Fimmtudaginn 3. mars 2011.
Nr. 9/2011.	Íbúðalánasjóður (Karl F. Jóhannsson hdl.) gegn Íslandsbanka hf. (Vilhjálmur H. Vilhjálmsson hrl.) þrotabúi Leifs – þjónustu ehf. Lögvörn ehf. og Eignaselinu ehf. (enginn)

Kærumál. Þinglýsing. Aflýsing.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í R um að færa veðskuldabréf bankans Í hf. inn á fyrsta veðrétt fasteignar að K. Í og R kröfðust þess að ákvörðun sýslumanns yrði felld úr gildi og jafnframt lagt fyrir hann að afmá veðskuldabréfið af eigninni. R hafði keypt fasteignina af L ehf., en við kaupin hvíldi á eigninni veðskuldabréf bankans Í hf., útgefið af L ehf. Í tilefni af kaupunum samþykkti bankinn flutning þessa láns af hinni seldu fasteign yfir á aðra fasteign. Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var í Hæstarétti með vísan til forsendna hans, segir meðal annars að þar sem veðflutningsskjalinu hefði ekki, þegar það barst sýslumanni, áður verið þinglýst á hið nýja veðandlag, hefði ekki verið fullnægt lagaskilyrðum fyrir aflýsingu veðskuldabréfsins af fasteigninni. Afmáning skjalsins væru því þinglýsingarmistök sem sýslumanni bæri að leiðrétta, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Var ákvörðun sýslumanns því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 28. desember 2010, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 5. janúar 2011. Frekari gögn bárust Hæstarétti 12. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. desember 2010 þar sem staðfest var sú ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík að færa veðskuldabréf nr. 545-74-967448 inn á fyrsta veðrétt fasteignarinnar að Kambsvegi 5, Reykjavík, með fastanúmer 201-7694, sem skjal með þinglýsingarnúmeri 411-T-002749/2010. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að hinum kærða úrskurði verði hrundið og að ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík um að innfæra á ný framangreint veðskuldabréf verði felld úr gildi og veðskuldabréfið afmáð af eigninni. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn Íslandsbanki hf. krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og að sér verði dæmdur kærumálskostnaður. Aðrir varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Íbúðalánasjóður, greiði varnaraðilanum Íslandsbanka hf. 200.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 17. desember 2010.

Þetta mál, sem var dómtekið 23. nóvember, barst dóminum 6. ágúst 2010. Sóknar­aðili, Íbúðalánasjóður, kt. 661198-3629, Borgartúni 21, Reykjavík, krefst þess að hnekkt verði þeirri ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík að innfæra á ný, á eignina Kambsveg 5, fastanúmer 201-7694, veðskuldabréf upphaflega að fjárhæð 11.400.000 krónur, útgefið 19. maí 2006, til Glitnis banka og sýslumanni gert að afmá skjalið af eigninni.

Sóknaraðili krefst málskostnaðar úr hendi varnaraðila að mati dómsins.

Varnaraðili, Íslandsbanki hf., 491008-0160, Kirkjusandi 2, Reykjavík, krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hrundið og staðfest verði sú ákvörðun sýslu­mannsins í Reykjavík að færa veðskuldabréf nr. 545-74-967448 inn á fyrsta veðrétt fasteignar­innar að Kambsvegi 5, Reykjavík, fastanr. 201-7694, sem skjal með þing­lýsingarnúmer 411-T-002749/2010.

Þá er þess krafist að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðila málskostnað að skaðlausu, auk virðisaukaskatts af málskostnaði.

Rós María Oddsdóttir, kaupsamningshafi að eigninni að Kambsvegi 5, krefst þess að lán Íslandsbanka verði afmáð af eigninni.

Sýslumaður hefur ekki látið málið til sín taka fyrir dómi. Sama á við um þrotabú félagsins Leifur-þjónusta ehf. og þá lögmannsstofu og fasteignasölu sem sýslu­maður og héraðsdómur gáfu kost á að koma að sínum sjónarmiðum í málinu.

I

Með kaupsamningi, dags. 16. júlí 2008, keypti Rós María Oddsdóttir, íbúð að Kambsvegi 5, Reykjavík, með fastanúmerið 201-7694, af Leifi-þjónustu ehf. Seljandi hefur ekki enn gefið út afsal til kaupanda en seljandi var tekinn til gjaldþrotaskipta í mars 2010.

