Fimmtudaginn 6. október 2005.
Nr. 105/2005.	Jón Guðmundur Valgeirsson og Lögmenn Vestmannaeyjum ehf. (Ólafur Haraldsson hrl.) gegn Birki Agnarssyni (Vilhjálmur H. Vilhjálmsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Skaðabætur. Fasteignasali.

B hafði verið dæmdur til að veita kaupendum fasteignar, sem fasteignasalinn J hafði annast sölu á fyrir hönd L, tiltekinn afslátt vegna fjögurra leyndra galla á eigninni, galla á gluggum, fínpússningu, svalagólfi og útfellinga á útveggjum. B krafði í máli þessu J og L um skaðabætur vegna vanrækslu J, en B kvaðst hafa upplýst J um þá galla sem honum voru kunnir. Var fallist á að J hafi með saknæmum hætti vanrækt starfsskyldur sínar sem fasteignasali með því að gera hvorki söluyfirlit varðandi eignina né skoða hana. Bæru J og L skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af þeirri háttsemi kynni að leiða. Vegna þessarar vanrækslu var við það miðað að J og L bæru hallann af sönnunarskorti á því hvaða upplýsingar B hafði veitt J um galla á eigninni. Var við það miðað að við ákvörðun á söluverði eignarinnar hafi verið tekið tillit til galla vegna útfellinga á útveggjum. Með því að B hafði þurft jafnframt að veita kaupendum eignarinnar afslátt vegna þess galla, hafði hann orðið fyrir tjóni sem J og L báru skaðabótaábyrgð á og var þeim gert að greiða honum fjárhæð sem nam þeim afslætti, auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð. Þá var málskostnaður í fyrra málinu að hluta til lagður á J og L.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 11. mars 2005. Þeir krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafan verði lækkuð og  málskostnaður  á báðum dómstigum látinn falla niður.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti. 

I.

Með kaupsamningi 21. mars 1997 keyptu Hafþór Halldórsson og Sigríður V. Ólafsdóttir efri hæð Smáragötu 4 í Vestmannaeyjum, sem var eign stefnda, en húsið mun hafa verið byggt árið 1975. Kaupverðið var 8.000.000 krónur. Samkvæmt samningnum voru seljendur eignarinnar Hjörleifur Guðnason og Inga Halldórsdóttir, en ástæða þess var sú að kaupin voru liður í þreföldum makaskiptum. Keypti stefndi fasteign Hjörleifs og Ingu en þau keyptu aftur á móti eign Hafþórs og Sigríðar. Fyrir Hæstarétti er ágreiningslaust að áfrýjandinn Jón Guðmundur Valgeirsson, sem er héraðsdómslögmaður, annaðist sölu allra eignanna fyrir hönd áfrýjandans Lögmanna Vestmannaeyjum ehf.  Samdi hann meðal annars kauptilboð og kaupsamning um sölu efri hæðar Smáragötu 4. Í kauptilboðum og samningum er lutu að sölu á þeirri eign kemur fram að samningsaðilum sé kunnugt um að þak þarfnist viðgerðar og raki sé í veggjum hússins. Eftir kaupin reis ágreiningur milli stefnda og kaupenda eignarinnar vegna galla á henni. Að ósk þeirra síðargreindu var dómkvaddur maður til að lýsa göllunum og meta hvað myndi kosta að lagfæra þá. Samkvæmt matsgerðum hans 23. nóvember 1998 og 3. ágúst 2000 reyndist eignin haldin göllum, meðal annars vegna raka í tilteknum veggjum og gluggum, lélegrar fínpússningar á nokkrum stöðum, skemmda á svalagólfi og útfellinga á útveggjum. Höfðuðu kaupendurnir mál á hendur stefnda og kröfðust skaðabóta eða afsláttar vegna gallanna. Með dómi héraðsdóms Suðurlands 7. maí 2002, sem staðfestur var um annað en dráttarvexti með dómi Hæstaréttar 13. febrúar 2003 í málinu nr. 352/2002, var meðal annars komist að þeirri niðurstöðu að þrátt fyrir áðurnefndan fyrirvara í kaupsamningum hafi kaupendurnir ekki mátt búast við að raki í veggjum hússins væri svo mikill sem raun bar vitni og gallar í gluggum jafn stórfelldir og raunin varð. Þar sem sönnur hafi hins vegar ekki verið leiddar að því að seljandi hafi vitað um þessa galla á gluggum hússins var talið að kaupendur ættu ekki rétt á skaðabótum, en þeim var dæmdur afsláttur vegna þeirra að fjárhæð 568.500 krónur. Á sömu forsendum var stefndi dæmdur til að greiða 71.000 krónur í afslátt vegna galla á fínpússningu. Þá var hann einnig dæmdur til að greiða 84.000 krónur í afslátt vegna leynds galla á svalagólfi, þar sem honum tókst ekki að sanna að hann hefði upplýst kaupendur um þann galla. Í matsgerð hins dómkvadda manns 3. ágúst 2000 var lagt til að bætt yrði úr galla vegna útfellinga á útveggjum hússins með því að klæða húsið að utan og kostnaður við það metinn 1.315.200 krónur. Stefndi kvaðst hafa sagt kaupendum og fasteignasalanum frá því að þörf væri á að klæða húsið að utan. Ekki tókst honum að færa sönnur á það og var hann, að teknu meðal annars tilliti til þess að úrbæturnar myndu auka gæði hússins, dæmdur til að greiða kaupendunum afslátt er nam helmingi þeirrar fjárhæðar, 657.000 krónur. Með fyrrnefndum dómi Hæstaréttar var stefndi því dæmdur til að greiða kaupendunum samtals 1.380.500 krónur í afslátt vegna áðurnefndra galla með dráttarvöxtum frá 23. febrúar 2001 til greiðsludags auk málskostnaðar í héraði, 500.000 krónur, og fyrir Hæstarétti, 300.000 krónur.

