Fimmtudaginn 23. september 2004.
Nr. 57/2004.	Halldór Gíslason og Lillian Valdís Åsmo (Ragnar Halldór Hall hrl.) gegn Ásgeiri Péturssyni (Róbert Árni Hreiðarsson hdl.)

 

Fasteignakaup. Afhendingardráttur. Vanheimild. Stöðvunarréttur. Dráttarvextir. Sýkna að svo stöddu.

H og L keyptu íbúðarhúsnæði í byggingu af AR í ágúst 2000 en AR hafði gert kaupsamning um eignina í júlí s.á. Var íbúðin ekki afhent þeim á umsömdum tíma, auk þess sem H og L töldu verulegar vanefndir hafa orðið á framkvæmd verksins. Af þeim sökum héldu þau að sér höndum með nánar tilteknar kaupsamningsgreiðslur. Fór svo að AR höfðaði mál gegn þeim H og L til greiðslu eftirstöðva kaupverðsins en framseldi síðar kröfu sína til Á, sem tók við aðild málsins fyrir Hæstarétti. H og L kröfðust aðallega sýknu, til vara sýknu að svo stöddu, en að því frágengnu lækkunar á dómkröfum. Óumdeilt var að H og L höfðu greitt 1.000.000 krónur inn á þá skuld sem málið var höfðað um og kom sú fjárhæð því til frádráttar kröfu Á á hendur þeim. Þá stóð óhögguð niðurstaða héraðsdóms um viðurkenningu skuldajafnaðar tiltekins hluta kröfu þeirra H og L, við kröfu Á, og heimild þeirra til að halda þeirri greiðslu eftir, en héraðsdómi var ekki gagnáfrýjað. Voru H og L að öðru leyti sýknuð að svo stöddu af kröfum Á.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Guðrún Erlendsdóttir og Hrafn Bragason.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 2. febrúar 2004. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnda, til vara sýknu að svo stöddu, en að því frágengnu að krafan verði lækkuð. Í öllum tilvikum krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

Með yfirlýsingu 28. nóvember 2003 framseldi Andrés Pétur Rúnarsson, sem var stefnandi málsins í héraði, Ásgeiri Péturssyni kröfu sína á hendur áfrýjendum. Því til samræmis hefur hann tekið við aðild að málinu fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gáfu ÁF-hús ehf. út kvittun 13. ágúst 1999 til Andrésar Péturs Rúnarssonar fyrir innborgun að fjárhæð 1.110.000 krónur vegna kaupa á íbúð auðkenndri nr. 0303 í húsinu Boðagranda 2a í Reykjavík. Fram kom í kvittuninni að íbúðinni fylgdi nánar tiltekið stæði í bílageymslu og yrði hún afhent fullbúin án gólfefna og með flísalögðu baðherbergi. Væru framkvæmdir við smíði hússins að hefjast og byggingartími áætlaður 12 mánuðir. Kaupverð íbúðarinnar yrði alls 11.100.000 krónur, en auk fyrrnefndrar greiðslu átti Andrés að láta af hendi fasteignaveðbréf að fjárhæð 4.308.552 krónur og 691.448 krónur í peningum þegar húsið yrði fokhelt í desember 1999, greiða 2.000.000 krónur þremur mánuðum eftir það, gefa út fasteignaveðbréf að fjárhæð 2.091.448 krónur við afhendingu íbúðarinnar og greiða loks 898.552 krónur við fullnaðarskil hennar og útgáfu afsals. Andrés gerði ÁF-húsum ehf. skriflegt kauptilboð í íbúðina 8. maí 2000, þar sem skilmálum um greiðslu kaupverðs var lýst á sama hátt og í kvittuninni. Tekið var fram í tilboðinu að um væri að ræða þriggja herbergja íbúð á þriðju hæð hússins að Boðagranda 2a og henni fylgdi fyrrnefnt stæði í bílageymslu og geymsla í kjallara hússins. Ætti að afhenda íbúðina 15. október 2000. Var í nánar tilteknum atriðum lýst á hvaða byggingarstigi hún yrði þá og hvernig hún yrði búin, en í meginatriðum svaraði sú lýsing til þess, sem áður var getið. ÁF-hús ehf. samþykktu þetta tilboð 10. maí 2000.

Áfrýjendur gerðu Andrési kauptilboð 5. júní 2000 í framangreinda íbúð. Fram kom í tilboðinu að íbúðin væri í smíðum og yrði afhent fullbúin, en þó án gólfefna annars staðar en í baðherbergi. Þá var þess einnig getið að Andrés væri ekki þinglýstur eigandi íbúðarinnar, en áskilið væri að þinglýsti eigandinn samþykkti kaupin fyrir sitt leyti og að fasteignasalan Kjöreign ehf., sem hafði íbúðina til sölu á vegum Andrésar, tæki við greiðslum úr hendi áfrýjenda og ráðstafaði þeim til þinglýsta eigandans meðan kaupverð úr hendi Andrésar hefði ekki verið að fullu greitt og hann ekki fengið þinglýsta eignarheimild. Fyrir íbúðina, sem afhent yrði 1. nóvember 2000, buðust áfrýjendur til að greiða samtals 14.800.000 krónur. Af þeirri fjárhæð átti að greiða 4.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 2.000.000 krónur 1. ágúst 2000, 1.000.000 krónur 1. nóvember sama ár og 1.400.000 krónur 1. febrúar 2001, en að auki 4.308.552 krónur með því að áfrýjendur tækju að sér áhvílandi veðskuld og 2.091.448 krónur með útgáfu fasteignaveðbréfs. Andrés áritaði þetta tilboð um samþykki 6. júní 2000.

Andrés gerði skriflegan kaupsamning við ÁF-hús ehf. um íbúðina 21. júlí 2000. Ákvæði samningsins um kaupverð voru á sama veg og í fyrrgreindu tilboði Andrésar, en þó þannig að greiðslu að fjárhæð 691.448 krónur átti að inna af hendi við undirritun kaupsamningsins, 2.000.000 krónur skyldu greiðast 18. október 2000 og 898.552 krónur við lokafrágang húss og lóðar. Átti að afhenda íbúðina 15. nóvember 2000, en afsal fyrir henni skyldi gefið út „við fullnaðarskil“. Sérstök ákvæði voru í samningnum um hvernig íbúðin skyldi vera við afhendingu, svo og hvernig háttað yrði frágangi sameignar í húsinu og lóðar. Var tekið fram að ljúka bæri þeim frágangi utanhúss til fullnaðar í síðasta lagi í júní 2001. Kaupsamningi þessum var þinglýst 24. júlí 2000.

Áfrýjendur gerðu skriflegan kaupsamning um íbúðina við Andrés 23. ágúst 2000. Um kaupverð voru skilmálar á sama veg og í fyrrgreindu tilboði áfrýjenda til Andrésar, en þó með þeirri breytingu að mælt var fyrir um að tvær fyrstu greiðslurnar samkvæmt tilboðinu, samtals 6.000.000 krónur, skyldu inntar af hendi við undirritun samningsins, svo og að lokagreiðsla áfrýjenda yrði að fjárhæð 1.367.719 krónur. Samkvæmt kaupsamningnum átti að afhenda íbúðina 1. nóvember 2000, en afsal skyldi gefið út 1. febrúar 2001. Var þar einskis getið um að frágangi hússins eða lóðar yrði lokið á síðari stigum en við afhendingu íbúðarinnar. Af gögnum málsins verður ráðið að kaupsamningi þessum, sem var áritaður um samþykki af ÁF-húsum ehf., hafi verið þinglýst, en ekki verður séð hvenær það var gert.

