Miðvikudaginn 30. apríl 2014.
Nr. 227/2014.	Heiða Guðjónsdóttir og Guðmundur Jóhann Clausen (Sigríður Kristinsdóttir hrl.) gegn Íbúðalánasjóði (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala. Eignarréttur. Afnotaréttur. Húsaleigusamningur. Búseturéttur.

ÍB ehf. reisti þrjár fasteignir í Reykjavík á árunum 2002 og 2003 og voru framkvæmdirnar unnar samkvæmt átaki ÍL um fjölgun leiguíbúða samkvæmt 40. gr. reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, sbr. lög nr. 44/1998 um húsnæðismál. H og G gerðu í febrúar 2003 svonefndan afnotaréttarsamning við ÍB ehf. um íbúð í einni fyrrgreindra fasteigna, en samkvæmt honum skyldi ÍB ehf. annast þinglýsingu samningsins sem kvaðar á hlutaðeigandi íbúð, sem félagið og gerði. Bú ÍB ehf. var tekið til gjaldsþotaskipti 2011 og lauk skiptum á árinu 2012. Í málinu greindi H og G á við ÍL um hvort hinn þinglýsti afnotaréttarsamningur þeirra við ÍB ehf. skyldi áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar í október 2010. Ágreiningi um ákvörðun sýslumanns, þar sem fallist var á að samningurinn skyldi áfram hvíla á eigninni, var borinn undir héraðsdóm, sem felldi hana úr gildi með hinum kærða úrskurði. Í dómi Hæstaréttar var meðal annars vísað til þess að frá meginreglu 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu kæmi fram sú meginregla að hefði nauðungarsölu verið krafist á eign eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna, féllu niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals, en frá henni gilti meðal annars sú undantekning að annað leiddi beinlínis af lögum. Rétturinn vísaði til þess að málsaðila greindi fyrst og fremst á um þetta og úrlausn ágreiningsins réðist af eðli réttindanna hversu til þeirra hefði verið stofnað. Hæstiréttur rakti einkenni réttarstöðu H og G samkvæmt afnotaréttarsamningnum og taldi að sá hlutbundni réttur sem falist hefði í rétti þeirra hjá ÍB ehf. hefði um sumt samstöðu með séreignarrétti að íbúð í fjöleignarhúsi en um annað nyti hann samstöðu með varanlegum afnotarétti yfir slíkri eign. Væru veruleg líkindi með þessum rétti og þeim sem búseturétthafar nytu samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, sbr. dóm Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 426/2008, og þeim sem afnotarétthafar nytu hjá stofnunum sem leigðu búseturétt og lytu ákvæðum laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá, sbr. dóm réttarins 20. febrúar 2014 í máli nr. 99/2014. Taldi Hæstiréttur með hliðsjón af eðli réttinda H og G og að því virtu að grundvöll réttindanna væri að rekja til ákvæða í lögum nr. 44/1998 og reglugerðum settum samkvæmt þeim, yrði lagt til grundvallar að fullnægt væri því skilyrði 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991 að af lögum leiddi beinlínis að réttur þeirra skyldu áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar og hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson og Þorgeir Örlygsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 25. mars 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 2. apríl sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 12. mars 2014 þar sem felld var úr gildi ákvörðun sýslumanns 15. febrúar 2013 um að afnotaréttarsamningur sóknaraðila um íbúð með fastanúmerinu 226-0791 að Drekavogi 4a í Reykjavík skyldi áfram hvíla á íbúðinni eftir nauðungarsölu hennar. Kæruheimild er í 1. mgr. 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðilar krefjast þess að staðfest verði ákvörðun sýslumanns um að fyrrgreindur samningur hvíli áfram á eigninni. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar að öðru leyti en því að sóknaraðilar greiði sér málskostnað í héraði. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti. Kemur krafa hans um greiðslu málskostnaðar í héraði þegar af þeirri ástæðu ekki til álita.

I

Samkvæmt 1. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er tilgangur þeirra að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum og að fjármunum verði sérstaklega varið til þess að auka möguleika fólks til að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Samkvæmt 33. gr., sbr. 3. tölulið 1. mgr. 15. gr. laganna er Íbúðalánasjóði heimilt að veita sveitarfélögum, félögum og félagasamtökum, sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni og hafa sem langtímamarkmið að byggja, eiga og hafa umsjón með rekstri leiguhúsnæðis, lán til byggingar eða kaupa leiguíbúða. Um efni samþykkta slíkra félaga eru ákvæði í 34. gr. laganna og samkvæmt 1. mgr. 40. gr. þeirra skulu félög og félagasamtök samkvæmt lögunum láta Íbúðalánasjóði í té bókhaldsgögn, ársskýrslur og upplýsingar um framkvæmdir, húsbyggingar, ráðstöfun leiguhúsnæðis, þinglýsta leigusamninga og ákvörðun leigufjárhæðar óski Íbúðalánasjóður eftir því. Samkvæmt orðskýringum 2. gr. laga nr. 44/1998 merkir hugtakið félög í lögunum þau sem rekin eru að hætti samvinnufélaga, hlutafélaga, einkahlutafélaga, sjálfseignarstofnana eða félaga með ótakmarkaðri ábyrgð er hafa að markmiði að byggja, eiga og reka leiguhúsnæði.

II

Íbúðaleigan ehf. starfaði samkvæmt samþykktum sem samþykktar voru á hluthafafundi 16. mars 2002 og kom þar fram að tilgangur félagsins væri „rekstur og útleiga á íbúðum sem langtímaverkefni, bygging, kaup og sala íbúðarhúsnæðis. Auk umsýslu, viðskipta og endurbóta fasteigna ásamt lánastarfsemi og öðrum verkefnum er tengjast starfsemi félagsins í samræmi við VIII. kafla laga um húsnæðismál nr. 44/1998 með síðari breytingum, reglugerð nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur og VIII. kafla reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, með síðari breytingum.“ Samkvæmt samþykktunum var réttur til íbúðarhúsnæðis sem ráðstafað var til útleigu á vegum félagsins bundinn skilyrðum um tekju- og eignamörk og aðstæður umsækjanda og fór eftir VI. kafla reglugerðar nr. 873/2001. Við gerð rekstraráætlana vegna ákvörðunar leigugjalds skyldi miðað við að reksturinn stæði undir sér og yrði hagnaður af rekstri skyldi hann ekki greiddur út sem arður til eigenda heldur lagður í sérstakan framkvæmdasjóð á vegum félagsins. Þegar metnar væru aðstæður umsækjanda skyldi meðal annars líta til húsnæðisaðstæðna hans, gerðar og ástands þess íbúðarhúsnæðis er umsækjandi byggi í, fjölskylduaðstæðna, heilsufars og vinnugetu, auk þess sem við úthlutun leiguíbúða skyldi gæta ákvæða laga um húsnæðismál. Félaginu var heimilt að selja leigjanda sem uppfyllti skilyrði um tekju- og eignamörk afnotarétt að íbúð með þeirri kvöð að hlutur leigjanda stæði óhreyfður í íbúðinni meðan hann hefði afnot hennar. Gjald úr hendi leigjanda í þessu skyni mátti nema allt að 30% af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar, en við lok samningstíma skyldi þessi hlutur leigjanda endurgreiddur í samræmi við kaupsamning eða fyrirliggjandi samþykktir. Óheimilt var að hafa eigendaskipti að íbúð sem á hvíldi lán til leiguhúsnæðis nema til kæmi annað hvort uppgreiðsla lánsins eða samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs um yfirtökuna. Samkvæmt samþykktunum skyldi stjórn félagsins senda Íbúðalánasjóði reglulega yfirlit yfir úthlutanir á íbúðum og var félagið háð eftirliti sjóðsins með rekstri, ráðstöfun og samningum og því skylt að afhenda öll gögn og upplýsingar er Íbúðalánasjóður óskaði eftir samkvæmt 40. gr. laga nr. 44/1998 og 31. og 32. gr. reglugerðar nr. 873/2001. Þá sagði í samþykktunum að félagið starfaði „samkvæmt ákvæðum laga um húsnæðismál nr. 44/1998, með síðari breytingum, og reglugerð nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur, reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs og þeirra laga og reglugerða er koma í þeirra stað. Þar sem ákvæði samþykkta þessara segja ekki til um hvernig með skuli farið skal hlíta ákvæðum laga um einkahlutafélög nr. 138/1994 svo og öðrum lagaákvæðum er við geta átt.“

Bú Íbúðaleigunnar ehf. mun hafa verið tekið til gjaldþrotaskipta 19. október 2011 og skiptum lokið 15. mars 2012.