Með veðskuldabréfi, dags. 16. júlí 2008, veitti sóknaraðili, Íbúðalánasjóður, Rós Maríu Oddsdóttur, lán að fjárhæð 20.000.000 króna til kaupa á íbúðinni. Skulda­bréfið var samkvæmt reglum sóknar­aðila tryggt með 1. veðrétti í eigninni. Á undan láni Íbúðalánasjóðs hvíldi á eigninni lán frá Glitni (nú Íslands­banka) útgefið af Leifi-þjónustu ehf., 19. maí 2006, upphaflega að fjárhæð 11.400.000 krónur. Það veð­skulda­bréf fékk skjalnúmerið 411-U-003020/2006 hjá sýslumanni. Með ódagsettri yfirlýs­ingu samþykkti bankinn flutning þessa láns af eigninni á Kambsvegi 5 yfir á eign að Andahvarfi 2, Kópavogi. Sú eign var þá í eigu Leifs-þjónustu ehf.

Starfsmaður fasteignasölunnar Eignasels ehf. fór með yfirlýsingu um veðflutn­inginn til sýslumannsins í Reykjavík og var hún móttekin til þinglýsingar þar 17. júlí 2008 og fékk skjal­númerið 411-S-005748/2008. Með yfirlýsingunni fylgdi afrit af skuldabréfinu áritað hinn 27. júní 2008 af Glitni um veðflutninginn. Yfir­lýsingin var innfærð í þinglýsingabók 18. júlí sama ár.

Í yfirlýsingunni segir: „Þegar hinni nýju veðsetningu hefur verið þinglýst skal veði skuldareiganda í fyrrnefndu fasteigninni aflýst í samræmi við yfirlýsingu þessa, og greiðir skuldari þinglýsingu og annan kostnað. Veðflutnings og veðbandslausnar þessarar er getið á frumriti skuldabréfsins sem að öðru leyti er óbreytt sbr. meðf. ljósrit.“

Veðskuldabréf varnaraðila nr. 545-74-967448, með þinglýsingarnúmerið 411-U-003020/2006, upphaflega að fjárhæð 11.400.000 krónur, var afmáð af 1. veðrétti fasteign­ar­innar að Kambsvegi 5 án þess að veðskuldabréfinu hefði verið þinglýst á fasteignina að Andahvarfi 2, Kópavogi, með fastanúmerið 228-1618.

Fram kemur í gögnum málsins að yfirlýsingin um veðflutninginn var ekki send til sýslumannsins í Kópavogi, til þinglýsingar á eignina að Andahvarfi 2, fyrr en í desember 2009 eða 17 mánuðum eftir að veðið var afmáð af eigninni að Kambsvegi 5. Hinn 17. desember var skjalinu vísað frá þinglýsingu þar sem sá sem var þá orðinn þinglýstur eigandi að Andahvarfi 2 hafði ekki gefið samþykki sitt fyrir veðsetning­unni. Samkvæmt gögnum málsins afsalaði Leifur-þjónusta ehf. eigninni að Anda­hvarfi 2 til D. H. Holdings ehf. þann 30. mars 2009, það er ríflega átta mánuðum eftir að skjalið var afmáð af eigninni á Kambsvegi 5.

Með bréfi dags. 9. apríl 2010 óskaði varnaraðili eftir því við sýslumanninn í Reykjavík að hann færði veðskuldabréf bankans nr. 545-74-967448, með skjal­númerið 411-U-003020/2006 á nýjan leik á 1. veðrétt fasteignarinnar að Kambsvegi 5, í samræmi við upphaflega skilmála bréfsins þar sem ekki hefðu verið uppfyllt skilyrði um þinglýsingu á nýju veði. Með ákvörðun sinni 8. júlí 2010 varð sýslumaður við þeirri beiðni.

Með erindi, sem sent var bæði sýslumanni og héraðsdómi, dagsettu og mótteknu í héraðsdómi 6. ágúst sl., lýsti sóknaraðili þessa máls yfir því að hann hygðist bera ákvörðun sýslumanns undir héraðsdóm.

