Fimmtudaginn 22. febrúar 2001.
Nr. 350/2000.	Bifreiðar og landbúnaðarvélar hf. (Jón Steinar Gunnlaugsson hrl.) gegn Húsakaupum ehf. (Gestur Jónsson hrl.) og gagnsök

  

Fasteignakaup. Fasteignasala. Lóðarmörk. Afsláttur.

B og H gerðu með sér samning um sölu fasteignanna Ármúla 13 og Suðurlandsbrautar 14 gegn greiðslu 2% söluþóknunar. Við gerð samkomulags um sölumeðferð var H kominn með tilboðsgjafa að fasteigninni Ármúla 13 og í framhaldi af því var kaupsamningur milli B og K undirritaður. Eignirnar stóðu á einni óskiptri lóð, sem í veðmálabókum var skráð sem Suðurlandsbraut 14, en á árinu 1986 samþykktu borgaryfirvöld uppdrátt, sem sýndi skiptingu lóðarinnar milli eignanna tveggja. Við kaupsamningsgerð var gert ráð fyrir breyttum lóðamörkum frá því sem fram kom á uppdrættinum þannig að lóð Ármúla var stækkuð, en þegar til kom fékkst ekki samþykki borgaryfirvalda fyrir þeirri stækkkun. Vegna þess varð samkomulag um að B skyldi veita K afslátt af umsömdu söluverði. Í kjölfarið reis ágreiningur milli B og H um greiðslu söluþóknunar. Héraðsdómur taldi B hafa mátt búast við óaðfinnanlegri þjónustu frá H þar sem um sérfræðiþjónustu gegn mjög háu gjaldi væri að ræða. Var talið að kaupsamningurinn hefði ekki verið úr garði gerður eins og H hefði borið skylda til og hann því til þess fallinn að valda B tjóni. Var umsamin söluþóknun H lækkuð í 1.5%. Í dómi Hæstaréttar kemur fram að H hafi ekki fullnægt þeirri lagaskyldu sinni að semja söluyfirlit vegna sölu Ármúla 13 og því hafi verið mikilvægt að öll atriði sem skiptu máli kæmu fram í kaupsamningi. Ekki var talið að H hefði leiðbeint B nægilega og gætt réttmætra hagsmuna hans við söluna svo sem honum hefði borið sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 og var því fallist á að B bæri afsláttur af reikningi H.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Hrafn Bragason og Pétur Kr. Hafstein.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 11. september 2000.  Hann krefst þess, að hann verði aðeins dæmdur til að greiða gagnáfrýjanda 4.000.000 króna án vaxta.  Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði málinu 17. nóvember 2000.  Hann krefst þess aðallega, að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 7.096.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 13. apríl 1999 til greiðsludags og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Til vara krefst hann staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Aðilar máls þessa gerðu með sér samning um sölu fasteignanna Ármúli 13 og Suðurlandsbraut 14 í Reykjavík 19. febrúar 1999. Samkvæmt samningnum voru fasteignirnar settar í almenna sölu og skyldi söluþóknun vera 2% af söluverði eignanna. Við gerð þessa samnings var gagnáfrýjandi þegar kominn með tilboðsgjafa að fasteigninni Ármúla 13. Kaupsamningur var undirritaður 24. febrúar 1999 milli aðaláfrýjanda og Kaupþings hf., og var kaupverð 285.000.000 krónur.

 Eins og fram kemur í héraðsdómi stóðu framangreindar fasteignir á einni, óskiptri lóð, sem í veðmálabókum var skráð sem Suðurlandsbraut 14. Byggðust réttindi aðaláfrýjanda til lóðarinnar á lóðarsamningi við Reykjavíkurborg frá 25. janúar 1979 þar sem fram kom, að lóðin hefði verið leigð til 40 ára frá 1. janúar 1958 að telja. Var lóðarsamningurinn því útrunninn, er hér var komið sögu. Á árinu 1986 var byggt á þeim hluta lóðarinnar, sem stóð við Ármúla. Var þá lagður fyrir borgaryfirvöld og samþykktur uppdráttur, sem sýndi skiptingu lóðarinnar milli Ármúla 13 og Suðurlandsbrautar 14. Á uppdrættinum kemur fram, að lóðin óskipt sé talin vera 6.061 fermetri, lóðarhluti tilheyrandi Ármúla 13 sé 2.463 fermetrar en 3.598 fermetrar tilheyri Suðurlandsbraut 14.

