Fimmtudaginn 24. febrúar 2005.
Nr. 376/2004.	Jóhann Óli Guðmundsson (Jónatan Sveinsson hrl.) gegn Guðmundi Árnasyni (Ragnar Halldór Hall hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Galli. Tómlæti. Skaðabætur. Afsláttur. Skoðunarskylda.

J krafðist skaðabóta eða afsláttar vegna galla á lagnakerfum einbýlishúss sem hann keypti af G auk bóta fyrir afnotamissi af því. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að líta yrði til þess að G hefði sjálfur sökum sjúkleika verið ófær um að koma að sölunni. Yrði ekki talið í ljós leitt að fulltrúar hans við söluna hefðu leynt vitneskju um ástand lagnanna eða vanrækt upplýsingaskyldu sína. Þá yrði hvorki talið að í söluyfirliti né yfirlýsingu fulltrúa seljanda hafi falist ábyrgð seljanda á tilteknu ástandi lagnakerfa hússins. Var G því ekki talinn bera skaðabótaábyrgð vegna galla á húsinu og bótakröfu J vegna afnotamissis hafnað. Með vísan til matsgerðar dómkvaddra manna var fallist á að eignin hefði verið haldin galla vegna rennslistregðu í neysluvatnslögnum. Var talið að aðgæslu- og skoðunarskylda J hefði verið enn ríkari en ella þar sem honum hefði verið gert það ljóst að fulltrúar G við söluna hefðu haft litla möguleika til að upplýsa um ástand eignarinnar. Hefði fyrrnefnd rennslistregða ekki átt að leynast J hefði hann kannað rennslið á mismunandi töppunarstöðum neysluvatns í húsinu. Gæti hann því ekki borið fyrir sig galla á neysluvatnslögninni. Þá var talið að frárennslislagnir hefðu verið í eðlilegu ástandi miðað við 40 ára gamlar steinlagnir. Hins vegar var fallist á afslátt vegna snjóbræðslu- og hitakerfis þar sem J mátti reikna með að þessi kerfi væru í lagi. Var G gert að greiða J 407.000 krónur með dráttarvöxtum.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. september 2004. Hann krefst þess aðallega að gagnáfrýjanda verði gert að greiða sér 3.970.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. ágúst 2002 til greiðsludags. Til vara krefst hann þess að gagnáfrýjanda verði gert að greiða sér 3.520.000 krónur með dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð með sama hætti og í aðalkröfu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði fyrir sitt leyti 15. september 2004. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu aðaláfrýjanda en til vara staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Í báðum tilvikum krefst hann hærri málskostnaðar í héraði en ákveðinn var í hinum áfrýjaða dómi og málskostanaðar fyrir Hæstarétti. Að því frágengnu krefst hann lækkunar á kröfum aðaláfrýjanda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

 Aðaláfrýjandi krefst þess í gagnsök að sýknukröfu og málskostnaðarkröfu gagnáfrýjanda verði hafnað.

Aðaláfrýjandi keypti einbýlishúsið að Brekkugerði 34 í Reykjavík af gagnáfrýjanda í byrjun desember 2000 en húsið var þá 38 ára gamalt. Höfðaði hann mál þetta til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna galla, er hann taldi að í ljós hefðu komið á hinni seldu eign. Varðar krafa hans fyrir Hæstarétti einvörðungu galla á lagnakerfum hússins. Þá krefst hann einnig bóta fyrir afnotamissi af húsinu. Málavöxtum er lýst í hinum áfrýjaða dómi.

I.

Gagnáfrýjandi reisir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að krafa aðaláfrýjanda sé niður fallin vegna tómlætis. Aðaláfrýjandi gerði kauptilboð í húseignina 1. desember 2000 og var það samþykkt af hálfu gagnáfrýjanda degi síðar. Kaupsamningur var undirritaður 12. sama mánaðar og eignin afhent samdægurs. Aðaláfrýjandi, sem búsettur er erlendis, mun eftir þetta hafa haldið af landi brott en komið til landsins í febrúarmánuði 2001. Kveðst hann þá hafa orðið var við ágalla á neysluvatnslögnum hússins og hitakerfi þess. Meðal gagna málsins eru minnisatriði starfsmanns fasteignasölunnar, er annaðist milligöngu um viðskipti aðila, dagsett 14. febrúar 2001 þar sem skráð er að aðaláfrýjandi hafi hringt og kvartað undan rennslistregðu á köldu vatni, leka í hitakerfi og að snjóbræðslukerfi virkaði ekki og jafnframt óskað eftir því að fasteignasalan léti „seljendur“ hússins vita. Fyrir héraðsdómi bar fasteignasali að kvörtun þessari hafi verið komið á framfæri. Gagnáfrýjandi var sökum alzheimersjúkdóms ófær um að koma að sölu hússins og önnuðust börn hans þau Aðalsteinn, Árni og Margrét söluna í hans umboði. Kvaðst Árni í skýrslu fyrir héraðsdómi hafa fengið afrit af þessu minnisblaði frá fasteignasölunni. Með bréfi 19. nóvember 2001 tilkynnti aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda að hann hafi beðið VSÓ ráðgjöf um að skoða og meta ástand lagnakerfa hússins og óskaði efir viðræðum um hvernig bæta skyldi úr göllum á eigninni. Munu aðilar hafa átt fund um málið eftir það. Með bréfi 4. janúar 2002 sendi aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda skýrslu VSÓ og tilkynnti að beðið yrði um dómkvaðningu matsmanna til að meta galla á eigninni ef gagnáfrýjandi héldi við fyrri afstöðu um að hafna úrbótum. Eftir að gagnáfrýjandi mótmælti því með bréfi 15. janúar 2002 að aðaláfrýjandi ætti nokkurn rétt til skaðabóta eða afsláttar af verði eignarinnar óskaði aðaláfrýjandi dómkvaðningar matsmanna 31. sama mánaðar. Matsgerðin er frá júní 2002 og mál þetta höfðað 25. október sama ár. Þegar allt framangreint er virt er fallist á með héraðsdómi að ekki séu efni til að telja kröfu aðaláfrýjanda niður fallna fyrir sakir tómlætis.

II.

Meðal gagna málsins er söluyfirlit 29. nóvember 2000. Er þar svofelld lýsing á eigninni: „Veglegt, fallegt og vandað einbýli...“. Í dálki á eyðublaðinu sem ætlaður er til lýsingar galla er tekið fram að starfsfólki fasteignasölunnar sé ekki kunnugt um galla á eigninni. Árni sonur gagnáfrýjanda kvaðst í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi hafa sýnt aðaláfrýjanda húsið tvisvar sinnum áður en kaup tókust. Kvaðst hann við það tilefni hafa tjáð aðaláfrýjanda að hann hafi ekki búið í húsinu í þrjátíu ár og þekkti ástand þess ekki af eigin raun og því hvatt hann til að skoða húsið vel. Eftir að tilboð aðaláfrýjanda var samþykkt en áður en kaupsamningur var undirritaður sendi aðaláfrýjandi gagnáfrýjanda drög að yfirlýsingu, sem að hluta til er tekin upp í hinum áfrýjaða dómi. Börn gagnáfrýjanda féllust ekki á að undirrita þau drög en gáfu þess í stað skriflega yfirlýsingu 12. desember 2000, áður en kaupsamningur var undirritaður, og er hún einnig að hluta til tekin upp í héraðsdómi. Þar er tekið fram að þau hafi ekki búið í húsinu síðustu 25 ár.

