Fimmtudaginn 9. júní 2005.
Nr. 38/2005.	BB ehf. (Þorsteinn Einarsson hrl.) gegn Fasteignamiðluninni Felli ehf. Sverri Kristjánssyni og (Þorsteinn Júlíusson hrl.) Vátryggingafélagi Íslands hf. til réttargæslu (Hákon Árnason hrl.)

 

Fasteignakaup. Fasteignasali. Skaðabætur.

Ekki var fallist á að tjón sem B varð fyrir vegna vanefnda D í fasteignaviðskiptum þeirra mætti rekja til saknæmrar háttsemi fasteignasalans S. Var skaðabótakröfu B á hendur S og fasteignasölunni F því hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Guðrún Erlendsdóttir og Gunnlaugur Claessen.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. janúar 2005. Hann krefst þess að stefndu verði dæmdir óskipt til að greiða sér 23.886.941 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. september 2001 til greiðsludags og málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Vátryggingafélagi Íslands hf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um annað en málskostnað, en áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi handa hvorum stefndu fyrir sig eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, BB ehf., greiði stefndu, Fasteignamiðluninni Felli ehf. og Sverri Kristjánssyni, hvorum fyrir sig samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 20. desember 2004.

I.

Mál þetta, sem dómtekið var föstudaginn 26. nóvember sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af BB ehf., [kt.], Vesturvör 30c, Kópavogi, með stefnu þingfestri 25. marz 2003 á hendur Fasteignamiðluninni Felli ehf., [kt.], Síðumúla 11, Reykjavík, Sverri Kristjánssyni, [kt.], Þingási 9, Reykjavík, og til réttargæzlu Vátryggingafélagi Íslands hf., [kt.], Ármúla 3, Reykjavík.

         Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði dæmdir in solidum til að greiða stefnanda kr. 23.886.941 með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 2. september 2001 til greiðsludags, auk málskostnaðar samkvæmt málskostnaðarreikningi eða að mati dómsins.

         Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæzlustefnda, Vátryggingafélagi Íslands hf.

         Dómkröfur stefndu eru þær, að þeir verði sýknaðir af öllum kröfum stefnanda, svo og að stefnanda verði gert að greiða þeim málskostnað að mati dómsins.

II.

Málavextir:

Mál þetta er höfðað á hendur stefndu til greiðslu skaðabóta vegna tjóns er stefnandi telur sig hafa orðið fyrir vegna mistaka stefndu við sölu fasteignarinnar að Vesturvör 30c, Kópavogi, og ráðgjöf til stefnanda við þá sölu.

         Atvik eru þau að með samningi dags. 19. september 2000 keypti stefnandi af Desember ehf. fasteignina Vesturvör 30c, Kópavogi. Samkvæmt kaupsamningi var hinni seldu fasteign lýst þannig:  "Hið selda er öll fasteignin nr. 30C við Vesturvör 200 Kópavogi, húsið verður byggt eftir arkitektateikningu Kristins Ragnarssonar og vísast til arkitektateikninga hans fyrir húsið og Vesturvör 30A, sem er sams konar bygging og með sambærilegum frágangi. Húsið afhendist þannig að vinnusalur verður fullbúinn án gólfefna milliloft tilbúið samkv. meðfygajndi(sic í kaupsamningi) skilalýsingu og skila teikningu (sic í kaupsamningi) á herbergjaskipan, en án gólfefna. Allt efni til hússins skal vera af (sic) viðurkennt, miðað er við að húsið uppfylli staðal IST 51 l. hæð er ca. 1404 m² brútto, milligólf verður í norðurenda ca. 350 m2, samtals ca. 1754 fm.”

Samkvæmt samningi aðila var kaupverð fasteignarinnar kr. 114.000.000, og skyldi kaupverðið greiðast þannig:

Hvenær greitt                                                                                         Söluverð                   Verkstaða

1. Við undirritun kaupsamnings                                                 kr.           4.000.000             kr.            20.000.000

    þar af til Fasteignamiðl. kr. 1.000.000                                    

2. Við loka efnisskipta, til Björgunar ehf.                                  kr.           4.000.000            

3. Við sökkla, til Steinsteypunnar                                              kr.           4.000.000             kr.            27.000.000

4. Við malbik, til Hlaðbæjar Colas                                              kr.           4.000.000            

5. Við milligólf, til Einingaverksm. ehf.                                      kr.           4.000.000            

6. Við uppkomið ytra byrði húss og þaks                                kr.         16.000.000             kr.            60.000.000

    Samhliða þar af til Byco kr. 4.000.000,

    þar af til Fasteignamiðlunar kr. 1.128.950

7. Við fullfrágengna 2. hæð                                                         kr.         20.000.000             kr.            90.000.000

8. Við afhendingu                                                                         kr.         54.000.000             kr.          109.000.000

9. Við útgáfu afsals, 1 mán. eftir afhend.                                  kr.           4.000.000             kr.          114.000.000

         Stefndi, Sverrir Kristjánsson, löggiltur fasteignasali hjá Fasteignamiðluninni Felli ehf., annaðist gerð kaupsamnings um fasteignina sem og síðari viðauka við kaupsamninginn.  Samkvæmt kaupsamningi skyldi greiðslum að hluta stýrt til byggingar hússins til að tryggja, að greiðslur til seljanda væru í samræmi við framkvæmdir hans við bygginguna.  Kveður stefnandi það fyrirkomulag hafa verið gert að ráði stefnda, Sverris.

         Samkvæmt 3. gr. kaupsamnings skyldu hvíla á eigninni fram að greiðslu kaupverðs skv. 7. lið 3 skuldabréf Kópavogsbæjar vegna gatnagerðargjalda, samtals kr. 24.300.000, og framkvæmdalán, kr. 30.000.000. 