Við kaupsamningsgerðina milli aðaláfrýjanda og Kaupþings hf. var gert ráð fyrir breyttum mörkum lóðanna frá því sem fram kom á framangreindum uppdrætti, þannig að lóð Ármúla 13 stækkaði um 6,5 m til norðurs og varð 2.787 fermetrar að stærð. Þegar til kom fékkst ekki samþykki borgaryfirvalda fyrir þeirri stækkun, og var aðeins leyfð 4,25 m stækkun lóðarinnar til norðurs, og var lóðin þá 2.668 fermetrar að stærð. Varð samkomulag milli aðaláfrýjanda og Kaupþings hf. 25. maí 1999, að Kaupþing hf. skyldi fá 3.500.000 krónur í afslátt af söluverði kaupsamningsins vegna þessarar minnkunar lóðarinnar.

II.

Gagnáfrýjandi byggir kröfur sínar á reikningi, útgefnum 13. apríl 1999, að fjárhæð 7.096.500 krónur, sem er 2% söluþóknun af kaupverði eignarinnar að viðbættum virðisaukaskatti. Aðaláfrýjandi hafnaði greiðslu reikningsins en sendi 5. nóvember 1999 ávísun að fjárhæð 4.000.000 krónur með þeirri ákvöð, að innlausn hans væri fullnaðargreiðsla á reikningnum. Gagnáfrýjandi endursendi ávísunina.

Aðaláfrýjandi krefst afsláttar af reikningi gagnáfrýjanda þar sem þjónusta hans við söluna hafi verið ófullnægjandi og telur hana fullgreidda með greiðslutilrauninni 5. nóvember 1999.

III.

Í framangreindum kaupsamningi eru eftirfarandi ákvæði um lóð fasteignarinnar: „Með húseigninni skal fylgja lóð sem afmarkast af lóðarmörkum til suðurs, vesturs og austurs en með rauðri línu til norðurs á meðfylgjandi uppdrætti af lóðinni.  Uppdrátturinn er hluti af kaupsamningi þessum. Lóðin er leigulóð. Fastanúmer eignarinnar hjá FMR er 201-2717“. Þá er einnig tekið fram, að lóðarleigusamningur sé útrunninn og seljandi skuli án tafar endurnýja samninginn við Reykjavíkurborg og láta útbúa tvo lóðarsamninga með skiptingu lóðanna í samræmi við kaupsamninginn. Loks er tekið fram, að lóðin sé sameiginleg fyrir Suðurlandsbraut 14 og Ármúla 13 samkvæmt þinglýsingarbókum og húseignin Ármúli 13 ekki skráð þar. Tekið er fram, að kaupanda sé kunnugt um, að kaupsamningnum fáist ekki þinglýst fyrr en eignaskiptasamningi og lóðarleigusamningum hafi verið þinglýst.

Samkvæmt 2. gr. kaupsamningsins var „kaupsamningsgreiðsla“ bundin því skilyrði, að nýjum lóðarleigusamningum hefði verið þinglýst. Gögn málsins sýna, að Kaupþing hf. innti greiðslur af hendi fyrr en skylt hefði verið þar sem lóðarleigusamningi um Ármúla 13 var ekki þinglýst fyrr en 25. október 1999, en engu að síður töfðust greiðslur, sem hafði í för með sér vaxtatap fyrir aðaláfrýjanda.

IV.

Gagnáfrýjandi samdi ekki söluyfirlit vegna fasteignarinnar Ármúla 13 eins og boðið er í 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna- fyrirtækja- og skipasölu, sbr. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Var því einkar mikilvægt, að öll atriði, sem máli skiptu, kæmu fram í kaupsamningnum. Var ekki tekið fram hve stór lóðin átti að vera, heldur var eingöngu dregin rauð lína með nýrri lóðarskiptingu inn á uppdrátt lóðarinnar frá 1986. Þá var ekkert kveðið á um það hverju það varðaði, ef þessi breyttu lóðamörk fengju ekki samþykki byggingaryfirvalda. Mikið var í húfi fyrir aðaláfrýjanda, þar sem greiðslur til hans miðuðust við það, að búið væri að ganga frá lóðamörkum.