III

Í 40. gr. reglugerðar um lánaflokka Íbúðalánasjóðs nr. 458/1999, eins og henni var breytt með reglugerð nr. 1000/2001, sagði að samkvæmt sérstöku átaki til fjölgunar leiguíbúða á árunum 2002 til 2005 úthlutaði Íbúðalánasjóður í samráði við félagsmálaráðuneyti lánum til umsækjenda. Jafnframt kom þar fram að við úthlutun skyldi meðal annars tekið tillit til þarfar á leiguhúsnæði í viðkomandi sveitarfélagi og þátttöku þess í átakinu. Einnig var tiltekið að sérstök áhersla skyldi lögð á að auka framboð á minni íbúðum. Samkvæmt 42. gr. reglugerðarinnar var félögum og félagasamtökum heimilt að selja félagsmanni eða leigjanda afnotarétt að íbúð með þeirri kvöð að hlutur hans stæði óhreyfður í íbúðinni á meðan hann hefði afnot hennar og skyldi kvöð þinglýst á viðkomandi íbúð. Reglugerð nr. 458/1999 var felld brott með reglugerð nr. 57/2009.

Í 1. mgr. 26. gr. reglugerðar nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur kom fram að framkvæmdaraðilum væri heimilt að selja leigjanda eða félagsmanni, sem uppfyllti skilyrði um tekju- og eignamörk samkvæmt VI. kafla reglugerðarinnar, eignarhlut í íbúð með þeirri kvöð að hlutur kaupanda stæði óhreyfður í íbúðinni á meðan hann hefði afnot hennar. Gjaldið mætti nema allt að 10% af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar. Þá kom fram í 2. mgr. 26. gr. að tæki framkvæmdaraðili ákvörðun um að selja leigjanda eða félagsmanni eignarhlut í leiguíbúð, sbr. 1. mgr., skyldi gerður um það samningur þar sem kveðið væri á um réttindi og skyldur aðila. Loks sagði í 3. mgr. að við lok samningstíma skyldi leigjandi eða félagsmaður fá endurgreiddan hlut sinn með fullum verðbótum samkvæmt vísitölu neysluverðs. Reglugerð nr. 873/2001 var felld brott með reglugerð nr. 1042/2013.

Reglugerð nr. 333/2003 um breytingu á reglugerð um lánaflokka Íbúðalánasjóðs nr. 458/1999, sbr. reglugerð nr. 1000/2001, tók gildi 1. júní 2003. Í 1. mgr. 42. gr. reglugerðar nr. 458/1999, eins og hún varð með þeirri breytingu, sagði að frá 1. júní 2003 væri félögum og félagasamtökum óheimilt að selja leigjanda afnotarétt í viðkomandi íbúð en í 2. mgr. var tekið fram að samningar um kaup á afnotarétti sem gerðir voru fyrir 1. júní 2003 héldu þó gildi sínu. Þá sagði í 4. mgr. að í þeim tilvikum skyldi gerður skriflegur samningur um sölu afnotaréttar þar sem kveðið væri á um réttindi og skyldur samningsaðila og skyldi kvöð þinglýst á viðkomandi íbúð. Hefði leigjandi keypt afnotarétt skyldi hann jafnframt njóta lægri leigugreiðslna í samræmi við lækkaðan fjármagnskostnað viðkomandi íbúðar og við lok samningstímans skyldi leigjandi fá endurgreiddan hlut sinn samkvæmt ákvæðum samnings. Reglugerð nr. 333/2003 var felld brott með reglugerð nr. 57/2009.

IV

Samkvæmt gögnum málsins reisti Íbúðaleigan ehf. þrjú hús við Drekavog 4 í Reykjavík á árunum 2002 og 2003 og voru framkvæmdirnar unnar samkvæmt því átaki Íbúðalánasjóðs um fjölgun leiguíbúða sem um ræddi í 40. gr. reglugerðar nr. 458/1999 og áður getur. Meðal gagna málsins er blaðaviðtal frá 17. desember 2002 þar sem forsvarsmaður Íbúðaleigunnar ehf. lét svo um mælt að félagið seldi íbúðarrétt þannig að rétthafinn gæti búið í íbúðinni eins lengi og honum sýndist og væri hugmyndin tekin frá húsnæðissamvinnufélaginu Búseta og framkvæmdirnar unnar samkvæmt sérstöku átaki Íbúðalánasjóðs um leiguíbúðir. Sóknaraðilar gerðu 10. febrúar 2003 afnotaréttarsamning við Íbúðaleiguna ehf. um þriggja herbergja íbúð að Drekavogi 4a í Reykjavík sem síðar hlaut fastanúmerið 226-0791. Í samningnum kom fram að sóknaraðilar tækju við íbúðinni 15. mars 2003 og greiddu samkvæmt nánar tilgreindu fyrirkomulagi afnotaréttargjald að fjárhæð 800.000 krónur og tryggingarfé sömu fjárhæðar, samtals 1.600.000 krónur. Samningurinn var óuppsegjanlegur af hálfu Íbúðaleigunnar ehf. nema sóknaraðilar gerðust sek um grófar vanefndir en þau gátu á hinn bóginn sagt samningnum upp með sex mánaða fyrirvara. Endursöluverð skyldi vera framreiknað upphaflegt afnotaréttargjald og inngreitt tryggingarfé með tilliti til vísitölu neysluverðs og kæmi það til greiðslu sex mánuðum eftir uppsögn ef ekki hefði tekist að selja afnotaréttinn. Sóknaraðilum var heimilt að selja afnotarétt sinn en óheimilt að veðsetja hann. Afnotagjald skyldi greiðast fyrir fram mánaðarlega og breytast í samræmi við breytingar á vísitölu neysluverðs, en með því átti að standa straum af greiðslu fasteignagjalda, trygginga, afborgana og vaxta af lánum og kostnaði vegna ytra viðhalds. Sóknaraðilar skyldu sjálf greiða rafmagns- og hitunarkostnað af íbúð sinni og kosta innra viðhald hennar. Þá voru þau ábyrg gagnvart öðrum íbúum fyrir því tjóni sem þeir yrðu fyrir vegna óhapps í íbúð sóknaraðila, svo sem vegna bilunar í tækjum eða leiðslum sem íbúð þeirra tilheyrði. Sóknaraðilum var ekki heimilt að framleigja íbúð sína nema með samþykki stjórnar Íbúðaleigunnar ehf. en þeim var heimilt að breyta íbúðinni á sinn kostnað. Loks sagði í samningnum að Íbúðaleigan ehf. skyldi sjá um að samningnum yrði þinglýst sem kvöð á viðkomandi íbúð.