Óumdeilt er í málinu að áfrýjendur inntu af hendi áðurnefnda greiðslu við undirritun kaupsamnings 23. ágúst 2000. Þá liggur fyrir að íbúðin var ekki afhent áfrýjendum á þeim tíma, sem þar var um samið, en þau munu hafa tekið við henni úr hendi ÁF-húsa ehf. 22. nóvember 2000. Áfrýjendur höfðu þegar hér var komið sögu selt íbúð, sem þau bjuggu í, og skuldbundið sig til að afhenda hana 1. desember 2000. Þau kveða drátt á afhendingu íbúðarinnar að Boðagranda 2a hafa valdið því að þau hafi orðið að leigja sér húsnæði á svokölluðu íbúðahóteli fyrir samtals 62.100 krónur þar til unnt hafi verið að flytja inn í hana 10. desember 2000. Með bréfi 19. sama mánaðar sendu áfrýjendur Kjöreign ehf. tékka að fjárhæð 937.900 krónur. Kom þar fram að þeim hafi samkvæmt kaupsamningi borið að greiða 1.000.000 krónur á umsömdum afhendingardegi íbúðarinnar 1. nóvember 2000, en þau hefðu haldið eftir greiðslu vegna dráttar á afhendingu og þess að íbúðin hafi ekki verið komin í það ástand, sem kveðið væri á um í kaupsamningi. Þótt enn færi víðs fjarri að íbúðin væri í umsömdu ástandi teldu áfrýjendur ekki ástæðu til að halda lengur eftir greiðslu, sem þau inntu af hendi með tékkanum að frádregnum áðurnefndum 62.100 krónum.

Áfrýjendur tilkynntu Andrési með bréfi 31. janúar 2001 að þau myndu ekki láta af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi þeirra að fjárhæð 1.367.719 krónur, sem greiða átti 1. febrúar 2001 gegn útgáfu afsals fyrir íbúðinni. Mikið vantaði enn á að hið selda væri komið í það ástand, sem kveðið hafi verið á um í kaupsamningi, en meðal annars væri ólokið frágangi bílageymslu, lóðar, klæðningar utan húss og sameignar innanhúss. Kváðust áfrýjendur ekki sjá fram á hvaða kostnaður kynni að falla á þau ef húsbyggjandinn lyki ekki verki sínu. Hefðu þau því ákveðið að halda eftir lokagreiðslu sinni og leggja hana á sérstakan bankareikning. Fengi Andrés innistæðu reikningsins ásamt áföllnum vöxtum þegar eignin yrði komin í umsamið ástand, en eftir atvikum að frádregnum kostnaði og afslætti af kaupverði vegna vanefnda hans. Þessu var mómælt af hálfu Andrésar með bréfi 15. febrúar 2001. Urðu í framhaldi af því nokkur bréfaskipti milli lögmanna áfrýjenda og Andrésar án þess að niðurstaða fengist í þessum efnum. Fór loks svo að lögmaður Andrésar ritaði áfrýjendum innheimtubréf 12. ágúst 2002, þar sem krafist var ógreiddra eftirstöðva kaupverðs íbúðarinnar, sem sagðar voru nema samtals 2.256.868 krónum að meðtöldum áföllnum vöxtum og kostnaði. Því var svarað af hálfu áfrýjenda með bréfi 4. september 2002, þar sem Andrési var tilkynnt að þau hafi þann dag greitt Kjöreign ehf. 1.000.000 krónur sem lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum, en krefðust þess jafnframt að fá gefið út afsal fyrir íbúðinni, sem Andrési hafi fram að því reynst ófært sökum þess að hann hafi ekki þinglýst afsali til sín fyrir henni. Teldu áfrýjendur sér jafnframt óskylt að inna af hendi þær 367.719 krónur, sem vantaði upp á fulla greiðslu samkvæmt kaupsamningnum, þar sem eignin væri ekki enn komin í umsamið ástand.

Andrés höfðaði mál þetta gegn áfrýjendum með stefnu 4. september 2002, sem birt var næsta dag. Í henni krafðist hann greiðslu á 62.100 krónum, sem áfrýjendur héldu eftir af greiðslu samkvæmt kaupsamningi 1. nóvember 2000, og 1.367.719 krónum, sem greiða átti eftir hljóðan hans 1. febrúar 2001, eða samtals 1.429.819 krónum. Að auki krafðist Andrés þess að áfrýjendum yrði gert að greiða dráttarvexti af 1.000.000 krónum frá 1. nóvember 2000 til 19. desember sama ár, af 62.100 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2001, en af stefnufjárhæðinni frá þeim degi til greiðsludags.

Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi þinglýsti Andrés 11. júlí 2003 afsali til sín fyrir íbúðinni frá ÁF-húsum ehf. Afsal þetta var dagsett 7. janúar 2002.

II.

Áfrýjendur hafa bæði fyrir héraðsdómi og Hæstarétti borið fyrir sig að Andrés Pétur Rúnarsson hafi við gerð kaupsamnings þeirra 23. ágúst 2000 verið ljóst vegna kaupsamnings hans við ÁF-hús ehf. að ekki yrði unnt að standa við ákvæði fyrrnefnda samningsins um að íbúðin að Boðagranda 2a yrði afhent 1. nóvember sama ár. Hafi þá legið fyrir að Andrés fengi ekki íbúðina afhenta á þeim tíma, auk þess sem þetta hafi ekki samrýmst því að félagið hafi áskilið í samningi við hann að frágangi hússins að utanverðu yrði ekki lokið fyrr en í júní 2001. Bera áfrýjendur því við að Andrés hafi að þessu leyti beitt svikum í skiptum þeirra. Af málatilbúnaði áfrýjenda verður ekki skýrlega ráðið hvernig þetta eitt út af fyrir sig geti leitt til þess að dómkröfur þeirra verði teknar til greina. Eru því ekki efni til að taka sérstaklega afstöðu til þessa atriðis við úrlausn málsins.

Eins og nánar greinir í hinum áfrýjaða dómi reistu áfrýjendur sýknukröfu sína í héraði á því að þau ættu gagnkröfu á hendur Andrési vegna vanefnda hans á kaupsamningi þeirra. Næmi hún hærri fjárhæð en stefnukröfu málsins þegar tekið væri tillit til áðurnefndrar greiðslu þeirra 4. september 2002, sem ekki hafi komið þar til frádráttar. Gagnkrafa þessi var í fyrsta lagi um skaðabætur vegna kostnaðar áfrýjenda af leigu húsnæðis á íbúðahóteli, 62.100 krónur, og húsaleigu fyrir nóvembermánuð 2000 vegna afhendingardráttar á hinu selda, 50.000 krónur. Í öðru lagi héldu áfrýjendur fram kröfu um afslátt að fjárhæð 280.000 krónur vegna tafa í 14 mánuði á því að bílageymsla í húsinu að Boðagranda 2a yrði tilbúin til notkunar. Í þriðja lagi kröfðust áfrýjendur afsláttar að fjárhæð 100.000 krónur vegna annmarka, sem komið hafi fram í neysluvatnslögnum hússins. Í fjórða lagi kröfðust þau þess að viðurkenndur yrði réttur þeirra til að halda eftir 300.000 krónum af kaupverði íbúðarinnar vegna kostnaðar, sem kynni að falla á þau vegna úrbóta á lyftu í húsinu, en byggingaryfirvöld hefðu gert kröfu um að nýrri lyftu yrði komið þar upp. Í fimmta lagi töldu áfrýjendur sér rétt að halda eftir af kaupverði 150.000 krónum vegna kostnaðar, sem kynni að falla á þau í tengslum við úrbætur, sem gera yrði á húsinu í samræmi við lokaúttekt byggingaryfirvalda. Loks töldu áfrýjendur sér heimilt að draga 149.400 krónur frá lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi vegna kostnaðar af aðstoð lögmanns, sem þau hafi orðið að afla sér vegna vanefnda Andrésar.

Í hinum áfrýjaða dómi var viðurkenndur réttur áfrýjenda til að skuldajafna 62.100 krónum við greiðslu, sem þeim bar samkvæmt kaupsamningi að inna af hendi til Andrésar 1. nóvember 2000, svo og heimild áfrýjenda til að halda þeirri greiðslu eftir í heild til 19. desember sama ár. Héraðsdómi hefur ekki verið gagnáfrýjað og stendur niðurstaða hans um þessi atriði því óröskuð.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um að hafna áðurgreindri gagnkröfu áfrýjenda vegna húsaleigu að fjárhæð 50.000 krónur.

Gagnkröfu áfrýjenda að fjárhæð 280.000 krónur vegna tafa á frágangi bílageymslu var vísað frá héraðsdómi með hinum áfrýjaða dómi og verður henni því ekki haldið fram til efnisdóms fyrir Hæstarétti. Þá hafa áfrýjendur fallið hér fyrir dómi frá kröfu um afslátt að fjárhæð 100.000 krónur vegna galla á neysluvatnslögn.

