Fimmtudaginn 31. mars 2011.
Nr. 547/2010.	Guðjón Sigurðsson (Kristján Stefánsson hrl.) gegn Flóahreppi (Ólafur Björnsson hrl.)

Leigusamningur. Uppsögn. Ábúð.

Árið 1969 tók G á leigu 61 hektara spildu úr jörðinni Y, sem var í eigu V, til þess að rækta þar tún. Skriflegur leigusamningur var gerður um spilduna 1978 og var uppsagnarfrestur tilgreindur eitt ár. Snemma árs 2006 var leigusamningnum sagt upp af hálfu F, sem þá hafði tekið við réttindum V. Að liðnu ári frá uppsögn leigusamningsins höfðaði F mál þetta gegn V og krafðist þess að staðfest yrði með dómi uppsögn leigusamningsins og að stefnda væri skylt að víkja af jörðinni. G taldi að uppsögn F ætti sér hvorki stoð í lögum né leigusamningnum sjálfum, hún bryti gegn lögvörðum réttindum sínum og væri því ólögmæt. Enn fremur skyldi um leigusamninginn fara eftir ábúðarlögum. Í dómi Hæstaréttar var vísað til þess að ekkert íbúðarhús hefði verið á landspildunni og hlaða hrunin þegar G tók við umráðum hennar og að hann hefði aldrei byggt spilduna heldur nytjað hana frá næstu jörð þar sem hann væri ábúandi. Talið var að ábúðarlögin giltu ekki um leigusamning málsaðila og að uppsögn hans væri lögmæt.  Kröfur F voru því teknar til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Páll Hreinsson og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 22. september 2010. Hann krefst  þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnda. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti. 

Fyrir Hæstarétt hefur stefndi lagt fram frumrit leigusamnings 20. maí 1978 sem er réttilega lýst í hinum áfrýjaða dómi að öðru leyti en því að samningurinn er undirritaður af áfrýjanda.

Fram er komið að jörðin Yrpuholt er tæplega 100 hektarar að stærð. Jörðin var eyðijörð þegar stefndi fékk leigða rúmlega 61 hektara spildu úr henni en 38 hektarar hennar höfðu þá verið notaðir sem stóðhestahólf. Samkvæmt framburði áfrýjanda fyrir héraðsdómi var ekkert íbúðarhús á landspildunni og hrunin hlaða þegar hann tók við umráðum hennar. Áfrýjandi hefur því aldrei byggt þessa landspildu heldur nytjað hana frá næstu jörð, Kolsholti, þar sem hann er ábúandi. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Samkvæmt úrslitum málsins verður áfrýjandi með vísan til 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir. 

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Guðjón Sigurðsson, greiði stefnda, Flóahreppi, 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðs­dóms Suður­lands 9. júlí 2010.

Mál þetta, sem var þingfest 3. júní 2009 og dómtekið 28. júní 2010, er höfðað með stefnu birtri þann 29. maí 2009 af Flóahreppi, kt. 600606-1310, Þingborg, Flóahreppi, 801 Selfossi gegn Guðjóni Sigurðssyni, kt. 250541-4579, Kolsholti 2, Flóahreppi, 801 Selfoss.

Stefnandi krefst þess að staðfest verði með dómi uppsögn leigusamnings dags. 20. maí 1978, um hálfa jörðina Yrpuholt lnr. 166352. Þá krefst stefnandi þess að staðfest verði með dómi að stefnda sé skylt að víkja af jörðinni Yrpuholti lnr. 166352 ásamt öllu því sem honum tilheyrir. Jafnframt er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda samkvæmt mati dómsins samkvæmt málskostnaðaryfirliti.   

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá krefst stefndi þess að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar að mati dómsins.     

Málavextir.

