Miðvikudaginn 20. október 2010.
Nr. 519/2010.	Margrét Harðardóttir og Hermann Beck (Guðjón Ármann Jónsson hrl.) gegn Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis hf. (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala. Lögveð. Fjöleignarhús.

Kærður var úrskurður héraðsdóms, þar sem ákvörðun sýslumanns um úthlutun á söluverði fasteignarinnar S við nauðungarsölu var breytt. Mál þetta átti rót að rekja til kostnaðar og vinnu sem M og H, eigendur að öðrum af tveimur eignarhlutum í fasteigninni, kváðust hafa innt af hendi við endurbætur á fjöleignarhúsinu. Eignarhluti hins eigandans, þrotabús B, var seldur nauðungarsölu við framhald uppboðs 3. nóvember 2008 og lýstu M og H sama dag kröfu í söluverð þess eignarhluta til sýslumanns um greiðslu vegna þessa á samtals 5.541.292 krónum í skjóli lögveðsréttar. Staðfest var sú niðurstaða héraðsdóms að skilyrði hefði verið til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á húsinu á grundvelli 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á hinn bóginn var talið að sameigandi M og H hefði ekki þurft að sæta því að H tæki sjálfur að sér viðgerð á sameign hússins án þess að hafa til þess viðeigandi iðnréttindi, sbr. 1. mgr. 8. gr. iðnaðarlaga nr. 42/1978. Voru því ekki skilyrði til þess að H og M fengju notið lögveðréttar af söluverðinu til SR sem samningsveðhafa í þeim eignarhluta. Öðru máli gegndi um viðgerðir á séreign H og M, sbr. 3. mgr. 8. gr. sömu laga, sem sameiganda þeirra bar að taka þátt í greiðslu kostnaðar af. Kröfur H og M fyrir efniskostnaði og verklaunum af viðgerðum á séreign þeirra voru hins vegar eldri en eins árs þegar þeim var lýst við nauðungarsöluna og var lögveðrétturinn því niður fallinn, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 42/1994. Þar sem SR krafðist þess ekki að úthlutun til H og M af söluverðinu yrði með öllu felld niður fengu H og M greiddar 236.038 krónur ásamt dráttarvöxtum.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Páll Hreinsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 23. ágúst 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 1. september sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. ágúst 2010, þar sem ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 15. september 2009 um úthlutun á söluverði fasteignarinnar Strýtusels 15 í Reykjavík við nauðungarsölu var breytt á þann veg að í hlut sóknaraðila kæmu 236.038 krónur með dráttarvöxtum af 35.262 krónum frá 8. maí 2008 til 3. nóvember sama ár og 402.598 krónur í kostnað í stað samtals 5.361.919 króna og úthlutun til varnaraðila hækkuð því til samræmis. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess að staðfest verði áðurnefnd ákvörðun sýslumanns 15. september 2009. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili kærði úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti 30. ágúst 2010. Hann krefst þess að staðfestur verði úrskurður héraðsdóms um annað en málskostnað og úthlutun til sóknaraðila á 402.598 krónum í kostnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Mál þetta á rót sína að rekja til kostnaðar og vinnu sem sóknaraðilar kveðast hafa innt af hendi við endurbætur á fjöleignarhúsinu að Strýtuseli 15 í Reykjavík, en samkvæmt gögnum málsins voru þau eigendur að öðrum af tveimur eignarhlutum í því. Eignarhluti hins eigandans, þrotabús Byggingarverktakans Þórshamars ehf., var seldur nauðungarsölu við framhald uppboðs 3. nóvember 2008. Sóknaraðilar lýstu sama dag kröfu í söluverð þess eignarhluta til sýslumanns um greiðslu vegna þessa á samtals 5.541.292 krónum í skjóli lögveðréttar.

Staðfest er sú niðurstaða hins kærða úrskurðar að skilyrði hafi verið til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á húsinu að Strýtuseli 15 á grundvelli 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á hinn bóginn þurfti sameigandi sóknaraðila ekki að sæta því samkvæmt þessu lagaákvæði að sóknaraðilinn Hermann Beck tæki sjálfur að sér viðgerð á sameign hússins án þess að hafa til þess viðeigandi iðnréttindi, sbr. 1. mgr. 8. gr. iðnaðarlaga nr. 42/1978 með áorðnum breytingum. Eru því ekki skilyrði til að sóknaraðilar fái notið lögveðréttar í eignarhluta sameiganda síns að þessu leyti og skerði með því úthlutun af söluverðinu til varnaraðila sem samningsveðhafa í þeim eignarhluta. Öðru máli gegnir um viðgerðir á séreign sóknaraðila, sbr. 3. mgr. 8. gr. sömu laga sem sameiganda þeirra bar að taka þátt í greiðslu kostnaðar af samkvæmt 1. tölulið 52. gr. laga nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslu af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess.

Í samræmi við dóm Hæstaréttar frá 21. maí 2010 í máli nr. 268/2010 hefur varnaraðili haft uppi þá málsástæðu að lögveðréttur fyrir kröfu sóknaraðila sé fallinn niður vegna síðastgreinds lagaákvæðis, þar sem henni hafi ekki verið lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun hennar. Sóknaraðilar byggja á hinn bóginn á því að krafa þeirra hafi ekki orðið gjaldkræf fyrr en við verklok. Lögveðkrafa þeirra hafi því stofnast við útgáfu reiknings 31. mars 2008 og henni verið lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun hennar.

Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 stofnast lögveðréttur þegar greiðsla er innt af hendi fyrir eiganda, sem ekki hefur greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 27. nóvember 2009 í máli nr. 642/2009. Lögveðréttur stofnaðist því fyrir sérhverjum reikningi sem sóknaraðilar greiddu og vörðuðu viðgerðir á séreign þeirra að Strýtuseli 15. Samkvæmt meginreglu kröfuréttar um greiðslu verkkaups var krafa sóknaraðila ekki gjaldkræf fyrr en við verklok, enda verður ekki séð að á annan veg hafi verið samið. Í aðilaskýrslu fyrir dómi bar sóknaraðilinn Hermann að árið 2007 hefðu framkvæmdir staðið fram í október. Þá hefði hann átt eftir múrviðgerðir utanhúss sem hann hefði hafist handa um vorið 2008 en ekki náð að ljúka fyllilega fyrr en vorið 2009. Samkvæmt þessari frásögn lauk viðgerðum á séreign sóknaraðila í október á árinu 2007. Kröfur sóknaraðila fyrir efniskostnaði og verklaunum af þessum viðgerðum voru því eldri en eins árs þegar þeim var lýst 3. nóvember 2008 við nauðungarsölu á eignarhluta sameiganda þeirra í fasteigninni Strýtuseli 15 og var lögveðrétturinn því niður fallinn, sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Varnaraðili hefur ekki krafist þess að úthlutun til sóknaraðila af söluverðinu verði með öllu felld niður og verður því að taka til greina kröfu hans á þann hátt, sem nánar greinir í dómsorði.