Samkvæmt fyrrgreindum málatilbúnaði áfrýjenda krefjast þau þess að viðurkenndur verði réttur þeirra til að halda eftir samtals 450.000 krónum af greiðslu samkvæmt kaupsamningi vegna úrbóta, sem kann að þurfa að gera á lyftu og í tilefni af athugasemdum í lokaúttekt byggingaryfirvalda á húsinu að Boðagranda 2a. Kröfuliðir þessir geta ekki að réttu lagi komið til álita í tengslum við kröfu áfrýjenda um sýknu af kröfu stefnda, heldur varða þær varakröfu þeirra um sýknu að svo stöddu.

Kröfuliður áfrýjenda að fjárhæð 149.400 krónur vegna kostnaðar af þjónustu lögmanns verður að teljast til málskostnaðar. Hann getur því ekki komið sjálfstætt til skuldajafnaðar við kröfu, sem reist er á rétti seljanda samkvæmt kaupsamningnum frá 23. ágúst 2000.

Óumdeilt er að áfrýjendur greiddu 1.000.000 krónur 4. september 2002 inn á þá skuld, sem málið var höfðað um. Eiga því samtals 1.062.100 krónur að koma til frádráttar kröfu stefnda á hendur þeim. Eins og áður greinir þinglýsti Andrés ekki afsali til sín frá ÁF-húsum ehf. fyrir íbúðinni að Boðagranda 2a fyrr en 11. júlí 2003. Fram að því var honum ófært vegna vanheimildar að verða við skyldu sinni til að veita áfrýjendum fullnægjandi eignarheimild fyrir íbúðinni, svo sem honum bar að gera gegn lokagreiðslu kaupverðs samkvæmt kaupsamningi þeirra. Áfrýjendum var því heimilt að halda þeirri greiðslu eftir meðan svo var ástatt. Stefndi getur ekki krafið áfrýjendur um dráttarvexti af þessum hluta skuldar þeirra fram til þess tíma, sem þau stóðu skil á henni, svo sem leitt verður af þeirri meginreglu, sem nú kemur fram í síðari málslið 7. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Eiga því innborganir áfrýjenda að koma að fullu til frádráttar höfuðstól skuldar þeirra samkvæmt kaupsamningnum og nema eftirstöðvar hans samkvæmt framansögðu 367.719 krónum.

Í héraðsdómi voru áfrýjendur sýknuð að svo stöddu af kröfu um greiðslu síðastnefndrar fjárhæðar. Með því að dóminum hefur ekki verið gagnáfrýjað verður ekki hreyft við þeirri niðurstöðu, sem er í samræmi við varakröfu áfrýjenda fyrir Hæstarétti. Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála geta lyktir aðeins orðið á þennan veg um kröfu ef sá tími er ókominn, sem skuldari verður krafinn um efndir hennar. Við þær aðstæður getur krafa ekki borið dráttarvexti, sbr. 9. gr. áðurgildandi vaxtalaga nr. 25/1987, nú 5. gr. laga nr. 38/2001. Verða áfrýjendur því sýknuð af kröfu stefnda um dráttarvexti af þessum hluta kröfu hans.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað. Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Halldór Gíslason og Lillian Valdís Åsmo, eru sýkn að svo stöddu af kröfu stefnda, Ásgeirs Péturssonar, um greiðslu á 367.719 krónum. Að öðru leyti eru áfrýjendur sýkn af kröfu stefnda.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skulu vera óröskuð.

Stefndi greiði áfrýjendum samtals 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. nóvember 2003.

Stefnandi málsins er Andrés Pétur Rúnarsson, kt. 180271-4659, Langholtsvegi 94, Reykjavík, en stefndu eru, Halldór Gíslason, kt. 080143-4279, og Lillian Valdís Asmo, kt. 050645-4879, bæði til heimilis að Boðagranda 2a, Reykjavík. Réttargæslustefndi er ÁF-hús ehf., kt. 490996-2499, Hæðarsmára 2, Kópavogi.

Málið er höfðað með stefnu, dagsettri 4. september 2002, sem birt var fyrir stefndu 8. sama mánaðar. Það var þingfest hér í dómi 12. sama mánaðar. Stefnandi stefndi ÁF-húsi ehf. til réttargæslu með stefnu, dags. 24. janúar 2003. Mætt var af hálfu réttargæslustefnda, þegar málið var tekið fyrir 28. janúar s.á.

Það var dómtekið 29. október sl. að afloknum skýrslutökum og munnlegum málflutningi.

Dómkröfur:

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu verði dæmd til að greiða honum 1.429.819 krónur, ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 5. gr. vaxtalaga nr. 38/2001, af 1.000.000 krónum frá 1. nóvember 2000 til 19. desember s.á., af 62.100 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2001, en af 1.429.819 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þess er krafist af stefnanda hálfu, að áfallnir dráttarvextir leggist við höfuðstól skuldarinnar og dráttarvextir reiknist af þeirri fjárhæð á 12 mánaða fresti, sbr. 12. gr. laga  nr. 38/2001, í fyrsta sinn 1. febrúar 2002. Greiðsla stefndu hinn 11. júlí 2002 að fjárhæð 1.000.000 króna komi til frádráttar skuld stefndu, miðað við stöðu hennar þá, að teknu tilliti til áfallinna dráttarvaxta og áfallins málskostnaðar.

Stefnandi krefst enn fremur málskostnaðar úr hendi stefndu að mati dómsins, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Stefndu krefjast þess aðallega, að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda, en til vara, að þau verði sýknuð að svo stöddu. Til þrautavara krefjast stefndu þess, að kröfur stefnanda verði lækkaðar stórlega.  Loks krefjast stefndu málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt gjaldskrá Lögmanna Mörkinni ehf., hver sem úrslit málsins verða, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

 

Málavextir, málsástæður og lagarök málsaðila.

Stefnandi höfðar mál þetta sem innheimtumál á eftirstöðvum kaupsamnings dags. 23. ágúst 2000 um 3ja herbergja íbúð á 3. hæð, sem merkt er 03-03 í húseigninni Boðagranda 2a í Reykjavík. Íbúðinni fylgdi sérmerkt stæði í bílageymslu í kjallara og sérgeymsla, einnig í kjallara.

Mál þetta á sér langan aðdraganda. Forsaga þess er sú, að stefnandi samdi við réttargæslustefnda um kaup á umræddri íbúð með yfirlýsingu, dags. 13. ágúst 1999.  Umsamið verð nam 11,1 milljón króna og greiddi stefnandi tíunda hluta þess þá þegar. Stefnandi starfaði sem sölumaður á fasteignasölunni Bifröst, þegar kaupin áttu sér stað, en sú fasteignasala annaðist sölu á íbúðum réttargæslustefnda. Hann fól síðan fasteignasölunni Kjöreign að annast sölu íbúðarinnar. Hún var m.a. auglýst til sölu á internetinu að frumkvæði fasteignasölunnar. Í útprentun þeirrar auglýsingar, sem dags. er 31. maí 2000, kemur fram, að verð íbúðarinnar sé 14,8 milljónir króna og eiginleikum hennar lýst. Í niðurlagi auglýsingarinnar segir breyttu letri: Mjög góð eign á frábærum stað. Afhending er verður (þannig)  í október 2000.

