Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Greta Baldursdóttir og Karl Axelsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. mars 2016. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 2.647.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.412.000 krónum frá 1. mars 2014 til 9. maí 2014 en af 2.647.500 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann þess að viðurkenndur verði lögveðréttur hans í fasteign stefnda, Grundarstíg 24 í Reykjavík, með fastanúmer 200-6789, fyrir 2.647.500 krónum, tildæmdum dráttarvöxtum og málskostnaði. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Í hinum áfrýjaða dómi er rakinn aðdragandi ákvarðanatöku á aðalfundi áfrýjanda Grundarstígs 24 sem fram fór 5. desember 2013. Á fundinum lágu fyrir upplýsingar um verð frá fimm aðilum vegna utanhússviðgerða sem fólust meðal annars í viðgerðum á múr, málningu og lagfæringu á gluggum. Nam lægsta verð rúmum 13.000.000 króna. Þá var til umræðu á fundinum tilboð í framkvæmdir við stigaganga en þær fólust meðal annars í því að skipt yrði um gluggakerfi og gler. Nam tilboð Álglugga og hurða ehf. í þann verkþátt 11.922.751 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Að loknum umræðum á fundinum var bókað með svofelldum hætti undir lið 3 samkvæmt fundargerð: „Fundarstjóri spyr hvort ekki sé rétt að verið sé að óska eftir heimild til að ganga til samninga við hvern þann aðila sem býður betra/lægra en þau tilboð sem liggja fyrir og leita eftir lægsta/hagstæðasta tilboði í verkin. Áður en nokkru tilboði verði tekið verði eigendum tilkynnt um ákvörðun stjórnar. Atkvæðagreiðsla. Samþykkt með öllum greiddum atkvæðum nema Mistar Elíasdóttur sem greiðir atkvæði gegn tillögunni.“

Undir liðum fjögur og fimm í fundargerðinni var bókað um tillögu um framkvæmdir á stigagöngum. Kom jafnframt til umræðna og skoðanaskipta um það hvort að sú framkvæmd teldist veruleg í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og útheimti þá mögulega samþykki allra eigenda sbr. 6. töluliður A. liðar 1. mgr. 41. gr. laganna. Var stjórn húsfélagsins, með samþykki allra annarra en fulltrúa stefnda, veitt umboð sambærilegs efnis og veitt hafði verið á grundvelli fyrri tillögu um utanhússframkvæmdir.

Þá var á aðalfundinum 5. desember 2013 samþykkt að framkvæma viðgerð á sólstofu tilheyrandi séreignarhluta stefnda. Var ráðist í þær framkvæmdir þegar í janúar 2014 en stefndi telur þær hafa verið óforsvaranlegar.

Á grundvelli samþykkta aðalfundarins mun stjórn áfrýjanda hafa freistað þess að afla frekari og hagstæðari tilboða í utanhússviðgerðir og framkvæmdir á stigahúsum. Niðurstöðu þeirra málaumleitana kynnti ritari stjórnar með tölvubréfi til eigenda 27. janúar 2014. Ekki hafði tekist að afla betra/lægra tilboðs í framkvæmdir við stigaganga en þess sem lá fyrir frá Álgluggum og hurðum ehf. Hins vegar var komið fram tilboð frá Þéttingu ehf. í utanhússviðgerðir að fjárhæð 11.281.737 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti. Í tölvubréfinu sagði meðal annars: „Það er mat stjórnar að neðar verði ekki hægt að koma kostnaði við verkin og viljum við ganga til samninga á grundvelli þessara tilboða. Vinsamlega látið okkur vita innan 10 daga hver afstaða ykkar til þess er.“ Jákvæð viðbrögð bárust frá öðrum eigendum en stefnda. Var ráðist í umræddar framkvæmdir í framhaldinu.

Stefndi var með hinum áfrýjaða dómi sem gekk 10. desember 2015, sýknaður af fjárkröfum áfrýjanda vegna framkvæmdanna. Á aðalfundi áfrýjanda 25. apríl 2016 var samþykkt að staðfesta sérstaklega fyrra umboð til handa stjórn áfrýjanda til að gera umrædda samninga.

II

Fundarboð til aðalfundar áfrýjanda 5. desember 2013 var í samræmi við fyrirmæli 59. gr. laga nr. 26/1994 og þeirra tillagna sem þar komu til umræðu og afgreiðslu nægilega getið svo að samræmst gæti 3. mgr. 59. laganna.

Skilja verður samþykktir fundarins á þann veg að stjórn félagsins hafi verið veitt umboð til þess að ganga til samninga um utanhússviðgerðir annars vegar og framkvæmdir við stigaganga hins vegar að því tilskildu að unnt reyndist að afla „betri/lægri“ tilboða en fyrir lágu og rædd voru á fundinum. Næðist slík niðurstaða í málið sætti umboð stjórnar ekki öðrum takmörkunum en að henni bæri að tilkynna eigendum um ákvörðun sína.

Hvað ákvörðun um utanhússviðgerðir varðar liggur nægjanlega fyrir að stjórn áfrýjanda tókst að afla tilboðs í verkið frá Þéttingu ehf. að fjárhæð 11.281.737 krónur sem var um 1.700.000 krónum lægra en hagstæðasta verð sem kynnt var á aðalfundinum 5. desember 2013, en stefndi hefur ekki sýnt fram á hvers vegna þau verð sem kynnt voru á fundinum eru ekki samanburðarhæf við tilboð Þéttingar ehf.

Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var upplýst að enginn ágreiningur væri með aðilum um það að til ákvörðunar um þessa framkvæmd hefði ekki þurft samþykki allra eigenda, sbr. 6. töluliður A. liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994. Þá fær það ekki hnekkt lögmæti umræddrar ákvörðunar að ekki var lögð fram rekstrar- og framkvæmdaáætlun á aðalfundinum, sbr. 7. töluliður 1. mgr. 61. gr. sömu laga, enda leiðir brestur á því að lagaboði þar að lútandi sé hlýtt ekki til ógildingar annarra ákvarðana á vettvangi húsfélags, séu þær að öðru leyti í lögmætu horfi. Málsástæður stefnda sem lúta að því að borið hafi að afla byggingarleyfis sem og að framkvæmdir hafi farið gegn 30. gr. laga nr. 80/2012 um menningarminjar eiga eðli málsins samkvæmt ekki við um þann verkþátt, sem samið var um við Þéttingu ehf. Að þessu virtu var stjórn áfrýjanda bær til töku þeirrar ákvörðunar að semja við Þéttingu ehf. um verkið á þeim kjörum sem að framan getur og er stefndi skuldbundinn af þeirri ákvörðun.

Um heimild stjórnar til samninga um framkvæmdir við stigaganga er þess hins vegar að gæta að stjórninni tókst ekki að afla hagstæðari tilboða en kynnt höfðu verið á fundinum 5. desember 2013. Í tilvitnuðum tölvupósti frá 27. janúar 2014 er einungis vísað til tilboðs Álglugga og hurða ehf. sem lá fyrir á fundinum og lagt til að því yrði tekið enda væri það mat stjórnar „að neðar verði ekki hægt að koma kostnaði við verkin“. Umboð stjórnar, samkvæmt fundarsamþykkt 5. desember, náði hins vegar ekki til þess að taka slíka ákvörðun og mátti þvert á móti túlka afstöðu fundarins á þann veg að umræddu tilboði Álglugga og hurða ehf. væri hafnað. Undir þeim kringumstæðum bar stjórn áfrýjanda að bera málið á nýjan leik undir húsfund, sbr. 3. mgr. 70. gr., sbr. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Lög um fjöleignarhús eru ófrávíkjanleg, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra, og gátu tölvupóstar eða símtöl eigenda sem fram fóru í kjölfar fyrrnefnds tölvupósts frá 27. janúar 2014 með engu móti komið í stað þeirrar ákvarðanatöku sem fram átti að fara á húsfundi samkvæmt fyrirmælum 39. gr. laganna. Þá er það áfrýjanda haldlaust að vísa til þess að um óverulegan galla hafi verið að ræða á fundarboði eða fundi í skilningi 5. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994. Þvert á móti fór stjórn áfrýjanda út fyrir efnislegt umboð sitt með því að semja við Álglugga og hurðir ehf. án þess að fyrir lægi löglegt samþykki húsfundar. Enn fremur var áfrýjanda ekki unnt, rúmum tveimur árum eftir að hin ólögmæta ákvörðun var tekin og að gengnum héraðsdómi um sakarefnið, að neyta úrræðis 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 og staðfesta eftir á fyrri ákvörðun. Að þessu gættu er fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að ákvörðun áfrýjanda um að ráðast í umræddar framkvæmdir við stigahús hafi ekki verið lögmæt og verður stefndi þegar af þeirri ástæðu sýknaður af fjárkröfu áfrýjanda vegna þeirrar framkvæmdar og  því ekki tilefni til þess að taka afstöðu til annarra þeirra málsástæðna sem hann byggir sýknukröfu sína á og varða þessa framkvæmd.

Af öllu framangreindu leiðir að stefndi verður dæmdur til þess að greiða áfrýjanda hlutdeild eignarhluta síns vegna utanhússviðgerða þeirra sem unnar voru af Þéttingu ehf. Að teknu tilliti til fjárhæðar tilboðs Þéttingar ehf. 11.281.737 krónur annars vegar og tilboðs Álglugga og hurða ehf. að fjárhæð 11.922.751 króna hins vegar verður lagt til grundvallar að kostnaður vegna verkþáttar Þéttingar ehf., sem stefnda ber að taka þátt í að greiða, nemi 48,618% af heildarkostnaðinum, sem að viðbættum kostnaði við möguleg aukaverk var ákveðinn 24.000.000 krónur. Til frádráttar kom inneign í framkvæmdasjóði 9.000.000 krónur en eftirstöðvarnar skyldi greiða á tveimur gjalddögum, hinum fyrri 1. mars 2014 og þeim síðari 9. maí 2014. Stefnda ber því að greiða 48,618% þeirrar fjárhæðar sem hann var upphaflega krafinn um á umræddum gjalddögum eða 686.486 krónur vegna gjalddagans 1. mars og 600.675 krónur vegna gjalddagans 9. maí, samtals 1.287.161 króna.

Í málinu hefur verið upplýst að fjárhæð endurgreidds virðisaukaskatts af heildarframkvæmdum nemi samtals 3.537.532 krónum og rann hún eðli málsins samkvæmt í hússjóð en um ráðstöfun hennar fer samkvæmt ákvörðunum húsfundar.

