Fimmtudaginn 22. mars 2012.
Nr. 508/2011.	Eidel ehf. (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Jóhönnu S. Rögnvaldsdóttur (Björgvin Þorsteinsson hrl.)

 

Kaupsamningur.

E ehf. og J deildu um efndir kaupsamnings um fasteign á Vopnafirði. J krafðist viðurkenningar á skyldu E ehf. til greiðslu á grundvelli kaupsamningsins en fyrirtækið bar því við að forsendur samningsins hefðu brostið, þar sem því hefði ekki verið heimilað að yfirtaka tvö veðlán af þremur sem hvíldu á fasteigninni. Fallist var á kröfu J með vísan til skýrs orðalags í samningnum um uppgjörið.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Þorgeir Örlygsson hæstaréttardómari, Helgi I. Jónsson settur hæstaréttardómari og Hjördís Hákonardóttir fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. september 2011. Hann krefst sýknu af kröfum stefndu auk málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms með þeirri breytingu að dæmd fjárhæð verði lækkuð í 1.140.356 krónur. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi gerðu málsaðilar með sér kaupsamning í nóvember 2009 um fasteignina að Miðbraut 13, Vopnafirði, ásamt fylgifé og tilheyrandi lóðarleiguréttindum. Í samningnum var ákvæði um að áfrýjandi skyldi yfirtaka lán samkvæmt þremur áhvílandi veðskuldabréfum. Skuldareigandi samkvæmt tveimur þeirra er Íbúðalánasjóður og voru bæði bréfin gefin út 8. maí 2000, annað upphaflega að fjárhæð 3.510.000 krónur og hitt upphaflega að fjárhæð 1.350.000 krónur. Þriðja veðskuldabréfið, upphaflega að fjárhæð 2.200.000 krónur, var gefið út 29. október 2004 til Landsbanka Íslands hf. Í kaupsamningnum var kveðið skýrlega á um að við það væri miðað að áfrýjandi yfirtæki áhvílandi lán og hefði hann ekki gengið frá því 1. mars 2010 skyldi hann greiða þau upp. Þá sagði í samningnum að aðilum hefði verið gerð grein fyrir að fyrirkomulag yfirtöku áhvílandi skulda væri óhefðbundið og að almennt „skuli menn hafa aflað samþykkis veðhafa við undirritun kaupsamnings.“ Síðan sagði: „Aðilar óska engu að síður eftir því að kaupsamningur verði gerður.“

Samkvæmt vottorði hlutafélagaskrár er tilgangur áfrýjanda kaup og sala og rekstur fasteigna svo og lánastarfsemi og annar skyldur rekstur. Undir áðurnefndan kaupsamning ritaði stjórnarmaður og framkvæmdastjóri áfrýjanda, Viðar Sigurðsson. Kom fram í skýrslu hans fyrir dómi að hann hefði mikla reynslu af fasteignaviðskiptum.

Áfrýjandi tókst samkvæmt framansögðu á hendur þá skyldu að efna kaupsamninginn með uppgreiðslu fyrrgreindra lána ef ekki fengist samþykki veðhafa fyrir yfirtöku hans á þeim. Slíkt samþykki fékkst ekki eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Með þessum athugasemdum, en að öðru leyti vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, verður hann staðfestur á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu í einu lagi málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Viðurkennd er skylda áfrýjanda, Eidel ehf., til að greiða upp veðskuldabréf útgefið 8. maí 2000 af stefndu, Jóhönnu S. Rögnvaldsdóttur, til Hreins Sveinssonar, upphaflega að fjárhæð 3.510.000 krónur, veðskuldabréf útgefið 8. maí 2000 af stefndu til Íbúðalánasjóðs, upphaflega að fjárhæð 1.350.000 krónur og veðskuldabréf útgefið 29. október 2004 af stefndu til Landsbanka Íslands hf., upphaflega að fjárhæð 2.200.000 krónur, og jafnframt er viðurkennd skylda áfrýjanda til að greiða stefndu 1.140.356 krónur, allt gegn útgáfu afsals fyrir fasteigninni að Miðbraut 13, Vopnafirði.

Áfrýjandi greiði stefndu samtals 1.100.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 10. júní 2011.

Mál þetta, sem tekið var tekið til dóms 19. maí sl., var höfðað 5. maí 2010.

Stefnandi er Jóhanna Rögnvaldsdóttir, Presthúsabraut 37, Akranesi.

Stefndi er Eidel ehf., Hamraborg 7, Kópavogi.

Stefnandi krefst þess aðallega að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 12.083.478 krónur ásamt hæstu lögleyfðu dráttarvöxtum af 1.761.457 krónum frá 1. mars 2009, en af 12.083.478 krónum frá 17. janúar 2011 til greiðsludags.

Til vara krefst stefnandi viðurkenningar dómsins á skyldu stefnda til uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 8.5.2000 af stefnanda til Hreins Sveinssonar, upphaflega 3.510.000 krónur, uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 8.5.2000 af stefnanda til Íbúðalánasjóðs, upphaflega 1.350.000 krónur og uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 29.10.2004 af stefnanda til Landsbanka Íslands, upphaflega 2.200.000 krónur ásamt greiðslu 1.761.457 króna með dráttarvöxtum frá 1. mars 2009 gegn afhendingu afsals af Miðbraut 13, Vopnafirði.

Stefnandi krefst málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda, en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega.

Stefndi krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

Helstu málavöxtum lýsir stefnandi svo að hún hafi haft eignina Miðbraut 13 til sölu í nokkurn tíma eftir að hún flutti ásamt fjölskyldu sinni frá Vopnafirði til Akraness. Sumarið 2009 hafi Davíð Freyr Jónsson komið til Vopnafjarðar að sögn til að kanna hvort þar fyrirfyndust eignir sem hann gæti boðið mönnum í ferðamálageiranum að kaupa. Hann hafi kynnt þetta fyrir Viðari Sigurðssyni, framkvæmdastjóra stefnda Eidel ehf., sem hafi sýnt áhuga. Davíð hafi átt í allnokkrum samskiptum við Víglund Pálsson, tengdaföður stefnanda í nokkurn tíma áður en fyrrnefndur Viðar Sigurðsson tók upp bein samskipti við Víglund. Viðar hafi komið á Vopnafjörð til að skoða fasteignina í fylgd arkitekts en yfirlýstur tilgangur hans hafi verið að breyta fasteigninni í tvær íbúðir til útleigu í tengslum við ferðaþjónustu.

Stefnandi hafi engin bein samskipti átt við Viðar í samningaferlinu heldur hafi tengdafaðir hennar Víglundur Pálsson séð um að sýna eignina og semja við hann með milligöngu Hilmars Gunnlaugssonar, hrl., fasteignasala hjá Inni fasteignasölu.