Í stefnu lýsir stefnandi málavöxtum svo að með kaupsamningi frá árinu 1934 og afsali útgefnu árið 1937, hafi Villingaholtshreppur eignast jörðina Yrpuholt. Á fundi hreppsnefndar Villingaholtshrepps þann 13. september 1969 hafi verið tekið fyrir erindi stefnda þar sem hann falaði jörðina til leigu og hann mætti rækta þar tún. Hafi á fundinum verið samþykkt að leigja stefnda þann hluta jarðarinnar sem hrossaræktarfélag hreppsins nytjaði ekki. Jafnframt var bókað að í leigusamningi skyldi tekið fram að allar ræktunarframkvæmdir leigutaka í Yrpuholti gerði hann á eigin ábyrgð og þyrfti hreppurinn ekkert fyrir þær að greiða verði leigunni sagt upp áður en þær eru fyrndar. Villingaholtshreppur og stefndi hafi þá gert skriflegan leigusamning um hálfa jörðina Yrpuholt þann 20. maí 1978, nánar tiltekið þann helming er ekki var notaður fyrir kynbótahesta. Landið hafi verið leigt til 10 ára og eftir það framlengdist leigan um 1 ár í senn ef aðilar segðu samningnum ekki upp og var uppsagnarfrestur þar tilgreindur eitt ár. Samningnum hafi ekki verið þinglýst en hann engu að síður talinn gilda á milli aðila. Þá lýsir stefnandi því að árið 2006 hafi komið upp áform hjá Flóahreppi, sem þá hafði tekið við réttindum Villingaholtshrepps, um hugsanlega sölu á jörðinni. Leigusamningi við stefnda hafi því verið sagt upp. Á fundi hreppsnefndar þann 16. janúar 2006, þar sem stefndi var viðstaddur, hafi málið verið tekið til umfjöllunar og kemur fram í fundargerð að leigusamningi um jörðina hafi verið sagt upp. Lögmaður stefnda hafi þá með bréfi dagsettu 22. mars. 2006 farið fram á það við stefnanda að stefnda yrði tryggt eignarhald eða varanleg umráð landsins. Bréfi þessu hafi verið svarað með bréfi dagsettu 12. apríl 2007 þar sem fram kemur að fyrrverandi hreppsnefnd hafi tilkynnt stefnda að umræddur leigusamningur yrði ekki framlengdur vorið 2006. Þessi ákvörðun hafi verið ítrekuð frá og með 1. maí 2007 og stefnda tilkynnt að stefnandi myndi ráðstafa landinu með nýjum samningi frá og með 1. maí 2008, svo og að landið yrði auglýst til sölu og stefnda sem öðrum frjálst að gera tilboð í eignina. Umsögn þessa kveður stefnandi hafa verið ítrekaða með ábyrgðarbréfi dagsettu 12. desember 2007 og hafi bréfið verið afhent 17. sama mánaðar. Hafi stefndi þá 27. desember þess árs, eftir að honum hafði borist ábyrgðarbréfið með ítrekun á uppsögn leigusamningsins, látið þinglýsa leigusamningnum á jörðina. Lögmaður stefnda hafi með bréfi dagsettu 21. janúar 2008 mótmælt uppsögn stefnanda á leigusamningum. Þá hafi stefndi viðrað þau sjónarmið að hann hefði lífstíðarábúð á jörðinni þar sem leigumáli hefði verið ótímabundinn. Stefndi ætti alla ræktun og jarðarbætur á landinu og treysti því að forkaupsréttur hans á landinu yrði virtur. Þessum sjónarmiðum hafnaði stefnandi með bréfi dagsettu 29. apríl 2008. Þá lýsir stefnandi því að einhverjar samningsumleitanir hafi átt sér stað milli aðila um kaup stefnda á hinu leigða landi en engir samningar tekist. Kveður stefnandi uppsögn leigusamningsins hafa verið ítrekaða þann 7. júlí 2008 sem og höfnun stefnanda á fyrrgreindum sjónarmiðum stefnda. Einnig hafi lögmanni stefnda verið tilkynnt að jörðin hefði verið tekin í sölumeðferð. Jafnframt hafi þess verið óskað að stefndi hætti þá þegar öllum afnotum af jörðinni og rýmdi hana hið fyrsta. Með bréfi dagsettu 14. júlí 2008 hafi lögmaður stefnda ítrekað sjónarmið stefnda um ótímabundinn ábúðarrétt sem og forkaups- og kauprétt hans. Taldi stefndi verðhugmyndir hreppsins bersýnilega ósanngjarnar og hafi hann farið fram á að dómkvaddir yrðu matsmenn til að meta söluverð. Höfnun stefnanda á þessum sjónarmiðum hafi verið ítrekuð með tölvupósti til lögmanns stefnda sem hann staðfesti móttöku á, með tölvupósti þann 21. júlí 2008.  Þann 25. mars 2009 hafi lögmaður stefnanda farið þess á leit við Sýslumanninn á Selfossi að aflýst yrði leigusamningnum sem þinglýstur hafði verið á Yrpuholt þar sem honum hefði réttilega verið sagt upp. Sýslumaður hafi orðið við þessari beiðni. Þann 24. apríl 2009 hafi lögmaður stefnanda sent stefnda bréf þar sem lýst var yfir að þar sem liðið væri ár frá því leigusamningi hafi sannanlega verið sagt upp væri hann nú úr gildi fallinn og ítrekaði að öll afnot stefnda af jörðinni væru óheimil. Þá hafi verið minnt á að jörðin væri til sölu og stefndi gæti líkt og aðrir gert tilboð í eignina. Hafi bréf þetta verið birt þann 27. apríl 2009.

