Fimmtudaginn 18. júní 2009.
Nr. 669/2008.	Fasteigna- og fyrirtækjasalan ehf. (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Dímoni Línu ehf. (Anton B. Markússon hrl.)

 

Fasteignasala. Þóknun.

Fasteignasalan F ehf. og D ehf. gerðu með sér samning sem fól í sér að fasteign í eigu D ehf. var sett í einkasölu hjá F ehf. D ehf. seldi eignina án milligöngu F ehf. F ehf. taldi brotið gegn samningi um einkasölu og krafðist 2% af söluverði eignarinnar, auk alls útlagðs kostnaðar. Talið var að með einkasölusamningnum hefði D ehf. skuldbundið sig til að bjóða ekki eignina til sölu hjá öðrum fasteignasala. Ákvæðið yrði ekki skýrt svo að það ætti við ef D ehf. seldi eignina án milligöngu löggilts fasteignasala. Var því hafnað að D ehf. hefði brotið gegn samningnum. Þar sem krafa um útlagðan kostnað byggðist eingöngu á sömu heimild og krafa um bætur var þeirri kröfu einnig hafnað. Var D ehf. því sýknað af kröfu F ehf.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. desember 2008. Hann krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 6.367.328 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 10. desember 2007 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi verður samkvæmt 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti sem ákveðst eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Fasteigna- og fyrirtækjasalan ehf., greiði stefnda, Dímoni Línu ehf., 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 22. september 2008.

Mál þetta var höfðað með stefnu birtri 3. mars 2008 af Fasteigna- og fyrirtækjasölunni ehf., kt. 421106-0370, Síðumúla 35, Reykjavík, á hendur Dímoni Línu ehf., kt. 700307-0690, Þverási 47, Reykjavík.  Málið var dómtekið 2. september sl. 

Stefnandi krefst greiðslu á 6.367.328 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 10. desember 2007 til greiðsludags.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar að fjárhæð 694.700 krónur.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda, til vara lækkunar á kröfum hans.  Þá krefst hann málskostnaðar. 

Stefnandi og stefndi gerðu með sér samning þann 15. apríl 2007 sem bar fyrir­sögnina Samningur um söluþjónustu fasteignasala.  Samningurinn er merktur stefnanda í hægra horni.  Samningurinn fjallar um tilraun til að selja fasteignina háls 8 í Reykjavík.  Á samningsblaðinu er merkt við í reit með textanum Eignin er sett í sölu.  Nánar er það skýrt svo:  Með einkasölu er átt við að eigandi eignar skuldbindur sig til þess að bjóða ekki eignina til sölu hjá öðrum fasteignasala á meðan samningur þessi er í gildi.  Brjóti eigandi gegn þeirri skuldbindingu og selji eignina annarsstaðar greiðir hann 2,0% af söluverðinu auk vsk í bætur, auk útlagðs kostnaðar til fasteigna­salans sem hann gerir samning þennan við. 

Samningur þessi var áritaður um uppsögn þann 30. október 2007.  Er ritað á samninginn:  Einkasölu sagt upp þann 30.10.2007, með ofangreindum skilyrðum, þ.e. 30 daga uppsagnarfresti.  

Fyrir dómi sagði Björgvin Ólafur Óskarsson, forsvarsmaður stefnanda, að þennan dag hefði forsvarsmaður stefnda, Arnór Stefánsson, komið fyrirvaralaust inn á skrifstofu.  Eftir nokkrar samræður hafi Arnór sagt upp einkasölusamningnum.  Um miðjan nóvember hafi sér borist tilboð með uppsettu verði, 250 milljónir.  Þá hafi hann hins vegar átt í erfiðleikum með að ná í Arnór.  Fullyrti Björgvin að Arnór hafi ekki viljað láta ná í sig.  Hann hafi fengið í hendur tilboðið frá AMG byggingafélagi og þá séð að þessi dráttur á svörum hafi eingöngu verið til að komast undan einkasölu­ákvæðinu. 

Björgvin kvaðst um sumarið hafa átt fund með Guðmundi Ágústssyni lög­manni og boðið honum húsnæðið til kaups.  Hann hafi haft samráð við Arnór um þær viðræður. 

Arnór Stefánsson gaf ekki skýrslu fyrir dómi. 

Sama dag og einkasöluákvæðinu var sagt upp gagnvart stefnanda samþykkti stefndi tilboð í eignina frá AMG byggingafélagi ehf.  Tilboðið er sagt samið af Guðmundi Ágústssyni hdl., sem jafnframt undirritar það fyrir hönd tilboðsgjafa.  Tilboðsverð var 245 milljónir króna, sem greiða skyldi m.a. með yfirtöku á skuld við Landsbanka Íslands, að eftirstöðum 185 milljónir króna.  Samkvæmt tilboðinu skyldi gera kaupsamning eigi síðar en 20. nóvember 2007.  Hann var hins vegar ekki gerður fyrr en 4. desember 2007.  Kaupsamningur er skráður saminn af Guðmundi Ágústssyni og Jóni Ögmundssyni hdl.  Kaupverð var það sama og í tilboðinu, en eftir­stöðvar skuldar við Landsbankann eru sagðar nokkru hærri og lækkaði ein útborgunar­greiðsla í samræmi við það. 

