Fimmtudaginn 26. febrúar 2015.
Nr. 465/2014.	Centrum fjárfestingar slhf. (Reimar Pétursson hrl.) gegn Róberti Rósmann (Magnús Björn Brynjólfsson hrl.)

Fasteignakaup. Galli.

Ágreiningur aðila laut að stærð fasteignar sem C slhf. keypti af R árið 2012, en samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá 1988 var hún skráð 47,4 m², auk sérgeymslu í kjallara, en samkvæmt Fasteignaskrá 64,9 m². R höfðaði mál gegn C slhf. til heimtu greiðslu eftirstöðva kaupverðsins sem félagið hélt eftir og höfðaði það síðan gagnsök til heimtu skaðabóta eða afsláttar úr hendi R vegna galla á fasteigninni. Í dómi héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, kom fram að stærð íbúðarinnar, að viðlagðri stærð geymslunnar, væri 55,8 m². Ofangreindur stærðarmunur næmi því 14,0% sem yrði ekki talinn verulegur í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá hefði R hvorki leynt upplýsingum né sýnt af sér stórfellt gáleysi við sölu fasteignarinnar. Með hliðsjón af starfsemi C slhf. stóð það félaginu nær að athuga hvort íbúð, sem væri undir súð að hluta, væri þeirrar stærðar sem tilgreind væri í söluyfirliti, sérstaklega í ljósi þess að C slhf. var kunnugt um misræmið milli opinbera skjala en undirritaði kaupsamninginn engu að síður án fyrirvara vegna þessa misræmis. Var C slhf. því gert að greiða R eftirstöðvar kaupverðsins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. júlí 2014. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 1.340.000 krónur með vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.240.000 krónum frá 30. nóvember 2012 til 28. desember sama ár og af 1.340.000 krónum frá þeim degi til 5. október 2013 en dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Við uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Það athugast að í hinum áfrýjaða dómi er málsástæðum áfrýjanda að nokkru lýst með tilliti til upphaflegrar kröfugerðar hans í málinu, sem tók breytingu undir rekstri þess. Þá er að ástæðulausu sérstaklega lýst málsástæðum, sem áfrýjandi hafði uppi í gagnsök í héraði, þótt þær hafi farið saman við málsástæður hans í aðalsök.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Centrum fjárfestingar slhf., greiði stefnda, Róberti Rósmann, 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 10. apríl 2014.

                Þetta mál, sem var tekið til dóms 19. febrúar 2014, er höfðað af Róberti Rós­mann, kt. [...], Akurbraut 17, Reykjanesbæ, á hendur Centrum fjárfestingum slhf., kt. [...], Garðastræti 37, Reykjavík, með stefnu birtri 12. febrúar 2013, en þing­festri 21. febrúar 2013, til greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

                Stefndi höfðaði mál til sjálfstæðs dóms um greiðslu skaðabóta og afsláttar úr hendi stefnanda með gagnstefnu, birtri 20. mars 2013, eins og honum er heimilt skv. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Þessari kröfu heldur hann einnig fram til skuldajöfnuðar við kröfu stefnanda.

                Í aðalsök krefst aðalstefnandi þess að aðalstefndi verði dæmdur til að greiða honum 1.900.000 krónur með dráttarvöxtum, samkvæmt 6. gr., sbr. 5. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verð­trygg­ingu, af 1.900.000 krónum frá 28. desember 2012 til greiðslu­dags.

                Hann krefst jafnframt málskostnaðar auk virðisaukaskatts úr hendi aðalstefnda.

                Aðalstefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda en til vara mjög veru­legrar lækkunar fjárkröfu.

                Hann krefst að auki málskostnaðar úr hendi aðalstefnanda.

                Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess aðallega að gagnstefndi greiði honum 4.940.000 krónur auk vaxta, samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð­trygg­ingu, af 6.840.000 krónum frá 30. nóvember 2012 til 28. desember 2012, en af 4.940.000 krónum frá þeim degi til 1. mars 2013 en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags, sbr. 1. mgr. 6. gr., sbr. 9. gr., laga nr. 38/2001.

                Til vara krefst gagnstefnandi þess að gagnstefndi greiði honum 3.240.000 kr. með vöxtum, samkvæmt 3. gr. laga nr. 38/2001, af 5.140.000 kr. frá 30. nóvember 2012 til 28. des­em­ber 2012, en af 3.240.000 kr. frá þeim degi til 28. febrúar 2013 en með dráttar­vöxtum, samkvæmt 3. mgr. 5. gr. sömu laga, frá þeim degi til greiðsludags.

                Í báðum tilvikum krefst gagnstefnandi málskostnaðar úr hendi gagn­stefnda.

                Gagnstefndi krefst aðallega sýknu af  öllum kröfum gagnstefnanda.

                Til vara krefst hann verulegrar lækkunar fjárkrafna gagnstefnanda.

                Að auki krefst hann málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda ásamt virðis­auka­skatti.

Málsatvik

                Þetta mál snýst um stærð íbúðar á efstu hæð að Seljavegi 7, Reykjavík, merktri 01-0301 en með fasta­núm­erið 200-0692. Eftir því sem næst verður komist er húsið byggt 1931. Eignaskiptayfirlýsing, samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, hefur ekki verið gerð fyrir húsið. Aðalstefnandi keypti íbúðina í febrúar árið 2000. Þá lágu til grundvallar tilgreiningu á stærð í söluyfirliti upplýsingar í yfirlitsblaði Fast­eigna­mats rík­is­ins (sem er nú hluti af Þjóðskrá) þar sem stóð að eignin væri 64,9 m². Jafn­framt lá frammi við söluna skipta­yfir­lýs­ing gerð 20. júní 1988. Þar segir:

Hver íbúð á 1. og 2. hæð eiga sérgeymslur í kjallara, en önnur sameign þar eru, gangur, þvottaherb., hiti og þurrkklefi, alls 66 m2. Íbúð í risi á einnig sérgeymslu í kjallara.

Sameign á 1, 2 og rishæð er stigahúsið 10,5 m2 á hverri hæð.

Íbúðir á 1 og 2 hæð (0101, 0201) eru hvor 75,2 m2 og 37,9%.

Íbúð í risi er 47,4 m2 og 24,2%.” 

                Íbúðin er undir súð að hluta. Aðalstefnandi gengur út frá því að hrein stærð íbúð­ar­innar sé 47,4 m² en með geymslunni í kjallaranum og hans hlutdeild í sam­eign­inni, 17,5 m², sé heildarstærð eignar hans 64,9 m².

                Á meðan aðalstefnandi bjó í íbúðinni vann hann að því að fá samþykki fyrir kvisti á norð­ur­hlið þaksins til þess að hann gæti betur notið sjávarútsýnis úr íbúðinni. Við gerð kvistsins átti gólfflötur íbúðarinnar, þar sem salarhæð væri að minnsta kosti 1,8 m, að stækka um 10 m².

                Arkitekt hafði teiknað breytingarnar og gert skráningartöflu fyrir allt húsið sem bygg­ingarfulltrúi hafði samþykkt í desember 2004. Aðrir íbúðareigendur veittu í fyrstu samþykki fyrir breytingunum.

                Vegna þessara fyrirhuguðu breytinga á íbúðinni þurfti að gera eigna­skipta­yfir­lýs­ingu fyrir húsið sem sýndi eignarhlutföll eins og þau yrðu að breytingunni lokinni. Stefn­andi hafði sam­band við Bjargeyju Guðmundsdóttur arkitekt til þess að kanna verð á gerð eigna­skipta­yfir­lýs­ingar. Úr varð að hún vann, í júní 2009, eigna­skipta­yfir­lýs­ingu á grund­velli þeirra gagna sem lágu fyrir hjá byggingarfulltrúa. Þegar hún lagði yfir­lýs­inguna inn til byggingarfulltrúa til samþykkis kom í ljós að liðinn var lengri tími en sex mán­uðir frá því að byggingarfulltrúi hafði síðast samþykkt teikningarnar 2008 og þær voru því ekki lengur fullnægjandi grundvöllur fyrir yfirlýsingunni.

