Þriðjudaginn 5. júní 2001.
Nr. 126/2001.	Gunnar Rósinkranz (Othar Örn Petersen hrl.) gegn HO fjárfestingum ehf. (Bjarni Þór Óskarsson hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala. Úthlutun söluverðs.

G kærði úrskurð héraðsdóms þar sem hnekkt var í nánar tilteknum atriðum ákvörðun sýslumanns um úthlutun söluverðs fasteignar við nauðungarsölu. Krafðist G þess að staðfest yrði ákvörðun sýslumanns um að úthluta til sín 9.997.635 krónum af söluverði fasteignarinnar, en ákvörðuninni yrði hnekkt að því leyti, sem lagt var á G að bera hluta af kostnaði vegna nauðungarsölunnar. Krafa G um greiðslu þessarar fjárhæðar virtist vera reist á því að hann ætti tilkall til hennar sem skaðabóta vegna vanefnda annarra eigenda fasteignarinnar á þeirri samningsskyldu sinni að taka að sér að greiða veðskuldir og halda G þannig skaðlausum af þeim, svo og öðrum þræði á því að V ehf., sem keypt hafði umrædda fasteign af G að undanskildum byggingarrétti, eða eftir atvikum H ehf., sem eignaðist hluta fasteignarinnar síðar, nyti óréttmætrar auðgunar með því að fá þessari fjárhæð úthlutað af söluverði fasteignarinnar á sama tíma og G yrði að gjalda fyrir áhvílandi veðskuldir, sem hafi verið honum óviðkomandi. Talið var að krafa á þessum grunni gæti ekki notið veðréttar eða ígildis hans í fasteigninni vegna þess eins að hún kynni að verða leidd af vanefnd á skyldu samkvæmt kaupsamningi um hana. Þar sem G hafði heldur ekki aflað sér dóms eða annarrar aðfararheimildar fyrir kröfu sinni og fengið fjárnám fyrir henni í réttindum V ehf. eða H ehf. til greiðslu af söluverði fasteignarinnar var niðurstaða héraðsdóms staðfest, þar á meðal um sérstaka kröfu G varðandi kostnað af nauðungarsölunni.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 28. mars 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. apríl sama árs. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 28. mars 2001, þar sem hnekkt var í nánar tilteknum atriðum ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði 26. apríl 2000 um úthlutun söluverðs fasteignarinnar Dalshrauns 1 í Hafnarfirði við nauðungarsölu. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að staðfest verði ákvörðun sýslumanns um að úthluta til sín 9.997.635 krónum af söluverði fasteignarinnar, en ákvörðuninni verði hnekkt að því leyti, sem lagt var á sóknaraðila að bera hluta af kostnaði vegna nauðungarsölunnar. Þá krefst sóknaraðili aðallega málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar úr hendi varnaraðila, en til vara að málskostnaður, sem sóknaraðila var gert að greiða með hinum kærða úrskurði, verði lækkaður.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða kærumálskostnað.

I.

Samkvæmt gögnum málsins seldi sóknaraðili félaginu Viðskiptamiðlun ehf. fasteignina að Dalshrauni 1 með samningi 18. september 1998, sem þinglýst var 18. nóvember sama árs. Hluti kaupverðsins var greiddur með því að kaupandinn tók yfir skuld samkvæmt tólf skuldabréfum, sem hvíldu á fyrsta, öðrum og þriðja veðrétti í fasteigninni og gefin voru út til handhafa 31. desember 1997 og 13. mars 1998, að upphaflegri fjárhæð alls 45.000.000 krónur en samtals að eftirstöðvum 45.353.039 krónur, og skuld við Landsbanka Íslands samkvæmt skuldabréfi 11. febrúar 1997, sem hvíldi á fjórða veðrétti í eigninni, upphaflega að fjárhæð 9.940.000 krónur en að eftirstöðvum 10.293.299 krónur. Undanskilinn þessum kaupum var byggingarréttur á nánar tilgreindum hluta lóðarinnar og réttur til hugsanlegrar stækkunar hennar vegna byggingarframkvæmda, en þeim réttindum hélt sóknaraðili eftir. Í kaupsamningnum var ekki sérstaklega kveðið á um hvernig fara skyldi með fyrrgreindar veðskuldir að því er varðar þessi réttindi sóknaraðila, sem veðskuldirnar náðu þannig til ásamt öðrum hlutum fasteignarinnar. Afsal á grundvelli þessa kaupsamnings var gefið út 7. maí 1999 og því þinglýst 21. sama mánaðar.

