Fimmtudaginn 1. mars 2001.
Nr. 336/2000.	Skeifan 7 ehf. (Guðjón Ármann Jónsson hrl.) gegn Jóni Péturssyni ehf. (Halldór Þ. Birgisson hdl.)

                                                   

Fasteignakaup. Gallar. Opinbert eftirlit.

Með kaupsamningi 27. febrúar 1996 keypti S eignina Skeifuna 7 af J. Fljótlega eftir kaupin reis ágreiningur vegna efnda á samningnum. Samkomulag náðist um fjárhagslegt uppgjör, afsalsgerð og skaðabætur vegna meintra leyndra galla o.fl., en ekki var leyst úr ágreiningi varðandi umferðarrétt um næstu lóð. S höfðaði mál á hendur J og krafðist skaðabóta eða afsláttar, en héraðsdómur sýknaði hann. Hæstiréttur féllst á það með héraðsdómi að J ætti að vera sýkn af bótakröfu S vegna frekari lóðarréttinda, sem fylgja hafi átt húsinu, jarðvegsskipta, verðmætisrýrnunar á fasteigninni sem rekstrareiningu, kostnaðar og taps húsnæðis við aðgengisöflun að rampi og húsnæði í kjallara auk kostnaðar við lagfæringar og frágang pípulagna í húsinu. Bótakröfu vegna ágalla á brunavörnum samkvæmt athugasemdum eldvarnaeftirlits tveimur árum eftir kaupin var einnig hafnað, enda hefði vottorð þess um ágætt ástand eldvarna í húsinu legið fyrir þegar afsal var gefið út. Talið var, að síðari aðfinnsluefni eldvarnaeftirlitsins hefðu verið á þann veg að ríkari kröfur hefðu verið gerðar þá en tveimur árum fyrr. Við þær aðstæður og með sérstöku tilliti til þess að málsaðilar höfðu gagngert samið um að óska úttektar opinberra eftirlitsaðila um eldvarnir, áður en gengið yrði frá afsali, voru þessar aðfinnslur ekki taldar vera þess eðlis að um leynda galla hefði verið að ræða.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Haraldur Henrysson og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. ágúst 2000. Hann krefst þess aðallega, að stefndi verði dæmdur til að greiða sér skaðabætur að fjárhæð 28.753.163 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 16.288.238 krónum frá 21. janúar 1999 en af 28.753.163 krónum frá 16. desember 2000 til greiðsludags. Til vara krefst áfrýjandi afsláttar að sömu fjárhæð og með sömu vöxtum. Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur lagt nokkur ný gögn fyrir Hæstarétt og varða þau gatnagerðargjöld, jarðavegsskipti og flatarmál lóðar nr. 7 við Skeifuna í Reykjavík auk eldvarna. Þá hefur áfrýjandi lækkað fjárkröfu sína fyrir Hæstarétti um 76.800 krónur vegna breytingar á bótakröfu vegna jarðvegsskipta.

I.

Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í héraðsdómi. Með skírskotun til forsendna dómsins er staðfest úrlausn hans um það, að fyrirsvarsmenn áfrýjanda geti ekki borið fyrir sig galla á fasteigninni, sem þeir hefðu mátt sjá við skoðun ásamt sérfróðum ráðgjafa sínum. Þá er og fallist á þá túlkun héraðsdóms á samkomulagi málsaðila 1. nóvember 1996 um uppgjör, afsalsgerð og skaðabætur vegna meintra leyndra galla o.fl. vegna Skeifunnar 7 í Reykjavík, að það hafi ekki falið í sér endanlegar lyktir á þann veg, að áfrýjandi mætti ekki eftir það hafa uppi kröfur vegna galla, sem síðar kynnu að koma fram og ekki mátti sjá fyrir. Með sama hætti er fallist á það með héraðsdómi, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, að stefndi eigi að vera sýkn af bótakröfu áfrýjanda vegna lóðarréttinda, sem fylgja hafi átt húsinu, jarðvegsskipta á norðurhluta lóðar, verðmætisrýrnunar á fasteigninni sem rekstrareiningu, kostnaðar og taps húsnæðis við aðgengisöflun að rampi og húsnæði í kjallara auk kostnaðar við lagfæringar og frágang pípulagna í húsinu.

II.

Með framhaldsstefnu í héraði voru settar fram nýjar kröfur á hendur stefnda og lutu þær eingöngu að eldvarnarþáttum fasteignarinnar Skeifunnar 7. Er í héraðsdóminum gerð nánari grein fyrir þessum atriðum og matsgerð dómkvaddra matsmanna, sem áfrýjandi hlutaðist til um að fá í því skyni að skoða og meta ófullnægjandi tilhögun eldvarna í húsinu í kjölfar athugasemda eldvarnaeftirlits Reykjavíkurborgar 13. október 1998, tveimur árum eftir að viðskiptum málsaðila um húseignina lauk.

Í 4. gr. kaupsamnings um Skeifuna 7 frá 29. febrúar 1996 sagði svo: „Hið selda afhendist í því ástandi sem brunamálaeftirlit gerir kröfur um vegna þeirrar starfsemi sem fram fer í húsnæðinu. Seljandi mun fá úttekt brunamálaeftirlits um athugasemdir á húsið og mun framkvæma lagfæringar samkvæmt kröfum yfirvalda á sinn kostnað fyrir 1/6 1996.” Að beiðni stefnda skoðaði Ólafur R. Magnússon eldvarnaeftirlitsmaður hluta eignarinnar, þ.e. kjallara og fyrstu hæð, og gerði 10. maí 1996 athugasemdir í átta liðum. Lutu fjórar þeirra að efni hurða og veggja að stigahúsi, rafmagnstöfluherbergi og flóttaleiðum og skyldu hurðir vera sjálflokandi. Ein athugasemd sneri að þéttingu allra leiðslu- og lagnagata milli brunahólfa og þrjár voru um handslökkvitæki, aðgengi á flóttaleiðum og neyðarlýsingu og ljósmerki í kjallara.

Í kjölfar þessara athugasemda eldvarnaeftirlitsins fékk stefndi Sökkul sf. til að vinna að umkröfðum úrbótum. Hinn 22. október 1996 fór fram lokaskoðun eldvarnaeftirlitsins á húsinu og í bréfi Hjartar Gunnarssonar yfireldvarnaeftirlitsmanns til stefnda sama dag sagði eftirfarandi: „Við lokaskoðun á húseigninni Skeifan 7 þann 22.10.96 kom í ljós að búið er að uppfylla þær kröfur sem gerðar voru. Með tilliti til eldvarna er ástand húseignarinnar ÁGÆTT. Fyrir það þakkar Eldvarnaeftirlit Reykjavíkurborgar. Það er eindregin von okkar, að yður takist að halda því ástandi framvegis.”

Eins og áður greinir setti eldvarnaeftirlit Reykjavíkurborgar fram athugasemdir við áfrýjanda 13. október 1998 um ágalla á eldvörnum í Skeifunni 7 og voru þær í nítján liðum. Sjö athugasemdanna lutu að sömu atriðum og fram komu í athugasemdinni 10. maí 1996 og snertu klæðningu í stigahúsi, þéttingu leiðslu- og lagnagata, aðgengi á flóttaleiðum og opnun hurða á þeim og loks neyðarlýsingu og ljósmerki í kjallara. Sex athugaemdir voru um vöntun og fjölgun handslökkvitækja, óvirka hurðarpumpu, merkingar við brunaslöngur og slökkvitæki, aftengt brunaviðvörunarkerfi og þjálfun starfsfólks í meðferð slökkvibúnaðar o.fl. Segja má, að eftirfarandi sex athugasemdir hafi falið í sér nýjar eða auknar kröfur eldvarnaeftirlitsins:

1.      Merkja skal björgunarop út á þak frá annarri hæð.

2.      Hólfanir milli fyrirtækja skulu vera úr að minnsta kosti El-60 byggingarhlutum, þar með talið þak.

3.      Við breytingar og endurbætur skulu allar klæðningar veggja vera í flokki 1.

4.      Allar klæðningar í lofti og veggjum bakhúss austurhluta kjallara skulu vera í flokki 1.

5.      Húsnæði í lið 4 er ekki í samræmi við samþykktar teikningar.

6.      Þak bakbyggingar skal vera „a.m.k. El-60 byggingahlutar 6 metra út frá hærra húsi.”             

III.

Skilja verður málflutning lögmanna málsaðila fyrir Hæstarétti svo, að við sölu Skeifunnar 7 hafi einhver starfsemi farið fram nánast í öllu húsinu, en önnur og þriðja hæð þess hafi verið í útleigu. Ekki liggur ljóst fyrir, hvers vegna úttekt eldvarnaeftirlitsins í maí 1996 tók eingöngu til fyrstu hæðar og kjallara hússins en ekki allrar fasteignarinnar. Í framburði Bjarna Kjartanssonar sviðsstjóra forvarnarsviðs slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins fyrir héraðsdómi kom fram, að byggingin hefði öll verið skoðuð á árinu 1991 og sömu kröfur hefðu þá verið gerðar og síðar. Af hálfu stefnda er jafnframt á það bent, að álitamál um eldvarnir, sem um er fjallað í þessu máli, varði öll fyrstu hæðina og kjallara hússins en ekki aðrar hæðir. Lögmaður áfrýjanda tók að nokkru undir það við málflutning fyrir Hæstarétti en taldi þó, að aðfinnslur eldvarnaeftirlitsins 1998 um stigahús og hurðir tækju til allra hæða.

Þegar stefndi gaf út afsal fyrir húseigninni 1. nóvember 1996 lá fyrir framangreint vottorð um ágætt ástand eldvarna í húsinu. Ekki er annað fram komið en að áfrýjanda hafi sem kaupanda þess verið eða mátt vera kunnugt um, í hverju ábendingar eldvarnaeftirlitsins 10. maí 1996 höfðu falist og hvernig stefndi hafði brugðist við þeim í samræmi við skuldbindingar í kaupsamningi. Því var eðlilegt, að samningsaðilar litu svo á, að ákvæði kaupsamningsins um eldvarnir hefði verið fullnægt, en samkomulag þeirra á afsalsdegi um uppgjör og skaðabætur vegna meintra leyndra galla, sem áður er nefnt, tók ekki til krafna um brunavarnir.

Aðfinnsluefni eldvarnaeftirlitsins 13. október 1998 voru á þann veg, að þau gat eftirlitið haft uppi við fyrri skoðun, ef þá hefði verið talin ástæða til, en ekki er í ljós leitt, að sérstakar breytingar áfrýjanda á húsnæðinu fyrir úttektina hafi kallað á aðfinnslur af því tagi, sem þar komu fram. Verður því að leggja til grundvallar dómi, að ríkari kröfur hafi verið gerðar af hálfu eldvarnaeftirlitsins í október 1998 en tveimur árum fyrr. Við þær aðstæður og með sérstöku tilliti til þess, að málsaðilar sömdu gagngert um það að óska úttektar opinberra eftirlitsaðila um eldvarnir, áður en gengið yrði frá afsali fasteignarinnar, verða þessar aðfinnslur ekki taldar vera þess eðlis, að um leynda galla hennar verði talið að ræða.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi sýknaður af öllum kröfum áfrýjanda.

Rétt þykir, að áfrýjandi greiði stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi, eins og nánar greinir í dómsorði.

                                               D ó m s o r ð:              

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Skeifan ehf., greiði stefnda, Jóni Péturssyni ehf., 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 22. júní 2000.

I.

 Mál þetta, sem dómtekið var fimmtudaginn 8. júní sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Skeifunni 7 ehf., kt. 460296-2429, Starmýri 2, Reykjavík, með stefnu birtri 28. júní 1999, og framhaldsstefnu, þingfestri 16. desember 1999, á hendur Jóni Péturssyni ehf., kt. 520690-1749, Bjarkargötu 4, Reykjavík.