                Bjargey bar að hún hefði gert aðalstefnanda grein fyrir því að svokölluð birt stærð íbúðarinnar eftir breytingarnar yrði ekki nema 66,4 m² og væri geymslan í kjall­ar­anum, 8,3 m² hluti af þeirri stærð. Hún bar að hann hefði ekki verið ánægður með þessar upplýsingar. Hún hafi jafnframt sagt honum að líkast til væri tilgreining stærð­ar­innar hjá Fasteignamatinu röng. Reglur um skráningu hefðu breyst í tímans rás og það kæmi fyrir að gamlar skráningar væru ekki réttar. Hún bar að þau hefðu ræðst við í síma og skipst á örfáum tölvuskeytum vegna eignaskiptayfirlýsingarinnar og jafn­framt að hún hafi aldrei fengið greitt fyrir sína vinnu.

                Að sögn aðalstefnanda varð ekkert af þessari stækkun íbúðarinnar á sínum tíma þar sem aðrir íbúðareigendur í húsinu hefðu dregið samþykki sitt til baka. Hins vegar þurfi nýr eigandi einvörðungu að afhenda bygg­ingar­fulltrúa nýja umsókn með sömu teikn­ingum til þess að endur­nýja bygg­ing­ar­réttinn.

                Aðalstefnandi kveðst hafa endurnýjað íbúðina frá grunni áður en hann setti hana í sölu. Hann hafi lagt flot í öll gólfin þar sem hæðarmunur hafi verið á þeim, sett ný gólfefni á öll gólf, einangrað og klætt alla veggi með gifsi. Jafnframt hafi allar raf­lagnir verið endurnýjaðar og rafmagnstöflur, svo og allar vatnslagnir, ofnalagnir, ofnar og allt í baðherberginu. Íbúðin sé því algerlega ný að innanverðu.

                Gagnstefnandi er fasteignafélag sem hefur þann yfirlýsta tilgang að kaupa fast­eignir miðsvæðis í Reykjavík og leigja þær út á hinum almenna leigu­mark­aði. Með þetta að markmiði gerði hann, 19. nóvember 2012, kauptilboð í fast­eignina sem aðal­stefn­andi samþykkti. Kaup­verð var ákveðið 20.900.000 kr.

                Arnar Hauksson húsasmiður skoðaði eignina föstudaginn 16. nóvember 2012 fyrir hönd gagn­stefnanda. Hann skoðaði íbúðina allítarlega og merkti við á gát­lista þau atriði, sem hann taldi skipta máli og væru athug­un­ar­verð.

                Fyrir dómi bar Arnar að hann hafi átt að skoða eignina með tilliti til þess hvort endur­bóta væri þörf en ekki með tilliti til stærðar. Við skoðunina hafði hann fengið sölu­yfirlit fasteignasölunnar Bæjar sem hafði milli­göngu um söluna. Að sögn aðal­stefn­anda fékk Arnar með sér heim samþykktar teikn­ingar af fyrir­hug­uðum breyt­ingum á íbúðinni ásamt skrán­ingar­töflu, dagsettri 20. des­em­ber 2004, sem hafði verið yfir­farin og sam­þykkt af bygg­ing­ar­full­trúanum í Reykja­vík.

                Að liðnum ríflega tíu dögum frá því kauptilboðið var gert, og því tekið, átti að rita undir kaupsamning, 30. nóvember 2012. Við samlesturinn voru Rúnar Gíslason hdl., lög­giltur fasteignasali sem sá um frá­gang kaupsamningsins og Elín Viðarsdóttir, fast­eigna­sali sem seldi eignina svo og aðal­stefn­andi. Fyrirsvarsmaður gagnstefnanda, Jón Gunnar Jónsson, var veikur og því hljóp Arnar Hauksson í skarðið.

                Við yfir­lesturinn tók Arnar eftir misræmi milli tilgreindrar stærðar í sölu­yfirliti ann­ars vegar og eignaskiptayfirlýsingu fasteignarinnar hins vegar. Í sölu­yfir­liti var fast­eignin sögð 64,9 fermetrar en 47,4 fer­metrar í eigna­skipta­yfir­lýs­ingunni, sem var gerð í júní 1988. Arnar óskaði skýr­inga á þessu misræmi.

                Að hans sögn fullyrti aðalstefnandi að þetta misræmi ætti sér eðlilegar skýr­ingar og sú stærð sem væri tilgreind í söluyfirliti væri sú rétta. Hafi aðalstefnandi sagst hafa gögn heima hjá sér sem sýndu fram á að fasteignin væri sannanlega 64,9 fer­metrar. Arnar hafi ekki talið ástæðu til annars en að treysta því að upp­lýs­ingar um stærð eign­ar­innar í fast­eigna­skrá Þjóðskrár, veð­banda­yfirliti eign­ar­innar og söluyfirliti væru réttar, auk þess sem aðalstefnandi hafði staðfest þær.

                Fyrir dómi bar aðalstefnandi að þær upplýsingar sem hann hefði vísað til við sam­lesturinn væru þau gögn sem hefðu verið lögð fram þegar hann keypti íbúðina 2000, söluyfirlit og yfirlit frá Fasteignamati ríkisins. Í þeim stendur, eins og í þeim skjölum sem voru lögð fram 30. nóvember 2012, að flatarmál íbúðarinnar sé 64,9 m².

                Aðalstefnandi undirritaði kaupsamninginn þennan dag, 30. nóvem­ber 2012. Þegar til átti að taka hafði Arnar ekki umboð frá gagnstefnanda heldur öðru fast­eigna­félagi. Úr varð að ein­ungis aðalstefnandi ritaði undir kaupsamninginn.

                Fasteignasalinn mun hafa haft samband við Jón Gunnar, þáverandi fyrir­svars­mann gagnstefnanda, síðar þennan dag, eða um helgina og ákveðið tíma að morgni mánu­dags­ins 3. desember 2012 til undir­ritunar kaupsamningsins.

                Arnar hafði hvorki samband við Jón Gunnar síðar föstudaginn 30. nóvember né um helgina, að eigin sögn vegna þess að Jón Gunnar hafi legið í mígrenikasti og þá svari hann ekki símanum.

                Það var fyrsta verk Jóns Gunnars að morgni 3. desember að fara á fast­eigna­söl­una til þess að rita undir kaupsamninginn. Að hans sögn minntist fasteignasalinn ekki á að tilgreining stærðar íbúðarinnar væri ekki sú sama í opinberum gögnum um íbúð­ina heldur hafi undirritunin gengið hratt fyrir sig.

                Gagn­stefn­andi greiddi við undirritun kaup­samn­ingsins 19.000.000 króna. Ganga skyldi frá afsali, 28. desember 2012, um leið og síðari kaup­samn­ings­greiðsla væri innt af hendi. Gagnstefnandi greiddi ekki loka­greiðsl­una, 1.900.000 krónur og því var ekki gengið frá afsali og endanlegu uppgjöri.

                Annaðhvort síðar mánudaginn 3. desember eða síðar í þeirri viku spyr Arnar Jón Gunnar hvernig misræmið í tilgreiningu stærðarinnar hafi verið útskýrt þegar Jón Gunnar hafi ritað undir samninginn. Þar sem Jón Gunnar hafði ekki heyrt af þessu mis­ræmi áður fór Arnar og mældi íbúðina og taldi hana um það bil 45 m².