II

Sýslumaður byggir ákvörðun sína á því að krafa varnaraðila í bréfi dags. 9. apríl 2010 falli undir ákvæði 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og því hafi sýslumaður fært bréfið inn sem skjal nr. 411-T-002749/2010. Niðurstaða þinglýs­ingarstjóra er svohljóðandi: „Samkvæmt upplýsingum úr þinglýsingabók sýslu­manns­ins í Kópavogi var umræddu skjali vísað frá þinglýsingu 17. desember 2009, þar sem samþykki þinglýsts eigandi skorti. Skuldari hafði þá selt umrædda fasteign og ekki kemur fram í því afsali að kaupandi skuli yfirtaka umrædda veðskuld, skjal nr. 437-S-001853/2009. Af gögnum málsins virðist því sem að skjalið hafi fyrst verið lagt inn til sýslumannsins í Reykjavík til veðbandslausnar hinn 17. júlí 2008, skjal nr. 411-S-005748/2008, þrátt fyrir ákvæði skjalsins. Veðflutningurinn var ekki lagður inn til þinglýsingar til sýslumannsins í Kópavogi fyrr en 10. desember 2009. Eignaselið ehf. leggur inn skjalið til sýslumannsins í Reykjavík en Íslandsbanki hf. leggur inn skjalið til sýslumannsins í Kópavogi.“

Sýslumaður vísar síðan til 1. ml. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Sýslumaður kveðst hafa leiðrétt þinglýsingabók varðandi eignina að Kambsvegi 5 og innfært á ný veðskuldabréf, upphaflega að fjárhæð 11.400.000 krónur, útgefið 19. maí 2006 af Leifi-þjónustu ehf. til Íslandsbanka. Kveðst sýslumaður hafa fært skjalið inn á 1. veðrétt, þar sem eignin hafi af vangá verið leyst úr veðböndum án þess að yfirlýsingu um veðflutninginn hafi fyrst verið þinglýst, eins og mælt sé fyrir um í yfirlýsingunni. Telur sýslumaður ekki skipta máli í þessu sambandi að fasteigna­miðlunin Eignaselið ehf. hafi gert þau mistök að ganga ekki réttilega frá þinglýsingu yfirlýsingarinnar, að skuldari bréfsins hafi ekki uppfyllt skyldur sínar né að Íslands­banka hefði mátt vera mistökin ljós þegar skjalið barst honum.

III

Sóknaraðili vísar til þess að í bréfi varnaraðila til sýslumanns, dags. 9. apríl 2010, sé þess ekki getið á hvaða lagagrunni óskað sé leiðréttingar. Úrlausn sýslu­manns byggi á 2. mgr. 27. gr. Þar segi: „nú staðhæfir maður að færsla í fasteignabók sé efnislega röng og sér til réttarspjalla og er honum þá kostur að fá þinglýst kröfu sinni um leiðréttingu ...“.  Þessu ákvæði verði ekki beitt, nema að mistök hafi verið gerð við þinglýsinguna. Í þessu tilviki hafi veðkrafa verið færð á milli tveggja embætta. Skjalið virðist fyrst hafa verið sent í aflýsingu en ekki öfugt. Þegar skjalið hafi borist sýslu­manninum í Reykjavík hafi fylgt með því áritað skuldabréf af bankanum um nýja veðsetningu á Andahvarfi 2 og veðbandslausn á Kambsvegi 5. Með þessari áritun hafi þinglýsingar­stjóri ekki getað ályktað annað en að veðbands­lausnin væri í samræmi við yfir­lýs­inguna og hann þyrfti ekki að kanna þetta frekar. Veðflutningurinn hafi verið á ábyrgð bankans og á hans valdi. Í þessu sambandi skipti ekki neinu máli hver hafi afhent skjalið til þinglýsingar. Bankinn hefði átt að sjá til þess að veðflutningur færi fram á hnökralausan hátt. Telja verði að þar sem veð hafi verið flutt á milli tveggja embætta hefði sýslumaður fyrst átt að árita skjalið um nýja veðsetningu og síðan veðbands­lausnina, eftir að bankinn hefði gengið úr skugga um hina nýju veðsetningu. Raunar verði að telja að þar sem tvö embætti eigi í hlut hefði verið eðlilegt að hafa skjalið í tveimur áföngum. Hvað sem því líði þá verði ekki hér talið að um þing­lýsingar­mistök sé að ræða heldur mistök bankans, sem hann verði sjálfur að bera.