Viðar, fyrir hönd Eidel ehf., hafi lagt fram kauptilboð sem hafi verið samþykkt þann 11.8.2009. Kaupsamningur hafi verið undirritaður þann 20.11.2009 og hafi eignin verið afhent til kaupanda þann 1.12.2009 í samræmi við ákvæði samningsins. Samkvæmt kaupsamningi hafi kaupverð átt að greiðast þannig:

1. með peningum við undirritun kaupsamnings 600.000 krónur.

2. með peningum þann 1. mars 2010 1.761.457 krónur gegn afhendingu afsals af eigninni

3. með uppgreiðslu áhvílandi lána fyrir 1.3.2010, hefðu þau ekki verið yfirtekin af kaupanda fyrir þann tíma, samtals 7.060.000 krónur að nafnverði á útgáfudegi. Nánar tiltekið:

i)         Skuldabréf Íbúðalánasjóðs sem hvílir á 1. veðrétti, upphaflega 3.510.000 krónur, útgefið 8.5.2000. Eftirstöðvarnar voru við  kaupsamningsgerð 5.160.515 krónur.

ii)       Skuldabréf Íbúðalánasjóðs sem hvílir á 2. veðrétti, upphaflega 1.350.000 krónur, útgefið 8.5.2000. Eftirstöðvarnar voru við kaupsamningsgerð 1.960.403 krónur.

iii)      Skuldabréf Landsbankans sem hvílir á 3. veðréttir, upphaflega 2.200.000 krónur, útgefið 29.10.2004. Eftirstöðvar lánsins við kaupsamningsgerð voru 1.947.489 krónur.

                Uppreiknuð staða áhvílandi lána ásamt vöxtum og dráttarvöxtum miðað við 30. apríl 2010 hafi samkvæmt upplýsingum kröfuhafa verið eftirtalin:

i)                     Lán á 1. og 2. veðrétti samtals 8.348.037krónur.

ii)                   Lán á 3. veðrétti samtals 2.101.427 krónur.

                Viðar Sigurðsson hafi fyrir hönd stefnda við undirritun kaupsamnings greitt 600.000 krónur til fasteignasölunnar Inni sem hafi tekið tæplega 300.000 krónur í kostnað en haldi ennþá eftirstöðvum þrátt fyrir áskorun um að láta þær af hendi til stefnanda. Hafi Hilmar Gunnlaugsson, hrl. og fasteignasali lýst því yfir að hann vildi halda greiðslunni þar til mál þetta væri til lykta leitt.

                Eignin hafi verið laus stefnda til umráða þann 1.12.2009 eins og um var samið. Eftir þann tíma hafi stefndi þegið leigugreiðslu frá leigjanda að íbúð í kjallara. Stefnandi hafi aflétt áhvílandi lánum í Landsbankanum, útg. 1.10.2008, og Glitni, útg. 28.10.2008 í samræmi við kaupsamning. Engir fyrirvarar hafi verið í kaupsamningi um fjármögnun en fyrir hafi legið samþykki Íbúðalánasjóðs dags. 21. ágúst 2009 við yfirtöku Eidel ehf. á lánum. Það samþykki hafi hins vegar verið dregið til baka með tölvupósti til fasteignasölunnar Inni ehf. þann 9. desember að því er virðist fyrir yfirsjón Íbúðalánasjóðs við mat á umsókninni. Íbúðalánasjóður hafi þó leiðbeint stefnda um möguleika til að taka lánin yfir. Stefndi virðist ekki hafa leitað leiða til að fjármagna kaup á eigninni með öðrum hætti.

                Óútskýrt sé hvers vegna kaupandi leitaði ekki annarrar fjármögnunar en af einhverjum orsökum virðist hann hafa misst tiltrú á verkefninu. Upplýst hafi verið að hann hafi einnig neitað að uppfylla skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi um aðra eign á Vopnafirði. Í því tilviki hafi komið tilboð í hana frá þriðja aðila og hafi hún verið seld með samþykki Viðars Sigurðssonar f.h. Eidel ehf.

                Þann 23. febrúar síðastliðinn hafi Viðar Sigurðsson sent órökstudda yfirlýsingu um riftun til stefnanda. Þar sem Viðar hafi ekki lagt fram neinn rökstuðning eða gögn sem réttlæta riftun telji stefnandi yfirlýsinguna ólögmæta og þýðingarlausa í máli þessu.

                Þá hafi stefndi þegið leigugreiðslur frá leigjanda neðri hæðar eignarinnar. Hilmar Gunnlaugsson, hrl. og löggiltur fasteignasali á Inni fasteignasölu, hafi lagt það til við stefnda að hann léti leigugreiðslur ganga upp í afborganir áhvílandi veðlána þar til niðurstaða hefði fengist í málinu. Stefndi hafi ekki fallist á þá tillögu.

                Lögmaður stefnanda hafi haft samband við Viðar með bréfi dagsettu 15. mars sl. og tölvupósti sem sendur hafi verið samdægurs með það fyrir augu að fá stefnda til að standa við skuldbindingar sínar. Viðar hafi svarað tölvupóstinum á þann veg að hann sæi úr þessu ekki annan kost en að standa við samninginn. Hins vegar hafi viðhorf hans breyst strax næsta dag þegar honum hafi verið gert að staðfesta samþykki með yfirlýsingum um fullar efndir. Þeim tölvupósti hafi Viðar svarað á þann veg að ljóst væri að hann sé ekki reiðubúinn til að semja um lausn málsins nema í besta falli á kjörum sem séu með öllu óásættanleg fyrir stefnanda.

                Sé stefnanda því nauðugur kostur annar en að leita á náðir dómstóla til þess að krefja stefnda um réttar efndir á skyldum sínum samkvæmt kaupsamningi og til greiðslu skaðabóta og kostnaðar með fyrirhugaðri málssókn.