V

Í hinum kærða úrskurði er gerð grein fyrir vilyrðum þeim er varnaraðili gaf Íbúðaleigunni ehf. fyrir leiguíbúðalánum í maí og október 2002 vegna kaupa og byggingar á 23 íbúðum að Drekavogi 4 a, b og c í Reykjavík. Í samræmi við þau vilyrði veitti varnaraðili Íbúðaleigunni ehf. lán við lok verkframkvæmda í mars 2003 og þar á meðal lán að fjárhæð 10.802.317 krónur vegna íbúðar þeirrar er sóknaraðilar höfðu gert afnotaréttarsamning um. Því til staðfestingar gaf Íbúðaleigan ehf. 10. mars 2003 út veðskuldabréf sömu fjárhæðar til varnaraðila sem endurgreiðast skyldi á 50 árum og var það tryggt með 1. veðrétti í íbúð þeirri sem sóknaraðilar höfðu eins og áður segir gert afnotaréttarsamning um 10. febrúar 2003. Tekið var fram í veðskuldabréfinu að varnaraðila væru kunnar kvaðir er á íbúðinni hvíldu. Veðskuldabréfið var móttekið til þinglýsingar sama dag og það var gefið út en afnotaréttarsamningur sóknaraðila 10. febrúar 2003 var móttekinn til þinglýsingar 5. maí sama ár. Í yfirlýsingu varnaraðila 6. mars 2003 sem móttekin var til þinglýsingar 10. sama mánaðar kom fram að íbúð sú er sóknaraðilar höfðu gert afnotaréttarsamning um væri háð ákvæðum VIII. kafla reglugerðar nr. 458/1999, sbr. 16. gr. laga nr. 44/1998. Þá sagði í yfirlýsingunni að óheimilt væri að hafa eigendaskipti á íbúð sem á hvíldi lán til leiguhúsnæðis nema til kæmi annað hvort uppgreiðsla lánsins eða samþykki stjórnar varnaraðila, sbr. 43. gr. fyrrgreindrar reglugerðar. Meðal gagna málsins er ódagsett yfirlýsing fyrrum framkvæmdastjóra Íbúðaleigunnar ehf. Þar kemur fram að þegar varnaraðili veitti Íbúðaleigunni ehf. lán til framkvæmdanna að Drekavogi 4 hafi sjóðnum verið kunnugt um að þegar hefðu verið gerðir samningar við einstaklinga um sölu afnotaréttar að íbúðunum.

Íbúð sú er sóknaraðilar höfðu gert afnotaréttarsamning um var samkvæmt kröfu varnaraðila seld nauðungarsölu 22. október 2010. Í tengslum við úthlutun söluverðs íbúðarinnar reis ágreiningur fyrir sýslumanni milli málsaðila um afdrif réttinda sóknaraðila vegna nauðungarsölunnar, en til hans tók sýslumaður afstöðu með ákvörðuninni 15. febrúar 2013 sem mál þetta snýst um.

VI

Í máli þessu er um það deilt hvort þinglýstur afnotaréttarsamningur sóknaraðila við Íbúðaleiguna ehf. frá 10. febrúar 2003 um íbúð í fjöleignarhúsi að Drekavogi 4a í Reykjavík skuli áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar 22. október 2010. Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 kemur fram sú meginregla að hafi nauðungarsölu verið krafist á eign eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna falli niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals. Gildir þetta án tillits til heitis eða eðlis réttindanna eða hvort þeim hefur verið þinglýst eða réttarvernd þeirra er óháð þinglýsingu, og skal í afsali taka fram hver réttindi yfir eigninni falli brott. Frá meginreglunni gilda þær undantekningar að annað geti beinlínis leitt af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að réttindin skyldu standa í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Greinir aðila fyrst og fremst á um hvort af lögum leiði að afnotaréttur sóknaraðila skuli áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar en úrlausn þess ágreinings ræðst af eðli réttindanna og hversu til þeirra var stofnað.

Um réttarstöðu sóknaraðila samkvæmt fyrrgreindum afnotaréttarsamningi við Íbúðaleiguna ehf. fer samkvæmt ákvæðum samningsins, lögum nr. 44/1998 og reglugerðum settum samkvæmt þeim, auk þess sem við eiga almennar reglur fjármunaréttar, skráðar og óskráðar. Á grundvelli samningsins eignuðust sóknaraðilar hlutbundin réttindi yfir þeirri íbúð sem hann náði til og var í eigu Íbúðaleigunnar ehf. Sá hlutbundni réttur hafði þá samstöðu með beinum eignarrétti að séreign í fjöleignarhúsi að hann var ótímabundinn og framseljanlegur og sóknaraðilar greiddu fyrir ákveðið endurgjald við stofnun réttarins sem nefnt var afnotaréttargjald. Þá inntu sóknaraðilar af hendi mánaðarlegt endurgjald en með því var greiddur kostnaður af viðhaldi sameignar utan dyra og innan, auk þess sem það skyldi renna til greiðslu fasteignagjalda, trygginga og afborgana og vaxta af lánum er á íbúð sóknaraðila hvíldu. Sóknaraðilar áttu sjálf að kosta innra viðhald íbúðar sinnar, þeim var heimilt að breyta íbúðinni á sinn kostnað og þau voru ábyrg gagnvart öðrum íbúum fjöleignarhússins vegna tjóns sem frá íbúð þeirra stafaði. Sóknaraðilar nutu einhliða réttar til uppsagnar afnotaréttarsamningsins, og kæmi til uppsagnar skyldi Íbúðaleigan ehf. greiða sóknaraðilum svokallað endursöluverð sem samanstóð af upphaflegu afnotaréttargjaldi og inngreiddu tryggingarfé framreiknuðu með tilliti til vísitölu neysluverðs. Á hinn bóginn hafði afnotaréttur sóknaraðila hjá Íbúðaleigunni ehf. þá samstöðu með óbeinum eignarrétti á borð við afnotarétt yfir fasteign að veðsetning réttarins var ekki heimil, framleiga var óheimil og Íbúðaleigan ehf. hafði heimild til að rifta samningnum vegna vanefnda sóknaraðila á svipuðum grunni og gildir um riftun leigusamninga samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994.

Af framangreindu leiðir að sá hlutbundni réttur sem fólst í afnotarétti sóknaraðila hafði um sumt samstöðu með séreignarrétti að íbúð í fjöleignarhúsi, en um annað naut hann samstöðu með varanlegum afnotarétti yfir slíkri eign. Eru því veruleg líkindi með þessum rétti og þeim sem búseturétthafar njóta samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, sbr. og dóm Hæstaréttar 5. mars 2009 í máli nr. 426/2008. Þá eru einnig veruleg líkindi með þessum rétti sóknaraðila og þeim sem afnotarétthafar njóta hjá stofnunum sem leigja búseturétt og lúta ákvæðum laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá, sbr. og dóm Hæstaréttar 20. febrúar 2014 í máli nr. 99/2014.