                Gagnstefnandi taldi fast­eignina um það bil þriðjungi minni (30,3%) en komið hafi fram í sölu­yfirliti og til­kynnti þeirri fasteignasölu sem hafði haft milli­göngu um við­skiptin þegar í stað um gallann.

                Þegar í ljós kom að gagnstefnandi stæði ekki við skriflegt loforð sitt um greiðslu, 28. desember 2012, sendi aðalstefnandi honum innheimtuviðvörun, 4. janúar 2013, með áskorun um að standa þegar í stað í skilum og í síðasta lagi innan 10 daga frá þeim degi.

                Gagnstefnandi tilkynnti aðalstefnanda, 4. janúar 2013, að hann hygðist bera fyrir sig galla vegna stærðar eignarinnar. Hann hélt eftir síð­ustu greiðslu sam­kvæmt kaup­samn­ingi að fjárhæð 1.900.000 kr. þar sem hann taldi umfang gallans nema mun hærri fjár­hæð. Þetta kveðst hann hafa gert í samráði við stefn­anda sem virtist, a.m.k. þá, vera hlynntur því að leysa málið á farsælan hátt.

                Aðalstefnandi sendi gagnstefnanda inn­heimtu­bréf 15. janúar 2013 þar sem hann krafðist lokagreiðslu innan 10 daga annars yrði leitað til dómstóla. Í kjölfar þessa lýsti gagnstefnandi yfir því, 31. janúar 2013, að hann hygð­ist að öllu óbreyttu rifta kaup­samningnum en veitti aðalstefnanda frest til 15. febrúar 2013 til að koma fram með sáttatillögur.

                Með stefnu, birtri 12. febrúar og þingfestri 21. febrúar 2013, höfðaði aðal­stefn­andi þetta mál til greiðslu eftirstöðva kaupverðs samkvæmt kaupsamningi. Gagn­stefn­andi höfðaði mál til gagnsakar með birtingu gagnstefnu 20. mars 2013 til sjálfstæðs dóms um skaðabætur eða afslátt úr hendi aðalstefnanda vegna galla á eigninni.

                Þjóðskrá Íslands gaf, 11. júní 2013, út svonefnt matsvottorð um eignina að Selja­vegi 7, með fastanúmerið 200-0692. Þar segir að stærð eignarinnar sé 47,4 m².

                Eftir að greinargerð í aðalsök og stefna og greinargerð í gagnsök höfðu verið lagðar fram, lagði gagnstefnandi fram matsbeiðni, 12. júní 2013 og var Magnús Krist­ins­son, verkfræðingur og fasteigna- og leigumiðlari, dóm­kvaddur 3. júlí. Mats­gerð hans er dagsett í september 2013.

                Hann var beðinn að meta flatarmál eignarinnar samkvæmt þeim reglum sem gilda um mat á flatarmáli fasteignar sem er að hluta undir súð. Það var niðurstaða hans að:

                Birt stærð fasteignarinnar væri 53,3 m², sem skiptist nánar þannig:

                Íbúð á hæð: 40,0 m².

                Geymsla á hæð: 4,9 m².

                Geymsla í kjallara: 8,5 m².

                Hann mat verðmæti eignarinnar 18.700.000 krónur.

                Hann var í þriðja lagi spurður að því hvert væri verðmæti eignarinnar, að öðru óbreyttu, væri hún 65 m². Matsmaður gaf sér þá forsendu að þá væri íbúðin þriggja her­bergja og taldi hann verðmæti hennar 22.100.000 krónur.

                Í fjórða lagi var matsmaður beðinn að meta hversu minna verðgildi eignin hefði vegna þess að hún væri ekki 65 m² eins og kaupandi hefði lagt til grundvallar. Þess var sérstaklega óskað að verðmunur yrði settur fram í íslenskum krónum sem og að tiltölu.

                Matsmaður taldi verðmuninn 3.400.000 krónur eða 15,4%.

                Í fimmta lagi var hann beðinn að svara því hvert verðmæti eignarinnar í þeirri stærð sem hann taldi rétta, 53,3 m², í uppgefinni stærð, 65 m², og hver munurinn að þessu tvennu væri, miðað við 30. nóvember 2012.

                Miðað við 30. nóvember 2012 taldi matsmaður að verðmæti fasteignarinnar í met­inni stærð (53,3 m²) hafi verið 17.830.000 krónur, í uppgefinni stærð (64,9 m²) hafi verð­mætið verið 21.070.000 og mismunur á þessu tvennu væri 3.240.000 krónur.

                Í sjötta lagi taldi matsmaður að sanngjarnt og eðlilegt (markaðsverð) mánaðar­legt leigugjald eignarinnar væri 130.000 krónur og í sjöunda lagi að sanngjarnt og eðli­legt gang­verð leigu á samskonar eign, að teknu tilliti til ástands, staðsetningar og her­bergja­fjölda, sem væri 65 m², næmi 160.000 krónum.

                Gagnstefnandi lækkaði dómkröfur sínar til samræmis við niðurstöður mats­manns­ins.

Málsástæður og lagarök aðalstefnanda

                Aðalstefnandi byggir á því að gagnstefnandi hafi brotið gegn skýru ákvæði kaup­samn­ings­ins, þar sem hann hafi lofað greiðslu. Hann sé bundinn við samninginn og sé skylt samkvæmt lögum og efni hans að virða ákvæðið um greiðsluskyldu.

                Aðalstefnandi byggir á þeirri meginreglu samninga- og kröfuréttarins að greiðslu­loforð beri að halda og virða. Hann vísar einnig til meginreglna laga nr. 7/1936 um skuldbindingargildi loforða innan samninga. Aðalstefnandi byggir og á 1. mgr. 50. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem kveði á um að samn­ingur verði efndur eftir efni sínu og að kaupandi greiði kaupverðið með skilum. Þá vísar aðal­stefn­andi til e-liðar 1. mgr. 49. gr. sömu laga um heimildir sínar til að krefjast vaxta skv. 61. gr. laganna, þar sem kaupverð hafi ekki verið greitt á réttum tíma. Hann vísar einnig til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Aðal­stefn­andi bendir og á 12. lið kaupsamnings, sem segi að dráttarvextir reiknist við greiðslu­drátt.

                Kröfu sína um málskostnað styður hann við 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og vísar til 50. gr. laga nr. 50/1988 vegna virðis­auka­skatts á málflutningsþóknun en hann eigi rétt til þess að verða skaðlaus af þessari málsókn.

Málsástæður og lagarök aðalstefnda

                Aðalstefndi byggir aðalkröfu sína um sýknu á því að hann eigi kröfu á hendur aðal­stefnanda um skaða­bætur eða afslátt af kaupverði sem unnt sé að nýta til skulda­jöfn­uðar gegn kröfum aðalstefnanda í málinu. Skilyrði til slíks skuldajöfnuðar séu upp­fyllt, sbr. ákvæði 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og með vísan til þess hafi aðalstefndi fullnægt greiðsluskyldu sinni og kaup­verð í við­skiptum aðil­anna sé því að fullu greitt.

                Krafa aðalstefnda um skaðabætur styðjist við 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup. Hann styður bótakröfu sína þannig:

                Í fyrsta lagi sé fasteignin gölluð í skilningi laga um fasteignakaup. Áskilda kosti eignarinnar hafi að verulegu leyti vantað við kaupin þar sem hún hafi verið um þriðj­ungi minni en aðalstefnandi hafi gefið upp.