Stefndu gerðu stefnanda tilboð í íbúðina fyrir milligöngu Kjöreignar, sem dags. er 5. júní s.á. Tilboð þeirra nam, 14,8 milljónum króna, sem greiðast skyldu þannig: Við gerð kaupsamnings 4 milljónir króna, hinn 1. ágúst s.á,  2 milljónir, hinn 1. nóvember 1 milljón og hinn 1. febrúar 2001 1,4 milljónir. Mismunurinn, 6,4 milljónir, skyldi greiddur með yfirtöku áhvílandi veðskulda og útgáfu veðskuldabréfs að fjárhæð 2,07 milljónir króna. Eignin skyldi afhent 1. nóvember s.á. Stefnandi samþykkti til­boðið athugasemdalaust daginn eftir (6. júní). Fram kemur í kauptilboðinu, að stefndu sé ljóst, að stefnandi sé ekki þinglýstur eigandi íbúðarinnar. Stefndu settu það skilyrði, að þinglýstur eigandi íbúðarinnar samþykkti kaupin skriflega og að greiðslur fari um hendur Kjöreignar ehf. meðan seljandi hefur ekki fengið þinglýsta eignarheimild og að Kjöreign ehf. láti greiðslur ganga áfram til þinglýsts eiganda eignarinnar meðan eitthvað er óuppgert við hann, eins og segir samningnum.  Hinn 21. júlí s.á. gerðu stefnandi og réttargæslustefndi kaupsamning um íbúðina. Verð hennar nam 11.100.000 kr. í samræmi við efni yfirlýsingarinnar frá 13. ágúst árinu áður. Umsamin peningagreiðsla nam 4,7 milljónum króna, þar af hafði stefnandi áður greitt 1.110.000 kr. Aðrar peningagreiðslur stefnanda til réttargæslustefnda skyldu vera með eftirfar­andi hætti: Við gerð kaupsamnings 691.448 kr., hinn 18. október s.á. 2.000.000 kr. og loks við lokafrágang húss og lóðar 898.552 kr. Mismunurinn 6.400.000 kr. skyldi greiddur með yfirtöku áhvílandi veðskuldar og útgáfu veðskuldabréfs að fjárhæð 2.091.448 kr. Íbúðin skyldi afhent 15. október s.á. en fullnaðarfrágangi utan húss átti að ljúka í síðasta lagi í júní 2001. Kaupsamningurinn var gerður á vegum fasteigna­sölunnar Bifrastar. Stefnandi og stefndu (eftirleiðis máls­aðilar, þar sem það á við) gerðu kaupsamning um eignina 23. ágúst s.á. Samningurinn var í meginatriðum í samræmi við hið samþykkta kauptilboð, að því breyttu að greiðsla við samningsgerð nam 6 milljónum króna, en lokagreiðsla 1. febrúar 2001 1.367.819 kr.  Afhendingar­dagur var 1. nóvember s.á., en útgáfudagur afsals hinn 1. febrúar 2001 um leið og síð­asta greiðsla stefndu átti að eiga sér stað. Stefnandi og réttargæslustefndi breyttu ákvæðum kaupsamnings um afhendingu íbúðarinnar, líklega eftir að kaupsamningur stefnanda og stefndu var gerður, þannig að afhendingu var frestað til 15. nóvember 2000. Samningsaðilar handfærðu þessar breytingar í viðeigandi reit samningsins og staðfestu með upphafsstöfum sínum.

Stefndu fengu íbúðina ekki afhenta hinn 1. nóvember, eins og um hafði verið samið, enda var misræmi í samningi þeirra og stefnanda og samningi stefnanda við réttargæslustefnda um afhendingu íbúðarinnar.  Fyrir liggur, að stefndu fengu afhenta lykla að íbúðinni 22. nóvember 2000. Ágreiningur er með stefndu og réttargæslu­stefnda um ástand íbúðarinnar við afhendingu hennar.

Íbúðin skyldi afhent án gólfefna og var því ekki íbúðarhæf við afhendingu. Stefndu höfðu selt fyrri íbúð sína og áttu að afhenda hana nýjum eigendum 1. desember s.á. Hinn 1. nóvember, þegar stefnandi átti að afhenda stefndu íbúðina, vantaði mikið á, að mati stefndu, að hún væri afhendingarhæf, og ákváðu þau að fresta greiðslu, sem þá átti að fara fram.  Stefndu lýsa aðstæðum sínum svo, að ljóst hafi verið þegar leið á nóvember 2000, að íbúðin yrði ekki íbúðarhæf 1. desember. Þau hafi því orðið að koma búslóð sinni fyrir í geymslu annars staðar og leigt sér húsnæði á svokölluðu íbúðahóteli tímabundið og greitt í leigu 62.100 krónur. Þeim hafi með harðfylgi tekist að koma sér inn í íbúðina 10. desember, þótt þá hafi mikið skort á, að hún væri komin í umsamið ástand. Stefndu lýstu ástandi eignarinnar að öðru leyti þannig, að handrið hafi ekki verið sett upp í stigahúsinu fyrr en langt var liðið á árið 2001, stigahúsið hafi ekki verið teppalagt, fyrr en mörgum mánuðum eftir að þau fluttu í húsið. Handrið á svalir hafi vantað og hafi réttargæslustefndi brugðið á það ráð að skrúfa svalahurðirnar fastar utan frá. Þannig hafi þær verið fram á vorið 2001 er svalahandrið var sett upp. Gluggar og svalahurðir hafi ekki verið máluð fyrr á árinu 2002. Einnig hafi mikið skort á, að aðrir hlutar hinnar seldu eignar hafi verið komnir í umsamið ástand, s.s. sameign innan húss og utan, þ. m. t. bílageymsla. Bygg­ingameistari hússins hafi vísað til þess, að sögn stefndu, að hann hefði samið svo við viðsemjendur sína, að frágangi sameignar utan húss skyldi lokið fyrir lok júní 2001. Ástandi eignarinnar, einkum sameignar, verður nánar lýst síðar.

Hinn 19. desember 2000 sendi stefndi, Halldór, Kjöreign ehf. bréf, ásamt greiðslu að fjárhæð 937.900 kr. Í bréfinu segir, að 62.100 kr. hafi verið dregnar af greiðslu þeirri, sem stefndu áttu að greiða 1. nóvember.  Um sé að ræða útlagðan kostnað vegna gistingar meðan íbúðin var óíbúðarhæf, þ.e. í 9 daga, frá 30. nóvember til 9. desember. Reikningur fylgdi í ljósriti. Þar er þess getið, að stefndu hafi haldið greiðslunni vegna vanefnda stefnanda um afhendingu og að ástand eignarinnar sé langt frá því að vera eins og um hafi verið samið. Greiðslan mun hafa borist stefnanda. Stefndu ákváðu einnig að halda eftir þeirri fjárhæð, sem greiða átti hinn 1. febrúar 2001, sem nam 1.367.719 kr. Stefndi, Halldór, skrifaði stefnanda bréf, dags. 31. janúar það ár, og gerði grein fyrir þessari ákvörðun stefndu. Vísað var til þess, að stefnandi ætti að gefa stefndu afsal fyrir eigninni samtímis greiðslu eftirstöðva kaupverðsins, samkvæmt ákvæðum kaupsamnings. Ástandi eignarinnar lýsti stefndi, Halldór, svo: Meðal þess sem enn er ófrágengið nefni ég sem dæmi bílageymslu, lóð, klæðningu er ekki lokið að utan, ýmis frágangsatriði í sameign innanhúss.  Fram kom einnig, að óljóst sé, hversu mikill kostnaður myndi lenda á stefndu, ef verktaki lyki ekki fullnaðarfrágangi, en sá kostnaður myndi a.m.k. nema þeirri fjárhæð, sem ógreidd væri. Síðan segir svo orðrétt í niðurlagi bréfsins: Ég mun leggja fjárhæðina inn á bankareikning og afhenda hana með áföllnum vöxtum, þegar búið verður að koma eigninni í umsamið ástand og þá eftir atvikum að frádregnum kostnaði okkar og hæfilegum afslætti vegna allra þeirra tafa og óþæginda sem við höfum orðið fyrir vegna vanefnda þinna á ákvæðum kaupsamningsins.  

Stefndu lögðu fjárhæðina inn á markaðsreikning hjá Búnaðarbankanum hinn 8. mars s.á.  Þáverandi lögmaður stefnanda svaraði bréfi stefnda, Halldórs, með bréfi, dags. 15. febrúar s.á. og mótmælti afstöðu stefndu. Sami lögmaður fór fram á það í bréfi til lögmanns stefndu, dags. 28. febrúar s.á., að stefndu greiddu 867.719 kr., en héldu eftir 500.000 kr. þar til öllum frágangi væri lokið. Þessu hafnaði lögmaður stefndu og bar því við, að talsvert væri óunnið við að fullljúka utanhússklæðningu hússins, sem væri kostnaðarsöm framkvæmd, einnig að frágangi svala væri ólokið svo og lóð og bílastæði. Í bréfi, dags. 3. maí s.á., fór sami lögmaður stefnanda fram á það við lögmann stefndu, að umbj. hans greiddu 898.552 kr., sem næmi þeirri fjárhæð, sem stefnandi ætti eftir að greiða réttargæslustefnda en stefndu héldu eftir 469.167 kr. Þessu var einnig hafnað. Lögmenn málsaðila skiptust á nokkrum fleiri bréfum, sem ekki þykir ástæða til að gera grein fyrir. Þáverandi lögmaður stefnanda gerði engar athugasemdir í bréfum sínum við þá ákvörðun stefndu að halda eftir 62.100 kr. vegna kostnaðar af hóteldvöl þeirra.

