Mánudaginn 17. desember 2012.
Nr. 725/2012.	Bernhöftsbakarí ehf. (Arnar Þór Stefánsson hrl.) gegn B13 ehf. (Jón Egilsson hrl.)

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu B13 ehf. um að félaginu væri heimilt að fá B ehf. borið út úr húsnæði í eigu fyrrnefnda félagsins með beinni aðfarargerð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Viðar Már Matthíasson, Árni Kolbeinsson og Greta Baldursdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. nóvember 2012, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 7. desember sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 30. nóvember 2012, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr húsnæði varnaraðila á jarðhæð fasteignarinnar að Bergstaðastræti 13, Reykjavík, ásamt öllu sem tilheyrir sóknaraðila. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að aðfararbeiðni varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og  kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Fyrir Hæstarétt hafa verið lagðar tilkynningar til hlutafélagaskrár þess efnis að Jóhannes Jónsson hafi haft prókúru fyrir sóknaraðila frá 4. janúar 1991 til 13. nóvember 2003. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Bernhöftsbakarí ehf., greiði varnaraðila, B13 ehf., 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 30. nóvember 2012.

                Mál þetta, sem móttekið var í dóminum 9. mars 2012, var tekið til úrskurðar 7. nóvember sl.

Sóknar­aðili, B13 ehf., Þúfuseli 2, Reykjavík, gerir þær dómkröfur að varnaraðili, Bernhöftsbakarí ehf., Bergstaðastræti 13, Reykjavík, verði ásamt öllu sem honum tilheyrir borinn út úr jarðhæð fasteignarinnar að Bergstaðastræti 13, Reykjavík, með fastanúmerið 225-9038, með beinni aðfarargerð.

                Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila, auk þess sem fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntan­legri gerð.

                Varnaraðili krefst þess aðallega að máli þessu verði vísað frá dómi en til vara að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

                Í báðum tilvikum krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I

                Fyrir liggur að með leigusamningi 22. júní 1982 leigði varnaraðili umrætt húsnæði að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík. Þá liggur fyrir að varnaraðili leigði húsnæðið með leigusamningi 10. september 1987 og að sá samningur gilti til 1. júlí 1997. Varnaraðili heldur því fram að síðan hafi ekki verið gerður skriflegur leigusamningur um húsnæðið.

Í málinu liggja fyrir þrjú eintök húsaleigusamnings frá 30. maí 2001 milli varnaraðila sem leigutaka og B.S. Eigna ehf. sem leigusala. Eintökin eru ekki að öllu leyti samhljóða. Eitt þeirra er óundirritað og á það hafa verið handritaðar ýmsar leiðréttingar og athugasemdir. Annað eintak samningsins, sem greinilega er ljósrit, er einungis undirritað fyrir hönd leigusala. Þriðja eintakið, sem er á löggiltum skjalapappír, er undirritað af Snorra Hjaltasyni fyrir hönd leigusala, og af hálfu leigutaka af Jóhannesi Jónssyni. Leigusamningurinn er vottaður af tveimur vottum. Í fyrstnefnda eintaki samningsins er upphaf leigutíma tilgreint 1. júní 2001 en í hinum tveimur frá 1. júlí 2001. Samkvæmt öllum eintökunum var leigutíminn til 31. desember 2011, en í fyrstnefnda eintakinu er þó handrituð svofelld athugasemd: ,,a.m.k. 20 ára samningur“. Þá er tekið fram í öllum eintökunum að með samningnum sé felldur úr gildi fyrri leigusamningur frá 10. september 1987, sem leigusali hafi yfirtekið við eigendaskipti í ágúst 2000.

                Eftir að bú B.S. Eigna ehf. var tekið til gjaldþrotaskipta yfirtók Íslandsbanki fasteignina og seldi síðan Mótamönnum ehf. með kaupsamningi 21. janúar 2010. Í kaupsamningnum er kveðið á um að Mótamenn ehf. yfirtaki leigusamninginn.

Samkvæmt veðbandayfirliti frá CreditInfo, dagsettu 29. maí 2011, eru Mótamenn ehf. og Íslandsbanki skráðir eigendur umrædds húsnæðis, Íslandsbanki samkvæmt eignayfirlýsingu dagsettri 28. október 2008 og Mótamenn ehf. samkvæmt kaupsamningi dagsettum 21. janúar 2011.

Samkvæmt afsali 10. maí 2012 hafa Mótamenn ehf. afsalað umræddri eign til sóknaraðila, B13 ehf. Í þinghaldi 29. október sl. var aðild málsins breytt til samræmis við það.

Samkvæmt framlögðum greiðsluseðlum hefur varnaraðili greitt leigu fyrir umrætt húsnæði frá desember 2011 til nóvember 2012.