II.

Í máli þessu krefur stefndi áfrýjendur um skaðabætur vegna tjóns, sem hann kveðst hafa orðið fyrir vegna vanrækslu og mistaka áfrýjandans Jóns Guðmundar við áðurnefnda sölu efri hæðar Smáragötu 4 í Vestmannaeyjum. Hafi Jón Guðmundur annast söluna fyrir hönd og á ábyrgð áfrýjandans, Lögmanna Vestmannaeyjum ehf. Hann hafi hvorki gert söluyfirlit varðandi eignina né skoðað hana, eins og honum hafi borið að gera. Fyrirvarinn í kaupsamningnum um að raki væri í veggjum hafi verið settur þar að frumkvæði stefnda, en áfrýjandi hafi hins vegar ekkert frekar gert til að tryggja að réttar upplýsingar um gallana lægju fyrir við kaupin, t.d. með því að lýsa þeim nánar í söluyfirliti eða skoða eignina. Stefndi hafi upplýst hann um þá galla á eigninni sem honum voru kunnir. Vegna þessarar vanrækslu fasteignasalans hafi stefndi með áðurnefndum dómi Hæstaréttar verið dæmdur til að inna af hendi til kaupendanna afslátt samtals að fjárhæð 1.380.500 krónur vegna leyndra galla á eigninni. Einnig hafi hann þurft að greiða þeim dráttarvexti af þeirri fjárhæð, 677.792 krónur, málskostnað fyrir héraðsdómi, 500.000 krónur, dráttarvexti af þeim málskostnaði, 76.833 krónur, málskostnað fyrir Hæstarétti, 300.000 krónur og þóknun lögmanns síns, 644.073 krónur. Heildartjón hans nemi því samtals 3.579.198 krónum, sem sé stefnufjárhæðin í málinu. Áfrýjendur hafa mótmælt því að áfrýjandinn Jón Guðmundur hafi sýnt af sér saknæma háttsemi við sölu eignarinnar. Þá hafna þeir því  að tjón stefnda verði rakið til háttsemi áfrýjandans Jóns Guðmundar og telja að stefndi beri sönnunarbyrðina fyrir þeirri fullyrðingu sinni. Málsástæður aðila eru nánar raktar í héraðsdómi

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á að áfrýjandinn Jón Guðmundur hafi með saknæmum hætti vanrækt starfsskyldur sínar sem fasteignasali með því að láta undir höfuð leggjast að semja söluyfirlit yfir eignina og skoða hana. Bera áfrýjendur skaðabótaábyrgð á því tjóni sem af þeirri háttsemi kann að leiða.

Eins og fyrr segir var stefndi dæmdur til að veita kaupendum eignarinnar tiltekinn afslátt vegna fjögurra leyndra galla á henni. Í fyrsta lagi vegna galla á gluggum, í öðru lagi á fínpússningu, í þriðja lagi á svalagólfi og í fjórða lagi vegna útfellinga á útveggjum. Heldur hann því fram að þar sem fasteignasalinn hafi vanrækt að tryggja að fyrir lægju ítarlegar upplýsingar um ástand eignarinnar við kaupin hafi stefndi orðið fyrir áðurgreindu tjóni. Stefndi hafi upplýst kaupendurna um þörf á að klæða húsið að utan, en honum hafi ekki tekist að sanna það í áðurnefndu dómsmáli, þar sem hvorki hafi legið fyrir söluyfirlit né lýsingar fasteignasalans á ástandi eignarinnar.      

Í skýrslu sinni í fyrrgreindu dómsmáli bar stefndi að hann hafi hvorki vitað um galla á gluggum né fínpússningu og því hafi hann ekki getað upplýst kaupendurna um þá. Ljóst má vera af þessum framburði hans að við ákvörðun á söluverði fasteignarinnar hefur ekki verið tekið tillit til þessara galla. Hefur stefndi því ekki orðið fyrir tjóni þó að hann hafi síðar verið dæmdur til að veita afslátt vegna þeirra. Fram er komið að stefndi klæddi svalagólfið með timbri þar sem höggvið var upp úr því. Af framburði hans fyrir dómi í áðurnefndu máli verður ekki með vissu ráðið hvort hann  teldi sig hafa upplýst fasteignasalann eða kaupendurna um þennan leynda galla. Þegar af þeirri ástæðu verða áfrýjendur ekki taldir bera ábyrgð á að stefndi hafi ekki getað fært sönnur á að kaupendurnir hafi verið upplýstir um þann galla.