                Af hálfu stefnda eru gerðar athugasemdir við málavaxtalýsingu stefnanda. Horfa málavextir þannig við stefnda að aðilar hafi gert með sér samning um kaup á fasteigninni Miðbraut 13 á Vopnafirði. Stefndi hafi gert stefnanda bindandi kauptilboð 7. ágúst 2009 sem hafi verið samþykkt af stefnanda. Samkvæmt tilboðinu hafi kaupverð verið 11.550.000 krónur. Útborgunargreiðslur með peningum hafi verið 1.950.000 krónur og með ILS skuldabréfi 7.721.060 krónur og yfirtekin lán 1.878.940 krónur, sem engin grein sé gerð fyrir í kauptilboðinu. Afhending fasteignarinnar skyldi vera 1.9. 2009. Stefndi kveður talsverða efnisbreytingu hafa orðið frá kauptilboðinu þar til kaupsamningur var haldinn 20. nóvember 2009. Heildarverð hafi haldist hið sama og í kauptilboði. Ekki hafi lengur verið gert ráð fyrir útgáfu ILS skuldabréfs, heldur sé yfirtaka þriggja lána komin sem ekki hafi verið áður, tvö áhvílandi lán hjá ILS 5.684.818 krónur og 2.156.236 krónur og hjá Landsbanka Íslands 1.947.489 krónur. Afhending hafi miðast við 1.12. 2009 en það haft í sviga. Telji stefndi það hafa verið gert vegna þess að afhending yrði þegar búið væri að undirrita yfirtökuskjölin hjá ÍLS og þannig beri að skilja afhendingarákvæðið. Engar skýringar komi framí gögnum málsins á þessum miklu breytingum frá kauptilboði. Þá segi í meginmáli lkaupsamnings í kaflanum um lýsingu eignar: „Við það er miðað að kaupandi yfirtaki áhvílandi lán. Hafi hann ekki gengið frá því þann 1. mars 2010 þá skal hann greiða lánið upp. Aðilum er gerð grein fyrir því að þetta fyrir komulag er óhefðbundið og að almennt skuli menn hafa aflað samþykkis veðhafa við undirritun kaupsamnings. Aðilar óska engu að síður eftir því að kaupsamningur vedrði gerður.“ Samkvæmt þessu hafi engin gögn legið fyrir við undirritun kaupsamnings um að kaupandi mætti yfirtaka þau lán sem talin eru upp sem yfirtökulán í kaupsamningi. Einungis bréf Íbúðalánasjóðs, dagsett 21. ágúst 2009, hafi legið frammi við gerð kaupsamnings, en í því skjali sé staðfestur sé réttur stefnda um tímabundna yfirtöku á tveimur fasteignveðbréfum sjóðsins. Í tölvubréfi Íbúðalánasjóðs dagsettu 9. desember 2009 komi hins vegar fram að við nánari athugun standist umsókn um tímabundna yfirtöku ekki reglur sjóðsins og er vísað til 17. gr. reglugerðar sjóðsins nr. 522/2004 því til stuðnings. Fasteignasalinn Hilmar Gunnlaugsson hafi tilkynnt stefnda um leiðindapóst frá Íbúðalánasjóði þar sem sjóðurinn hafi hætt við að samþykkja yfirtökuna. Í bréfinu geri fasteignasalinn stefnda grein fyrir þeim úrræðum sem stefndi geti gripið til, þar á meðal að krefjast þess að kaupin gangi til baka. Stefndi hafi tilkynnt fasteignasalanum, sem samið hafði kauptilboðið og kaupsamninginn að fyrirséð væri að ekki yrði hægt að efna kaupsamninginn vegna verulegs forsendubrests og væri hann því ekki tilbúinn að taka við húsnæðinu. Stefndi hafi síðan rift kaupunum með yfirlýsingu dagsettri 23. febrúar 2010.

                Við aðalmeðferð og framhaldsaðalmeðferð málsins komu Einar Víglundsson eiginmaður stefnanda, Víglundur Pálsson tengdafaðir stefnanda, Hilmar Gunnlaugsson fasteignasali og Davíð Þór Jónsson fyrrverandi starfsmaður á fasteignasölu fyrir dóminn sem vitni. Fyrirsvarsmaður stefnda, Viðar Sigurðsson, gaf aðilaskýrslu.

                Vitnið Einar Víglundsson kvað þau stefnanda hafa samþykkt kauptilboð stefnda. Þau hafi samþykkt að framlengja tilboðið og veita stefnda frekari frest. Kaupsamningur hafi verið gerður 20. nóvember 2009. Áðurnefndur frestur frá samþykkt kauptilboðs hafi verið veittur vegna fjármögnunar stefnda. Vitnið kvað föður sinn Víglund hafa sýnt fasteignina fyrir kaupin. Hann hafi sinnt ákveðinni þjónustu fyrir fasteignasölu Hilmars Gunnlaugssonar á Vopnafirði. Vitnið kvað systur sína hafa undirritað kaupsamninginn samkvæmt umboði. Enginn fyrirvari hafi verið í kaupsamningi. Klásúlan í kaupsamningnum varðaði fjármögnun. Ástæða þessa fyrirvara hafi verið að tryggja að staðið yrði við kaupsamninginn. Frá þessu hefði verið gengið á fundi Viðars með fasteignasala. Umboðsmaður seljanda hefði ekki verið á þeim fundi.

                Vitnið kvað ljóst hafa orðið í byrjun janúar að stefndi ætlaði sér ekki að efna kaupsamninginn. Hann hefði frétt það frá fasteignasalanum Hilmari. Hilmar hefði svo sagt þeim frá riftunaryfirlýsingunni sem þau hefðu síðan hafnað. Hilmar hefði ráðlagt þeim að fá sér lögmann. Stefnandi hefði efnt kaupsamninginn fyrir sitt leyti. Vitnið kvað stefnda hafa fengið leigugreiðslur af fasteigninni. Þær greiðslur hefðu síðan borist lögmanni stefnanda sem hefði notað greiðslurnar til að greiða af áhvílandi skuldum. Hann kvaðst hvorki hafa verið viðstaddur undirritun kauptilboðs né kaupsamnings og ekkert komið að gerð klásúlunnar í kaupsamningi. Hann kvað afhendingu fasteignar hafa verið ákveðna í kaupsamningi. Tími milli kauptilboðs og kaupsamnings hefði verið sagður stafa af fjármögnun stefnda. Hann kvað fasteignasölu hafa beint leigugreiðslum til kaupanda, stefnda.