Fyrir dómi sagði Guðmundur Ágústsson að hann væri stjórnarformaður AMG byggingafélags.  Hann lýsti því að hann og félagar hans hefðu átt syðri hluta hússins að Tunguhálsi.  Hann hefði nokkrum sinnum rætt við Arnór Stefánsson um hugsanleg kaup á eignarhluta stefnda.  Þeir hafi loks ákveðið að kanna hvort unnt væri að fjármagna kaupin.  Þeir hafi þá gengið frá tilboðinu sem dagsett er 30. október.  Hann kvaðst ekki hafa verið búinn að ræða við félaga sína.  Það hafi verið þegjandi samkomulag milli hans og Arnórs að hann skrifaði einn undir tilboðsblaðið.  Samkvæmt samþykktum félagsins þyrftu tveir stjórnarmenn að skrifa undir til að skuldbinda félagið.  Hann kvaðst ekki hafa komist í samband við Arnór í gegnum stefnanda.   Hann hefði vitað talsvert um eignina áður vegna fyrri viðskipta um annan hluta hússins. 

Guðmundur sagði að þeir hefðu ekki fengið svör frá bönkunum fyrr en eftir að samningsfresturinn var úti.  Þau svör hefðu borist sama dag og gengið var frá kaupsamningi. 

Jón Ögmundsson héraðsdómslögmaður staðfesti að hann hefði samið kaupsamning stefnda og AMG byggingafélags.  Hann hafi komið að málinu sem lögmaður stefnda og eigenda félagsins.  Guðmundur Ágústsson hefði gætt hagsmuna kaupandans.  Hann kvað tilboðið hafa verið gert til að kanna möguleika á fjármögnun.  Hann kvaðst ekki starfa við fasteignasölu og hefði hann tekið tímagjald fyrir vinnu við samningsgerðina. 

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi vísar til samnings aðila um söluþjónustu.  Með samningnum hafi sér verið veitt einkasöluumboð.  Yrði brotið gegn rétti sínum skyldi stefndi greiða 2% af söluverðinu í bætur, auk alls útlagðs kostnaðar.  Stefnandi kveðst hafa unnið að því að selja umrædda eign.  Hann hafi tekið við tilboðum í eignina og kynnt þau stefnda. 

Stefndi hafi sagt upp samningnum með 30 daga fyrirvara.  Sama dag hafi hann samþykkt tilboð í eignina.  Þar með hafi verið kominn á bindandi kaupsamningur.  Stefndi hafi með þessu brotið gegn skýrum ákvæðum samnings aðila um einkasölu.  Ákvæðið um einkasölu eigi sér stoð í lögum um fasteignasölu nr. 99/2004.  Þá kveðst stefnandi byggja á ákvæðum samningsins um tilteknar bætur ef brotið er gegn einkasöluákvæðinu. 

                Stefnukrafan, 6.367.328 krónur, er sundurliðuð svo:

2% af söluverði	4.900.000
virðisaukaskattur	1.200.500
auglýsingar (19)	151.620
virðisaukaskattur	37.147
netskráning	5.900
virðisaukaskattur	1.446
skoðun og skráning	12.000
virðisaukaskattur	2.940
verðmat f. banka	35.000
virðisaukaskattur	8.575
gagnaöflun	9.800
virðisaukaskattur	2.401

 

Stefnandi vísar til meginreglna kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga og reglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga.  Þá vísar hann til laga nr. 99/2004, einkum 9. gr., svo og til 1. mgr. 49. gr. varðandi gjalddaga. 

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi telur að með hinum skriflega samningi við stefnanda og því einkasölu­ákvæði sem samið var um hafi hann skuldbundið sig til að bjóða eignina ekki til sölu hjá annarri fasteignasölu.  Ekkert liggi fyrir í málinu um að hann hafi brotið gegn þessu ákvæði.  Raunar sé óumdeilt í málinu að kaupin hafi tekist beint milli kaupanda og seljanda.  Kaupandinn hafi á þessum tíma átt aðliggjandi fasteign.  Telur stefndi að ákvæðið í samningnum geti ekki haft í för með sér þær takmarkanir á rétti stefnanda yfir fasteigninni að honum hafi verið óheimilt að ráðstafa henni á eigin spýtur.  Hafi sú verið ætlunin með samningsákvæðinu hefði þurft að orða það mun skýrar. 