Sóknaraðilum verður gert að greiða varnaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík um úthlutun söluverðs eignarhluta í fasteigninni að Strýtuseli 15 í Reykjavík með fastanúmer 225-2543 er breytt þannig að sóknaraðilar, Margrét Harðardóttir og Hermann Beck, skulu fá greiddar 236.038 krónur ásamt dráttarvöxtum af 35.262 krónum frá 8. maí 2008 til 3. nóvember sama ár. Úthlutun til varnaraðila, Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis hf., skal hækka til samræmis við lækkun á úthlutun til sóknaraðila.

Sóknaraðilar greiði óskipt varnaraðila samtals 350.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. ágúst 2010.

Þetta mál, sem var dómtekið 23. júlí sl., barst dóminum 23. september 2009. Það er höfðað af Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis hf., kt. 540502-2770, Lágmúla 6, Reykjavík, á hendur Margréti Harðardóttur, kt. 290659-3889 og Hermanni Beck, kt. 260656-4069, báðum til heimilis að Strýtuseli 15, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að frumvarp sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar sölu­verðs fasteignarinnar að Strýtuseli 15, fastanúmer 225-2543, Reykjavík, dags. 5. mars 2009, sbr. breytingu dags. 15. september 2009, verði fellt úr gildi. Sóknaraðili krefst þess aðallega að frum­varp­inu verði breytt þannig að kröfu varnaraðila Margrétar Harð­ar­dóttur og Hermanns Beck samkvæmt 4. tölulið frumvarpsins verði hafnað, en til vara að hún verði lækkuð að mati dómara, svo og að krafa sóknaraðila samkvæmt 5. tölulið frumvarpsins hækki til samræmis við niðurfellingu eða lækkun kröfu varnar­aðila.

Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi varnaraðila að mati dómsins.

Varnaraðilar krefjast þess að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins í Reykja­vík, dags. 15. september 2009, varðandi frumvarp til úthlutunar söluverðs fasteignar­innar að Strýtuseli 15, fastanúmer 225-2543, Reykjavík, um breytingu á frumvarpi til úthlutunar sölu­verðs fasteignarinnar, dags. 5. mars 2009.

Þá krefjast varnaraðilar málskostnaðar að skaðlausu úr hendi sóknaraðila að mati dómsins.

Málsmeðferð

Þetta mál var þingfest 13. nóvember 2009. Þann 20. nóvember lagði sóknar­aðili fram greinargerð sína til sóknar. Þann 14. desember sendi lögmaður sóknaraðila dómara málsins rafbréf þar sem hann gat um málsástæðu sem ekki hafði komið fram í sóknarskjali hans. Af rafbréfinu má ráða að það hafi einnig verið sent á almennt rafpóstfang lögmannsstofu varnaraðila en ekki beint á rafpóstfang lögmanns varnar­aðila. Á dóm­þingi 18. desember 2009 lagði varnaraðili fram greinargerð sína til varnar. Þá lagði sókn­ar­aðili ofangreint rafbréf fram sem dómskjal.

Þann 21. janúar 2010 féll varnaraðili frá kröfu sinni um frávísun málsins en málið var þann dag tekið til úrskurðar um þá kröfu varnaraðila að sóknar­aðili legði fram málskostnaðartryggingu þar sem sóknaraðili væri í slitameðferð. Þessari kröfu varnaraðila var hafnað með úrskurði 11. febrúar sl.

Málið var síðan tekið til úrskurðar 18. mars sl. að lokinni aðilaskýrslu og munn­legum mál­flutningi. Úrskurður var kveðinn upp 15. apríl sl. og kærði sóknaraðili þann úrskurð til Hæstaréttar. Með dómi Hæstaréttar 21. maí sl. var hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til löglegrar meðferðar og úrskurðar á ný. Byggði Hæstiréttur ógildingu sína á því að í úrskurði héraðsdóms hefði ekki verið tekin afstaða til þeirrar málsástæðu sóknaraðila, sem sett var fram í áðurnefndu rafbréfi, að lögveðréttur varnaraðila hefði fallið niður fyrir fyrningu. Vísaði Hæstiréttur til þess að varnaraðilar hefðu ekki mótmælt málsástæðunni sem of seint fram kominni.

Á dómþingi þann 4. júní sl. var málið aftur tekið til meðferðar í héraðsdómi. Þar sem nýr dómari hafði tekið við málinu var aðalmeðferð endurtekin og málið tekið á ný til úrskurðar þann 23. júlí sl. að lokinni aðilaskýrslu Hermanns Beck og munn­legum málflutningi.

Málsatvik

Fasteignin að Strýtuseli 15 skiptist í tvo eignarhluta; íbúð í vesturhluta sem er á einni hæð, jarðhæð, og íbúð í austurhluta, sem er á tveimur hæðum. Ofan á þaki íbúðar í vesturhluta eru svalir með aðgangi frá efri hæð íbúðar í austurhluta. Varnar­aðilar búa í vesturhlutanum, svokallaðri neðri hæð, en íbúðin í austurhlutanum, efri hæðin, hefur samkvæmt þinglýsingabók á því tímabili sem hér er til umfjöllunar verið afsalað alloft milli manna og fyrirtækja þó fyrirsvarið virðist hafa verið frá miðju ári 2005 hjá Byggingarfélagi K. Pálmasonar, sem seldi Byggingar­verk­tak­anum Þórs­hamri ehf. íbúðina í júlí 2007. Bú hans var tekið til gjaldþrota­skipta 11. september 2008 og var íbúðin á efri hæðinni þá seld nauðungarsölu 3. nóvember það ár.

