timburgrind í stofuloftið. Þegar stefndi hafi keypt eignina árið 2005 hafi hann sett eldhúsið þar sem áður hafi verið salerni, sturta og þurrkherbergi, sennilega með meira rakaálagi en tíðkast hafi í öðrum herbergjum. Bætt hafi verið við rakavarnarlagi sem sé til bóta en eðlilegt sé að lagnir liggi fyrir utan rakavarnarlagið, þ.e. í einangrun. Hafi matsmaður í seinni matsgerð bent á einn rakablett í timburgrind en búið hafi verið að rífa plötuna frá veggnum þegar matsfundur hafi verið haldinn og því liggi ekki fyrir sönnun um að frágangi á rakavarnarlagi við rafmagnsdósir hafi verið ábótavant af hálfu stefnda. Hvergi komi fram rök fyrir því að útveggir hússins leki, heldur að verið geti að þeir leki. Þó að múr sé laus á einhverjum blettum á húsi sé það ekki vísbending um leka. Þá séu engar vísbendingar innanhúss um að vatn leki í gegnum útveggi, heldur sé það vísbending um rakaþéttingu. Matsmaður sýni engar mælinganiðurstöður vegna rakamælinga í steypu, en hann hafi notað trémæli. Þá segi matsmaður að hann geti ekki metið umfang á myglu og sveppum en samt geri hann það með mælingum sínum þar sem hann telji líkurnar á að hann finni myglu vera 1/125.000.

            Í söluyfirliti komi fram að búið sé að drena með húsi. Stefndi hafnar því alfarið að í því felist að búið sé að leggja drenlögn með húsinu. Þetta orðalag sé notað þegar skipt sé um jarðveg við hús, en það hafi verið gert 2005-2007. Hafi stefnda verið ráðlagt að nota rauðamöl við verkið, veggir hafi verið sementsþvegnir, borið á þá múrsílan og þeir málaðir. Fasteignasalinn hafi útbúið söluyfirlitið og hafi stefndi aldrei sagt við stefnendur að búið væri að setja drenlögn. Stefndi byggir á því að hann hafi að öllu leyti uppfyllt upplýsingaskyldu sína og ekki á nokkurn hátt leynt stefnendur ástandi hússins eða gefið rangar upplýsingar. Þá hafi honum ekki verið kunnugt um að umrædd framkvæmd hafi verið ófullnægjandi og beri hann ekki ábyrgð á því. Stefndi hafnar því að hann beri ábyrgð á kostnaði vegna þeirra úrbóta sem matsmaður leggi til við að setja drenlögn og vegna viðgerða á rakaskemmdum, enda liggi ekki ljóst fyrir hver orsök þeirra sé. Ekki verði annað ráðið en að loftun sé verulega ábótavant af hálfu stefnenda. Þá verði ekki ráðið af kostnaðarmatinu hvernig einstakir verkþættir sundurliðist og hafnar stefndi því alfarið að honum beri að sinna viðhaldi eða betrumbæta eignina.

            Stefndi byggir einnig á því að stefnendur hafi glatað rétti sínum til að hafa uppi kröfu um skaðabætur. Gera verði ríkar kröfur til kaupanda fasteignar að seljanda sé þegar í stað gert viðvart um gallann. Að öðrum kosti megi seljandi gera ráð fyrir að viðskiptin séu endanlega til lykta leidd. Seljanda verði með engu móti ætlað að bíða árum saman eftir því að þurfa að svara til krafna vegna hugsanlegra galla, auk þess sem sönnunarstaðan versni ef langur tími líður frá afhendingu þar til gerðar eru athugasemdir við ástand eignar. Hafi því hvílt rík tilkynningarskylda á stefnendum sem eigi sér stoð í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002. Stefndi hafi fyrst fengið vitneskju um kröfu stefnenda tæpum þremur árum eftir söluna og matsmaður hafi ekki skoðað eignina fyrr en þremur árum eftir afhendingu hennar. Þá hafi stefnendur ráðist í breytingar á eigninni og eyðilagt sönnunargögn. Sé einboðið að þessar tafir eigi að leiða til sýknu á grundvelli tómlætis.

            Stefndi mótmælir því að fyrirliggjandi matsgerðir dómkvadds matsmanns verði lagðar til grundvallar ákvörðun um bætur til stefnenda. Fjarri lagi sé að hann hafi gefið í skyn við stefnendur að eignin væri búin öðrum kostum en hún hafi haft þegar stefnendur hafi fengið umráð hennar. Matsmaður leggi til gagngerar endurbætur á eigninni, m.a. vegna viðhaldsskorts og ófullnægjandi loftunar sem augljóslega muni hafa í för með sér verulega verðmætisaukningu við sölu eignarinnar. Stefnda beri ekki að sinna viðhaldi á eigninni eins og stefnendur krefjist. Þá er því alfarið hafnað að verðmæti íbúðarinnar hafi lækkað um 15% sem sé á ábyrgð stefnda og að stefnda beri að greiða kostnað vegna leigu eða fyrir flutning á búslóð.