 Líta verður til þess að gagnáfrýjandi var sjálfur sökum sjúkleika ófær um að koma að sölunni. Verður ekki talið í ljós leitt að fulltrúar hans við söluna hafi leynt vitneskju um ástand lagna eignarinnar eða vanrækt upplýsingaskyldu sína. Þá verður hvorki talið að í framangreindu söluyfirliti né yfirlýsingu fulltrúa seljanda 12. desember 2000 hafi falist ábyrgð seljanda á tilteknu ástandi lagnakerfa hússins. Samkvæmt því verður ekki talið að gagnáfrýjandi beri skaðabótaábyrgð vegna galla á húsinu. Verður bótakröfu aðaláfrýjanda vegna afnotamissis því hafnað þegar af þeirri ástæðu.

III.

Til vara reisir aðaláfrýjandi kröfu sína á því að hann eigi rétt á afslætti af kaupverði eignarinnar vegna galla í lagnakerfum hennar. Er krafa stefnda reist á framangreindri matsgerð og sundurliðuð í samræmi við hana. Er niðurstaða hennar tekin orðrétt upp í hinum áfrýjaða dómi.

 Stærsti liður kröfunnar, 2.291.400 krónur varðar neysluvatnslagir hússins. Í niðurstöðukafla matsgerðarinnar kemur fram að óeðlilega lítið vatn renni úr öllum neysluvatnskrönum hússins. Eigi þetta við um alla töppunarstaði, en þó renni mis mikið gegnum kranana eftir staðsetningu þeirra. Matsmenn komu fyrir héraðsdóm og staðfestu matsgerð sína. Taldi annar þeirra aðspurður um meðalendingartíma neysluvatnslagna að 60 til 80 ár væri mjög algengt. Hinn matsmaðurinn taldi að búast mætti við lengri endingartíma neysluvatnslagna en 40 árum, en taldi þó erfitt að ákveða nákvæmlega hvað eðlilegt væri í þeim efnum. Væri endingartími lagnanna í yngri húsum líklega skemmri en áður hefði verið vegna breyttrar efnasamsetningar neysluvatns. Verður að leggja þessa niðurstöðu matsins til grundvallar í málinu, þrátt fyrir ummæli í skýrslu Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins um að tæring og ryðmyndun í rörbút úr neysluvatnslögn hússins væri ekki óeðlileg miðað við rúmlega 40 ára notkun, enda hefur matinu ekki verið hnekkt með yfirmati.

 Samkvæmt framansögðu kvartaði aðaláfrýjandi um rennslistregðu í neysluvatnslögnum hússins við fasteignasöluna réttum tveimur mánuðum eftir undirritun kaupsamnings. Í skýrslu Christians Þorkelssonar pípulagningameistara fyrir héraðsdómi kemur fram að upp úr áramótum 2000/2001 hafi hann kannað neysluvatnslögn hússins að beiðni aðaláfrýjanda, rifið frá tengikrana og séð „að það var vel stíflað af úrfellingu í bæði heita og kalda vatninu.“ Hafi aðgerðir hans til úrbóta aðeins borið takmarkaðan árangur. Þegar til þessa er litið verður að leggja til grundvallar að rennslistregða sú sem staðreynd var með matsgerðinni hafi verið fyrir hendi við gerð kaupsamnings. Kemur einnig fram í skýrslum matsmanna fyrir héraðsdómi að það taki lengri tíma fyrir slíkar lagnir að tærast svo um muni en leið frá sölu eignarinnar til vettvangsskoðunar matsmanna. Fær framburður vitnisins Kristrúnar Kristjánsdóttur ekki breytt þessari niðurstöðu, en fyrir liggur að hún hætti störfum í húsinu í ágústmánuði 2000. Samkvæmt framansögðu verður að byggja á því að rennslistregða í neysluvatnslögnum hússins hafi við kaupin verið meiri en almennt mátti ganga út frá að væri í sambærilegum og jafngömlum eignum. Eignin var því haldin galla að þessu leyti.

Eins og að framan er rakið skoðaði aðaláfrýjandi húseignina tvisvar sinnum. Var starfsmaður fasteignasölunnar viðstaddur í fyrra skiptið en Árni sonur gagnáfrýjanda var með í för í bæði skiptin. Gagnáfrýjandi var eins og áður er rakið ófær sökum sjúkleika um að veita upplýsingar um húseignina. Komu börn hans fram af hans hálfu við söluna. Í skýrslu Árna fyrir héraðsdómi kvaðst hann hafa gert aðaláfrýjanda grein fyrir því að hann hafi ekki búið í húsinu í 30 ár og því hvatt hann til að skoða húsið vel. Þá var því lýst yfir af hálfu barna gagnáfrýjanda í framangreindri yfirlýsingu 12. desember 2000 að þau hafi ekki búið í húsinu í 25 ár. Verður við það að miða að aðaláfrýjanda hafi við kaupin verið gert það ljóst að börn gagnáfrýjanda hefðu litla möguleika til að upplýsa um galla á eigninni. Vegna þessa var aðgæslu- og skoðunarskylda aðaláfrýjanda enn ríkari en ella. Þá verður að telja að rennslistregða í neysluvatnslögnum hússins, eins og henni er lýst í vitnisburði Christians Þorkelssonar pípulagningameistara fyrir héraðsdómi, skýrslu VSÓ og matsgerð dómkvaddra manna, hafi verið slík að hún hefði ekki leynst aðaláfrýjanda ef hann hefði við skoðun kannað rennslið á mismunandi töppunarstöðum neysluvatns í húsinu. Getur hann því ekki borið fyrir sig galla á neysluvatnslögninni.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans varðandi kröfu aðaláfrýjanda um afslátt vegna galla á hitakerfi, snjóbræðslukerfi og frárennslislögnum húseignarinnar. Verður niðurstaða héraðsdóms því staðfest um annað en upphafstíma dráttarvaxta vegna breyttrar kröfugerðar aðaláfrýjanda og um málskostnað.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður hvor aðili látinn bera sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, Guðmundur Árnason, greiði aðaláfrýjanda, Jóhanni Óla Guðmundssyni, 407.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. ágúst 2002 til greiðsludags.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 22. júní 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var  26. maí síðastliðinn, er höfðað 25. október 2002 af Jóhanni Óla Guðmundssyni, með lögheimili á Gíbraltar, Stóra-Bretlandi, gegn Guðmundi Árnasyni, Hlíðarhúsum 7, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess, að stefnda verði gert að greiða stefnanda 3.970.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 29. ágúst 2002 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst þess, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað. Til vara er þess krafist, að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og málskostnaður látinn falla niður.

I.

Með kaupsamningi 12. desember 2000 seldi stefndi stefnanda fasteignina Brekkugerði 34 í Reykjavík. Umsamið kaupverð var 36.500.000 krónur, sem var greitt að fullu við undirritun kaupsamnings. Eignin var og afhent sama dag.

Eftir skoðun eignarinnar 11. desember 2000 gerði stefnandi tillögu að eftirfarandi texta: „Kaupandi fann á ýmsum stöðum í húsinu verksummerki um vatnsleka. Var staðfest af fulltrúa stefnda að fagmenn hefðu gert við öll lekavandamál í húsinu og ekki væri um að ræða virkan leka núna. Verksummerki innanhúss væru frá eldri tíð sem ekki hefði verið gert við. Kaupandi lagði fram spurningar um frárennsli frá húsinu og hvort einhver vandamál hefðu gert vart við sig s.s. stífla eða frárennslistregða. Var fullyrt við kaupanda að svo væri ekki og frárennsli frá húsinu væri í fullkomnu lagi.”