Samningurinn var gerður af forstjóra aðaláfrýjanda, sem þekkti allar aðstæður og skjöl málsins og mátti gera sér grein fyrir því, að áhætta fylgdi því að ganga svona frá samningnum. Engu að síður verður að gera þá kröfu til gagnáfrýjanda, sem selur sérfræðiþjónustu, að samningurinn sé þannig úr garði gerður, að tekið sé á öllum þeim atriðum, sem máli geta skipt. Verður ekki talið, að gagnáfrýjandi hafi leiðbeint aðaláfrýjanda nægilega og gætt réttmætra hagsmuna hans við söluna, svo sem honum bar samkvæmt 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997. Er því fallist á þá kröfu aðaláfrýjanda, að honum beri afsláttur af reikningi gagnáfrýjanda. Þykir sá afsláttur hæfilega metinn 2.500.000 krónur.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber aðaláfrýjanda að greiða gagnáfrýjanda 4.596.500 krónur með vöxtum eins og í dómsorði greinir. Þegar litið er til þess, að aðaláfrýjandi sendi gagnáfrýjanda greiðslu upp í reikning hans með óaðgengilegum skilmálum og gagnáfrýjandi varð því að leita til dómstóla til innheimtu reikningsins, þykir rétt að aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði segir.

Dómsorð:

Aðaláfrýjandi, Bifreiðar og landbúnaðarvélar hf., greiði gagnáfrýjanda, Húsakaupum ehf., 4.596.500 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 13. apríl 1999 til greiðsludags.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 4. júlí 2000.

I

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 23. maí sl., að loknum munnlegum mál­flutn­ingi, var höfðað fyrir dómþinginu af Húsakaupum ehf., kt. 421094-2499, Suð­ur­lands­braut 52, Reykjavík, á hendur Bifreiðum- og landbúnaðarvélum hf., kt. 440169-7089, Grjóthálsi 1, Reykjavík, með stefnu birtri 8. janúar 2000.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 7.096.500 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 13. apríl 1999 til greiðsludags.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda sam­kvæmt gjaldskrá Lögmanna Mörkinni 1.

Dómkröfur stefnda eru þær, að hann verði aðeins dæmdur til að greiða stefnanda 4.000.000 króna án vaxta.  Stefndi krefst og málskostnaðar, að skaðlausu, úr hendi stefnanda.

Áður en dómur var kveðinn upp var gætt ákvæða 115. gr. laga nr. 91/1991, um með­ferð einkamála.

II

Hinn 19. febrúar 1999 gerði stefndi og Guðrún Árnadóttir, löggiltur fasteignasali, með sér samning um sölu fasteignanna Ármúli 13 og Suðurlandsbraut 14 í Reykjavík.  Í samningnum kemur fram að umræddar fasteignir séu settar í almenna sölu og sölu­þókn­un skuli vera 2% af söluverði eignanna.  Samningurinn var undirritaður af Gísla Guðmundssyni, forstjóra stefnda og Brynjari Harðarsyni fyrir hönd stefnanda. 

Áður hafði stefndi verið með fyrrgreindar fasteignir í sölumeðferð hjá Ársölum ehf. sem hafði einkarétt til sölunnar og skyldi söluþóknun því vera 1,1/2%, eins og tíðk­anlegt er.Samkvæmt framburði starfsmanna Kaupþings, kaupanda eignarinnar Ár­múla 13, Reykjavík, hafði fyrirtækið fengið áhuga á að kaupa fasteignina af stefnda áður en stefnandi fékk söluumboðið og í því skyni haft samband við sölumann hjá stefnanda, Brynjar Harðarson, og beðið hann aðstoðar, en hann hafði oft áður veitt fyrir­tækinu aðstoð í fasteignaviðskiptum.  Þá hefur og komið fram að áðurgreindur sölu­maður hafði skömmu áður verðmetið umræddar eignir vegna fyrirhugaðrar lán­töku stefnda.

Við gerð samkomulagsins milli aðila um sölumeðferð, var stefnandi kominn með kaup­anda að fasteigninni, Ármúla 13, Kaupþing hf. og var kaupsamningur undir­rit­aður þann 24. febrúar 1999.  Kaupverð var 285.000.000 króna. 

