Fimmtudaginn 23. maí 2013.
Nr. 319/2013.	Gamli Grettir 2009 ehf. (Guðmundur B. Ólafsson hrl.) gegn Dróma hf. (Hildur Sólveig Pétursdóttir hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala. Kæra. Frávísun máls frá Hæstarétti.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem kveðið var á um að tiltekin nauðungarsala skyldi standa óhögguð. Kæru G ehf. var vísað frá Hæstarétti þar sem hún uppfyllti ekki skilyrði c. liðar 1. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Eiríkur Tómasson og Helgi I. Jónsson

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. apríl 2013 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. maí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. apríl 2013 þar sem kveðið var á um að nauðungarsala 16. maí 2012 á fasteigninni Grettisgötu 64, Reykjavík, skyldi standa óhögguð. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr., sbr. 1. mgr. 79. gr., laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreind nauðungarsala verði dæmd ógild og fasteignin afhent sér. Þá er krafist málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara staðfestingar hins kærða úrskurðar. Í báðum tilvikum er gerð krafa um kærumálskostnað.

Í kæru sóknaraðila er því lýst að með henni sé kærður til Hæstaréttar fyrrgreindur úrskurður en einungis vísað til þeirra krafna sem hann gerði fyrir héraðsdómi. Þá segir að sóknaraðili muni gera nánari grein fyrir röksemdum sínum í greinargerð er hann muni skila til Hæstaréttar við meðferð málsins. Í kærunni er ekki að finna neinar ástæður sem sóknaraðili reisir hana á og uppfyllir hún því ekki skilyrði c. liðar 1. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála sem gildir um meðferð þessa máls, sbr. 2. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991. Úr þessum annmarka var ekki bætt þótt málsástæðum sóknaraðila hafi verið gerð skil í greinargerð fyrir Hæstarétti 16. maí 2013 þar sem varnaraðili hafði þá þegar skilað greinargerð og þar með lokið málflutningi af sinni hendi innan frests samkvæmt 1. mgr. 149. gr. laga nr. 91/1991. Samkvæmt þessu verður málinu vísað frá Hæstarétti. 

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá Hæstarétti.           

Sóknaraðili, Gamli Grettir 2009 ehf., greiði varnaraðila, Dróma hf., 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. apríl 2013.

Mál þetta var tekið til úrskurðar 28. febrúar sl. að loknum munnlegum málflutningi.

                Sóknaraðili er Gamli Grettir 2009 ehf., Grettisgötu 64, Reykjavík.

                Varnaraðili er Drómi hf., Lágmúla 6, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að nauðungarsala á eigninni Grettisgötu 64, Reykjavík,  eignarhluti 223-6821, sem er í eigu sóknaraðila, sem fram fór þann 16. maí 2012 verði dæmd ógild og eignin afhent sóknaraðila. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að viðurkennt verði gildi nauðungarsölu sem Sýslumaðurinn í Reykjavík framkvæmdi 16. maí 2012 á fasteigninni Grettisgötu 64, fastanúmer 223-6821. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Málavextir  eru þeir að húseignin Grettisgata nr. 64, Reykjavík, eignarhluti 223-6821, var seld nauðungarsölu þann 16. maí 2012 að kröfu varnaraðila. Nauðungarsalan fór fram á grundvelli veðskuldabréfs sem útgefið var 11. september 1998, upphaflega að fjárhæð 2.000.000 króna. Með bréfi til Héraðsdóms Reykjavíkur mótteknu 13. júní 2012 leitaði sóknaraðili úrlausnar dómsins um gildi nauðungarsölunnar. 

Sóknaraðili kveðst hafa verið í samskiptum við varnaraðila vegna skuldabréfsins og þar áður í samskiptum við Arion banka sem hafi séð um innheimtu bréfsins. Eins og fram kemur í samskiptum sóknaraðila og fulltrúa varnaraðila hafði verið samið um frystingu lánsins. Síðustu samskipti þeirra hafi átt sér stað þann 3. maí 2012 en þá komi eftirfarandi fram í tölvupósti frá varnaraðila til sóknaraðila: „Þarf að leiðrétta  fyrri póst, var aðeins of fljót á mér, en varðandi frystinguna, þá sé ég að það er búið að taka tillit til hennar í kerfunum, og skilmálabreytingin er gerð eftir því svo þetta á að vera allt á réttu róli. Vona að þú sért sáttur við þetta.“

Sóknaraðili hafi staðið við umrætt samkomulag en líklega vegna mistaka hafi uppboðsbeiðnin aldrei verið afturkölluð.