Umboðsmenn stefnda féllust ekki á að rita nöfn sín undir ofangreindan texta og sendu sama dag frá sér yfirlýsingu, þar sem meðal annars segir svo:

„Við byggingu eignarinnar á sínum tíma var efnisval allt það besta sem þekktist á þeim tíma. Húsinu hefur almennt verið vel viðhaldið og öll vinna verið unnin af fagmönnum svo og viðhald ... Varðandi frárennsli frá húsinu ber að upplýsa það að það eru innan við tíu ár frá því að hitaveita var sett í húsið. Áður var hitað með rafmagni og allan þann tíma fór aldrei heitt vatn í frárennsli hússins. Góður hiti er á húsinu og ofnar hússins eru í lagi eftir okkar bestu vitund. Pípulagningameistari fór í síðustu viku yfir öll salerni hússins og skipti út nauðsynlegum hlutum. Rophljóð í salerni á efri hæð gæti stafað af því að vatnskassi fyllist og salerni tæmir sig sjálft. Fórst fyrir að biðja píparann að skoða þetta. Gæti verið stillingaratriði. Samtímis fór pípulagningameistarinn yfir snjóbræðslu sem á að vera í lagi, en ástand forhitara er óvisst og æskilegt væri að farið yrði yfir hann.”

Í framhaldi af afhendingu eignarinnar hélt stefnandi af landi brott og sneri ekki til baka fyrr en í febrúar 2001. Kveður hann, að er hann hóf að búa í fasteigninni, hafi komið í ljós gallar á vatnslögnum hússins. Hafi annars vegar verið um að ræða galla á neysluvatnslögnum þess, sem nánast allar hafi verið stíflaðar. Þá hafi takmarkað rennsli verið í blöndunartækjum, sérstaklega í baðherbergi á annarri hæð og snyrtingu á fyrstu hæð, en einnig í eldhúsi. Leitaði stefnandi til Christians Þorkelssonar hjá Alhliða pípulögnum ehf., en stefnandi kveður aðgerðir hans ekki hafa borið árangur. Hins vegar hafi gallarnir lotið að hitakerfi hússins og fljótlega komið í ljós, að verulegum vandkvæðum hafi verið bundið að stjórna hita í fasteigninni. Leitaði stefnandi til  pípulagningameistara, sem skoðaði kerfið og reyndi að koma lagi á það. Hafi þá komið í ljós, að snjóbræðsla undir bílaplani virkaði ekki. Enn fremur hafi vaknað grunur um leka á hitavatnslögnum, líklega í sökkli. Tilraunir pípulagningamanna til úrbóta hafi ekki borið árangur. Leitaði stefnandi þá til VSÓ ráðgjafar ehf. og óskaði eftir úttekt á ástandi lagnakerfa í fasteigninni. Þá úttekt vann starfsmaður fyrirtækisins, og voru helstu niðurstöður hans þær, að neysluvatnslagnir væru nánast stíflaðar, væntanlega af tæringu eða útfellingum, og að endurnýja þyrfti lagnir. Hitakerfi hússins væri ófullnægjandi varðandi nýtingu hitaveituvatns og stýringu á hitastigi. Gera þyrfti úrbætur á stýrikerfi eða setja upp nýtt ofnhitakerfi. Leki væri á hitalögnum í innkeyrslu. Stjórnbúnaður ynni ekki eðlilega og væri ekki samkvæmt forskrift hönnuðar. Uppbygging kerfisins væri úrelt. Gera yrði ráð fyrir að endurnýja þyrfti allt hitakerfi hússins og væri lagt til, að sett yrði hefðbundið ofnakerfi. Engin loftræsting væri frá baðherbergi á jarðhæð og þá virtist ólykt koma frá uppþornuðu niðurfalli vegna takmarkaðrar notkunar og skorts á loftræstingu. Að lokum væri raki vegna leka í vegg á snyrtingu fyrstu hæðar.

 Stefnandi ritaði stefnda bréf 19. nóvember 2001, þar sem lýst var yfir, að fasteignin væri haldin göllum, sem gerð var grein fyrir, meðal annars með vísun til skýrslu VSÓ ráðgjafar ehf., og óskað eftir viðræðum við stefnda um með hvaða hætti skyldi leyst úr málinu og hverjar skyldu teljast hæfilegar bætur til stefnanda vegna þeirra. Í framhaldi þessa var haldinn fundur með lögmanni stefnanda og umboðsmönnum stefnda. Var þar meðal annars ákveðið, að lögmaður stefnanda skyldi senda umboðsmönnum stefnda endanlega ástandsskýrslu frá VSÓ ráðgjöf ehf. og yfirlýsingu frá pípulagningamanni, sem væri að skoða lagnir hússins. Var því lýst yfir af hálfu stefnanda, að vildi stefndi ekki skoða sættir eftir skoðun slíkra gagna, yrði nauðsynlegt að dómkveðja matsmenn til að staðreyna umfang gallans.

Lögmaður stefnanda sendi umboðsmönnum stefnda 4. janúar 2002 lokaskýrslu  VSÓ ráðgjafar ehf. um ástand lagna og fleira í nefndri fasteign. Í bréfinu segir meðal annars, að staðfest sé, að vatnslagnir í Brekkugerði 34 séu langt frá því að vera í notkunarhæfu ástandi og bersýnilegt sé, að leggja verði í kostnaðarsamar úrbætur til þess að hafa megi venjuleg not af fasteigninni. Eigi þetta bæði við um neysluvatnslögn sem og hitavatnslögn hússins. Í lok bréfsins var ítrekað, að væri ekki  vilji til sátta, væri stefnanda nauðugur sá kostur að óska eftir dómkvaðningu matsmanna til þess að meta umfang galla á fasteigninni og kostnað við úrbætur þeirra. Svar barst frá lögmanni stefnda 30. janúar 2002, þar sem kröfum stefnanda var hafnað. Lagði lögmaður stefnanda fram matsbeiðni 31. janúar 2002 til að meta umfang galla á heitavatns- og neysluvatnslögnum fasteignarinnar, svo og þá galla, sem leiða mætti af ástandi lagna hússins, það er rakaskemmd í vegg og fleira. Þá var þess beiðst,  að matsmenn mætu hæfilegan kostnað við úrbætur á þeim göllum, sem til staðar kynnu að vera í eigninni. Undir rekstri matsmálsins jók stefnandi við matsbeiðnina og óskaði eftir, að matið tæki einnig til ástands frárennslislagna hússins, þar með taldra skolplagna í grunni og utan húss, tilheyrandi fasteigninni.

Niðurstaða matsmanna lá fyrir í júní 2002. Var hún sú, að gallar væru í lagnakerfum fasteignarinnar og beinn kostnaður við nauðsynlegar úrbætur við neysluvatns- og frárennslislagnir, hitakerfi og snjóbræðslukerfi í fasteigninni Brekkugerði 34 næmi samtals 3.520.000 krónum. Er matsgerðin svohljóðandi:

„1. Gallar í neysluvatnslögnum

Úr öllum neysluvatnskrönum rennur óeðlilega lítið vatn þó vel sé skrúfað frá þeim. Þetta á við um alla töppunarstaði, en þó rennur mismikið gegnum kranana eftir staðsetningu þeirra. Þrýstingur við inntak er nægilegur til að eðlilegt rennsli fáist úr töppunarstöðunum.

Rennslistregða er úr öllum töppunarstöðum, og kom það þegar í ljós þegar pípulagnameistari skoðaði kerfið fyrir matsbeiðanda fyrir skömmu. Hann reyndi að losa stíflur með því að skola kerfið auk þess að taka nokkra stopploka (við töppunarstaði) frá og losa óhreinindi, sem safnast höfðu framan við lokana. Þá mun rennsli hafa aukist lítillega sums staðar, en hvergi nærri nóg. Bútur, sem tekinn var úr neysluvatnslögn í kjallara var nálægt því lokaður af ryði og útfellingum.