Núverandi lögmaður stefnanda ritaði stefndu innheimtubréf, dags. 12. ágúst 2002, og krafðist greiðslu á eftirstöðvum umsaminna greiðslna stefndu, að viðbættum áðurnefndum hótelkostnaði, sem stefndu héldu eftir, auk dráttarvaxta og innheimtu­kostnaðar, samtals 2.256.868 kr.

Stefndu greiddu 1.000.000 kr. til Kjöreignar með bréfi, dags. 4. september s.á, sama dag og stefna málsins er dagsett.  Fasteignasalan sendi stefnanda bréf, dags. 9. september s.á., og lét hann vita um greiðslu stefndu. Í bréfinu var óskað eftir fyrir­mælum stefnanda um ráðstöfun greiðslunnar. Síðan segir: Jafnframt óska ég eftir að þú upplýsir okkur skriflega um það hvernig uppgjör milli þín og byggjanda hússins stendur og hvort afsal til þín hefur verið gefið út.  Engin svör virðast hafa borist frá stefnanda við þessu bréfi.

Hinn 20. maí 2003 varð að samkomulagi milli stefnanda og réttargæslustefnda, þess efnis, að stefnandi fengi afsal fyrir eigninni gegn greiðslu þess fjár, sem var í vörslum Kjöreignar. Lögmaður stefndu áritaði samkomulagið fyrir sitt leyti hinn 8. júlí s.á. Í 3. og síðustu grein samkomulagsins segir svo:  Aðilar eru sammála um að þrátt fyrir afsalsgerð fari endanlegt uppgjör vegna eignarinnar ekki fram fyrr en dómsmáli sem kaupandi hefur höfðað gegn Halldóri Gíslasyni og Lillian Valdísi Asmo til greiðslu kaupverðs er lokið en seljandi er réttargæslustefndi í málinu.

Stefnandi fékk afhent afsal fyrir eigninni, sem var þinglýst 11. júlí sl. Afsalið er dagsett 7. janúar 2002 og hafði legið í vörslum fasteignasölunnar Bifrastar frá þeim tíma.

Ástand eignarinnar færðist smám saman í endanlegt horf eftir að stefndu fluttu inn í íbúð sína, en þó er enn í dag ýmsum verkþáttum ólokið. Málsaðila greinir m.a. á um, hvenær telja megi að frágangi bílageymslu hafi endanlega verið lokið, og einnig hvernig ráða eigi fram úr vandamáli, sem varðar lyftu hússins, en lyfta sú, sem nú er í húsinu, fullnægir ekki kröfum byggingaryfirvalda. Lokaúttekt fór fram á vegum byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar á húseignunum nr. 2 og 2a við Boðagranda hinn 18. júní sl., að beiðni húsfélaga beggja húsanna.  Þar voru fjölmargar athugasemdir gerðar við frágang réttargæslustefnda og þeim verkþáttum lýst, sem enn er ólokið að mati byggingaryfirvalda. Tvö atriði vega þar þyngst.  Lyftur uppfylla ekki skilmála byggingarreglugerðar og loftræsing í stigahúsum er ófullnægjandi. Báðir þessir þættir og öll önnur atriði, sem enn er ólokið, varða frágang á sameign. Síðar verður vikið nánar að þessum verkþáttum.

 

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Stefnandi byggir á því, að stefndu hafi verið ljóst við gerð kaupsamnings, að ekki hafi átt að afhenda sameign eða ljúka frágangi utan húss fyrr en í lok júnímánaðar 2001. Stefndi, Halldór, hafi fylgst vel með framgangi verksins frá því lögskiptin voru afráðin og engar athugasemdir gert, fyrr en með bréfi sínu til Kjöreignar, dags. 19. desember 2000, sem stefnandi hafi fyrst fengið vitneskju um í ársbyrjun 2001, þegar honum barst hluti þeirrar greiðslu, sem stefndu áttu að greiða 1. nóvember árið áður.  Stefnandi mótmælir þeirri staðhæfingu stefndu, að ekki hafi verið unnt að ná sambandi við hann í nóvember og desember árið 2000, að undanskildum nokkrum dögum í nóvemberlok, þegar hann var í hópferð í Mexíkó. Sú tuttugu daga seinkun, sem orðið hafi á afhendingu íbúðarinnar miðað við kauptilboð og kaupsamning málsaðila, hafi ekki valdið stefnendum sannanlegu tjóni. Sama eigi við um seinkun réttargæslustefnda á afhendingu sameignar. Stefnandi hafi ekki sýnt fram á, að sú seinkun hafi valdið honum fjárhagstjóni. Stefndu hafi heimildarlaust ákveðið að halda eftir umtalsverðum hluta af umsömdu verði eignarinnar. Þau verði að taka afleiðingum af þeirri ákvörðun. Því beri að dæma stefndu til greiðslu stefnufjárhæðarinnar óskertrar, auk dráttarvaxta, eins og krafist sé.

Stefnandi bendir einnig á, að þeir framkvæmdaþættir, sem dregist hafi eða hafi enn ekki verið lagfærðir, snúi allir að sameign hússins. Húsfélag Boðagranda 2a komi fram f.h. íbúðareiganda gagnvart réttargæslustefnda og hafi gert kröfu á hendur honum um breytingar á lyftu og annað, sem lagfæra þurfi. Réttargæslustefndi hafi lýst því yfir, að bætt verði úr öllum ágöllum, sem fram hafi komið. Auk þess hafi réttar­gæslustefndi keypt lögboðna verktryggingu, sem nægja eigi til að ljúka öllum verkþáttum, sem enn eigi eftir að fullljúka.  Því sé stefndu engin þörf á að halda eftir fé til að mæta kostnaði við lagfæringar eða til að tryggja fullar efndir réttargæslu­stefnda, þar sem viðkomandi tryggingafélag muni bera kostnað, sem vanefndir réttar­gæslustefnda kynnu að valda.

Stefnandi mótmælir málskostnaðarkröfu réttargæslustefnda á hendur honum. Nauðsynlegt hafi verið að tryggja aðild réttargæslustefnda að málinu, þar sem þær vanefndir, sem varða afhendingu fasteignarinnar, snúi eingöngu að honum.

 

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefndu byggja sýknukröfu sína á þeirri málsástæðu, að þau hafi orðið fyrir marg­víslegu tjóni og óþægindum vegna vanefnda stefnanda á skyldum hans sam­kvæmt kaupsamningi aðila og gera kröfu til bóta og/eða afsláttar af kaupverði eignar­innar.

Bóta- og afsláttarkröfur sínar byggja stefndu á eftirtöldum atriðum: 

1.        Stefndu hafi fyrst eftir 10. desember 2000 getað nýtt sér umrætt íbúðarhúsnæði, sem sé 40 dögum eftir umsaminn afhendingardag. Þau hafi ekki einu sinni getað komið búslóð sinni þar fyrir. Beinn útlagður kostnaður þeirra vegna leigu á íbúðarhúsnæði nemi 62.100 krónum, sbr. framlagt dómskjal. Stefndu geri kröfu til þess að viðurkennt verði að þeim hafi verið heimilt að draga þá fjárhæð frá greiðslu pr. 1. nóvember 2000.  Þau krefjist skaðabóta eða afsláttar, sem nemi húsaleigu fyrir tímabilið 1. nóvember til 30. nóvember 2000, að fjárhæð 50.000 krónur vegna afhendingardráttar.

2.        Þá krefjast stefndu afsláttar vegna afnotamissis af bifreiðageymslunni, samtals 280.000 krónur. Um sé að ræða 14 mánaða afhendingardrátt, 20.000 krónur fyrir hvern mánuð. Stefnandi hafi átt að afhenda þeim bílageymsluna 1. nóvember 2000, en hún hafi í raun ekki verið nothæf fyrr en í janúar 2002, en jafnvel þá hafi sprinkler-eldvarnarkerfi hennar ekki verið endanlega frágengið í samræmi við kröfur byggingaryfirvalda.  Haustið 2001 hafi þurft að breyta innkeyrslu í bílageymsluna. Þeirri framkvæmd ekki verið lokið fyrr en í janúar 2002 og bílageymslan ónothæf á meðan. Stefndu hafi fest kaup á nýrri bifreið um sama leyti og þau fluttu í húsið. Boðagrandi 2a standi mjög nálægt sjó og særok sé þar mikið, þegar vindur standi af hafi. Þau hafi orðið að láta bifreið sína standa úti í stað þess að geta nýtt bílageymsluna. Í ljósi þessara aðstæðna sé krafa þeirra réttmæt.