Áðurgreindar fasteignir, Ármúli 13 og Suðurlandsbraut 14 stóðu á einni óskiptri lóð, sem í veðmálabókum var skráð sem Suðurlandsbraut 14.  Réttindi stefnda til lóð­ar­innar byggðust á lóðarsamningi við Reykjavíkurborg frá 25. janúar 1958 og var leigu­tíminn 40 ár.  Á þeim tíma, er byggt var á þeim hluta lóðarinnar sem stóð við Ár­múla 13, hafði verið lagður fyrir borgaryfirvöld og samþykktur uppdráttur, sem sýndi skiptingu lóðanna.  Hins vegar var við kaupsamningsgerð milli stefnanda og Kaup­þings hf. gert ráð fyrir breyttum mörkum lóða stefnanda, þannig að Ármúli 13, Reykjavík, var seld sem stærri lóð en fyrrgreindur samþykktur uppdráttur gerði ráð fyrir.

III

Stefnandi byggir kröfur sínar á reikningi.  Reikningurinn sé nr. 2196, útgefinn 13. apríl 1999 með gjalddaga sama dag.  Fjárhæð reikningsins sé 7.096.500 krónur, þar af 24,5% virðisaukaskattur.  Stefnandi vísar um réttmæti reikningsins á samning milli máls­aðila um söluumboð og söluþóknun svo og framlagðan kaupsamning.  Aðilar hafi samið um 2% söluþóknun kaupverðs eignarinnar hinn 19. febrúar 1999.  Í sam­komu­laginu sé sérstaklega tekið fram að söluþóknun skuli greidd við undirritun kaup­samnings.  Kaupsamningur hafi verið undirritaður um eignina hinn 24. febrúar 1999.  Hins vegar hafi stefndi ekki greitt reikning fyrir söluna til stefnanda þrátt fyrir ítrek­að­ar áskoranir þar um.  Stefnandi vísar á bug öllum ávirðingum, sem fram hafi komið í bréfi forstjóra stefnda til stefnanda hinn 12. maí 1999, þar sem fullyrt sé, annars vegar að fasteignasali hjá stefnanda hafi veitt forstjóra stefnda rangar ráðleggingar um skipt­ingu lóðarmarka við aðra fasteign stefnda, Suðurlandsbraut 14, og hins vegar að sá starfsmaður hafi gefið yfirlýsingar til þess fallnar að valda stefnda tjóni.  Kveður stefn­andi, að fyrrgreindur fasteignasali hafi fært lóðamörk inn á grunnteikningu til skýr­ingar og í samræmi við skilyrði kaupanda.  Stefndi hafi gengið að þessari kröfu kaup­anda.

Stefnandi kveður fullyrðingar stefnda um slæleg vinnubrögð stefnanda og að

starfs­menn stefnanda hafi gengið fram í því að valda stefnda tjóni vera rangar.  Stefndi hafi ekki gefið neinar réttmætar ástæður fyrir höfnun á greiðslu reikningsins.  Sending ávísunar, að fjárhæð 4.000.000 króna, hafi ekki falið sér innborgun á kröfuna, þar sem innlausn tékkans hafi verið með þeirri ákvöð, að innlausn hans fæli í sér viður­kenningu á að umræddur reikningur væri þar með að fullu greiddur.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglu samninga- og kauparéttar að samninga beri að efna samkvæmt efni sínu.

Stefnandi byggir kröfu sína um dráttarvexti á III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987.

Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um með­ferð einkamála.

IV

Stefndi byggir kröfu sína á því, að honum beri verulegur afsláttur af reikningi stefn­anda.  Hafi hann fullgreitt stefnanda þá þóknun, sem stefnanda hafi borið, með því að senda ávísun, að fjárhæð 4.000.000 króna til stefnanda.  Með því hafi stefndi boðið fram 3.212.850 krónur í þóknun, sem sé vel yfir helmingur þeirrar þóknunar, sem stefnandi hafi krafist.

Stefndi vísar kröfu sinni til stuðnings á það, að stefnandi hafi selt stefnda sér­fræði­þjónustu við fasteignasölu gegn afar hárri þóknun.  Telur stefndi að því hafi farið víðs fjarri, að stefnandi hafi veitt þá hágæðaþjónustu, sem ætlast hafi mátt til af honum, við gerð kaupsamningsins frá 24. febrúar 1999.  Stefnandi hafi ekki fullnægt brýnum lagaskyldum sínum við frágang kaupanna.  Annmarkar þessir hafi leitt til beins tjóns fyrir stefnda auk þess sem kaupsamningurinn beri með sér alls kyns óvand­virkni í vinnubrögðum stefnanda, sem hugsanlega geti leitt til tjóns fyrir stefnda síðar.