                Fyrirsvarsmaður stefnda Viðar Sigurðsson kvað sér hafa verið bent á 2 hús á Vopnafirði. Hann hefði farið austur. Hann hefði ákveðið að gera tilboð og fá fasteignasala á Austfjörðum til að klára dæmið. Tilboð hafi verið gert og það verið samþykkt. Síðan hafi fasteignasalinn og Víglundur unnið að því að fá heimild til yfirtöku lána. Ekki hafi verið hægt að gefa út nýtt veðlán. Ákveðið hafi verið að reyna að yfirtaka ÍLS lánið. Víglundur hafi talið sig geta græjað það sem fyrrverandi bankaútibússtjóri. Víglundur hafi haft alla milligöngu í þeim efnum. Hann kvað sölulaunum hafa verið skipt. Beðið hefði verið eftir gögnum frá ÍLS og á hann þrýst af Víglundi og Hilmari. Það hafi ekki verið neitt hagsmunamál að fá fasteignina afhenta. Hann hefði fyrst viljað ganga frá pappírunum. Þá hefði hann mótmælt  móttöku leigugreiðslna. Hann hefði skilað þeim og óskað eftir að þeim yrði ráðstafað inn á gjöld af fasteigninni. Aðspurður um fyrirvara í kaupsamningi kvaðst Viðar hafa lofað að undirrita skýrslu fyrir 1. mars  Hans skilningur hefði ekki verið sá að hann ætti að borga. Hans skilningur hafi verið að hann ætti að borga ef hann skrifaði ekki undir skýrslu frá ÍLS eða neitaði því. Hann kvað drátt á undirritun kaupsamnings ekki hafa verið vegna erfiðleika við fjármögnun. Hann kvað fasteignasala hafa sett afhendingardag í sviga í kaupsamningi þar sem ÍLS skjöl voru ekki komin. Hann kvaðst hafa reynt að fjármagna kaupin með öðrum hætti. Þá hefði hann reynt að semja við stefnanda um riftun og bætur. Honum hefði tekist að leysa málið varðandi hina eignina á Vopnafirði. Hann kvaðst hafa rift kaupum að lokum. Hann kvað yfirtöku lánanna hafa verið algera forsendu kaupanna. Hann kvaðst hafa komið að kaupum og sölu fasteigna vegna stefnda, en tilgangur stefnda sé m.a. kaup, sala og rekstur fasteigna. Stefndi hafi verið með hótelrekstur. Hann sjái um samninga fyrir stefnda og sé inni í flestum samningum. Hann hafi því mikla reynslu af fasteignaviðskiptum. Hann kvað tilgang kaupanna hafa verið að búa til íbúðir og selja þær aftur. Stefndi sé í fasteignaviðskiptum og leigumiðlun á höfuðborgarsvæðinu. Stefndi hafi ætlað að hagnast á kaupunum. Þeir hafi talið verðgildi umræddrar fasteignar aukast við að búnar væru til 2 íbúðir úr einu húsi sem erfitt hefð verið að seljaóskipt.

                Hilmar Gunnlaugsson fasteignasali lýsti aðdragandanum að kaupum umræddrar fasteignar. Samningur hafi verið milli hans og fasteignasölunnar Hússins. Hann kvað tveggja vikna fyrirvara um fjármögnun ekki hafa gengið eftir. Stefndi hefði alltaf verið að biðja um fresti vegna fjármögnunar kauptilboðs. Viðar hefði verið með yfirlýsingu frá ÍLS varðandi yfirtöku lána. Þann 20. nóvember hefði verið ákveðið að halda kaupsamningsfund. Kaupandi hefði samþykkt fyrirvarann um uppgreiðslu láns. Kaupsamningurinn hafi verið undirritaður í tvennu lagi, fyrir austan og í Reykjavík. Yfirtakan hafi að lokum ekki verið samþykkt af ÍLS. Hann hafi velt upp kostum við Viðar. Hann hafi talið Viðar eiga að bera hallann af þessari afstöðu ÍLS. Viðar hefði vilja rifta. Hilmar kvaðst ekki hafa verið í samskiptum við ÍLS. Viðar hefði verið með fasteignasala í Reykjavík. Hilmar kvað Víglund starfa hjá sér Hann hefði áður verið bankaútibússtjóri á Vopnafirði. Davíð Freyr hjá fasteignasölunni Húsið í Reykjavík hafi átt að sjá um samskiptin við ÍLS fyrir Viðar. Hilmar kvað búið hafa verið að undirrita pappíra gagnvart ÍLS vegna yfirtöku lána er kaupsamningur var gerður. Slíkir pappírar hafi hins vegar ekki legið fyrir varðandi Landsbankalánið. Hann kvað ákvæðið í kaupsamningnum hafa átt við Landsbankalánið. Hann kvaðst ekki vita hvort samþykki kom frá Landsbankanum um yfirtöku. Hann kvaðst fyrst hafa vitað um miðjan nóvember að Íbúðalánasjóður hefði samþykkt yfirtöku lána þegar í ágúst.

Davíð Þór Jónsson fyrrverandi sölumaður á fasteignasölu kvaðst kannast við málið. Upphaflega hefði hann verið að vinna sem sölumaður á fasteignasölunni Húsið. Til tals hefði komið í samtali við Viðar að hægt væri að eiga fasteignakaup á Austurlandi. Viðar hefði verið áhugasamur. Hann kvaðst vera ættaður frá Egilsstöðum. Hann hefði sett sig í samband við Víglund umboðsmann Hilmars Gunnlaugssonar fasteignasala í fasteignasölunni Inni á Vopnafirði. Hann hefði verið búinn að skoða eignir á skrá hjá Inni. Hann hefði átt samskipti við Hilmar varðandi kaup Viðars á eignum. Ákveðið hefði verið að vinna með Hilmari. Þeir hefðu náð saman um tengslamyndun. Í þeim tilvikum sé þóknun fyrir sölu skipt. Fasteignasalan Inni hefði séð um pappírsgerð. Hann hefði hitt Víglund á Vopnafirði og hefðu eignir verið skoðaðar og Viðari bent á eignir. Viðar hefði séð þarna tækifæri og hann gert tilboð. Þar með hafi þætti vitnisins og Víglundar lokið. Eftir það hefði hann aðeins frétt af málinu. Fjármögnun hefði gengið misvel eða hægt. Hann kvað tilboði stefnda hafa verið framlengt oftar en einu sinni. ÍLS hefði svo dregið samþykki yfirtöku lána til baka. Eftir það hefðu viðskiptin verið illmöguleg. Þætti hans hefði lokið þegar búið var að samþykkja tilboð stefnda. Pappírsgerð hefði ekki verið á hans könnu. Hann kvaðst engin samskipti hafa átt við ÍLS engin. Hann minntist þess ekki að hafa fengið kaupsamninginn suður til undirritunar. Það hefði Hilmar sjálfur annast. Hann kvaðst ekki hafa verið beðinn um að útvega lánsfé eftir að ÍLS brást. Hann hefði átt tal við Hilmar sem hafi beðið hann um að hjálpa til við að Viðar kláraði viðskiptin. Öll samskipti við Víglund hefðu til fyrirmyndar. Hann ítrekaði að hann hefði ekkert verið í samskiptum við ÍLS í fjármögnunarferlinu.