Þótt réttarstöðu sóknaraðila á grundvelli samningsins 10. febrúar 2003 verði samkvæmt framansögðu ekki til fulls jafnað til þeirrar sem felst í beinum eignarrétti yfir fasteign, er hitt ljóst, að sóknaraðilar öðluðust með samningnum mjög víðtæka hlutdeild í beinum eignarrétti yfir þeirri íbúð sem samningurinn tók til. Í því felst að inntak réttinda sóknaraðila og varanleiki er með allt öðrum og sterkari hætti en almennt tíðkast þegar stofnað er með samningi til venjubundinna afnotaréttinda yfir fasteign. Þegar til þessa eðlis réttinda sóknaraðila er litið og það haft í huga, að grundvöll þeirra er að rekja til ákvæða í lögum nr. 44/1998 og reglugerðum settum samkvæmt þeim, verður lagt til grundvallar að fullnægt sé því skilyrði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 að af lögum leiði beinlínis að réttur sóknaraðila skuli áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar. Ákvæði 2. mgr. 29. gr., sbr. 19. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 standa þessari niðurstöðu ekki í vegi, því fjarri fer að varnaraðila tjói að bera fyrir sig grandleysi um tilvist afnotaréttar sóknaraðila í ljósi aðdraganda þeirra lánveitinga til Íbúðaleigunnar ehf. sem áður er lýst og þess lagaumhverfis sem afnotaréttindi sóknaraðila eru sprottin úr. Er þá einnig til þess að líta að gagngert var tekið fram í veðskuldabréfi varnaraðila að honum væri kunnugt um þær kvaðir er á eigninni hvíldu. Samkvæmt þessu verður tekin til greina sú krafa sóknaraðila að afnotaréttarsamningur þeirra um íbúð með fastanúmeri 226-0791 að Drekavogi 4a í Reykjavík skuli áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar.

Eftir framangreindum úrslitum verður varnaraðili dæmdur til að greiða sóknaraðilum málskostnað í héraði og kærumálskostnað sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

 Dómsorð:

Afnotaréttarsamningur sóknaraðila, Heiðu Guðjónsdóttur og Guðmundar Jóhanns Clausen, 10. febrúar 2003 um íbúð með fastanúmeri 226-0791 að Drekavogi 4a í Reykjavík skal áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar 22. október 2010.

Varnaraðili, Íbúðalánasjóður, greiði sóknaraðilum samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 12. mars 2014.

                Mál þetta, sem barst dóminum 15. mars 2013, var tekið til úrskurðar 13. febrúar sl. að loknum munnlegum málflutningi.

                Sóknaraðili er Íbúðalánasjóður, Borgartúni 21, Reykjavík.

                Varnaraðilar eru Heiða Guðjónsdóttir og Guðmundur Jóhann Clausen, Drekavogi 4a, Reykjavík.

                Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík frá 15. febrúar 2013 um að afnotaréttarsamningur varnaraðila við Íbúðaleiguna frá 10. febrúar 2003 verði í framhaldi af nauðungarsölu ekki afmáður af fasteigninni Drekavogi 4a, fastanúmer 226-0791, Reykjavík, að svo stöddu, verði felld úr gildi. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

                Varnaraðilar krefjast staðfestingar hinnar kærðu ákvörðunar og málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

I

                Í maímánuði árið 2002 veitti sóknaraðili Íbúðaleigunni ehf. vilyrði fyrir leiguíbúðalánum vegna kaupa og byggingar á 23 íbúðum við Drekavog 4 a, b og c, í samræmi við 16. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, sbr. reglugerð nr. 458/1999 um lánaflokka. Samkvæmt lánsloforðinu átti að greiða lánið út við framkvæmdalok, enda lægi lokauppgjör fyrir. Í október 2002 gaf sóknaraðili út ítarlegri yfirlýsingu varðandi lánveitinguna. Lánið sem hér um ræðir var 90% af samþykktum kostnaði og tryggt með 1. veðrétti í viðkomandi leiguíbúð, allt í samræmi við ofangreinda reglugerð og lánsloforð.

                Í framhaldi af þessu veitti sóknaraðili við verklok lán í formi veðskuldabréfs vegna íbúðar í Drekavogi 4a, fastanúmer 226-791 að fjárhæð 10.802.317 krónur, tryggt með 1. veðrétti í íbúðinni. Bréfið var gefið út 10. mars 2003 og var fært inn í þinglýsingabækur daginn eftir.

                Þann 5. maí 2003 var þinglýst afnotasamningi varnaraðila við Íbúðaleiguna ehf. sem kvöð á fasteigninni. Samningurinn er dagsettur 10. febrúar 2003, en tók gildi 15. mars sama ár, þegar afnotagjald var innt af hendi, 800.000 krónur, auk tryggingafjár að sömu fjárhæð, eða alls 1.600.000 krónur. Í samningnum kemur fram að hann sé óuppsegjanlegur af hálfu Íbúðaleigunnar ehf., en rétthafi geti sagt honum upp með sex mánaða fyrirvara. Endursöluverð sé framreiknað upphaflegt afnotaréttargjald og inngreitt tryggingarfé, samkvæmt vísitölu neysluverðs. Það skuli koma til greiðslu sex mánuðum eftir uppsögn, hafi ekki tekist að selja afnotaréttinn.

                Byggingarframkvæmdir Íbúðaleigunnar ehf. við Drekavog á árunum 2002 til 2003 voru unnar samkvæmt sérstöku átaki Íbúðalánsjóðs um leiguíbúðir. Íbúðaleigan ehf. starfaði samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál. Í samþykktum félagsins sagði að „tilgangur félagsins er rekstur og útleiga á íbúðum sem langtímaverkefni, bygging, kaup og sala íbúðarhúsnæðis. Auk umsýslu, viðskipta og endurbóta fasteigna ásamt lánastarfsemi og öðrum verkefnum er tengjast starfsemi félagsins í samræmi við VIII kafla laga um húsnæðismál nr. 44/1998 með síðari breytingum, reglugerð nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur og VIII kafla reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, með síðari breytingum.“ Íbúðaleigan ehf. var tekin til gjaldþrotaskipta 19. október 2011 og var skiptum lokið í búinu 15. mars 2012.

                Íbúðin að Drekavogi 4a var seld nauðungarsölu 22. október 2010. Hæstbjóðandi var sóknaraðili með boð að fjárhæð 3.000.000 króna. Sóknaraðili lýsti á grundvelli 1. veðréttar kröfu í söluverð eignarinnar, 18.247.078 krónur. Upp í kröfu hans komu 2.635.993 krónur. Varnaraðilar gerðu við nauðungarsöluna kröfu um að hæstbjóðandi yrði bundinn af samningi þeirra við Íbúðaleiguna ehf.

                Þann 4. apríl 2011 gaf sýslumaður út frumvarp að úthlutun söluverðs. Samkvæmt frumvarpinu var gert ráð fyrir að sóknaraðili fengi greiddar upp í kröfu sína 2.635.993 krónur, en aðrir veðréttir féllu niður. Í frumvarpinu var gert ráð fyrir því að ofangreindum afnotasamningi yrði ekki aflýst af eigninni við útgáfu afsals, með vísan til 2. mgr. 56. laga nr. 90/1991, 76. gr. laga nr. 97/1993, sbr. 16. gr. sömu laga, VIII. kafla laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og 2. mgr. 2. gr. og 1., 2. og 3. mgr. 26. gr. reglugerðar nr. 873/2001 með síðari breytingum.

                Með bréfi, dags. 7. apríl 2011, mótmælti sóknaraðili frumvarpi sýslumanns og krafðist þess að afnotasamningur yrði, með vísan til 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, afmáður úr þinglýsingabók. Engar aðrar athugasemdir komu fram við frumvarpið.

                Málið var tvívegis tekið fyrir hjá sýslumanni. Þann 15. febrúar 2013 tók sýslumaður ákvörðun um að afnotaréttarsamningur varnaraðila yrði ekki afmáður af eigninni að svo stöddu. Í kjölfarið lýsti sóknaraðili því yfir að hann myndi skjóta ákvörðuninni til héraðsdóms í því skyni að fá henni hnekkt.