3.        Stefndu hafi einnig orðið fyrir miklum óþægindum vegna mengunar neysluvatns í húsinu. Það hafi ekki uppfyllt heilbrigðiskröfur. Komið hafi í ljós eftir ítarlegar prófanir, að ástæðuna hafi að mestu mátt rekja til óvandaðra vinnubragða við pípulagnirnar, sem hafi verið ekki í samræmi við ákvæði greinar 195.6 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 (dskj. 28). Lagnakerfi hússins hafi í kjölfarið verið tekið upp og því breytt verulega. Þessi mengun hafi valdið ofnæmis­viðbrögðum hjá stefndu, einkum hjá Lillian. Þau telja sig eiga rétt til afsláttar af söluverði íbúðarinnar að fjárhæð 100.000 krónur vegna óþæginda og erfiðleika, sem þessi galli hafi valdið þeim.  Þau áskilja sér rétt til bóta úr hendi stefnanda komi í ljós, að vatnslagnakerfi hússins hafi skemmst vegna hinnar óvönduðu pípulagnar í húsinu. 

4.        Byggingayfirvöld hafi gert þær athugasemdir við lyftu hússins, að hún sé of lítil til að sjúkraflutningabörur komist fyrir í henni, eins og áskilið sé í byggingar­reglugerð, og gert kröfu til þess að ný verði sett. Stefndu krefjist þess, að viður­kenndur verði réttur þeirra til að halda eftir af kaupverði a. m. k. 300.000 krónum til að mæta hugsanlegum kostnaði, sem á þeim kunni að lenda af þessum sökum. Stefndu hafi ástæðu til að ætla, að hvorki réttargæslustefndi né lyftusalinn hyggist bæta úr þessum galla.

5.        Ólokið sé enn ýmsum öðrum frágangi af hálfu seljanda, eins og fram komi í lokaúttekt byggingaryfirvalda, sem fram fór 18. júní sl.  Stefndu áskilja sér rétt til að halda eftir af kaupverði 150.000 krónum til mæta hugsanlegum kostnaði, sem á þeim kynni að lenda og falli ekki undir aðra þætti, fari svo, að réttargæslustefndi ljúki ekki þessum verkþáttum.

6.        Stefndu byggja á því, að þeim hafi verið heimilt að draga frá lokagreiðslu til stefnanda þann lögmannskostnað, sem þau hafa orðið fyrir vegna vanefnda stefnanda og þvermóðskuhætti hans, þegar þau hafi reynt að ná til hans og komast að einhverri niðurstöðu um þá stöðu, sem upp hafi komið.  Vísist um þetta til bréfaskipta lögmanna málsaðila. Kostnaður stefndu vegna þessa hafi numið 149.400 kr., áður en stefnandi gaf út stefnu í máli þessu.  Stefndu byggja þessa kröfu á því, að stefnandi hafi vísvitandi af harðfylgi fylgt eftir kröfum sínum gagnvart þeim, enda þótt hann hafi ekki verið orðinn þinglýstur eigandi umræddrar íbúðar og hafi því ekki getað uppfyllt þá skyldu sína að gefa út þinglýsingarhæft afsal fyrir eigninni samhliða móttöku greiðslu.

Loks krefjast stefndu þess, að krafa stefnanda verði lækkuð um 1.000.000 króna vegna innborgunar 4. september 2002, og að viðurkennt verði, að heimilt hafi verið að halda þeirri fjárhæð til þess tíma vegna vanefnda stefnanda á samningsskyldum hans.

Stefndu telja sig eiga mun hærri kröfur á hendur stefnanda en nemi því, sem þau eigi ógreitt samkvæmt kaupsamningi aðila.  Þau krefjist þess, að framangreindir liðir komi til skuldajafnaðar á móti kröfum stefnanda, eins og þurfi til að mæta kröfugerð hans í málinu, en að svo stöddu sé ekki krafist sjálfstæðs dóms um þær.

Stefndu vekja sérstaka athygli á því, að stefnandi hafði ekki gert kaupsamning um íbúðina að Boðagranda 2a, þegar hann seldi þeim hana.  Hann hafi þá starfað sem sölu­maður á fasteignasölunni, sem seldi honum íbúðina, þ. e. Bifröst, fasteignasölu.  Hann hafi því átt að vita eða gera sér ljóst, að afhendingarskilmálar, sem hann samdi um við þau, voru í ósamræmi við þá skilmála, sem réttargæslustefndi hafði áskilið í samningum við þá, sem keyptu beint af honum. Stefndu telji því, að stefnandi hafi samið við þau um skilmála, sem hann hafi vitað, að hann mundi ekki geta staðið við. Stefndu telja því, að stefnandi hafi sviksamlega leynt þau því við samningsgerðina, að hann hafi ekki verið búinn að gera kaupsamning við eiganda eignarinnar á þeim tíma, en þessi háttsemi hafi beinlínis valdið þeim fjártjóni.

Stefndu byggja varakröfu sína á því, að þeim hafi verið óskylt að inna loka­greiðsluna af hendi, fyrr en stefnandi var orðinn þinglýstur eigandi umræddrar íbúðar.  Einhver misbrestur kunni að hafa orðið á því, að greiðslur frá þeim rynnu beint til hins þinglýsta eiganda eignarinnar, því ella væri hann væntanlega búinn að gefa út afsal fyrir eigninni fyrir löngu.  Stefndu vísa til 2. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um þessa kröfu sína.

Þess sé krafist til þrautavara, að kröfur stefnanda verði lækkaðar verulega, komist dómurinn að þeirri niðurstöðu, þrátt fyrir framangreint, að skylda stefndu til að inna af hendi lokagreiðslu kaupverðsins hafi orðið virk. Vísast um lækkunarkröfurnar til þess, sem að framan var rakið.

Stefndu mótmæla vaxtakröfu stefnanda og telja fráleitt, að þeim beri að greiða dráttarvexti af einhverjum hluta krafna stefnanda, fyrr en þá í fyrsta lagi frá og með uppsögu dóms í málinu. 

Um málskostnaðarkröfu sína vísa stefndu til 1. mgr. 130. gr. og c-liðs 1. mgr. 131. gr. laga nr. 91/1991.

 

Málsástæður og lagarök réttargæslustefnda.

Réttargæslustefndi mótmælir lýsingu stefndu á ástandi eignarinnar, þegar þau tóku við henni 22. nóvember 2000.  Íbúðin hafi þá verið þrifin og afhendingarhæf, enda hafi stefndu engar athugasemdir gert. Þá mótmælir réttargæslustefndi full­yrðingum stefndu um handrið við stiga í stigahúsi og á svölum. Vinnu við uppsetningu svalahandriða hafi verið endanlega lokið milli jóla og nýjárs árið 2000 og stigahandrið hafi verið frágengin um svipað leyti.  Gluggar og svalahurðir hafi verið afhent full­málaðar frá framleiðanda. Réttargæslustefndi hafi hins vegar ákveðið að mála hvoru tveggja aftur og hafi það verið gert sumarið 2002. Nú sé aðeins eftir að koma lyftumálum í höfn. Seinkun á þeirri framkvæmd stafi af ágreiningi við seljanda þeirra. Bílageymslan hafi verið komin í endanlegt horf um áramótin 2001/2002 og hafi sprinkler-kerfi verið virkt en ekki verið tengt Öryggismiðstöðinni fyrr en í september 2002. Þá mótmælir réttargæslustefndi kröfu stefndu um afnotamissi bílageymslu sem alltof hárri og bendir á, í því sambandi, að krafa þeirra um afnotamissi íbúðarinnar nemi 50 þúsund krónum. Ekkert samræmi sé milli þessara fjárhæða. Réttargæslu­stefndi mótmælir enn fremur því tímabili, sem stefndu miði bótakröfu sína við. Bílageymslan hafi verið komin í notkun sumarið 2001, en þurft hafi að breyta innkeyrslu niður í hana í samræmi við upprunalega teikningu. Sú framkvæmd hafi hafist um mánaðamótin október/nóvember 2001 og henni verið lokið í janúar árið eftir. Afnotamissir miðað við forsendur stefndu eigi þannig að miðast við 12 mánuði, en gagnvart stefnanda við 3 mánuði. Réttargæslustefndi mótmælir einnig kröfu stefndu um bætur vegna galla á neysluvatnslögn. Bætt hafi verið úr gallanum, auk þess sé krafa stefndu um óþægindabætur ekki lögvarin.