                Í öðru lagi hafi aðalstefnandi sýnt af sér saknæma háttsemi þar sem upp­lýs­ingar í söluyfirliti hafi verið rangar og atvik málsins bendi til þess að aðalstefnanda hafi verið kunnugt um það.

                Í þriðja lagi séu orsakatengsl milli þessara röngu upplýsinga og þess, að kaup­samn­ingur var gerður svo og efnis hans, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga um fasteignakaup. Aðalstefndi sé félag sem sérhæfi sig í að leigja út fasteignir og eðli málsins samkvæmt skipti stærð fast­eign­ar­innar miklu máli enda ráðist leiguverð, og raunar einnig mark­aðs­verð fasteignar, almennt af stærð hennar.

                Upphæð skaðabótakröfu miðist við að aðalstefndi eigi rétt til skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup. Hið beina tjón nemi 6.334.102 krónum og sé fundið út með því að verð á hvern fermetra (321.528 kr.) sé marg­faldað með þeim fjölda fermetra sem vantað hafi upp á við kaupin (19,7 fer­metrar). Hið óbeina tjón nemi 3.957.360 krónum og sé fundið út með því að reikna út leigutekjur sem stefndi hafi orðið af vegna þess að hið selda húsnæði hafi verið 19,7 fer­metrum minna en hann hafði gert ráð fyrir. Samkvæmt upp­lýs­ingum frá Þjóð­skrá Íslands hafi meðalleiguverð þriggja herbergja íbúðar í janúar 2012 í nágrenni þessarar fast­eignar í Reykjavík verið 1.674 kr. Aðalstefndi verði því af leigu sem nemi 32.978 kr. á mánuði. Þar sem leiguverð í langtímasamningum sé að jafn­aði tengt vísi­tölu neyslu­verðs megi líta svo á að um sé að ræða núvirði mán­að­ar­leigu fram í tím­ann. Þar sem aðalstefndi sé félag sem leigi út fasteignir sé rétt að miða við að félagið leigi eign­ina út í 10 ár, án fjárfrekra endurbóta, og því sé heildarnúvirt tjón á tíu árum 32.978 kr. margfaldað með 120. Með þessum forsendum nemi heildar­fjár­hæð skaða­bóta­kröfu stefnda 10.291.462 krónum.

                Krafa aðalstefnda um afslátt styðjist við 41. gr. laga um fasteignakaup. Hún sé reist á því að fasteignin hafi verið gölluð, það er um það bil þriðjungi minni en aðal­stefn­andi hafi gefið upp við kaupin. Það rýri verðmæti hennar verulega og valdi þar með aðalstefnda tjóni. Vegna þessa eigi aðalstefndi rétt á afslætti að tiltölu, eða 30,3% af kaup­verðinu, eða samtals 6.334.102 krónum.

                Þar sem gagnkröfur aðalstefnda séu hærri en ítrustu kröfur aðalstefnanda beri að sýkna aðalstefnda af kröfum aðalstefnanda í málinu.

                Til stuðnings varakröfu sinni, um lækkun fjárkröfu aðalstefnanda, byggir aðal­stefndi á því að kröfur aðalstefnanda verði stór­lega lækkaðar enda ljóst að hin selda fast­eign hafi verið gölluð í skilningi laga um fast­eigna­kaup. Til stuðnings þessari kröfu vísar aðalstefndi til allra sömu málsástæðna og lagaraka og hann færði fram til stuðn­ings aðal­kröfu um sýknu.

                Aðalstefndi mótmælir dráttarvaxtakröfu aðalstefnanda og krefst þess að drátt­ar­vextir verði ekki dæmdir frá fyrri tíma en frá dómsuppsögu verði fallist á kröfur aðal­stefn­anda að einhverju leyti. Vegna þessa vísar aðalstefndi til dóma­fram­kvæmdar, sbr. og 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

                Öllum málsástæðum aðalstefnanda og lýsingu hans á málsatvikum er mótmælt að því marki sem þær samrýmist ekki vörnum aðalstefnda.

                Til stuðnings kröfum sínum vísar aðalstefndi til laga nr. 38/2001 um vexti og verð­tryggingu, laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og laga nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup. Krafa hans um málskostnað byggist á 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einka­mála, sbr. 129. gr. laganna.

Málsástæður og lagarök gagnstefnanda

                Gagnstefnandi byggir á því að hann eigi rétt á skaðabótum úr hendi gagn­stefnda á grundvelli 2. mgr. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fasteigna­kaup. Hann færir þessi rök fyrir bótakröfunni:

                Í fyrsta lagi sé fasteignin gölluð í skilningi laga um fasteignakaup. Áskilda kosti eignarinnar hafi að verulegu leyti vantað við kaupin þar sem hún hafi verið um þriðj­ungi minni en gagnstefndi hafi gefið upp.

                Í öðru lagi hafi gagnstefndi sýnt af sér saknæma háttsemi þar sem upplýsingar í söluyfirliti hafi verið rangar og atvik málsins bendi til þess að gagnstefnda hafi verið kunn­ugt um það.

                Í þriðja lagi séu orsakatengsl á milli þessara röngu upplýsinga og þess, að kaup­samn­ingur var gerður svo og efnis hans, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga um fasteigna­kaup. Gagn­stefn­andi sé félag sem sérhæfi sig í að leigja út fasteignir og eðli málins sam­kvæmt skipti stærð fasteignarinnar miklu máli enda ráðist leiguverð, svo og mark­aðs­verð fasteignar, almennt af stærð hennar.

                Upphæð skaðabótakröfu miðist við að gagnstefnandi eigi rétt til skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón, sbr. 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga. Hið beina tjón nemi 6.334.102 krónum og sé fundið út með því að verð á hvern fermetra (321.528 kr.) sé margfaldað með þeim fjölda fermetra sem vantað hafi upp á við kaupin (19,7 fer­metrar). Hið óbeina tjón nemi 3.957.360 kr. og sé fundið út með því að reikna út leigutekjur sem gagnstefnandi hafi orðið af vegna þess að hið selda hús­næði hafi verið 19,7 fermetrum minna en hann hafði gert ráð fyrir. Samkvæmt upp­lýs­ingum frá Þjóð­skrá Íslands hafi meðalleiguverð á fermetra í þriggja herbergja íbúð í janúar 2012 í nágrenni þess­arar fasteignar í Reykjavík verið 1.674 kr. Gagnstefnandi verði því af leigu sem nemi 32.978 kr. á mánuði og þar sem leiguverð í langtímasamningum sé að jafn­aði tengt vísitölu neysluverðs megi líta svo á að um sé að ræða núvirði mán­að­ar­leigu fram í tímann. Gagnstefnandi sé félag sem leigi út fasteignir. Rétt sé að miða við að félagið leigi eignina út í 10 ár, án fjárfrekra endurbóta, og því sé heildar­núvirt tjón á tíu árum 32.978 kr. margfaldaðar með 120. Með vísan til þessa nemi heildar­fjár­hæð skaða­bóta­kröfu gagn­stefn­anda 10.291.462 krónum.

                Þá miðist krafa gagnstefnanda við það að 28. desember 2012 dragist loka­greiðsla sam­kvæmt kaupsamningi aðila að fjárhæð 1.900.000 kr. frá skaða­bóta­kröfu gagn­stefn­anda. Að lokum miðast vaxtakrafan við að hið skaðabótaskylda atvik hafi orðið við undir­ritun kaupsamnings, 30. nóvember 2012. Frá þeim degi beri krafan vexti, sam­kvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Þá miðist dráttar­vaxta­krafan við að þeir vextir leggist á að liðnum mánuði frá því að gagnstefnandi til­kynnti gagn­stefnda á sannanlegan hátt um hið skaðabótaskylda tilvik, sbr. 9. gr. sömu laga.