Stefndi byggir á því að hann eigi gagnkröfu til skuldajafnaðar á hendur áfrýjanda vegna tjóns sem orðið hafi á séreign sinni vegna vanrækslu áfrýjanda á því að standa að fullnægjandi viðgerð á ytra byrði sólstofu þeirrar sem tilheyrir eignarhluta hans. Þá sýnist gagnkrafan jafnframt taka til kostnaðar við að endurbyggja og lagfæra sólstofuna. Í 1. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að einstökum eiganda í fjöleignarhúsi sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Samkvæmt 2. mgr. greinarinnar er það þó áskilið að áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Krafa stefnda er hvorki studd mati dómkvadds manns né öðrum sambærilegum sönnunargögnum. Gagnkrafa stefnda er því vanreifuð og henni þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Að öllu framangreindu virtu verður stefndi dæmdur til þess að greiða 1.287.161 krónu með dráttarvöxtum frá gjalddaga, svo sem krafist er og nánar greinir í dómsorði, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslu af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 stofnast lögveðréttur þegar greiðsla er innt af hendi fyrir eiganda, sem ekki hefur greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 27. nóvember 2009 í máli nr. 642/2009. Lögveðréttur stofnaðist því fyrir sérhverjum reikningi sem áfrýjandi greiddi. Þegar mál þetta var höfðað 27. febrúar 2015 var ekki liðið ár frá því að áfrýjandi greiddi fyrsta reikninginn vegna umræddra framkvæmda. Þar sem  áfrýjandi fylgdi rétti sínum eftir með lögsókn innan frests samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 verður tekin til greina krafa um viðurkenningu á réttinum eins og nánar greinir í dómsorði.

Rétt þykir að hvor málsaðili beri sinn kostnað af rekstri málsins á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Stefndi, Kurr ehf., greiði áfrýjanda, Grundarstíg 24, húsfélagi, 1.287.161 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 686.484 krónum frá 1. mars 2014 til 9. maí 2014, en af 1.287.161 krónu frá þeim degi til greiðsludags. Viðurkenndur er lögveðréttur áfrýjanda í fasteign stefnda að Grundarstíg 24 í Reykjavík, með fastanúmer 205-6626, fyrir 1.287.161 krónu og tildæmdum dráttarvöxtum.

 Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

Héraðsdóms Reykjavíkur 10. desember 2015.

Mál þetta, sem dómtekið var 15. október 2015, höfðaði stefnandi, Grundarstígur 24, húsfélag, Grundarstíg 24, Reykjavík, hinn 27. febrúar 2015 gegn stefnda, Kurri ehf., Vatnsholti 7d, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 2.647.500 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 1.412.000 krónum frá 1. mars 2014 til 9. maí 2014, en af 2.647.500 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Stefnandi krefst þess einnig að viðurkenndur verði lögveðréttur stefnanda fyrir 2.647.500 krónum, tildæmdum dráttarvöxtum og málskostnaði, í fasteign stefnda að Grundarstíg 24, fastanúmer 200-6789, Reykjavík. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst þess aðallega að félagið verði sýknað af öllum kröfum stefnanda. Til vara krefst stefndi þess að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I

Stefnandi er húsfélag í fjöleignarhúsinu að Grundarstíg 24 í Reykjavík. Í fjöleignarhúsinu eru níu íbúðir og er stefndi eigandi íbúðar í kjallara hússins.

Árið 1989 voru meðal annars gerðar þær breytingar á húsinu að sett voru upp stigahús á austur- og suðurhliðum þess, auk þess sem útbúin var sólstofa í íbúð í kjallara.

Á fundi húsfélagsins 3. október 2010 kom fram að tvö tilboð lægju fyrir í framkvæmdir á sameign hússins. Á fundinum var samþykkt að stjórn húsfélagsins gengi til samninga við verktaka á grundvelli tilboða um endurbyggingu stigahúsanna.  Þá var samþykkt viðbótartillaga þess efnis að afstaða yrði tekin til endurbyggingar á sólhýsi og annarra framkvæmda, svo sem viðgerða á gluggum í séreignum, á næsta aðalfundi húsfélagins sem fyrirhugaður var vorið 2011. Einnig var samþykkt á fundinum að hækka hússjóðsgjöldin til að standa straum af framkvæmdunum. Í kjölfarið var krafa send á alla eigendur íbúða í húsinu fyrir þeirra hlut í kostnaðinum. Eigandi einnar íbúðar greiddi sinn reikning, að fjárhæð 712.000 krónur, í tengslum við sölu á eigninni í desember 2010. Sú fjárhæð hafði verið áætluð af stjórninni miðað við framkomin tilboð. Vegna tafa hjá verktaka og ágreinings innan stjórnar um hvernig standa ætti að fjármögnun var hins vegar samþykkt á fundi stjórnar húsfélagsins 25. nóvember 2010 að fresta innheimtu, en liður í því var að fella niður þær innheimtukröfur sem stofnaðar höfðu verið samkvæmt áðursögðu. Greiðsla fyrrnefnds íbúðareiganda var varðveitt í framkvæmda­sjóði stefnanda.

Á aðalfundi stefnanda 21. maí 2012 var ákveðið, í ljósi þess hversu langur tími var liðinn síðan stjórn fékk umboð til þess að ganga til samninga við verktaka, að endurnýja umboð stjórnar. Svo fór hins vegar að fram kom tillaga um að fresta ákvarðanatöku og fara í frekari umræður með fagmönnum um lausn á verkinu og að haldinn yrði annar ákvörðunarfundur innan mánaðar um verkframkvæmdir og forgangsröðun.  Ákvarðanatöku varðandi viðgerðir á sólhýsi í íbúð stefnda var einnig frestað og vísað í áður samþykkta tillögu varðandi stigahúsin.