Í greinargerð sinni gerir stefndi alvarlegar athugasemdir við málavaxtalýsingu stefnanda sem hann telur hafa að geyma rangfærslur í veigamiklum atriðum. Stefndi lýsir málavöxtum svo að hann hafi árið 1968 hafið búskap á jörðinni Kolsholti í félagi við foreldra sína og við það hafi búskapurinn vaxið verulega. Til þess að styðja breytta búskaparhætti og aukin umsvif hafi verið nauðsynlegt að fá aukið þurrlendi til ræktunar. Stefndi segir stefnanda hafa verið eiganda aðlægrar jarðar Irpuholts. Hafi sveitarfélagið keypt jörðina til þess að svara lögbundnum kröfum um girðingu fyrir óskilafé og graðpening. Árið 1969 hafi einungis hluti jarðarinnar verið nýttur undir kynbótahross. Stefndi kveður jörðina Irpuholt vera eyðijörð, rétt um 100 hektarar, og án nýtanlegra jarðarhúsa. Stefndi hafi tekið jörðina á leigu árið 1969 en ekki hafi þá verið gerður formlegur samningur eða byggingarbréf. Stefndi hafi tekið jörðina til leigu til búskaparnota og hafi jörðin verið nytjuð með Kolsholti en það væru öll jarðarhús. Stefndi hafi unnið á landinu verulegar jarðarbætur, unnið holt, ræst mýrar og ræktað. Stefndi ætli að ekki hafi verið ágreiningur um að hann hefði ábúð Irpuholts í skilningi ábúðarlaga. Leigusamningur hafi verið ótímabundinn. Stefnda hafi verið borinn leigusamningur í maímánuði árið 1978 og hafi sá samningur verið gerður í þremur samhljóða eintökum. Samningi stefnda hafi verið þinglýst á jörðina árið 2007, en afmáður að kröfu stefnanda. Samkvæmt eintaki stefnda sé hvorki leigutími tilgreindur í samningi né uppsagnarfrestur. Samningurinn falli úr gildi við flutning úr sveitarfélaginu. Stefndi kveðst alla tíð hafa greitt skatta og skyldur af landinu. Árleg leiga hafi farið eftir samkomulagi en ef ágreiningur risi skyldu úttektarmenn meta leiguna. Stefndi telji að um leigunot hans að Irpuholti beri að beita ákvæðum ábúðarlaga beint eða með lögjöfnun. Landkostir jarðarinnar fullnægi þeim skilyrðum er lög setji fyrir ábúð og svari tilgangi löggjafans með lagasetningu. Ábúðarréttur stefnda, að virtum ábúðarlögum, sé til lífstíðar. Stefnda hafi verið tilkynnt um uppsögn er hann hafi mótmælt. Landið sé nauðsynlegt búskapi að Kolsholti. Stefndi hafi haft afnot jarðarinnar í tæplega 40 ár. Stefndi hefði óskað eftir því að réttindi hans væru virt og tryggð og hafi óskað eftir forkaupsrétti á jörðinni. Í þessum efnum kveður stefndi að stefnanda hafi borið að gæta hagsmuna ábúanda. Erindi stefnda hafi ekki fengið hljómgrunn, þrátt fyrir að forkaupsréttur gæti á engan hátt skaðað hagsmuni sveitarfélagsins. Stefndi mótmælir uppsögn sem ólögmætri og hafnar því að hún verði byggð á afriti leigusamnings, er stefnandi lagði fyrir dóminn. Það skjal beri með sér handritaðar áritanir um leigutíma og framlengingu hans sem ekki séu í þeirri frumgerð samningsins er stefndi reisir rétt sinn á. Þá hafi stefnandi á engan hátt skýrt eða leitast við að skýra þessar breytingar á samningnum en hafi verið kunnugt um þetta ósamræmi áður en til málshöfðunar hafi komið. Þá liggi ekki frammi í málinu endurrit uppsagnarbréfs. Þá bjóði stefnandi ekki fram úttekt, mat og greiðslu fyrir jarðarbætur og aðra viðskeytingu sem stefndi hafi unnið jörðinni.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Kröfu sína um staðfestingu á uppsögn leigusamnings aðila um hálfa jörðina Yrpuholt, byggir stefnandi á því að hann hafi sagt umþrættum leigusamningi upp með réttmætum hætti. Byggir hann í þeim efnum á 2. gr. leigusamningsins auk almennra meginreglna samningaréttar. Stefnandi hafnar alfarið sjónarmiðum stefnda um lífstíðarábúð enda styðjist þau hvorki við lög né samninga. Sama gildi um sjónarmið um að landið hafi stefndi unnið með hefð.