 Endanlegar dómkröfur stefnanda í aðalsök og framhaldssök eru þær aðallega, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda skaðabætur, að fjárhæð kr. 28.829.963, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af kr. 16.365.038 frá 21.01.1999 til þingfestingardags framhaldsstefnu þann 16.12.1999, en af kr. 28.829.963 frá þeim degi til greiðsludags.  Til vara krefst stefnandi afsláttar, að fjárhæð kr. 28.829.963, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af kr. 16.365.038 frá 21.01.1999 til þingfestingardags framhaldsstefnu þann 16.12.1999, en af kr. 28.829.963 frá þeim degi til greiðsludags.  Í báðum tilvikum krefst stefnandi málskostnaðar samkvæmt mati dómsins. 

 Dómkröfur stefnda í aðalsök og framhaldssök eru þær aðallega, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda í málinu og tildæmdur málskostnaður að mati réttarins að skaðlausu.  Til vara gerir stefndi þær kröfur, að krafa stefnanda verði lækkuð samkvæmt mati dómsins, að teknu tilliti til varna stefnda, og málskostnaður verði dæmdur á sama hátt og í aðalkröfu, en til þrautavara varðandi málskostnað, að hann falli niður.

II.

Málavextir:

 Stefndi í málinu er einkahlutafélag í eigu Jóns Péturssonar húsgagnasmíða­meistara og eiginkonu hans, Jódísar Vilhjálmsdóttur.  Á árinu 1964 fékk Jón Pétursson úthlutað lóðinni nr. 7 við Skeifuna í Reykjavík.  Á árunum 1965-1966 var byggt á lóðinni 800 fermetra hús á tveimur hæðum, 400 fermetrar hvor hæð. Tíu árum síðar var byggt þar 1600 fermetra hús á tveimur hæðum, 800 fermetrar hvor hæð, en því lauk, að sögn stefnda, með byggingu verkstæðishúss, sem er lágreistari hluti hússins.  Árið 1985 var síðan byggt hús á fjórum hæðum, 285 fermetrar hver hæð, og síðar á níunda áratugnum glerhýsi, u.þ.b. 60 fermetrar, sunnan megin fyrstu hæðar. Mynda þessir eignarhlutar eignina nr. 7 við Skeifuna í Reykjavík.  Jón Pétursson rak þar innréttingaverkstæði og kveður bygginguna hafa verið lagaða að rekstri sínum.  Um miðjan níunda áratuginn hætti Jón Pétursson rekstri fyrirtækisins, sem hann seldi, en leigði stærstan hluta hússins undir óbreyttan rekstur.  Í lok níunda áratugarins var rekstri trésmíðaverkstæðis hætt í húsinu og það leigt í smærri einingum.

 Á eignarhaldstíma sínum sótti stefndi, ásamt eiganda Skeifunnar 9, um stækkun beggja lóða og breytingu á lóðamörkum, en samfara því hugðist stefndi, að sögn, fá leyfi til að byggja ofan á hluta eignarinnar, þ.e. háreistara húsið, sem hann kveður hafa verið með bráðabirgðaþak frá upphafi.  Kveður stefndi erindi um stækkun lóðar hafa fengið jákvæða umsögn í skipulagsnefnd, en því máli hafi ekki verið lokið, þegar eignarhaldstíma stefnda á húsinu lauk.

 Með kaupsamningi, dags. 27. febrúar 1996, keypti stefnandi eignina Skeifuna 7, Reykjavík af stefnda, Jóni Péturssyni ehf.  Samkvæmt samþykktu kauptilboði skyldi verð eignarinnar vera kr. 160.000.000, en var síðan lækkað í kaupsamningi með því að kaupendur sæju um greiðslu þóknunar til fasteignasölunnar, kr. 2.000.000, og var endanlegt kaupverð samkvæmt kaupsamningi því kr. 158.000.000.

 Við kaupin lágu fyrir teikningar af húsinu, svo og skipulagsuppdráttur af lóð, dags. 27. apríl 1992, áritaður af skipulagsnefnd 11. maí 1992, sem sýnir uppdrátturinn m.a. afmörkun lóða milli Skeifunnar 5, 7 og 9 og fyrirkomulag bílastæða á lóðunum nr. 7 og 9.  Í áritun á teikningunni er vísað til bréfs stefnda og Höldurs hf., sem var eigandi meirihluta hússins nr. 9 við Skeifuna.  

 Ágreiningur reis með aðilum fljótlega eftir kaupin vegna meintra galla vegna leka í húsinu og vegna meints umferðarréttar um lóð hússins nr. 9, sem stefnendur halda fram, að stefndi hafi ábyrgzt þeim að væri fyrir hendi.

 Þann l. nóvember 1996 gerðu aðilar samkomulag um fjárhagslegt uppgjör og útgáfu afsals um húsið.  Felur samkomulagið í sér afslátt seljanda af kaupverði, að fjáhræð kr. 1.600.000, “vegna meintra leyndra galla á eigninni, auk annmarka og um afslátt vegna tapaðrar leigu”, eins og það er orðað í samningnum.  Er tekið fram, að greiðslan sé fullnaðargreiðsla samkomulagsfjárhæðar allra krafna kaupanda, og sé hún innt af hendi án viðurkenningar á greiðsluskyldu.  Jafnframt er í samkomulaginu tekið fram, að ágreiningur sé um umferðarrétt, og áskilur kaupandi sér rétt til að hafa uppi bótakröfur vegna kostnaðar, sem hann kunni að verða fyrir vegna aðgerða til að fá umferðarréttinn staðfestan, og viðbótarafsláttar eða skaðabóta, fáist umferðarréttur ekki staðfestur.  Að lokum er í samkomulaginu yfirlýsing seljanda um, að hann telji sig ekki ábyrgan eða bótaskyldan vegna þessa.

 Ágreiningur aðila í máli þessu lýtur að framangreindum umferðarrétti.  Stefnandi telur sig hafa orðið fyrir umtalsverðu tjóni vegna hins meinta, skerta umferðarréttar, m.a. formi tapaðrar leigu og vegna niðurrifs á glerskála, sem nauðsynlegt hafi verið til að greiða fyrir umferð við húsið.  Þá greinir aðila á um, hvort lóðarskiki norðan hússins, í eigu Reykjavíkurborgar, hafi verið seldur með fasteigninni, og enn fremur hvort stefnandi hafi lýst því yfir við stefnendur, að búið væri að malbika og ganga frá talsverðum svæðum austur og norður af húsinu, til að auðvelda hinn umdeilda umferðarrétt, og jafnframt að skipta um jarðveg á stórum hluta af ófrágenginni lóð norður af húsinu.  Þá greinir aðila á um bótaskyldu stefnda vegna meintra, leyndra galla vegna frágangs á pípulögnum í húsinu og loks um bótaábyrgð stefnda vegna ófullnægjandi eldvarna í húsinu.

 Stefnendur kveða lóð hafa verið þannig frágengna, þegar þeir skoðuðu fasteignina, að opið hafi verið milli lóða nr. 7 og 9 og bílastæði við bæði húsin opin milli lóðanna, þar sem búið hafi verið að ganga frá henni.  Ljóst hafi verið af teikningum, að umferð í kring um húsið nr. 7 hafi ekki verið tæk, nema með akstri yfir lóð nr. 9.  Fasteignasalar þeir, sem sáu um sölu hússins, Arnar Sölvason og Jón Sandholt hjá Firmasölunni ehf., hafi staðfest bréflega yfirlýsingar stefnanda um umferðarrétt yfir lóð hússins nr. 9.

 Í júlí 1996 hafi eigendur Skeifunnar 9 komið fyrir “búkkum” og kyrrstæðum bílum inni á lóð Skeifunnar 7 og lokað þannig fyrir alla umferð milli lóðanna. Lokunin hafi einnig haft þau áhrif, að aðgangur að “rampi” eða niðurkeyrslu í kjallara húsnæðisins í norð-austurhorni þess hafi algerlega lokazt, þannig að ekki hafi verið hægt að komast að honum á flutningabílum.  Stefnandi hafi þegar í stað gert athugasemdir við þetta við Höld hf., eiganda Skeifunnar 9.  Með bréfi lögmanns þess aðila, dags. 16. júlí 1996, hafi umdeildum umferðarrétti verið harðlega mótmælt af hálfu eigenda Skeifunnar 9.  Þeir hafi hins vegar fært lokunina til, þannig að hún hafi verið á teiknuðum lóðarmörkum lóðanna, og hafi þannig aftur opnazt aðgangur að rampi yfir lóðina nr. 9, sem látinn hafi verið átölulaus, þó ekki væri skjalfest heimild eða réttur til þess aðgangs.

 Í framhaldi af áðurgreindu samkomulagi aðila, kveðast stefnendur hafa leitað til Borgarskipulags, Umferðardeildar borgar­verkfræðings og fleiri aðila um gögn og upplýsingar um úrræði í málinu.  Hafi virzt ljóst, miðað við þau gögn, sem fyrir lágu, að stefndi og eigendur Skeifunnar 9 hefðu á sínum tíma óskað eftir stækkun lóðanna og ýtt á eftir því við borgina með bréfaskriftum í sameiningu.  Jafnframt hafi komið í ljós, að umferð hefði tíðkazt milli lóðanna með munnlegu samkomulagi milli eigenda nr. 7 og 9, allt þar til nýir eigendur komu að húseigninni, en þá hafi tækifærið verið notað til að loka fyrir umferð.

 Leitað hafi verið til eigenda Skeifunnar 9 um samninga og sáttatilraunir, þannig að komast mætti að niðurstöðu um hugsanleg kaup á umferðarrétti, eða umferðarrétt annars staðar yfir lóð nr. 9, þannig að umferðarmál við Skeifuna 7 yrðu leyst.  Allan þann tíma, sem þessar samningaumleitanir stóðu yfir, hafi verið verulegt umferðarálag og óþægindi af umferð við Skeifuna 7, þar sem viðskiptavinir og starfsmenn rekstrar í húsinu hafi nú þurft að fara norður fyrir húsið, snúa þar við og aka til baka, þannig að tvístefna myndaðist vestan megin við húsið á mjög þröngum kafla.  Aðgangur að rampi hafi verið ótryggur, því engin loforð hafi verið gefin um áframhaldandi aðgang að honum.  Ekki hafi þó verið komið í veg fyrir aðganginn með sérstökum aðgerðum.  Hins vegar hafi verið ljóst, eftir að glerhýsi hafði verið bætt framan á húsið, sem samþykkt var af byggingafulltrúa 27. ágúst 1994 og byggt af stefnda, að ómögulegt hafi verið fyrir stærri flutningabíla að komast að rampinum af lóð Skeifunnar 7, þar sem þurft hafi að taka mjög þrönga beygju við norðausturhorn hússins.  Eina færa leiðin hafi verið yfir lóð Skeifunnar 9.

 Leigjendur í húsinu hafi verið mjög óánægðir og órólegir vegna hinnar breyttu umferðar um lóðina og umferðaröngþveiti, þegar verst láti.  Sumarið 1998 hafi stærsti leigjandinn, líkamsræktarstöðin Stúdíó Ágústu og Hrafns, sagt upp leigunni, enda hafi viðskiptavinum vart verið bjóðandi upp á þær aðstæður, sem mynduðust, þegar leikfimigestir hafi reynt að komast til og frá staðnum, vegna takmarkaðs rýmis til að hafa tvístefnu vestan megin við húsið.  Hafa stefnendur því orðið fyrir óþægindum og tjóni vegna þessa.

 Stefnendur kveðast hafa fengið löggiltan fasteignasala til að gefa umsögn um áætlaða verðmætisrýrnun á húsinu sem skrifstofu- og verzlunarhúsnæði í rekstri, vegna hinna breyttu og verri skilyrða til aðgengis, einkum að norðurhlið hússins, þar sem margs konar starfsemi sé rekin.  Niðurstaða hans hafi verið, að um 15% verðrýrnun væri að ræða á þeim leigurýmum, sem þetta hafi mest áhrif á.

 Eftir að leiguhúsnæði líkamsræktarstöðvarinnar var rýmt, hafi verið ráðizt í lagfæringar og breytingar á húsnæðinu.  Meðal annars hafi glerhýsi að framan verið fjarlægt, en það hafi verið eina leiðin til að tryggja aðgang að rampi og lagerhúsnæði í kjallara.  Þýði þetta, að ný framhlið komi á húsið að sunnanverðu og húsnæðið minnki sem glerhýsinu nemi, eða um 64 m².  Töluverður kostnaður sé einnig við að fjarlægja glerhýsið og setja nýja framhlið á húsið.