Stefndi fullyrti í fyrrgreindri skýrslu að hann hafi tjáð Hafþóri Halldórssyni, öðrum kaupanda eignarinnar, og fasteignasalanum að fram hafi komið í viðræðum stefnda og seljanda eignarinnar, er hann keypti hana á árinu 1987, að samkvæmt mati nafngreinds byggingartæknifræðings þyrfti að klæða húsið að utan. Samkvæmt 10. gr. þágildandi laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu skyldi fasteignasali sem fengi eign til sölumeðferðar semja fyrir aðila rækilegt yfirlit yfir öll grundvallaratriði, sem máli skipta, til þess að gera sér glögga hugmynd um verð eignarinnar. Yfirlitið skyldi meðal annars geyma upplýsingar um galla sem kunnir væru á eigninni. Þessari skyldu sinnti áfrýjandinn Jón Guðmundur ekki eins og að framan er rakið. Áfrýjendur verða því að bera hallann af sönnunarskorti á því hvaða upplýsingar stefndi veitti fasteignasalanum um galla á eigninni. Verður við það að miða að við ákvörðun á söluverði eignarinnar hafi verið tekið tillit til þess að klæða þyrfti húsið að utan, eins og stefndi heldur fram. Með því að stefndi þurfti jafnframt að veita kaupendum eignarinnar 657.000 króna afslátt vegna þessa galla hefur hann orðið fyrir tjóni er nemur þeirri fjárhæð, sem áfrýjendur bera skaðabótaábyrgð á. Að auki bera áfrýjendur ábyrgð á því tjóni stefnda, sem leiddi af því að hann þurfti samkvæmt áðurnefndum dómi Hæstaréttar 13. febrúar 2003 að greiða kaupendum eignarinnar dráttarvexti af þeirri fjárhæð sem nema 322.571 krónum. Fullt tilefni var af hálfu stefnda til að halda uppi vörnum að því er varðaði galla vegna útfellinga á útveggjum hússins í máli því sem kaupendur þess höfðuðu á hendur honum. Verða áfrýjendur því dæmdir til að greiða stefnda hluta málskostnaðarins í héraði og Hæstarétti auk hluta dráttarvaxta í héraði í því máli, sem að álitum verður talinn samtals 430.000 krónur. Krafa stefnda um þóknun lögmanns hans „v/dómsmálanna“ að fjárhæð 644.073 krónur er vanreifuð og verður henni hafnað. Áfrýjendur verða samkvæmt þessari niðurstöðu dæmdir til að greiða stefnda óskipt samtals 1.409.571 krónu með vöxtum eins og í dómsorði greinir.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað verður staðfest.

Rétt þykir að hver aðili beri sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.      

Dómsorð:

Áfrýjendur, Jón Guðmundur Valgeirsson og Lögmenn Vestmannaeyjum ehf., greiði stefnda, Birki Agnarssyni, óskipt 1.409.571 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. febrúar 2003 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 4. janúar 2005.

Mál þetta, sem dómtekið var 7. desember s.l., er höfðað með stefnu birtri 28. nóvember 2003.

Stefnandi er Birkir Agnarsson, kt. 080359-4389, Bröttugötu 25, Vestmannaeyjum.

Stefndu eru Jón Guðmundur Valgeirsson, kt. 060568-4809, Ásavegi 1, Vestmannaeyjum og Lögmenn Vestmannaeyjum ehf., kt. 591295-2929, Strandvegi 48, Vestmannaeyjum.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmdir til að greiða stefnanda óskipt 3.579.198 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. og IV. kafla laga nr. 38/2001 frá 19. febrúar 2003 til greiðsludags auk málskostnaðar samkvæmt reikningi.

Dómkröfur stefndu eru þær aðallega að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda og honum verði gert að greiða stefndu málskostnað að mati dómsins.  Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

Málavextir.

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi dagsettum 21. mars 1997 keyptu Hafþór Halldórsson og Sigríður V. Ólafsdóttir eignina Smáragötu 4, efri hæð, í Vestmannaeyjum og var kaupverðið 8.000.000 krónur.  Samkvæmt kaupsamningi eru Hjörleifur Guðnason og Inga Halldórsdóttir seljendur eignarinnar og mun ástæða þess vera sú að við kaupin urðu þreföld makaskipti á eignum.  Þau Hafþór og Sigríður fengu eign stefnanda máls þessa, hann fékk eign Hjörleifs og Ingu og þau fengu eign Hafþórs og Sigríðar.  Gengið var frá kaupum þessum sama dag og er ekki um það ágreiningur að stefnandi hafi komið fram sem seljandi eignarinnar gagnvart Hafþóri og Sigríði, en hann mun hafa búið þar í um 11 ár.  Í kauptilboði sem Hafþór og Sigríður undirrituðu 4. mars sama ár er svofellt ákvæði:  „Aðilum er kunnugt um að þak á Smáragötu 4 eh þarfnast viðgerðar og raki sé í veggjum hússins.”  Sams konar ákvæði er í kaupsamningi um eignina.  Stefndi Jón, sem er héraðsdómslögmaður og starfsmaður hins stefnda félags, annaðist sölu íbúðarinnar og er óumdeilt að hann skoðaði eignina ekki fyrir sölu og þá gerði hann ekki söluyfirlit yfir hana.  Mun það hafa verið að frumkvæði stefnanda að framangreint ákvæði var sett í kauptilboð og kaupsamning.