Viðskiptamiðlun ehf. seldi hluta sinn í fasteigninni Völundi Helga Þorbjörnssyni með kaupsamningi 9. febrúar 1999. Kaupverðið greiddi Völundur að hluta með því að taka að sér áðurnefndar skuldir, sem hvíldu á fyrsta til fjórða veðrétti í fasteigninni, svo og skuld við sóknaraðila samkvæmt skuldabréfi 1. nóvember 1998, upphaflega að fjárhæð 3.838.314 krónur en að eftirstöðvum 3.840.405 krónur. Afsal fyrir þessum hluta fasteignarinnar var gefið út til Völundar 9. apríl 1999 og því þinglýst 21. maí sama árs.

Völundur Helgi Þorbjörnsson gerði samning 7. maí 1999 við varnaraðila um kaup þess síðarnefnda á hluta fasteignarinnar. Var tekið fram að Völundur tæki að sér að láta ljúka við gerð eignaskiptayfirlýsingar, en eftir þinglýsingu hennar yrði hlutinn, sem varnaraðili var að kaupa, afmarkaður þannig að um væri að ræða alla 1. hæð hússins að Dalshrauni 1, sem skipt yrði í átta einingar. Þá var og tekið fram að Völundur og að nokkru jafnframt varnaraðili myndu vinna að því að fá áhvílandi veðskuldum skipt niður á einstaka eignarhluta. Í samningnum var þess sérstaklega getið að byggingarréttur væri undanskilinn kaupunum og vísað í því sambandi til áðurnefnds afsals frá sóknaraðila til Viðskiptamiðlunar ehf. frá 7. maí 1999. Kaupverð átti varnaraðili að greiða meðal annars með því að taka yfir fyrrgreindar veðskuldir að hluta eða 31.281.297 krónur af eftirstöðvum þeirra, sem voru sagðar nema alls 58.702.202 krónum. Í samningnum var vísað til sérstaks yfirlits um þessa greiningu veðskulda, en það skjal liggur ekki fyrir í málinu. Kaupsamningnum var þinglýst 21. maí 1999.

Eignaskiptayfirlýsing um fasteignina var undirrituð 15. september 1999 af Völundi Helga Þorbjörnssyni sem þinglýstum eiganda og um samþykki af sóknaraðila sem eiganda að byggingarrétti. Með yfirlýsingunni var húseigninni að Dalshrauni 1 skipt í kjallara, átta einingar á 1. hæð, sem ýmist voru auðkenndar sem skrifstofur eða iðnaðarhúsnæði, og tvær einingar á 2. hæð, sem báðar voru auðkenndar sem skrifstofur. Að auki var þar ráðgert að byggingarréttur sóknaraðila teldist afmarkaður hluti fasteignarinnar. Þessum samningi var þinglýst 28. september 1999. Í málinu liggja fyrir þinglýsingarvottorð um fasteignina, sem bera með sér að eftir þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar var Völundur Helgi Þorbjörnsson talinn eigandi að kjallara og báðum skrifstofueiningunum á 2. hæð hússins, varnaraðili var talinn eigandi að öllum átta einingunum á 1. hæð hússins á grundvelli áðurnefnds kaupsamnings frá 7. maí 1999, en sóknaraðili var talinn eigandi að nánar tilgreindum byggingarrétti. Veðskuldirnar, sem áður er getið, hvíldu á þessu stigi máls á öllum eignarhlutum í fasteigninni, þar með töldum byggingarrétti sóknaraðila.