Sóknaraðili byggir kröfugerð sína á þinglýsingarlögum nr. 39.1978, einkum 3. gr. og 27. gr. Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91.1991.

Rós María Oddsdóttir, sem keypti eignina að Kambsvegi 5, 16. júlí 2008, en hefur ekki enn fengið útgefið afsal úr hendi seljanda, Leifs-þjónustu ehf., krefst þess að lán Íslandsbanka verði afmáð af eigninni. Að hennar sögn veldur endurþing­lýsing láns afsalshafa á eignina að Kambsvegi 5 henni miklu fjárhagstjóni sem stafi af mistökum og vanrækslu Íslandsbanka (áður Glitnis). Fráleitt sé að endurþinglýsa láninu á grundvelli þinglýsingarmistaka þar sem aflýsingin stafi fyrst og fremst af mistökum bankans. Telur hún óþolandi fyrir borgara þessa lands að lán, sem þegar hafi verið aflétt af eign, verði fært inn á hana aftur þegar orsökin liggi í mistökum og vanrækslu bankans.

IV

Varnaraðili, Íslandsbanki hf., byggir kröfu sína fyrst á því að við þinglýsingu umrædds veðflutnings/veðbandslausnar dags. 16. júlí 2008 með þinglýsingarnúmer S-5748/2008 hefði átt að taka tillit til 1. og 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga. Í þeim ákvæðum segi að þinglýsingarstjóri skuli sannreyna hvort eitthvað sé því til fyrirstöðu að skjalinu verði þinglýst og að vísa skuli skjali frá hafi það aðra svo verulega galla að ekki þyki fært að taka það til þinglýsingar eða vörslu. Þetta hafi ekki verið gert þegar þinglýst var veðbandslausn samkvæmt framangreindu skjali og því hafi verið vakin athygli á þessu með bréfi til þinglýsingarstjóra þann 9. apríl sl. Í kjölfarið hafi þinglýs­ingar­stjóri leiðrétt færsluna með vísan í 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

Varnaraðili vísar til þess að margra ára hefð sé fyrir því að veðbandslausn og veðflutningur séu gerð með einu og sama skjalinu og að þinglýsingarstjórar hafi í þeim tilfellum gengið úr skugga um að veðbréfinu hafi verið þinglýst á nýja eign áður en því er aflýst af þeirri fyrri. Þetta hafi þótt hagkvæmari og ódýrari framkvæmd fyrir viðskiptavininn. Varnaraðili mótmælir þeirri fullyrðingu Íbúðalánasjóðs að fram­kvæmd veðflutningsins hafi verið óeðlileg enda sé hvergi gerð krafa um það í lögum, hvorki í þinglýsingarlögum né öðrum, að slíkur veðflutningur fari fram í tvennu lagi.

Varnaraðili byggir á því að áritun um veðflutning og veðbandslausn á frumrit veðskuldabréfsins, ein og sér, dragi ekki úr þeirri skyldu þinglýsingarstjóra skv. 1. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga, að sannreyna hvort nokkuð sé því til fyrirstöðu að eignin verði leyst úr veðböndum samkvæmt efni umrædds skjals. Slík áritun ein og sér geti ekki verið grundvöllur þinglýsingar og hafi því ekki aðra þýðingu fyrir þing­lýsing­arstjóra en að hann geti með henni gengið úr skugga um að bréfið hafi verið réttilega áritað, sbr. 12. gr. þinglýsingarlaga. Ákvæði 12. gr. þinglýsingarlaga geri ekki kröfu um form slíkra áritana og því sé mótmælt þeim fullyrðingum Íbúðalánasjóðs að áritun skulda­bréfsins hefði átt að vera með öðrum hætti enda vísi sjóðurinn ekki til neinna laga­ákvæða til stuðnings þeirri fullyrðingu.