Eftir afhendingu íbúðarinnar urðu kaupendur hennar varir við frekari rakabletti á veggjum hennar og lögðu fram beiðni um dómkvaðningu matsmanns 26. maí 1998 og 20. febrúar 2000.  Var Sigurjón Pálsson, tæknifræðingur, fenginn til að leggja mat á helstu galla og í niðurstöðum sínum frá 23. nóvember 1998 og 3. ágúst 2000 kemst hann að þeirri niðurstöðu að viðgerðarkostnaður nemi samtals 2.767.200 krónum.  Eru helstu kostnaðarliðir vegna raka í forstofu, við gólf í svefnálmu, svefnherbergjum, þvottahúsi, búri og í stofu, 1.227.000 krónur og vegna útfellinga á veggjum, en samkvæmt niðurstöðu matsmanns þurfti að einangra og múrhúða 137 m² og var matskostnaður af þeim sökum talinn 1.315.200.

Þau Hafþór og Sigríður höfðuðu mál á hendur stefnanda 9. maí 2001 og kröfðust skaðabóta og/eða afsláttar að fjárhæð 2.767.200 krónur.  Með dómi Héraðsdóms Suðurlands upp kveðnum 7. maí 2002 var stefnandi dæmdur til að greiða Hafþóri og Sigríði 1.380.500 krónur ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum og 500.000 krónur í málskostnað.  Í dóminum segir svo meðal annars:  „Fram er komið í málinu að stefnendum var kunnugt um tvo rakabletti á veggjum íbúðarinnar og undirrituðu þeir auk þess kauptilboð og kaupsamning með fyrirvara um að raki væri í veggjum hússins.  Þrátt fyrir fyrirvara þennan verður ekki talið að stefnendur hafi mátt búast við að raki í veggjum hússins væri svo mikill sem raun bar vitni og gluggar íbúðarinnar svo stórgallaðir að raki myndaðist í miklum mæli undir þeim og í aðliggjandi veggjum.  Gallinn er stórvægilegur og ber stefndi ábyrgð á honum.  Stefndi hefur haldið því fram að hann hafi ekki vitað annað en að gluggar væru í lagi.  Ekki hafa verið leiddar sönnur á annað og eru því ekki efni til að dæma stefnendum skaðabætur samkvæmt meginreglu 2 mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, en stefnendur eiga hins vegar rétt á afslætti samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. sömu laga vegna hins leynda galla á gluggum íbúðarinnar.”  Taldi dómurinn afslátt af þessum sökum hæfilega metinn 568.500 krónur.  Þá féllst dómurinn á þá niðurstöðu matsmanns að viðgerð með sandspartli væri nauðsynleg vegna þess að viðloðun fínpússningar sé mjög léleg á nokkrum stöðum,  m.a. vegna þess að langvarandi raki hafi hjálpað til við los.  Taldi dómurinn um leyndan galla að ræða sem rekja mætti að hluta til raka í veggjum hússins.  Taldi dómurinn afslátt hæfilega metinn 71.000 krónur.  Þá var stefnendum dæmdur 84.000 króna afsláttur vegna leynds galla í svalagólfi sem fyrst hafi komið í ljós þegar stefnendur tóku timbur af gólfinu um ári eftir kaupin.  Er komist að þeirri niðurstöðu í dóminum að þar sem gólfið hafi verið hulið timbri er skoðun fór fram hafi stefnendum verið ómögulegt að sjá ástand þess.  Í dóminum kemur jafnframt fram að dómendur hafi við vettvangsskoðun séð að kuldabrýr, sem myndast hafi í múrfúgum milli einangrunarplatna á útveggjum hússins, valdi rakamyndum á útveggjum og þar safnist í ryk sem myndi óhreinindamynstur á veggjum.  Var það mat dómsins að um mjög óvenjulegan galla væri að ræða.  Hafi stefndi borið fyrir dómi að hann hafi tjáð stefnendum að klæða þyrfti húsið að utan ef vel ætti að vera, en stefnendur minntust þess ekki að stefndi hafi rætt um að húsið þarfnaðist klæðningar.  Þá hafi fasteignasalinn sem sá um sölu íbúðarinnar ekki minnst þess að stefndi hefði orðað það við sig.  Var talið að stefnda hefði ekki tekist að færa sönnur á að hann hefði upplýst stefnendur um galla þennan, en ekki hafi mátt búast við að stefnendur uppgötvuðu hann við skoðun.  Var því talið um leyndan galla að ræða sem stefndi bar ábyrgð á.  Var stefnendum því dæmdur 657.000 króna afsláttur af þessum sökum.