                Vitnið Víglundur kvað Davíð hafa komið til Vopnafjarðar til að skoða hús sem voru þar til sölu. Hann hefði unnið hjá Húseign fasteignamiðlun. Þeir hefðu farið um þorpið og skoðað hús. Síðar hefði Viðar komið sjálfur austur og skoðað tvær eignir og verið með arkitekt með sér. Hann hefði sýnt þeim báðar eignirnar. Viðar hefði svo gert tilboð í báðar eignirnar. Víglundur kvaðst hafa starfað sem aðstoðarmaður Hilmars fasteignasala frá árinu 1998. Það starf felist í að skoða húseignir sem settar eru á skrá, gera lýsingar af þeim, taka myndir, sýna eignir og leiða aðila saman og afla gagna o.fl. og senda fasteignasölu. Hann kvaðst ekki sækja um lán fyrir aðila og ekki vera í sambandi við ÍLS.  Hann bendi mönnum hins vegar á að fara í greiðslumat ef að er spurt. Hann kvaðst ekkert hafa komið að lánsumsóknum stefnda. Þá hefði hann ekki verið umboðsmaður tengdadóttur sinnar, stefnanda við kaupin. Hann hafi enga aðkomu haft að kaupsamningsgerð. Eftir kaupsamningsgerð hafi hans einar aðkoma verið í byrjun árs 2011 að hjálpa leigjanda að hafa sambandi við Rarik út af rafmagni. Hann hafi verið fenginn til að lesa af rafmagnsmæli. Hann hafi enga aðkomu átt vegna ættartengsla. Hann hefði ekkert haft með kaupsamning að gera og ekki verið viðstaddur undirritun hans. Þá hefði hann ekkert haft með Landsbankalánið er hvíldi á eign að gera, hvorki fyrr né síðar.

                Hann kvað húsaleigu hafa verið lagða inn hjá kaupanda. Hann hefði haft samband við Viðar og fengið hjá honum upplýsingar um bankanúmer og látið leigjandann leggja leigu inn á þann reikning eftir 1. desember.

II.

                Af hálfu stefnanda er á því byggt að samkvæmt kaupsamningi hafi stefndi átt að greiða upp áhvílandi lán og greiða lokagreiðslu eigi síðar en 1. mars síðastliðinn. Byggi stefnandi á því að stefndi hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi með því að greiða ekki þann 1. mars lokagreiðslu 1.761.457 krónur ásamt því að greiða upp áhvílandi veðskuldir á því tímamarki. Stefnandi krefjist efnda á kaupsamningi í samræmi við efni hans. Stefnandi hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi að fullu og eigi heimtingu til réttra efnda af hálfu kaupanda. Stefnandi hafi ítrekað gengið eftir því við stefnda að hann efndi skyldur sínar svo hægt væri að gefa út afsal til hans.

                Afborganir af áhvílandi veðskuldum séu í vanskilum og muni safna dráttarvöxtum og kostnaði áfram og kunni því að verða nauðsynlegt að framhaldsstefna málinu á síðara stigi.

Varðandi fyrrgreinda riftunaryfirlýsingu sem forsvarsmaður stefnda sendi stefnanda þá telji stefnanda hana ólögmæta enda séu ekki forsendur fyrir riftun eða afslætti enda hafi hann í einu og öllu staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi. Þá sé fyrirséð að stefnandi verði fyrir tjóni greiði stefndi ekki upp lán sem hvíla á eigninni í nafni stefnanda. Þessu til viðbótar þiggi stefndi leigugreiðslur af eigninni.

Af tölvupóstsamskiptum verði forsvarsmaður stefnda ekki skilinn öðruvísi en að hann telji stefnda ekki bundinn við kaupsamning. Enginn fyrirvari sé í kaupsamningi milli aðila og enginn fyrirvari í þágu stefnda um fjármögnun. Því sé hvorki í kaupsamningi né tilboði fyrirvari sem að stefndi geti vísað til sem réttlætingu þess að hann standi ekki við gerðan samning. Viðar, framkvæmdastjóri stefnda, hafi gefið í skyn í tölvupóstsamskiptum við fasteignasala að fasteignin Miðbraut 13 sé haldin galla þar sem að þak á utanliggjandi bílskúr við eignina sé lélegt. Engin gögn hafi hins vegar verið lögð fram til að staðfesta þessa fullyrðingu og stefnandi telji að forsvarsmönnum stefnda hafi verið gerð nægilega grein fyrir því að þak skúrsins þyrfti úrbætur án þess að hann hafi gert athugasemdir. Því til viðbótar hafi stefnandi haft með sér sérfræðinga til að meta eignina. Þá telji stefnandi að þó eignin væri talin haldin galla að þessu leyti þá væri gallinn óverulegur og réttlæti ekki riftun stefnda á kaupsamningi.

Vísað er til meginreglna samningaréttar, kröfuréttar og fasteignakauparéttar. 

Stefnandi byggir kröfu sína um dráttarvexti frá 1. mars 2010 á 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 en til vara krefst hann dráttarvaxta frá dómsuppsögudegi í samræmi við ákvæði 4. mgr. 5. gr., sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga.

Málskostnaðarkrafa stefnanda byggist á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sérstaklega 130. gr.

Um varnarþing vísast til 33. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Stefnandi lýsir því yfir að hann muni gefa út afsal fyrir eigninni Miðbraut 13, Vopnafirði þegar stefndi hefur fullnægt skyldum með greiðslu kaupverðs. Stefnandi muni nota greiðslur til sín úr hendi stefnda til að greiða niður lánin að hluta eða öllu leyti verði stefndi dæmdur til greiðslu þeirra. Stefnandi muni nota greiðslur sem berast frá stefnda við rekstur málsins til að greiða niður afborganir lána í vanskilum og fasteignagjöld í vanskilum.

                Kröfugerð sína skýrir stefnandi og sundurliðar svo:

                Greiðslur fram til 30. september 2010.

                Stefnandi hafi greitt samtals 130.000 krónur til fasteignasala sem hafi notað greiðslurnar til að greiða afborganir lána í vanskilum að frátöldum 1.552 krónum sem hann haldi ennþá. Þá hafi stefnandi greitt 300.000 krónur inn á fjárvörslureikning lögmanns stefnanda og leigjandi hafi greitt 65.000 króna leigugreiðslu fyrir september inn á sama reikning. Frá öllu þessu sé greint á dómskjali nr. 20. Lögmaðurinn hafi greitt vanskil lána að hluta, þ.e. annars vegar 96.392 krónur til Íbúðalánasjóðs og hins vegar 191.162 krónur til Landsbanka Íslands. Haldi hann því ennþá eftir 77.446 krónum af þeim greiðslum sem greiddar hafa verið á fjárvörslureikning. Frá öllum þessum greiðslum sé greint í dómskjali nr. 20 sem lagt var fram þann 30. september 2010.