 Stefnandi kveður í ljós hafa komið við lagfæringar og breytingar á húsnæði líkamsræktarstöðvarinnar, að pípulögnum í húsinu sé verulega ábótavant, hvað varði skipulag, mælagrindur, frágang og tengingar.  Hafi pípulagningameistarar þeir, sem um lagfæringar sáu, lent í verulegum vandræðum við að finna út úr því, hvaða lagnir tilheyrðu hvaða rými, þar sem augljóslega hefði verið tengt fram og til baka, án þess að merkingum væri breytt eða þær lagfærðar.  Hafi verið um að ræða ólöglegar tengingar, m.a. þar sem hitalagnir fyrir ofna voru teknar út af neyzluvatnslögnum. Hafi kostnaður við verkið stóraukizt vegna þess aukna tíma, sem þurft hafi að verja til að finna út úr lögnum, sem ekki hafi verið settar upp samkvæmt lagnateikningum og augljóslega bætt við og breytt að auki.

 Fyrir liggi, að teikna þurfi upp lagnakerfi á nýtt og lagfæra það, svo það uppfylli kröfur og reglur, sem gerðar séu um slík kerfi.  Sé því krafizt bóta fyrir þann aukakostnað, sem þetta hafi valdið stefnanda fram til þessa tíma.

  Framhaldsstefna í málinu lýtur eingöngu að eldvarnamálum.  Stefnandi kveður, við kaupin hafi verið sérstaklega áskilið af sinni hálfu, og ákvæði um það sett í kaupsamning, að brunavarnir í húsinu yrðu lagfærðar og komið í það ástand, sem "brunamálaeftirlit" gerði kröfu um.  Eldvarnaeftirlit hafi gefið út vottorð þann 22.10.1996, um að ástand eldvarna í húsinu væri "ágætt".  Við skoðun Eldvarnaeftirlits þann 13.10.1998 hafi verið gerðar töluverðar athuga­semdir, sem margar hverjar hafi virzt beinast að grunnþáttum hússins og byggingarefni. Við nánari skoðun, sem Þorsteinn Egilsson, tæknifræðingur framkvæmdi fyrir stefnendur, hafi komið í ljós, að við byggingu hússins virðist hafa verið brotið verulega gegn teikningum, byggingareglugerð og brunavarnareglugerð, sem gildandi voru á þeim tíma.  Hafi þessi þáttur málsins verið tekinn sérstaklega til skoðunar, með því að óskað hafi verið eftir mati dómkvadds manns á þessum göllum sérstaklega og kostnaði við að bæta úr þeim.  Þann 11. júní 1999 hafi Magnús Guðjónsson húsasmíðameistari verið dómkvaddur til matsins. 

 Vegna þess hve umsvifa­mikið mál þetta sé, hafi þann 27. ágúst 1999 verið tilnefndur annar matsmaður, Árni Árnason, verkfræðingur, til að framkvæma hið umbeðna mat, ásamt Magnúsi Guðjónssyni.  Matsgerðin hafi legið fyrir þann 30. nóvember 1999.  Haldnir hafi verið tveir matsfundir með aðilum og lögmönnum þeirra, þar sem aðilar gátu komið með ábendingar sínar og skýringar.

 Niðurstaða matsmannanna sé sú, að um alvarlega galla sé að ræða, og að fasteignin uppfylli ekki reglur um brunavarnir.  Hafi matsmenn leitazt við að meta kostnað við að koma húsinu í viðunandi horf, þannig að það myndi uppfylla kröfur reglugerða um brunavarnir, miðað við það ástand, sem fasteignin var í, þegar salan átti sér stað, og miðað við þær samþykktu teikningar, sem þá lágu fyrir, og þær reglugerðir, sem þá voru í gildi.  Ekki hafi verið metnar þær úrbætur á þeim byggingarhlutum, sem sannarlega voru fjarlægðir, eftir að salan átti sér stað.   Alls hafi verið lagt mat á 9 verkliði.  Heildarkostnaður við að bæta úr umræddum göllum fasteignarinnar hafi verið metinn á kr. 11.987.690 ­með virðisaukaskatti, miðað við verðlag í nóvember 1999.

 Stefndi kveður hafa verið um það samið, samkvæmt kaupsamningi aðila, að hið selda afhentist í því ástandi, sem það var í, og uppfyllt yrðu skilyrði, sem brunamálaeftirlit gerði kröfu um vegna þeirrar starfsemi, sem rekin væri í húsinu að Skeifunni 7, Reykjavík.  Stefndi skyldi fá úttekt brunamálaeftirlits um athugasemdir á húsið, og hafi hann átt að framkvæma lagfæringar samkvæmt kröfum yfirvalda á sinn kostnað fyrir 01.06.1996, en sá frestur hafi síðar verið framlengdur.  Í samræmi við þá skuldbindingu, sem stefndi tókst á hendur í kaupsamningi sínum, hafi hann óskað eftir upplýsingum frá eldvarnaeftirliti Slökkviliðs Reykjavíkur um, hvaða lagfæringar væru nauðsynlegar á húsinu.  Á árinu 1996 hafi verið unnið því að gera nauðsynlegar lagfæringar og breytingar á húsinu, sem hafi lokið við lokaskoðun Eldvarnaeftirlits.  Þann 22.10.1996 hafi stefndi fengið staðfestingu Eldvarnaeftirlits á því, að búið væri að uppfylla kröfur, sem gerðar hafi verið við lokaskoðun.  Þá hafi jafnframt verið staðfest, að ástand eldvarna í eigninni væri ágætt, og hafi stefndi þar með lokið samningsbundinni skyldu sinni til að afhenda húsið í samræmi við kröfur yfirvalda.

 Þann 01.11.1996 hafi verið gengið til afsalsgerðar fyrir eigninni, og á sama tíma hafi verið gengið frá samkomulagi aðila um uppgjör og bætur vegna meintra leyndra galla.  Hafi í því samkomulagi verið samið um fullar og endanlegar bætur eða afslátt vegna meintra krafna kaupanda varðandi ástand eignarinnar við gerð kaupsamnings og annarra atvika, sem kaupandi hafi talið, að gæti veitt rétt til afsláttar eða bóta.  Um fullnaðaruppgjör hafi verið að ræða, sem hafi tekið til allra þátta samskipta aðila, að undanskildum ágreiningi aðila málsins varðandi meintan umferðarrétt yfir lóð næstu eignar.  Samfara uppgjöri þessu og samkomulagi hafi verið gengið frá afsali.

 Eign sú, sem um ræði, hafi verið seld fyrir 158.000.000.  Veittur afsláttur við gerð samkomulags hafi verið kr. 1.600.000, og nú krefjist stefnandi í aðal- og framhaldssök bóta eða afsláttar að fjárhæð kr. 28.829.000, þannig að heildar afsláttur verði kr. 30.400.000, eða um það bil 20% af kaupverði hinnar seldu eignar. 

III.

Málsástæður stefnanda í aðalsök og framhaldssök:

 Stefnandi kveður einkahlutafélagið Skeifuna 7 hafa verið stofnað sérstaklega til að kaupa eignina að Skeifunni 7, Reykjavík.  Eignin hafi verið keypt til fasteigna­rekstrar, þ.e. til útleigu fyrir skrifstofu- og verzlunarhúsnæði og undir aðra starfsemi, sem reka megi í húsinu.  Stefnandi hafi fjármagnað kaupin með hliðsjón af ákveðnum forsendum, og hafi upplýsingar um leigutekjur legið til grundvallar.  Þannig hafi mjög ákveðin forsenda stefnanda fyrir kaupunum verið sú, að verðmæti hússins væri metið sem 7 ára leigutekjur, og hafi stefndi verið fullkomlega upplýstur um þá forsendu stefnanda.  Í því skyni hafi stefndi lagt fram upplýsingar um árlegar leigutekjur af húsinu síðustu ár fyrir kaupin, og hafi kaupverð verið ákveðið með hliðsjón af því.  Stefnandi hafi talið sig vera að kaupa þau lóðarréttindi, sem sýnd hafi verið á teikningu, og stefndi hafi lýst yfir, að væru fyrir hendi.  Hluti hafi þó verið ómalbikaður norðan megin hússins.

 Hafi þetta verið veruleg forsenda varðandi aðgengi og bílastæði við húsið, til þess að útleiga á húsnæði undir ýmsa starfsemi gæti verið í öllum hlutum hússins.

 Yfirlýsingar stefnda sem seljanda, meðan á samningaferli um kaup á eigninni stóð, ásamt þeim forsendum, sem stefnandi, sem kaupandi eignarinnar, hafi lagt til grundvallar og upplýst stefnda um, séu mikilvæg atriði varðandi afmörkun þeirra galla, sem síðar hafi komið í ljós á fasteigninni og lóðarréttindum hennar.  Auk almennra, áskildra kosta, sem fasteignin hafi átt að hafa, svo sem þeirra, að eignin væri byggð í samræmi við gildandi byggingareglugerðir og teikningar, hafi verið sérstaklega áskilið, að brunavarnir væru í lagi, og seljandi hafi fengið ákveðinn frest til að uppfylla þá kröfu.  Við þann frágang hafi Eldvarnaeftirlit virzt hafa verið leynt ýmsum vanköntum, sem ekki hafi sézt við venjulegt eftirlit og skoðun.  Augljósar forsendur stefnanda fyrir kaupum, sem jafnframt hafi verið staðfestar með yfirlýsingum stefnda, hafi varðað umferðarrétt og aðgengi að húsinu, þ.e. aðgang að rampi, og hringakstur í kring um húsið.  Upplýsingar um jarðvegs­skipti og lóðarstærð, samkvæmt teikningu frá 1992, hafi augljóslega haft áhrif á ákvörðun stefnanda varðandi verð fyrir eignina.

 Allt þetta hafi stefnda verið og mátt vera fullkomlega ljóst, enda hafi aðaleigandi stefnda verið byggjandi hússins, og hafi hann rekið starfsemi í því, fyrst í eigin nafni en síðan í nafni hlutafélagsins, frá byggingu þess. 

Bótakrafa vegna lóðarréttinda sem fylgja áttu húsinu:

 Stefnandi kveður vera um að ræða lóðarhluta að norðanverðu, sem stefndi hafi ekki fengið úthlutað og ekki greitt af gatnagerðargjöld, en hafi gefið stefnanda upplýsingar um, að væru hluti af lóðarréttindum eignarinnar að Skeifunni 7.  Um sé að ræða 1152,75 m², samkvæmt mæliblaði Þorsteins Egilssonar tæknifræðings. Gatnagerðargjald sé, samkvæmt upplýsingum Reykja­víkur­borgar, reiknað af 40% þeirrar stærðar, eða 461 m², og sé kr. 5.048 pr. m², eða samtals kr. 2.327.128, sem stefnendur þurfi að greiða, en þeir hafi sótt um að fá þessari viðbótarlóð úthlutað, þar sem þeir þurfi að nýta hana til bílastæða og hafi talið sig hafa keypt hana af stefnda.  Stefndi hafi því valdið stefnanda tjóni með sviksamlega rangri upplýsingagjöf sinni og krefjist stefnandi bóta úr hendi stefnda, sem nemi því tjóni.  Samtals sé bótakrafa stefnanda vegna þessa liðar kröfunnar kr. 2.327.128.

Bótakrafa vegna jarðvegsskipta á norðurhluta lóðar:

 Stefnandi hafi verið upplýstur um það af stefnda við kaupin, að skipt hefði verið um jarðveg í lóð norðan megin við húsið, þar sem var malarsvæði, og væri það tilbúið til malbikunar.  Raunin hafi verið sú, að einungis þunnt yfirborðslag hafi verið af möl, sbr. dskj. nr. 17. Þessi hluti lóðarinnar sé, samkvæmt mælingum Þorsteins Egilssonar tæknifræðings, 565 m² að stærð.  Kostnaður við jarðvegsskipti sé, samkvæmt yfirlýsingu hans á dskj. nr. 16, áætlaður kr. 1.600 pr. m², sem þýði kostnað fyrir stefnendur, alls kr. 904.000, við að koma þessum lóðarhluta í það ástand, sem hann hafi átt að vera í við kaupin.  Stefndi hafi valdið stefnanda þessu tjóni með röngum og sviksamlegum upplýsingum við kaupin, og krefjist stefnandi bóta, sem því nemi, úr hendi stefnda.