Eftir að niðurstaða héraðsdóms lá fyrir óskaði lögmaður stefnanda eftir afstöðu stefnda Jóns til þess hvort hann vildi koma að málinu með einhverjum hætti og taka afstöðu til áfrýjunar þess til Hæstaréttar.  Með bréfi dagsettu 26. júní 2002 lýstu stefndu þeirri afstöðu sinni að fráleitt væri að þeir bæru nokkra ábyrgð á niðurstöðu dómsmálsins.

Málinu var áfrýjað til Hæstaréttar Íslands og með dómi hans upp kveðnum 13. febrúar 2003 var niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest með vísan til forsendna hans um annað en dráttarvexti, en rétturinn taldi rétt að miða upphaf dráttarvaxta við 23. febrúar 2001.  Þá var stefnandi dæmdur til að greiða gagnaðilum sínum 300.000 krónur í málskostnað og auk þess þurfti stefnandi að greiða lögmönnum sínum 644.073 krónur vegna reksturs málsins.  Að viðbættum dráttarvöxtum telur stefnandi kostnað sinn af málarekstri þessum því nema samtals 3.579.198 krónum og er það stefnufjárhæð málsins.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

                  Stefnandi byggir á sakarreglunni og ströngum bótareglum skaðabótaréttar um ábyrgð sérfræðinga.  Þá er öðrum þræði byggt á reglum um skaðabótaskyldu innan samninga, sem og reglum um vinnuveitandaábyrgð.  Byggir stefnandi á því að innan skaðabótaréttarins sé gert ráð fyrir strangri ábyrgð sérfræðinga, svo sem fasteignasala og lögmanna, á verkum sínum.  Taki þessar ströngu ábyrgðarreglur mið af þeim reglum og venjum sem á sviðinu gilda, auk þeirrar þekkingar sem menn búi yfir á þeim tíma sem atvik eigi sér stað.  Er á því byggt að stefndu hafi vanrækt verulega skyldur sínar og brotið lagareglur sem um fasteignasala gildi.  Hafi þeim því orðið á mistök sem valdið hafi stefnanda tjóni.  Stefndi Jón hafi ekki gert söluyfirlit yfir hina seldu eign eins og honum sé skylt að lögum.  Í stefnu er byggt á lögum nr. 54/1997 um fasteigna- fyrirtækja og skipasölu að því er skyldur stefndu að þessu leyti varðar, en við munnlegan flutning málsins var fallist á að þessi lög ættu ekki við, en á því byggt að lög nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu ættu hér við, enda sambærilegar reglur í þeim lögum og núgildandi lögum.  Er á því byggt að fasteignasali, sem fengið hafi eign til sölumeðferðar, skuli semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli geta skipt við sölu hennar.  Þar skuli þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geti kaupanda máli.  Sérstaklega sé tekið fram í lögunum að geta skuli um galla sem seljanda og/eða fasteignasala sé kunnugt um.  Þrátt fyrir að stefnandi hafi ítrekað bent stefnda Jóni á að á eigninni væru ágallar, hafi hann hunsað algjörlega þá ótvíræðu lagaskyldu sína að gera söluyfirlit, þar sem m.a. kæmi fram lýsing á þessum ágöllum.  Hefði hvergi verið minnst á nokkra ágalla í söluskjölum hefði stefnandi ekki haft frumkvæði að því að láta setja inn í kauptilboð og kaupsamning ákvæði um að aðilum væri kunnugt um að þak þarfnaðist viðgerðar og að raki væri í veggjum.  Telur stefnandi um að ræða alvarlegt brot á skyldu fasteignasala til að gera söluyfirlit, enda um grundvallarskjal í fasteignaviðskiptum að ræða.  Þá hafi stefndi Jón aldrei skoðað fasteignina áður en hann seldi hana, en að mati stefnanda er það alvarlegt brot á þeim skyldum sem á honum hvíla samkvæmt almennum reglum og venju á þessu sviði, enda sé það eitt helsta hlutverk fasteignasala að sjá til þess að réttar upplýsingar um eign liggi fyrir við sölu.  Hafi stefnda Jóni því borið að tryggja að göllum, sem kunnir væru á eigninni, væri rétt lýst og þeir kæmu skýrt fram í skriflegum skjölum við söluna.  Hann hafi hins vegar ekkert gert til að tryggja að réttar upplýsingar um galla fasteignarinnar lægju fyrir við kaupin og gerði engar ráðstafanir til að tryggja hvor ætti að bera hallann af því að upplýsingarnar reyndust ekki réttar, eða ágallarnir væru meiri en kaupandi teldi.  Sé því ljóst að stefndi Jón hafi brotið verulega gegn þeim skyldum sem á honum hvíldu sem fasteignasala.  Hann hafi ekki gætt réttmætra hagsmuna stefnanda eins og honum hafi verið skylt og þá hafi hann ekki leyst störf sína af hendi í samræmi við góðar viðskiptavenjur.  Sé þessi háttsemi stefnda Jóns ótvírætt saknæm og beri hann því skaðabótaábyrgð á því tjóni sem stefnandi hafi orðið fyrir af þessum sökum.