Með fundarboði 20. nóvember 2013 var boðað til aðalfundar í húsfélaginu sem haldinn var 5. desember 2013. Fundarboðinu fylgdu tilboð í framkvæmdir á húsinu að Grundarstíg 24. Í fundarboðinu var dagskrá fundarins kynnt og kom þar meðal annars fram:

2. Kynning á meðfylgjandi tilboðum vegna framkvæmda á húsunum. Gunnar Fannberg kynnir tilboðin.

3. Kosning um hvort gengið verði til samninga við einhvern/einhverja af tilboðsgjöfum á grundvelli fyrirliggjandi tilboða og þá hvern/hverja verði samið við.

Stefndi gat ekki sótt fundinn en sendi umboðsmann fyrir sína hönd. Á fundinum voru rædd tilboð vegna utanhússviðgerða á húsinu. Óskað var eftir athugasemdum við tilboðin. Formaður stjórnar húsfélagsins óskaði eftir umboði til að reyna að lækka fyrirliggjandi  tilboð, sem væru í hærri kantinum. Þess vegna væri óskað eftir umboði til að leita tilboða og ganga til samninga um verkin. Samkvæmt fundargerð spurði fundarstjóri þá „... hvort ekki sé rétt að verið sé að óska eftir heimild til að ganga til samninga við hvern þann aðila sem býður betra/lægra en þau tilboð sem liggja fyrir og leita eftir lægsta/hagstæðasta tilboði í verkin.“ Í fundargerð er tekið fram að áður en nokkru tilboði yrði tekið yrði eigendum tilkynnt um ákvörðun stjórnar. Var tillagan lögð fyrir fundinn og greidd um hana atkvæði. Tillagan var samþykkt með öllum greiddum atkvæðum nema einu, en umboðsmaður stefnda greiddi atkvæði gegn tillögunni.

Á fundinum var einnig rætt um framkvæmdir á stigagöngum. Óskaði formaður húsfélagsins eftir sams konar umboði og varðandi fyrri dagskrárliðinn, „... þ.e. umboði til að ... ganga til samninga við hvern þann aðila sem býður betra/lægra en þau tilboð sem liggja fyrir og leita eftir lægsta/hagstæðasta tilboði í framkvæmdir á stigagöngunum.“ Tekið er fram í fundargerð að áður en nokkru tilboði yrði tekið yrði eigendum tilkynnt um ákvörðun stjórnar.

Á fundinum lá fyrir tilboð sem tók til þess að koma í veg fyrir leka í sólhýsi og skipta út opnanlegum fögum. Var tilboðið að fjárhæð 535.000 krónur, auk virðisaukaskatts. Á fundinum voru greidd atkvæði um tilboðið. Samþykkt var að taka tilboðinu með öllum greiddum atkvæðum nema einu, en umboðsmaður stefnda greiddi atkvæði gegn tillögunni. Þegar formaður húsfélagsins óskaði eftir skýringum á þeirri afstöðu, í ljósi áskorana stefnda um að ráðist yrði í viðgerðir á sólhýsinu, kom fram hjá umboðsmanni stefnda að af hálfu stefnda væri gerð krafa um að sama kerfi yrði sett á sólhýsið og stigagangana.

Upplýst er að í ársbyrjun 2014 var farið í framkvæmdir  við sólhýsið. Stefndi telur þær algerlega óforsvaranlegar og lýsir þeim sem „klasturslegum óskapnaði“. Heldur stefndi því fram að sólhýsið leki enn, þrátt fyrir þessar framkvæmdir. Þá sé sólhýsið eftir þær í hrópandi mótsögn við stigahúsin og mikið ósamræmi sé í útliti hússins.

Í kjölfar fundarins 5. desember 2013 aflaði stjórn húsfélagsins frekari tilboða. Með tölvupósti 27. janúar 2014 kynnti stjórnin eigendum íbúða í húsinu mat sitt á þeim tilboðum sem borist höfðu. Var það mat stjórnar að ekki væri unnt að fá hagstæðari tilboð en tilboð Álglugga og hurða ehf. og Þéttingar ehf., sem lágu fyrir á fundinum 5. desember 2013 og voru rædd þar. Óskaði stjórnin eftir afstöðu annarra eigenda til umræddra tilboða innan 10 daga. Allir samþykktu þeir, ýmist með tölvupósti eða símleiðis, að gengið yrði að tilboðunum að stefnda undanskildum. Í kjölfarið gekk stjórn stefnanda til samninga við Þéttingu ehf. og Álglugga og hurðir ehf. fyrir hönd húsfélagsins.

Á grundvelli samþykkts tilboðs tók Þétting ehf. að sér að háþrýstiþvo húsið að utan, þétta sprungur, mála o.fl. Fyrir verkið greiddi stefnandi 11.281.737 krónur, að virðisaukaskatti meðtöldum. Álgluggar og hurðir ehf. tóku að sér samkvæmt verksamningi við stefnanda að endurnýja glugga í stigagöngum og anddyri hússins. Í samræmi við verksamninginn og útgefna reikninga Álglugga og hurða ehf. greiddi stefnandi 11.922.751 krónu fyrir verkið, að virðisaukaskatti meðtöldum. Heildarkostnaður við framkvæmdirnar nam því 23.204.488 krónum, að virðisaukaskatti meðtöldum.

Upplýst er að stefndi er eini íbúðareigandinn í fjöleignarhúsinu sem ekki hefur greitt þær fjárhæðir sem stefnandi hefur krafist vegna framkvæmdanna. Þar sem ítrekaðar innheimtutilraunir stefnanda báru ekki árangur var sú ákvörðun tekin á húsfundi 26. febrúar 2015 að höfða mál þetta á hendur stefnda.