 Samtals sé því bótakrafa stefnanda vegna þessa liðar kröfunnar kr. 904.000.

Bótakrafa vegna verðmætisrýrnunar á fasteigninni sem rekstrareiningar:

 Við kaupin hafi stefndi gefið yfirlýsingar um aðgengi og umferðarrétt í kring um húsið.  Uppdráttur af lóð frá maí 1992 sýni augljóslega, að gert sé ráð fyrir umferð í kring um hús nr. 7, yfir lóð nr. 9.  Samsvarandi aðstæður hafi verið við skoðun stefnenda á fasteigninni.  Búið hafi verið að ganga frá lóð þannig, að umferð hafi verið í kring um húsið, yfir lóð nr. 9, og hafi stefndi bent sérstaklega á, að hann hefði annazt malbikun hluta lóðar nr. 9 til að greiða fyrir umferð þar yfir.  Eins og áður sé lýst, hafi umferð verið lokað milli lóðanna af hálfu eigenda Skeifunnar 9.  Ekki sé fyrir hendi lögvarin krafa um umferðarrétt, og stefnendur hafi orðið fyrir verulegum óþægindum og röskun, vegna slæms aðgengis og vandamála við umferð um húsið, einkum að norðurhlið þess.  Stefnendur hafi reynt að komast að samkomulagi um kaup eða langtímaleigu á umferðarrétti yfir lóð hússins nr. 9, en því hafi alfarið verið hafnað.  Stefnendur hafi fengið mat löggilts fasteignasala um verðmætisrýrnun, sem þessi óþægindi, vandamál við umferð og skerðing á bílastæðarými valdi í rekstri hússins.  Liggi yfirlýsing hans frammi á dskj. nr. 20, og komi þar fram, að áætla megi 15% verðrýrnun í útleigu á þeim einingum, sem séu norðan megin í húsinu og nánar séu merktar inn á teikningar á dskj. nr. 21. 

 Á fylgiskjali með kaupsamningi aðila, dskj. nr. 3, komi fram, hver leiga sé fyrir hverja einingu og áætluð leiga þeirra hluta, sem ekki séu í leigu.  Jafnframt komi fram, hverjar forsendur kaupenda hafi verið fyrir kaupunum, þ.e. að 7 ára leiguvirði eignarinnar næmi verðmæti hennar.  Heildarleiga fyrir þau bil (sic í stefnu), sem fasteignasali telji hafa rýrnað að verðmæti, sé kr. 550.252 á mánuði, samkvæmt dskj. nr. 21.  Á ársgrundvelli sé því rýrnun verðmætis kr. 990.454.  Miðað við þær forsendur, sem legið hafi fyrir um kaupverð og verðmæti hússins við kaup, sem tekið hafi mið af 7 ára verðmæti leigutekna, sé eðlilegt, að bótakrafa miðist við að bæta 7 ára verðmætarýrnun.  Sú fjárhæð sé kr. 6.933.175, og sé bótakrafa stefnanda vegna mats á tjóni hans af þessum þætti málsins, vegna vanefnda og sviksamlegra rangra upplýsinga stefnda.  Samtals sé því bótakrafa stefnanda vegna þessa liðar kröfunnar, kr. 6.933.175.

Bótakrafa vegna kostnaðar og taps húsnæðis við aðgengisöflun að rampi og húsnæði í kjallara:

  Aðgengi að rampi, til flutnings og losunar vara í lagerhúsnæði í kjallara, hafi verið í uppnámi, allt frá því að lokað var fyrir umferð á lóðarmörkum.  Eigendur Skeifunnar 9 hafi látið átölulaust, eftir að lokun var færð frá rampinum á nýjan leik, að flutningabílar keyrðu yfir lóð þeirra.  Þeir hafi hins vegar alfarið neitað að semja um varanlegt aðgengi þarna að og geti í raun lokað fyrir það með hindrun á lóðarmörkum, hvenær sem sé.  Því hafi stefnendum verið nauðsynlegt að útbúa aðgengi innan lóðar nr. 7 að umræddum rampi, þannig að flutningabílar kæmust óhindrað að honum.  Í því skyni hafi verið nauðsynlegt að fjarlægja glerhýsi, sem bætt hafði verið framan á húsið árið 1994 af stefnda, þannig að næðist að keyra og beygja niður í rampinn frá lóð nr. 7.  Bótakrafa stefnanda vegna þessa þáttar miðist því við kostnað við að fjarlægja þennan hluta eignarinnar og setja nýja framhlið á húsið, auk frágangs á plani þar við, og sé staðfest með reikningum þeirra aðila, sem að því unnu, samtals kr. 2.847.137.  Enn fremur tapi stefnandi hluta leiguhúsnæðis við þessar breytingar, samtals 64 m², sbr. teikningar, sem liggi frammi á dskj. nr. 21 og sýni glerhýsið.  Leiguverð pr. m² á þessum hluta hússins hafi verið kr. 45.000, og sé bótakrafa vegna taps á leiguhúsnæði því kr. 2.880.000.

 Samtals sé því bótakrafa stefnanda vegna þessa liðar kröfunnar kr. 5.727.137.

Bótakrafa vegna aukins kostnaðar við lagfæringar og frágang pípulagna í húsinu:

 Samkvæmt reikningum pípulagningaþjónustu hafi 295 tímar farið í verk við lagfæringar á pípulögnum í húsnæðinu, sem áætlað hafi verið, að tæki 70-80 tíma.  Ástæða þess, samkvæmt yfirlýsingu Pípulagna Finnboga Guðmundssonar, sem liggi frammi á dskj. nr. 25, sé sú, að kerfið hafi ekki verið í samræmi við lagnateikningar og ólöglegt að öllu leyti, illa og ranglega merkt, ólöglega frágengið og þörf á heildarlagfæringu á kerfinu öllu.

 Sé bótakrafa stefnanda því, vegna þessa þáttar, að svo stöddu fyrir 200 tíma vinnu pípulagningamanns, samkvæmt reikningum, sem telja verði hóflegt og alfarið á ábyrgð stefnda í málinu, þar sem hann beri ábyrgð á húsinu, sem byggjandi þess og seljandi, enda séu þetta atriði, sem varði við lög.  Reiknað sé með dagvinnukaupi á tímann, kr. 1.902, auk virðisaukaskatts, kr. 466, eða samtals kr. 2.368 á tímann.

 Heildarbótakrafa stefnanda vegna þessa liðar kröfunnar sé því kr. 473.598, og áskilinn sé réttur til að krefjast bóta til viðbótar, vegna lagfæringar og frágangs teikninga af kerfinu, samkvæmt mati sérfróðra manna.

Bótakrafa vegna galla á brunavörnum og krafa Eldvarnaeftirlits:

 Stefnandi kveður dómkröfu sína í framhaldssök byggjast á matsgerð dómkvaddra matsmanna, sbr. dskj. nr. 52, er snúi að eldvarnamálum í eigninni Skeifunni 7, Reykjavík.

 Stefnandi kveðst eiga bótakröfur á hendur stefnda vegna leyndra galla, sem séu á eigninni, miðað við þau gögn, sem fyrir liggi um frágang byggingarinnar og innviði, byggingarefni og brunavarnafrágang.  Um sé að ræða atriði, sem ekki hafi sézt við venjulega skoðun, hvorki Eldvarnaeftirlits né kaupenda, og hafi verið andstæð samþykktum teikningum, brunavarnakröfum og byggingareglugerð, en sem seljanda hljóti að vera fullkunnugt um, sem byggjanda hússins og eiganda í tugi ára.  Taka verði fram, að fyrirsvarsmaður stefnda, Jón Pétursson, sé sérfróður maður á byggingasviði og sé þess vegna vel kunnugt um, hvaða kröfur bygging þurfi að uppfylla til þess að uppfylla reglur um brunavarnir.

 Samkvæmt matsgerð, dskj. nr. 52, sé um verulega galla að ræða, sem ekki hafi verið unnt að sjá við venjubundna skoðun.  Í matsgerðinni komi fram, að matsmennirnir telji brunavarnir bygginga vera sérhæft fagsvið, sem tiltölulega fáir hafi umtalsverða þekkingu á.  Telji þeir, að gallarnir, sem hér um ræði, séu þess eðlis, að ekki sé hægt að ætlast til þess, að ósérfróðir menn komi auga á þá við venjulega skoðun og án þess að leita aðstoðar sérfræðinga.  Þannig hafi það verið ómögulegt fyrir stefnanda máls þessa að sjá þessa galla, enda um leynda galla að ræða.  Aftur á móti hafi matsmennirnir talið, að gera mætti þá kröfu til sérfræðinga á vegum byggingarfulltrúa og eldvarnaeftirlits, sem eigi að hafa sérþekkingu á málum sem þessum, að þeir gætu merkt galla sem þessa.  Þó yrði að taka tillit til þess, að skoðanir á vegum þessara aðila séu oft gerðar af einstaklingum, sem ekki séu tæknimenntaðir og hafi takmarkaða sérþekkingu á brunavörnum bygginga og því oft hæpið að kalla þá sérfræðinga.

 Matsmenn hafi verið beðnir um að taka fasteignina út með það í huga, hvort hún uppfyllti þær reglur, sem giltu um brunavarnir, þegar kaup aðila fóru fram.  Í matsgerðinni komi fram, að fasteignin uppfyllti ekki þær kröfur, sem giltu á þeim tíma, samkvæmt brunamálareglugerð nr. 269/1978 um brunavarnir og brunamál.  Í matsgerðinni séu tilteknir 9 verkliðir, þar sem fram komi gallar, sem bæta þurfi úr.  Verkliðir þessir varði burðarvirki hússins, þak yfir 1. hæð, klæðningar í loftum og veggjum, brunahólfandi veggi, brunahólfandi hurðir og glugga, göt í gólfi á 1. hæð, reyklosun í stigahúsi, þéttingar með lögnum og að síðustu neyðarútgang.  Vísist til matsgerðarinnar, hvað varði lýsingar á því, hvað sé að, og hvað þurfi að bæta.  Ljóst sé, að hér sé um umfangsmikla galla að ræða, sem eigandi og byggjandi hússins beri ábyrgð á samkvæmt lögum og reglugerðum.

 Fjárhæð bótakröfunnar byggi stefnandi á kostnaðarmati matsgerðarinnar, sem miðist við verðlag í nóvember 1999 með vsk. á efni og vinnu. 

 Verkliður  Efni Vinna Alls

 1. Burðarvirki 1.279.810 1.802.220  3.082.030

 2. Þak yfir l.hæð 307.500 352.500 660.000

 3. Klæðningar lofta 544.200 1.534.200 2.078.400

 4. Brunahólfandi veggir 1.116.500 2.081.000 3.197.500

 5. Brunahólfandi hurðir/gluggar  1.647.000 623.000 2.270.000

 6. Göt í gólfi 88.320 121.440 209.760

 7. Reykræstiop í stigahúsi 140.000 95.000 235.000

 8. Brunaþéttingar 45.000 40.000 85.000

 9. Neyðarútgangur 80.000 90.000 170.000

 Samtals með vsk. 5.248.330 6.739.360 11.987.690

 Kostnaður við matsgerðina nemi kr. 477.235 samkvæmt framlögðum reikningum á dskj. nr. 53-55.  Heildarbótakrafa stefnanda í framhaldssök sé því kr. 12.464.925.

 Bótakrafa stefnanda byggi einkum á lögjöfnun frá 2. mgr. 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922, auk almennra reglna og langrar dómvenju um ábyrgð seljanda á áskildum kostum og almennum kostum húsnæðis í fasteignakaupum.  Fasteignin hafi ekki uppfyllt reglugerð um brunavarnir og brunamál nr. 269/1987, sbr. matsgerð, en eigandi mannvirkis sé ábyrgur fyrir því, að það fullnægi kröfum um brunavarnir, sem fram séu settar í lögum og reglugerðum um bygginga- og brunamál, sbr. m.a. 18. gr. laga um brunavarnir og brunamál nr. 41/1992.