         Fasteignin skyldi afhent stefnanda í því ástandi, er samningur kvað á um, þann 1. marz 2001.

         Stefnandi kveðst hafa staðið við ákvæði samningsins um greiðslu kaupverðs, en verulegar vanefndir hafi hins vegar orðið af hálfu seljanda fasteignarinnar.  Framkvæmdir hafi gengið hægar á vegum seljanda en lofað var, og hafi stefnandi því óttazt, að fasteignin yrði ekki afhent á umsömdum tíma.  Hann hafi hins vegar talið, að hagsmunir hans væru engu að síður vel tryggðir, enda hafi verið fullyrt af hálfu stefnda, Sverris, að ætíð væri tryggt, að framkvæmdir við eignina stæðu vel fyrir þeim greiðslum, sem stefnandi innti af hendi.

         Stefnandi kveðst hafa greitt kr. 12.000.000 af kaupverði eignarinnar á tímabilinu september til loka desember 2000 og sundurliðist þær greiðslur þannig:

kr. 4.000.000 þann                     29. september 2000

kr. 3.000.000 þann                       7. nóvember 2000

kr. 1.000.000 þann                     28. nóvember 2000

kr. 4.000.000 þann                      27. desember 2000

         Með þeim greiðslum hafi stefnandi innt af hendi greiðslur skv. l., 2. og 3. töluliðum 3. gr. kaupsamnings aðila.

         Þann 22. nóvember 2000 gerðu aðilar viðauka við kaupsamninginn. Samkvæmt því samkomulagi tók stefnandi að sér að leggja fram bankaábyrgð fyrir Honco stálþilshúsi því, sem seljandi skyldi reisa á eigninni.  Þann 22. nóvember 2000 nam ábyrgðin kr. 24.037.772, og samkvæmt samkomulaginu skyldi sú ábyrgð dragast frá kaupsamningsgreiðslum, eins og hér segir:

Kr. 10.000.000 skyldu dragast frá kaupsamningsgreiðslu, kr. 16.000.000, samkvæmt 6. tl. 3. gr. kaupsamnings.

Kr. 14.037.772 skyldu dragast frá kaupsamningsgreiðslu, kr. 54.000.000, samkvæmt 8. tl. 3. gr. kaupsamnings.

         Þann 26. janúar 2001 gerðu aðilar enn með sér viðaukasamkomulag.  Samkvæmt því samkomulagi tók stefnandi að sér að greiða fyrir seljanda virðisaukaskatt og toll af Honco stálþilshúsinu, kr. 4.912.641.  Samkomulag var um, að sú greiðsla skyldi dragast frá kaupsamningsgreiðslu, kr. 20.000.000 skv. 7. tl. 3. gr. kaupsamnings.  Þá var umsamið samkvæmt viðaukanum, að seljandi veitti afslátt af kaupverði eignarinnar, kr. 1.188.000.  Stefnandi innti fyrrgreinda greiðslu af hendi, kr. 4.912.641, til Tollvörugeymslunnar-Zimsen þann 26. janúar 2001.

         Þann 1. febrúar 2001 greiddi stefnandi kr. 4.000.000 til Einingaverksmiðjunnar hf. samkvæmt 5. tl. 3. gr. kaupsamnings, kr. 4.000.000.  Þá greiddi stefnandi kr. 8.000.000 af kaupverði eignarinnar þann 8. febrúar 2001, og var greiðslum ráðstafað þannig:

Kr. 1.128.950 voru greiddar stefnda, Fasteignamiðluninni Felli ehf., sbr. 6, tl. 3. gr.

Kr. 2.871.050 voru greiddar seljanda.

Kr. 4.000.000 voru greiddar Byggingavöruverzlun Kópavogs, sbr. 6. tl. 3. gr.

         Stefnandi kveðst hafa verið búinn að greiða þann 8. febrúar 2001 með peningum kr. 28.912.641 og jafnframt hafa lagt fram bankaábyrgð, er stóð í kr. 24.037.772 þann 22. nóvember 2000. Hann hafi því í raun á þeim tíma verið búinn að greiða kr. 52.950.413 af kaupverði eignarinnar.  Hluti þeirra greiðslna, kr. 2.128.950, hafi runnið til stefnda, Fasteignamiðlunarinnar Fells ehf., til greiðslu fyrir umsjón með sölu eignarinnar og ráðgjöf í tengslum við þá sölu.

         Stefnandi kveðst hafa gert sér grein fyrir því, vorið 2001, að seljandi hefði vanefnt samning aðila verulega og að stefndi, Sverrir, hefði ekki gætt hagsmuna stefnanda með ráðleggingum um greiðslu kaupverðs og bankaábyrgð.  Hafi þá verið ljóst, að fasteignin hafi alls ekki staðið fyrir þeim greiðslum, sem þegar höfðu verið inntar af hendi, og bankaábyrgð, sem stefnandi hafði veitt.  Stefnandi hafi þá leitað til lögmanns og hafi þá verið upplýst, að seljandi hefði ekki aflétt lánum af fasteigninni eins og skylt hafi verið samkvæmt 3. gr. kaupsamningsins, og jafnframt hafi verið ljóst, að stefndi, Sverrir, hefði ekki sinnti þeirri skyldu sinni að leita upplýsinga um áhvílandi skuldir, áður en hann ráðlagði stefnanda að greiða kaupverð eignarinnar.  Þá hafi jafnframt verið ljóst, að áhvílandi skuldir á eigninni hafi verið miklum mun hærri á kaupsamningsdegi en fram hafi komið í kaupsamningi.  Samkvæmt veðbókarvottorði, dags. 19. september 2002, hafi þá hvílt á fasteigninni kr. 181.034.302 að nafnverði.  Stefnandi kveður stefnda, Sverri, ekki hafa kynnt fyrir honum veðbókarvottorð eignarinnar fyrir kaupin, og kveðst stefnandi ekki hefðu gengið til samninga við seljanda, ef hann hefði haft fyrrgreindar upplýsingar um áhvílandi veðskuldir.  Þá hafi stefnandi verið í þeirri góðu trú, er hann greiddi kaupverð eignarinnar, að þá hafi skuldum verið aflétt af fasteigninni í samræmi við kaupsamninginn.  Þá góðu trú hafi stefnandi byggt á upplýsingum frá stefnda, Sverri, um að hagsmunir hans væru tryggðir og á því, að löggiltur fasteignasali hafi annazt sölu eignarinnar og ráðlagt greiðslu kaupverðs.