Að sögn varnaraðila keyptu þau íbúð sína í desember 2004. Í febrúar, mars eða apríl 2005 verði þau vör við leka frá svölum efri hæðar. Þá hafi átt íbúð efri hæðar Hilmar Sigurðsson og hafi hann lánað þeim lykil að íbúðinni svo þau gætu hreinsað úr niður­föllum á svölunum. Fljótlega hafi hann selt efri hæðina til Byggingarfélags K. Pálma­sonar og bar varnaraðili Hermann að staðið hefði í þeim kaupsamningi að kaupandi og seljandi gerðu sér grein fyrir því að hugsanlega stafaði leki frá svölunum. Eftir kaupin hafi varnaraðilar reynt að fá nýja eigendur til samstarfs en það hafi ekki gengið og hafi þá verið leitað til Húseig­enda­félagsins. Framlögð gögn sýna að fundir voru haldnir í húsfélaginu vegna þessa leka og annarra sameiginlegra málefna á skrifstofu Hús­eig­endafélagsins. Af fyrstu fram­lagðri fundargerð frá 30. maí 2006 verður ráðið að samkomulag hafi verið með eigendum beggja íbúðanna á árinu 2005 um það að eigendur neðri hæðar sæju um múrvið­gerðir gegn því að eigendur efri hæðar sæju um viðgerð á svölum. Á þessum fundi 30. maí greinir eigandi efri hæðar frá því að hann sé að reyna að selja íbúð sína. Samkomulag varð um að báðir íbúðar­eigendur öfluðu mats sérfræðings um ástand svala, kostnað við úrbætur og færar leiðir til úrlausnar svo og skemmdir á íbúð neðri hæðar. Varnar­aðilar leituðu til Jóns Guð­munds­sonar, bygginga­verk­fræðings, sem staðfesti lekann í íbúð þeirra. Eigandi efri hæðar leitaði til Baldvins Ólasonar, bygg­inga­tæknifræðings og húsa­smíða­meistara, sem gerði lauslega úttekt á leka­skemmdum dags. 18. júlí 2006. Samkvæmt fram­lögðum gögnum er flatar­mál svalanna um 75 fm og voru skemmdir í íbúð varnaraðila á svæðinu undir svölunum en þó mest á og við norður- og vestur­veggi.

Á fundi hjá Húseigendafélaginu 21. september 2006 lögðu eigendur neðri hæðar fram tilboð m.a. í múrviðgerð utanhúss, klæðningu á svalavegg, viðgerð á svalagólfi og tilboð í viðgerð á íbúð neðri hæðar en eigandi efri hæðar lagði ekki fram nein tilboð. Þar sem hann þurfti tíma til að yfirfara tilboð sem varnaraðilar höfðu aflað var fundi frestað til 5. október og áttu þá báðir aðilar að leggja fram endanleg tilboð í verkið. Höfðu þá ekki borist nein tilboð verktaka í verkið frá eigendum efri hæðar. Þeir höfðu boðið þá lausn á málinu að fá að byggja yfir svalirnar en þeirri lausn höfnuðu eigendur neðri hæðar. Við atkvæða­greiðslu á húsfélagsfundi 5. október 2006 höfnuðu eigendur efri hæðar öllum fram­lögðum tilboðum frá verktökum. Þar sem eignarhluti efri hæðar nemur 51,58 % af heildareigninni náðist ekki samþykki meiri­hluta fyrir viðgerðunum.

Vegna ástands hússins, bæði sameignar allra og séreignar þeirra, töldu varnar­aðilar sér heimilt með vísan til 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að ráðast í framkvæmdir þrátt fyrir þessa niðurstöðu atkvæðagreiðslunnar og var það bókað í fundar­gerð. Ákvað varnar­aðili Hermann, sem er vélstjóri að mennt, en með alllanga starfsreynslu í ýmsum iðngreinum hjá ýmsum byggingaverktökum, að vinna verkið sjálfur. Kvaðst hann hafa áttað sig á því að eigandi efri hæðarinnar væri svo gott sem gjald­þrota og að íbúðin væri hressilega yfirveðsett. Hafi hann óttast að kostnaður lenti alfarið á varnaraðilum yrði vinnan aðkeypt. Yrði greiðslu­fall hjá eigendum efri hæðar myndi verktaki ganga að varnar­aðilum og gera fjár­nám í fasteign þeirra fyrir kröfunni.

Í október 2006 var hafist handa og þá brotið niður svalahandrið og teknar upp flísar og ílögn í svalagólfi og þannig gengið frá að vatn gæti ekki safnast fyrir á þakinu. Varð þá að gera hlé vegna veðurs. Fram var haldið í mars 2007 og svalagólf flotað og lagður Isola-tjörudúkur, sérsmíðaðar álrennur, settar flasningar og sett nýtt handrið á svalirnar til þess að hægt væri að nota þær. Að þessu loknu hófst vinna í íbúð varnaraðila í rýminu neðan við svalirnar. Klæðning af lofti og veggjum svo og uppstólað gólf voru fjarlægð þar sem það var allt ónýtt vegna raka. Einnig þurfti að fjarlægja ofnalögn og raflögn, allar stoðir og einangrun. Síðan var allt rýmið einangrað aftur, sett ný ofnalögn og raflögn, veggir múraðir, sett loftgrind og hún klædd, málað, ofnar tengdir aftur og dregið í rafmagn. Samkvæmt gögnum voru einnig settir tveir nýir gluggar á norðurvegg neðri hæðar. Kvaðst varnaraðili hafa notið ólaunaðrar aðstoðar faglærðs sonar síns við raflagnir og faglærðs nágranna við pípu­lagnir. Þessum innanhússviðgerðum lauk haustið 2007. Vorið 2008 hófust múrvið­gerðir utan­húss með því að brjóta niður múr þar sem vatn hafði sprengt múrinn frá veggnum og byrjað var að múra en ekki tókst að ljúka því verki vegna vætutíðar.

Þann 31. mars 2008 sendu varnaraðilar þáverandi eiganda íbúðar efri hæðar, Bygg­ingar­verktakanum Þórshamri ehf., reikning fyrir 51,58 % hlutdeild í vinnu og efni ásamt virðisaukaskatti alls 4.284.994 krónur. Reikningurinn var á eyðublaði frá Art innrömmun sem er fyrirtæki með kennitölu varnaraðila Hermanns. Reikningurinn var sendur með bréfi frá lögmanni varnaraðila dags. 8. apríl sama ár. Reikningurinn greiddist ekki. Varnar­aðilar héldu áfram múrviðgerðum að utan sem, eins og áður segir, varð að fresta að hluta vegna vætutíðar. Þeir gáfu síðan aftur út reikning 31. október 2008 fyrir 200.776 kr. vegna þess sem fallið hafði til vegna viðgerða um sumarið.