Varnaraðili vísar til þess að skjalið hafi skýrlega borið með sér að því hefði ekki verið þinglýst á hina nýju eign þegar það barst sýslumannsembættinu í Reykjavík, enda hafi það hvorki borið með sér áritun þinglýsingarstjóra embættis sýslu­mannsins í Kópavogi um að skjalið hafi verið dagbókarfært né þinglýst. Skýrt ákvæði hafi verið í skjalinu um að veðinu skyldi ekki aflýst fyrr en hinni nýju veðsetningu væri þinglýst. Því hafi þinglýsingarstjóra borið að kanna hvort skilyrði þessa ákvæðis væru uppfyllt um þinglýsingu á nýja eign. Þinglýsingin hafi því verið efnislega röng, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga og því hafi þinglýsingarstjóri réttilega leiðrétt hina röngu færslu enda staðhæfði bankinn í bréfi sínu að færslan hafi verið efnislega röng.

Varnaraðili kveðst hafa ríka hagsmuni af því að fá bréfið fært inn á eignina aftur enda yrði skuldabréfið án tryggingar ella, þar sem þinglýstur eigandi þeirrar eignar, sem bréfið átti að flytjast á, hafi ekki samþykkt hina nýju veðsetningu eins og skjalið beri með sér.

Varnaraðili vísar til 1. mgr. 7. gr. og 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Krafa um málskostnað byggir á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum nr. 50/1988. Varnar­aðili sé ekki virðisaukaskattskyldur og því beri honum nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi sóknaraðila.

V

Ágreiningsefni þessa máls lýtur að því hvort það hafi verið þing­lýs­ing­ar­mis­tök af hálfu Sýslumannsins í Reykjavík að aflýsa veðskuldabréfi varnaraðila af eign­inni að Kambsvegi 5, Reykjavík, án þess að skulda­bréfinu hefði áður verið þinglýst á eign­ina að Andahvarfi 2, Kópavogi, í samræmi við yfirlýsingu varnaraðila um flutning veðréttinda á milli eignanna.

Sóknaraðili telur þetta ekki þinglýsingarmistök heldur beri varnaraðili ábyrgð á þessum mistökum. Varnaraðili telur aflýsingu bréfsins þinglýsingarmistök sem sýslu­manni hafi borið að leiðrétta. Sýslumaður hefur lýst sig samþykkan því með þeirri ákvörðun að þinglýsa skjalinu á ný á eignina að Kambsvegi 5.

Af gögnum málsins verður ráðið að sóknaraðili fékk vitneskju um ákvörðun sýslu­manns 4. ágúst sl. Þykir hann því hafa borið ákvörðun sýslumanns undir héraðs­dóm innan lögboðins frests 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 39/1978 skal þinglýsingarstjóri, eftir að skjal hefur verið fært í dagbók, sannreyna, hvort nokkuð sé því til fyrirstöðu að skjalinu verði þinglýst.

Þegar yfirlýsing Glitnis um veðflutning barst Sýslumanninum í Reykjavík 17. júlí 2008 bar skjalið ekki með sér að því hefði verið þinglýst á eignina Andahvarf 2, Kópavogi, en sú eign er tilgreind sem hið nýja veðandlag kröfunnar, bæði í skjalinu sjálfu og í áritun Glitnis á meðfylgjandi afrit af veðskuldabréfi Glitnis, útgefnu af Leifi-þjónustu ehf., 19. maí 2006. Sýslumanni bar því að vísa veðflutningsskjalinu frá þinglýsingu. Það gerði hann ekki heldur aflýsti veðskuldabréfinu af eigninni á Kambsvegi, eins og komið er fram.

Þar sem veðflutningsskjalinu hafði ekki, þegar það skjal barst Sýslumanninum í Reykjavík, áður verið þinglýst á hið nýja veðandlag var ekki fullnægt lagaskilyrðum fyrir aflýsingu veðskuldabréfsins af eigninni á Kambsvegi. Afmáning skjalsins voru því þinglýsingarmistök sem sýslumanni bar að leiðrétta samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þing­lýsingalaga. Af þessum sökum verður fallist á kröfur varnaraðila og ákvörðun sýslumanns staðfest.

Eins og atvikum í þessu máli er háttað þykir rétt að hvor málsaðila um sig beri sinn kostnað af málinu fyrir héraðsdómi.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

ÚRSKURÐARORÐ:

Staðfest er sú ákvörðun Sýslu­mannsins í Reykjavík að færa veðskuldabréf nr. 545-74-967448 inn á fyrsta veðrétt fasteignar­innar að Kambsvegi 5, Reykjavík, með fastanúmer 201-7694, sem skjal með þing­lýsingarnúmer 411-T-002749/2010.

Málskostnaður fellur niður.