         Samkvæmt kaupsamningi bar seljanda að afhenda fasteignina í umsömdu ástandi þann 1. marz 2001.  Stefnandi kveður seljanda ekki hafa staðið við það ákvæði samningsins og hafi hann ítrekað veitt seljanda frest til að ljúka framkvæmdum.  Um vorið 2001 hafi verið ljóst, að seljandi myndi ekki efna samning aðila, og þann 6. júní 2001 hafi aðilar gert með sér samkomulag um, að seljandi afhenti stefnanda eignina þann dag.  Þá hafi aðilar gert með sér samkomulag um, að fela Frey Jóhannessyni verkfræðingi og Almennu verkfræðistofunni ehf. að leggja mat á stöðu framkvæmda við fasteignina og kostnað við að ljúka framkvæmdum í samræmi við kaupsamning aðila.  Fyrrgreint samkomulag hafi verið gert á skrifstofu stefnda, Sverris, og hafi lögmaður Sverris verið viðstaddur, en stefnandi hafi þá áður tilkynnt Sverri, að hann teldi hann og stefnda, Fasteignamiðlunina Fell ehf., bera ábyrgð á tjóni hans.  Með bréfi lögmanns stefnanda, dags. 6. júní 2001 til lögmanns stefndu hafi stefnandi áréttað, að hann teldi stefndu bera fébótaábyrgð gagnvart honum og jafnframt tilkynnt honum formlega um fyrrgreint samkomulag um mat á ástandi eignar og kostnað við að ljúka framkvæmdum.  Þá hafi stefnandi tilkynnt, að hann myndi byggja kröfur á hendur stefndu á matsgerð fyrrgreindra aðila og hafi því skorað á stefndu að gera þegar athugasemdir, ef þeir hefðu einhverjar fram að færa við því fyrirhugaða mati eða aðferð við mat á tjóni.  Þá hafi verið skorað á stefndu að tilkynna þegar, ef þeir eða fulltrúar þeirra óskuðu eftir því að vera viðstaddir, er mat og skoðun færu fram.  Lögmaður stefndu hafi svarað bréfinu þann sama dag og mótmælt bótaskyldu, en ekki hreyft andmælum við fyrirhugaðu mati á eigninni og ekki óskað eftir því að vera viðstaddur mat og skoðun eignarinnar.  Þann 23. júlí 2001 hafi matsgerðin legið fyrir og hafi niðurstaða matsmanna verið sú, að kostnaður við að ljúka þeim hluta framkvæmda, sem þeim reyndist unnt að meta, hafi verið kr. 40.600.000, og sundurliðist sá kostnaður þannig:

                   Ólokið:                                                                                           Kostnaður:       

         1.    Gólf á fyllingu                                                                                       kr. 10.700.000

         2.    Milliveggir í salernum, búningsherb.                                                                

                   ræst. og milliveggir í sal                                                                   kr.   6.600.000

         3.    Niðurhengd loft, gólfefni í salernum                                                                          

                   grunnmálun gólfa, búnaður og skápar í                                                                  

                   salernum                                                                                             kr.   2.450.000

         4.    Málun steyptra veggja og hurðir í þá                                               kr.      450.000

         5.    Verkstjóraherbergi        kr.   1.300.000

         6.    Útveggir utan og innan (nema N-hlið að                                                                   

                   innan), drifbúnaður hurða, framl. NF-                                                                     

                   röra og þétt. með gluggum                                                              kr.   5.000.000

         7.    Útveggir N-hlið að innan                                                                    kr.      850.000

         8.    Anddyri, svalir                                                                                     kr.   1.150.000

         9.    Lagnir í jörðu og grunni                                                                      kr.   5.200.000

         10.  Lóðafrágangur                                                                                     kr.   6.900.000

         Upplýst hafi verið af hálfu matsmanna, að þeir gætu ekki lagt mat á kostnað við allar framkvæmdir, sem ólokið væri, nema að láta hanna lagnir o.fl. við húsið áður, en hönnun hússins hafi verið ólokið að verulegu leyti, s.s. hitalagnir (inntak og hiti innan húss), kaldavatnslagnir (inntak og lagnir innan húss), heitavatnslagnir (lagnir innan húss), brunaslöngulagnir, frárennslislagnir og raflagnir.  Stefnandi hafi kosið að fela matsmönnum á því stigi að leggja ekki mat á kostnað við hönnun og framkvæmdir en meta þá þætti, sem þeir gætu, án þess að leggja út í kostnaði við hönnun o.fl.