II

Stefnandi segir húsið við Grundarstíg 24 án nokkurs vafa vera fjöleignarhús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þá sé óumdeilt að þær framkvæmdir sem tekin hafi verið ákvörðun um á húsfundi 5. desember 2013, og ráðist hafi verið í samkvæmt samningi við verktaka, hafi verið á sameign hússins, sbr. 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994. Fyrir liggi að ákvarðanir teknar á húsfundi stefnanda 5. desember 2013 þess efnis að veita stjórninni heimild til að leita að hagstæðum tilboðum og ganga til samninga um verkin hafi verið teknar á löglega boðuðum húsfundi og í samræmi við 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þá liggi fyrir samþykki allra eigenda, annarra en stefnda, fyrir því að ganga að tillögum stjórnar um framkvæmdirnar í kjölfar fundarins, sbr. tölvupóst frá 27. janúar 2014 og svör eigenda við honum.

Samkvæmt A-lið 45. gr. laga 26/1994 skuli öllum sameiginlegum kostnaði í fjöleignarhúsi, sem ekki falli ótvírætt undir B- og C-liði sömu greinar, skipt milli eigenda fjöleignarhúss eftir hlutfallstölu viðkomandi eiganda í sameign. Þær viðhalds­framkvæmdir sem ráðist hafi verið í á fjöleignarhúsinu að Grundarstíg 24 falli því samkvæmt meginreglunni undir framkvæmdir samkvæmt A–lið 45. gr. sömu laga. Hlutfallstala stefnda sé 17,65% samkvæmt eignarskiptayfirlýsingu og beri honum að greiða í samræmi við þá hlutfallstölu.

Skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði hvíli á þeim sem sé eigandi hennar á hverjum tíma samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994. Ótvírætt sé því að stefnda beri að greiða 17,65% þess kostnaðar sem framkvæmdirnar hafi haft í för með sér, sbr. samþykkt húsfundar frá 5. desember 2013 og samninga stefnanda við verktaka varðandi framkvæmdirnar.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 43. gr. laga nr. 26/1994 teljist sameiginlegur kostnaður vera allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snerti sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiði af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hafi heimild til að gera. Auk þess sé sameiginlegur kostnaður meðal annars fólginn í breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu o.fl. samkvæmt 2. mgr. 43. gr. sömu laga. Af framangreindu sé ljóst að í máli þessu sé verið að krefja stefnda um greiðslu hlutdeildar hans í sameiginlegum kostnaði samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Þá beri stjórn húsfélags að sjá til þess að hlutdeild eigenda í sameiginlegum kostnaði sé innheimt, sbr. 2. mgr. 69. gr. sömu laga. Það hafi stefnandi ítrekað reynt gagnvart stefnda, án árangurs. Málsókn hafi því verið nauðsynleg til innheimtu á kröfu stefnanda.

Greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði eignist húsfélagið, eða aðrir eigendur, lögveð í eignarhluta þess eiganda til tryggingar kröfunni, sbr. 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfunni ef því sé að skipta. Slíkri kröfu fylgir lögveð í eign þess sem greitt hafi verið fyrir. Þar sem stefndi hafi ekki greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði hafi stefnandi eignast lögveð í eignarhluta stefnda til tryggingar kröfu sinni. Stefnanda sé nauðsyn á að fá viðurkennt lögveð í eign stefnda til að tryggja endurgreiðslu kröfunnar.

Samkvæmt framansögðu kveðst stefnandi eiga kröfu á hendur stefnda um endurgreiðslu þess kostnaðar sem húsfélagið hafi lagt út fyrir stefnda vegna framkvæmda á sameign fjöleignarhússins. Til frekari stuðnings kröfum sínum vísi stefnandi til almennra óskráðra reglna fjármuna- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga, sem og reglna um sameign.

Stefnandi segir stefnufjárhæðina byggjast á tveimur reikningum sem sendir hafi verið stefnda til greiðslu hlutdeildar hans í áðurgreindum framkvæmdum á sameign fjöleignarhússins. Fyrri reikningurinn, að höfuðstólsfjárhæð 1.412.000 krónur, hafi verið til greiðslu á gjalddaga 1. mars 2014. Hinn síðari, að höfuðstólsfjárhæð 1.235.500 krónur, hafi verið til greiðslu á gjalddaga 9. maí 2014. Kröfurnar hafi verið reiknaðar út frá kostnaði við verkið samkvæmt tilboðum, auk hóflega áætlaðs aukakostnaðar við verkið, að frádreginni inneign aðila í framkvæmdasjóði húsfélagsins. Hlutur stefnda hafi verið reiknaður út frá eignarhlutdeild hans í sameigninni, þ.e. 17,65%. Stefnufjárhæð málsins nemi samtölu reikninganna tveggja, eða 2.647.500 krónum.

Stefnandi vísar til þess að ákvörðun um höfðun máls þessa hafi verið tekin á löglega boðuðum almennum fundi samkvæmt 1. og 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994. Á fundinn hafi allir íbúðareigendur mætt, eða eftir atvikum umboðsmenn þeirra, fyrir utan eiganda íbúðar nr. 010301, sem þó hafi sagst styðja aðgerðir stjórnar, sbr. framlögð skilaboð þess efnis. Fundinn hafi því sótt meira en helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Allir hafi þeir, að stefnda undanskildum, greitt atkvæði með því að mál yrði höfðað gegn stefnda, svo sem áskilið sé í 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús. Á grundvelli ákvörðunar um málshöfðun og 3. mgr. 71. gr. sömu laga hafi stefnandi höfðað mál þetta.