                Verði ekki fallist á aðalkröfu gagnstefnanda krefst hann afsláttar af upphaflegu kaup­verði. Gagnstefnandi byggir á því að fasteignin hafi verið 30,3% minni en gagn­stefndi gaf upp við kaupin. Það rýri verðmæti hennar verulega og valdi gagn­stefnanda tjóni. Vegna þessa krefjist gagnstefnandi afsláttar að tiltölu, eða 30,3% afsláttar af kaup­verð­inu, eða samtals 6.334.102 kr.

                Eins og í varakröfu miðist krafa gagnstefnanda við að lokagreiðsla sam­kvæmt kaup­samn­ingi aðila dragist frá afsláttarkröfu 28. desember 2012. Gagn­stefn­andi krefst vaxta samkvæmt 3. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá kaup­samn­ings­degi til 28. febrúar 2013. Frá þeim degi sé krafist dráttarvaxta samkvæmt 3. mgr. 5. gr. lag­anna þar sem þá hafi verið liðinn einn mánuður frá því að gagn­stefn­andi krafði gagn­stefnda sann­an­lega um bætur vegna gallans.

                Til stuðnings kröfu sinni vísar gagnstefnandi til almennra reglna samninga- og kröfu­réttar, laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og laga nr. 38/2001 um vexti og verð­trygg­ingu. Krafa hans um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einka­mála, einkum 1. mgr. 130. gr. Varnarþing ákveðst eftir 32. gr. og 2. mgr. 42. gr., laga nr. 91/1991. Krafa um sameiningu mála styðst við 30. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök gagnstefnda

                Gagnstefndi mótmælir því að gagnstefnandi hafi orðið þess fljótlega áskynja eftir að hann fékk eignina afhenta að hún væri töluvert minni en 65 fermetrar. Í grein­ar­gerð aðalstefnda í aðalsök sé viðurkennt að hann hafi við samningsgerð, 30. nóv­em­ber 2012, gert athugasemd við misræmi í söluyfirliti og skiptayfirlýsingu og þá þegar fengið þær skýr­ingar, sem hefðu átt að leiða til þess að hann hætti þá við kaupin eða hefði getað beint því til fasteignasala og seljanda að skýra misræmið nánar áður en ritað var undir kaup­samn­ing. Það hafi hann ekki gert og því verði að telja að gagn­stefn­andi hafi sætt sig við stærðarfrávikin og ekki sett fyrir sig breyttar forsendur, sem gætu leitt til skaða­bóta eða afsláttar af kaupverði. Hann hafi með öðrum orðum sætt sig við að kaupa eign­ina á því verði sem hann bauð án nokkurra fyrirvara eða annarra skil­yrða, enda upp­lýstur við sam­lestur kaupsamnings og hafi samþykkt framlagt sölu­yfirlit og eigna­skipta­yfir­lýs­ingu með við­eig­andi skýringum fasteignasala og seljanda.

                Þegar Arnar Hauksson húsasmiður hafi skoðað íbúðina fyrir kaupin hafi hann haft söluyfirlit fasteignasölu, þar sem fram komi sú íbúða­stærð, 64,9 fer­metrar, sem getið var í fasteignamati Þjóðskrár, dags. 29. nóvember 2012. Hann hafi einnig fengið heim með sér samþykktar teikningar af íbúð gagn­stefnda og fram lagða stærðar­töflu. Arnar sé húsasmiður, sérfræðingur á vegum gagn­stefnanda, sem hafi skoðað eign­ina ítar­lega, rannsakað allt það sem máli skipti og við það fylgt sér­stökum gátlista.

                Með sam­þykktar teikn­ingar og umrædda samþykkta skráning­ar­töflu í höndum hafi Arnar gert sér vel grein fyrir stærðarhlutföllum íbúðar og notagildi og þá ekki síst hversu hátt verð væri rétt að greiða fyrir eignina.

                Gagnstefndi krefst sýknu meðal annars á þeim grunni að hann hafi ekki sýnt af sér sak­næma háttsemi. Hann styðjist við sömu opinberu gögn og lágu fyrir þegar hann keypti eignina á sínum tíma. Hann hafi ekki og hafi ekki haft neitt að fela og hafi frá upp­hafi komið fram af heiðarleika og í góðri trú. Gagn­stefn­anda hafi borið að snúa sér að fasteignasölunni, sem beri ábyrgð á því að opinberar upp­lýs­ingar um stærð eignar, séu réttar. Honum hafi borið að stefna fasteignasölunni teldi hann hana hafi brotið gegn 11. og 12. gr. laga nr. 99/2004 og t.d. sýnt af sér gáleysi annaðhvort við öflun upp­lýs­inga eða við samn­ings­gerðina sjálfa. Hafi fasteignasali orðið var við ósam­ræmi milli fasteignamats Þjóð­skrár og skiptayfirlýsingar og hafi fram lagðar upp­lýs­ingar reynst ófull­nægjandi eða rangar, hafi honum borið, skv. 2. mgr. 12. gr. laga nr. 99/2004, að kanna misræmið nánar. Með það í huga beri að sýkna aðalstefnanda á grund­velli 16. gr. laga nr. 91/1991.

                Samkvæmt skiptayfirlýsingunni frá júní 1988 sé heildarflötur hússins að Selja­vegi 7, Reykjavík alls um 295,30 fermetrar. Þar sem eignarhluti gagnstefnda, hafi verið 24,2% ætti það að samsvara um 71,46 m² þótt geymsla í kjallara sé ekki tekin með. Eignin sé því mun stærri en gefið sé upp á söluyfirliti og fasteignaskrá Þjóðskrár. Til­gangurinn með því að gefa ekki upp stærðir geymslna í húsinu hafi verið sá að tak­marka álagningu og greiðslu fasteignagjalda og nú síðast vatnsskatts á eignir hússins, þar sem fasteignamatið myndi skattstofn fasteignagjalda og vatns­skatts.

                Gagnstefndi andmælir því að hann hafi vitað að eignin hafi verið keypt til útleigu á almennum markaði. Þótt svo hefði verið breyti það engu um ætlaðan hagnað gagn­stefnanda af leiguverði íbúðar, þar sem leiga ákvarðist af fjölda herbergja, stað­setn­ingu íbúðar í borginni, og ekki síst markaði og eftirspurn fremur en flatarmáli fast­eignar.

                Gagnstefndi mótmælir því að hann hafi sýnt saknæma háttsemi í viðskipt­unum. Íbúðin hafi sömu eiginleika og stærð og hún hafi haft er hann keypti hana á sínum tíma. Þá hafi sama skiptayfirlýsing legið frammi og vottorð Fasteignamats, sem greindi sama fer­metra­fjölda og miðað var við, við þessa samningsgerð. Gagnstefndi hafi verið í góðri trú og upplýst gagnstefnanda um öll stærðarfrávik löngu fyrir samn­ing sbr. sam­þykkta skrán­ing­ar­töflu við skoðun eignar, 16. nóvember 2012, og síðari upp­lýs­inga­gjöf við gerð og samlestur kaupsamnings, 30. nóvember 2012.

                Ekkert orsakasamhengi sé milli samningsgerðarinnar og hugsanlegra tapaðra leigu­tekna, sem gagn­stefn­andi seg­ist hafa orðið fyrir af völdum gagnstefnda. Engin sönnun hafi verið lögð fram eða gert sennilegt að gagnstefnandi hafi ekki getað leigt fast­eign­ina út eins og hann hafi ætlað sér í upphafi.