Orsakir rennslistregðu eru þær, að neysluvatnslagnirnar eru meira og minna stíflaðar og ónothæfar vegna tæringar.

Matsmenn telja því rétt að skipta um allar neysluvatnslagnir í húsinu. Auk þess væri skynsamlegt að endurnýja öll blöndunartæki, sem flest eru orðin 40 ára gömul og slitin eins og búast má við. Ekki er gert ráð fyrir í þessu mati að skipt verði um blöndunartækin.

Gert er ráð fyrir að taka niður hreinlætistæki, innréttingar og niðurhengd loft og brjóta upp veggraufar og gegnum gólfplötu þar sem neysluvatnslagnir verða endurnýjaðar. Gömlu lagnirnar eru fjarlægðar, nýjar settar í staðinn og gengið frá veggraufum, innréttingar og niðurhengd loft sett upp aftur. Þá er gert ráð fyrir að endurnýja allar flísalagnir á snyrtiherbergjum.

2. Gallar í hitavatnskerfi

Við útidyrahurð (við gólf) á 1. hæð lak framrennslispípa og er pípubút, sem skipt var um, haldið til haga. Þetta var gert áður en störf matsmanna hófust. Þar sést að pípan er tærð í sundur sem stafar af því að umhverfis pípuna þarna hefur verið raki. Á þessum stað, þar sem raki komst ekki að er lögnin ótærð og óstífluð. Hitavatnspípur liggja á fáum stöðum í húsinu þannig að hætta sé á utanaðkomandi raka, sem veldur tæringu. Telja má víst að hitavatnspípurnar séu í ágætu lagi eða eins og búast má við af 40 ára gömlu kerfi, sem í 30 ár var lokað kerfi og vatnsendurnýjun þá í lágmarki.

Ofnakerfi hússins er stálpípur með áfestum blikkþynnum. Ein grein er fyrir hverja hæð. Samkvæmt teikningum hönnuðar var gert ráð fyrir lokum í hitaklefa á bakrennsli frá 2. hæð, og l. hæð með kjallara, sem stjórna áttu rennslinu. Þessa loka vantar. Þetta kerfi var ekki hannað fyrir hitaveitu, en miðað var við rafhitatúpu, og þar með miðað við hærra meðalhitastig heldur en hitaveitukerfi er hönnuð fyrir.

Miðað við það meðalhitastig, sem hönnuðir eru vanir að miða við í beintengdu hitaveitukerfi eru ofnar í þessu húsi um þriðjungi of litlir.

Stjórnkerfið vinnur þannig, að á tveim stöðum í húsinu eru hitastillar og auk þess er hitanemi í bakrennsli og einn úti. Tímarofi stjórnar síðan hitastigi á vissum hluta sólarhringsins. Stjórnkerfið er ekki í lagi.

Fyrir um 10 árum var rafhitabúnaðurinn fjarlægður og hitaveituvatn látið renna inn í pípurnar og ofnana. Þá var stýringu kerfisins breytt, dæla sett á kerfið, og fram- og bakrennslisvatni blandað saman til að auka nýtni vatnsins. Aldrei var klárað að setja þetta stjórnkerfi upp skv. teikningu hönnuðar (sjá fskj. 4).

Þar sem það er verulegt inngrip í innra skipulag hússins að hreyfa við ofnum eða ofnalögn, þá telja matsmenn rétt að láta ljúka við uppsetningu stjórnkerfisins miðað við framlagða teikningu hönnuðar í júní 1993 (sjá fskj. 4) og stilla hitakerfið. Við þessar aðgerðir fæst ekki sú nýtni á hitaveituvatninu, sem krafist er við hönnun nýs kerfis, en matsmenn miða við í þessu mati að stjórnkerfið verði stillt þannig að þegar kaldast er verði hitakerfið með hærra meðalhitastigi en hönnunarviðmiðanir gera ráð fyrir í dag.

3. Gallar í snjóbræðslukerfi

Snjóbræðslukerfið er lokað kerfi með dælu og varmaskipti. Blöndu vatns og frostlagar er dælt um kerfið. Dælan mun hafa verið biluð og kerfið lak. Búið er að finna lekann og gera við hann. Eftir er að setja upp millihitarann.

Í matinu er miðað við lekaviðgerð og endurnýjun varmaskiptis, og að bæta við innspýtingu hitaveituvatns inn á kerfi bílskúrs og snjóbræðslustéttar (þegar og ef sjálft húsið kallar ekki á meiri hita þá lokast fyrir bakrennsli, sem notað er fyrir bílskúr og snjóbræðslustétt).

4. Rakaskemmdir

[...]

5. Frárennslislagnir undir kjallaraplötu

Samkvæmt myndbandi, sem tekið var innan í steinlögnunum undir kjallaraplötu, eru þær orðar (sic) tærðar, samskeyti komin í sundur og nokkuð signar á köflum, en hvergi brotnar. Ekkert rusl er að sjá inni í lögnunum og var rennsli í gegnum þær eðlilegt (myndatökumaður lét renna vatn í lagnirnar meðan hann tók myndirnar). Skolp hefur runnið í grunninn, að minnsta kosti í nokkurn tíma, meðfram samskeytum. Lítið sem ekkert vatn rann í brunna og út í götulagnir vegna þess að brunnar voru stíflaðir. Stífla stafaði af rusli ýmiskonar, sem fallið hafði í brunnana, en nú er búið að hreinsa þá.

Leki eða vatnsflóð í miðrými í kjallara er talinn stafa af stíflu í frárennslislögnum.

Lagnirnar voru lagðar árið 1960 og eru orðnar slitnar eins og búast má við af rúmlega 40 ára gömlum lögnum. Til þess að forðast frekari leka inn í grunninn er hægt að velja milli tveggja kosta, annað hvort að brjóta upp gólfið og skipta um lagnirnar eða að fóðra steinlagnirnar að innan með trefjaplasti, og verður miðað við það í þessu verki ásamt því að skipta um frárennslislagnir utanhúss frá grunni að götubrunni og setja upp nýjan 600 mm brunn í stað brunnsins, sem er inni á lóðinni...”

Stefnandi ritaði stefnda bréf 29. júlí 2002, þar sem niðurstöður matsgerðarinnar voru raktar, og gerði fjárkröfu á hendur stefnda í samræmi við matið. Með rafbréfi 2. september sama árs hafnaði stefndi að ganga til samninga við stefnanda á grundvelli matsins eða kröfugerðar, sem á því væri reist, og hefur stefnandi því höfðað mál þetta.

Dómur gekk í málinu í héraði 30. júní 2003, sem stefnandi áfrýjaði til Hæstaréttar. Þar féll dómur 1. apríl 2004 og með honum var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju. Í  dóminum segir, að dómarar í héraði hafi farið út fyrir hlutverk sitt með því að reisa niðurstöðu sína varðandi neysluvatnslagnir á árangri viðgerðar, sem þeir töldu sig verða vara við í vettvangsgöngu, en engin gögn voru til um í málinu. Var þessi meðferð talin fara í bága við meginreglu einkamálaréttarfars um málsforræði aðila.

II.