Við munnlegan flutning málsins 7. nóvember sl. gáfu skýrslu fyrir dóminum fyrirsvarsmenn aðila, Ástþór Reynir Guðmundsson, fyrirsvarsmaður sóknaraðila, og Sigurður Már Guðjónsson, fyrirsvarsmaður varnaraðila.

II

                Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að leigusamningur aðila máls sé útrunninn og að varnaraðili hafist við í húsnæðinu í leyfisleysi og í óþökk sóknaraðila. Varnaraðili hafi ekki rýmt húsnæðið, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir sóknaraðila þar um. Sóknaraðila sé brýn nauðsyn á að fá heimild til að bera varnaraðila og allt sem honum tilheyrir út úr húsnæðinu. Til stuðnings kröfum sínum vísar hann til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 58. gr. Um varnarþing vísar sóknaraðili til 1. mgr. 33. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Málskostnaðarkrafa sóknaraðila byggir á XXI. kafla sömu laga.

III

                Til stuðnings aðalkröfu sinni vísar varnaraðili til þess að skráðir eigendur hins leigða húsnæðis séu tveir, Mótamenn ehf. og Íslandsbanki. Þessir tveir aðilar hefðu því þurft að standa saman að málinu, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Þar sem þessa hafi ekki verið gætt beri að vísa málinu frá dómi, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991.

                Varnaraðili bókaði í þinghaldi 4. október sl. að hann byggði nú á þeirri nýju málsástæðu að fyrir sé að fara aðildarskorti til sóknar sem leiði þá þegar til þess að hafna beri útburðarkröfu sóknaraðila.    

Varakröfu sína styður varnaraðili í fyrsta lagi með því að þar sem enginn skriflegur leigusamningur sé milli aðila málsins leiði það af 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að ótímabundinn leigusamningur sé í gildi milli aðila. Slíkum samningi verði aðeins sagt upp með skriflegri uppsögn sem send skuli með sannanlegum hætti, sbr. 55. gr. sömu laga, en engin slík uppsögn hafi borist varnaraðila. Í tilviki varnaraðila sé uppsagnarfrestur eitt ár, sbr. 3. tl. 56. gr. sömu laga, enda hafi varnaraðili haft umrætt húsnæði á leigu í um 30 ár.

Varnaraðili bókaði í þinghaldi 13. ágúst sl. að hann byggði á því að leigusamningur undirritaður af Jóhannesi Jónssyni, fyrir hönd varnaraðila, væri falsaður og yrði talið að skjalið væri ófalsað þá hafi sá Jóhannes ekki haft heimild til að undirrita samninginn af hálfu varnaraðila.

                Í öðru lagi byggir varnaraðili á því, verði talið að skriflegur leigusamningur hafi komist á milli aðila, að sóknaraðili hafi í verki fallist á að framlengja þann samning ótímabundið frá 31. desember 2011. Sóknaraðili hafi allt frá þeim degi haldið áfram að senda út fyrirvaralausa greiðsluseðla til varnaraðila sem varnaraðili hafi greitt. Með þessari háttsemi málsaðila hafi í verki komist á ótímabundinn leigusamningur sem hafi þá uppsagnaraðferð og uppsagnarfrest sem að framan greini.

                Varnaraðili byggir einnig á því að hvernig sem á málið sé litið séu skilyrði 78. gr. laga nr. 90/1989 ekki uppfyllt. Réttur sóknaraðila sé ekki svo ljós og skýr sem þurfi að vera til að fallist verði á útburð, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga.

                Kröfu um málskostnað byggir varnaraðili á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

IV

                Þegar þetta mál var þingfest voru Mótamenn ehf. eigendur umrædds húsnæðis samkvæmt kaupsamningi, en höfðu ekki fengið afsal úr hendi Íslandsbanka. Við gerð kaupsamnings öðlast kaupandi eignarrétt að hinni seldu fasteign, en sá eignarréttur er skilyrtur þangað til kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi og fengið afsal úr hendi seljanda og seljandi heldur tryggingarrétti í fasteigninni fyrir eftirstöðvum kaupverðsins. Þar sem kaupandi öðlast eignarréttinn að seldri fasteign og réttindi seljanda einskorðast við tryggingarréttindi fyrir eftirstöðvum kaupverðs verður að líta svo á að kaupsamningshafi sé réttur aðili til að krefjast úrburðar og þurfi ekki á atbeina seljanda til þess að halda. Upphaflegur sóknaraðili þessa máls, Mótamenn ehf., voru því réttur aðili til að krefjast útburðar og þurfti ekki atbeina Íslandsbanka til þess. Verður kröfu varnaraðila um frávísun því hafnað.