Af gögnum málsins verður ráðið að ágreiningur hafði risið milli Völundar Helga Þorbjörnssonar og varnaraðila nokkru eftir gerð kaupsamnings þeirra. Laut ágreiningurinn að efndum samningsins af hendi hvors um sig. Taldi varnaraðili Völund hafa vanefnt skyldu sína til að létta veðskuldum af þeim hluta fasteignarinnar, sem kaupin voru gerð um, en Völundur taldi varnaraðila ekki hafa efnt með öllu skyldu sína til greiðslu kaupverðs. Leiddi þessi ágreiningur til þess að varnaraðili lýsti yfir riftun kaupanna 30. september 1999 og krafðist endurgreiðslu á 12.532.968 krónum, sem hann taldi sig hafa greitt af umsömdu kaupverði, auk þess að áskilja sér rétt til skaðabóta. Völundur lýsti jafnframt yfir riftun kaupanna 8. október 1999 vegna vanefnda varnaraðila og áskildi sér rétt til skaðabóta. Varnaraðili höfðaði mál á hendur Völundi fyrir Héraðsdómi Reykjaness með stefnu 9. desember 1999 til greiðslu á 16.050.000 krónum, sem varnaraðili kvað vera heildarverðmæti þess, sem hann hafði látið af hendi til greiðslu umsamins kaupverðs fyrir hluta fasteignarinnar að Dalshrauni 1, en kaupunum hefði verið rift. Útivist mun hafa orðið af hálfu Völundar við þingfestingu málsins 15. desember 1999 og stefna varnaraðila í framhaldi af því árituð um aðfararhæfi. Völundur leitaði eftir endurupptöku málsins með bréfi 11. janúar 2000 og var orðið við þeirri beiðni 26. sama mánaðar. Degi síðar, 27. janúar 2000, gerði sýslumaðurinn í Keflavík fjárnám hjá Völundi samkvæmt beiðni varnaraðila fyrir skuld samkvæmt fyrrnefndri áritaðri stefnu. Gerðist þetta gegn andmælum Völundar, sem krafðist þess að fjárnámsgerðinni yrði frestað vegna endurupptöku málsins milli aðilanna, en varnaraðili ljáði ekki máls á slíkri frestun. Fjárnámið var gert í fimm bifreiðum Völundar og fjórum fasteignum, þar með talinni fasteigninni að Dalshrauni 1.

Samkvæmt kröfu fimm nafngreindra veðhafa í fasteigninni Dalshrauni 1 tók sýslumaðurinn í Hafnarfirði fyrir 3. febrúar 2000 að halda áfram uppboði á henni allri við nauðungarsölu. Við uppboðið leitaði sýslumaður fyrst boða í fasteignina í þrennu lagi, þannig að fyrst var boðin upp öll 1. hæð hússins, sem kaupsamningur varnaraðila og Völundar Helga Þorbjörnssonar hafði verið gerður um, síðan kjallari og 2. hæð hússins saman, en þar var um að ræða eignarhluta Völundar, sem hann hafði ekki ráðstafað í kaupum, og loks byggingarréttur, sem tilheyrði sóknaraðila. Í fyrstnefnda hlutann var hæsta boð 55.000.000 krónur, í þann hluta, sem annar var nefndur, 20.000.000 krónur, en í byggingarrétt sóknaraðila 19.500.000 krónur, eða samtals 94.500.000 krónur. Að þessu gerðu var leitað boða í eignina í einu lagi og varð hæsta boð 95.000.000 krónur. Mun síðastnefnda boðið í fasteignina hafa verið samþykkt og reyndist það hærra en þurfti til fullnustu allra áhvílandi veðskulda. Með bréfi til sýslumanns 8. mars 2000 lýsti sóknaraðili kröfu í söluverð fasteignarinnar að því er varðar þann hlut, sem kynni að falla Völundi eða varnaraðila í skaut. Krafa þessi var studd þeim rökum að sóknaraðili hefði með samningi 18. september 1998 selt Viðskiptamiðlun ehf. fasteignina meðal annars með þeim skilmála að kaupandinn tæki að sér allar veðskuldir, sem hvíldu á henni, en þar með hafi þær orðið sóknaraðila óviðkomandi. Með sama skilmála hafi Viðskiptamiðlun ehf. síðan selt Völundi fasteignina og hann loks varnaraðila. Nauðungarsala fasteignarinnar hafi þannig ekki verið af völdum sóknaraðila og ætti hvorki Völundur né varnaraðili að auðgast á kostnað hans með því að fá hluta af því, sem stæði eftir af söluverði hennar að greiddum veðskuldum.