Þá telur stefndi að sýkna beri sig af kröfum stefnanda þar sem kaupsamningur hafi ekki komist á fyrr en uppsagnarfrestur samningsins var liðinn.  Segir hann að kauptilboðið sem undirritað var 30. október hafi aðeins átt að nota við könnun á fjár­mögnun kaupanna.  Hafi aðilar verið sammála um að tilboðið væri óskuldbindandi.  Beri tilboðið það með sér þar sem það sé einungis undirritað af einum stjórnarmanni tilboðsgjafa.  Þá hafi samkvæmt tilboðinu átt að ganga frá kaupsamningi eigi síðar en 20. nóvember.  Þar sem tilboðinu hafi ekki verið ætlað að hafa neitt gildi hafi ekki verið gengið til þess samnings, heldur hafi kaupin fyrst tekist þann 4. desember.  Sá samningur sé augljóslega ekki framhald kauptilboðsins frá 30. október. 

Stefndi mótmælir kröfu um greiðslu kostnaðar vegna auglýsinga.  Sérstaklega sé tekið fram í samningi aðila að eignina skyldi ekki auglýsa.  Þá sé tekið fram í samningnum að ef eign seljist ekki samkvæmt samningnum greiði seljandi ekki auglýsingakostnað ef slíkt eigi við.  Þar sem eignin hafi ekki selst fyrir milligöngu stefnanda og ekki hafi verið gert ráð fyrir því að eignin yrði auglýst, eigi stefnandi enga kröfu á hendur stefnda samkvæmt samningnum.  Verði að hafna öllum kröfum hans vegna gagnaöflunar, skoðunar, skráningar, netskráningar og verðmats.  Þessir liðir sem komi fram á reikningi stefnanda frá 15. apríl 2007 eigi enga stoð í samningi aðila. 

Varakröfu um lækkun stefnukröfu styður stefndi við sömu sjónarmið og sýknukröfuna. 

Stefndi vísar til meginreglna samninga og kröfuréttar um skuldbindingargildi samninga og efndir loforða, almennra meginreglna skaðabótaréttar og laga nr. 99/2004.  Þá vísar hann til þess að réttur sinn yfir eigninni njóti verndar 71. gr. stjórnarskrárinnar. 

Forsendur og niðurstaða 

Stefndi fól stefnanda umrædda eign sína til einkasölu samkvæmt þeim skil­málum sem að framan er getið.  Hann seldi eignina án aðkomu stefnanda.  Kauptilboð er undirritað sama dag og stefndi sagði upp einkasölusamningnum við stefnanda og er kaupsamningurinn frá 4. desember í aðalatriðum eins og kauptilboðið.  Ekki er sýnt fram á að aðrir en lögmennirnir Guðmundur Ágústsson og Jón Ögmundsson hafi komið að gerð þess samnings og því er ekki haldið fram að þeir séu löggiltir fasteignasalar. 

Stefndi skuldbatt sig til að bjóða ekki eignina til sölu hjá öðrum fasteignasala.  Ekki er sýnt fram á að hann hafi gert það.  Síðan segir í ákvæðinu:  Brjóti eigandi gegn þeirri skuldbindingu og selji eignina annarsstaðar...  Eftir orðanna hljóðan er þessi takmörkun sölutilrauna bundin við aðra fasteignasala.  Ákvæðið verður ekki skýrt svo að það eigi við ef stefndi selur eignina án milligöngu löggilts fasteignasala. 

Samkvæmt 3. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004 þurfa lögmenn ekki löggildingu til að hafa milligöngu um fasteignakaup í einstökum tilvikum, enda tengist það lögmannsstörfum þeirra.  Tekið er fram að ákvæði laganna gildi um slík störf lögmanna.  Hvorki 1. gr. né önnur ákvæði laganna fela í sér skyldu til að hafa milli-göngumann við fasteignakaup.  Aðilum er frjálst að eiga viðskipti sín á milli án aðstoðar fasteignasala eða lögmanna.  Ekki verður talið að aðkoma lögmannanna hafi verið milliganga í skilningi laga nr. 99/2004, en annar þeirra var stjórnarformaður í félaginu er keypti.  Voru þeir fulltrúar hvors síns umbjóðanda við samningsgerðina. 

Ósannað er að þreifingar um kaup AMG byggingafélags á umræddri eign hafi hafist fyrir tilstilli stefnanda. 

Samkvæmt framansögðu hefur stefndi ekki brotið gegn samningi sínum við stefnanda.  Þarf þá ekki að leysa úr því hvort bindandi samningur hafi komist á milli stefnda og kaupandans þegar þann 30. október 2007. 

Stefnandi byggir kröfu um greiðslu útlagðs kostnaðar eingöngu á sömu heimild og kröfu sína um bætur.  Þar sem þeirri kröfu er hafnað verður einnig að hafna öðrum liðum í kröfugerð stefnanda. 

Stefndi verður sýknaður af kröfum stefnanda.  Stefnanda verður gert að greiða 250.000 krónur í málskostnað. 

Jón Finnbjörnsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan. 

D ó m s o r ð

Stefndi, Dímon Lína ehf., er sýkn af kröfum stefnanda, Fasteigna- og fyrirtækjasölunnar ehf.

Stefnandi greiði stefnda 250.000 krónur í málskostnað.