         Með bréfi lögmanns stefnanda dags. 2. ágúst 2001 hafi stefnandi tilkynnt stefndu um niðurstöðu matsmanna og krafið stefndu um greiðslu skaðabóta, kr. 26.890.151, byggðum á matsgerðinni.  Stefnandi hafi jafnframt tilkynnt, að hann myndi krefja stefndu um greiðslu frekari bóta, s.s. vegna hönnunar, sem ólokið hafi verið, og framkvæmda, sem ekki hefðu verið metnar.  Þá hafi stefnandi skorað á stefndu að gera þegar athugasemdir við matsgerð, ef þeir hefðu einhverjar og jafnframt að skoða fasteignina, áður en framkvæmdir við hana hæfust og að gæta að öðru leyti hagsmuna sinna.  Lögmaður stefndu hafi svarað bréfi stefnanda með bréfi, dags. 28. ágúst 2001, og mótmælt kröfum stefnanda.  Stefndu hafi hins vegar ekki mótmælt niðurstöðu matsmanna um ástand eignarinnar og kostnað við að ljúka framkvæmdum.  Þá hafi stefndu ekki óskað eftir því að fá skoða eignina, áður en framkvæmdir hæfust á vegum stefnanda.

         Þann 6. júní 2001 hafi eftirtaldar veðskuldir hvílt á fasteigninni, samkvæmt veðbókarvottorði og bréfi bæjarlögmanns Kópavogs.

gatnagerðargjöld (lögveð)                                 kr.           6.170.259

1. veðr. Bæjarsjóður Kópavogs                        kr.           8.039.000

1. veðr. Bæjarsjóður Kópavogs                        kr.           8.039.000

1. veðr. Bæjarsjóður Kópavogs                        kr.           8.039.000

2. veðr. Búnaðarbanki Íslands hf.                     kr.           5.000.000

2. veðr. Búnaðarbanki Íslands hf.                     kr.         10.000.000

2. veðr. Búnaðarbanki Íslands hf.                     kr.         10.000.000

3. veðr. Sparisjóður Kópavogs                         kr.         12.000.000

         Þann 19. júní 2001 hafi gatnagerðargjöld vegna fasteignarinnar verið endurreiknuð, og hafi þau verið kr. 6.170.259.

         Þann 6. júní 2001 hafi krafa Bæjarsjóðs Kópavogs samkvæmt áðurgreindum 3 veðskuldabréfum numið kr. 28.311.207 eða kr. 9.437.069 hvert bréf.  Stefnandi hafi orðið að greiða að fullu tvö veðskuldabréf bæjarsjóðs, en það þriðja hafi verið greitt við nauðungarsölu á eignarhluta í Vesturvör 30 B, Kópavogi.  Stefnandi hafi greitt kr. 21.386.738 til bæjarsjóðs til uppgreiðslu þeirra bréfa þann 27. marz 2002.

         Á grundvelli samkomulags seljanda við Búnaðarbanka Íslands hf. þann 21. september 2001 hafi stefnandi greitt þann 27. marz 2002 að fullu kröfur bankans samkvæmt 3 tryggingarbréfum að nafnverði kr. 25.000.000, áhvílandi á eigninni, með kr. 9.000.000.

         Þann 6. júní 2001 hafi krafa Sparisjóðs Kópavogs numið kr. 13.346.206 samkvæmt tryggingarbréfi bankans, áhvílandi á 3. veðr. fasteignarinnar.  Stefnandi hafi greitt þá kröfu að fullu þann 27. marz 2002 með kr. 13.941.309.

         Þegar upp var staðið hafi stefnandi því greitt fyrir fasteignina kr. 100.341.016, er hann fékk hana afhenta þann 6. júní 2001, og sundurliðist sú fjárhæð þannig:

Greitt með peningum og bankaábyrgð                                                                             kr. 52.950.413

Áhvílandi veðskuldir við afhendingu þann 6. júní 2001                                                kr. 47.390.603

         Þá hafi átt eftir að ljúka framkvæmdum við eignina, og hafi hluti kostnaðar við þær framkvæmdir verið metinn á kr. 40.600.000.  Þá hafi verið ómetinn kostnaður við hönnun lagna og framkvæmdir við lagnir.

         Stefnandi hafi því verið búinn að greiða fyrir fasteignina kr. 140.941.016 við afhendingu, að viðbættum kostnaði við hönnun lagna og framkvæmdir við lagnir.  Umsamið kaupverð eignarinnar hafi hins vegar verið kr. 114.000.000 og nemi tjón stefnanda því kr. 26.941.016, að viðbættum kostnaði við hönnun lagna og framkvæmdir. 

III.

Málsástæður stefnanda:

Stefnandi byggir kröfur sínar á því m.a., að stefndu hafi borið skylda til að afla upplýsinga um, hvort lögveðskröfur kynnu að hvíla á eigninni, og þeir hafi m.a. vanrækt að tryggja, að greiðslu kaupverðs yrði ráðstafað til greiðslu veðskulda, þ.m.t. lögveðskröfu Kópavogsbæjar.

         Stefndu beri fébótaábyrgð á fyrrgreindu tjóni stefnanda, sbr. röksemdir í málavaxtalýsingu stefnanda og í bréfum til lögmanns stefndu, dags. 6. júní og 2. ágúst 2001.  Stefndi, Sverrir, hafi, við sölu eignarinnar og ráðgjöf til stefnanda, sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi, sem leitt hafi til tjóns stefnanda, og stefndi, Fasteignamiðlunin Fell ehf., beri, sem vinnuveitandi stefnda, Sverris, ásamt Sverri, ábyrgð á tjóni stefnanda.  Stefnda, Sverri, hafi orðið á alvarleg mistök, og hann hafi, með athöfnum sínum og athafnaleysi, brotið gegn skyldum, er á honum hvíli samkvæmt lögum nr. 54/1997 og jafnframt gegn reglum skaðabótaréttar. 