                Vaxtakröfu gagnstefnanda er harðlega mótmælt enda enginn grundvöllur til þess að krefjast dráttarvaxta eins og gagnstefnandi geri.

                Gagnstefndi mótmælir kröfu gagnstefnanda um skaðabætur sem rangri og ólög­mætri. Gagn­stefnandi hafi ekki neinar forsendur til að krefjast skaðabóta skv. 43. gr. laga nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup. Hann hafi verið upplýstur um alla áskilda kosti eign­ar­innar. Sam­þykktar teikn­ingar og skráningartafla hafi legið frammi við skoðun hennar, sem hann hafi tekið með sér heim til nánari athugunar fyrir samþykki tilboðs, 19. nóv­em­ber 2012, sbr. sölu­yfirlit, skiptayfirlýsingu og fasteignaskrá Þjóðskrár.

                Gagnstefndi telji eignina hafa alla þá áskildu kosti, sem komi fram í sölu­yfirliti og opinberum gögnum. Hann andmæli því að eignin sé gölluð í skilningi laga um fast­eigna­kaup. Hugmyndir gagnstefnanda um að eignin sé þriðjungi minni sé upp­spuni og rang­hug­myndir.

                Gagnstefndi hafi ekki sýnt af sér saknæma háttsemi. Þvert á móti hafi hann komið fram af heiðarleika og verið í góðri trú og upplýst um rétta stærð eignarinnar. Hann byggi á sömu gögnum og lágu frammi, er hann keypti eignina í janúar 2000.

                Fasteignasalinn hafi upplýst fulltrúa gagnstefnanda, Arnar Hauksson, á samn­inga­fundi, 30. nóv­ember 2012, um staðreyndir málsins og hafi Arnar þá ekki gert athuga­semdir við stærð eignarinnar. Jafnframt hafi Jón Gunnar Jónsson haft tækifæri, 3. des­em­ber 2012, til þess að spyrja frekar um fjölda fermetra eða eftir atvikum að hætta við kaupin, er hann kom til að undir­rita kaupsamninginn þann dag. Hlutverk fast­eigna­sala hefði þá átt að vera að fresta undirritun samnings og kanna nánar hin opin­beru skjöl sam­kvæmt starfs­skyldum hans í 11. og 12. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fast­eigna, fyrirtækja og skipa og kalla aðila til samn­ings að nýju.

                Hvað sem því líði hafi fulltrúar gagnstefnanda, Arnar Hauksson húsa­smiður og Jón Gunnar Jónsson framkvæmdastjóri, haft 2-3 daga yfir helgi til að ákveða fram­haldið áður en framkvæmdastjórinn ritaði undir samninginn 3. desember 2012.

                Að auki hafi Arnari og Jóni gefist 11 daga frestur frá samþykki tilboðs til að gera athuga­semdir og hætta við kaupin enda með lykil að fasteigninni og gögn í fórum sínum allan þann tíma. Öllum ásökunum um sök gagnstefnda sé því vísað á bug og krafist sýknu af aðalkröfu.

                Gagnstefndi mótmælir orsakatengslum. Ekkert tjón liggi fyrir í málinu. Gagn­stefn­andi hafi ekki gert það sennilegt að framkoma gagnstefnda við söluna hafi verið sak­næm. Ekki verði séð að 2. mgr. 28. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup eigi hér við. Kaup­andi geti ekki borið fyrir sig galla, skv. 29. gr. laganna, þar sem fasteignin hafi verið skoðuð ræki­lega af fagmanni, sérfræðingi, sem fékk allar teikningar og gögn með sér heim til skoð­unar og hafi að auki haft lyklavöld að eigninni í 11 daga áður en ritað var undir kaup­samning.

                Gagnstefndi mótmælir fjárhæð skaðabótakröfu. Gagnstefndi mót­mælir því sér­stak­lega að lokagreiðsla samkvæmt kaup­samn­ingi eigi að dragast frá skaða­bótakröfu gagn­stefn­anda. Skuldajöfnuður komi ekki til greina og sé honum harð­lega mót­mælt. Vaxta­kröfu gagnstefnanda er og and­mælt, bæði upp­hafs­tíma og tilvist hennar.

                Gagnstefndi mótmælir afsláttarkröfu gagnstefnanda. Gegn henni færir hann sömu málsástæður og gegn skaða­bótakröfu. Gagnstefnandi hafi ekki sýnt fram á sök gagn­stefnda. Eignin sé ekki 30,3% minni en hann gaf upp. Öll fram lögð opinber gögn segi allt um stað­reyndir þess. Gagnstefndi bendi á fram lögð gögn í aðalsök og gagn­sök, sem taki af öll tvímæli um að gagnstefnandi byggi mál sitt og greiðslu­stöðvun sína á misskilningi eða á vísvitandi og skipulögðum vilja til að standa ekki í skilum við gagnstefnda, sem eigi lögvarða og samningsbundna kröfu á hendur gagn­stefn­anda.

                Afsláttarfjárhæðin sé órökstudd og sé henni mótmælt. Með sama hætti og áður er því mótmælt að lokagreiðsla að fjárhæð 1.900.000 kr. dragist frá afsláttarkröfu miðað við 28. desember 2012. Kröfum um vexti og dráttar­vexti er mótmælt sem óraun­hæfum og úr takti við allan raunveruleika.

                Til stuðnings kröfum sínum vísar gagnstefndi til laga nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup, laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og megin­reglna kröfu- og samningaréttar. Þá vísar hann til laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrir­tækja og skipa. Hann vísar og til 16. gr. laga nr. 91/1991 um sýknu vegna aðildar­skorts. Þá er byggt á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 varðandi málskostnað aðal­stefn­anda og laga nr. 59/1988 um virðis­auka­skatt, þar sem hann skal verða tjónlaus af mála­rekstri þessum.

Niðurstaða

                Þetta mál reis vegna ágreinings um stærð fasteignar sem gagnstefnandi keypti af aðal­stefn­anda, 30. nóvember 2012. Stærð hennar samkvæmt þinglýstri eigna­skipta­yfir­lýs­ingu frá 1988 er önnur en stærð eignarinnar tilgreind í yfirliti hennar hjá Þjóð­skrá Íslands og söluyfirliti fasteignasölunnar. Nú er því deilt um það hvaða réttaráhrif þessi mis­munur eigi að hafa.

                Gagnstefnandi, sem keypti íbúðina, hélt eftir loka­greiðslu sam­kvæmt kaup­samn­ingi þar sem hann taldi fasteignina 30,3% minni en komið hafði fram í sölu­yfir­liti hennar. Aðalstefnandi höfðaði mál á hendur gagnstefnanda, til heimtu loka­greiðsl­unnar ásamt vöxtum. Gagnstefnandi hélt fram kröfu til skuldajöfnuðar við kröfu aðal­stefn­anda um eftirstöðvar. Gagnstefnandi höfðaði jafnframt gagnsök til sjálf­stæðs dóms til þess að fá greiddar skaðabætur eða afslátt vegna þess galla sem hann telur á eign­inni.

                Fyrst þarf að greiða úr því hvort gagnstefnandi eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar vegna kaupanna sem hann geti nýtt sér til skuldajöfnuðar við kröfu aðal­stefn­anda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs.

                Sam­kvæmt reglugerð nr. 458/1998 um breytingu á reglugerð nr. 406/1978 um fast­eigna­skrán­ingu og fasteignamat er birt stærð eignar það flatar­mál matshluta sem er óskipt eign, en birt stærð er samtala rýma hverrar séreignar ef matshluti er skipt eign þ.e. inni­heldur tvær eða fleiri mats­ein­ingar. Þetta þýðir að birt stærð eignar í fjöl­býlis­húsi er það flatarmál sem er í séreign. Fylgi íbúð geymsla, sem er séreign íbúðar­eig­anda, er flatar­mál geymslunnar hluti af birtri stærð íbúðarinnar.