Þann 11. september 2008 var bú Bygg­ingar­félagsins Þórhamars ehf., þáverandi eiganda íbúðarinnar á efri hæð hússins að Strýtuseli 15, tekið til gjaldþrotaskipta. Varnaraðilar lýstu ekki kröfu í búið. Á sama tíma var krafist nauð­ungarsölu á íbúðinni. Þann 31. október lýstu varnaraðilar lögveðskröfu í nauð­ungarsölu­andvirði íbúðarinnar vegna 51,58% hlutdeildar efri hæðarinnar í heildarfram­kvæmda- og viðgerðarkostnaði á eigninni fyrir höfuðstól sem nam 4.485.770 krónum. Efri hæðin var síðan seld sóknaraðila, sem hæst­bjóðanda, þann 3. nóvember 2008 fyrir 10 milljónir króna.

Í frumvarpi sínu dags. 5. mars 2009 féllst sýslumaður að öllu leyti á kröfu varn­ar­aðila í nauð­ungarsöluandvirði íbúðar þrotabúsins. Sóknaraðili mótmælti þeim lið frum­varpsins og féllst sýslumaður á þau mótmæli að hluta til þar sem hann lækkaði úthlutun til þeirra um 179.373 krónur vegna tvítalins reiknings þann 15. september 2009.

   Vorið 2009 luku varnaraðilar múrverkinu og máluðu og sinntu fleiri smærri viðgerðum en kveðast ekki krefjast greiðslu fyrir þau verk. Bú fyrri eiganda íbúðar­innar Byggingafélags K. Pálmasonar ehf. var tekið til gjald­þrotaskipta 10. desember 2009 og lauk skiptum þess 10. mars 2010 sem eignalausu búi.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili vísar til þess að varnaraðilar haldi því fram krafa þeirra eigi rætur í kostnaði vegna sameignar hússins. Að þeirra sögn hafi verið nauðsynlegt að ráðast í múr- og svalaviðgerðir auk viðgerða á tjóni neðri hæðar. Vísi þau til húsfélags­fundar­gerða og tilboða sem þau hafi aflað. Hinsvegar liggi fyrir að sameigendur, eigendur efri hæðar, hafi neitað að samþykkja viðgerðir á þeim grundvelli sem varnar­aðilar hafi lagt fyrir á húsfundi. Í kjölfarið hafi varnaraðili Hermann ákveðið að vinna verkið sjálfur. Segi í kröfulýsingu varnaraðila að krafa þeirra byggist á: „vinnuframlagi hans og útlögðum kostnaði, en vinnuframlag tekur að einhverju leyti mið af framlögðum tilboðum.“ Hvorki liggi fyrir dómur til viðurkenningar á kröfunni og veðstöðu hennar, né samþykki skiptastjóra í þrotabúi meints skuldara, enda hafi kröfunni ekki verið lýst í búið.

Kröfunni hafi verið mótmælt á öllu stigum málsins, jafnt af forsvarsmönnum Þórs­hamars ehf. og af sóknaraðila. Hafi mótmælin beinst jafnt að tilefni og fram­kvæmd viðgerða, sem og grundvelli kröfunnar og fjárhæð hennar. Af hálfu sóknar­aðila sé kröfunni ítrekað mótmælt sem rangri og ósannaðri.

Sóknaraðili byggir á því að þar sem kröfu varnaraðila hafi ekki verið lýst í þrotabú Byggingarverktakans Þórshamars ehf. innan kröfulýsingarfrests skv. 2. mgr. 85. gr. laga 21/1991 um gjaldþrotaskipti, hafi krafan ekki komist að við gjaldþrota­skiptin og þannig fallið niður gagnvart byggingarfélaginu. Af þeirri niðurstöðu leiði, að hafi krafan notið lögveðsréttar, sé sá réttur jafnframt niður fallinn. Sóknaraðili vísar þessu til stuðnings til Hrd. 222/2001 frá 20. ágúst 2001 í málinu Olíufélagið hf. gegn Sabit Crnac og Jónasi Kristjánssyni.

Þá byggir sóknaraðili á því að ekki séu lagaskilyrði til að líta svo á að stofnast hafi krafa skv. 38. gr., sbr. 52. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Hann mótmælir því að stofnast hafi til endurkröfu sem lögveðréttur fylgi, sbr. 4. mgr. 54. gr, sbr. 48. gr. laganna. Lög standi til þess að aflað sé dóms til viðurkenningar kröfunni og for­gangs­stöðu hennar og/eða kallað eftir afstöðu skiptastjóra til kröfunnar lögum samkvæmt. Þá hefðu sameigendur eða eftir atvikum kröfuhafar í þrotabúið getað komið andmælum sínum gegn kröfunni á framfæri og krafist úrlausnar dómstóla þar að lútandi.

Ennfremur byggir sóknaraðili á því að varnaraðilar hafi ekki lagt réttan og lög­mætan grundvöll að kröfu sinni. Krafan sé ekki reist á matsgjörðum óvilhallra mats­manna þar sem gætt hafi verið að réttarfarsreglum laga um meðferð einkamála. Mótmælt er sönnunargildi skoðunargerða/tilboða sem varnaraðilar hafi aflað. Þessi gögn geymi ekki fullnægjandi rökstuðning og/eða mat á tjóni og kostnaði við við­gerðir. Bent er á að varnaraðilar byggi ekki á þeim „tilboðum“ sem aflað hafi verið í undanfara viðgerða, heldur selji sér sjálfdæmi til viðgerða, efniskaupa og vinnu, án nokkurrar heimildar í lögum eða samningi aðila. Því er mótmælt að varnaraðili Hermann hafi faglega þekkingu til að framkvæma viðgerðir á eigninni.

Sóknaraðili byggir á því að sönnunarfærsla varnaraðila fyrir kröfu sinni sé ófull­nægjandi. Sérstaklega er mótmælt, sem málinu óviðkomandi, reikningi frá „art innrömmun“, enda því ekki haldið fram að keypt hafi verið þjónusta af því fyrirtæki í þágu sameignar hússins að Strýtuseli 15. Því er mótmælt sem ósönnuðu að varnaraðili Hermann hafi varið til verksins þeim fjölda vinnustunda sem reikningsgerð byggist á. Ennfremur er vinnulaunakröfu fyrir hverja klukkustund mótmælt sem of hárri. Loks er öllum reikningum og kvittunum vegna efniskaupa mótmælt, enda ógjörningur að átta sig á því hvort um efniskaup vegna umræddrar fasteignar sé að tefla, hvað þá heldur að þau hafi verið nauðsynleg vegna sameignar. Krafa varnaraðila sé óstaðfest og óviss.