Loks mótmælir réttargæslustefndi þeirri fullyrðingu stefnanda að hægt verði að byggja uppgjör þeirra í milli á niðurstöðu þessa máls.  Kaupsamningar þeir, sem fjallað sé um í málinu, séu ósamhljóða og því sé óljóst, hvort stefnandi geti byggt á niðurstöðu þessa máls.

 

Niðurstaða:

Við aðalmeðferð málsins var skýrsla tekin af stefnanda og stefnda, Halldóri. Einnig gáfu þar skýrslu þrír starfsmenn réttargæslustefnda, Ágúst Friðgeirsson, frkv.stj., Einar Gunnar Hermannsson og Birgir Halldórsson. Loks var skýrsla tekin af Dan Valgarði Sigurðssyni Wiium, fyrirsvarsmanni fasteignasölunnar Kjöreignar.

Álit dómsins.

Réttarsamband málsaðila  markast af kauptilboði, sem stefnandi samþykkti hinn 6. júní 2000, og eftirfarandi kaupsamningi þeirra, dags. 23. ágúst s.á. Í auglýsingu um íbúðina, sem áður er lýst, kemur fram, að afhenda eigi eignina í október s.á. Í hvorugu þessara skjala er gerður fyrirvari um það, að einhvern hluta eignarinnar skuli afhenda síðar, s.s. sameign. Réttargæslustefndi áritaði kaupsamning málsaðila um samþykki sitt án nokkurs fyrirvara, sem þó var fullt tilefni til, í ljósi ákvæða um afhendingu í samningi hans við stefnanda, sem gerður var rúmum mánuði fyrr. Í kaupsamningi málsaðila kemur einnig fram, að afsal skuli gefið 1. febrúar 2001 við lokagreiðslu stefndu. Afsal felur í sér viðurkenningu samningsaðila um fullar efndir beggja. Því hlutu stefndu að gera ráð fyrir, að þar með væri lögskiptum þeirra og stefnanda endanlega lokið.

Dómurinn lítur svo á, að stefnandi sé bundinn gagnvart stefndu um fullar efndir hins samþykkta kauptilboðs og kaupsamnings eftir efni þeirra, m.a. um afhendingu alls hins selda á umsömdum degi, hinn 1. nóvember 2000, enda verður talið, að stefndu hafi ekki mátt vera ljóst í júníbyrjun, þegar kaupin voru afráðin, að stefnandi og/eða  réttargæslustefndi myndu ekki geta efnt afhendingarskilmála samningsins, eins og stefnandi virðist byggja á.

Ágreiningslaust er, að stefndu fengu afhenta lykla að íbúðinni 22. nóvember 2000. Á hinn bóginn eru stefndu og réttargæslustefndi ósammála um ástand íbúðarinnar þá. Í skýrslu sinni fyrir dóminum lýsti stefndi Halldór ástandi íbúðarinnar þannig, að gólf hafi verið órykbundin og íbúðin óþrifin, en Birgir Halldórsson, verkstjóri stefnanda á byggingarstað, sem afhenti stefndu lyklana, kvað íbúðina hafa verið afhenta í réttu og eðlilegu ástandi og gólf hennar hafi verið rykbundin.

Engra haldbærra upplýsinga nýtur um ástand sameignar, þegar stefndu áttu að greiða lokagreiðslu sína hinn 1. febrúar 2001 og fá afsal fyrir eigninni. Þó má ráða af bréfi stefndu til stefnanda 31. janúar s.á. og eftirfarandi bréfum lögmanns þeirra, að bílageymsla var þá ónothæf, svo og bílastæði utan húss, frágangi lóðar var ólokið og  einnig klæðningu utan húss, auk ýmissa annarra verkþátta. Um vanbúnað lyftu var ekki vitað á þessum tíma.

Verður nú tekin afstaða til bótakröfu stefndu, sem sett er fram í 7 töluliðum.

Um 1. kröfulið.  Stefndu seldu íbúð, sem þau áttu og bjuggu í, með kaup­samningi, dags. 14. september 2000. Þau áttu að afhenda þá íbúð 1. desember s.á og ætluðu sér þannig einn mánuð til að gera íbúðina við Boðagranda 2a íbúðarhæfa að sögn stefnda, Halldórs, hér í dómi. Þau fengu íbúðina að Boðagranda 2a afhenta 22 dögum eftir umsaminn afhendingardag, en fluttu inn í hana 10. desember, eða 18 dögum eftir afhendingu hennar.  Því þykir ljóst, að stefndu myndu hafa komist hjá kostnaði við hóteldvöl að fjárhæð 62.100 kr., ef afhending hefði verið með umsömdum hætti.  Stefndu hafa því orðið fyrir tjóni, sem þessu nemur, sem rétt þykir, að stefnandi bæti þeim. Í þessu sambandi ber einnig að líta til þess, að lögmaður stefn­anda á árinu 2001 gerði engar athugasemdir við þennan kostnaðarlið.

Á hinn bóginn er kröfu stefndu um greiðslu afnotamissis íbúðarinnar að fjárhæð 50.000 kr. hafnað, enda hafa þau ekki orðið fyrir öðrum beinum fjárútlátum vegna seinkunar á afhendingu íbúðarinnar, svo sannað sé, að mati dómsins.

Um 2. kröfulið.  Stefndu og réttargæslustefndi virðast sammála um það, að bílageymsla hússins hafi verið komin í nothæft ástand í byrjun janúar 2002. Einar Gunnar Hermannsson, starfsmaður réttargæslustefnda, kvað bílageymsluna hafa komist í notkun í ágústmánuði 2001, en þá hafi eldvarnarkerfi hennar orðið virkt. Kerfinu hafi síðan verið breytt í endanlegt horf sumarið 2002. Stefndi, Halldór, bar fyrir dómi, að hann hafi ákveðið í kjölfar þess, að bílageymslan komst endanlega í gagnið, að greiða stefnanda 1.000.000 kr.

Fyrir liggur, að bílageymslan var ónothæf frá síðari hluta októbermánaðar 2001 og fram yfir næstu áramót vegna breytinga á innkeyrslu í hana. Stefndu gera kröfu til greiðslu afnotamissis í 14 mánuði eða frá 1. nóvember 2000 til 1. janúar 2002. Réttar­gæslustefndi hefur ekki mótmælt bótaskyldu, en talið það tímabil, sem stefnu miða afnotamissiskröfu sína við, vera of langt og umkrafða mánaðargreiðslu of háa. Eins og áður er lýst, viðurkennir réttargæslustefndi 12 mánaða afhendingardrátt vegna bíla­geymslu miðað við forsendur stefndu.

Mál þetta varðar réttarsamband stefnanda og stefndu. Engu að síður verður að telja, að afstaða réttargæslustefnda, að því er lýtur að bílageymslunni, styðji sönn­unar­færslu stefndu um þann tíma, sem þau gátu ekki haft not af bílageymslunni, sé miðað við þau tímamörk, sem tilgreind eru í kaupsamningi þeirra og stefnanda. Um er að ræða 12 mánaða tímabil frá 1. nóvember 2000 til 1. janúar 2002, sé tillit tekið til tveggja mánaða sumarið 2001, sem bílageymslan var nothæf.

Augljóst þykir, að afnotamissir stefndu af bílgeymslunni hafa valdið þeim veru­legum óþægindum. Á hinn bóginn hafa þau engin gögn lagt fram, sem styðja kröfu þeirra um 20.000 kr. afnotamissiskröfu á mánuði.

Því þykir rétt að vísa frá þessari kröfu stefndu sem vanreifaðri.