Stefnandi reisir málsóknina aðallega á því, að hann eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda, þar sem umrædd fasteign hafi, er kaupin áttu sér stað, verið haldin leyndum göllum, sem stefndi beri skaðabótaábyrgð á. Hafi fasteignin ekki haft þá kosti við kaupin, sem stefndi mátti ætla, að stefnandi gerði ráð fyrir, að hún hefði. Hafi verið lýst yfir af stefnda, að nýtt hitavatnskerfi hafi verið sett í húsið fyrir um 10 árum, vatns- og frárennslislagnir hússins væru í góðu lagi og húsið væri í góðu ástandi, enda hefði því verið vel við haldið af fagmönnum. Hins vegar hafi komið í ljós, skömmu eftir að stefnandi fékk fasteignina afhenta, að verulega hafi skort á, að hitakerfi og vatns- og frárennslislagnir hússins væru í notkunarhæfu ástandi, miðað við sölulýsingu stefnda og almennar kröfur þar um. Hafi stefndi vanrækt að greina stefnanda frá raunverulegu ástandi á lagnakerfum hússins. Hafi honum verið ljós, eða átt að vera ljós, galli hitavatnskerfisins, enda hafi hann ákveðið að breyta rafhitakerfi í hitaveitukerfi, í stað þess að leggja sérstakt hitaveitukerfi í húsið í samræmi við venjulegar kröfur þar um, án þess þó að ljúka við uppsetningu kerfisins. Jafnframt hafi honum verið ljóst eða mátt vera ljóst, að vatnslagnir væru meira og minna stíflaðar og óhjákvæmilegt yrði að ráðast í verulegar lagfæringar á fasteigninni af þeim sökum. Að auki hafi stefnda átt að vera ljóst, að frárennslislagnir voru lekar.

Til vara er byggt á því, að því leyti sem skaðabótaábyrgð stefnda kunni að vera hafnað, að stefnandi eigi ótvíræðan rétt til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar í samræmi við þá verðrýrnun hennar, sem hinir leyndu gallar hafi haft í för með sér.  Til sönnunar því, að fasteignin hafi verið haldin leyndum göllum og um fjártjón sitt vísi stefnandi til matsgerðar dómkvaddra manna. Séu hinir leyndu gallar þessir:

1. Gallar í neysluvatnslögnum.

Það sé niðurstaða matsmanna, að rennslistregða á neysluvatni sé óeðlileg og að orsakir hennar séu þær, að lagnirnar séu meira og minna stíflaðar og ónothæfar vegna tæringar. Því sé rétt að skipta um allar neysluvatnslagnir í húsinu. Að auki telji matsmenn skynsamlegt að skipta um blöndunartæki, en taki þó fram, að sá kostnaður sé ekki hluti matsins.

Kostnaður sé talinn nema 2.291.400 krónum.

Að mati stefnanda hafi umboðsmönnum stefnda átt að vera fullkunnugt um rennslistregðu neysluvatns, þegar kaupin áttu sér stað, og að borið að upplýsa stefnanda um ástand lagnanna.

2. Gallar í hitavatnskerfi.

Það sé niðurstaða matsmanna, að uppsetning hitakerfisins sé ekki í samræmi við teikningu hönnuðar frá júní 1993, er hitakerfi hússins hafi verið breytt þannig, að rafhitabúnaður hafi verið fjarlægður og hitaveituvatn látið renna inn á kerfið. Þar sem  upphaflega kerfið hafi ekki verið hannað fyrir hitaveitu, hafi verið hannað nýtt stjórnkerfi, þ.e stýringu verið breytt, dæla sett á kerfið og fram- og bakrennslisvatni verið blandað saman til að auka nýtni vatnsins. Hins vegar hafi aldrei verið lokið við að setja stjórnkerfið upp samkvæmt teikningu hönnuðar. Þar af leiðandi sé stjórnkerfi hitakerfisins ábótavant. Þá komi fram í matinu, að ofnar í húsinu séu þriðjungi of litlir. Sé ljóst af matinu, að hitavatnskerfi hússins sé ekki í samræmi við yfirlýsingar umboðsmanna stefnda. Staðfesti matið, að hitakerfi hússins sé á engan hátt í samræmi við þær kröfur, sem gera megi til 10 ára gamals kerfis, eins og stefnanda hafi mátt ætla, að væri raunin í samræmi við yfirlýsingar umboðsmanna seljenda um, að það væru innan [S1] við 10 ár frá því að hitaveita var sett í húsið. Matsmenn telji, að úrbætur á kerfinu muni ekki leiða af sér þá nýtni, sem gera megi kröfu um í nýju hitaveitukerfi. Allt að einu og sökum þess, að um sé að ræða verulegt inngrip í innra skipulag hússins að hreyfa við ofnum eða ofnalögn, telji matsmenn rétt að miða mat sitt við, að uppsetningu stjórnkerfisins verði lokið samkvæmt hönnunarteikningu frá júní 1993. Hér sé því gengið eins skammt og framast sé unnt við að bæta úr göllum á kerfinu.

Kostnaður sé talinn vera 234.000 krónur.

3. Snjóbræðslukerfi.

Snjóbræðslukerfið, sem sé lokað kerfi með dælu og varmaskipti, hafi samkvæmt matinu þarfnast lagfæringar, þar sem dæla hafi verið biluð. Telji matsmenn, að auk viðgerðar þurfi að endurnýja  varmaskipti og bæta við innspýtingu hitaveituvatns inn á kerfi bílskúrs og snjóbræðslustéttar.   

Kostnaður sé talinn vera 198.000 krónur.

4. Frárennslislagnir.

Í matinu komi fram, að frárennslislagnir undir kjallaraplötu séu orðnar tærðar og samskeyti komin í sundur. Hafi skolp runnið í grunninn meðfram samskeytunum. Til að forða frekari leka ofan í grunninn leggi matsmenn til, að steinlagnirnar verði fóðraðar að innan með trefjaplasti og jafnframt, að settur verði upp nýr 600 mm brunnur í stað brunnsins, sem sé inni á lóðinni.

Kostnaður sé talinn nema 796.600 krónum.

Kröfugerð stefnanda á hendur stefnda sundurliðast sem hér segir:

1. Kostnaður við úrbætur skv. matsgerð      3.520.000 kr.

3. Skaðabætur vegna afnotamissis

             150.000 kr. x 3 mánuðir           450.000 kr.

Samtals            3.970.000 kr.

Um skaðabótaskyldu stefnda vísar stefnandi til almennra reglna kröfu- og samningaréttar stefnda, sbr. og meginsjónarmið 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, sbr. samsvarandi ákvæði laga nr. 50/2000 og dómafordæma. Um afslátt vísar stefnandi til 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, sbr. samsvarandi ákvæði laga nr. 50/2000 og dómafordæmi.

 