Til viðbótar þessum málsástæðum lagði sóknaraðili fram á dómþingi 18. desember 2009 rafbréf lögmanns síns til héraðsdómara 14. desember 2009, þar sem hann tók meðal annars fram að hann vísaði til tveggja tilgreindra dóma Hæstaréttar „og 4. mgr. 48. gr. laga 26/1994 um fjöleignarhús þar sem segir að lögveð falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess.“

Sóknaraðili vísar til laga 90/1991 um nauðungarsölu, einkum XIII. kafla lag­anna, sbr. 1. mgr. 52. gr. Ennfremur til laga um meðferð einkamála nr. 19/1991 að því leyti sem þau eiga við, til laga um gjaldþrotaskipti o.fl. nr. 21/1991 og lagasjónarmiða um stofnun lögveðs og áhrif vanlýsingar og loks til almennra reglna kröfu- og samn­inga­réttar um stofnun kröfu, reglna um sönnunarfærslu og réttarreglna um sameign og endurkröfu vegna sameiginlegs kostnaðar. Um málskostnað vísast til 130. gr. laga 19/1991 og laga 50/1988 um virðisaukaskatt.

Málsástæður og önnur atvik varnaraðila

Til stuðnings kröfu sinni vísa varnaraðilar til þess að þeir hafi gert kröfu í sölu­andvirði efri hæðarinnar að Strýtuseli 15, Reykjavík. Tekið hafi verið fram að krafan væri til komin vegna fram­kvæmda- og viðgerðar­kostnaðar á fasteigninni og að hún byggi á ákvörðunum sem teknar hafi verið á löglega boðuðum húsfundum hjá hús­félag­inu að Strýtuseli 15, Reykjavík.

Málsatvik að baki kröfunni séu þau að húsið að Strýtuseli 15 hafi um langt skeið legið undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi. Varnaraðilar hafi marg­sinnis reynt að fá eigendur efri hæðar hússins til að taka þátt í viðgerðum en hafi jafnan mætt litlum vilja til samvinnu, þvermóðsku og skilyrtum kröfum eigenda efri hæðar hússins. Því hafi varnaraðilar leitað aðstoðar Húseigenda­félags­ins til að tryggja að fundarboð, fundir, ákvarðanir og yfirlýsingar yrðu með lögmætum hætti og sé þetta ágreinings­laust.

Hins vegar sé ágreiningur um það hvort tekin hafi verið lögmæt ákvörðun á fundi húsfélagsins þann 5. október 2006, en varnaraðilar byggi á að svo sé. Atkvæða­greiðsla hafi fallið þannig á fundinum að eigandi efri hæðar hafi hafnað framkomnum tilboðum en varnaraðilar samþykkt. Því hafi varnaraðilar ekki átt annan kost en að lýsa yfir á fundinum að þau myndu beita þeim úrræðum sem kveðið sé á um í 38. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, enda hafi eigandi efri hæðar ekki sinnt áskorunum og tilmælum varnaraðila um úrbætur. Séreign varnaraðila hafi legið undir skemmdum og hafi þá þegar skemmst mikið, sérstaklega af völdum mikils leka í gegnum ónýtt svala­gólf efri hæðar eins og sjá megi af framlögðum gögnum. Það sé því rangt sem haldið sé fram af sóknaraðila, að ekki hafi verið leitað eftir formlegu samþykki húsfélagsins.

Eiganda efri hæðar hafi verið fullkunnugt um nauðsyn viðgerðar, eins og komi fram í tölvupósti hans dags. 3. október 2006, til Guðfinnu Jóh. Guðmunds­dóttur hdl., sem hafi komið fram fyrir hönd varnaraðila. Í tölvupóstinum samþykki hann tilboð og fyrir­hugaðar verkframkvæmdir, en með því skilyrði að hann fái að byggja yfir svalir efri hæðar.

Þar sem varnaraðili, Hermann Beck, sé faglærður iðnaðarmaður og hafi ekki verið í vinnu á þessum tíma, hafi hann ákveðið að vinna verkið sjálfur. Hafi hann hafist handa strax um haustið 2006 og unnið þar til ekki var hægt að halda áfram vegna veðurs. Hafi viðgerðum verið haldið áfram frá vori til hausts 2007, en vegna mikillar vætutíðar 2008 hafi orðið að fresta að múra veggi utanhúss en Hermann hafi haldið áfram með verkið árið eftir.

Þann 31. mars 2008 hafi varnaraðili Hermann gefið út reikning til þinglýsts eiganda efri hæðar og hafi sundurliðun reiknings fylgt með. Lögmaður hans hafi sent reikninginn til eiganda efri hæðar ásamt bréfi, dags. 8. apríl, 2008, þar sem þess hafi verið krafist að krafa varnaraðila yrði greidd eða um hana samið. Varnaraðilar byggja á því að með því að inna af hendi greiðslur fyrir húsfélagið og eiganda efri hæðar, hafi stofnast lögveð um kröfu varnaraðila í fasteign eiganda efri hæðar hússins, sbr. 3. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Aldrei hafi nokkur maður mótmælt bréfinu. Eigandi efri hæðar hafi ekki nokkurn tíma gert athuga­semd við framkvæmdir og viðgerðir varnaraðila, né heldur skiptastjóri þrotabús eigandans síðar. Reikningurinn ásamt bréfi, hafi verið sendur nærri hálfu ári áður en félagið var úrskurðað gjaldþrota þann 11. september 2008.

Skylda eiganda til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði komi fram í 48. gr. laga um fjöleignarhús, þar sem segi að húsfélagið eða aðrir eigendur eignist lög­veð í eignarhluta þess sem ekki greiði sameiginlegan kostnað til tryggingar kröfunni. Tekið sé fram að lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfunni sé því að skipta. Í 1. mgr. 47. gr. sé tekið fram að skylda til að greiða hlut­deild sér­eignar í sam­eiginlegum kostnaði, hvíli á eiganda hennar á hverjum tíma.  Nánar sé tiltekið í 3. mgr. lagaákvæðisins að sá sé ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameigin­legum kostnaði, sem er þinglýstur eigandi á hverjum tíma. 

Því sé þar af leiðandi harðlega mótmælt sem röngu og ósönnu að lögveðskrafa varnaraðila hafi fallið niður þar sem henni hafi ekki verið lýst í þrotabú Bygginga-verk­takans Þórshamars ehf., sem var þinglýstur eigandi fasteignarinnar þegar félagið fór í þrot, en við gjaldþrotið hafi skylda til greiðslu sameiginlegs kostnaðar flust yfir á þrotabúið eins og skýrt sé tekið fram í lögum um fjöleignarhús. Tilvísun sóknaraðila til Hrd. 222/2001, eigi því ekki við í þessu máli, þar sem í þeim dómi sé ekki fjallað um lögveð sem stofnist með sama hætti og lögveð samkvæmt fjöleignarhúsalögum.