 Stefndi hafi gefið rangar upplýsingar og villandi, leynt atriðum sem máli skiptu, leynt kaupanda göllum á húsinu og ástandi þess, auk þess sem um hafi verið að ræða vanheimild hans að lóð, sem hann hafi lýst yfir og lagt fram uppdrátt um, að fylgdi með.

 Stefnandi hafi á hverjum tíma látið vita og kvartað, strax og gallar hafi komið fram, eða upplýsingar komið fram um rangar yfirlýsingar stefnda.  Gallar þeir, sem síðast komu fram, varðandi eldvarnarkröfur og pípulagnir, hafi ekki komið í ljós, fyrr en farið var að breyta húsnæði og fjarlægja innréttingar og vinna í breytingum á pípulögnum.

 Bótakrafa stefnanda nemi í heild á þessu stigi, í aðalsök og framhaldssök, kr. 28.829.963, eða 18% af upphaflegu kaupverði eignarinnar.  Ljóst sé, að um töluvert tjón sé að ræða, og allir þeir gallar, sem komið hafi fram, og vanefndir, sem orðið hafi, séu atriði, sem stefnandi hafi ekki mátt búast við og hafi engan veginn getað séð við kaupin.  Eignin hafi því ekki haft þá áskildu kosti, sem hún átti að hafa og kaupandi hafi mátt búast við.  Alfarið sé hafnað þeim rökum, sem fram komi í bréfi lögmanns stefnda í janúar 1999, að stefnandi og þeir, sem að honum standi, séu einhvers konar sérfræðingar í fasteignarekstri og fasteignakaupum.  Stefnandi sé félag, sem eigendur þess hafi stofnað sérstaklega til að kaupa umrædda eign, og sé hún eina eignin, sem félagið eigi.  Framkvæmdastjóri og stjórnarmenn stefnanda starfi við heildverzlun og innflutning, m.a. á barnamat.

 Stefnda beri að bæta stefnanda það mikla tjón, sem hann hafi valdið honum samkvæmt framangreindum reglum.  Réttarvenja á þessu sviði sé langvarandi og rík og byggi á ítrekuðum dómafordæmum.  Framhaldsstefna stefnanda styðjist við 29. gr. laga nr. 91/1991, þar sem skilyrði 27. gr. sömu laga séu uppfyllt.

 Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, en krafa um virðisaukaskatt af honum sé reist á lögum nr. 50/1988.  Stefnandi sé ekki virðisauka­skattskyldur og beri því nauðsyn á að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.

Málsástæður stefnda í aðalsök og framhaldssök:

 Stefndi krefst aðallega sýknu, en til vara lækkunar krafna.

 Varðandi tölulega kröfugerð málsins, séu allar kröfur stefnanda í málinu áætlaðar af honum sjálfum og að litlu leyti lögð fram gögn, sem máli geti skipt um mat á þessum kröfum, sem og upplýsingar úr bókhaldi, sem mögulega hefðu getað aðstoðað stefnda við að meta réttamæti krafna stefnanda.  Í engu tilviki í aðalsök hafi stefnandi aflað sér matsgerðar dómkvaddra manna til sönnunar meintu tjóni sínu.  Stefndi kjósi þó ekki að gera frávísunarkröfu af þessum sökum, þar sem hann sé orðinn langþreyttur á nýjum og nýjum ágreiningsmálum við stefnanda og telji sér hag í að fá niðurstöðu í sem flestum þáttum ágreiningsins.  Hvort dómari treysti sér til að taka efnislega á málinu, þrátt fyrir þessa annmarka, verði hins vegar að koma í ljós.

 Meginkrafa stefndu í málinu sé um sýknu af öllum kröfum stefnanda.  Byggi sú krafa stefnda í meginatriðum á því, að eign sú, sem um ræði, hafi verið afhent í samningsbundnu ástandi, þannig að ekki sé grundvöllur fyrir kröfum samkvæmt 42. gr. kpl. nr. 39/1922 í málinu, og hann hafi, sem seljandi, sinnt upplýsingaskyldu sinni.  Ekki hafi verið um svik að ræða, sem sé skilyrði skaðabóta, og því eigi að hafna skaðabótakröfu þá þegar.  Rangfærslur milligönguaðila um kaupin, sem hafi verið sérstakir erindrekar forsvarsmanna stefndu, breyti þar engu.  Þá telji stefnandi, að ekki séu skilyrði í málinu til að dæma afslátt að tiltölu, en komi kröfur í málinu til greina að einhverju leyti, geti þær ekki verið um annað en afslátt.  Ljóst sé, að aðalkrafa stefnanda geti aldrei náð fram að ganga, þar sem á skorti skilyrði um svik, og möguleg krafa geti því aðeins verið í formi afsláttar.  Þó skorti á það í málinu, að reynt hafi verið í kröfugerð stefnda að færa sönnur á áætlaða verðmætisrýrnun vegna hinna meintu galla, sem um sé deilt í málinu, til að hægt sé að meta afslátt.

 Þá bendi stefndi á, að búið sé að semja um meintar og mögulegar kröfur vegna ástands eignarinnar við afhendingu, með sérstöku samkomulagi þann 01.11.1996, og því verði nýjar kröfur ekki hafðar uppi löngu síðar, og heldur ekki vegna tómlætisáhrifa.  Stefndi bendi á, að forsvarsmenn stefnanda séu báðir reyndir menn í viðskiptum, og hafi haft með sér sérfróða aðila við kaup, sem og á síðari stigum málsins, eins og sjáist í gögnum þess.  Ljóst sé, að eignin, Skeifan 7, hafi ekki verið ný við kaupin, heldur á bilinu 10-30 ára gömul og að meginstefnu til byggð sem iðnaðarhúsnæði af meisturum, sem ráðnir hafi verið til byggingar hússins.  Stefnandi hafi haft skyldu til rannsóknar á eigninni við kaupin, sbr. ákvæði 47. gr. l. nr. 39/1922, og til að gæta sinna hagsmuna.  Hafi eignin verið gölluð í skilningi laga við kaupin, eða á þeim tíma skilyrði til skaðabóta eða afsláttar, þá sé sá réttur fallinn niður vegna aðgerða og aðgerðaleysis stefnanda.  Fyrir gerð samkomulagsins þann 01.11.1996 hafi stefnandi kvartað undan fjölda atriða og kallað til fjölda sérfræðinga til að skoða eignina.  Hefði stefnandi á þeim tíma átt að setja fram allar kröfur sínar, en það hafi hann ekki gert, heldur gengið til samkomulags um endanlega fjárhæð, vegna meintra krafna kaupanda varðandi ástand eignarinnar við gerð kaupsamnings og annarra atvika við gerð hans, sem stefnandi hafi talið geta veitt rétt til afsláttar eða bóta.  Vegna þessa samkomulags sé ljóst, að nýjar kröfur geti ekki náð fram að ganga á síðari stigum.  Hafi seljandi ekki vanrækt skoðunar eða rannsóknarskyldu sína við kaupin fyrir gerð kaupsamnings, sé ljóst, að það geri hann með samkomulagi þessu, hvað allar nýjar kröfur varði.

 Almenn þýðing þess að ganga til samkomulags um galla í fasteignakaupum, eftir að kaupandi hafi ástæðu til að ætla, að eign sé haldin leyndum göllum, hafi verið talin sú, að ekki verði komið fram með nýjar kröfur síðar, enda hafi stefnandi, á þessum tímapunkti málsins, haft fulla ástæðu til að kanna ástand eignarinnar til þrautar og setja fram kröfur.  Hafi þetta verið staðfest í dómaframkvæmd, m.a. í dómi Hæstaréttar frá 1984:512.  Stefnandi hafi, á þessu stigi málsins, kosið að ganga til samkomulags um fullnaðaruppgjör og hafi, að því loknu, ritað undir afsal, sem ekki sé á stöðluðu formi, um að hann sætti sig við ástand eignarinnar.  Vegna þessa, og vegna tómlætissjónarmiða, verði nýjar kröfur ekki hafðar uppi tveimur árum síðar, eða fullum þremur árum frá kaupsamningi.  Þá verði að líta til þess, að forsenda stefnda fyrir greiðslu sinni til stefnanda hafi verið fullnaðarfrágangur allra mögulegra krafna, utan ágreinings um meint loforð um umferðarrétt.

 Varðandi málatilbúnað stefnanda sé því mótmælt sérstaklega, að upplýst hafi verið um umferðarrétt yfir lóðina að Skeifunni 9.  Lóðarleigusamningur hafi legið frammi, sem og teikning af lóð hússins.  Ljóst sé, að stefndi hafi alla tíð verið í góðu nábýli við stefnda (sic í grg.), öndvert því sem eigi við um stefnanda.  Um þetta hafi verið upplýst, sem og að átölulaust hafi frá upphafi verið ekið yfir báðar lóðir í þágu hins hússins alla tíð, sem og að aðilar stæðu saman í því að fá lóðir stækkaðar, sem ekki hafi verið lokið.  Hafi forsenda um kaup verið stærri lóð en lóðarleigusamningur sagði til um, eða umferðarréttur, sem hafi verið óþinglýstur, þá hafi það verið stefnanda að tryggja sér sönnun um slík atriði.  Það sé því rangt, að lofað hafi verið umferðarrétti.  Á sama hátt sé rangt, að fullyrt hafi verið, að búið væri að greiða lóðargjöld, vegna umsóknar um stækkun lóðar, og skipta um jarðveg.  Ljóst sé, að forsenda framkvæmda við jarðvegsskipti hafi verið lóðarleigusamningur, sem ekki hafi verið frágenginn, og eigi stefnandi hér sönnunarbyrði um annað, enda fullyrðingar í þessa veru andstæðar gögnum málsins og mótmælt sem röngum.  Þessu til viðbótar verði að mótmæla í einu og öllu fullyrðingum í málavaxtakafla, sem fari gegn hagsmunum stefnda. 

 Varðandi pípulagnir hússins sé það þannig, að við pípulagnir hafi í gegnum tíðina unnið meistarar, sem stefndi hafi fengið til þess, að því marki sem húsið byggðist og notkun þess breyttist.  Forsvarsmaður stefnda hafi ekki unnið sjálfur við pípulagningar í húsinu.  Hann viti ekki betur en þær hafi verið unnar í samræmi við samþykktar teikningar hverju sinni.  Taka verði fram, að húsið sé byggt þannig, að allur hiti í því hafi verið sameiginlegur, utan sérstaks mælis, sem settur hafi verið vegna notkunar á vatni í líkamsræktarstöð, sem rekin hafi verið í húsinu.  Stefndi kunni ekkert um að segja, hvaða vinnu pípulagninga­­meistari stefnanda hafi verið að vinna í húsinu.

 Það sé rangt, sem haldið sé fram í stefnu, að stefndi hafi verið upplýstur um þá forsendu kaupanda, að kaupverð væri metið sem sjö ára leigutekjur hússins.  Stefndi hafi upplýst um leigutekjur sínar af húsinu, en áætlanir stefnanda um verðmæti hússins, eða forsendur fyrir tilboði, hafi verið hans einkamál.  Stefnandi hafi gert tilboð í húsið, sem stefndi hafi tekið, þrátt fyrir að hann teldi það í lægri kantinum og undir því verði, sem hann hafði boðið húsið til sölu á.  Engin lóðarréttindi hafi verið seld önnur en þau, sem leiði af lóðarleigusamningi hússins og vísað sé til í kaupsamningi.  Hvað stefnandi hafi talið, skipti hér engu.

 Varðandi bótakröfur stefnanda í heilu lagi, telji stefndi, að þær séu allar ósannaðar, illa rökstuddar og vanreifaðar að hluta til eða öllu leyti. 

Bótakrafa vegna lóðarréttinda:

 Krafan sé andstæð kaupsamningi, sem kveði á um, að lóðarréttindi séu samkvæmt lóðarleigusamningi og rangt og ósannað, að frekari lóðarréttindi hafi verið seld, og komi sú krafa fyrst fram þremur árum eftir gerð kaupsamnings.  Ljóst sé, að stefnandi eigi sönnunarbyrði um fullyrðingu um sölu lóðar, andstætt ákvæðum kaupsamnings.  Þá hafi meint tjón stefnanda vegna þessa ekki verið metið af dómkvöddum mönnum og krafan byggð á útreikningi fulltrúa stefnanda og gögnum og upplýsingum, sem ekki séu hluti af gögnum málsins.  Kröfunni beri því að hafna, eða vísa frá dómi ex officio.