Málskostnaðarkröfu sína styður stefnandi við ákvæði 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þá styðst krafa hans um virðisaukaskatt af málflutnings­þóknun við lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefnandi vísar til þess að hann sé ekki virðisaukaskattsskyldur og honum beri því nauðsyn til þess að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefnda.

Um aðild sína að málinu vísar stefnandi til 3. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994.

III

Stefndi segir verulega ágalla, bæði að formi og efni, hafa verið á þeim ákvörðunum sem teknar hafi verið á vettvangi húsfélagsins varðandi þær umfangsmiklu endurbætur sem ákveðið hafi verið að ráðast í. Málsmeðferðarreglur laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, er gildi um ákvarðanir sem þessar, hafi verið brotnar og skilyrðum laganna um form og efni slíkra ákvarðana hafi ekki verið fylgt. Fyrir vikið séu ákvarðanirnar óskuldbindandi fyrir stefnda. Bendir stefndi sérstaklega á að samkvæmt 2. gr. laga nr. 26/1994 séu ákvæði laganna ófrávíkjanleg, nema annað sé tekið fram í lögunum eða leiði af eðli máls. Eigendum sé því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum. 

Stjórn stefnanda hafi verið óheimilt að undirrita verksamninga vegna framkvæmda við húsið fyrir hönd húsfélagsins. Um skyldur og verkefni stjórnar sé fjallað í 69. gr. laga um fjöleignarhús. Í 1. mgr. segi að stjórnin fari með sameiginleg málefni húsfélags milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Samkvæmt 2. dagskrárlið fundargerðar aðalfundar 5. desember 2013 hafi fyrirliggjandi tilboð í framkvæmdir á húsinu verið kynnt. Samkvæmt 3. dagskrárlið hafi átt að kjósa um hvort gengið yrði til samninga við einhvern eða einhverja af tilboðsgjöfum á grundvelli fyrirliggjandi tilboða. Á fundinum hafi hins vegar ekki verið kosið um fyrirliggjandi tilboð og um hvern af tilboðsgjöfum yrði samið við, eins og komið hafi fram í fundarboði, heldur hafi verið samþykkt undir þessum dagskrárlið að stjórn fengi umboð til að „ganga til samninga við hvern þann aðila sem býður betra eða lægra verð en þau tilboð sem liggja fyrir fundinum“. Fundargerðin hafi verið lesin upp í lok fundar og hún samþykkt.

Með tölvupósti 27. janúar 2014 til eigenda í húsinu hafi stjórn stefnanda tilkynnt að ekki hefðu fengist betri eða lægri tilboð en þau sem legið hafi fyrir á fundinum. Stjórnin hafi óskað eftir því að eigendur myndu láta hana vita um afstöðu sína innan 10 daga. Kveðst stefndi byggja á því í málinu að stjórnin hafi farið út fyrir umboðið sem veitt var á aðalfundi stefnanda með undirritun verksamninga, enda hafi umboðið einungis náð til þess að ganga til samninga „um betra eða lægra tilboð“.  

Samkvæmt 1. mgr. 71. gr. laga nr. 26/1994 sé húsfélag skuldbundið út á við með undirritun meiri hluta stjórnarmanna og skuli formaður að jafnaði vera einn af þeim.  Að mati stefnda hafi stjórn stefnanda hins vegar ekki haft heimild til að undirrita þá verksamninga sem um ræði, enda hafi ekki verið tekin ákvörðun um að ganga til samninga við tilboðshafa á aðalfundinum. Stjórn stefnanda hafi því ekki farið eftir samþykkt aðalfundar við undirritun verksamninga. Hún hafi því farið út fyrir umboð sitt.

Samþykki eigenda í tölvupósti og símtölum til stjórnarmanna sé ekki fullnægjandi. Stefnanda hafi borið að leggja málefnið aftur fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt fyrirmælum laga um fjöleignarhús, sbr. 3. mgr. 70. gr. og 4. mgr. 39. gr. laganna. Þetta eigi undantekningarlaust við um framkvæmdir sem séu verulegar hvað varði kostnað, umfang og óþægindi, eins og þær sem hér um ræði.

Stefnukröfuna segir stefndi verulega vanreifaða þar sem stefnandi hafi ekki tekið tillit til þess við framsetningu kröfunnar að stefnandi hafi þegar fengið virðisaukaskatt endurgreiddan af vinnu vegna framkvæmdanna. Stefnandi hafi ekki lagt fram gögn eða sundurliðun á því hvernig endurgreiðslu virðisaukaskatts var háttað eða um hvaða fjárhæðir var að ræða. Nefndar endurgreiðslur hafi átt sér stað löngu áður en málið var höfðað. Stefnukrafan sé alltof há af þessum sökum og ógerlegt fyrir stefnda að átta sig á fjárhæð meintrar skuldar. Málatilbúnaður stefnanda sé ekki viðhlítandi að þessu leyti.

