Þriðjudaginn 19. janúar 2016.
Nr. 1/2016.	Guðný Ólafsdóttir (Þórður Heimir Sveinsson hdl.) gegn Landsbankanum hf. (Bjarni Lárusson hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu G um að ógilda nauðungarsölu á nánar tiltekinni fasteign. Ekki var fallist á með G að formskilyrða laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu hafi ekki verið gætt við meðferð nauðungarsölubeiðninnar hjá sýslumanni. Þá var ekki talið að ágreiningur um hvaða vísitölu ætti að nota til útreiknings kröfu L hf. stæði nauðungarsölunni í vegi, enda væri ekki ágreiningur með aðilum um að G stæði í skuld við L hf. sem hafi numið 39.074.904 krónum í janúar 2013. Kröfu G um ógildingu nauðungarsölunnar var því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Helgi I. Jónsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 23. desember 2015, en kærumálsgögn bárust 5. janúar 2016. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 9. desember 2015, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að ógilda nauðungarsölu sem fram fór 31. ágúst 2015 á fasteigninni Fálkastíg 1, Garðabæ, fastanúmer 229-9918. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að áðurgreind krafa hennar verði tekin til greina. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar. 

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði var 31. ágúst 2015 fram haldið nauðungarsölu á fasteigninni að Fálkastíg í Garðabæ, þinglýstri eign sóknaraðila, vegna skuldar sóknaraðila samkvæmt veðskuldabréfi, upphaflega að höfuðstól 28.500.000 krónur, útgefnu af sóknaraðila 25. júlí 2008, sem tryggt var með 1. veðrétti í framangreindri eign. Skyldi bréfið, sem greiðast átti með mánaðarlegum afborgunum á 40 árum, í fyrsta sinn 15. september 2008,  bera 6,30% vexti og þá var bréfið verðtryggt miðað við grunnvísitöluna 304,4. Aðilar undirrituðu skilmálabreytingu á bréfinu 3. janúar 2013, þar sem vextir voru lækkaðir í 3,75% og svonefnd uppgjörsvísitala var tilgreind 400,7. Eftir skilmálabreytinguna nam fjárhæð skuldarinnar 39.074.904 krónum og skyldi greiða hana á 40 árum, í fyrsta sinn 15. janúar 2013. Á skilmálabreytinguna hefur verið handskrifuð í reit fyrir áðurnefnda uppgjörsvísitölu talan 365,3, en eftir sem áður stendur þar talan 400,7 auk þess sem þar er skráð grunnvísitalan 304,4. Ekki er ágreiningur með aðilum um að sóknaraðili sé í skuld við varnaraðila eftir skilmálabreytinguna, en skuldin nam sem fyrr segir 39.074.904 krónum í janúar 2013, án tillits til þess hvor framangreindra vísitalna ætti að gilda við útreikning skuldarinnar á tímabilinu frá 15. desember 2010 til 15. janúar 2013. Samkvæmt þessu, en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.   

Eftir úrslitum málsins verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur. 

Sóknaraðili, Guðný Ólafsdóttir, greiði varnaraðila, Landsbankanum hf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 9. desember 2015.

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 30. nóvember sl., barst dómnum 25. september 2015, með bréfi sóknaraðila, dagsettu 11. sama mánaðar.

Sóknaraðili er Guðný Ólafsdóttir, kt. [...], Fálkastíg 1, Garðabæ.

Varnaraðili er Landsbankinn hf, kt. [...], Austurstræti 11, Reykjavík.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær að nauðungarsala á fasteigninni Fálkastígur 1, Garðabæ, fastanúmer 229-9918, sem fram fór þann 31. ágúst 2015 á vegum sýslumannsembættisins á höfuðborgarsvæðinu, verði dæmd ógild og felld úr gildi. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði synjað og að varnaraðila verði úrskurðaður málskostnaður úr hendi sóknaraðila.