II

                Sóknaraðili kveður ágreining aðila lúta að ákvörðun sýslumanns um að umræddur afnotaréttarsamningur hvíli áfram sem kvöð á fasteigninni eftir nauðungarsöluna, samkvæmt 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili hafi mótmælt afstöðu sýslumanns og krefjist þess að afnotasamningurinn verði afmáður af eigninni. Ágreiningur fyrir dómi snúi einungis að kvöðinni. Með kvöð sé átt við, eins og skilgreint sé í greinargerð með lögum nr. 90/1991, annars konar réttindi en til greiðslu peninga. Ágreiningurinn taki því ekki til greiðslu afnotaréttarins þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir slíkri greiðslu í frumvarpi og því hafi ekki verið mótmælt. Varnaraðilar séu bundnir við það, sbr. 2. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991, og komi það atriði því ekki til endurskoðunar hér. Þar sem ekki reyni á greiðslu afnotaréttar af söluverði þá komi heldur ekki hér til skoðunar hvort í honum felist tryggingar- og fullnusturéttur í viðkomandi íbúð, en ekki verði séð að afnotasamningur sem slíkur uppfylli skilyrði laga nr. 75/1997 um samningsveð.

                Samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 falli niður kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni, nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandi hafi síðar tekið þau að sér. Lán sem hér um ræði hafi verið veitt til almennra leiguíbúða, samkvæmt heimild í 16. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, sbr. VII. kafla reglugerðar nr. 458/1999. Því hafi ekki verið um að ræða, eins og haldið sé fram í frumvarpinu, lán til félagslegra íbúða, samkvæmt VIII. kafla laga nr. 44/1998, eða kaupleiguíbúða samkvæmt 76. gr. laga nr. 97/1993, án þess að það hefði skipt máli við úrlausn þessa máls ef svo hefði verið. Hvergi sé að finna í ofangreindum lögum, eða öðrum lögum, ákvæði er mæli fyrir um að afnotasamningur eigi að standa áfram, þrátt fyrir nauðungarsölu. Samkvæmt uppboðsskilmálum beri kaupanda í samræmi við 11. tölulið 28. gr. laga nr. 90/1991 að hlíta kvöðum og höftum á eigninni, að því leyti sem söluverð hennar hrekkur til greiðslu upp í réttindi sem standi að baki þeim kvöðum og höftum í réttindaröð. Fengist hafi 2.635.993 krónur upp í kröfu sjóðsins á 1. veðrétti, en krafan hafi á uppboðsdegi verið að fjárhæð 18.247.078 krónur. Þar sem veðláni sóknaraðila hafi verið þinglýst á undan samningi varnaraðila hafi krafa varnaraðila staðið að baki kröfu sóknaraðila. Sóknaraðila hafi því, samkvæmt ofangreindu ákvæði 11. töluliðar 28. gr. laga nr. 90/1991, ekki borið að hlíta kvöðum sem hér um ræði á eigninni. Hvorki lög né uppboðsskilmálar standi til þess að kvöðin hvíli áfram á eigninni. Beri því að fella hana niður samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.

                Í ákvörðun sýslumanns sé því haldið fram að sóknaraðili hafi verið grandsamur um afnotasamning þann sem þinglýst hafi verið á eignina. Honum beri því að virða kvöðina. Þetta sé ekki á neinn hátt rökstutt, t.d. á hverju hann byggi vitneskju sína, hvenær sóknaraðili hafi fengið vitneskju um kvöðina og hvernig þessi atriði geti hér snúið við forgangsáhrifum þinglýsingar. Varnaraðilar hafi á hinn bóginn sjálfir ekki borið þessu við eða haldið slíku fram. Ef hér er verið að vísa til 2. mgr. 29. þinglýsingalaga nr. 39/1978 varðandi óþinglýst réttindi þá komi þau ákvæði varla til greina nema gerð sé sérstök krafa á þeim grundvelli, samkvæmt 2. mgr. 49. gr. laga nr. 90/1991, sbr. til hliðsjónar 6. mgr. 50. gr., og aðili geti um leið sannað grandsemi rétthafa um eldri og betri rétt óþinglýsts eiganda.

                Sóknaraðili hafi gefið lánsvilyrði sitt löngu áður en til samnings varnaraðila hafi verið stofnað, en lánið hafi verið greitt út í mars 2003 þegar íbúðin hafi verið fullbúin. Lánveiting sóknaraðila byggist á upphaflegu lánsloforði hans. Því séu löggerningar hans eldri en afnotasamningur varnaraðila. Sú fullyrðing að sóknaraðili hafi verið grandsamur um betri rétt varnaraðila standist því ekki.

                Samkvæmt lánareglum sóknaraðila láni hann allt að 90% af byggingarkostnaði. Gerð sé krafa um 1. veðrétt í eigninni. Það væri því í andstöðu við lánareglur ef á undan láni sóknaraðila hvíldi afnotagjald að fjárhæð 800.000 krónur. Hefði verið búið að þinglýsa slíkri kvöð áður en sóknaraðili veitti lán sitt hefði ekki orðið af lánveitingunni.

                Sýslumaður rökstyðji ákvörðun sína einnig með því að sóknaraðili hafi engar athugasemdir gert við nauðungarsöluna vegna áhvílandi afnotaréttinda. Þetta sé furðuleg röksemd. Sóknaraðili hafi enga ástæðu haft við uppboðið til að gera athugasemdir við afnotasamning. Ekki hafi verið tilefni til þess fyrr en frumvarp sýslumanns hafi legið fyrir. Í samræmi við 1. mgr. 51. gr. laga nr. 90/1991 hafi sóknaraðili gert athugasemdir innan tilskilins frests. Reglur laga nr. 90/1991 geri ekki ráð fyrir því að andmæli komi fram við væntanlegri úthlutun sýslumanns fyrr en eftir að hann hafi gert frumvarp til úthlutunar samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laganna. Þá verði heldur ekki með nokkru móti séð að það geti hafa skipt máli varðandi ákvörðunartöku sýslumanns hvort athugasemdin hafi komið fram við nauðungarsöluna sjálfa eða eftir að frumvarp hafi verið gert.

                Í niðurstöðu sýslumanns sé vísað til 42. gr. reglugerðar nr. 458/1999, þess efnis að félögum eða félagasamtökum sé heimilt að selja félagsmanni eða leigjanda afnotarétt í íbúð með þeirri kvöð að hlutur hans standi óhreyfður í íbúðinni á meðan hann hafi afnot af henni. Kvöðinni skuli þinglýst á viðkomandi íbúð. Hér sé ekki um lagalega kvöð að ræða, heldur samningsbundna. Ákvæðið sé eingöngu bindandi á milli aðila sjálfra, en að öðru leyti gildi þinglýsingarreglur, og eftir atvikum lög nr. 75/1997 um samningsveð, varðandi stöðu hennar og rétthæð. Afnotagjald takmarkist við eigið framlag framkvæmdaraðila, samkvæmt 1. mgr. 42. gr. reglugerðarinnar. Afnotarétthafi geti því ekki öðlast ríkari réttindi gagnvart sóknaraðila að þessu leyti en framkvæmdaraðilinn.