Kröfu sína um að staðfest verði með dómi að stefnda sé skylt að víkja af jörðinni Yrpuholti ásamt öllu því sem honum tilheyrir, byggir stefnandi á því að hann sem landeigandi hafi með réttmætum hætti sagt stefnda upp leigusamningi aðila um leigu á hálfri jörðinni Yrpuholti. Stefndi hafi hins vegar ekki viðurkennt uppsögn leigusamningsins og virt að vettugi kröfu stefnanda um að fjarlægja allt sem honum tilheyrir af jörðinni. Stefnanda sé því nauðsynlegt að fá kröfu þessa staðfesta fyrir dómi svo unnt sé að fá stefnda borinn út af jörðinni.

Kröfu um málskostnað styður stefnandi við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.  

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir kröfu sína um sýknu á því að uppsögn stefnanda á leigusamningi eigi sér hvorki stoð í lögum né leigusamningum sjálfum. Enn fremur kveður stefndi uppsögnina brjóta gegn lögvörðum réttindum stefnda og sé hún því ólögmæt. Stefndi ber því við að hann hafi í hvívetna virt skyldur samkvæmt hinum umþrætta leigusamningi. Stefndi telur að um leigusamninginn skuli fara eftir ábúðarlögum. Þá ber stefndi því við að í eintaki hans af leigusamningnum séu hvorki tilgreind tímamörk né uppsagnarfrestur. Skjal hans sé upprunalegt og beri engar handritaðar áritanir. Beri því að leggja þetta skjal til grundvallar úrlausn málsins. Stefndi ber því við að í 7. gr. samningsins sé að finna ákvæði þess efnis að samningurinn falli úr gildi við brottflutning. Þá krefst stefndi að sýknað verði um útburð á grundvelli aðfararlaga og styðjist sú krafa við sömu sjónarmið.

Stefndi vísar til ábúðarlaga og samningalaga og styður kröfu um málskostnað við 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 

Niðurstaða.