I

Málsatvik eru þau að hinn 31. ágúst 2015, fór fram framhaldssala á fasteigninni Fálkastígur 1, Garðabæ, fastanúmer 229-9918, þinglýstri eign sóknaraðila, Guðnýjar Ólafsdóttur.

Samkvæmt endurriti úr nauðungarsölubók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu var Landsbankinn hf. einn gerðarbeiðandi, og bauð í eignina 4.000.000 króna. Sóknaraðili lét bóka mótmæli gegn framgangi framhaldssölunnar, á þeim forsendum að varnaraðili hafi lagt fram fölsuð skjöl sem grundvöll að nauðungarsölunni.

Uppboðsheimild varnaraðila er veðskuldabréf, þinglýst á 1. veðrétt á Fálkastíg 1, Garðabæ, upphaflega að fjárhæð 28.500.000 krónur, útgefið 25. júlí 2008, með 6,30% vöxtum og grunnvísitölu 304,4. Þann 3. janúar 2013, undirrituðu sóknar- og varnaraðili skilmálabreytingu lánsins, og var henni þinglýst 8. janúar 2013. Þar var vöxtum breytt á þann hátt að þeir skyldu vera 3,75% og uppgjörsvísitala sögð 400,7 en jafnframt kom fram að vexti og vísitölu skyldi reikna frá 15. desember 2010.

Ekki bárust athugasemdir frá sýslumanni samkvæmt 3. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991 og ekki var óskað eftir því af hálfu málsaðila að leggja fram greinargerðir.

II

Fram kom í máli sóknaraðila að varnaraðili hafi einhliða breytt skilmálabreytingu dags. 3. janúar 2013, á þann hátt að handritað hafi verið inn í dálkinn um uppgjörsvísitölu, „365,3“. Skýrt hafi komið fram að staða veðskuldabréfsins eftir undirritun þann 3. janúar 2013, miðað við vísitöluna 400,7, hafi verið 39.074.904 krónur. Eftir að vísitölunni hafi verið breytt með framangreindum hætti hafi staða lánsins hins vegar verið sögð 48.719.043 krónur.

Sóknaraðili telur að framangreind breyting á undirrituðum og þinglýstum skilmálum veðskuldabréfsins, sé ólögmæt og refsiverð samkvæmt ákvæðum 155. gr. og 249. gr. almennra hegningarlaga nr. 19/1940. Uppboðsbeiðni verði ekki byggð á slíkum skjölum. Hefði varnaraðili þurft að leita eftir leiðréttingu skjalsins í samræmi við ákvæði 2. mgr. 27. gr., sbr. og 28. og 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, en hafi ekki gert og beri varnaraðili hallann af því.

Þá segir sóknaraðili að sýslumaður hefði átt, í samræmi við ákvæði 1. mgr. 13. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, að vísa nauðungarbeiðninni frá ex officio, enda hafi formskilyrðum ekki verið fullnægt til þess að hægt hefði verið að taka beiðnina til frekari meðferðar.

Einnig kom fram hjá sóknaraðila að varnaraðili hafi eftir þetta útbúið fleiri skilmálabreytingar þar sem fram hafi ýmist komið önnur vísitala en um hafði samist, önnur dagsetning á uppgjöri vaxta og vísitölu eða staða lánsins sögð önnur. Varnaraðili hafi ekki sent sóknaraðila greiðsluseðla í samræmi við þinglýstu skilmálabreytinguna. Eftirstöðvar lánsins og ætlaðar afborganir hafi þannig verið rangar og því hafi sóknaraðila verið ómögulegt að greiða afborganir af veðskuldabréfinu til varnaraðila.