         Stefnandi byggir á því, að stefndi, Sverrir, hafi vanrækt fyrir og við gerð kaupsamnings að gera stefnanda grein fyrir áhvílandi skuldum á fasteigninni, en stefnandi telji það staðreynd, að veðskuldir hafi verið mun hærri en greini í kaupsamningi.

         Stefndi, Sverrir, hafi vanrækt þá lögboðnu skyldu að tryggja, að veðskuldum yrði aflétt af fasteigninni í samræmi við ákvæði 3. gr. kaupsamnings, en samkvæmt því ákvæði hafi seljanda borið að aflétta áhvílandi veðskuldum, áður en kom að greiðslu kaupverðs samkvæmt liðum nr. 7, 8 og 9 í 3. gr. kaupsamnings.

         Stefndi, Sverrir, hafi vanrækt þá skyldu að tryggja, að greiðslur stefnanda inn á kaupverð eignarinnar væru í samræmi við stöðu fram­kvæmda á hverjum tíma og efndir seljanda á kaupsamningi að öðru leyti, s.s. afléttingu veðskulda.

         Stefndi, Sverrir, hafi unnið gegn hagsmunum stefnanda og brotið gróflega gegn skyldum sínum með því að ráðleggja stefnanda að greiða kaupverð og jafnframt að ráðleggja stefnanda að gera viðaukasamninga við seljanda þann 22. nóvember 2000 og 26. janúar 2001, enda hafi þær greiðslur ekki verið í samræmi við afléttingu veðskulda eða framkvæmdir við eignina og alls ekki í þágu hagsmuna stefnanda.

         Stefndi, Sverrir, hafi vanrækt við gerð viðaukasamninga í nóvember 2000 og janúar 2001 að gera stefnanda grein fyrir áhvílandi veðskuldum.  Veðbókarvottorð hafi ekki legið frammi við gerð viðaukasamninga, og hafi stefnandi því staðið í þeirri trú, að veðskuldum hafi þá verið aflétt við gerð viðaukasamninga, enda skyldi stefnandi samkvæmt kaupsamningi ekki greiða inn á liði nr. 7 og 8 í 3. gr., fyrr en veðskuldum hefði verið aflétt.

         Stefnda, Sverri, hafi verið kunnug bág fjárhagsstaða seljanda, Desember ehf., við gerð kaupsamnings í september 2000, og því hafi honum borið að ráða stefnanda frá því að eiga við hann viðskipti, eða a.m.k. borið að gera sérstakar ráðstafanir í því skyni að tryggja hagsmuni stefnanda í þeim viðskiptum.  Vegna upplýsinga stefnda, Sverris, um stöðu seljanda þá, hafi hvílt á honum ríkari skylda en ella til að gæta hagsmuna stefnanda og upplýsa hann um staðreyndir mála, s.s. stöðu veðskulda, stöðu seljanda o.fl.

         Stefndi, Sverrir, hafi, við sölu fasteignarinnar og ráðgjöf í tengslum við hana, brugðizt þeirri starfsskyldu fasteignasala samkvæmt lögum nr. 54/1997 að gæta þess, að réttmætir hagsmunir stefnanda væru tryggðir.

         Með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness, uppkveðnum þann 18. september 2001, hafi bú seljanda, Desember ehf., verið tekið til gjaldþrotaskipta.  Þann 23. október 2001 hafi stefnandi lýst kröfu í bú Desember ehf., að fjárhæð kr. 72.690.151, vegna vanefnda Desember ehf. á samningi um kaup stefnanda á fasteigninni.  Skiptastjóri í þrotabúi Desember ehf. hafi frestað því að taka afstöðu til þeirrar kröfu, þar sem ekki hafi verið talið líklegt, að greitt yrði upp í almennar kröfur við skiptin.  Með yfirlýsingu skiptastjórans dags. 11. marz 2003 hafi verið staðfest, að ekki myndi koma til greiðslu upp í kröfu stefnanda við skiptin.

         Stefndu, Fasteignasalan Fell ehf. og Sverrir Kristjánsson löggiltur fasteignasali, séu með lögbundnar ábyrgðartryggingar hjá Vátryggingafélagi Íslands hf.. og sé félaginu því stefnt til réttargæzlu í málinu.

         Stefnandi styður kröfur sínar við ákvæði laga nr. 57/1997 og reglur skaðabótaréttar, einkum við almennu skaðabótaregluna og regluna um vinnuveitendaábyrgð.  Þá vísar stefnandi til reglna kröfuréttar.  Stefnandi vísar einnig til dómafordæma, t.d. Hrd. nr. 284/2000.  Krafa stefnanda um dráttarvexti er studd við lög nr. 38/2001 og krafa um málskostnað við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991.

Málsástæður stefndu:

Stefndu vísa um málsástæður m.a. til lýsingar sinnar í greinargerð á málavöxtum og mótmæla með öllu fullyrðingum stefnanda um vanrækslu eða mistök, hvað þá að þeir hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi, sem hafi leitt til tjóns fyrir stefnanda.  Þvert á móti hafi stefndu í öllu sinnt skyldum sínum samkvæmt lögum nr. 54/1997 og gætt þess rækilega að liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, í þeim viðskiptum sem hér séu til umfjöllunar.

         Stefndi, Sverrir, kveðst hafa tjáð Hinriki Morthens, að staða Desember ehf. væri þung, eftir að hafa kannað stöðu fyrirtækisins í bankanum og hafa hvatt hann til að kanna stöðu þess í gegnum Landsbanka Íslands og sérstaklega, hvað mikið hafi hvílt á lóðinni Vesturvör 30C og gera ekki samning nema glöggar upplýsingar lægju fyrir.  Hinrik hafi verið mjög spenntur fyrir þessum kaupum og hafi sagt, að peningar væru ekki vandamál.