                  Stefnandi byggir á því að vanræksla stefndu hafi orðið honum til verulegs tjóns.  Hafi hann verið dæmdur til greiðslu verulegs afsláttar vegna þess að ekki var nægilega upplýst um galla á fasteigninni er salan fór fram sem leitt hafi til þess að talið var að eignin væri haldin göllum.  Samkvæmt dóminum hafi kaupendur ekki mátt búast við því að gallarnir væru svo miklir sem raun bar vitni.  Þá hafi það verið mat dómsins að stefnanda hafi ekki tekist að sanna að húsið hafi verið haldið verulegum rakaskemmdum þegar það var selt.  Stefnandi segist hafa margítrekað við stefnda Jón þá galla sem væru á eigninni og hefði hann sinnt lágmarksskyldum sínum sem fasteignasali, svo sem með því að skoða eignina og gera söluyfirlit þar sem skýrt kæmi fram um hvaða galla væri að ræða, hefði hann tryggt að nægar upplýsingar lægju fyrir þannig að ótvírætt hefði verið að kaupendur gerðu sér fulla grein fyrir göllunum.   Af framburði stefnda Jóns við meðferð málsins fyrir dómi megi ráða að söluskjölin hefðu verið með allt öðrum hætti ef hann hefði farið á staðinn og kynnt sér gallana.

Stefnandi byggir á því að hann hefði á sínum tíma upplýst kaupendur fasteignarinnar skýrlega um þá galla sem á eigninni hafi verið og hafi þeim því verið gallarnir ljósir.  Vanræksla stefndu á því að sinna lögboðnum skyldum sínum, t.d. til að gera söluyfirlit þar sem gallarnir kæmu skýrlega fram með skriflegum hætti, hafi hins vegar orðið til þess að sönnun um upplýsingagjöf til kaupenda taldist ekki liggja fyrir.  Hafi tjón stefnanda vegna málaferlanna því numið samtals 3.579.198 krónum, en það nemi tæplega 45% af söluverði eignarinnar.  Sé því ótvírætt að mati stefnanda að réttarstaða hans gagnvart kaupendum hefði verið allt önnur og niðurstaða dómsmálsins á aðra lund ef stefndu hefðu sinnt skyldum sínum, a.m.k. sé ljóst að sönnunarstaða stefnanda hefði orðið allt önnur ef söluyfirlit og skoðun fasteignarinnar hefði legið fyrir.  Hefði með eðlilegum vinnubrögðum af hálfu stefndu verið hægt að komast hjá tjóninu.  Stefnandi telur eðlilegt að sönnunarbyrði fyrir hinu gagnstæða verði lögð á stefndu, sbr. hinar ströngu reglur um sérfræðiábyrgð.  Þá bendir stefnandi á að ekkert hafi verið saknæmt við háttsemi hans, enda hafi hann verið dæmdur til greiðslu afsláttar en ekki skaðabóta.

Stefnandi bendir einnig á að stefndi Jón sé lögmaður og beri réttindi og skyldur sem slíkur.  Hafi hann í tengslum við umrædd fasteignaviðskipti ekki sinnt þeim skyldum sem á lögmönnum hvíli, en lögmönnun beri í hvívetna að rækja af alúð þau störf sem þeim sé trúað fyrir.  Þá vísar stefnandi til þess grundvallarsjónarmiðs að beita skuli ströngu sakarmati gagnvart sérfræðingum eins og lögmönnum.  Að því er skaðabótaábyrgð stefndu Lögmanna Vestmannaeyjum ehf. varðar vísar stefnandi til ofangreindrar lýsingar, reglunnar um vinnuveitandaábyrgð sem og þeirrar staðreyndar að stefnandi hafi leitað þjónustu lögmannsstofunnar um sölu fasteignarinnar.  Beri þessir stefndu því sjálfstæða ábyrgð gagnvart honum sem umsjónaraðili sölunnar, svo og á grundvelli reglunnar um vinnuveitandaábyrgð, enda hafi stefndi Jón verið starfsmaður hins stefnda félags.

Krafa stefnanda er þannig sundurliðuð að höfuðstóll afsláttar samkvæmt dómi sé 1.380.500 krónur, dráttarvextir til 19. febrúar 2003 séu 677.792 krónur, málskostnaður í héraði sé 500.000 krónur og dráttarvextir af honum til 19. febrúar 2003 sé 76.833 krónur, málskostnaður í Hæstarétti sé 300.000 krónur og þóknun lögmanns stefnanda vegna dómsmálanna sé 644.073 krónur eða samtals 3.579.198 krónur.

Stefnandi byggir vaxtakröfu á III. og IV. kafla laga nr. 38/2001 og krefst dráttarvaxta frá uppkvaðningu dóms Hæstaréttar, en þá hafi tjón stefnanda endanlega legið fyrir.  Málskostnaðarkrafa er reist á 1. mgr. 129. gr. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laganr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefndu reisa sýknukröfu sína á því að ætlað tjón stefnanda verði ekki rakið til sakar stefndu.  Stefnandi beri sönnunarbyrðina um orsök tjóns síns og umfang þess og hafi hann hvorugt sannað.