Um 3. kröfulið:  Stefndu telja sig hafa orðið fyrir miklum óþægindum vegna galla í neysluvatnskerfi hússins og krefjast skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 100.000 kr. Réttargæslustefndi hefur staðfest að vandamál hafi komið upp í tengslum við neysluvatn hússins, en það hafi verið lagfært.

Stefndu kunna að hafa orðið fyrir óþægindum af völdum þessa galla, eins og þau halda fram. Á hinn bóginn hafa þau engar sannanir lagt fram fyrir því, að ágalli þessi hafi valdið þeim fjártjóni.  Krafan á sér enga lagastoð, að mati dómsins. Stefnandi á enga sök á þessum galla og því síður verður talið, að 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 taki til þessarar málsástæðu stefndu.

Þessum kröfulið stefndu er því hafnað.

Um 4. kröfulið. Stefndu gera kröfu til þess, að dómurinn viðurkenni rétt þeirra til að halda eftir 300.000 kr. vegna rangrar gerðar lyftu.

Í skýrslu sinni hér í dómi viðurkenndi Ágúst Friðgeirsson, frkv.stj. réttargæslu­stefnda, skyldu félagsins til að útvega og bera kostnað af lyftu, sem uppfyllti kröfur byggingaryfirvalda. Hann upplýsti einnig um ágreining við seljanda lyftunnar um kostnaðarþátttöku hans. Beðið væri eftir matsgerð til að meta kostnað við útvegun lyftu af réttri stærð, kostnað við að fjarlægja núverandi lyftu og kostnað við ísetningu nýju lyftunnar. Ágúst gat þess einnig, að lyfta af réttri stærð hefði enn ekki verið pöntuð vegna þessa ágreinings, en afgreiðslufrestur væri um hálft ár.

Ljóst er, að hin selda eign er að þessu leyti ekki búin áskildum kostum, þ.e. að hún fullnægi kröfum byggingaryfirvalda. Stefndu eiga ekki annars úrkosta, en beina kröfum að stefnanda vegna þessa ágalla hússins.

Litið verður til þessa kröfuliðar í aðfaraorðum dómsniðurstöðu.

Um 5. kröfulið. Stefndu áskilja sér samkvæmt þessum lið að halda eftir 150.000 kr. vegna þeirra verkþátta, sem enn hefur ekki verið lokið við.

Eins og áður er lýst, fór fram að beiðni viðkomandi húsfélaga svonefnd loka­úttekt á húseignunum nr. 2 og 2a við Boðagranda hinn 18. júní sl. Þar eru skráð 30 atriði, sem lagfæra þarf, að mati byggingaryfirvalda, sem önnuðust úttektina.

Að mati dómsins eru sum atriðin óveruleg og önnur hafa verið lagfærð að sögn Ágústs Friðgeirssonar. Það, sem þyngst vegur, að lyftunni undanskilinni, er kostnaður við lagfæringar undir lið 2.1 í úttektinni, sem svo er lýst: Stigahús, loftræsing, reyk­útloftun. Þar segir í athugasemdum, að loftræsingu vanti í stigahús og á göngum að íbúðum og reykútloftun stigahúss sé ófullgerð.

Tekin verður afstaða til þessa kröfuliðar í aðfaraorðum dómsniðurstöðu.

Um 6. kröfulið. Stefndu gera hér kröfu til þess, að stefnanda verði gert að greiða þeim þann lögmannskostnað, sem áfallinn var fyrir málssókn þessa að fjárhæð 149.400.

Stefndu hafa ekkert lagt fram, sem styður þessa kröfu þeirra. Henni er því hafnað.

Um 7. kröfulið: Loks krefjast stefndu þess, að greiðsla þeirra hinn 4. september 2002, að fjárhæð 1.000.000 króna, komi til frádráttar kröfu stefnanda, og viðurkennt verði, að þeim hafi verið heimilt að halda henni eftir til þess tíma.

Dómurinn telur, að stefndu hafi verið rétt, eins og á stóð hinn 1. febrúar 2001, að halda eftir þeirri fjárhæð, sem þau áttu þá að greiða stefnanda. Ljóst er, að afsal gat þá ekki farið fram, og enn er svo ástatt, að skilyrði brestur fyrir afsalsgjöf stefnanda til stefndu, þar sem ýmsum verkþáttum er ólokið í sameign og önnur atriði þarfnast úrbóta. Stefndu létu á hinn bóginn hjá líða að afla sér sönnunar, s.s. með matsgerð, á kostnaði þeirra verkþátta, sem ólokið var í febrúarbyrjun 2001, þegar þau tóku ákvörðun um að halda eftir lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum.  Því liggja ekki fyrir fullnægjandi sannanir um stöðu byggingarframkvæmda á þessum tíma né heldur um það, hvort kostnaður sá, sem lenda myndi á stefndu, ef réttargæslustefndi hyrfi þá frá verki, héldist í hendur við þá fjárhæð, sem þau kusu að halda eftir. Stefndu verða að bera hallann af þessum sönnunarskorti. Á þessum tíma lá ekkert fyrir um þau vandamál, sem síðar komu í ljós um ófullnægjandi eiginleika lyftu hússins, en þau virðast fyrst hafa komið fram í ársbyrjun 2002.

Dómurinn sér vandkvæði þess að afla matsgerðar um verkstöðuna nákvæmlega á tilgreindum tíma, þar sem verkinu miðaði sífellt fram hægt og sígandi. Verkstaðan breyttist því frá einum tíma til annars. 

Dómurinn telur engu að síður rétt, eins og hér háttar til,  að fella sönnunar­byrðina á stefndu að þessu leyti.

Sú ákvörðun leiðir til þeirrar niðurstöðu, að stefndu beri að greiða stefnanda dráttarvexti af þeirri fjárhæð, sem þau kusu að halda eftir, eins og nánar er lýst í dómsorði.

Það er álit dómsins,  að kostnaður við þá verkþætti, sem enn er ólokið, m.a. að því er varðar lyftu, og kostnaður við lagfæringar þeirra galla, sem tilgreindir eru í lokaúttektinni hinn 18. júní sl., nemi a.m.k. þeirri fjárhæð, sem stefndu eiga eftir að standa stefnanda skil á samkvæmt kaupsamningi aðila.

Því þykir rétt að sýkna stefndu að svo stöddu af kröfu stefnanda um greiðslu á 367.819 krónum, þ.e. þeirri fjárhæð, sem eftir stendur, þegar tekið er tillit til greiðslu stefndu hinn 4. september 2002, enda verður stefndu ekki gert að taka við afsali og greiða eftirstöðvar kaupverðs eignarinnar, fyrr en stefnandi hefur fullnægt samn­ingn­um að sínu leyti í samræmi við ákvæði kaupsamnings málsaðila.

Rétt þykir að stefnandi og stefndu beri hvor um sig sinn kostnað af máli þessu.

Réttargæslustefndi krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda.

Dómurinn lítur svo á, að stefnandi hafi haft fulla ástæðu til málssóknar á hendur réttargæslustefnda og telur einnig rétt, að hvor þessara aðila beri sinn kostnað í þeim þætti málsins.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari, kveður upp þennan dóm, ásamt með­dóm­endunum Ásgeiri Magnússyni hæstaréttarlögmanni og löggiltum fasteignasala og Birni Björnssyni, byggingameistara.

 

Dómsorð:

Kröfu stefndu, Halldórs Gíslasonar og Lillian Valdísar Asmo, um skaðabætur vegna afnotamissis bílageymslu að fjárhæð 280.000 krónur, er vísað frá dómi.

Fallist er á rétt stefndu til skuldajöfnunar á 62.100 krónum til lækkunar á greiðslu, sem þau áttu að greiða stefnanda, Andrési Pétri Rúnarssyni hinn 1. nóvember og heimild þeirra til að fresta þeirri greiðslu til 19. desember 2000.

Stefndu eru sýknuð að svo stöddu af kröfu stefnanda um greiðslu á 367.819 krónum.

Stefndu ber að greiða dráttarvexti samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 1.367.819 krónum frá 1. febrúar 2001 til 1. júlí s.á., en samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 af sömu fjárhæð frá þeim degi til greiðsludags, að frádregnum 1.000.000 krónur, sem greiddar voru hinn 4. september 2002 og 367.819 krónum frá dómsuppsögudegi að telja.

Málskostnaður fellur niður milli stefnanda og stefndu og einnig milli stefnanda og réttargæslustefnda.