         Stefndu taka fram í málavaxtalýsingu, að aðilar að kaupsamningnum séu ekki fákunnandi einstaklingar að verzla með aleigu sína í íbúðarhúsnæði, heldur tveir aðilar í viðskiptalífi, annars vegar stór byggingaraðili og hins vegar starfandi fyrirtæki í viðskiptum að kaupa atvinnuhúsnæði.  Hlutverk fasteignasalans í þessu máli hafi fyrst og fremst verið að útbúa skjöl vegna fasteignaviðskiptanna, sem uppfylltu öll formskilyrði og innihéldu þau efnisatriði, sem slík viðskiptaskjöl þurfi að gera lögum samkvæmt.

         Stefndi, Sverrir, gæti þess vel innan þeirra marka, sem krafizt sé að lögum um gerð kaupsamninga, að í þeim sé að finna þau efnisatriði, sem þurfi til þess að þeim verði þinglýst án athugasemda.  Gildi það um þann kaupsamning, sem hér um ræði.  Raunar sé tekið fram í kaupsamningnum, að honum skuli þinglýsa strax athugasemda­laust, og þá greiði kaupandi eftir efni samningsins kaupsamningsgreiðslur (en verði athugasemdir gerðar þurfi hann að sjálfsögðu ekki að standa við þær greiðslur).  Í samningnum sé einnig tekið fram, hvaða lán megi hvíla á hinni seldu eign fram að því að kaupandi greiði skv. 7. tl. greiðsluliðs samningsins, en öll þessi atriði varðandi lán, aflýsingar og áhvílandi skuldir hafi verið ítarlega rædd, svo og með hverjum hætti gengið hafi verið efnislega frá samningnum að þessu leyti.

         Eftir að gengið hafði verið frá kaupsamningnum, hafi stefndi, Sverrir, ekkert komið að málinu fyrr en 17. nóvember 2000, er Bjarni Árnason, annar eigandi stefnandans BB ehf., hafi haft samband við stefnda og tjáð honum, að Sigurður Gunnarsson, framkvæmdastjóri Desembers ehf., færi fram á, að stefnandinn gengi í ábyrgð fyrir stálþilshúsinu frá Hanco í Kanada, sem reisa hafi átt á lóðinni, og hafi hann spurt stefnda álits á málinu.  Stefndi segi sér hafa komið þetta mjög á óvart vegna þess hve mikil umræða hafi orðið með aðilum um fjármögnun, og hvernig ætti að aflétta áhvílandi lánum, áður en kaupsamningur var gerður og við gerð hans.

         Stefndi kveðst hafa svarað því til, að þetta væri alfarið mál samningsaðilanna og hefði hann enga aðild átt að ákvörðun um viðaukasamninginn, sem hann hafi síðan verið beðinn um að ganga frá.  Alrangt sé, að samningurinn hafi verið gerður að undirlagi eða ráðleggingu stefnda.  Þá hafi stefndi ekkert komið að framkvæmd viðaukasamningsins, enda ekki hans hlutverk.  Sama gildi um síðari viðaukasamninginn.

         Mat það, sem stefnandi hafi látið framkvæma vegna meintra vanefnda Desember ehf. sé stefndu með öllu óviðkomandi.

         Aðrar málsástæður stefndu eru eftirfarandi:

         Þegar stefnan í málinu sé lesin megi ætla, að stefndi, Sverrir, hefði verið beinn aðili að kaupum fasteignarinnar Vesturvör 30c af Desember ehf. og ráðið þar öllu, bæði framkvæmd og fjármögnun.  Þessi framsetning stefnanda sé með öllu röng og raunar svo fráleit, að engu tali taki, þar sem stefndi, Sverrir, hafi sinnt öllum skyldum sínum, sem fasteignasali í hvívetna, en hafi engin önnur störf haft með höndum, hvorki fyrir stefnanda né seljanda, Desember ehf., og því í engu ráðið, hvorki um framkvæmd verks af hálfu Desember ehf. né greiðslur af hálfu stefnanda til seljanda.

         Þeim bótakröfum, sem stefnandi telji sig eiga á hendur stefnda, en séu í raun vegna vanefnda Desember ehf., geti hann einungis beint að Desember ehf. og engum öðrum.

         Megi raunar segja, að stefndi hafi gengið mjög langt í því að reyna að liðsinna aðilum með því að ljá þeim húsrými og tíma til þess að ræða þau vandamál, sem upp hafi komið við framkvæmd samningsins, en þau hafi öll verið utan skyldusviðs hans sem fasteignasala.

         Sé öllum ásökunum um hvers konar vanrækslu mótmælt í heild og hverri fyrir sig.

         Málskostnaðarkrafa stefnda sé studd málskostnaðarákvæðum laga nr. 91/1991, einkum 130. gr.

IV.

Forsendur og niðurstaða:

Fyrir dóminn komu til skýrslugjafar framkvæmdastóri stefnanda, Hinrik Morthens, stefndi Sverrir, Sigurður Gunnarsson, járnsmiður og fyrrverandi framkvæmdastjóri Desember ehf., Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur og Magnús Guðjónsson húsasmíðameistari.

         Stefnandi byggir á því m.a., að stefndi, Sverrir, hafi vanrækt að gera stefnanda grein fyrir áhvílandi veðskuldum, þegar kaupsamningur var gerður.