Bótakrafa vegna jarðvegsskipta:

 Engin stoð sé fyrir þessu í samningum aðila, og krafan komi ekki fram fyrr en þremur árum eftir kaup.  Þá hafi ekki verið aflað matsgerðar til sönnunar á meintu tjóni, heldur byggt á útreikningi fulltrúa stefnanda og gögnum og upplýsingum, sem ekki séu hluti af gögnum málsins.  Kröfunni beri því að hafna, eða vísa frá dómi ex officio.

Bótakrafa vegna verðmætisrýrnunar á fasteigninni sem rekstrareiningar:

 Stefnandi hafi ekki haft fyrir því að afla sér sönnunar fyrir þessu meinta tjóni sínu í formi matsgerðar, heldur sé útreikningur kröfunnar hugarfóstur hans.  Ekki séu lögð fram gögn um leiguverð þessara eininga á eignarhaldstíma stefnanda eða um það, hver leiga þeirra sé í dag til að freista þess að færa sönnur fyrir meintu tjóni.  Þá séu forsendur kröfunnar fráleitar, enda beri stefndi, sem seljandi, ekki ábyrgð á samskiptavandamálum stefnanda við nágranna sína.  Umferðarréttur hafi ekki verið seldur, enda leiði af lóðarleigusamningi, sem sé hluti kaupsamnings, að ekki sé um slíkan samningsbundinn, þinglýstan rétt að ræða.  Þá sé fráleitt að ætla, að stefndi sé bundinn af forsendu stefnanda, sem hann hafi ekki þekkt, um sjö ára leiguverð hússins sem kaupverð og aðferðafræði hans við útreikning þessa kröfuliðar.  Kröfunni beri því að hafna sem órökstuddri, eða vísa frá dómi ex officio.

Bótakrafa vegna kostnaðar og taps húsnæðis við aðgengisöflun að rampi og húsnæði í kjallara:

 Hér sé farið fullkomlega offari í kröfugerð, sem að ofan.  Fyrir liggi, að stefnandi eigi aðgengi, átölulaust, yfir lóð Skeifunnar 9, ofan í kjallarann, og staur, sem lagður hafi verið á lóðarmörk, sé laus og megi færa hverju sinni.  Þá liggi og fyrir, að hægt hafi verið að keyra yfir lóð Skeifunnar 7 ofan í ramp og kjallara hverju sinni, án þess að fara yfir lóð Skeifunnar 9.  Hafi verið erfiðleikar, þá hafi það varðað allra stærstu bifreiðar.  Hafi ekki verið hægt að aka þeim á lóð Skeifunnar 7 og ná beygju ofan í ramp, hafi verið alger óþarfi að fjarlægja glerhýsið, heldur nægjanlegt að breyta litlum hluta þess, eða austurenda, til að auðvelda fyrir akstri.  Brottnám glerhýsis hafi ekkert haft að gera með meinta erfiðleika með aðgang að rampi, heldur sé þar um að ræða breytingu, sem stefndu hafi kosið að gera á húsinu, vegna breyttrar notkunar þess.  Götuhæð hússins hafi verið breytt úr iðnaðarhúsnæði í verzlunarhúsnæði, þar sem verzlunin Metró hafi nú opnað nýja og glæsilega verzlun.  Ekki hafi stefnandi aflað sér matsgerðar um þennan lið bótakröfu sinnar, frekar en um aðra liði hennar. Reikningar, sem lagðir séu fram, séu ólæsilegir og illskiljanlegir og ómögulegt að átta sig á þeim og ljóst, að þeir verði ekki lagðir til grundvallar kröfugerð.  Þá sé ekki upplýst, hvort, eða hvaða, áhrif breyting stefnanda á húsnæðinu hafi haft til hækkunar á leiguverði þeirra fermetra, sem Metró leigi nú.  Þá sé krafan um tapað leiguverð óskiljanleg, þar sem vísað sé til þess, að leiguverð hvers fermetra, sem tapist, hafi verið 45.000, ­án þess að einhver frekari skýring fylgi. Kröfunni beri að hafna sem órökstuddri, eða vísa frá dómi ex officio.

Bótakrafa vegna kostnaðar við lagfæringar og frágang pípulagna:

 Kröfuliður þessi sé að svo stöddu áætlaður kr. 473.598.  Ekki liggi fyrir matsgerð um þennan lið frekar en aðra, eða nokkur sönnunarfærsla um meint frávik frá teikningum hússins.  Krafan byggi á ágizkun starfsmanns stefnanda og komi fram þremur árum eftir kaupsamning.  Kröfunni beri að hafna sem órökstuddri, eða vísa frá dómi ex officio.

Bótakrafa vegna galla á brunavörnum og krafna Eldvarnaeftirlits - framhaldssök:

 Stefndi byggi á því í fyrsta lagi, að hann hafi uppfyllt skyldur sínar varðandi þann þátt viðskipta aðila, sem kunni að lúta að eldvörnum fasteignarinnar nr. 7 við Skeifuna í Reykjavík.  Fyrir liggi, að ekki hafi verið gerðir staðlaðir samningar við kaup við aðila málsins og sérákvæði um skyldur stefnda vegna eldvarna.  Samkvæmt kaupsamningi, sem fyrir liggi, hafi stefndi fallizt á að afla úttektar brunamálaeftirlits um eignina við sölu hennar, sem hann hafi gert.  Þá liggi fyrir staðfesting eldvarnaeftirlits Slökkviliðs Reykjavíkur, um að stefndi hafi, í október 1996, uppfyllt allar kröfur, sem gerðar hafi verið, og ástand eldvarna hússins ágætt.  Við þessa staðfestingu hafi stefndi uppfyllt skyldur sínar.  Vera megi, að stefnandi kunni að eiga kröfu á Eldvarnaeftirlit, hafi verið gefið út rangt, opinbert vottorð, en slíkt sé stefnda óviðkomandi.

 Þá byggi sýknukrafan á því, að aðilar málsins hafi gert endanlegt samkomulag þann 01.11.1999 um allar mögulegar kröfur stefnanda varðandi mögulega, meinta galla á húsinu.  Það samkomulag hafi verið gert eftir deilur um ástand eignarinnar við kaup, sem staðið höfðu í langan tíma.  Með því samkomulagi hafi stefnendur afsalað sér frekari bótarétti beinum orðum, auk þess sem nýjar kröfur eftir gerð samkomulags eigi ekki að ná fram að ganga, vegna sjónarmiða um vanrækta skoðunarskyldu kaupanda varðandi þær kröfur, sem séu síðar til komnar.  Þá liggi fyrir staðfesting lögmanns stefnanda eftir kaup þess efnis, að samkomulagið væri endanlegt, og að sá skilningur hafi verið skýr af hendi kaupanda.  Ljóst sé, að fyrir gerð samkomulagsins hefði stefnandi átt að koma fram með allar kröfur sínar og ljóst, að hefðu kröfur, að því umfangi, sem nú sé deilt um, verið til umfjöllunar, hefði seljandi átt kost á því að láta reyna á rétt sinn til riftunar.  Með tómlæti sínu við að koma fram með endanlegar kröfur hafi stefnandi hins vegar gert riftun kaupanna ótæka, vegna breytinga sinna á húsinu og breyttum rekstrarforsendum, auk þess sem það leiði af eðli máls, að því lengra, sem líði frá afhendingu hússins, sé óhægara um riftun.  Vegna þessa eigi að sýkna stefnda af öllum kröfum í málinu, enda hafi aðilum málsins verið heimilt að semja um hagsmuni sína, sem þeir hafi gert, og slíkt samkomulag heimilt, jafnvel þótt annar aðili hafi, eftir á að hyggja, samið af sér mögulegan rétt.  Eigi hér við meginreglan um samningafrelsi og það, að gerða samninga skuli halda.

 Þá telji stefndu að hafna beri matsgerð í málinu, þar sem hún sé í eðli sínu áætlun um endurgerð á stórum hlutum hússins, en ekki mat á leyndum göllum.  Þá sé matsgerðin illa rökstudd, þar sem niðurstöður matsliða nemi stórum fjárhæðum, án þess að þeir séu sundurliðaðir, þannig að átta megi sig á einstökum liðum, og hvort kostnaðarliðir séu eðlilegir, og leitað sé sanngjarnra leiða til að bæta úr meintum annmörkum á húsinu, án þess að endurgera það.  Þá sé í engu gerður greinarmunur á meintum, leyndum göllum og þeim, sem teljist sýnilegir og því ekki bótaskyldir, nái kröfur fram að ganga að einhverju leyti.  Þá sé hvorki í mati né í kröfugerð í framhaldssök litið til þess, að virðisaukaskattur fáist endurgreiddur af vinnuliðum samkvæmt matinu og/eða allur greiddur virðisaukaskattur, með vísan til þess að eigandi hússins sé virðisaukaskattskyldur aðili og því óeðlilegt, að gerðar séu kröfur um jafnvirði þess í máli þessu.  Þá sé og ekki ljóst, hvert raunverulegt tjón stefnanda sé vegna hinna meintu galla, þar sem óljóst sé, að hvaða marki hann kunni að hafa samið við leigutaka í húsinu um, að þeir kostuðu, sem rekstraraðilar, breytingar á húsinu vegna starfsemi sinnar.

Krafa stefnanda um skaðabætur:

 Varandi bótakröfu stefnanda í málinu, krefjist stefndi þess, að hann verði sýknaður af skaðabótakröfum í framhaldssök, sem og í aðalsök.  Komi þar til, að skilyrði skaðabóta séu svik, sem eigi ekki við í málinu og sé andstætt gögnum þess.   Vegna þess að ekki sé um svik að ræða í máli þessu, beri að sýkna stefnda af aðalkröfu um skaðabætur í framhaldssök.

Varakrafa stefnanda - afsláttur:

 Varakrafa stefnanda sé um afslátt af kaupverði eignarinnar.  Eins og í aðalsök sé ekki reynt að færa sönnur á verðmætisrýrnun hinnar seldu eignar, vegna hinna meintu galla við kröfugerð í málinu, svo hægt sé að meta afslátt.  Aðalkrafa stefnda sé um, að kröfu um afslátt verði alfarið hafnað, og sé um það vísað til framangreinds rökstuðnings.  Vegna ummæla í stefnu þurfi að árétta, að Jón Pétursson, forsvarsmaður stefnda, sé húsgagnasmiður að mennt, og hafi hann ráðið til sín iðnmeistara með tilskilin réttindi að byggingu hússins, og samkvæmt úttektum hafi húsið uppfyllt kröfur, sem til þess hafi verið gerðar á hverjum tíma, þar með talið vegna eldvarna.  Þá sé því mótmælt, að eingöngu séu metnir mögulegir, leyndir gallar, enda séu flestir þeir hlutir, sem metnir séu, sýnilegir við skoðun, þar með taldar allar hurðir og ytra byrði veggja og fleiri atriði.  Þá sé ekki annað vitað en að eignin hafi staðið allar kröfur, sem gerðar hafi verið til hennar á árinu 1996 og óljóst, hvað sé til komið vegna breyttrar notkunar hússins.

 Varðandi matsgerðina sé þess aðallega krafizt, að bótum á grundvelli hennar verði hafnað alfarið, en til vara, að matsfjárhæðir verði lækkaðar samkvæmt mati dómsins.  Matið sé í eðli sínu sönnunargagn, sem dómara sé heimilt að víkja frá samkvæmt ákvæðum eml. nr. 91/1991.