Kröfu um staðfestingu lögveðréttar segir stefndi einnig verulega vanreifaða. Í stefnu sé einungis vísað til 48. gr. laga nr. 26/1994 án nokkurs rökstuðnings varðandi það hvenær lögveðið hafi stofnast. Á því sé byggt að stefnukrafan hafi gjaldfallið annars vegar 1. mars 2014 og hins vegar 9. maí 2014. Í málinu liggi eigi að síður fyrir tillaga stjórnar þess efnis að gjaldagi vegna greiðslna í framkvæmdasjóð fyrir bæði verkin verði 1. apríl 2015. Engin skýring hafi verið gefin á þessu misræmi. Stefndi haldi því fram að lögveðið hafi ekki stofnast á nefndum gjalddögum, enda hafi hvorki verið tekin lögleg ákvörðun um framkvæmdagjöldin né um gjalddaga þeirra. Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 stofnist lögveð þegar húsfélagið inni greiðslur af hendi sem stefnda beri að greiða.  Stefnandi hafi hins vegar ekki lagt fram sundurliðun á því hvenær greiðslur vegna framkvæmdanna hafi átt sér stað. Þá sé ekki tekið fram í málatilbúnaði stefnanda hvenær einstaka lögveð hafi stofnast. Lögveðskrafa stefnanda sé þannig haldin verulegum annmörkum.

Stefndi mótmælir jafnframt dráttarvaxtakröfu stefnanda og segir hana verulega vanreifaða. Stefnandi hafi ekki gert kröfu um greiðslu framkvæmdagjaldanna fyrr en eftir 4. júní 2014. Þá hafi ekki verið tekin lögleg ákvörðun á húsfundi um að krefja eigendur í húsinu um dráttarvexti af framkvæmdagjöldum sem lögð hafi verið á áður en stefnandi greiddi reikninga verktaka. Engin lagarök standi til þess að krefja stefnda um dráttarvexti fyrr en í fyrsta lagi eftir 4. júní 2014 og ekki fyrr en frá eindaga reikninga verktaka vegna verkhlutanna. Þar sem stefnandi hafi ekki lagt fram sundurliðun og yfirlit kostnaðar ásamt skiptingu niður á einstaka eignarhluta í fasteigninni sé ekki hægt að sannreyna fjárhæðir að baki reikningum stefnanda. Að öllu þessu gættu geti stefnandi ekki krafist dráttarvaxta af kröfum sínum.

Sýknukrafa stefnda sé jafnframt á því reist að stefndi eigi gagnkröfur á hendur stefnanda sem nemi hærri fjárhæð en stefnukrafan. Telji stefndi að öll skilyrði skuldajafnaðar séu fyrir hendi, sbr. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Gagnkrafa stefnda sé að fjárhæð 3.402.690 krónur og hafi stefndi lýst yfir skuldajöfnuði í greinargerð sinni.

Varakröfu sína um verulega lækkun á dómkröfum stefnanda segir stefndi studda sömu málástæðum og aðalkröfu. Vísar stefndi sérstaklega til gagnkröfu stefnda, mótmæla við dráttarvaxtakröfu stefnanda og þess að ekki hafi verið tekið tillit til endurgreiðslu virðisaukaskatts af stefnukröfu.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefndi til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, mannvirkjalaga nr. 160/2010, byggingarreglugerðar nr. 112/2012, laga um menningar­minjar nr. 80/2012, laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

Í ljósi þeirrar niðurstöðu dómsins sem fram kemur í IV. kafla dómsins er óþarft, sbr. e-lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991, að rekja frekar þær málsástæður og réttaheimildir sem stefndi byggir á í málinu.

IV

Á fundi í húsfélagi Grundarstígs 24 hinn 3. október 2010 var samþykkt að stjórn húsfélagsins myndi ganga til samninga við verktaka á grundvelli tilboða um endurbyggingu stigahúsa í fasteigninni. Vegna tafa sem urðu hjá fyrirhuguðum viðsemjanda húsfélagsins og ágreinings innan stjórnar um hvernig standa ætti að fjármögnun var hins vegar samþykkt á stjórnarfundi 25. nóvember 2010 að fresta innheimtu. Á aðalfundi stefnanda 21. maí 2012 var síðan ákveðið, í ljósi þess hversu langur tími var liðinn síðan stjórn fékk umboð til þess að ganga til samninga við verktaka, að endurnýja umboð stjórnar. Svo fór hins vegar að á fundinum kom fram tillaga um að fresta ákvarðanatöku og var sú tillaga samþykkt. Jafnframt var ákveðið að haldinn yrði annar ákvörðunarfundur innan mánaðar um verkframkvæmdir og forgangsröðun þeirra. Fyrir liggur að af þeim fundi varð ekki.

Í ljósi framangreindrar niðurstöðu aðalfundar stefnanda 21. maí 2012 verða kröfur stefnanda á hendur stefnda ekki reistar á ákvörðun áðurnefnds fundar í húsfélaginu 3. október 2010. Er enda ekki á því byggt af hálfu húsfélagsins.

Í málinu liggur frammi fundargerð frá aðalfundi húsfélagsins 5. desember 2013. Undir tölulið 3 í fundargerðinni kemur fram að formaður stjórnar húsfélagsins hafi á fundinum óskað eftir umboði til að „ná framkomnum tilboðum og verðkönnunum niður. Þau séu í hærri kantinum. Þess vegna sé óskað eftir umboði til að leita tilboða og ganga til samninga um verkin.“ Fundarstjóri spurði þá „... hvort ekki sé rétt að verið sé að óska eftir heimild til að ganga til samninga við hvern þann aðila sem býður betra/lægra en þau tilboð sem liggja fyrir og leita eftir lægsta/hagstæðasta tilboði í verkin.“ Fram kemur í fundargerð að áður en nokkru tilboði yrði tekið yrði eigendum tilkynnt um ákvörðun stjórnar. Var tillagan lögð fyrir fundinn og greidd um hana atkvæði. Tillagan var samþykkt með öllum greiddum atkvæðum nema einu, en umboðsmaður stefnda greiddi atkvæði gegn tillögunni.