Stefndi gerir alvarlegar athugasemdir við málsútlistun stefnanda. Stefndi sé alzheimersjúklingur, en áður en sjúkdómur hans hafi orðið svo alvarlegur, sem síðar hafi orðið, hafi hann falið börnum sínum að annast sölu á nefndri fasteign sinni. Stefndi hafi þá nýlega verið orðinn ekkjumaður og eftir það hafi sjúkdómurinn ágerst hratt. Um það leyti, sem salan átti sér stað, hafi heilsufar stefnda verið orðið þannig, að hann hafi verið vistmaður á stofnun og alls ófær um að annast fjárhagsleg málefni sín. Fasteignin hafi verið verðlögð á 39.000.000 króna. Stefnandi hafi skoðaði hana 24. nóvember 2000, að viðstöddum Árna Árnasyni, syni stefnda, og starfsmanni fasteignasölunnar. Örfáum dögum síðar hafi stefnandi óskað eftir því við Árna að fá að skoða húsið aftur og þeir þá farið á staðinn í þeim erindum. Stefnandi hafi í bæði skiptin verið einn síns liðs við skoðun hússins. Stefnanda hafi þegar við sýningu hússins verið gerð grein fyrir því, að ekkert af börnum stefnda hefði búið í húsinu undanfarin 25 ár og að þau vissu lítið um ástand þess af eigin raun. Þeim væri þó kunnugt um, að faðir þeirra hefði ávallt falið iðnaðarmönnum að annast allt tilfallandi viðhald á fasteigninni, og sömu iðnmeistararnir hefðu séð um það um langt árabil. Hafi stefnanda verið gefið upp, hverjir þessir iðnmeistarar væru, þ.e málarameistari, pípulagnameistari, rafvirkja­meistari og svo framvegis, og stefnandi verið hvattur til að hafa samband við þá, vildi hann kynna sér ástand lagna í húsinu og hvernig staðið hefði verið að viðhaldi eignarinnar gegnum tíðina. Hafi fulltrúar stefnda forðast að láta frá sér fara nokkrar fullyrðingar um ástand lagna í húsinu, vegna þess að þau hafi sjálf ekki haft þá vitneskju um það, sem almennt megi ætla, að seljendur íbúðarhúsnæðis hafi. Eftir að hafa gert þær athuganir á húsinu, sem stefnandi sjálfur hafi talið nauðsynlegar, hafi hann gert stefnda tilboð í húsið. Samkvæmt því hafi hann boðist til að kaupa húsið, ásamt verulegu magni innréttinga, húsgagna, heimilistækja og margvíslegra annarra lausafjár­muna, sem þar voru, fyrir samtals 36.500.000 krónur, er greiddar yrðu við undirritun kaupsamnings um eignina. Daginn áður en kaupsamningurinn var gerður, hafi stefnandi sent fulltrúum stefnda ákveðinn texta á skjali og mælst til þess, að þau undirrituðu það. Því hafi þau neitað, en afhent honum þess í stað yfirlýsingu um leið og kaupsamningurinn var gerður.

Stefndi mótmælir, að hann, eða fulltrúar hans við sölu á nefndri fasteign, hafi aðhafst nokkuð það, sem leitt geti til skaðabótaábyrgðar á meintum göllum á fasteigninni. Þvert á móti hafi fulltrúar stefnanda í einu og öllu staðið með eðlilegum hætti að sölu eignarinnar og hvorki fullyrt né gefið í skyn við stefnanda, að hún væri betri eða öðruvísi en ætla mætti um slíka eign, með tilliti til aldurs hennar og sýnilegs ástands. Stefnandi hafi, áður en hann gerði kaupsamninginn, verið búinn að gera sér grein fyrir því með skoðun sinni á húsinu, að ýmsir hlutir þar þörfnuðust úrbóta og lagfæringa. Þrátt fyrir þetta, og með fyrrnefnda yfirlýsingu fulltrúa seljanda í höndunum, hafi hann gert kaupsamninginn og greitt umsamið kaupverð, án nokkurs fyrirvara eða áskilnaðar varðandi ástand eignarinnar. 

Í yfirlýsingu fulltrúa stefnda sé sérstaklega tekið fram, að enginn þeirra, sem hana undirrituðu, hafi búið í húsinu undanfarin 25 ár og aðrir séð um viðhald hennar allan þann tíma. Sé því augljóst, að fulltrúar stefnda við kaupin hafi ekki á neinn hátt reynt að leyna hugsanlegum göllum eða talið stefnanda trú um, að eignin væri búin öðrum kostum en hún raunverulega var, eða reynt að fegra ástand hennar í hans augum. Séu því ekki fyrir hendi skilyrði skaðabótaábyrgðar af hálfu stefnda.

Við mat á hugsanlegri bótaskyldu verði meðal annars að líta til þess, að stefnandi hafi mikla reynslu í margs konar viðskiptum, bæði hér á landi og erlendis. Stefnandi sé sjálfur alinn upp í því hverfi, sem húsið stendur í, og viti þess vegna vel, hver þau hús eru, sem elst eru í götunni. Hafi stefnandi áður staðið í umfangsmiklum málaferlum út af annarri fasteign, sem hann hafi keypt og standi við sömu götu. Af þessu verði að ætla, að stefnandi hafi vitað gjörla hvers bar að gæta við kaupin.

Söluverð eignarinnar hafi verið hóflegt í ljósi ástands hennar. Í því sambandi bendi stefndi á verðmat á eigninni, sem hann hafi fengið 8. nóvember 2000 frá nafngreindri fasteignasölu, en þar sé eignin metin á 38.000.000 krónur. Jafnframt bendi stefndi á, að innifalið í kaupverðinu hafi verið mikil verðmæti umfram verðmæti hússins, því að verulegt magn lausafjármuna hafi fylgt með í kaupunum. Stefnandi hafi sjálfur sett eignina í sölu á þessu ári og sett upp miklu hærra verð á eignina, heldur en hann hafði greitt fyrir hana. Hafi stefnandi fengið tilboð í eignina, sem numið hafi miklu hærri fjárhæð, en hann hafði keypt hana fyrir, en þá brugðið svo við, að hann hafi tekið hana úr sölumeðferð. Sé því ljóst, að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni vegna kaupa sinna á eigninni í því ástandi, sem hún var, þegar hann keypti hana, en slíkt tjón sé skilyrði skaðabótaábyrgðar.

Stefndi mótmælir einnig skaðabótakröfu stefnanda með þeim rökum, að hafi stefnandi átt slíka kröfu, sé hún niður fallin vegna tómlætis. Stefnandi hafi fengið eignina afhenta 12. desember 2000, en engan reka gert að kröfugerð gagnvart stefnda, fyrr en seint í nóvember 2001, þegar hann hafi haft umráð eignarinnar í meira en 11 mánuði. Hafi stefnandi með aðgerðarleysi sínu þennan tíma í reynd samþykkt, að ástand hússins væri í samræmi við það, sem hann hafi getað búist við. Jafnframt er sjálfstætt á því byggt af hálfu stefnda, að með því að gera engan fyrirvara um rétt til afsláttar eða bóta vegna ástands eignarinnar við gerð kaupsamningsins, hafi stefnandi í reynd samþykkt ástand hennar fyrir sitt leyti gagnvart stefnda.

Með sömu rökum heldur stefndi því fram, að ekki sé sjálfgefið, að ástand lagna hússins hafi verið óbreytt allan þann tíma, sem leið frá því að stefnandi fékk það afhent og þar til hann gerði reka að kröfugerð á hendur stefnda. Virðist stefnda sem húsið hafi lengst af staðið ónotað og í lítilli umhirðu þennan tíma. Sem dæmi um atriði, sem aflaga hafi farið, eftir að stefnandi fékk umráð hússins, bendi stefndi á skemmdir á snjóbræðslu, en hún hafi verið í lagi við eftirlit pípulagningamanns nokkrum dögum áður en eignin var afhent stefnanda. Ekkert sé upplýst um, hvenær skemmdir hafi orðið á kerfinu, en á það sé bent, að febrúar 2002 hafi verið sá kaldasti í Reykjavík í 35 ár. Athygli stefnanda hafi sérstaklega verið vakin á því, að huga þyrfti að ástandi forhitara fyrir vatnið í snjóbræðslunni, en þessu muni hann ekki hafa sinnt. Afleiðingin hafi orðið sú, að vatn muni hafa frosið í snjóbræðslunni.