                Greiðslur 1. október og síðar

                Eftir 1. október 2010 hafi stefndi greitt 155.000 krónur inn á fjárvörslureikning lögmanns stefnanda. Hafa þær inngreiðslur stefnda ásamt eftirstöðvum á fjárvörslureikningi verið notaðar til greiðslu á afborgunum í vanskilum hjá Íbúðalánasjóði og Landsbankanum Samtals hafi stefndi og leigjandi því greitt 520.000 krónur inn á fjárvörslureikning lögmanns stefnanda. Af þeirri fjárhæð hafi lögmaðurinn greitt samtals 500.451 krónu og sitji því eftir á fjárvörslureikningi 19.549 krónur.

                Neðangreint sé yfirlit yfir uppgreiðsluverðmæti skulda hjá Íbúðalánasjóði og Landsbanka Íslands miðað við stöðuna 17. janúar 2011 ásamt og að frádregnum eftirstöðvum greiðslna sem lögmaður stefnanda og fasteignasali halda. 

Samtala þessara skulda sé krafa stefnanda á hendur stefnda. 

Útreikningur.

Staða lána 17.1.2011
Íbúðalánasjóður (ILS)		8.475.301
LAIS		1.867.821
Samtals LAIs og ILS		10.343.122
Lokagreiðsla skv. kaupsamningi		1.761.457
Samtals LAIS, ILS og lokagreiðsla		12.104.579
Frádráttur eftirstöðva greiðslu sem lögm. heldur		19.549
Frádráttur eftirst. greiðslu sem fast.sali heldur		1.552
SAMTALS SKULD EIDEL		12.083.478

III.

                Málsástæður og lagarök stefnda.

                Stefndi byggir sýknukröfu sína á algerum forsendubresti sem felist í því að hann hafi skuldbundið sig til að taka yfir sem greiðandi áhvílandi veðlán á eigninni þar á meðal tvö áhvílandi veðlán við Íbúðalánasjóð (ILS) að fjárhæð 5.684.818 krónur og 2.156.236 krónur eða samtals 7.841.054 krónur. Í texta kaupsamningsins hafi verið tekið fram að stefndi hafi yfirtekið áhvílandi lán og gengið frá því þann 1. mars 2010 ella skyldi hann greiða þau lán upp. Forsenda þessa hafi verið að fyrirliggjandi tilkynning Íbúðalánasjóðs frá 21. ágúst 2009 stæðist og engir annmarkar væru á tímabundinni yfirtöku í að minnsta kosti eitt ár og með möguleika á framlengingu í annað ár í viðbót. Við undirritun kaupsamningsins hafi legið frammi staðfesting Íbúðalánasjóðs um að leyfi til yfirtöku yrði veitt en nafnabreyting færi ekki fram fyrr en undirrituð yfirlýsing hefði borist sjóðnum til baka. Þarna sé átt við yfirlýsingu sem Íbúðalánasjóður semur. Á þessari staðfestingu hafi kaupsamningur byggst. Þegar kaupsamningur var undirritaður hafi ekki legið frammi gögn frá Íbúðalánasjóði um yfirtökuna sem aðilar máls hafi þurft að undirrita til staðfestingar á yfirtökunni. Stefndi hafi treyst því að nafnabreyting myndi fást, sbr. bréf Íbúðalánasjóðs, en annað hafi komið á daginn og Íbúðalánasjóður hafi synjað stefnda um yfirtökuna.

Á þessum tíma hafi mátt segja að lánamarkaður væri lokaður til fasteignalána og einkum á landsbyggðinni. Þess vegna hafi verið þeim mun mikilvægara að þessi forsenda héldi. Hvort sem seljandi hafi vitað þetta eða ekki megi staðhæfa að fasteignasalinn sem sá um að selja fasteignina fyrir stefnanda vissi eða átti að vita að slík heimild myndi ekki fást, enda hafi það komið á daginn og sé synjunin ótvíræð samkvæmt 16. og 17. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti nr. 522/2004. Fasteignasalinn eigi að þekkja allt laga- og reglugerðarumhverfi í fasteignaviðskiptum þar á meðal reglugerðina um húsbréf.

                Yfirtökuskjöl útgefin af Íbúðalánasjóði fyrir formlega staðfestingu og yfirtöku stefnda á fasteignabréfunum hafi ekki legið frammi og ákvæðið í kaupsamningnum sem vísað er til, beri að skilja þannig að stefndi skuli eigi síðar en 1. mars hafa ritað undir þau skjöl Íbúðalánasjóðs sem yfirtökunni tilheyrðu, en beri ekki að skilja sem svo að stefndi hafi tekið áhættu af því að hann mætti ekki yfirtaka lánin tímabundið eins g til stóð, það er að segja að bréf Íbúðalánasjóðs frá 21. ágúst 2009 stæðist. Stefnandi beri ábyrgð og áhættu af þessu grundvallarskilyrði og forsendu stefnda fyrir kaupunum. Hefði synjun Íbúðalánasjóðs legið fyrir við undirritun kaupsamnings hefði stefndi aldrei keypt fasteignina. Stefndi mótmæli þeirri staðhæfingu stefnanda að báðir aðilar hafi lagt áherslu á að klára kaupsamningsgerðina þrátt fyrir að nauðsynleg staðfestingarskjöl lægju ekki fyrir. Stefndi hafi látið undan þrýstingi seljanda í þessu efni.

                Stefnandi verði að þola samsömun við ábyrgð fasteignasalans á að hafa upplýst stefnda um gildandi reglur í sambandi við yfirtökurétt á lánum Íbúðalánasjóðs. Hann sé sérfræðingur og eigi að þekkja allar reglur og regluverk varðandi sölu fasteigna svo sem Íbúðalánasjóður sem sé opinber stofnun og um hana gildi lög og reglugerðir. Hvorki seljandi eða fasteignasalinn geti borið fyrir sig þekkingarskorti í þessum efnum og ekki byggt á samþykki Íbúðalánasjóðs frá 21. ágúst 2009 sem stóðst ekki reglugerðarákvæði. Vangaveltur stefnanda um ábyrgð ÍLS komi ekki til álita við úrlausn þessa máls.

                Seljandi eða umboðsmaður seljanda hafi staðið fyrir því að stefndi fékk greidda húsaleigu, 65.000 krónur á mánuði frá 1.12.2009, en það hafi verið í andstöðu við vilja stefnda. Stefndi hafi ekki vitað frá hverjum leigugreiðslan kom en það hafi reynst vera frá leigjanda sem stefndi hafi engan samning gert við. Stefndi hafi skilað 200.000 krónum af húsaleigunni til fasteignasalans þar sem stefnandi hafi neitað að taka við húsaleigunni og hafi stefndi jafnframt beðið fasteignasalann að koma þeim skilaboðum til leigjanda að greiða beint til seljandans en það hafi ekki gerst. Stefndi muni fljótlega skila þeirri leigugreiðslu sem hann hafi fengið til lögmanns stefnanda og muni hann tilkynna leigjanda með sannanlegum hætti að hann hafi ekki með leigusamninginn eða leigutekjurnar að gera.