                Í ákvörðun sýslumanns komi eftirfarandi fram: „Fulltrúi sýslumanns ákvarðar að ekki er unnt með svo íþyngjandi hætti, að afmá eða hrófla við afnotaréttindum afnotarétthafa með afturvirkum hætti og svipta þau þeim réttindum sem þau hafa þegar öðlast með lögum og reglugerðum í tíð eldri laga.‟ Síðan segi: „Þá þykir varlegast að afnotasamningur hjónanna Guðmundar Jóhanns Clausen og Hjördísar Guðjónsdóttur hvíli á eigninni og verði ekki afmáð (sic) af eigninni við útgáfu afsals að svo stöddu.“ Þetta sé sérkennileg nálgun hjá sýslumanni. Honum beri samkvæmt 50. gr. laga nr. 90/1991 að úthluta söluverði eftir því sem það hrökkvi til og af rétthæð krafna leiði. Ekki sé um að ræða að verið sé að svipta einhvern réttindum, heldur fáist réttlægri kröfur ekki greiddar af söluverði, dugi það ekki til greiðslu þeirra. Af framangreindu verði ekki annað séð en að sýslumaður ætli að horfa fram hjá rétthæð krafna og láta ákvörðun sína ráðast af huglægu mati. Í ákvörðuninni felist ekki, eins og haldið sé fram, að verið sé að svipta einhvern réttindum með afturvirkum hætti, heldur sé þetta á hinn veginn. Sýslumaður sé með ákvörðun sinni að veita aðila réttindi með afturvirkum hætti. Það sé eins og sýslumaður viti að þetta standist ekki með því að taka ekki varanlega ákvörðun í málinu. Ákvörðun sýslumanns hafi hins vegar verið endanleg af hans hálfu. Hann hafi því ekki getað tekið aðra ákvörðun en þá sem hafi falið í sér lokaniðurstöðu málsins, sem hann hafi þó ekki gert, án skýringa og nokkurs samhengis við málavexti.

                Sóknaraðili reisi málskostnaðarkröfu sína á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991.

III

                Varnaraðilar byggja á því að samkvæmt 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 útrými rétthafi samkvæmt samningi því aðeins eldri óþinglýstum réttindum, að yngri rétthafi sé grandlaus um tilvist eldri réttinda. Grandleysi í þinglýsingalögunum sé skilgreint með þeim hætti að rétthafi eftir samningi eða löggerningi hvorki þekki né eigi að þekkja hin óþinglýstu réttindi, sbr. 19. gr. laganna. Ákvæði 19. gr. leggi almenna aðgæsluskyldu á rétthafa, en í frumvarpi því er orðið hafi að lögum nr. 39/1978 segi í athugasemdum með 19. gr. að löggjafinn skilgreini hugtakið grandleysi með venjubundnum hætti. Jafnframt sé bent á að íslenskir dómstólar hafi gengið alllangt í því að krefjast þess af kaupanda að hann kynni sér óþinglýst réttindi sem kunni að hvíla á eign. Líkt og komi fram í greinargerð sóknaraðila hafi samningur varnaraðila verið dagsettur 10. febrúar 2003. Mat á grandleysi yngri rétthafa miðist við það tímamark er hann hafi öðlast réttindi sín með löggerningi, sem í þessu tilviki hafi verið 10. mars 2003, þegar veðskuldabréfið hafi verið gefið út. Þá hafi þegar verið búið að undirrita afnotasamning 10. febrúar 2003.

                Samkvæmt 3. gr. samþykkta fyrir Íbúðaleiguna ehf. hafi tilgangur félagsins verið rekstur og útleiga á íbúðum sem langtímaverkefni, bygging, kaup og sala íbúðarhúsnæðis. Í samþykktum félagsins sé vísað til þess að starfsemi félagsins og tilgangur sé í samræmi við lög um húsnæðismál nr. 44/1998 með síðari breytingum. Jafnframt sé vísað til reglugerðar nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur og VIII. kafla reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, með síðari breytingum. Sóknaraðila hafi verið ljós tilgangur og starfsemi Íbúðaleigunnar ehf., þegar framangreindir löggerningar hafi átt sér stað. Honum hafi því mátt vera ljóst að afnotaréttarsamningar hefðu verið gerðir eða kynnu í það minnsta að vera gerðir. Í dómaframkvæmd hafi almennt verið litið svo á að nægilegt sé að aðila sé kunnugt um að á fasteign hvíli nánar tiltekin óþinglýst réttindi, enda þótt hann hafi ekki kynnt sér efni þeirra réttinda nánar. Af framangreindu megi leiða að sóknaraðili hafi verið grandvís um eldri óþinglýstan rétt þegar títtnefnt lán í formi veðskuldabréfs hafi verið veitt.

                Sóknaraðili haldi því fram að ákvæði 2. mgr. 29. gr. laga nr. 39/1978 komi ekki til greina nema gerð sé sérstök krafa á þeim grundvelli, samkvæmt 2. mgr. 49. gr. laga nr. 90/1991, sbr. til hliðsjónar 6. mgr. 50. gr. sömu laga. Afnotaréttur samkvæmt afnotaréttarsamningi hafi orðið til með fjárframlagi. Slíkur réttur falli ekki niður nema við endurgreiðslu, enda sé afnotarétturinn í sjálfu sér hlutdeild í eign sem verði til þess að varnaraðili teljist eigandi eignarinnar að hluta. Fyrir þeim hluta sem gerð sé krafa um endurgreiðslu af sé óþarft að lýsa kröfu, sbr. 6. mgr. 49. gr. laga nr. 90/1991, enda þurfi gerðarþoli aldrei að lýsa kröfu vegna stöðu sinnar sem eigandi eignarinnar og eigi það allt eins við þótt einungis sé um að ræða hluta eignar. Viðurkenning hins opinbera á eignarhlut varnaraðila sjáist glögglega á því að greiddar hafi verið vaxtabætur frá ríkissjóði í samræmi við eignarhluta þeirra á árunum 2003-2010, eða allt þar til eignin hafi verið seld nauðungarsölu. Ályktun sóknaraðila um að 2. mgr. 29. gr. laga nr. 39/1978 komi ekki til álita sé því haldlaus.

                Verði ekki fallist á að sóknaraðili hafi verið grandasamur um óþinglýst réttindi varnaraðila beri engu að síður að hafna kröfu sóknaraðila, enda sé röng sú staðhæfing sóknaraðila að ekki sé unnt að leiða af lögum að hin umdeilda kvöð hvíli á eigninni.

                Í samþykktum Íbúðaleigunnar ehf. sé vísað til þess að starfsemi félagsins og tilgangur þess sé í samræmi við lög um húsnæðismál nr. 44/1998 með síðari breytingum, en jafnframt sé vísað til reglugerðar nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða og reglugerðar nr. 458/1999 um ráðstöfun þeirra og rekstur. Starfsemi Íbúðaleigunnar ehf. hafi því verið í samræmi við starfsemi félaga, eins og þau séu skýrð í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Í reglugerð nr. 458/1999, sem hafi verið í gildi allt til ársins 2009, komi fram í 40. gr., sbr. 42. gr., reglugerðar nr. 1000/2001, að félögum sé heimilt að selja félagsmanni eða leigjanda afnotarétt í íbúð með þeirri kvöð að hlutur hans standi óhreyfður í íbúðinni á meðan hann hafi afnot af henni. Þá segi enn fremur að við lok samningstíma skuli leigjandi fá endurgreiddan hlut sinn í samræmi við samþykktir hlutaðeigandi félags. Ákvæðum reglugerðar nr. 458/1999, sbr. reglugerð nr. 1000/2001, var breytt með reglugerð nr. 333/2003. Þar segi í athugasemdum um 42. gr. að samningar um kaup á afnotarétti sem gerðir hafi verið fyrir 1. júní 2003 haldi gildi sínu.