Stefndi mótmælir, að matsgerð dómkvaddra manna verði lögð til grundvallar ákvörðun um einhvers konar bætur eða afslátt til stefnanda. Sé dagljóst, að mikill munur sé á því, sem stefnandi var að kaupa, og því ástandi lagna, sem niðurstöður matsgerðarinnar ganga út frá. Geti stefndi með engu móti séð, að stefnandi hafi haft ástæðu til að ætla, þegar kaupin voru gerð, að allar neysluvatnslagnir, hitakerfi, snjóbræðslukerfi og frárennslislagnir væru nýjar eða nýlega endurnýjaðar. Ekkert slíkt hafi verið gefið til kynna af hálfu seljanda hússins. Stefndi vísi í þessu sambandi til skýrslu Rannsóknarstofnunar byggingar­iðnaðarins 21. júní 2002 um rannsókn á sýni úr rörbút, sem tekinn hafi verið úr neysluvatnslögn fasteignarinnar á þeim tíma, sem dómkvaddir matsmenn voru þar að störfum. Þar segi meðal annars í niðurstöðukafla, að sú tæring og ryðmyndun, sem orðið hafi, sé ekki óeðlileg, miðað við rúmlega 40 ára notkun. Þá sé og á það bent, að þótt hitaveita hafi verið tengd inn í húsið 1993, hafi ekki verið skipt um ofnana í húsinu. Þegar húsið var selt, hafi allir ofnar þar verið hinir sömu og upphaflega höfðu verið settir þar upp, og stefnanda verið gert þetta fullkomlega ljóst. Hann hafi því ekki haft ástæðu til að ætla, að miðstöðvarkerfið hefði allt verið tekið í gegn árið 1993, þótt hitaveita hafi þá verið tekin inn í húsið.

Stefndi geri eftirfarandi athugasemdir við einstaka liði matsgerðarinnar:

1. Ætlaðir gallar í neysluvatnslögnum.

Ekkert komi fram í matinu um verðmætisaukningu húss eftir þá endurnýjun, er þar greini, enda hafi ekki verið óskað mats um slík atriði. Ljóst sé, að stefndi hafi ekki selt húsið með nýjum vatnslögnum eða öðrum endurbótum. Jafnframt sé ljóst af drögum að áðurnefndri yfirlýsingu stefnanda, að honum hafi verið ljóst, eða mátt vera vera ljóst, að lagnir í húsinu væru komnar til ára sinna og þörfnuðust endurbóta.

2. Ætlaðir gallar í hitavatnskerfi.

Ekkert liggi fyrir um, að kerfið hafi verið í ólagi, þegar stefnandi tók við húsinu. Er mótmælt, að svo hafi verið. Hafi hitavatnskerfið verið notað vandræðalaust af stefnda í 7 ár, þar til hann flutti úr húsinu.

3. Ætlaðir gallar í snjóbræðslukerfi.

 Stefndi mótmælir, að kerfið hafi verið bilað þegar stefnandi tók við húsinu og vísar sérstaklega til nefndrar yfirlýsingar sinnar.

4. Ætlaðir gallar í frárennslislögnum.

Ekkert sé vitað um „rusl” það, er um ræðir í matsgerð, eða hvenær ætla megi, að það hafi valdið umræddri stíflu, en lagnirnar hafi verið orðnar rúmlega 40 ára, þegar þessar athuganir fóru fram. Að því er varðar umræddan brunn, taki stefndi  sérstaklega fram, að hann sé staðsettur utan marka lóðarinnar að Brekkugerði 34, og sé þess vegna ekki á ábyrgð stefnda að fylgjast með rusli, sem kunni að safnast í hann.

Kröfu stefnanda um bætur vegna afnotamissis er harðlega mótmælt. Stefnandi sé búsettur erlendis og engin haldbær rök séu fyrir því, að hann verði fyrir tjóni vegna afnotamissis af húsinu, þótt einhver endurnýjun fari þar fram á lagnakerfi. Fjárhæð afnotamissis sé jafnframt mótmælt sem alltof hárri.

Stefndi mótmælir einnig, að nokkur rök standi til þess að hann veiti stefnanda afslátt af söluverði eignarinnar. Telur stefndi, að því fari fjarri, að hann hafi gefið í skyn við stefnanda, að eignin væri búin öðrum kostum en hún var, þegar stefnandi fékk umráð hennar. Þær endurbætur, sem matsmenn hafi kostnaðarmetið í matsgerð sinni, feli í sér gagngerar endurbætur á eigninni, sem augljóslega hefðu í för með sér verulega verðmætisaukningu við sölu.

Verði kröfur stefnda um annað hvort bætur eða afslátt teknar til greina gerir stefndi til vara þá kröfu, að stefnukrafa verði til mikilla muna færð niður, og vísist til röksemda þar að lútandi til þess, sem að framan greinir.

III.

Svo sem áður greinir ómerkti Hæstaréttur héraðsdóm með dómi 1. apríl síðastliðinn. Lýtur ómerkingarástæðan einvörðungu að meðferð héraðsdóms á kröfulið stefnanda um skaðabætur eða afslátt vegna neysluvatnslagna, en að öðru leyti eru ekki gerðar athugasemdir af hálfu við málsmeðferðina af hálfu Hæstaréttar.

Ekki eru næg efni til að fallast á með stefnda, að krafa stefnanda sé niður fallin fyrir tómlætis sakir, enda þótt töluverður tími hafi liðið frá afhendingu eignarinnar, þar til hann gerði stefnda viðvart um ætlaða galla á húsinu, eða að stefnandi hafi með aðgerðarleysi sínu þennan tíma í reynd samþykkt, að ástand hússins væri í samræmi við það, sem hann hafi getað búist við. Þá er heldur ekki fallist á þá málsástæðu stefnda, að með því að gera engan fyrirvara um rétt til afsláttar eða bóta vegna ástands eignarinnar við gerð kaupsamningsins, hafi stefnandi í reynd samþykkt ástand hennar fyrir sitt leyti gagnvart stefnda.

Samkvæmt 2. mgr. 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922, sem í gildi voru á þeim tíma, sem umrædd kaup áttu sér stað, öðlast kaupandi fasteignar rétt til skaðabóta eða afsláttar, skorti söluhlut einhverja þá kosti, sem ætla má, að áskildir væru. Í máli þessu kemur því til skoðunar, hvort umrædd eign hafi ekki haft þá kosti eða það notagildi, sem ætla má, að stefndi hafi ábyrgst, að hún hefði eða stefnandi mátti ætlast til, að hún hefði og stefnanda mátti vera kunnugt um. Þá kemur til álita, hvort eignin hafi ekki haft þá kosti eða það notagildi, sem almennt má ganga út frá, að sambærilegar eignir hafi. Að lokum þarf að skera úr um, hvort stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína með því að láta stefnanda ekki vita um, að eignina skorti kosti eða hefði ekki það notagildi, sem hann vissi eða mátti vita, að stefnandi teldi, að hún hefði, og eins þarf að meta, hvort stefnandi hafi rækt skoðunarskyldu sína á viðhlítandi hátt.

Umrædd fasteign var orðin 38 ára, er kaupin áttu sér stað. Þá er fram komið í málinu, að umboðsmenn stefnda við kaupin hafi gert stefnanda ljóst, að þeir höfðu ekki búið í húsinu í 25 ár. Á stefnanda hvíldi aðgæslu- eða skoðunarskylda samkvæmt meginreglu 47. gr. laga nr. 39/1922. Fer um þörf á skoðun og umfang hennar eftir atvikum hverju sinni. Verður að telja í ljósi þeirra upplýsinga fulltrúa seljanda um, að þeir gætu ekki upplýst um ástand fasteignarinnar af eigin raun, vegna þess að þeir höfðu ekki búið í húsinu í áratugi, sem og vegna þess, að um 38 ára fasteign var að ræða, að enn ríkari skoðunarskylda hafi hvílt á stefnanda en ella. Er og fallist á með stefnda, að hann, eða fulltrúar hans við sölu á nefndri fasteign, hafi hvorki fullyrt né gefið í skyn við stefnanda, að hún væri betri eða öðruvísi en ætla mætti um slíka eign, með tilliti til aldurs hennar og sýnilegs ástands. Er því ekki til að dreifa saknæmri háttsemi af hálfu stefnda eða fulltrúa hans, þannig að leitt geti til skaðabótaábyrgðar stefnda.