III

Í máli varnaraðila kom fram að ekkert hafi verið greitt af veðskuldabréfinu frá því að nefnd skilmálabreyting dags. 3. janúar 2013 var gerð og heldur ekki fyrir þann tíma. Með skilmálabreytingunni hafi bankinn verið að koma til móts við beiðni sóknaraðila um að lækka vexti bréfsins, en ekki hafi staðið til að breyta neinu um veðtryggingu þess, það væri aldrei gert. Skýrt kæmi fram í skilmálabreytingunni að vexti og vísitölu ætti að reikna frá 15. desember 2010. Hins vegar hafi þau mistök verið gerð af hálfu varnaraðila, að ranglega hafi verið sett inn vísitalan „400,7“ sem hafi verið vísitalan í desember 2012, en ljóst væri að sú vísitala samræmdist ekki fyrrgreindri uppgjörsdagsetningu um vísitölu í desember 2010. Hafi sóknaraðila verið tilkynnt um þessi mistök en hann hafi ekki viljað leiðrétta mistökin með undirritun nýrrar skilmálabreytingar. Varnaraðili hafi í samræmi við þessi augljósu mistök, ritað inn vísitöluna í desember 2010, sem var „365,3“. Sóknaraðila hafi í framhaldi af því verið birtar réttar greiðsluupplýsingar, meðal annars í heimabanka hans strax í febrúar 2013, og hafi sóknaraðili því haft öll tækifæri á því að greiða inn á lánið, en hafi ákveðið að gera það ekki.

Varnaraðili hafnaði alfarið þeirri mótbáru að skilmálbreytingarskjalið væri falsað og að starfsmenn varnaraðila hafi framið refsivert brot. Engin skjöl eða sönnun liggi fyrir um það og verði ekkert á þeirri mótbáru byggt.

Varnaraðili bendir jafnframt á, að í veðskuldabréfinu sjálfu komi fram sú vísitala sem leggja verði til grundvallar láninu, 304,4. Í nefndri skilmálabreytingu kæmi skýrt fram að grunnvísitala lánsins væri enn 304,4 og út frá því væri staða lánsins reiknuð í dag. Ljóst væri að ef miða ætti við mótbárur sóknaraðila, þá hefði lánið verið án verðtryggingar í tvö ár. Það hafi aldrei staðið til og kæmi skýrt fram í texta skilmálabreytingarinnar sjálfrar að lánið væri bundið vísitölu til verðtryggingar.

Þá bendir varnaraðili á, að öll formskilyrði nauðungarsölulaga hafi verið til staðar og að heimild varnaraðila til nauðungarsölunnar væri að finna í 2. tl. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Krafa varnaraðila um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Krafa sóknaraðila um ógildingu uppboðsins var fyrst og fremst byggð á því að formskilyrði nauðungarsölulaga hafi ekki verið uppfyllt. Varnaraðili hefði ekki mátt leggja fram nauðungarsölubeiðni sem var ekki í samræmi við þinglýst gögn, jafnvel þó svo að varnaraðila hafi ekki tekist að fá sóknaraðila aftur að samningaborðinu. Hafi sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu einnig átt að vera þetta ljóst og hefði hann átt í samræmi við 1. mgr. 13. gr. nauðungarsölulaganna að hafna framkominni beiðni.

Í gögnum málsins eru endurrit skjala frá sýslumanni. Með nauðungarsölubeiðni varnaraðila fylgdi afrit af þinglýstu veðskuldabréfi á 1. veðrétti, afrit af þinglýstum skilmálabreytingum, meðal annars umdeildri skilmálabreytingu dags. 3. janúar 2013, auk greiðsluáskorunar og birtingarvottorðs. Verður ekki annað séð, en að nauðungarsölubeiðnin hafi þegar hún barst sýslumanni, uppfyllt öll formskilyrði nauðungarsölulaga þegar hún var tekin fyrir þann 28. febrúar 2014, meðal annars ákvæði 9. gr. og 1. mgr. 11. gr. nauðungarsölulaga.