                Það sé mjög alvarlegt að halda því fram að ekki hefði orðið af lánveitingu ef búið hefði verið að þinglýsa afnotaréttarsamningi varnaraðila. Sóknaraðili hefði þá verið að fara á svig við lög og reglur sem sett hafi verið um lánveitingar hans til aðila leiguíbúða. Eins og áður segi sé skýrt tekið fram í lögum að heimilt sé að selja afnotarétt að leiguíbúðum. Það hafi verið gert í því tilviki sem hér sé til umfjöllunar og sóknaraðila hafi verið kunnugt um.

                Afnotasamningi varnaraðila hafi verið þinglýst 5. maí 2003 sem kvöð á eignina. Samningurinn sjálfur sé dagsettur í febrúar 2003. Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 segi að ef krafist hefur verið nauðungarsölu eftir heimild 6. eða 7. gr. falli niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum. Framangreind lagaákvæði sýni einmitt fram á að um það sé beinlínis kveðið á í lögum að félögum eða félagsamtökum sé heimilt að selja félagsmanni eða leigjanda afnotarétt í íbúð með þeirri kvöð að hlutur hans standi óhreyfður í íbúðinni meðan hann hafi afnot af henni, sbr. 1. mgr. 42. gr. reglugerðar nr. 1000/2001, sbr. 1. mgr. 26. gr. reglugerðar nr. 873/2001. Almennt sé litið svo á að þegar árekstur virðist að hluta eða í heild milli tveggja lagaákvæða þá gildi lagaákvæðið sem sérgreindara sé um hlutaðeigandi tilvik, enda sé um sérreglu að ræða. Sé því ljóst að afnotaréttarsamningurinn hvíli áfram á eigninni sem kvöð, þrátt fyrir að nauðungarsala hafi farið fram á eigninni.

                Sóknaraðili haldi því fram að vísun sýslumanns til 42. gr. reglugerðar nr. 458/1999 eigi ekki við í þessu tilviki þar sem um samningsbundna kvöð sé að ræða en ekki lögbundna. Slík kvöð sé ekki bindandi milli annarra en aðila samningssambands og að öðru leyti gildi þinglýsingarreglur og eftir atvikum lög um samningsveð nr. 75/1997 varðandi stöðu og rétthæð kröfu. Þá sé því enn fremur haldið fram að þar sem því hafi ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila að sýslumaður hafi ekki úthlutað 1.295.578 krónum við úthlutun, sé hvorki unnt að gera kröfu um greiðslu fjárhæðarinnar, né komi til skoðunar hvort í afnotaréttinum felist tryggingar- og fullnusturéttur í viðkomandi íbúð. Framangreindum staðhæfingum sóknaraðila sé mótmælt. Í 2. og 3. mgr. 42. gr. reglugerðar nr. 1000/2001 segi að gera skuli skriflegan samning um sölu afnotaréttar þar sem kveða skuli á um skyldur og réttindi samningsaðila, auk þess sem kvöð skuli þinglýsa á viðkomandi íbúð. Með reglugerð nr. 873/2001 hafi sala á afnotarétti verið endurskoðuð og skerpt á rétti leigjanda og félagsmanna til endurgreiðslu á eignarhlut sínum ásamt verðbótum, sbr. 3. mgr. 26. gr. reglugerðar nr. 873/2001. Framangreind reglugerðarákvæði eigi sér stoð í lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 og leggi lagaskyldu á samningsaðila að þinglýsa réttindum samkvæmt samningi. Lagagrundvöllur og lagaáskilnaður kvaðar breytist ekki þó um hana sé kveðið í samningi milli tiltekinna aðila, enda ljóst að réttur afnotarétthafa sé skýr samkvæmt framangreindum reglugerðarákvæðum. Ákvæðin eigi sér skýra stoð í lögum, þar sem sú skylda sé lögð á félög og félagasamtök að þinglýsa kvöð á viðkomandi íbúð, sbr. 1. og 3. mgr. 42. gr. reglugerðar nr. 1000/2001. Sú undantekning sem kveðið sé á um í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991, um að kvaðir við nauðungarsölu haldist á eign megi slíkt leiða af lögum, gildi því í þessu tilviki. Um lögbundna kvöð sé að ræða, ekki samningsbundna, líkt og haldið sé fram í greinargerð sóknaraðila.

                Staðhæfingu sóknaraðila um að í afnotaréttinum felist hvorki tryggingar- né fullnusturéttur í viðkomandi íbúð sé mótmælt. Þótt fallist yrði á túlkun sóknaraðila, um að umrædd kvöð sé samningsbundin en ekki lögbundin, sé ljóst að afnotaréttarsamningnum hafi verið þinglýst á eignina 5. maí 2003 og hafi því fullt gildi gagnvart þriðja manni, sbr. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingarlaga. Samkvæmt 17. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup öðlist kaupandi, sem greitt hafi kaupverð fasteignar eða hluta þess, veðrétt í viðkomandi fasteign til tryggingar kröfu um endurgreiðslu þess sem hann hafi innt af hendi. Réttarvernd kaupanda samkvæmt greininni sé því sambærileg stöðu veðhafa, enda sé ákvæðið lögfesting áður gildandi meginreglu, þ.e. að endurgreiðsluréttur kaupanda njóti forgangs gagnvart yngri réttindum yfir eigninni við úthlutun söluandvirðis. Þá segi í athugasemdum við 17. gr. frumvarps til laga nr. 40/2002 að um sé að ræða tryggingaréttindi sem leggja verði að jöfnu við samningsveð. Staðhæfingu sóknaraðila um að ekki komi til skoðunar hvort í afnotarétti felist tryggingar– og fullnusturéttur sé því mótmælt sem rangri. Þvert á móti sé ljóst að téður afnotaréttur samkvæmt afnotaréttarsamningi hafi einmitt sambærilega stöðu og samningsveð.

                Hvað varði kröfu um greiðslu fáist ekki séð hvernig varnaraðili sé bundinn samkvænt 2. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991. Afnotarétturinn hafi orðið til með fjárframlagi, en slíkur réttur falli ekki niður nema við endurgreiðslu, enda sé hann í sjálfu sér hlutdeild í eign sem verði til þess að varnaraðilar teljist eigendur eignarhlutans. Þeim hafi sem slíkum verið óþarft að lýsa kröfu, sbr. 6. mgr. 49. gr. laga nr. 90/1991, enda þurfi gerðarþoli aldrei að lýsa kröfu vegna stöðu sinnar sem eigandi eignarinnar.

                Um lagarök sé vísað til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, þinglýsingalaga nr. 39/1978, laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, reglugerða nr. 458/1999, nr. 873/2001, nr. 1000/2001 og nr. 333/2003, auk laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Málskostnaðarkröfu sína reisi varnaraðilar á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 77. gr. laga nr. 90/1991.

IV

                Ágreiningur máls þessa lýtur að ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík 15. febrúar 2013 um að afnotaréttarsamningur varnaraðila við Íbúðaleiguna ehf. yrði í framhaldi af nauðungarsölu ekki afmáður af fasteigninni Drekavogi 4a í Reykjavík, fastanúmer 226-0791, að svo stöddu.

                Varnaraðilar gerðu 10. febrúar 2003 afnotaréttarsamning við Íbúðaleiguna ehf. um framangreinda fasteign að Drekavogi 4a. Samkvæmt samningnum greiddu þau afnotaréttargjald og tryggingarfé, samtals að fjárhæð 1.600.000 krónur. Samningurinn var óuppsegjanlegur af hálfu Íbúðaleigunnar ehf., nema um grófar vanefndir væri að ræða. Varnaraðilum var hins vegar heimilt að segja samningnum upp með sex mánaða fyrirvara. Skyldi endursöluverð þá vera framreiknað upphaflegt afnotaréttargjald og inngreitt tryggingafé samkvæmt vísitölu neysluverðs. Til greiðslu skyldi koma sex mánuðum eftir uppsögn ef ekki tækist að selja afnotaréttinn.