         Samkvæmt framburði fyrirsvarsmanns stefnanda, stefnda Sverris og fyrirsvarsmanns Desember ehf. fyrir dómi, komu stefndu fyrst að samningum aðila, eftir að óformlegur samningur um kaup var kominn á, og var stefndu falið að útbúa kaupsamning fyrir aðilana.   Samkvæmt framburði Sigurðar Gunnarssonar voru aðilar búnir að semja sín á milli samkvæmt uppkasti að samningi, sem var lítið sem ekkert breytt við endanlega samningsgerð.  Stefndu höfðu því ekki milligöngu um að koma á kaupunum og voru samningsskilmálar að mestu mótaðir, þegar stefndu komu að gerð kaupsamningsins. 

         Stefndi, Sverrir, og vitnið Sigurður fullyrtu báðir, að veðbókarvottorð hefði legið fyrir við kaupsamningsgerðina.  Þess er ekki getið í kaupsamningi, og stefndi, Sverrir, bar fyrir dómi, að hann væri vanur að geyma öll veðbókarvottorð, en gæti ekki fundið það vottorð, sem hafi legið fyrir við söluna.  Gegn andmælum stefnanda verður því að telja ósannað að veðbókarvottorð hafi legið fyrir.

         Í kaupsamningi er kveðið á um, að tiltekin lán mættu hvíla á eigninni fram að greiðslu samkvæmt 7. tölulið 3. greinar samningsins.  Nam fjárhæð þeirra lána samanlagt kr. 54.300.000, auk heimildar fyrir framkvæmdaláni samkvæmt tryggingabréfi, allt að kr. 30.000.000.  Ekki liggur fyrir, hvaðan stefndi fékk upplýsingar um þessa veðstöðu, þegar hann gerði samninginn, en á þeim tíma hvíldu mun fleiri lán á eigninni en þarna kemur fram.  Í kaupsamningi er síðan kveðið á um, að samningnum skuli þinglýst strax án athugasemda og skyldi kaupandi þá greiða eftir efni samningsins.  Skýrði stefndi, Sverrir, svo frá, að ákvæði þetta hefði verið sett til að tryggja, að samningnum yrði ekki þinglýst nema lánastaða væri komin í það horf, sem samningurinn kvað á um. 

         Það liggur fyrir, að kaupsamningnum var þinglýst 25. september 2000, eða 6 dögum eftir undirritun hans.  Samkvæmt veðbókarvottorði á dskj. nr. 30 var veðstaða hinnar seldu eignar þannig, þegar samningnum var þinglýst, að áhvílandi voru skuldir við Bæjarsjóð Kópavogs, samtals að fjárhæð kr. 24.117.000, tryggingabréf við Búnaðarbanka Íslands, samtals að fjárhæð kr. 25.000.000, og tryggingabréf við Sparisjóð Kópavogs, kr. 12.000.000.  Verður því að fallast á með stefndu, að veðstaða við þinglýsingu kaupsamnings aðila hafi verið innan þess ramma, sem kaupsamningurinn kvað á um, og hafi því ekki komið að sök á þeim tíma, þótt veðbókarvottorð hafi ekki legið frammi við kaupsamningsgerðina eða að hann hafi ekki mátt vita um veðstöðu eignarinnar á þeim tímapunkti, og er ósannað, að tjón stefnanda verði rakið til þess.

         Stefnandi byggir einnig á því, að stefndi hafi vanrækt að ráða stefnanda frá viðskiptunum við seljanda í ljósi bágrar fjárhagsstöðu hins síðarnefnda.

         Aðspurður fyrir dómi, hvort stefndi, Sverrir, hefði varað hann og eigendur stefnanda við að eiga viðskipti við Desember ehf., svaraði fyrirsvarsmaður stefnanda svo:  “Það er rétt já, að Desember, í könnun, sem gerð var, var talið fyrirtæki, ekki mjög traust, og því var talað um það að fara með varúð, já.”  Hann kvað hins vegar rangt, að stefndi hefði hvatt þá til að afla sér veðbókarvottorðs yfir eignina til þess að kanna stöðu veðskulda, en hins vegar hefði verið talað um, að þeir myndu gera það, “sem kallað er innan gæsalappa kredit tékk og fór ég fram á það við okkar banka þá, Íslandsbanka, að gera það.”  Hann kvað könnunina hafa leitt í ljós, að Desember hefði verið fyrirtæki, sem talið hefði verið, “að maður þyrfti að vara sig á og þess vegna var talin þörf fyrir að hafa framkvæmdir og greiðslu alltaf í samstæðu.”  Könnunin hefði verið óformleg, byggð á samtölum við bankamenn um það, hvernig viðkomandi stæði, það væri í sjálfu sér ómögulegt að framkvæma það öðruvísi.

         Samkvæmt ofangreindum framburði fyrirsvarsmanns stefnanda þykir sannað, að stefndi, Sverrir, hafi brýnt fyrir stefnanda að gæta varúðar við kaupin og kanna fjárhagsstöðu seljanda eignarinnar og að stefnandi hafi fylgt því eftir og þannig haft upplýsingar um veika stöðu fyrirtækisins.  Í þessu sambandi ber að líta til þess, að stefnandi var fyrirtæki á viðskiptasviði og framkvæmdastjóri fyrirtækisins var ekki alls ókunnur fasteignaviðskiptum.  Verður að ætla, að stefnandi hafi haft nægar forsendur til þess að gera sér grein fyrir áhættuþáttum í tengslum við kaupin og taka ábyrgð á þeirri ákvörðun að ráðast í þessi viðskipti.

         Stefnandi byggir einnig á því, að stefndi, Sverrir, hafi vanrækt að tryggja, að veðskuldum yrði aflétt sbr. 3. gr. kaupsamningsins, sem og að tryggja, að greiðslur væru í samræmi við stöðu framkvæmda á hverjum tíma og afléttingu veðskulda.