Varnaraðilar byggja jafnframt á því að með því að lýsa kröfu sinni í söluand­virði fasteignarinnar við nauðungarsöluna, hafi varnaraðilar rofið fyrningu lögveðsins, eins og kveðið sé á um í 4. mgr. 48. gr. laganna.

Varnaraðilar byggja ennfremur á því að sóknaraðili geti ekki átt eða eignast betri rétt en eigandi fasteignarinnar á undan. Varnaraðilar telja að sanngjarn frestur til að koma að mótmælum við kröfu varnaraðila vegna umkrafins framkvæmdagjalds, hafi verið löngu liðinn þegar fasteignin var seld nauðungarsölu. Varnaraðilar hafi mátt trúa því og treysta að aðgerðar- og mótmælaleysi fyrri eiganda, hafi sýnt í raun að fram­kvæmdirnar, vinna Hermanns og krafan í heild, hafi verið samþykkt af fyrri eiganda. Sóknaraðili verði að hlíta því sem þegar hafi verið ákveðið í húsfélaginu áður en hann keypti fasteignina á nauðungarsölu og geti ekki komið fram með mótmæli löngu eftir að ákvarðanir og samþykki lágu fyrir í húsfélaginu.

Varnaraðilar mótmæla öllu í málatilbúnaði sóknaraðila sem fer í bága við málatilbúnað varnaraðila.

Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, þar sem lögmönnum er gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni. Varnaraðilar séu ekki virðisaukaskattskyldir og því beri þeim nauðsyn að fá tildæmdan virðisaukaskatt til viðbótar dæmdum málskostnaði.

Niðurstaða

Kjarni deilu aðila er hvort varnaraðilar eigi veðkröfu í fasteigninni á efri hæð hússins að Strýtuseli 15, Reykjavík. Niðurstaða þess ræðst af því hvort stofnast hafi lögveðréttur í fasteigninni á grundvelli 48. gr. laga nr. 26/1994 vegna kostnaðar við framkvæmdir og viðgerðir á eigninni og hvort sá lögveðsréttur kunni að vera skertur af einhverjum ástæðum eða fallinn niður til dæmis vegna fyrningar sbr. 4. mgr. 48. gr. laganna.

Heimild sína til framkvæmda sækja varnaraðila í 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en ákvæðið hljóðar svo:

38. gr. Eiganda er rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og hús­félagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til sam­vinnu og til að hefjast handa í því efni.

Áður en framkvæmdir hefjast skal viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauð­syn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Skal viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmi­leg frá­vik skipta þó ekki máli.

Með kostnað vegna undirbúnings slíkra viðgerða og framkvæmdar þeirra skal fara sem sameiginlegan kostnað samkvæmt lögum þessum.

Í greinargerð með frumvarpi sem varð að lögum um fjöleignarhús segir meðal annars í athugasemdum með 38. gr. laganna að tryggast sé fyrir eiganda áður en hann leggi út í framkvæmdir að fá dóm­kvadda sérfróða matsmenn til að meta þau atriði sem tiltekin eru í 2. mgr. Þó hafi ekki þótt fært að lögbinda þá aðferð og geti eigandi tryggt sér sönnun með öðrum hætti, svo sem með mati, vottorðum eða skýrslum tæknifróðra manna og fagmanna. Yfirleitt væri ótryggt að ætla að sanna þessi atriði með vitnum, t.d. með vitnaskýrslum þeirra manna sem verkið unnu, hafi þeir ekki gefið mat eða vottorð fyrir fram áður en verkið hófst. Annars gildi um þessi atriði venjulegar reglur réttarfarsins um sönnun og mat sönnunargagna.

Meðal gagna málsins er úttekt á húsinu að Strýtuseli 15 vegna lekaskemmda, sérstaklega með tilliti til leka í íbúð á neðri hæð, dags. 18. júlí 2006 og unnin af Baldvin Ólasyni bygginga­tækni­fræðingi. Í úttektinni eru staðfestar verulegar raka­skemmdir í íbúð varnaraðila og segir að af ummerkjum að dæma hafi lekinn varað lengi og verið það mikill að hluti glugga hafi morknað, eyðilagst og þarfnist endur­nýjunar. Þar sem lekinn komi fram í nánast öllum gluggum norður- og vesturveggja megi búast við því að lekinn sé það víðtækur að vatn leki niður með öllum þessum veggjum og mögulega undir uppstólað gólf enda komi hann einnig fram við gólfið. 

Tæknifræðingurinn staðfestir einnig talsverðar sýnilegar steypu­skemmdir utan­húss. Séu þær sérstaklega áberandi við og undir plötusamskeytum svalagólfs og svala­hand­riðs að utanverðu, það er á sama svæði og lekinn sé hvað mest áberandi innanhúss. Telur hann að hluta skemmda innanhúss megi rekja til plötusamskeytanna en telur að vatn leki inn í óþétta útveggjasteypuna milli svalahandriðs og svalagólfs innanvert við svalahandriðið en sú steypa sé trúlega talsvert rakamettuð þar sem vatn liggi meira eða minna á plötunni undir undir hellulögninni.

Í hinni lauslegu úttekt Baldvins Ólasonar segir ennfremur: „Til að koma í veg fyrir frekari skemmdir á íbúðinni er brínt að farið sé í tafarlausar endurbætur. Til að byrja með þarf að kanna ástand og styrk þeirra útveggja sem gera þarf við. Fleyga þarf upp alla skemmda útveggjasteypu og steypa upp að nýju. Fjarlægja hellur af svalargólfi og brjóta niður svalarhandrið. Ef halda á svölum í núverandi mynd þarf að steypa handrið upp að nýju, leggja nýja ílögn í svalargólf til að tryggja réttan vatnshalla og síðan að leggja þar til ætlaðan dúk ofan á svalargólfið til vatnsþéttingar og helluleggja að nýju.“

Þessi úttekt, þó lausleg sé, er nægjanlega ítarleg til að þess að sannað þyki að leki var af svölum efri hæðar niður í íbúð neðri hæðar svo og að ekki hafi mátt draga að grípa til aðgerða til að stöðva lekann enda ljóst að skemmdir í íbúð varnaraðila voru þá þegar orðnar verulegar.

Af fundargerðum húsfélagsfunda verður ráðið að þáverandi eigendur íbúðar efri hæðar­innar fengust ekki til samvinnu og var varnar­aðilum rétt á láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á ytra byrði hússins á kostnað allra til þess að koma mætti í veg fyrir frekari skemmdir sbr. 38. gr. laga um fjöleignarhús en um ábyrgð sameigenda á tjóni sem þegar var orðið í íbúð varnaraðla vegna vanrækslu á viðhaldi sameignar er mælt fyrir um í 52. gr. laganna.