Í gögnum málsins er einnig að finna afrit af tölvupósti frá maka sóknaraðila til starfsmanns sýslumanns dags. 28. ágúst 2015, eða þremur dögum fyrir framhaldssölu fasteignarinnar. Þar er bent á, að það hafi farið fram hjá starfsmönnum sýslumanns að gerðar hafi verið breytingar á greiðsluskilmálum veðskuldabréfsins, með því að handritað hafi verið inn á skjalið og gæti það ekki með nokkru móti staðist lög.

Í reynd er það þannig að ýmsar upplýsingar, svo sem númer eru skráð inn á þinglýst veðskjöl eftir þinglýsingu þeirra og veldur það ekki ógildi skjalanna. Í því tilfelli sem hér um ræðir hafði varnaraðili skráð inn „365,3“ í sama reit og „400,7“. Engin formleg breyting hafði farið fram, svo sem með yfirstrikun á „400,7“. Verður ekki séð að þessar handskrifuðu upplýsingar á skjalinu hafi átt að valda því að sýslumaður hefði átt að hafna framkominni nauðungarsölubeiðni á þeim grundvelli að ekki hafi verið gætt formskilyrða nauðungarsölulaga samkvæmt 1. mgr. 13. gr. þeirra laga eða að sú áritun hafi átt að gefa tilefni til þess síðar. Þá liggur ekkert fyrir í málinu, að með því að færa inn „365,3“ á skilmálabreytingarskjalið, hafi starfsmenn varnaraðila framið refsivert brot. Er því ekki hægt að fallast á það með sóknaraðila að formskilyrða hafi ekki verið gætt.

Virðist fremur sem mótmæli sóknaraðila snúi að efnislegum ágreiningi um réttmæti nauðungarsölunnar. Samkvæmt 2. mgr. 22. gr. nauðungarsölulaga, skal sýslumaður jafnframt gæta að efnislegum annmörkum, að gefnu tilefni, eins og í máli þessu, um heimildir varnaraðila. Sýslumaður þarf í þeim tilfellum að leggja mat á líkindi fyrir réttmæti kröfu varnaraðila, um það, hvort sóknaraðili sé yfirleitt í einhverri skuld við varnaraðila.

Ekki er ágreiningur um það að sóknaraðili er í skuld við varnaraðila og að ekki hafi verið greitt af veðskuldabréfinu í rúmlega sjö ár. Þar af hafði ekki verið greitt af bréfinu í rúmlega fimm ár, áður en umdeild skilmálabreyting var gerð, sem mál þetta snýst um. Með hliðsjón af því er ekki annað leitt í ljós en að varnaraðili hafi átt réttmæta efnislega kröfu á hendur sóknaraðila, þó málsaðila greini á um fjárhæð þeirrar kröfu með tilliti til þess hvort skuldin hafi verið verðtryggð á tímabilinu 15. desember 2010, fram til desember 2012. Ekki er búið að taka afstöðu til þessa atriðis hjá sýslumanni, með frumvarpi að úthlutun.

Upplýst var í málinu að sóknaraðili fékk greiðsluseðla frá varnaraðila, en hafi ákveðið að greiða þá ekki, þar sem þeir voru ekki í samræmi við eftirstöðvar og afborganir sem sóknaraðili taldi. Jafnframt kom fram að sóknaraðili hafi ekki geymslugreitt neinar greiðslur.

Með vísan til alls framangreinds verður kröfu sóknaraðila um ógildi nauðungarsölunnar hafnað. 

Eftir úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður sóknaraðili úrskurðaður til greiðslu málskostnaðar, er hæfilega þykir ákveðinn svo sem í úrskurðarorði greinir að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Úrskurð þennan kveður upp Bogi Hjálmtýsson héraðsdómari.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Kröfu sóknaraðila, Guðnýjar Ólafsdóttur, um að ógild verði nauðungarsala sem fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu þann 31. ágúst 2015, á fasteigninni Fálkastígur 1, Garðabæ, fastanr. 229-9918, er hafnað.

Sóknaraðilar greiði varnaraðila, Landsbankanum hf., 350.000 krónur í málskostnað.