Á fundinum var einnig rætt um framkvæmdir á stigagöngum, sbr. tölulið 4 í fundargerðinni. Óskaði formaður húsfélagsins eftir sams konar umboði og varðandi fyrri dagskrárliðinn, „... þ.e. umboði til að ... ganga til samninga við hvern þann aðila sem býður betra/lægra en þau tilboð sem liggja fyrir og leita eftir lægsta/hagstæðasta tilboði í framkvæmdir á stigagöngunum.“ Jafnframt var fært til bókar að áður en nokkru tilboði yrði tekið yrði eigendum tilkynnt um ákvörðun stjórnar. Í kjölfarið var gengið til atkvæða um tillöguna og var hún samþykkt með öllum greiddum atkvæðum nema einu, en umboðsmaður stefnda greiddi atkvæði gegn tillögunni.

Í kjölfar fundarins 5. desember 2013 aflaði stjórn húsfélagsins frekari tilboða. Með tölvupósti 27. janúar 2014 kynnti stjórnin eigendum íbúða í húsinu mat sitt á þeim tilboðum sem borist höfðu. Var það mat stjórnar að ekki væri unnt að fá hagstæðari tilboð en tilboð Álglugga og hurða ehf. og Þéttingar ehf., sem rædd höfðu verið á fundinum 5. desember 2013 og þóttu vera í hærri kantinum. Óskaði stjórnin eftir afstöðu eigenda til umræddra tilboða innan 10 daga. Munu allir aðrir eigendur en stefndi hafa samþykkt, ýmist með tölvupósti eða símleiðis, að gengið yrði að tilboðunum. Í kjölfarið gekk stjórnin til samninga við Þéttingu ehf. og Álglugga og hurðir ehf. fyrir hönd stefnanda.

Að mati dómsins verður að skilja fundargerð frá aðalfundi stefnanda 5. desember 2013 svo að á fundinum hafi ekki verið kosið um fyrirliggjandi tilboð og við hvern af tilboðsgjöfunum yrði samið, sbr. það sem fram kom í fundarboði, heldur hafi verið samþykkt undir dagskrárlið 3 að stjórn fengi umboð til að ganga til samninga við hvern þann aðila sem byði betra/lægra en þau tilboð sem fyrir lágu og leita eftir lægsta/hagstæðasta tilboði. Þykir það sem bókað er undir tölulið 4 í fundargerðinni taka af allan vafa um það hvað samþykkt hafi verið á fundinum hvað þetta málefni varðar.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Af því leiðir að eigendum er almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum

Í 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um það að allir hlutaðeigandi eigendur í fjöleignarhúsi eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Á ákvörðunarréttur samkvæmt 1. mgr. 39. gr. meðal annars við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um, sbr. 2. mgr. 39. gr. Þá er í 4. mgr. 39. gr. mælt fyrir um að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr.

Svo sem áður var rakið tilkynnti stjórn stefnanda með tölvupósti 27. janúar 2014 til eigenda í húsinu að ekki hefðu fengist betri eða lægri tilboð en þau sem lágu fyrir á fundinum 5. desember 2013. Samþykki eigenda í tölvupósti og símtölum til stjórnarmanna fyrir því að fyrirliggjandi tilboðum yrði tekið uppfyllti hins vegar ekki skilyrði laga nr. 26/1994 um hvernig standa skal að ákvörðunum sem þessum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Sú ákvörðun stjórnar stefnanda að taka tilboðum Þéttingar ehf. og Álglugga og hurða ehf. og ganga til samninga við félögin rúmaðist ekki innan heimilda stjórnar samkvæmt 69. og 70. gr. laga nr. 26/1994. Verður ekki annað séð en stjórninni hafi borið, í ljósi þeirrar stöðu sem upp var komin, að leggja málefnið fyrir húsfund að nýju til ákvörðunar samkvæmt fyrirmælum laga um fjöleignarhús, sbr. 3. mgr. 70. gr. og 4. mgr. 39. gr. laganna. Með því að hafa gengið til samninga við tilboðsgjafana tvo fyrir hönd stefnanda að fengnum svörum eigenda samkvæmt framansögðu telur dómurinn að stjórnin hafi farið út fyrir það umboð sem henni var veitt á aðalfundinum 5. desember 2013.

Ekki verður séð að stefnandi geti byggt rétt í málinu á 5. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, enda byggist framangreind niðurstaða dómsins ekki á því að óverulegur galli hafi verið á húsfundinum 5. desember 2013 heldur því að þar hafi hvorki verið tekin ákvörðun um að ráðast í þær framkvæmdir sem eru grundvöllur dómkröfu stefnanda né að stjórn húsfélagsins hafi verið veitt umboð til að ganga til samninga um þær.

Samkvæmt öllu framangreindu og þar sem ekki liggur fyrir lögmæt ákvörðun stefnanda um að ráðast í þær framkvæmdir sem eru grundvöllur fjárkröfu hans í málinu á dómurinn þess ekki annan kost en sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Í ljósi niðurstöðu dómsins hér að framan eru ekki efni til að taka afstöðu til annarra þeirra málsástæðna aðila, sem í málatilbúnaði þeirra kunna að felast, en þegar hefur verið vikið að hér að framan.

Eftir úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, dæmist stefnandi til þess að greiða stefnda málskostnað sem hæfilega þykir ákveðinn svo sem í dómsorði greinir.

Dóm þennan kveður upp Kristinn Halldórsson héraðsdómari. Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Kurr ehf., skal sýkn af kröfum stefnanda, Grundarstígs 24, húsfélags, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 700.000 krónur í málskostnað.