Stefndu mótmæla því alfarið að þeir hafi vanrækt skyldur sínar eða brotið þær lagareglur sem um fasteignasölu giltu.  Þá er því eindregið mótmælt að stefndu hafi orðið á mistök við sölu fasteignarinnar sem og að þeir hafi valdið stefnanda með því tjóni.  Byggja stefndu á því að ekkert orsakasamband sé milli þess að stefndu skoðuðu ekki eignina né gerðu söluyfirlit og ætlaðs tjóns stefnanda.  Hefði gerð söluyfirlits engu breytt, enda hafi fyrirvari um að þak þarfnaðist viðgerðar og að raki væri í útveggjum hússins bæði í kauptilboðum og kaupsamningum um eignina.  Stefnandi hafi hvorki upplýst stefndu hversu umfangsmikill rakinn væri í útveggjum né um aðra galla á eigninni, þ.e. að gluggar væru gallaðir eða að klæða þyrfti húsið.  Hefði skoðun engu breytt, enda staðfest í gögnum málsins að um leynda galla væri að ræða sem ekki hefðu sést við skoðun eins og fram komi í forsendum héraðsdómsins.  Þá hafi stefndu verið rétt að treysta því að þær upplýsingar, sem stefnandi hafi gefið um ástand eignarinnar, væru réttar.  Mótmæla stefndu því að réttarstaða stefnanda gagnvart kaupendum hefði verið allt önnur ef stefndu hefðu skoðað eignina og söluyfirlit hefði legið fyrir.

Stefndu byggja á því að þeim hafi ekki verið kunnugt um þá leyndu galla sem verið hafi á eigninni.  Er á því byggt að ábyrgð fasteignasala taki ekki til leyndra galla á eign sem hann hafi til sölumeðferðar.  Í öllu falli geti ábyrgð stefndu aldrei orðið víðtækari en upplýsingaskylda stefnanda, en óumdeilt sé að stefnanda hafi verið kunnugt um gallana.  Þá er á því byggt að stefndi Jón hafi í alla staði uppfyllt þær skyldur sem á honum hvíldu sem lögmanni og hafi hann í hvívetna rækt starf sitt af alúð.

Stefndu ítreka að stefnandi beri alfarið sönnunarbyrðina um orsök tjóns síns og umfang þess.  Séu atvik málsins ekki með þeim hætti að heimilt sé að lögum að fella sönnunarbyrði um atvik máls á stefndu.  Þá eigi reglur um strangari sakarábyrgð ekki við eins og atvikum málsins sé háttað.   Stefndu mótmæla því að hið stefnda félag beri aðra eða víðtækari skaðabótaábyrgð en felist í ábyrgð vinnuveitanda.

Verði komist að þeirri niðurstöðu að stefndu beri ábyrgð vegna saknæmrar háttsemi í ætluðu tjóni stefnanda krefjast stefndu sýknu á þeim grundvelli að stefnandi hafi ekki orðið fyrir bótaskyldu tjóni.  Stefnandi hafi verið dæmdur til að greiða kaupendum  afslátt að fjárhæð 1.380.500 krónur vegna leyndra galla sem lækkuðu verðmæti fasteignarinnar.  Hafi stefnanda ekki tekist að sýna fram á að verðmæti fasteignarinnar á kaupsamningsdegi hafi verið hærra í raun en umsamið kaupverð að frádregnum afslættinum.  Jafnvel þótt talið verði að stefndu hafi sýnt af sér saknæma háttsemi hafi stefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi í raun orðið fyrir tjóni sem rekja megi til háttsemi stefndu.  Stefnandi verði að sýna fram á að sama verð hefði fengist fyrir fasteignina þótt kaupendum hefði verið kunnugt um gallana og umfang þeirra.  Það hafi hann ekki gert heldur þvert á móti viðurkennt að eignin væri verðminni.  Stefndu vísa til þess að niðurstöðu matsgerða hafi ekki verið hnekkt og að stefnandi andmælti ekki niðurstöðu þeirra fyrr en fyrir Hæstarétti sem taldi þau andmæli of seint fram komin.

Stefndu telja sig ekki bera ábyrgð á þeim kostnaði sem stefnandi hafi orðið fyrir, en hann hefði getað komist hjá honum með því að fallast á kröfur kaupenda sem og að áfrýja ekki dómi héraðsdóms.  Hafi stefnandi því ekki reynt að takmarka tjón sitt heldur þvert á móti lagt út í aðgerðir sem gerðu tjón hans meira.  Beri stefndu á engan hátt ábyrgð á þeim aðgerðum og því séu ekki uppfyllt lagaskilyrði fyrir að láta stefndu bæta stefnanda kostnað vegna slíkra aðgerða.

Varakrafa um lækkun bóta er á því byggð að umfang tjóns stefnanda sé ósannað.  Þá er á því byggt að stefndu beri ekki skaðabótaábyrgð á lögmannskostnaði stefnanda af fyrra dómsmáli, dæmdum málskostnaði á báðum dómstigum eða dæmdum dráttarvöxtum.  Þá er dráttarvaxtakröfu frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi mótmælt.