                Við samlestur kaupsamnings og annarra fram lagðra skjala á fasteignasölunni, 30. nóvember 2012, lá frammi þinglýst eigna­skipta­yfirlýsing, gerð 20. júní 1988. Þar segir að íbúðin sé 47,4 m² Jafnframt er tekið fram að eigninni fylgi sérgeymsla í kjall­ara. Stærð þeirrar geymslu er ekki til­greind sérstaklega í yfirlýsingunni.

                Samkvæmt skráningartöflu sem byggingarfulltrúi samþykkti 20. desember 2004 er stærð geymsl­unnar 8,3 m² en samkvæmt mati dómkvadds matsmanns er hún 8,5 m². Til þess að finna þá stærð geymslunnar sem má leggja til grundvallar í hinni þing­lýstu eigna­skipta­yfir­lýsingu þykir ekki ósann­gjarnt að ganga út frá því að geymslan sé 8,4 m². Stærð eign­ar­innar, sem greint er frá í hinni þinglýstu eigna­skipta­yfir­lýsingu, er því stærð íbúð­ar­innar (47,4 m²) að viðlagðri stærð geymsl­unnar (8,4 m²) og nemur því 55,8 m². Sam­kvæmt mati dómkvadds matsmanns er birt stærð fast­eign­ar­innar 53,3 m². Eignin er því að hans mati 2,5 m² minni en tilgreint er í eigna­skipta­yfir­lýsingunni sem lá frammi við kaupsamningsgerð.

                Af einhverjum ókunnum ástæðum stendur í gögnum fasteignaskrár að eignin sé 64,9 m². Þessi stærð var komin í bækur fasteignaskrár áður en stefnandi keypti eign­ina og verður honum ekki kennt um þá stærðartilgreiningu. Munurinn á birtri stærð eignarinnar (íbúð og geymslu í kjallara, samtals 55, 8 m²) samkvæmt þinglýstri eigna­skipta­yfirlýsingu annars vegar og fast­eigna­skrá hins vegar nemur 14,0%. Hefði verið að því gáð, 30. nóvember 2012, hvaða hluta hússins ætti að telja til birtrar stærðar eignarinnar svo og hversu stór geymslan væri hefði komið í ljós að munurinn var þó ekki meiri.

                Í 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er tekið fram að þótt flatarmál fast­eignar sé minna en kaupandi gerði ráð fyrir teljist það ekki galli, nema það sé verulega minna en seljandi upplýsti fyrir kaup eða háttsemi hans teljist stórfellt gáleysi.

                Þegar metið er hvort stærðarfrávik sé verulega minna en seljandi upplýsti fyrir kaup verður að horfa til dómaframkvæmdar Hæstaréttar. Í dómi í máli nr. 389/2003 þótti 16% munur á stærð, sem var tilgreind í kaupsamningi og eignaskiptayfirlýsingu sem síðar var gerð, ekki verulegur og í dómi í máli nr. 163/2004 þótti 15% munur á til­greindu flatarmáli og því sem það mældist ekki verulegur. Með vísan til þessara dóma verður sá 14% munur sem er á því flatarmáli sem tilgreint er í eigna­skipta­yfir­lýs­ing­unni frá 1988 og upplýsingum í söluyfirliti ekki talinn verulegur, en þetta eru þær upplýsingar sem voru veittar um stærð íbúðarinnar fyrir kaupin.

                Þá þarf að taka afstöðu til þess hvort framkoma aðalstefnanda við kaupin feli í sér stór­fellt gáleysi. Við það mat hefur þýðingu hvort seljandi hefur menntun og reynslu af fasteignaviðskiptum. Aðalstefnandi er skipstjórnarmenntaður en hefur verið öryrki eftir slys frá árinu 1990. Hann fékk fasteign í arf eftir foreldra sína en ekki kom fram fyrir dómi að hann hefði aðra reynslu af viðskiptum með fasteignir.

                Arnar Hauksson húsasmiður sem skoðaði eignina fyrir hönd gagnstefnanda og sat samlestur kaupsamnings bar að aðalstefnandi hefði sagt við samlesturinn að mis­ræmi milli upplýsinga frá Fasteignamati og eignaskiptayfirlýsingunni ætti sér allt eðli­legar skýr­ingar og hann myndi geta lagt fram gögn sem sýndu það. Að sögn aðalstefn­anda var hann einungis að vísa til þeirra gagna sem lágu frammi þegar hann keypti eign­ina í febr­úar 2000, sem kom í ljós að voru nákvæmlega þau sömu og lágu frammi 30. nóvem­ber 2012. Aðal­stefnandi bar jafn­framt að hann hefði ætíð talið að munurinn á til­greindri stærð í eigna­skipta­yfir­lýs­ing­unni annars vegar og yfir­liti fast­eigna­skrár hins vegar lægi í geymslunni í kjallaranum og þeim hluta sam­eign­ar­innar sem til­heyrði honum.

                Gagnstefnandi telur aðalstefnanda hafa vitað betur og hafi hann mátt vita, eftir ára­langar til­raunir til þess að fá kvist settan á þakið, að sú tala sem tilgreind var hjá Fast­eigna­mati ríkis­ins væri röng.

                Í þessu skyni leiddi gagnstefnandi fyrir dóminn arkitekt, sem vann eigna­skipta­yfir­lýs­ingu fyrir aðalstefnanda í maí/júní 2009, en aðalstefnandi hafði ekki greitt fyrir. Arki­tekt­inn hafði aldrei hitt aðal­stefn­anda en bar að í símtali sem þau áttu hefði hann verið ósáttur við, að þrátt fyrir fyrir­hugaðar breytingar á íbúðinni, ykist birt stærð hennar lítið. Hún hafi líka greint honum frá því að líkast til væri skráningin hjá Fast­eigna­mat­inu röng, bæði vegna þess að reglur um skráningu hefðu breyst og oft kæmi fyrir að gamlar skráningar væru ekki réttar.

                Að mati dómsins verður sök ekki felld á aðalstefnanda með þeim sönnunar­gögnum einum að hann hafi í símtali, trúlega í júní 2009, sagst ósáttur við að birt stærð eignarinnar, eftir að kvistur yrði byggður á þakið, ykist aðeins um tæpa tvo fer­metra svo og að honum hafi þá verið sagt að líkast til væri skráning Fast­eigna­mats­ins á stærð íbúðarinnar röng.

                Ekkert er komið fram um það að aðalstefnandi hafi sóst eftir því að fá íbúðina stækk­aða til að auka birta stærð hennar. Hann bar sjálfur að með breytingunum hefði hann vita­skuld viljað fjölga þeim fermetrum í íbúðinni þar sem salarhæð væri meiri en 1,80 metrar en einkum og sér í lagi hefði kvisturinn átt að gera honum kleift að njóta betur sjávar­sýnar úr íbúðinni.

                Að mati dómsins þykir ekkert það fram komið sem sannar að aðalstefnandi hafi leynt gagnstefnanda upplýsingum. Við söluna lágu frammi þau gögn sem lágu til grund­vallar kaupum hans á eigninni. Hann kvaðst alltaf hafa vitað að íbúðin ein og sér væri 47,4 m² en skýrði mismuninn á milli eignaskiptayfirlýsingarinnar og upplýsinga fast­eigna­mats­ins með því að fasteignamatið tæki með geymsluna í kjallaranum og hlut­deild hans í sameign hússins.