Kröfur sóknaraðila byggjast á því að óumdeilt sé að lán sóknaraðila hafi verið sett í frystingu eins og framangreindur tölvupóstur beri með sér. Þegar lán séu sett í „frystingu“ eða þeim skilmálabreytt teljast lánin ekki lengur í vanskilum og skuld því ekki gjaldfallin.

Samkvæmt 6. gr. laga um nauðungarsölu séu skilyrði þess að unnt sé að krefjast nauðungarsölu þau að krafa sé gjaldfallin og þar sem lánin hafi verið „fryst“ uppfylli krafa varnaraðila um nauðungarsölu ekki skilyrði 6. gr. laganna.

Þess sé krafist að nauðungarsalan verði dæmd ógild þar sem ekki hafi verið lögmæt heimild fyrir því að hún færi fram.

Sóknaraðili vísar til laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, samningalaga nr. 7/1936 og meginreglna kröfuréttar.

 

Varnaraðili mótmælir málsástæðum sóknaraðila um að skilyrðum 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu hafi ekki verið fullnægt þar sem lánið hafi verið „fryst“, þ.e. samið hafi verið um tímabundna frestun á afborgunum höfuðstóls og eftir atvikum vaxta. Varnaraðili bendir á að málatilbúnaður sóknaraðila sé byggður á röngum skilningi á atvikum málsins. Málsatvik voru með þeim hætti að skuldabréf nr. 1163-74-200190 (nú nr. 395630645), útg. 11. september 1998, hafi verið í vanskilum frá 4. febrúar 2009. Samkvæmt skilmálum skuldabréfsins, sbr. 3. tl. þess, sé skuldin öll í gjalddaga fallin án uppsagnar eða tilkynningar þegar skuldari standi ekki í skilum með greiðslu afborgana og/eða vaxta. Skuldin hafi því öll verið í gjalddaga fallin 4. maí 2009 líkt og nú verði nánar rakið.

Lánum sem séu í vanskilum verði almennt aðeins komið í skil með tvennum hætti. Annars vegar með því að greiða vangreiddar afborganir og vexti auk dráttarvaxta og hins vegar með samningi um að vanskil verði færð á höfuðstól láns með skilmálabreytingu. Hið síðarnefnda komi aðeins til framkvæmda að tilteknum skilyrðum fullnægðum, þ.e. þegar skilmálabreytingin hefur verið undirrituð af skuldara og árituð á skuldabréfið en auk þess þurfi síðari veðhafar að samþykkja skilmálabreytinguna vegna hækkunar á höfuðstól lánsins. Láni sóknaraðila hafi aldrei verið komið í skil með framangreindum hætti áður en það féll í gjalddaga eða síðar.

Í framlögðum tölvupóstsamskiptum sóknaraðila við fulltrúa varnaraðila sé vísað til tveggja tilvika þar sem sóknaraðili telur að komist hafi á samkomulag um úrlausn vanskilamála sóknaraðila. 

Annars vegar sé vísað til frystingar sem átti að hafa verið samþykkt í desember 2009 af KB banka, sbr. nú Arion banka, sem þjónusti útlán varnaraðila. Hvorki varnaraðili né Arion banki kannist þó við að skilmálabreyting hafi verið samþykkt á þessum tíma og undirrituð gögn því til stuðnings sé ekki að finna. Auk þess liggi fyrir að láninu hafi ekki verið komið í skil á þessum tíma eða síðar. Með vísan til þess skorti skilyrði til þess að fallast á að skilmálabreyting hafi verið gerð líkt og varnaraðili haldi fram. Varnaraðila þykir rétt að benda á eðli frystingar en hún sé jafnan veitt til nokkurra mánaða í senn og aldrei lengur en til 12 mánaða. Hin meinta frysting hefði aldrei varað svo lengi að hún gæti stutt málatilbúnað sóknaraðila.

Hins vegar vísar sóknaraðili til beiðni um skilmálabreytingar frá því í maí 2012. Beiðnin hafi verið á þá lund að vanskil yrðu færð á höfuðstól og lánstími lengdur. Arion banka hafi verið falið að útbúa skilmálabreytinguna og beri hún með sér að hafa verið gerð þann 14. maí 2012. Sóknaraðili hafi fengið skilmálabreytinguna afhenta til öflunar undirritunar síðari veðhafa þann 15. maí 2012. Rétt eins og áður hafi síðari veðhafar þurft að samþykkja skilmálabreytingu sem þessa.