Á fundi hjá Húseigendafélaginu þann 21. september 2006 lögðu varnaraðilar fram tilboð í múrviðgerðir utanhúss frá Hilmari Rafni múrara og Viðhaldsvirkni, tilboð í svalaviðgerðir frá Viðhaldsvirkni og Sæljóni svo og tilboð í sléttplötu­álklæðningu á svalavegg frá Betri bæ og tilboð í viðgerðir innanhúss frá Viðhalds­virkni. Öll þessi tilboð eru því marki brennd að þau eru lítið rökstudd og ekki sundur­liðuð í efni og vinnu að tilboði Viðhaldsvirkni undan­skildu þar sem jafnframt fylgir verklýsing með nokkrum verkþáttum.

Í úttekt Baldvins Ólasonar, er nokkuð vel afmarkað hvað þurfi að gera til að stöðva lekann, svo og hvaða tjón hafi orðið bæði innan húss og utan. Í þessari úttekt er hinsvegar ekki nein áætlun um væntanlegan viðgerðarkostnað. Að langmestu leyti er bætt úr því með þeim tilboðum sem varnaraðilar höfðu aflað. Þrátt fyrir að tilboðin hefðu að ósekju mátt vera vandaðri þykir kostnaðarliður verksins hafa verið nægjan­lega afmarkaður með þeim. Ekki verður séð að varnaraðilar hafi reiknað sér endur­gjald umfram það sem gera hefði mátt ráð fyrir hefðu viðkomandi verktakar verið fengnir til verksins.

Ekki þykir fært að túlka orðalag ákvæðis 38. gr. laganna svo einstrengingslega að til þess að endur­krafa vegna vinnu og útlagðs kostnaðar stofnist á hendur þeim íbúð­ar­eigendum, sem ekki fást til samvinnu um framkvæmdir, þurfi framkvæmdirnar að hafa verið unnar af þriðja manni, húsfélaginu óviðkomandi. Með slíkri túlkun gætu mörgum sameigandanum, sem lentur er í sömu stöðu og varnaraðilar, verið mikil­vægar bjargir bannaðar. Þvert á móti verður ráðið af þeim dómum sem málsaðilar byggðu á að íbúðareigendur, sem ekki geta knúið eiganda annarrar íbúðar til samstarfs um nauð­synlegar framkvæmdir á sameign, geti ráðist í þær sjálfir þrátt fyrir orðalag ákvæðisins. Það verður því ekki talið koma í veg fyrir stofnun endurkröfu- og lögveðsréttar í íbúð efri hæðar til tryggingar kröfunni að varnaraðili Hermann vann verkið sjálfur.

Sóknaraðili mótmælir því gjaldi sem varnaraðili reiknaði sér fyrir hverja unna klukkustund sem of háu. Varnaraðili bar að hann hefði miðað tímagjald sitt við þau laun sem hann hefði fengið á þeim vinnustöðum þar sem hann hefði unnið byggingar­vinnu og einnig við upplýsingar frá bróður sínum sem sé byggingarverktaki. Þrátt fyrir mótmæli sín hefur sóknaraðili hvorki fært gögn né aðrar sönnur á að það tímagjald sem varnaraðili reiknaði sér sé annað en það sem tíðkaðist hjá iðnaðarmönnum í trésmíði og þak- og múrviðgerðum á árunum 2006-2008. Þrátt fyrir mótmæli sín hefur sóknaraðili ekki heldur fært fram nein gögn til sönnunar þess að sá tímafjöldi sem varnar­aðili miðar við sé óeðlilega hár miðað við umfang verksins enda verður ekki annað séð en að það endurgjald sem varnaraðilar reikna sér fyrir vinnu og útlagðan kostnað sé innan þess ramma sem markaður var af framlögðum tilboðum.

Varnaraðilar lýstu kröfu í nauðungarsöluandvirði íbúðar efri hæðar hússins. Samkvæmt 4. mgr. 48. gr. er sú lýsing nægjanleg til þess að rjúfa fyrningu lögveðs­réttar. Ekki þarf jafnframt að fá kröfuna staðfesta með lögsókn og engu skiptir þótt kröfunni hafi ekki verið lýst í þrotabú fyrri eiganda.

Sóknaraðili heldur því fram að lögveðréttur varnaraðila sem kynni að hafa stofnast sé fallinn niður fyrir fyrningu. Samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga um fjöleignar­hús nr. 26/1994 fellur lögveð húsfélags eða annarra eigenda niður sé því ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Varnar­aðila lýstu kröfu sinni í nauð­ungar­söluandvirði fasteignarinnar á efri hæð að Strýtuseli 15 þann 31. október 2008. Höfuðstóll kröfu þeirra nam 4.485.770 krónum.

Samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins stofnast lögveð í eignarhluta eiganda á tvennan hátt. Annað hvort þegar húsfélag eða aðrir eig­endur inna greiðslur af hendi eða á gjalddaga hússjóðsgjalda ef um slík vanskil er að ræða.

Í framburði varnaraðila Hermanns kom fram að ekki væru greiddar fastar greiðslur í hússjóð og verður ekki séð að stofnaður hafi verið hússjóður fyrir hús­félagið að Strýtuseli 15, hvorki rekstrar- né framkvæmda­sjóður. Því verður stofntími lögveðsins ekki talinn vera gjalddagi hússjóðsgjalda. Að þeim stofntíma frágengnum ber að miða við þann tíma þegar húsfélag eða eigendur inna greiðslur af hendi. Þar sem ekki er neinn hússjóður í húsfélaginu er ekki unnt að líta svo á að húsfélagið hafi innt greiðslur af hendi. Eftir stendur þá að lögveð stofnast þegar aðrir eigendur inna greiðslur af hendi.

Þegar horft er til þess orðalags 3. mgr. 48. gr. laganna að lögveð stofnist þegar greiðslur séu inntar af hendi þykir ekki nokkrum vafa undirorpið að lögveð varnar­aðila í eigninni á efri hæð hússins að Strýtuseli 15 til tryggingar greiðslu á hluta þeirrar íbúðar í viðgerðinni hafi stofnast þegar varnaraðilar lögðu út fyrir þeim efnum og vörum sem nota þurfti til viðgerðarinnar eða greiddu fyrir förgun byggingarefna. Lögveð vegna þeirrar vinnu sem varnaraðili Hermann innti af hendi í þágu sameignar­innar stofnaðist því einnig þegar vinnan var innt af hendi.