                Samkvæmt samþykktum Íbúðaleigunnar ehf. starfaði félagið samkvæmt ákvæðum laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, reglugerð nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur og reglugerð nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, eða þeirra laga og reglugerða er kæmu í þeirra stað. Þar sem ákvæði samþykktanna segðu ekki til um hvernig með skyldi fara, skyldi hlíta ákvæðum laga nr. 138/1994 um einkahlutafélög og öðrum lagaákvæðum er við gætu átt.

                Sóknaraðili telur að afmá hefði átt afnotaréttarsamninginn, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, en varnaraðilar hafna því. Samkvæmt 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 falla niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals í kjölfar nauðungarsölu, nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Samkvæmt þessu ákvæði er gert ráð fyrir því að öll óbein eignarréttindi falli niður við nauðungarsölu, án tillits til heitis þeirra eða eðlis og þess hvort þeim hefur verið þinglýst eða réttarvernd þeirra sé óháð þinglýsingu. Samkvæmt ákvæðinu eru þrjár undantekningar frá þessari reglu. Einungis er deilt um þá undantekningu í máli þessu hvort annað leiði beinlínis af lögum. Í athugasemdum sem fylgdu greinargerð er varð að lögum nr. 90/1991 segir um þessa undantekningu að hún gæti til dæmis átt við um lögbundinn forkaupsrétt eða lögbundnar kvaðir.

                Varnaraðilar telja að þau hafi átt eldri óþinglýstan rétt þegar veðskuldabréfi sóknaraðila hafi verið þinglýst á eignina, en samkvæmt 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 útrými rétthafi samkvæmt samningi því aðeins eldri óþinglýstum réttindum, að yngri rétthafi sé grandlaus um tilvist eldri réttinda. Sóknaraðili hafi ekki verið grandlaus um réttindi varnaraðila, en honum hafi verið ljós tilgangur og starfsemi Íbúðaleigunnar ehf. og hann hafi því vitað að afnotaréttarsamningur hefði verið gerður eða yrði gerður.

                Sóknaraðili veitti Íbúðaleigunni ehf. vilyrði fyrir lánum til byggingar íbúða að Drekavogi 4 a, b og c í maí 2002. Með yfirlýsingu sóknaraðila til Íbúðaleigunnar ehf. 18. október 2002 lýsti sóknaraðili því yfir að hann myndi veita framangreind lán. Voru þar jafnframt tiltekin ákveðin skilyrði fyrir lánveitingunni, meðal annars að lánin yrðu einungis veitt gegn veðtryggingu á 1. veðrétti. Sóknaraðila var kunnugur tilgangur með starfsemi Íbúðaleigunnar ehf. Hann mátti því vita að gerðir yrðu afnotaréttarsamningar um íbúðirnar að Drekavogi 4 a, b og c. Hins vegar hefur ekkert komið fram sem sýnir fram á að honum hafi verið kunnugt, eða mátt vera það, að þegar væri búið að gera slíkan samning áður en veðskuldabréfi hans var þinglýst á fasteignina að Drekavogi 4a. Þá hefur sóknaraðili borið því við að hann hefði ekki veitt lánið hefði áður verið búið að þinglýsa slíkri kvöð. Í ljósi framangreinds verður ekki fallist á röksemdir varnaraðila um að þau hafi átt eldri óþinglýstan rétt sem víki rétti sóknaraðila til hliðar.

                Varnaraðilar telja jafnframt að kveðið sé á um það í lögum að félögum og félagasamtökum sé heimilt að selja félagsmanni eða leigjanda afnotarétt í íbúð með þeirri kvöð að hlutur hans standi óhreyfður í íbúðinni meðan hann hafi afnot af henni. Þetta leiði til þess að réttindi varnaraðila verði ekki afmáð, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.

                Eins og að framan greinir giltu um starfsemi Íbúðaleigunnar ehf. lög nr. 44/1998 um húsnæðismál, reglugerð nr. 873/2001 um lánveitingar til leiguíbúða, ráðstöfun þeirra og rekstur og reglugerð nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs. Varnaraðilar hafa vísað til 26. gr. reglugerðar nr. 873/2001, en þar kemur fram að framkvæmdaraðilum sé heimilt að selja leigjanda eða félagsmanni, sem uppfylli skilyrði um tekju- og eignamörk, eignarhlut í íbúð með þeirri kvöð að hlutur kaupanda standi óhreyfður í íbúðinni á meðan hann hafi afnot af henni. Gjaldið megi nema allt að 10% af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar. Þá kemur fram í 2. mgr. að ákveði framkvæmdaraðili að selja leigjanda eða félagsmanni eignarhlut í leiguíbúð, sbr. 1. mgr., skuli gerður um það samningur þar sem kveðið sé á um réttindi og skyldur samningsaðila. Að lokum segir í 3. mgr. að við lok samningstímans skuli leigjandi eða félagsmaður fá endurgreiddan hlut sinn með fullum verðbótum samkvæmt vísitölu neysluverðs. Svipað ákvæði er að finna í 42. gr. reglugerðar nr. 1000/2001 um breytingu á reglugerð um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, nr. 458/1999 og kemur þar fram að kvöðinni skuli þinglýst á viðkomandi íbúð. Framangreind reglugerðarákvæði eiga sér stoð í lögum nr. 44/1998. Varnaraðilar telja hér vera um lögbundna kvöð að ræða, þar sem sú skylda sé lögð á félög og félagasamtök að þinglýsa kvöð á viðkomandi íbúð.

                Samkvæmt framangreindum reglugerðarákvæðum skulu félög og félagasamtök sem selja félagsmanni eða leigjanda afnotarétt í íbúð láta hlut hans standa óhreyfðan í íbúð á meðan hann hefur afnot af henni. Í þessu felst skylda þeirra til þess að endurgreiða félagsmanni eða leigjanda hlut sinn að leigutíma loknum. Dómurinn telur hins vegar ekki hægt að túlka framangreind ákvæði með þeim hætti að beinlínis leiði af lögum að afnotaréttarsamning skuli ekki afmá af eign við nauðungarsölu, svo sem áskilið er, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Samkvæmt 4. mgr. 49. gr. laganna getur rétthafi lýst greiðslukröfu í söluverð, ef önnur réttindi hvíla á eign sem seld er nauðungarsölu en veðréttindi og þau fá ekki að standa óhögguð vegna nauðungarsölunnar, sem miðar við það tjón sem hann bíður af því að réttindi hans falli niður. Verður því fallist á kröfu sóknaraðila um að ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík frá 15. febrúar 2013, um að afnotaréttarsamningur varnaraðila skuli ekki afmáður af fasteigninni Drekavogi 4a, fastanúmer 226-0791, Reykjavík, skuli felld úr gildi.

                Rétt þykir að málskostnaður falli niður.

                Barbara Björnsdóttir héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

                                                               Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

                Ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík frá 15. febrúar 2013, um að afnotaréttarsamningur varnaraðila, Heiðu Guðjónsdóttur og Guðmundar Jóhanns Clausen, skuli ekki afmáður af fasteigninni Drekavogi 4a, fastanúmer 226-0791, Reykjavík, er felld úr gildi.

                Málskostnaður fellur niður.