                Eftir að synjun Íbúðalánasjóðs á yfirtöku stefnda kom í ljós hafi fasteignasalinn tilkynnt stefnda með tölvubréfi 13. desember 2009 um leiðindapóst frá Íbúðalánasjóði. Viðbrögð fasteignasalans séu ámælisverð en hann leggi á stefnda að taka yfir vandamálið sem upp var komið og slást við ÍLS. Tillögur fasteignasalans til stefnda hafi verið fjórar: 1. Að láta þetta ganga yfir sig, greiða af lánunum þar til leigulán hafi verið afgreidd og gera þau þá upp. 2. Láta á réttmæti afturköllunar reyna. 3. Greiða lánin upp. 4. Krefjast þess að kaupin verði látin ganga til baka.

                Þann 14. janúar hafi stefndi tilkynnt fasteignasalanum að þar sem fyrirséð væri að ekki yrði hægt að efna kaupsamninginn vegna verulegs forsendubrests hafi hann ekki verið tilbúinn að taka við húsnæðinu og að í ljós hafi komið að húsaleigan hafi verið greidd inn á hans bankareikning. Í tölvubréfi til fasteignasalans þann 20. janúar ítreki stefndi að ekki geti orðið um nein kaup að ræða nema ÍLS og aðrar stofnanir samþykktu yfirtöku, þetta væri alger forsendubrestur, enda skýrt tekið fram í tilboði. Þessi tölvupóstur hafi verið framsendur til umboðsmanns seljanda. Þann 23. febrúar hafi seljanda svo verið tilkynnt með símskeyti um formlega riftun á kaupsamningnum. Rök stefnda hafi ekki verið nefnd, en hér nægi að vísa til margítrekaðra yfirlýsinga stefnda um forsendubrest fyrir kaupunum vegna synjunar ÍLS á að samþykkja yfirtöku á fasteignaveðlánum.

                Stefndi hafi gert stefnanda tilboð um lausn málsins með greiðslum eða fjárframlögum af sinni hálfu en án neinna undirtekta. Stefnandi hafi tekið á móti leigugreiðslunni, 200.000 krónum, og í því felist viðurkenning á því að afhending hafi ekki farið fram.

                Stefndi hafni því að stefnandi geti átt kröfu samkvæmt kröfugerð sinni. Í henni felist að stefnandi geri kröfu til að fá m.a. greidd þau lán sem yfirtekin verði af kaupanda, án þess að seljandi hafi greitt þau sjálfur. Sú staða sé því hugsanleg að stefndi greiði allar dómkröfur, yfirtaki eignina og lánin verði áfram áhvílandi. Endurkrafan sé háð uppgreiðslu ella beri að hafna henni, Réttarreglur standi ekki til þess að veita slíkum kröfum brautargengi.

                Með því að ekki er heimilt að höfða gagnsök vegna reglna um tímafresti í 28. gr. laga nr. 91/1991 sé áskilinn réttur til að höfða sérstakt mál til viðurkenningar á rétti stefnda til riftunar á kaupsamningnum og endurgreiðslu á kostnaði stefnda af þessu fasteignamáli.

                Um réttarreglur um ábyrgð á yfirtöku áhvílandi veðskulda vísar stefndi til bls. 203 í ritinu Fasteignir og fasteignakaup útgefið 2008 eftir Viðar Má Matthíasson prófessor. Hann vísi til Henry Ussing, Obligationsretten, um að „í samræmi við reglur kröfuréttarins um skuldaraskipti að kröfuréttindum, verði seljandi að afla sérstaks samþykkis kröfuhafans, ef hann vill losna undan ábyrgð.“ Sama meginregla sé lögfest í 2. mgr. 20. gr. laga um samningsveð nr. 75/1997. Í stuttu máli gangi hún út frá því að það sé skilyrði skuldaraskipta að kaupandi og seljandi semji sérstaklega um, að kaupandi yfirtaki tiltekna veðskuld sem skuldari, að leitað sé samþykkis kröfuhafans og hann samþykki að seljandi losni undan skyldum sínum og kaupandi komi í hans stað. Tilkynning um yfirtöku kaupanda nægi ekki ef ekki liggi ótvírætt fyrir að samþykki kröfuhafans. Í þessu sambandi vísar stefndi til hrd. 1983, bls. 691 og hrd. 1997, bls. 203.

                Stefndi byggi á því samkvæmt framansögðu að seljandi hafi borið ábyrgð og áhættu af að yfirtökuheimild yrði veitt. Jafnframt hafi þessi liður kaupsamnings verið forsenda fyrir kaupunum og teljist jafnframt veruleg vanefnd af hálfu seljanda.

                Kröfum sínum til stuðnings vísar stefnandi til meginreglna kröfu- og samningaréttarins um skuldbindingar og réttar efndir. Stefndi vísar til laga um fasteignakaup og til laga nr. 50/2000, sbr. IV. kafla einkum 17. gr. VI. kafla laganna, einkum 45. og 47. gr. Krafa um málskostnað styðst við 129. og 13. gr. laga nr. 91/1991.

IV.

                Með undirritun kaupsamnings aðila þann 20.nóvember 2009 komust á bindandi kaup stefnda á fasteigninni Miðbraut 13 á Vopnafirði. Samkvæmt kaupsamningi skyldi stefndi yfirtaka aðrar áhvílandi veðskuldir en þær sem stefnandi lofaði að aflétta af hinni seldu eign samkvæmt kaupsamningnum og mun hafa efnt fyrir sitt leyti. Við undirritun kaupsamning lá frammi yfirlýsing frá Íbúðalánasjóði dagsett 21. ágúst 2009 þar sem sjóðurinn samþykkti tímabundna yfirtöku stefnda á tveimur fasteignaveðlánum í eigu sjóðsins, upphaflega að fjárhæð 1.350.000 krónur og 3.510.000 krónur. Í kaupsamningi var, eins og áður greinir, svohljóðandi ákvæði: „Við það er miðað að kaupandi yfirtaki áhvílandi lán. Hafi hann ekki gengið frá því þann 1. mars 2010, þá skal hann greiða lánin upp. Aðilum er gerð grein fyrir því að þetta fyrirkomulag er óhefðbundið og að almennt skuli menn hafa aflað samþykkis veðhafa við undirritun kaupsamnings. Í ljósi þess að við undirritun kaupsamnings lá fyrir samþykki Íbúðalánasjóðs á yfirtöku stefnda á ILS bréfunum er óumdeilt að framangreint ákvæði tók einkum til áhvílandi skuldar við Landsbankann, upphaflega að fjárhæð 2.200.000 krónur, en samþykki Landsbankans við yfirtöku stefnda á þeirri skuld lá hvorki fyrir við undirritun kaupsamnings né síðar.