Sýslumaður gerði 10. mars 2000 frumvarp til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar Dalshrauns 1 og var þar fallist á framangreinda kröfu sóknaraðila. Átti sóknaraðili þannig að fá eftirstöðvar þess hlutfalls söluverðsins, sem taldist hafa fengist fyrir 1. hæð hússins að Dalshrauni 1, að greiddu sama hlutfalli af kostnaði vegna nauðungarsölunnar og áhvílandi veðskuldum, eða 7.794.553 krónur. Þá átti sóknaraðili að fá í stað Völundar Helga Þorbjörnssonar samsvarandi eftirstöðvar söluverðs kjallara og 2. hæðar hússins, eða 2.203.082 krónur. Loks átti nánar tiltekið hlutfall af kostnaði og veðskuldum að greiðast af söluverði byggingarréttar, en sem eigandi hans átti sóknaraðili að fá 9.337.396 krónur, sem töldust umfram kostnað af nauðungarsölunni og veðskuldir. Varnaraðili mótmælti frumvarpinu með bréfi til sýslumanns 31. mars 2000. Þar krafðist varnaraðili þess að eftirstöðvum söluverðs 1. hæðar, kjallara og 2. hæðar hússins að Dalshrauni 1 yrði varið til greiðslu upp í áðurnefnt fjárnám, sem hann hafði fengið gert hjá Völundi 27. janúar 2000 og þinglýst hafi verið á fasteignina. Þá mótmælti Völundur einnig frumvarpinu með bréfi til sýslumanns sama dag og krafðist þess að fá í sinn hlut sem þinglýstur eigandi eftirstöðvar söluverðs umræddra eignarhluta, 7.794.553 krónur að viðbættum 2.203.082 krónum, eða samtals 9.997.635 krónur. Sýslumaður tók fyrir 26. apríl 2000 þennan ágreining um frumvarpið, en þar komu einnig fram mótmæli af hendi sóknaraðila við því að hluti kostnaðar af nauðungarsölunni yrði greiddur af söluverði eignarhluta hans. Í meginatriðum var niðurstaða sýslumanns á þann veg að frumvarpið skyldi standa óbreytt. Lýstu sóknaraðili, varnaraðili og Völundur því þegar yfir að þeir hygðust leita úrlausnar um ágreininginn fyrir Héraðsdómi Reykjaness, sem þeir gerðu hver fyrir sitt leyti með bréfum 9., 10. og 17. maí 2000.

Mál þetta á rætur að rekja til þess, sem að framan greinir, en það var þingfest í héraðsdómi 24. maí 2000. Þegar málið var tekið fyrir á dómþingi 6. september 2000 var upplýst að bú Völundar Helga Þorbjörnssonar hefði verið tekið til gjaldþrotaskipta 30. júní sama árs. Af hálfu þrotabúsins, sem hafði þar með tekið við aðild að málinu, mætti skiptastjóri, sem lýsti yfir að fallið væri frá mótmælum gegn frumvarpi sýslumanns. Með því féll niður aðild þrotabúsins að málinu.

Undir rekstri þessa máls var áfram rekið fyrir Héraðsdómi Reykjaness fyrrnefnt mál varnaraðila á hendur Völundi Helga Þorbjörnssyni vegna riftunar á kaupum þeirra, sem eins og áður greinir var endurupptekið að kröfu þess síðarnefnda 26. janúar 2000. Tók þrotabú Völundar við aðild að málinu, en með samþykki skiptastjóra 19. september 2000 tók sóknaraðili að sér gæslu hagsmuna þrotabúsins þar á eigin kostnað og áhættu. Endanlegar dómkröfur varnaraðila þar voru á þann veg að þrotabúinu yrði með dómi gert að þola riftun kaupanna og að því yrði gert að greiða honum 14.378.862 krónur. Í dómi 23. nóvember 2000 voru þessar kröfur varnaraðila teknar til greina og var dóminum ekki áfrýjað. Þeirri niðurstöðu til samræmis telst áðurnefnt fjárnám, sem gert var hjá Völundi 27. janúar 2000 að beiðni varnaraðila, nú ná til kröfunnar eins og hún var dæmd.