                Varnaraðili telur að hafna beri kröfu sóknaraðila vegna aðildarskorts til sóknar. Fyrir liggur afsal frá Mótamönnum ehf. til sóknaraðila, B13 ehf. og er hann samkvæmt framlögðu veðbandayfirliti frá CreditInfo þinglýstur eigandi hins umdeilda húsnæðis. Er sóknaraðili því réttur aðili að þessu máli.

Varnaraðili byggir á því að enginn skriflegur leigusamningur sé í gildi um hið leigða húsnæði. Fram kom hjá fyrirsvarsmanni varnaraðila við munnlegan málflutning að varnaraðili hefði einungis haft undir höndum óundirritaða eintakið af leigusamningnum frá 30. maí 2001 sem á höfðu verið ritaðar athugasemdir og hann hafi ekki vitað um undirritaða eintak samningsins fyrr en það var lagt fram í málinu. Sú málsástæða að umrætt eintak leigusamningsins sé falsað er ekki studd neinum röksemdum eða gögnum og gat fyrirsvarsmaður varnaraðila ekki bent á hvernig hann teldi að samningurinn væri falsaður. Sú röksemd ein og sér að fyrirsvarsmaðurinn hafi ekki vitað um samninginn bendir ekki til þess að hann sé falsaður. Er þessi málsástæða því ósönnuð. Verður því að leggja til grundvallar að skrifað hafi verið undir fyrrgreindan leigusamning 30. maí 2001, þ. á m. af Jóhannesi Jónssyni fyrir hönd varnaraðila.

Þá fullyrðir varnaraðili einnig að Jóhannes hafi ekki haft heimild til að skrifa undir leigusamninginn. Meðal gagna málsins er útprent frá CreditInfo úr hlutafélagaskrá fyrir varnaraðila, dagsett 26. ágúst 2011. Ráðið verður af skjalinu að það sýni gildandi skráningu á þeim tíma. Þar kemur fram að í stjórn varnaraðila sitji þrír einstaklingar samkvæmt fundi 29. október 1998, þ. á m. Jóhannes Jónsson. Þá kom fram hjá fyrirsvarsmanni varnaraðila að Jóhannes hafi verið framkvæmdastjóri varnaraðila þegar hann hætti störfum hjá varnaraðila í lok árs 2003. Samkvæmt 1. mgr. 49. gr. laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög kemur félagsstjórn fram út á við fyrir hönd félags og ritar firma þess. Fram kemur í 2. mgr. sömu greinar að félagsstjórn geti veitt stjórnarmönnum, framkvæmdastjórum eða öðrum heimild til að rita firma félagsins svo framarlega sem öðruvísi er ekki ákveðið í samþykktum þess. Samkvæmt 4. mgr. 44. gr. getur félagsstjórn ein veitt prókúruumboð. Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn um það hverjir hafi haft heimild til að rita firma varnaraðila eða prókúruumboð á þeim tíma þegar umræddur leigusamningur var undirritaður. Er því ósönnuð sú málsástæða varnaraðila að Jóhannes hafi skort heimild til að skrifa undir umræddan leigusamning fyrir hönd varnaraðila.

Loks byggir varnaraðili á því að sóknaraðili hafi í verki fallist á að framlengja leigusamning aðila ótímabundið frá 31. desember 2011. Samkvæmt 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 getur leigjandi krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið þegar tveir mánuðir eru liðnir frá því að leigutíma lauk samkvæmt ákvæðum tímabundins leigusamnings, enda hafi leigjandi haldið áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Fyrir liggur að varnaraðili hefur haldið áfram að hagnýta umrætt húsnæði. Hins vegar sendi lögmaður Mótamanna ehf. stjórnarformanni varnaraðila áskorun um að rýma hið leigða húsnæði sem birt var 29. febrúar sl. Þar sem áskorunin barst innan tveggja mánaða frá því að leigutíma lauk getur varnaraðili ekki borið fyrir sig að leigusamningur aðila hafi framlengst ótímabundið. Sú háttsemi sóknaraðila að senda varnaraðila áfram greiðsluseðla fyrir húsaleigu getur engu breytt um þetta, enda gat varnaraðili ekki vænst þess að hann fengi að nýta húsnæðið frítt.

Samkvæmt öllu framangreindu verður krafa sóknaraðila því tekin til greina, sbr. 78. gr., sbr. 72. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

                Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, verður varnaraðili dæmdur til að greiða sókn­ar­aðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

                Ekki eru efni til þess að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir málskostnaði og kostnaði af væntanlegri gerð vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

                Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

                Sóknaraðila, B13 ehf., er heimilt að fá varnaraðila, Bernhöftsbakarí ehf., borinn með beinni aðfarargerð út úr húsnæði sóknaraðila á jarðhæð fasteignarinnar að Bergstaðastræti 13, Reykjavík, með fastanúmerið 225-9038, ásamt öllu sem tilheyrir varnaraðila.

                Varnaraðili greiði sóknaraðila 300.000 kr. í málskostnað.