            Stefndi segir ljóst að sá langi tími sem liðinn sé frá afhendingu eignarinnar án nokkurra aðgerða af hálfu stefnenda hafi ekki orðið til þess að bæta ástand hennar, enda hafi íbúðin staðið tóm frá því í júlí 2013. Þvert á móti hafi eignin skemmst vegna lítillar kyndingar og loftræstingar og því hafi eðli málsins samkvæmt orðið rakaskemmdir á eigninni. Þá hafi stefnendur ekkert gert til þess að takmarka tjón sitt og þá hafi þau ekki sinnt viðhaldsskyldu sinni með viðhlítandi hætti. Þá sýni matsgerðirnar ekki ástand eignarinnar við afhendingu heldur megi rekja þau atriði sem úrbóta þarfnist til vanrækslu stefnenda að sinna viðhaldi á eigninni, ófullnægjandi loftunar og breytinga á eigninni.

            Stefndi bendir einnig á að í stefnu sé ekki greint á milli þess hvort um sameign sé að ræða og þá sé ekki tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu. Þá sé ómögulegt að átta sig á því hvaða kostnaðarliðir tilheyri hverju í matsgerðinni. Stefnufjárhæðin sé samanlögð kostnaðaráætlun í báðum matsgerðum hins dómskvadda matsmanns. Hvorki hafi verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna vinnu né að umrætt hús sé fjöleignarhús og eigi stefnendur eingöngu í sameign hússins eftir hlutfallstölu eignarhluta. Þrátt fyrir það geri stefnendur kröfu um að stefndi greiði þeim eins og allt húsið sé í þeirra eigu.

            Varakrafa er byggð á sömu málsástæðum og aðalkrafan. Stefndi mótmælir vaxta- og dráttarvaxtakröfu frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi.

            Stefndi vísar til meginreglna samninga- og kröfuréttar, laga nr. 40/2002 og laga nr. 26/1994. Krafa um málskostnað er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 130. gr.

Niðurstaða.

                Í máli þessu krefja stefnendur stefnda um bætur vegna galla sem þau telja að verið hafi á fasteign sem þau keyptu að Heiðarvegi 60 í Vestmannaeyjum, en kaupsamningur vegna eignarinnar var undirritaður 2. september 2010. Í málinu liggja fyrir tvær matsgerðir dómkvadds matsmanns og eru kröfur stefnenda reistar á þessum matsgerðum. Í fyrri matsgerðinni var fjallað um það að dren við húsið væri ekki fullnægjandi og næmi kostnaður við lagfæringu á því 1.153.000 krónum. Þá hafi matsmaður kannað veggi og gólf í hluta fasteignarinnar og talið kostnað við viðgerð á þeim nema 203.000 krónum. Í stefnu segir að seinni matsgerðin fjalli um önnur atriði sem ekki hafi verið skoðuð við fyrra matið og nemi fjárhæð hennar 4.536.100 krónum eins og þar er komist að orði. Stefnukrafan er sögð ofangreindar fjárhæðir samanlagðar, eða 5.892.200 krónur. 

            Samkvæmt e-lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal greina i stefnu svo glöggt sem verða má málsástæður sem stefnandi byggir málsókn sína á, svo og önnur atvik sem þarf að greina til þess að samhengi málsástæðna verði ljóst, en þessi lýsing skal vera gagnorð og svo skýr að ekki fari milli mála hvert sakarefnið er. Í stefnu er gerð grein fyrir fyrri matsgerðinni með nægjanlegum hætti að þessu leyti en varðandi seinni matsgerðina er látið við það sitja að segja hana fjalla um önnur atriði sem ekki hafi verið skoðuð  við fyrra matið. Samkvæmt matsbeiðni vegna þessarar matsgerðar var óskað eftir því að matsmaður legði mat á það hvort frágangur veggja, gólfs, lofts og glugga, bæði að innan og utan, væri í lagi og hvort rakaskemmdir hafi orðið á eigninni hvort sem væri vegna skorts á drenun við húsið eða af öðrum orsökum. Þá skyldi sérstaklega kannað hvort rakasperrur væru settar þar sem þeirra þyrfti við, þ.m.t. bak við klæddan vegg í eldhúsi. Þá var spurt hvort taka þyrfti niður eða skemma eldhúsinnréttingu, létta veggi, milliveggi og/eða aðrar innréttingar til að lagfæra mögulegt tjón vegna raka. Þá var spurt um ástand steypumúrs á utanverðu húsinu. Ef ástand múrsins væri óviðunandi var þess óskað að kannað yrði hvort það hefði leitt til skemmda innan húss. Þá var spurt hvort sveppur væri í húsinu og hver umfang hans væri ef hans yrði vart. Að lokum var spurt hvort raki væri undir gólfefnum í öllum herbergjum hússins. Einnig var óskað eftir mati matsmanns á því hversu langan tíma tæki að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og úrbætur. Jafnframt var óskað álits á því hvort stefnendur gætu búið í eigninni meðan á framkvæmdum stæði. Væri það ekki hægt var óskað eftir mati á kostnaði þeirra við að víkja úr húsinu og  kostnað við að flytja búslóð úr húsnæðinu og við að leigja sambærilegt húsnæði í Vestmannaeyjum frá 1. júní 2013. Í stefnu er hvorki gerð grein fyrir þessum matsspurningum né svörum matsmanns við þeim þrátt fyrir að kröfugerð stefnenda virðist byggjast á þeim, þar með taldar kröfur um afnotamissi. Þessi málatilbúnaður stefnenda er í andstöðu við framangreind fyrirmæli e-liðar 1. mgr. 80. gr. ofangreindra laga og verður því ekki hjá því komist að vísa frá dómi þeim kröfuliðum sem byggja á seinni matsgerðinni, þ.e.a.s. kröfu að fjárhæð 4.536.100 krónum svo og kröfu um bætur fyrir afnotamissi.