Framhaldssala á eign sóknaraðila var ráðgerð þann 16. maí 2012 og var ákveðið að hún skyldi fara fram en varnaraðili hugðist falla frá beiðninni ef skilmálabreytingin yrði framkvæmd fyrir samþykkisfrest. Þann sama dag og framhaldssalan fór fram hafi komið í ljós að Landsbankinn, sem síðari veðhafi, samþykkti ekki skilmálabreytinguna. Beiðni varnaraðila um nauðungarsölu fasteignarinnar var því ekki afturkölluð og var hún í kjölfarið seld hæstbjóðanda, G. Arnfjörð ehf.

Áréttar varnaraðili að tölvupóstur fulltrúa varnaraðila sem sendur var sóknaraðila áður en í ljós kom að Landsbankinn myndi ekki samþykkja skilmálabreytinguna hafi engin áhrif á þá staðreynd að skilmálabreyting á láni sóknaraðila hafi ekki verið gerð, hvorki í desember 2009 né maí 2012.

Með vísan til þess að skuld sóknaraðila hafi sannarlega verið í gjalddaga fallin þegar beiðni um nauðungarsölu var send sýslumanni og að ekki hafi verið gerð skilmálabreyting á láninu beri að viðurkenna gildi nauðungaruppboðsins og hafna kröfu sóknaraðila.

Varnaraðili vísar til almennra laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Málskostnaðarkrafa styðjist við 131. gr. laga nr. 91/1991. Krafan um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988, þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þóknun sinni. Varnaraðili sé ekki virðisaukaskattskyldur, sbr. 10. tl. 3. mgr. 2. gr. l. nr. 50/1988 og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda.

Niðurstaða

Sóknaraðili krefst þess að nauðungarsala sem fram fór 16. maí 2012 á fasteigninni Grettisgötu 64, Reykjavík, fastanúmer 223-6821, verði dæmd ógild og að eignin verði afhent honum. Nauðungarsalan fór fram að kröfu varnaraðila samkvæmt heimild í veðskuldabréfi, útgefnu 11. september 1998, upphaflega að fjárhæð 2.000.000 króna.

Samkvæmt beiðni varnaraðila um nauðungarsölu, dags. 25. maí 2011, hefur veðskuldabréfið verið í vanskilum frá 4. febrúar 2009. Í 3. tl. skuldabréfsins segir að standi skuldari ekki í skilum með greiðslu afborgana og/eða vaxta eða vísitöluálags, sé skuldin öll í gjalddaga fallin án uppsagnar eða tilkynningar. Í 8. tl. er tekið fram að sé skuldin gjaldfallin megi selja veðið nauðungarsölu án dóms, sáttar eða fjárnáms skv. 2. tl. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Þar segir að til fullnustu gjaldfallinni peningakröfu megi krefjast nauðungarsölu á eign samkvæmt þinglýstum samningi um veðrétt í eigninni fyrir tiltekinni peningakröfu, ef berum orðum er tekið fram í samningnum að nauðungarsala megi fara fram til fullnustu kröfunni án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms. Samkvæmt fortakslausum ákvæðum veðskuldabréfsins var öll skuldin í gjalddaga fallin eftir vanskilin 4. febrúar 2009 og varnaraðila því heimilt að krefjast nauðungarsölu á hinni veðsettu eign.

Sóknaraðili byggir á því að lán hans hafi verið fryst, þar með teljist það ekki lengur vera í vanskilum og skuldin því ekki gjaldfallin. Samkvæmt gögnum máls verður að telja að sú „frysting“ á láninu hafi staðið í tengslum við þá breytingu á greiðsluskilmálum veðskuldabréfsins sem fyrirhuguð var skömmu áður en nauðungarsalan fór fram. Sú skilmálabreyting var þó háð samþykki síðari veðhafa, eins og fyrirliggjandi eyðublað um skilmálabreytingu ber með sér, og hefði borið að geta um í veðbréfinu sjálfu, sbr. 12. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.  Fyrir liggur samkvæmt gögnum máls að Landsbankinn, sem þurfti að samþykkja skilmálabreytinguna sem síðari veðhafi, neitaði að samþykkja hana. Því var skilmálabreytingin aldrei gerð og nauðungarsalan fór fram.

Samkvæmt framansögðu verður kröfu sóknaraðila hafnað og skal nauðungarsala á eigninni Grettisgötu 64, Reykjavík, eignarhluta 223-6821, sem fram fór þann 16. maí 2012, standa óhögguð, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila 200.000 krónur í málskostnað.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Gætt var ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 við uppkvaðningu úrskurðarins.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Nauðungarsala á eigninni Grettisgötu 64, Reykjavík, eignarhluta 223-6821, sem fram fór 16. maí 2012, skal standa óhögguð.

Sóknaraðili, Gamli Grettir 2009 ehf., greiði varnaraðila, Dróma hf., 200.000 krónur í málskostnað.