 Varðandi 1. tl. matsgerðar sé metinn kostnaður við að endurgera eldvarnir á burðarvirki hússins.  Sé þar um matsfjárhæð að ræða á fjórðu milljón króna.  Engin einingaverð séu tiltekin og í engu litið til þess, að búið sé að framkvæma þessa hluti við matið, og því eigi að liggja fyrir rauntölur um kostnað í bókhaldi stefnda.  Frá súlum þessum og bitum hafi á sínum tíma verið gengið í samræmi við kröfur á þeim tíma, sem húsið var byggt.  Þá sé fráleitt, að kostnaður við málningu, sem komi til við endurgerð hússins, lendi á stefnda.  Þá sé ekki á því tekið, hvort ná megi sama árangri með einfaldari útfærslum, t.d. með eldvarnamálningu, þar sem því megi koma við, eða hefði mátt gera við endurnýjun húsnæðisins.  Þá sé og ekki litið til þess, að hér komi nýtt fyrir gamalt og ávinning stefnanda af því.  Matsliðnum beri að hafna eða lækka, og sé áréttað, að komi hann til álita að einhverju leyti, eigi stefnandi ekki rétt til virðisaukaskatts, sem metinn sé ofan á vinnuliði í málinu, eða þess innskatts, sem hann hafi nýtt sem innskatt.  Þá sé í engu greint á milli þess, sem sýnilegt hafi verið við skoðun hússins, sem skoðað hafi verið af sérfræðingum fyrir kaup, og þess, sem mögulega kunni að hafa dulizt.

 Varðandi 2. tl. sé þak hússins byggt, miðað við kröfur þess tíma, og hafi ítrekað fengið úttekt, og eigi að öðru leyti við sömu sjónarmið og um matslið nr. 1.

 Varðandi 3. tl. sé sá liður metinn út frá notkun hússins, eins og hún sé eftir breytingar kaupanda á því, en hann hafi breytt 1. hæð hússins í einn sal til að hýsa rekstur verzlunarinnar METRÓ.  Fyrir kaup aðila hafi hæðin verið fleiri og smærri rými, sem falli ekki undir flokk 1, og sé því röng forsenda gefin í matinu.  Frá loftinu hafi verið gengið í samræmi við kröfur yfirvalda á hverjum tíma og það málað með þar til gerðri eldvarnamálningu.  Þá eigi að öðru leyti við þau sjónarmið, sem reifuð séu vegna matsliðar nr. 1.

 Varðandi 4. tl. sé ágizkun í mati um, að það þurfi að rjúfa alla veggi og endurgera einangrun í þeim, þó alls ekki sé ljóst, hvort hluti þeirra uppfylli skilyrði.  Þá sé ekki litið til þess, hvort ná megi sama árangri og matið ætli með einfaldari og ódýrari aðferðum, t.d. með eldvarnamálningu, eða því að gipsplötu verði komið fyrir á ytra byrði veggjanna.  Um háan verklið sé að ræða, þar sem megin hluti sé vinnuliður, miðað við þá tillögu, sem mat leggi til, og sé fráleitt sú ódýrasta.  Þá eigi að öðru leyti við sömu athugasemdir og við 1. tl.

 Varðandi 5. tl. hafi allir gluggar og hurðir verið sýnilegar og geti ekki talizt leyndur galli, sérstaklega í því ljósi, að stefnandi skoðaði húsið fyrir kaup með sérfræðingi, og að forsvarsmenn stefnanda teljist sérfróðir.  Að öðru leyti eigi hér við athugasemdir um matslið nr. l.

 Varðandi 6.-9. töluliði hafi verið um sýnileg atriði að ræða, og eigi athugasemdir um l. tölulið við.  Þá sé áréttað, varðandi 7. tölulið, að stefnendur hafi, með samkomulagi, fengið bætur til að endurgera þak, sem sá liður taki til.  Brunaþéttingar séu sýnilegar, sem og frágangur á neyðarútgangi.

 Þá sé að lokum mótmælt öllum málsástæðum og kröfum í gagnsök (sic. í grg.), sem fari í bága við hagsmuni stefnda.

 Vaxtakröfu í málinu sé mótmælt sérstaklega, og komi til þess, að kröfur nái fram að ganga að einhverju leyti, sé þess krafizt, að vextir verði ekki dæmdir fyrr en frá dómsuppsögu og til vara, verði vextir dæmdir frá fyrri tíma, þá verði dæmdir vextir samkvæmt 7. gr. skaðabótalaga nr. 25/1987 til dómsuppsögudags.

 Varðandi málskostnað sé aðallega gerð krafa um málskostnað, og jafnvel þó kröfur kunni að ná fram að ganga að einhverju leyti.  Til vara sé þess krafizt, að málskostnaður verði felldur niður.  Vísað sé til ákvæða 130. gr., sbr. 129. gr. laga nr. 25/1987.

 Vísað sé til ákvæða eml. nr. 91/1991 og dómafordæma Hæstaréttar í gallamálum um sönnunargildi matsgerða, og hvort og hvernig þær verði lagðar til grundvallar kröfum.  Sérstaklega sé vísað til þess, að stefndi telji, að matsgerð uppfylli ekki skilyrði 1. tl. 63. gr. l. 91/1991 og 2. tl. 66. gr., sem kveði á um, að dómari meti sönnunargildi matsgerðar.

 Byggt sé á, að eignin hafi staðizt áskilda kosti, að teknu tilliti til verðlagningar hennar, aldurs, útlits og byggingasögu, samkvæmt 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922, sem beitt sé um fasteignakaup. 

 Byggt sé á reglum 47. gr. laga nr. 39/1922 um skoðunarskyldu kaupanda og þeirri staðreynd, að mögulegir, meintir gallar, sem séu sýnilegir, séu ekki bótaskyldir, og verði eignin talin gölluð, sé stefndi ekki bótaskyldur vegna meintra galla, þar sem um vanrækta skoðunarskyldu sé að ræða.

 Þá sé sérstaklega vísað til samkomulags aðila um fullnaðaruppgjör í málinu og þess, að eftir undirritun þess, áriti stefnandi afsal um, að hann sætti sig við ástand eignarinnar.  Stefndi byggi á því, að síðari kröfur eigi ekki að ná fram að ganga vegna sjónarmiða um skoðunarskyldu, sem valdi því, að hún sé vanrækt varðandi seinni tíma kröfur.  Vísað sé til sjónarmiða um, að samninga um vanefndir skuli halda og takmarki viðbótarkröfur í máli sem þessu.  Þá sé vísað til tómlætissjónarmiða.

 Varðandi sjónarmið um, að lækka skuli áætlaðar kröfur, sé vísað til meginreglunnar um “compensatio lucri cum damno” og sanngirnisraka.

 Varðandi sönnun sé vísað til meginreglna um sönnun í gallamálum, sem varði meinta leynda galla á fasteignum, með sérstöku tilliti til aldurs og ástands eignarinnar, sem og til sjónarmiða um, að stefnanda beri að sanna tjón sitt.

 Þá sé vísað til þess, að stefnandi hafi sætt sig við ástand eignarinnar, eins og það hafi verið samkvæmt texta kaupsamnings og afsals, sem ekki séu á stöðluðu formi, og með sérstöku samkomulagi.

 Þá sé vísað til meginreglna samninga-, kaupa- og kröfuréttarins um fasteignakaup, eftir því sem við eigi.

 Sérstaklega sé mómælt sem röngum fullyrðingum um, að kostir hinnar seldu eignar hafi verið tíundaðir umfram áskilda kosti og það, sem eignin stóð undir, sem og að stefndi hafi blekkt stefnendur varðandi ástand eignarinnar eða eignarréttindi sín. 

IV.

Forsendur og niðurstaða:

 Dómendur fóru á vettvang í upphafi aðalmeðferðar, ásamt aðilum og lögmönnum þeirra.

 Fyrir dóminn komu til skýrslugjafar stefnendurnir, Óttar Arnar Halldórsson og Þorvaldur Kári Þorsteinsson löggiltur endurskoðandi, stefndi, Jón Pétursson húsgagnasmíðameistari, matsmennirnir, Magnús Guðjónsson húsasmíðameistari og Árni Árnason verkfræðingur, Lovísa Rannveig Kristjánsdóttir, löggiltur fasteignasali, Benedikt Skarphéðinsson byggingatæknifræðingur, Þorsteinn Egilsson, framkvæmdastjóri Verkfræðistofu Stanleys Pálssonar, fasteignasalarnir Arnar Sölvason og Jón Sandholt, Finnbogi Guðmundsson pípulagningameistari, Ólafur R. Magnússon eldvarnaeftirlitsmaður, Hjörtur Gunnarsson verkefnastjóri hjá Eldvarnaeftirlitinu, Jónas Helgason, sviðsstjóri hjá Eldvarnaeftirlitinu, Bjarni Kjartansson, sviðsstjóri hjá Eldvarnaeftirlitinu, og Haraldur Lárusson framkvæmdastjóri Sökkuls sf.

 Kröfur sínar byggir stefnandi m.a. á brostnum forsendum, leyndum göllum, rangri upplýsingagjöf stefnda um eignina og vanefnd á kaupsamningi.

 Kröfugerð stefnanda samkvæmt aðalsök er að ýmsu leyti óskýr.  Tölulegar forsendur hinna ýmsu kröfuliða í aðalsök eru lítt reifaðir og rökstuddir í stefnu.  Þá er ekki samræmi í tölulegum forsendum vegna tapaðrar leigu í stefnu annars vegar og framburði stefnandans Þorvalds fyrir dómi hins vegar.  Ekki þykja þó efni til að vísa aðalsök frá dómi vegna þessa. 

 Sýknukrafa stefnda byggir m.a. á því, að eignin hafi verið afhent í umsömdu ástandi.  Þá sé búið að semja um meintar og mögulegar kröfur vegna ástands eignarinnar við afhendingu með sérstöku samkomulagi.

 Í kaupsamningi á dskj. nr. 3 er svohljóðandi ákvæði:  “Að öðru leyti (hér er vísað til fyrirvara um úttekt brunamálaeftirlits-innskot dómara) hefur kaupandi kynnt sér rækilega ástand hins selda og sættir sig við það að öllu leyti.”  Ákvæði þetta ber að skoða með hliðsjón af ákvæði í kauptilboði á dskj. nr. 34, en þar er gerður svohljóðandi fyrirvari:  “Tilboðsgjafi hefur skoðað eignina en tilboð þetta er gert með fyrirvara um að ekkert óvænt komi fram við nánari skoðun á ástandi hins selda ....”  Frá gerð kauptilboðs þann 19. desember 1995 til undirritunar kaupsamnings þann 29. febrúar 1996 líða rúmir 2 mánuðir.  Stefnendur hafa borið fyrir dómi, að þeir hafi skoðað eignina ásamt faglegum ráðgjafa, Benedikt Skarphéðinssyni byggingatæknifræðingi, en halda því hins vegar fram, að sú skoðun hafi ekki verið ítarleg.  Þá hafa stefnendur borið, að sjálfir hafi þeir farið oftar en einu sinni á staðinn, einir sér og einnig með fasteignasölunum.  Stefnendur hafa því haft endurtekin tækifæri til að kanna ástand hinnar keyptu eignar ítarlega og geta því ekki borið fyrir sig galla á fasteigninni, sem þeir hefðu mátt sjá við skoðun. 

 Það liggur fyrir, að ýmsir gallar komu í ljós við skoðun fasteignarinnar, auk þess sem aðila greindi á um, hvort seljandi hefði lofað þeim umferðarrétti um lóð fasteignarinnar nr. 9 við Skeifuna.  Aðilar gerðu af því tilefni með sér samkomulag, dags. 1. nóvember 1996, um “uppgjör, afsalsgerð og skaðabætur vegna meintra leyndra galla ofl. vegna Skeifunnar 7, Reykjavík”.  Var samkomulagið fólgið í því, að seljandi veitti afslátt af kaupverði að fjárhæð kr. 1.600.000.  Segir í samkomulaginu, að greiðslan sé innt af hendi sem fullnaðargreiðsla samkomulagsfjárhæðar allra krafna kaupanda, en án viðurkenningar á greiðsluskyldu og sé um endanlega fjárhæð að ræða vegna meintra krafna kaupanda varðandi ástand eignar við gerð kaupsamnings og annarra atvika við gerð kaupsamnings, sem kaupandi telji geta veitt rétt til afsláttar eða skaðabóta.  Deilur um umferðarrétt eru þó undanskildar.