Stefndi telur alvarlegustu annmarkana á vinnu stefnanda varða lóðarréttindi, sem fylgja hafi átt fasteigninni að Ármúla 13.  Í samningnum sé ekki tekið fram hversu stór lóð hafi átt að fylgja.  Stefnanda virðist ekki hafa verið vel ljóst, að byggingaryfirvöld hafi árið 1986, samþykkt skiptingu lóðarinnar og að sú skipting hafi gilt gagnvart þeim, þó svo að ekki hafi verið gerðir nýir lóðaleigusamningar og þessari lóða­skipt­ingu verið þinglýst, a.m.k. komi ekkert fram um þetta í samningnum.  Stefnandi hafi látið við það sitja að draga rauða línu með nýrri lóðaskiptingu inn á ljósrit upp­drátt­arins frá 1986, án þess að kanna hvort slík skipting uppfyllti, t.d. kröfur bygg­ing­ar­yfir­valda um bílastæði á lóðunum.  Þá hafi stefnandi ekki kannað ónýtan byggingarétt að Suðurlandsbraut 14.  Stefnandi hafi því hvorki kannað fyrrgreind atriði né sett inn í samning aðila hverju það varðaði í skiptum aðilanna ef fyrirhuguð skipting lóðarinnar gengi ekki eftir. 

Stefnandi kveðst hafa þurft að gefa kaupanda fasteignarinnar, Kaupþingi hf., afslátt af kaupverðinu fyrir þá sök, að ekki hafi reynst unnt að skipta lóðinni eftir hinni rauðu línu og lóðarhlutinn því orðið minni en samningur hafi gert ráð fyrir.   Af­slátt­ur­inn hafi numið 3.500.000 króna og telur stefndi ólíklegt að lóðarstærðin hefði haft áhrif á verð eignarinnar með þessum hætti, ef stærð hennar hefði legið fyrir við samn­ings­gerðina, enda hafi áskilnaður um lóðamörk ekki verið áskilinn við tilboðsgerðina.  Þetta hafi fyrst komið fram við samningsgerðina sjálfa og hafi þá sölumaður stefn­anda, Brynjar Harðarson lagt til að miðað yrði við  hina „rauðu línu” og ekki talið neitt því til fyrirstöðu að samningur aðila miðaðist við þau mörk.  Telur stefndi því beint fjártjón sitt vegna óforsvaranlegra vinnubragða stefnanda við samningsgerðina nema fyrrgreindum afslætti.

Þá bendir stefndi á, að frestun greiðslna frá kaupanda, frá því sem um hafi verið samið, hafi átt rót að rekja til ófullnægjandi vinnubragða stefnanda við samn­ings­gerð­ina.  Óheyrilegan tíma hafi tekið að  reka erindi við Reykjavíkurborg um breyt­ingu lóðamarkanna og hafi greiðslur tafist á meðan, þó svo Kaupþing hf. hafi sýnt hags­munum stefnda skilning og tillitsemi með því að inna af hendi greiðslur, fyrr en skylt hafi verið, eða áður en uppfyllt hefði verið skyldu til þinglýsingar lóðar­leigu­samn­ings.  Kveðst stefndi hafa haft af þessu mikil útgjöld og leitt til vaxtataps, sem nemi hærri fjárhæð, en afsláttarkrafa hans.

Auk þessa tilgreinir stefndi ýmsa annmarka á fyrrgreindum samningi, svo sem að lýsingu á hinu selda sé áfátt og kaupverð og skilmálar séu illa og ónákvæmlega til­greindir í samningi þannig að uppfylli ekki skilyrði og kröfur 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 eða þær sérstöku gæðakröfur sem gera verði til þjónustu sem stefnandi selji svo háu verði.

Stefnandi beri skaðabótaábyrgð á því tjóni, sem hann hafi valdið stefnda með slæ­legum vinnubrögðum, en mjög strangar kröfur séu gerðar til sérfræðiþjónustu sem stefnandi láti í té.  Stefndi telur fjárhæð afsláttarkröfu sinnar afar hófsama og lýsir fullri ábyrgð á hendur stefnanda að hafa ekki viljað taka við greiðslunni, til lykta á lög­skiptum aðila.  Synjun stefnanda valdi því að hann geti ekki krafið stefnda um vexti af kröfu sinni.