Stefndi hefur lagt fram umræddan leigusamning, undirritaðan af aðilum þar sem í vélrituðum texta í 2. gr. hans er gert ráð fyrir að landið sé leigt til ákveðins árafjölda og framlengist leigan eftir það í ákveðinn tíma hafi samningnum ekki verið sagt upp áður með árs fyrirvara.  Í þessu eintaki er samningurinn óútfylltur að því leyti að tiltekins leigutíma er ekki getið og þá er þess ekki getið um hversu langan tíma leigutíminn framlengist hafi honum ekki verið sagt upp eins og áður er rakið.  Stefnandi hefur hins vegar lagt fram eintak sem ekki ber áritun stefnda en í því eintaki hefur verið fyllt inn í umrætt ákvæði með handritaðri áritun og ber sá samningur með sér að samið hafi verið um leigu til 10 ára sem framlengjast myndi um 1 ár í senn hefði samningi ekki áður verið sagt upp áður með árs fyrirvara. Samkvæmt því kemur  greinilega fram í báðum eintökum samningsins að honum verði sagt upp með árs fyrirvara. Bókað var á hreppsnefndarfundi þann 16. janúar 2006, þar sem stefndi var mættur, að hreppsnefnd hafi sagt sóknaraðila upp leigunni á landi úr Yrpuholti. Auk þess liggur fyrir að uppsögnin var ítrekuð með ábyrgðarbréfi, afhentu eiginkonu stefnda þann 17. desember 2007.  Þann 27. desember 2007 afhenti stefndi  umþrættan leigusamning sýslumanninum á Selfossi til þinglýsingar og var honum þinglýst á jörðina. Fékk stefnandi leigusamninginn síðar afmáðan úr þinglýsingarbók með vísan til staðfestingar um að uppsögnin hafi verið sannanlega send og móttekin á lögheimili leigutaka.  Samkvæmt framansögðu er nægilega sýnt fram á að stefnandi hafi sagt leigusamningnum upp með lögmætum hætti og með þeim árs fyrirvara er í samningnum greinir.  Verður því fallist á þá kröfu stefnanda að uppsögn leigusamningsins verði staðfest með dómi.   

Stefndi byggir á því að um leigumála aðila eigi að fara að ábúðarlögum.   Stefndi skýrði svo frá fyrir dómi að við upphaf leigumála aðila árið 1969 hafi ekki verið hægt að veita stefnda ábúð á jörðinni Yrpuholti, vegna þess að þar hafi verið léleg eða engin útihús. Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 36/1961 var jörð eða lögbýli þannig skilgreind að um væri að ræða land utan skipulagssvæða kaupstaða eða kauptúna með ákveðnum þinglýstum landamerkjum eða með ákveðnum tún- og engjamerkjum, ef um hjáleigu eða býli var að ræða, er hafði sameiginlegt beitiland með annarri jörð eða jörðum.  Enn fremur varð býlið að hafa það landrými eða búrekstraraðstöðu, að það framfleytti minnst 10 kúgildum.  Auk þess var það skilyrði sett að á landinu væri nauðsynlegur húsakostur til að nytja jörðina.  Sambærilegt ákvæði var í 1. mgr. 1. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976.  Samkvæmt 1. gr. núgildandi ábúðarlaga nr. 80/2004 gilda lögin ekki um leigu á landi nema sérstaklega sé um það samið.  Stefndi hefur ekki sýnt fram á að um leigumálann skuli farið að ábúðarlögum en honum ber að sanna þá staðhæfingu sína.  Með vísan til 1. mgr. 50. gr. laga nr. 91/1991 verður að leggja til grundvallar þá yfirlýsingu stefnda hér fyrir dómi að húsakostur hafi verið með þeim hætti að ekki hafi verið hægt að veita honum ábúð að jörðinni. Verður því að hafna þeirri málsástæðu stefnda að um leigusamning aðila fari eftir ábúðarlögum.

Samkvæmt framansögðu er staðfest að uppsögn umrædds leigusamnings er lögmæt og þar sem stefndi situr á jörðinni í óþökk stefnanda ber stefnda að víkja af henni ásamt öllu því sem honum tilheyrir.   

Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.

Hjörtur O. Aðalsteinsson dómstjóri kveður upp þennan dóm.

D ó m s o r ð :

Staðfest er uppsögn leigusamnings dags. 20. maí 1978, um hálfa jörðina Yrpuholt lnr. 166352.

Staðfest er að stefnda, Guðjóni Sigurðssyni, sé skylt að víkja af jörðinni Yrpuholti lnr. 166352 ásamt öllu því sem honum tilheyrir.

Stefndi greiði stefnanda, Flóahreppi, 500.000 krónur í málskostnað.