 Af orðalagi samkomulagsins verður ekki ráðið, svo óyggjandi sé, að ætlun stefnenda hafi verið að afsala sér hugsanlegum bótarétti vegna leyndra galla, sem síðar kynnu að koma fram, og stefnendur máttu ekki sjá við þá ítarlegu skoðun, sem gera mátti kröfur til að þeir hefðu framkvæmt.  Þá verður samningurinn ekki túlkaður svo, gegn andmælum stefnenda, að það hafi verið forsenda stefnda fyrir greiðslu sinni til stefnanda, að um fullnaðargreiðslu væri að ræða vegna allra mögulegra krafna, þ.m.t. vegna galla, sem síðar kynnu að koma fram, og stefnendur máttu ekki sjá fyrir.  Er því ekki fallizt á málsástæðu stefnda, sem byggir á þeirri túlkun.

 Verður nú fjallað um hina einstöku kröfuliði stefnanda í aðalsök og framhaldssök, hvern fyrir sig:

Bótakrafa vegna lóðarréttinda, sem áttu að fylgja húsinu:

 Stefnendur halda því fram, að lóðinni hafa átt að fylgja réttindi til lóðarhluta að húsinu norðanverðu, en sem reyndist vera í eigu Reykjavíkurborgar.  Byggir fjárkrafa stefnenda vegna þessa liðar á gatnagerðargjaldi, sem reiknað er út af Þorsteini Egilssyni tæknifræðingi, systkinabarni við stefnandann, Þorvald, án þess að stefnda hafi verið gefinn kostur á að fylgjast með þeim mælingum, sem útreikningar byggðust á.  Engin opinber eða óháð gögn liggja fyrir um útreikninga þessa.

 Gegn andmælum stefnda er algerlega ósannað, að hann hafi tjáð stefnendum, að umdeildur lóðarhluti væri hluti hinnar seldur eignar.  Stefnendur hafa haldið því fram, að þinglýstur lóðarleigusamningur hafi ekki legið frammi við kaupin, heldur hafi þar legið fyrir lóðarteikning, sbr. dskj. nr. 4, en teikning þessi er árituð af Skipulagsnefnd um samþykki þann 11. maí 1992.  Hins vegar ber hún ekki með sér samþykki borgarstjórnar.  Er ekki fallizt á, að teikning þessi ein og sér gefi til kynna, að stefndi hafi verið umráðamaður umdeildrar lóðar.  Fasteignasalarnir, Jón Sandholt og Arnar Sölvason, gátu ekki borið um það fyrir dómi, hvort þinglýstur lóðarleigusamningur hefði legið fyrir, þegar kaupin fóru fram.  Stefnendur nutu aðstoðar framangreindra sölumanna á fasteignasölu við kaupin að húsinu.  Þá hefur annar stefnenda, Óttar, borið fyrir dómi, að hafa keypt svipaðan fermetrafjölda áður, auk þess sem hann hefur staðið í fasteignaviðskiptum vegna fyrirtækis síns í tvígang, þannig að gera má þær kröfur til hans, að hann hafi haft nokkra þekkingu á þeim gögnum, sem hægt er að byggja rétt á í fasteignaviðskiptum.  Er ekki er fallizt á, að stefnendur geti byggt rétt á yfirráðarétti, sem þeir ályktuðu að væri fyrir hendi af dskj. nr. 4, og verður að telja, að þeir hafi haft rúman tíma frá gerð kauptilboðs og þar til kaupsamningur var undirritaður til að kynna sér veðbókarvottorð, þinglýstan lóðarleigusamning og önnur gögn, sem upplýst hefðu getað um stærð lóðarinnar.  Þessum kröfulið er því hafnað sem ósönnuðum.

Bótakrafa vegna jarðvegsskipta á norðurhluta lóðar:

 Um fjárkröfu varðandi þennan lið er það sama að segja og um kröfuliðinn hér að framan, að hann byggir á mælingum og útreikningum Þorsteins Egilssonar tæknifræðings, án þess að nokkur gögn hafi verið lögð fram, sem staðreynt geta mælingar hans.

 Gegn andmælum stefnda er ósannað, að stefndi hafi lofað því við kaupin, að skipt hefði verið um jarðveg á lóðarskika þessum og hann búinn undir malbik.  Er ekkert í framkomnum gögnum eða framburði aðila og/eða vitna fyrir dómi, sem styður þessa fullyrðingu.  Er kröfulið þessum því hafnað.

Bótakrafa vegna verðmætisrýrnunar á fasteigninni sem rekstrareiningar:

 Þegar samkomulag aðila var gert um bætur vegna meintra galla, sbr. dskj. nr. 11, var bótakrafa stefnda vegna skerts umferðarréttar undanskilin.  Kemur hún því til skoðunar hér.

 Stefnendur byggja á því í stefnu, að við kaupin hafi stefndi gefið yfirlýsingar um aðgengi og umferðarrétt í kring um húsið.  Fyrir dómi gat stefnandinn, Óttar, ekki staðfest, að hann hefði heyrt stefnda lýsa þessu yfir, en bar, að malbikunin, sem stefndi hafði framkvæmt við hliðina á rampinum við austurhlið hússins, ásamt stöðugri umferð í kring um húsið, hafi stutt þá ályktun hans, að þarna væri umferðarréttur.  Að öðru leyti hefði verið ómalbikað þarna í kring.  Stöðug umferð frá húsi stefnenda og fram með húsi nr. 9 hafi og stutt þessa ályktun.  Hann kvaðst ekki hafa kynnt sér sérstaklega hjá eigendum fasteignarinnar Skeifunnar 9, hvort þessi umferðarréttur væri fyrir hendi og ekki hafa kynnt sér, hvort slíkum umferðarrétti hefði verið þinglýst á þá eign. 

 Stefnandinn, Þorvaldur, bar fyrir dómi, að hann hefði verið upplýstur um hringaksturinn á fundi með stefnda á skrifstofu hans í Skeifunni 7, þegar stefnendur voru að íhuga tilboðsgerð.    Hann kvað það hafa komið fram hjá stefnda, að það væri þarna umferðarréttur fram hjá húsinu nr. 9, og þeir, þ.e. eigendur þeirrar fasteignar, gætu síðan farið um lóðina við hús nr. 7 í staðinn.  Kvaðst stefnandinn muna eftir, að stefndi hefði lýst þessu yfir.  Hann kvaðst ekki hafa kynnt sér sérstaklega, hvort þetta væri bundinn eða þinglýstur umferðarréttur, en hann hafi verið með teikninguna á dskj. nr. 4 fyrir framan sig, og þar hafi verið brotalína, og hún þýði “umferðarréttur”. 

 Báðir sölumennirnir, Arnar Sölvason og Jón Sandholt, báru fyrir dómi, að það hefði verið ljóst, að um var að ræða óþinglýst samkomulag milli eigenda fasteignanna nr. 7 og 9 að umferðarréttur væri gagnkvæmur, og hefði stefnendum verið gert það ljóst. 

 Með vísan til framanritaðs, og með hliðsjón af eindregnum andmælum stefnda gegn því að hafa lofað viðvarandi umferðarrétti um lóð hússins nr. 9, er þessi kröfuliður ósannaður og ber að hafna honum.

Bótakrafa vegna kostnaðar og taps húsnæðis við aðgengisöflun að rampi og húsnæði í kjallara:

 Krafa samkvæmt þessum lið byggir á sömu forsendum og næsti liður hér að framan, sem lýtur að umferðarrétti, og er honum hafnað með sömu rökum.

Bótakrafa vegna aukins kostnaðar við lagfæringar og frágang pípulagna í húsinu:

 Kröfuliður þessi er byggður á óljósum og ónákvæmum lýsingum pípulagninga­meistarans, Finnboga Guðmundssonar, á ástandi á lögnum og fjárkrafan áætlun, án þess að nokkur tilraun sé gerð til að staðreyna hana.  Pípulagningameistarinn kom fyrir dóminn, en framburður hans var ekki til að styrkja kröfur stefnanda eða skýra þær að nokkru leyti.  Er því ekkert staðreynt um það í málinu, hvort eða að hvaða leyti pípulögnum í húsinu kann að hafa verið áfátt, þannig að um bótaskyldu seljanda geti verið að ræða.  Er kröfulið þessum því alfarið hafnað.

Bótakrafa vegna galla á brunavörnum og krafa Eldvarnaeftirlits:

 Í 4. gr. kaupsamnings á dskj. nr. 3 segir segir svo:  “Hið selda afhendist í því ástandi sem brunamálaeftirlit gerir kröfur um vegna þeirrar starfsemi sem fram fer í húsnæðinu.  Seljandi mun fá úttekt brunamálaeftirlits um athugasemdir á húsið og mun framkvæma lagfæringar samkvæmt kröfum yfirvalda á sinn kostnað fyrir 1/6 1996.”  Það liggur fyrir, að stefndi fékk mann frá eldvarnaeftirliti Slökkviliðs Reykjavíkur til að gera úttekt á kjallara og fyrstu hæð hússins með tilliti til eldvarna.  Skoðunina framkvæmdi Ólafur R. Magnússon eldvarnaeftirlitsmaður, og gerði hann athugasemdir í 8 liðum, svo sem fram kemur í dskj. nr. 60, sem dags. er 10. maí 1996.  Samkvæmt ábendingum eldvarnaeftirlitsins leitaði stefndi til Haraldar Lárussonar framkvæmdastjóra Sökkuls sf., sem tók að sér að framkvæma lagfæringar vegna þeirra atriða, sem talið var, að væri ábótavant.  Þann 22. október 1996 framkvæmdi Hjörtur Gunnarsson yfireldvarnaeftirlitsmaður lokaskoðun á eigninni.  Í vottorði hans á dskj. nr. 33 segir svo m.a.:  “Við lokaskoðun á húseigninni Skeifan 7 þann 22.10.96 kom í ljós að búið er að uppfylla kröfur þær sem gerðar voru..  Með tilliti til eldvarna er ástand húseignarinnar ÁGÆTT.”  Fyrir dómi kom fram, að starfsemi fór ekki fram á þessum tíma í öðrum hlutum hússins, sem voru í eigu stefnda, en þeim, sem skoðaðir voru. Verður því að telja að stefndi hafi, með þessu, uppfyllt þann fyrirvara í kaupsamningi, sem lýtur að brunavörnum, en eins og fram er komið, laut fyrirvarinn að því, að úttektin væri gerð með hliðsjón af þeirri starfsemi, sem fram fór í húsnæðinu.  Er ekki talið, að stefndi hafi brugðizt samningsskyldum sínum, þótt eldvarnarviðgerðum hafi lokið síðar en segir í kaupsamningi, enda er ekki á því byggt í málatilbúnaði stefnanda.  Er ekki fallizt á, að það teljist til leyndra galla, sem stefndi beri ábyrgð á, þótt komið hafi í ljós, tveimur árum síðar, að enn var ýmsum atriðum áfátt varðandi brunavarnir.  Þeir eldvarnaeftirlitsmenn, sem skýrslu gáfu fyrir dóminum, skýrðu frá því, að bæði geti verið, að ýmis atriði hafi gengið úr sér á þessum tíma, breytt starfsemi í húsnæðinu eða breytingar á því geti kallað á nýjar áherzlur, auk þess sem fram kom, að áherzlumunur geti verið á kröfum til eldvarna, eftir skoðunarmönnum, enda þótt þeir geri sér far um að samræma kröfur sínar og reynt sé að fylgja fyrirmælum reglugerðarákvæða.  Þá kváðu þeir almennt ekki vera gerðar kröfur til breytinga á eldvörnum í gömlum húsum, sem lutu eldri reglugerðarákvæðum á byggingartíma, nema lífi og limum manna sé ella stefnt í voða, heldur séu þær breytingar fremur teknar inn í sambandi við breytingar og endurnýjun á slíku húsnæði.

 Með vísan til framanritaðs ber að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.  Eftir atvikum ber að dæma stefnanda til að greiða stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 1.300.000.

 Dóminn kváðu upp Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari, Ragnar Ingimarsson verkfræðingur og Björn Björnsson húsasmíðameistari.

D Ó M S O R Ð :

 Stefndi, Jón Pétursson ehf., skal vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Skeifunnar 7 ehf.

 Stefnandi greiði stefnda kr. 1.300.000 í málskostnað.