Kemur þá til skoðunar, hvort um afslátt á kaupverði geti verið að ræða. Verður hér á eftir fjallað um einstaka liði kröfugerðar stefnanda samkvæmt matsgerð dómkvaddra manna.

1.  Neysluvatnslagnir.

Í vætti Kristrúnar Kristjánsdóttur, sem annaðist heimilisþjónustu á heimili stefnda  í Brekkugerði 34 frá árinu 1991 til sumars árið 2000 og sá þar um þrif, kom fram, að hún hefði að jafnaði komið þangað einu sinni í viku. Kvaðst vitnið ekki muna eftir vandkvæðum með rennsli á heitu og köldu vatni í húsinu, en við það hefi hún orðið vör, hefði svo verið. Eignin var seld síðla árs 2000, en ekki hefur verið sannreynt hvernig rennslisástand í neysluvatnslögnum var á því tímamarki. Samkvæmt skýrslu VSÓ ráðgjafar, dagsettri 12. desember 2001, var af hálfu fyrirtækisins gerð athugun á ástandi lagakerfis í umræddri húseign. Kemur fram í skýrslunni, að mjög takmarkað rennsli hafi verið úr blöndunartækjum, sérstaklega í baðherbergi á 2. hæð og snyrtingu á 1. hæð, en einnig í eldhúsi. Hafi pípulagningameistari yfirfarið lagnir og gert tilraun til hreinsunar með bakskolun og einnig hafi verið settur hreinsibúnaður með síun og íblöndun hreinsiefna, en þær aðgerðir hafi ekki borið árangur. Sé ástandið óviðunandi og virðist nauðsynlegt að endurnýja allar neysluvatnslagnir í húsinu. Um einhliða aðgerð var að ræða af hálfu stefnanda og gafst fulltrúum seljanda því ekki kostur á að gæta hagsmuna hans, þegar hún fór fram. Í maí árið 2002 kom Christian Þorkelsson, pípulagningameistari, og skömmu síðar hinir dómkvöddu matsmenn að kerfinu. Mátu matsmennirnir ástandið svo, að neysluvatnslagnir væru „meira og minna stíflaðar og ónothæfar vegna tæringar.” Leið því um eitt og hálft ár frá því að stefnandi festi kaup á húsinu, þar til matsmenn komu á vettvang. Upplýst er í málinu, að á því tímabili hafi húsið verið lítið notað. Ekki verður fullyrt, að rennsli hafi breyst til mikilla muna á þessum tíma, en þó má ætla, að ryðmyndun hafi aukist vegna lítillar notkunar vatnskerfis hússins. Við þær aðstæður losnar vatnið við súrefni, sem stendur síðan í pípunum og nær herbergishita, er leiðir til þess að ryðmyndun eykst.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, verður að mati dómsins ekki fullyrt með neinni vissu um ástand neysluvatnslagna á þeim tíma, er eignin var keypt, þar sem stefnandi lét þá hjá líða að sinna þeirri skyldu sinni að sannreyna rennsli við skoðun. Áður er að því vikið, að enn ríkari skoðunarskylda hvíldi á stefnanda vegna aldurs eignarinnar og þar sem fulltrúar seljanda gerðu honum ljóst, að þeir gætu ekki upplýst um ástand fasteignarinnar af eigin raun, sökum þess að þeir höfðu ekki búið í húsinu í áratugi. Þá hefur vitnið Kristrún Kristjánsdóttir borið að hún hafi ekkert athugavert séð við rennsli úr neysluvatnslögnum í húsinu á því níu ára tímabili, sem hún vann þar við þjónustustörf, en þeim hætti hún sumarið 2000. Það er því álit dómsins, að stefnandi verði að bera hallann af  sönnunarskorti um ástand lagnanna við kaupin.

Það er þekkt vandamál í neysluvatnslögnum í Reykjavík, einkum hin síðari ár, að í þeim verða útfellingar. Í skýrslu Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins frá 21. júní 2002, um rannsókn á sýni úr rörbút, sem tekinn var úr neysluvatnslögn fasteignarinnar á þeim tíma, sem dómkvaddir matsmenn voru þar að störfum, segir  meðal annars, að sú tæring og ryðmyndun, sem orðið hafi, sé ekki óeðlileg, miðað við rúmlega 40 ára notkun. Á þetta fellst dómurinn og er það álit hans, að í svo gömlu húsi, sem hér um ræðir, teljist það ekki leyndur galli þó að rennslistregðu gæti í lögnum þess.

Þegar allt framangreint er virt ber að hafna kröfu um afslátt vegna þessa liðar.

2. Hitakerfi.

Stefnandi mátti reikna með, að stjórntæki þau, sem eiga að fylgja kerfinu samkvæmt hönnun, væru til staðar.  Er kröfuliður þessi því tekin til greina samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna.

3. Snjóbræðslukerfi.

Stefnandi mátti gera ráð fyrir, að snjóbræðslukerfið væri í lagi og að ekki frysi í því. Þá hafði hann ekki tök á að sannreyna fyrir kaupin, að það væri í lagi. Er því rétt að taka þennan kröfulið til greina í samræmi við niðurstöðu matsgerðar.

4. Frárennslislagnir.

Í matsgerð kemur fram, að frárennslislagnir undir botnplötu séu hvergi brotnar. Þá segir þar, að ekkert rusl hafi verið sjáanlegt inn í lögnunum og að rennsli gegnum þær hafi verið eðlilegt, en einhver leki verið með samskeytum. Er þetta ástand eðlilegt að mati dómsins miðað við 40 ára gamlar steinlagnir. Er kröfu um afslátt vegna ástands frárennslislagna því hafnað.

Að mati dómsins hefur stefnandi ekki sýnt fram á, að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna afnotamissis fasteignarinnar. Verður krafa hans þar að lútandi því ekki tekin til greina.

Með vísan til framanskráðs er afsláttarkrafa stefnanda tekin til greina með 432.000 krónum (234.000 + 198.000). Virðisaukaskattur af greiðslu fyrir vinnu manna á byggingarstað fæst endurgreiddur úr ríkissjóði að 6/10 hlutum, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Áætlast sá liður 25.000 krónur. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda 407.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum, eins og krafist er.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er meginreglan sú, að sá, sem tapar máli í öllu verulegu, skuli að jafnaði dæmdur til að greiða gagnaðila sínum málskostnað. Þá segir í 3. mgr. sömu lagagreinar, að vinni aðili mál að nokkru og tapi því að nokkru, eða veruleg vafaatriði eru í máli, megi dæma annan aðilann til að greiða hluta málskostnaðar hins, eða láta hvorn þeirra bera sinn kostnað af málinu. Í máli þessu krefst stefnandi greiðslu 3.970.000 króna. Samkvæmt dómsniðurstöðunni  tapar stefnandi málinu í öllu verulegu. Þykir því rétt, til samræmis við ofangreinda meginreglu einkamálalaganna, að dæma stefnanda til að greiða stefnda málskostnað, sem er hæfilega ákveðinn 450.000 krónur.

Dóminn kváðu upp Helgi I. Jónsson héraðsdómari og meðdómendurnir Vífill Oddsson verkfræðingur og Ragnar Kristinsson tæknifræðingur.

Dómsorð:

Stefndi, Guðmundur Árnason, greiði stefnanda, Jóhanni Óla Guðmundssyni, 407.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 5. júní 2002 til greiðsludags.

Stefnandi greiði stefnda 450.000 krónur í málskostnað.