                Eins og áður getur afturkallaði Íbúðalánasjóður samþykki sitt við yfirtöku stefnda á ILS lánunum þann 9. desember þar sem skilyrði yfirtöku væru ekki fyrir hendi. Við það gat stefndi ekki staðið við það loforð sitt samkvæmt kaupsamningi að yfirtaka Íbúðasjóðslánin. Aðila greinir á um það hvor hafi átt að bera áhættuna af því að svona fór. Af hálfu stefnanda er byggt á því að áhættan hafi verið stefnda og að honum beri að standa við kaupsamninginn og greiða áhvílandi upp í samræmi við ákvæði í kaupsamningi. Af hálfu stefnda er á hinn bóginn byggt á því að vegna algers forsendubrests eigi stefndi að vera laus undan öllum skuldbindingum samkvæmt kaupsamningi. Byggir stefndi á því að fasteignasala þeim sem seldi eignina fyrir stefnanda hafi í ljósi þekkingar sinnar mátt vera ljóst að það stæðist engan veginn að stefndi gæti yfirtekið ILS lánin. Það hefði honum átt að vera ljóst. Samsama yrði stefnanda fasteignasalanum að þessu leyti. Þessu var andmælt af hálfu stefnanda.

                Að mati dómsins var kominn á bindandi kaupsamningur milli aðila. Í kaupsamningi aðila var enginn fyrirvari af hálfu stefnda um fjármögnun eða samþykki kröfuhafa um yfirtöku lána, einvörðungu yfirlýsing hans um yfirtöku áhvílandi lána og loforð um uppgreiðslu þeirra færi svo að ekki væri búið að ganga frá yfirtökunni fyrir 1. mars 2010. Samkvæmt þessu var það samningsskylda stefnda að leysa stefnda undan greiðsluábyrgð áhvílandi lána og þá með uppgreiðslu þeirra yrði ekki fallist á að stefndi mætti yfirtaka lánin. Dómurinn fellst ekki á þá málsástæðu stefnda að honum hafi verið heimilt að rifta samningi sínum við stefnanda vegna forsendubrests. Er því niðurstaða dómsins sú að stefndi sé bundinn við kaupsamninginn og að honum beri að efna hann í samræmi við ákvæði hans.

                Fallist er á það með stefnda og með vísan til raka stefnda í greinargerð hans að ekki komi til greina að verða við aðalkröfu stefnanda um að stefndi greiði honum upp andvirði áhvílandi lána. Engin lög standa til þess að stefnandi eigi slíka kröfu. Er aðalkrafa stefnanda því ekki tekin til greina.

Stefnandi hefur uppi varakröfu í málinu þar sem hann krefst stefnandi viðurkenningar dómsins á skyldu stefnda til uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 8.5.2000 af stefnanda til Hreins Sveinssonar, upphaflega 3.510.000 krónur, uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 8.5.2000 af stefnanda til Íbúðalánasjóðs, upphaflega 1.350.000 krónur og uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 29.10.2004 af stefnanda til Landsbanka Íslands, upphaflega 2.200.000 krónur ásamt greiðslu 1.761.457 króna með dráttarvöxtum frá 1. mars 2009 gegn afhendingu afsals af Miðbraut 13, Vopnafirði. Af hálfu stefnda var þessari kröfu mótmælt í munnlegum málflutningi með þeim rökum að slíka kröfu megi ekki hafa uppi nema með samþykki stefnda. Stefndi hafi ekki samþykkt að krafan kæmist að. Stefnandi lagði kröfu þessa fram í þinghaldi 18. janúar sl. og hreyfði stefndi þá ekki andmælum við kröfunni.

Að mati dómsins felur þessi varakrafa ekki í sér hækkun á kröfum stefnanda heldur verður að telja hana rúmast innan aðalkröfu stefnanda. Í því ljósi og með vísan til þess að kröfunni var ekki andmælt strax og hún kom fram af hálfu stefnanda þykir mega taka kröfuna til efnismeðferðar.

Samkvæmt því sem að framan er rakið um skyldur stefnda samkvæmt kaupsamningi aðila, er fallist á viðurkenningu á skyldu stefnda til uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 8.5.2000 af stefnanda til Hreins Sveinssonar, upphaflega 3.510.000 krónur, uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 8.5.2000 af stefnanda til Íbúðalánasjóðs, upphaflega 1.350.000 krónur og uppgreiðslu skuldabréfs útgefnu 29.10.2004 af stefnanda til Landsbanka Íslands, upphaflega 2.200.000 krónur ásamt greiðslu 1.761.457 króna gegn afhendingu afsals af Miðbraut 13, Vopnafirði.

Dráttarvaxta var ekki krafist af stefnanda í upphaflegri stefnu og er dráttarvaxtakröfu mótmælt af hálfu stefnda auk þess sem tilgreining vaxta sé ekki í samræmi við vaxtalög. Samkvæmt þessu ber að vísa dráttarvaxtakröfu stefnda frá dómi.

Eftir þessum úrslitum ber að  dæma stefnda til að greiða stefnanda málskostnað og þykir hann hæfilega ákveðinn 650.000 krónur. Hefur þá verðið tekið tillit til virðisaukaskatts af málflutningsþóknun

Finnbogi H. Alexandersson dómstjóri kveður dóminn upp.

Dómsorð:

Viðurkennd er skylda stefnda, Eidel ehf., til uppgreiðslu skuldabréfs útgefins 8.5.2000 af stefnanda til Hreins Sveinssonar, upphaflega 3.510.000 krónur, uppgreiðslu skuldabréfs útgefins 8.5.2000 af stefnanda til Íbúðalánasjóðs, upphaflega 1.350.000 krónur og uppgreiðslu skuldabréfs útgefins 29.10.2004 af stefnanda til Landsbanka Íslands, upphaflega 2.200.000 krónur ásamt greiðslu 1.761.457 króna gegn afhendingu afsals fyrir Miðbraut 13, Vopnafirði.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda er vísað frá dómi.

Stefndi, Eidel ehf., greiði stefnanda, Jóhönnu Rögnvaldsdóttur, 650.000 krónur í málskostnað.