            Þegar umrædd eign var seld lá fyrir söluyfirlit þar sem tekið er fram að búið væri að drena með húsinu. Stefndi heldur því fram að aldrei hafi verið fullyrt við söluna að sett hafi verið drenlögn við húsið, átt hafi verið við það að skipt hafi verið um jarðveg við húsið, veggir sementsþvegnir, borið á þá mónósílan og þeir málaðir. Hafi fasteignasalinn sett umrætt orð í yfirlitið. Í matsgerð kemur fram að hlutverk drenlagnar sé að tryggja þurran kjallara. Þá er það álit matsmanns að rauðamöl sé ekki góð drenmöl vegna þess að hún molnar og smæstu kornin sáldrast niður og verða að þéttari jarðvegi þar sem mesta þörfin sé á að drena vatnið í  burtu. Þá lýsir matsmaður því að algengast sé að nota götuð plaströr í drenlagnir við hús og til síunar á vatninu sé best að nota 8-25 mm drenmöl umhverfis plaströrin. Það er álit hinna sérfróðu meðdómsmanna að eins og staðið hafi verið að uppgreftri umhverfis húsið og það að setja rauðamöl með þeim hætti sem gert var hafi auðveldað aðgengi vatns/raka að kjallaraveggnum og aukið lekahættu. Grafið var meðfram húsinu á alla vegu og rauðamöl sett í staðinn, engin útrás er fyrir það vatn sem safnast við húsið og situr það í rauðamölinni sem veldur því að raki liggur stöðugt á útveggjum kjallara hússins. Tilgangur framkvæmdanna virðist hafa verið að minnka ágang skordýra inn í íbúðina og er ljóst að ekki hafi verið gerðar fullnægjandi ráðstafanir til að vernda kjallaravegginn fyrir ágangi vatns, t.d. með varnardúk (takkadúk) eða öðrum viðurkenndum aðferðum. Samkvæmt framansögðu og með vísan til fyrri matsgerðarinnar, sem ekki hefur verið hnekkt með  yfirmati, er því sannað að íbúðin hafi verið haldin galla að þessu leyti. Ekki verður talið að stefnendur hefðu mátt gera sér grein fyrir því við skoðun eignarinnar hvernig ástandið var, enda um leyndan galla að ræða. Af sömu ástæðu verður ekki talið að stefnendur hafi fyrirgert rétti sínum til bóta á grundvelli tómlætis.

            Með vísan til 1. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup eiga stefnendur rétt til skaðabóta úr hendi stefnda. Samkvæmt fyrri matsgerðinni telur matsmaður kostnað vegna lagfæringar á drenlögn nema 1.153.100 krónum og kostnað vegna viðgerða á veggjum og gólfi í hluta eignarinnar nema 203.000 krónum. Þessu kostnaðarmati hefur ekki verið hnekkt og ber að miða við það, þó þannig að draga ber frá upphæð sem nemur endurgreiðslu 100 % virðisaukaskatts af vinnu á byggingarstað, eða 131.259 krónum. Samkvæmt gögnum málsins liggur eignaskiptasamningur ekki fyrir vegna fasteignarinnar  og er því ekki unnt að taka tillit til þeirrar kröfu stefnda að miða greiðsluskyldu við hlutfallstölu eignarhluta stefnenda. Verður stefnda því gert að greiða stefnendum 1.224.841 krónu með vöxtum eins og í dómsorði greinir.

            Eftir þessum úrslitum þykir rétt að málskostnaður falli niður að öðru leyti en því að stefnda verður gert að greiða stefnendum kostnað vegna fyrri matsgerðarinnar, 359.052 krónur.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson  dómstjóri kvað upp dóminn ásamt meðdómsmönnunum Birgi Leó Ólafssyni og Samúel Smára Hreggviðssyni, byggingatæknifræðingum. Dómsuppkvaðning hefur dregist fram yfir lögbundinn frest en dómendur og lögmenn aðila töldu ekki þörf endurflutnings.

DÓMSORÐ:

                Stefndi, Valgarð Jónsson, greiði stefnendum, Elmari Hrafni Óskarssyni og Sólveigu Adolfsdóttur, 1.224.841 krónu ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 13. apríl 2014 til greiðsludags.

                Málskostnaður fellur niður að öðru leyti en því að stefnda verður gert að greiða stefnendum kostnað vegna fyrri matsgerðarinnar, 359.052 krónur.