                Þessu til viðbótar hefur ekki verið reynt að sýna fram á að aðalstefnanda hafi verið kunnugt um eða hann hafi mátt vita að stærð íbúðarinnar væri ákvörðunar­ástæða gagnstefnanda fyrir kaupunum, eða að það atriði réði mestu um verðtilboð hans en ekki það að íbúðin var nýuppgerð eða staðsetning hennar.

                Dómurinn fellst því ekki á að aðalstefnandi hafi sýnt af sér gáleysi við sölu fasteignarinnar, hvorki einfalt né stórfellt.

                Gagnstefnandi kveðst sérhæfa sig í kaupum á íbúðum til útleigu. Fyrir­svars­maður hans á þessum tíma bar að við kaup á eignum til útleigu hefði fer­metra­fjöldi úrslita­þýð­ingu við ákvörðun leiguverðs og þar af leiðandi kaupverðs.

                Þegar mat er lagt á það hvort eitthvað falli undir skoðunarskyldu kaupanda má ekki ganga svo langt að krefjast þess að kaupandinn hreint og beint leiti að göllum við skoðunina. Vilji gagnstefnandi hins vegar byggja á því að fermetrafjöldi sé þung­væg­asta atriðið við val hans á fast­eign og verðmat verður að telja það eðlilegan þátt í skoðun hans, ekki hvað síst þegar íbúð er undir súð, að taka í fljót­heitum mál af þeim gólf­fleti þar sem salarhæð er meiri en 1,80 metrar. Það var ekki vand­kvæðum bundið í þessu til­viki þar sem íbúðin var tóm og til skoðunar kom húsa­smiður sem kunni að slá máli á eign­ina og vissi að miða bæri 1,80 m salarhæð við ytri brún þaks.

                Fulltrúi gagnstefnanda við samlestur kaup­samn­ings­ins, föstudaginn 30. nóv­em­ber 2012, Arnar Hauksson húsasmiður, sá að opinberar upp­lýs­ingar um eignina voru misvísandi. Hafi stærð eign­ar­innar verið helsta ákvörðunarástæða gagnstefnanda við kaupin og gerð tilboðs, en í minna mæli staðsetning hennar eða það að hún var nýupp­gerð, hafði hann nægt ráð­rúm til þess að hætta við kaupin þar sem fulltrúi hans reynd­ist ekki hafa full­nægj­andi umboð þennan dag til að rita undir samninginn. Arnar, sem sá mis­ræmið, kvaðst ekki hafa viljað ónáða fyrir­svarsmann stefnda þar sem hann hafi legið heima í veik­indum enda tæki hann ekki símann þegar svo stæði á.

                Hafi stærð húsnæðisins verið afgerandi þáttur við verðmat og kauptilboð gagn­stefn­anda hlaut þó að vera enn þýðingarmeira fyrir fulltrúa hans við samlesturinn að koma þessu misræmi á framfæri við fyrirsvarsmann gagnstefnanda.

                Fyrirsvarsmaður gagnstefnanda bar að fasteignasalinn hefði haft samband við hann, þegar í ljós kom að fulltrúinn hefði ekki rétt umboð, og hafi hann og fast­eigna­sal­inn sammælst um að fyrirsvarsmaðurinn kæmi á fasteignasöluna á mánu­dags­morg­uninn. Veikindi hans komu ekki í veg fyrir að hann svaraði því símtali.

                Enda þótt fyrir­svars­maður gagnstefnanda hafi verið veikur bar fulltrúa gagn­stefn­anda, Arnari, að koma þessum upplýsingum á framfæri við fyrir­svars­mann­inn hafi hann viljað tryggja að ekki yrði ritað undir samninginn fyrr en aðal­stefn­andi hefði lagt fram þau gögn sem hann sagðist eiga heima eða misræmið hefði verið skýrt á annan hátt.

                Þótt menn vilji ekki ónáða veikt fólk með símhringingum er auðvelt með nútíma­tækni að koma hljóðlátum orð­send­ingum á framfæri, svo sem með tölvu­skeytum eða smá­skila­boðum. Einnig má nota gamal­reyndar aðferðir eins og að setja bréf í póstkassa þess sem þarf að fá upp­lýs­ingarnar.

                Að mati dómsins er ekki komin fram nein haldbær afsökun fyrir því að upp­lýs­ingum um misræmi í stærð íbúðarinnar, sem fulltrúi gagnstefnanda vissi af 30. nóvem­ber, var ekki komið á framfæri við fyrirsvarsmanninn fyrir 3. desember og honum bent á að skrifa ekki undir kaupsamninginn fyrr en að betur athuguðu máli eða rita undir hann með fyrirvara um stærðina.

                Að lokum þykir mega árétta þá meginreglu, sem hefði mátt huga að áður en ákveðið var að halda eftir lokagreiðslu, að sé kaupanda kunnugt um galla á fasteign, eða honum eigi að vera það, en gerir samt kaupsamning, án þess að gera áskilnað vegna gall­ans, getur hann ekki borið hann fyrir sig, sbr. 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002.

                Það er því niðurstaðan að 14% munur á stærð íbúðarinnar, tilgreindur í sölu­yfir­liti annars vegar og þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hins vegar, sé ekki veru­legur í skiln­ingi 21. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Það er jafnframt niður­staðan að aðal­stefn­andi hafi hvorki leynt upplýsingum né sýnt af sér stórfellt gáleysi við sölu íbúð­ar­innar á annan hátt.

                Gagnstefnandi hefur atvinnu af því að kaupa eignir til útleigu og telur stærð íbúðar vega þyngst um það verð sem hann býður. Að mati dómsins stóð það honum því nær að athuga hvort íbúð, sem er undir súð, væri þeirrar stærðar sem tilgreind væri í sölu­yfir­liti. Jafn­framt var gagn­stefn­anda kunnugt um að misræmi væri í til­grein­ingu stærðar íbúð­ar­innar milli opin­berra skjala en hann undirritaði kaup­samn­ing­inn engu að síður án fyrir­vara vegna þessa misræmis.

                Af þessum sökum á gagnstefnandi hvorki rétt til afsláttar né skaða­bóta þótt birt flatar­mál íbúðarinnar samkvæmt eigna­skipta­yfir­lýs­ingu, 47,4 m², auk geymslu í kjall­ara, 8,4 m², sam­tals 55,8 m², sé 14% minna en samkvæmt upplýsingum frá Þjóð­skrá og fast­eigna­salan til­greindi í sölu­yfirliti. Gagn­stefn­andi á því ekki neina fjárkröfu til skulda­jöfn­uðar við kröfu aðal­stefn­anda um greiðslu.

                Gagnstefnanda ber því að greiða aðalstefnanda 1.900.000 krónur með dráttar­vöxtum frá 28. desember 2012 til greiðsludags.

                Þar sem fallist er á kröfu aðalstefnanda í aðalsök þarf ekki að taka afstöðu til krafna gagnstefnanda í gagnsök.

                Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, ber að dæma gagnstefnanda til að greiða aðalstefnanda málskostnað sem þykir, að teknu til­liti til virðis­auka­skatts, hæfilega ákveðinn 1.004.000 kr.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, Árni Ísberg bygginga­verk­fræð­ingur og Ingileifur Einarsson, löggiltur fasteignasali, kveða upp þennan dóm.

D Ó M s o r ð

                Gagnstefnandi, Centrum fjárfestingar slhf., greiði aðalstefnanda Róberti Rós­mann, 1.900.000 krónur með dráttarvöxtum, samkvæmt 6. gr., sbr. 5. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verð­trygg­ingu, frá 28. desember 2012 til greiðslu­dags.

                Gagnstefnandi greiði aðalstefnanda 1.004.000 kr. í málskostnað.