Með hinum kærða úrskurði, sem kveðinn var upp 28. mars 2001, var fallist á þá kröfu varnaraðila að hnekkt yrði ákvörðun sýslumannsins í Hafnarfirði um að úthluta sóknaraðila samtals 9.997.635 krónum af söluverði 1. hæðar, kjallara og 2. hæðar hússins að Dalshrauni 1 og varnaraðila þess í stað greidd sú fjárhæð á grundvelli fjárnáms fyrir kröfu hans samkvæmt áðurnefndum dómi frá 23. nóvember 2000.

II.

Því hefur ekki verið borið við að ákvæði 1. mgr. 138. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. geti vegna úrskurðar 30. júní 2000 um gjaldþrotaskipti á búi Völundar Helga Þorbjörnssonar haft áhrif á rétt varnaraðila til úthlutunar af söluverði fasteignarinnar Dalshrauns 1 á grundvelli fjárnáms hans frá 27. janúar sama árs. Kemur þetta því ekki frekar til álita í málinu.

Viðskiptamiðlun ehf. keypti sem áður greinir af sóknaraðila fasteignina að Dalshrauni 1 að undanskildum byggingarrétti með samningi 18. september 1998 og tók þá meðal annars að sér að greiða skuldir samkvæmt fyrrnefndum þrettán veðskuldabréfum. Frá þessum kaupanda leiddi Völundur Helgi Þorbjörnsson eignarrétt sinn að fasteigninni og á síðari stigum jafnframt varnaraðili um tíma. Af frumvarpi sýslumanns til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar liggur fyrir að andvirði byggingarréttar sóknaraðila var ráðstafað meðal annars til fullnustu á nánar tilteknu hlutfalli eftirstöðva nokkurra þessara veðskulda eða sem nemur 9.801.688 krónum. Jafnframt var sama hlutfall kostnaðar af nauðungarsölunni tekið af söluverði þessa eignarhluta eða 195.947 krónur. Samanlagt er hér um að ræða þær 9.997.635 krónur, sem sóknaraðili krefst að fá greiddar af söluverði annarra eignarhluta í fasteigninni. Í málinu sýnist krafa sóknaraðila um greiðslu þessarar fjárhæðar hafa verið reist á því að hann eigi tilkall til hennar sem skaðabætur vegna vanefnda annarra eigenda fasteignarinnar á þeirri samningsskyldu sinni að taka að sér að greiða umræddar veðskuldir og halda honum þannig skaðlausum af þeim, svo og öðrum þræði á því að Völundur eða eftir atvikum varnaraðili nyti óréttmætrar auðgunar með því að fá þessari fjárhæð úthlutað af söluverði fasteignarinnar á sama tíma og sóknaraðili yrði að gjalda fyrir áhvílandi veðskuldir, sem hafi verið honum óviðkomandi. Krafa á þessum grunni getur ekki notið veðréttar eða ígildis hans í fasteigninni vegna þess eins að hún kunni að verða leidd af vanefnd á skyldu samkvæmt kaupsamningi um hana. Sóknaraðili hefur heldur ekki aflað sér dóms eða annarrar aðfararheimildar fyrir kröfu sinni og fengið fjárnám fyrir henni í réttindum Völundar eða varnaraðila til greiðslu af söluverði fasteignarinnar. Þegar af þeirri ástæðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest, þar á meðal um sérstaka kröfu sóknaraðila varðandi kostnað af nauðungarsölunni, að frátöldu ákvæði úrskurðarins um málskostnað.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur um annað en málskostnað.

Sóknaraðili, Gunnar Rósinkranz, greiði varnaraðila, HO fjárfestingum ehf., samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.