Ekki er unnt að fallast á að lögveð stofnist þegar reikningur er gefinn út sé það gert löngu eftir að vara er keypt, greitt er fyrir vinnu eða vinna innt af hendi. Með slíkri túlkun væri þeim sem greiðir fyrir sameigendur sína í lófa lagið að lengja fyrningartíma lögveðsins að vild á kostnað annarra kröfuhafa. Að lögveðréttinum fyrndum á sá sem greiðir fyrir aðra íbúðareigendur í húsfélaginu hins vegar áfram persónulega kröfu á þann sem var íbúðareigandi þegar kostnaðurinn var greiddur eða vinnan innt af hendi.

Samkvæmt fortakslausu ákvæði 48. gr. njóta varnaraðilar lögveðs fyrir kostnaði sem lagt var út fyrir og vinnu sem innt var af hendi allt að einu ári áður en þau rufu fyrningarfrestinn með lýsingu kröfu í nauðungarsöluandvirði efri hæðarinnar það er á tímabilinu frá 1. nóvember 2007 til 31. október 2008.

Sóknaraðili hefur sérstaklega mótmælt reikningi sem gefinn var út af Art innrömmun 31. mars 2008. Samkvæmt reikningseyðublaðinu hefur fyrirtækið sömu kennitölu og varnaraðili Hermann Beck. Fyrirtæki í eigu ein­staklings sem rekur það í eigin nafni eða undir sérstöku heiti er einkafyrirtæki (einka­firma). Slíkt firma skortir hæfi til að eiga aðild að dómsmáli, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og dóm Hæstaréttar í máli nr. 48/1995. Því verður hvorki litið svo á að reikningurinn sé gefinn út af þriðja aðila sem ekki á aðild að þessu dómsmáli né að lögveðsréttur varnaraðila hafi í heild sinni fallið niður fyrir það að þau setji reikning sinn fram á reikningseyðublað frá einkafirma varnaraðila Hermanns. Það hefur ekki heldur áhrif á lögveðréttinn hvort reikningurinn er eða er ekki í samræmi við reglu­gerð nr. 50/1993, um bókhald og tekjuskráningu virðisauka­skatts­skyldra aðila.

Í framburði fyrir dómi bar varnaraðili Hermann að árið 2007 hefðu fram­kvæmdir staðið fram í október. Þá hefði hann átt eftir múrviðgerðir utanhúss sem hann hafi hafist handa um vorið 2008 en ekki náð að ljúka fyllilega fyrr en vorið 2009. Í málinu liggur tilboð frá Hilmar Rafni Gíslasyni, múrara, dags. 11. ágúst 2006, í múrviðgerðir utanhúss á Strýtuseli 15 og nemur það alls 378.000 krónum. Sóknaraðili hefur ekki leitt neinar líkur að því að það tilboð hafi verið óeðlilega hátt og þykir mega leggja það til grundvallar endurgjaldi sem varnar­aðili gat með réttu reiknað sér fyrir múrviðgerðir utanhúss. Verður lögveð varnaraðila í íbúð efri hæðar fyrir hlutdeild eigenda hennar í viðgerðunum talið hafa stofnast þegar vinnan var innt af hendi.

Varnaraðilar hafa lagt fram fjöldamarga reikninga. Af þeim eru reikningar greiddir frá 3. nóvember til 19. nóvember 2007 fyrir byggingavörur samtals að fjár­hæð 30.135 krónur og reikningar greiddir 26. janúar til 28. júní 2008 fyrir bygg­inga­vörur samtals að fjárhæð 49.480 krónur. Ekkert er fram komið um annað en að þessi byggingarefni hafi verið notuð til hinna sameignlegu viðgerða og verður lögveð varnaraðila talið hafa stofnast í íbúðinni á efri hæð hússins þegar þeir lögðu út fyrir þessum vörum.

Á fyrningartíma lögveðsins hafa varnaraðilar lagt fram vinnu að verðmæti 378.000 krónur og keypt vörur fyrir 79.615 krónur eða samtals 457.615 krónur. Hlutfall efri hæðarinnar af heildarstærð hússins er 51,58% og bar eigendum hennar því að greiða það hlutfall af áðurnefndri fjárhæð eða 236.038 krónur.

Samkvæmt 3. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu skal reikna vexti af kröfu fram til þess dags er uppboði lauk á eigninni. Varnaraðilar kröfðu eigendur íbúðar á efri hæð hússins hvorki um útlagðan kostnað vegna efniskaupa né um endur­gjald fyrir framlagða vinnu á tímabilinu frá október 2006 til mars 2008 fyrr en með reikningi dags. 31. mars. 2008 sem sendur var eigendum íbúðarinnar með bréfi lögmanns varnaraðila 8. apríl sama ár. Vegna þess kostnaðar og vinnu sem féll til eftir þann tíma kröfðu þau þrotabú íbúðareigandans um endurgjald þann 31. október 2008 og nam sú krafa 200.776 krónum.

Samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu er, þegar ekki er samið um gjalddaga kröfu, heimilt að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar liðinn er mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu. Samkvæmt þessu eiga varnaraðilar ekki kröfu um dráttarvexti af höfuðstól að fjárhæð 200.776 krónur en eftirstöðvar hinnar ófyrndu lögveðskröfu 35.262 krónur bera dráttarvexti frá 8. maí 2008 til 3. nóvember sama ár. Jafnframt eiga varnaraðilar rétt á 402.598 krónum af nauðungarsöluandvirðinu vegna innheimtuþóknunar, kostnaðar og virðisaukaskatts.

Samkvæmt þessu hækkar úthlutun af söluverði fasteignarinnar til sóknaraðila sem nemur lækkun úthlutun til varnaraðila.

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu þykir, þegar litið er til atvika þessa máls í heild sinni og að hluta til með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, eðlilegt að hvor málsaðila beri sinn kostnað af málinu.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík um úthlutun söluverðs fasteignarinnar að Strýtuseli 15, Reykjavík, með fastanúmer 225-2543, skal breytt þannig að varnar­aðilarnir Margrét Harðardóttir og Hermann Beck fái 236.038 krónur óskipt ásamt dráttarvöxtum af 35.262 krónum frá 8. maí til 3. nóvember 2008 og 402.598 krónur í kostnað eftir 4. tölulið frumvarpsins og úthlutun til sóknaraðila, Sparisjóðs Reykja­víkur og nágrennis, samkvæmt 5. tölulið frumvarpsins hækki til samræmis við lækkun á úthlutun til varnaraðila.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.