Um lagarök vísar stefndi til laga nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.  Þá vísar stefndi til meginreglna samninga- og kröfuréttar, sbr. 1. mgr. 42. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922.

Kröfu um málskostnað byggir stefndi á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einka­mála. 

V

Óumdeilt er að aðilar máls þessa gerðu með sér samkomulag um að stefnandi ann­aðist sölu á fasteignum stefnda fyrir þóknun er næmi 2% af söluverði.

Stefndi hefur mótmælt að honum beri að greiða umsamda þóknun, þar sem stefn­andi hafi ekki veitt honum þá þjónustu sem ætlast hafi mátt til og lögbundin sé.

Fyrir liggur að við gerð kaupsamnings milli stefnda og Kaupþings hf., um sölu fast­eignar stefnda, Ármúla 13, Reykjavík, færði sölumaður stefnanda breytingu á lóða­mörkunum, sem ekki höfðu fengið samþykki byggingaryfirvalda inn á uppdrátt af lóðamörkum.  Niðurstaðan varð og sú að umrædd breyting varð ekki samþykkt af yfir­völdum.  Vegna þessa veitti stefndi Kaupþingi hf. síðar afslátt af söluverðinu, að fjár­hæð 3.500.000 krónur.  Stefndi byggir á því að stefnandi hafi með slælegum vinnu­brögðum sínum við samningsgerðina valdið sér þessu tjóni og beri honum því af­sláttur af útgefnum reikningi stefnanda, er nemi þeirri fjárhæð.

Þjónusta sú sem stefnandi skyldi veita stefnda var sérfræðiþjónusta, sem veita skyldi gegn mjög háu gjaldi.  Mátti því stefndi búast við því að þjónustan væri óað­finn­anleg.  Hins vegar ber að líta til þess, að stefnda átti að vera ljóst að hann gat ekki, án samþykkis byggingaryfirvalda, selt umrædda fasteign með svo breyttum lóða­mörk­um, eins og þau voru færð inn á teikningu við kaupsamningsgerðina, og síðar kom og á daginn.   Fyrir liggur og að stefndi veitti Kaupþingi hf. síðar afslátt af kaup­verði eignarinnar vegna þessa, enda eðlilegt, þar sem hann gat ekki að öllu leyti upp­fyllt samningsskyldur sínar. Þá liggur fyrir að framlagður kaupsamningur kveður ekki á um hvernig með skyldi fara ef ekki yrði fallist á breytt lóðamörk af bygg­ing­ar­yfir­völdum.  Verður ekki fallist á það með stefnanda að stefnda hafi borið að hafa samráð við hann um þá samningsgerð við kaupanda.  Samkvæmt framansögðu var framlagður kaupsamningur því ekki úr garði gerður eins og vera bar og stefnanda bar skylda til.  Með því var samningurinn til þess fallinn að valda stefnda tjóni.  Þegar litið er til þess að samningi aðila var  að þessu leyti verulega ábótavant verður að fallast á þá kröfu stefnda að honum beri ekki að greiða umstefnda fjárhæð að fullu.  Hins vegar er ekki unnt að fallast á það með stefnda að tjón hans hafi numið umræddum afslætti, enda var umdeildur landskiki áfram í hans eigu.  Þá ber að líta til þess að nettósöluverð eign­arinnar varð 281.500.000 krónur.  Þegar litið er til atvika allra þykir rétt að að lækka umsamda söluþóknun stefnanda  og ákveða hana 1,5% af nettósöluverði eign­ar­innar.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda 5.257.012 krónur ásamt dráttarvöxtum eins og krafist er í stefnu af þeirri fjárhæð, þar sem stefnda var óheimilt að skilorðsbinda greiðslu sína með þeim hætti sem hann gerði

Rétt þykir að stefndi greiði stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 250.000 krónur.

Hervör Þorvaldsdóttir, héraðsdómari, kvað upp dóm þennan, en uppkvaðning hans hefur dregist vegna embættisanna dómarans.

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Bifreiðar og landbúnaðarvélar hf., greiði stefnanda, Húsakaupum ehf., 5.257.012 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 frá 13. apríl 1999 til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 250.000 krónur í málskostnað.