Stefndu vísa einkum til laga nr. 34/1986 sem og almennra reglna skaðabótaréttar, sérstaklega um sönnun tjóns og sönnunarbyrði, orsakatengsl og sennilega afleiðingu.  Málskostnaðarkrafa er reist á XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Niðurstaða.

Samkvæmt 7. gr. laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu, sem í gildi voru er lögskipti þau urðu er mál þetta snýst um, hafa fasteignasalar réttindi og bera skyldur opinberra sýslunarmanna.  Samkvæmt 8. gr. sömu laga skal fasteignasali í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóða.  Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra.  Samkvæmt 10. gr. laganna skal fasteignasali, sem fengið hefur eign til sölumeðferðar eða leitað er liðsinnis hans til að gera tilboð í eign, semja rækilegt yfirlit yfir öll grundvallaratriði, sem máli skipta fyrir aðila, til þess að gera sér glögga hugmynd um verð eignarinnar.  Skal yfirlit þetta m.a. greina glöggar upplýsingar og gögn um ástand húss, þar á meðal galla, sem kunnir eru á því.  Þá segir í 11. gr. laganna að yfirlit þetta skuli vera svo rækilegt og traust að það ásamt skoðun á eign, sem fram skal fara ef kostur er og vanda skal til, sé sem tryggastur grundvöllur undir mati á verðmæti eignarinnar og á arðsemi hennar.

Fram er komið í málinu og raunar óumdeilt að stefndu létu undir höfuð leggjast að skoða umrædda eign og semja söluyfirlit eins og þeim var lögskylt.  Að frumkvæði stefnanda var þó sett inn í kauptilboð og kaupsamning fyrirvari um að aðilum væri kunnugt um að þak þarfnaðist viðgerðar og raki væri í veggjum hússins.  Gaf þessi yfirlýsing stefnanda stefndu sérstakt tilefni til viðbragða og nánari könnunar á ástandi hússins.  Sinntu stefndu að þessu leyti því ekki mikilvægum starfsskyldum sínum sem á þeim hvíldu að lögum en stefndu eru fasteignasalar og reka jafnframt lögmannsstofu.  Mátti stefnandi því ætla að hagsmunum hans væri borgið hjá stefndu.

Eins og rakið hefur verið urðu kaupendur íbúðarinnar varir við frekari rakabletti á veggjum íbúðarinnar eftir afhendingu hennar og höfðuðu þau mál á hendur stefnanda eftir að aflað hafði verið matsgerða um ástand eignarinnar.  Komist var að þeirri niðurstöðu í héraðsdómi, sem staðfest var í Hæstarétti, að þrátt fyrir umræddan fyrirvara verði ekki talið að stefnendur hefðu mátt búast við að raki í veggjum hússins væri svo mikill sem raun bar vitni og gluggar íbúðarinnar svo stórgallaðir að raki myndaðist í miklum mæli undir þeim og í aðliggjandi veggjum.  Vegna þessa og annarra leyndra galla, sem töldust vera á eigninni, var stefnandi máls þessa dæmdur til þess að veita kaupendunum afslátt af kaupverði í samræmi við meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, samtals 1.380.500 krónur.  Krefur stefnandi stefndu in solidum um greiðslu alls þess kostnaðar sem hann telur hafa leitt af málaferlunum, sbr. sundurliðun bótafjárhæðar hér að framan.

Stefndu reisa sýknukröfu sína meðal annars á því að ekkert orsakasamband sé á milli þess að stefndu hvorki skoðuðu eignina né gerðu söluyfirlit og ætlaðs tjóns stefnanda.  Er því haldið fram að gerð söluyfirlits og skoðun eignarinnar hefði engu breytt, enda hafi verið settur fyrirvari í kauptilboð og kaupsamning um eignina.  Hafi verið um leynda galla að ræða sem ekki hefðu sést við skoðun.

Það er álit dómsins að sú háttsemi stefndu að sinna ekki þeirri ótvíræðu lágmarksskyldu sinni að skoða umrædda fasteign sem var í sölumeðferð hjá þeim og láta hjá líða að gera söluyfirlit þar sem tíundaðir væru þeir gallar sem þeim hafði verið tjáð að væri á eigninni sé til þess fallin að valda stefnanda tjóni.  Hafa stefndu ekki sýnt fram á að stefnandi hefði ekki orðið fyrir tjóni hefðu þeir uppfyllt þessar lágmarkskröfur laga um störf fasteignasala og bera þeir hallann af því.  Verða stefndu því taldir ábyrgir fyrir fjártjóni stefnanda.  Stefnandi hefur lagt fram gögn um tjón sitt sem ekki hafa verið hrakin og verða kröfur hans því teknar til greina að fullu.  Eftir þessum úrslitum málsins ber að dæma stefndu in solidum til að greiða stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Jón Guðmundur Valgeirsson og Lögmenn Vestmannaeyjum ehf., greiði in solidum stefnanda, Birki Agnarssyni, 3.579.198 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. og IV. kafla laga nr. 38/2001 frá 19. febrúar 2003 til greiðsludags og 400.000 krónur í málskostnað.