         Kaupsamningur aðila var bindandi fyrir báða aðili og laut að kaupum á fasteign, sem fyrirhugað var að reisa.  Ákvæði í samningnum um greiðslur í samræmi við verkstöðu lutu að því að tryggja hagsmuni stefnanda fyrst og fremst.  Samkvæmt samningnum skyldu greiðslur renna beint inn á reikning í nafni seljanda í Búnaðarbanka Íslands, og var sérstaklega tekið fram í samningnum, að greiðsla teldist ekki hafa farið fram, nema hún hefði verið greidd inn á viðkomandi reikning.  Stefndu höfðu því enga milligöngu um greiðslurnar, sem skyldu inntar af hendi í samræmi við verkstöðu.  Er vandséð, hvernig stefndi gat borið ábyrgð á afléttingu veðskulda eða því, að verkstaða væri samkvæmt samningi, þegar greiðslur fóru fram, en ekki verður litið svo á, að það hafi verið hluti af skyldum fasteignasölunnar að fylgjast með því af sjálfsdáðun, hvernig verkinu miðaði eða að greiðslur væru í samræmi við framgang þess.

         Stefnandi heldur því fram, að hann hafi ráðfært sig við stefnda, Sverri, í hvert sinn sem greitt var.  Fyrir dómi skýrði fyrirsvarsmaður stefnanda hins vegar svo frá aðspurður, hvort alltaf hefði verið leitað samþykkis stefnda:  “Ég skal nú ekki svara því fyrir hönd gjaldkera nákvæmlega, hvort hann spurði:  “Má ég gera þetta eða ekki,” en það var alltaf haft samráð á hverju stigi málsins já.” 

         Stefndi, Sverrir, skýrði svo frá, að hann hefði vitað af greiðslum, en honum hefðu ekki komið þær við og ekki hefði verið leitað til hans með ráðleggingar um þær.  Hann hefði einu sinni eða tvisvar verið beðinn um að útbúa kvittun fyrir Sigurð í Desember.  Og hann hefði einungis passað upp á, að ein greiðsla, fyrsta greiðslan, færi ekki út, fyrr en búið var að aflétta lánum.  Eftir kaupsamningsgerð hafi stefnandi ekki leitað til hans um framkvæmd á samningnum eða efndir.

         Samkvæmt framansögðu er ekki fallizt á, að stefndi beri ábyrgð á því, að veðskuldum hafi ekki verið aflétt í samræmi við samning aðila eða að greiðslur og verkstaða hafi ekki haldizt í hendur í samræmi við ákvæði kaupsamningsins.

         Sú fullyrðing stefnanda, að stefndi, Sverrir, hafi haft frumkvæði að gerð viðbótarsamninganna, sem gerðir voru annars vegar 22. nóvember 2000 og hins vegar 26. janúar 2001 á sér enga stoð í gögnum málsins, og hefur stefnanda ekki tekizt að færa sönnur á það gegn andmælum stefnda.  Það liggur fyrir, að Sigurður Gunnarsson, framkvæmdastjóri Desember ehf., fór fram á það við stefnanda, að hann gengi í ábyrgð fyrir stálgrindarhúsið, sem varð tilefni gerðar fyrri viðbótarsamningsins.  Er ósannað annað en að stefnandi hafi sjálfur haft frumkvæði að því að leita til stefnda til að fá aðstoð við gerð viðaukasamninganna, svo sem stefndi heldur fram.  Ósannað er, að veðbókarvottorð hafi verið til staðar, þegar viðaukasamningarnir voru gerðir, en sú fullyrðing stefnanda, að honum hafi ekki mátt vera kunnugt um veðstöðuna á þeim tíma, er ekki trúverðug, enda var honum frá upphafi ljós erfið staða viðsemjanda síns, svo sem fyrr greinir, og sem mun hafa verið ástæða þess, að aðilar gerðu með sér viðaukasamning til að freista þess að tryggja hagsmuni stefnanda.  Þá bar fyrirsvarsmaður stefnanda fyrir dómi, að á þeim tíma, sem fyrri viðbótarsamningurinn var gerður, hefði verið rætt um að bakka út úr kaupunum.  Hann kvaðst hafa verið erlendis, þegar gengið var frá ábyrgðinni vegna stálgrindarhússins, og hann hefði hringt heim og beðið ítrekað um, að það yrði ekki gert, fyrr en hann kæmi heim, en félagi hans þá og gjaldkeri hefðu gert það í hans fjarveru og sagt það hafa verið gert í fullu samráði við stefnda, Sverri.

         Samkvæmt framansögðu er ljóst, að stefnandi mátti vel gera sér grein fyrir stöðu seljanda, hann velti fyrir sér að rifta kaupsamningnum en tók sjálfur ákvörðun um að gera það ekki.  Ósannað er annað en að ákvörðun um viðbótarsamninginn hafi verið tekin af samningsaðilum og er á engan hátt sýnt fram á, að stefndi hafi átt einhvern þátt í því, annan en lýtur að skjalagerð.  Þá er ekki fallizt á, að stefndi beri ábyrgð á efndum þess gernings.

         Að öllu framansögðu virtu sýnist tjón stefnanda vera að rekja til vanefnda viðsemjanda hans, sem stefndu bera ekki ábyrgð á.  Ber því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

         Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefnanda til að greiða stefndu in solidum kr. 800.000 í málskostnað. 

         Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð :

Stefndu, Fasteignamiðlunin Fell ehf. og Sverrir Kristjánsson, eru sýkn af öllum kröfum stefnanda, BB ehf.

        Stefnandi greiði stefndu, Fasteignamiðluninni Felli ehf. og Sverri Kristjánssyni, in solidum, kr. 800.000 í málskostnað.