Fimmtudaginn 21. nóvember 2002.
Nr. 223/2002.	Brjánn Guðjónsson og Sigurlaug Hreinsdóttir (Agnar Gústafsson hrl.) gegn Símoni Ólafssyni, (Andri Árnason hrl.) Ernu Valsdóttur og Húsvangi ehf. (Valgeir Pálsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Fasteignasali.

B og SH keyptu íbúð af SÓ. Eftir að íbúðin var afhent kváðust kaupendur hafa orðið varir við gólfhalla í íbúðinni. Töldu þau að um leyndan galla væri að ræða og höfðuðu mál til greiðslu afsláttar eða skaðabóta. Ósannað var að SÓ hafi skýrt kaupendum frá gólfsiginu við skoðun þeirra á eigninni. Þá taldist ekki heldur sannað að gólfsigið hafi haft áhrif á verðmat íbúðarinnar og þótti ljóst að um galla á hinni seldu eign var að ræða. Talið var að ekki yrðu gerðar meiri kröfur til kaupenda fasteigna en að þeir framkvæmdu venjulega skoðun á eigninni og að sú skoðun beindist einkum að þeim atriðum sem algengt væri eða líklegt að væri áfátt. Voru kaupendur ekki talin hafa vanrækt svo aðgæsluskyldu sína við skoðun á íbúðinni að þau gætu ekki borið gallann fyrir sig. Litið var svo á að SÓ, sem var kunnugt um gólfhallann, hafi borið að upplýsa kaupendur um hann. Ekki var talið að upplýsingaskyldu seljanda hafi verið fullnægt með því að starfsmaður viðkomandi fasteignasölu kom að síðbúnum upplýsingum um gólfhalla í símtali við SH. Þá var einnig talið að viðbrögð starfsmanna fasteignasölunnar við síðbúnum upplýsingum SÓ um gólfhallann hafi verið alls ófullnægjandi. Þeim hafi borið að framkvæma sjálfstæða skoðun á gólfum íbúðarinnar að fengnum þessum upplýsingum og gera kaupendum grein fyrir eðli og umfangi gallans. Voru SÓ, fasteignasalinn og fasteignasalan því talin bera óskipta fébótaábyrgð á tjóni kaupendanna vegna gallans.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 10. maí 2002. Þau krefjast þess í greinargerð til Hæstaréttar að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða sér 1.338.271 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 27. apríl 2000 til 1. júlí 2001 en samkvæmt lögum nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi Símon Ólafsson krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndu Erna Valsdóttir og Húsvangur ehf. krefjast aðallega staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti en til vara að krafa áfrýjenda verði lækkuð, tildæmd fjárhæð beri ekki dráttarvexti fyrr en frá 8. desember 2000 og málkostnaður verði felldur niður.

Tryggingamiðstöðinni hf. er stefnt til réttargæslu.

I.

Stefndi Símon Ólafsson keypti íbúð í kjallara hússins númer 27 við Safamýri í Reykjavík með afsali 28. júlí 1994, en húsið mun byggt á árunum 1961 til 1962. Um sumarið 1999 hugðist Símon selja íbúðina og leitaði til stefnda fasteignasölunnar Húsvangs ehf. til að annast þá sölu. Skoðaði Kristberg Snjólfsson íbúðina, en hann var þá sölumaður hjá fasteignasölunni. Símon dró íbúðina til baka úr sölu vegna þess að áform hans um húsakaup breyttust, en setti hana síðan aftur í sölu hjá sömu fasteignasölu tveim mánuðum síðar vegna fyrirhugaðra búferlaflutninga. Skoðaði Anna Þórhallsdóttir þáverandi sölumaður fasteignasölunnar íbúðina í það skiptið. Meðal gagna málsins er söluyfirlit vegna íbúðarinnar frá Húsvangi ehf. Var söluverð þar tilgreint 10.200.000 krónur, en reitur á eyðublaðinu fyrir galla var óútfylltur. Er í nánari lýsingu á íbúðinni á söluyfirlitinu meðal annars tekið fram að um sé að ræða fallega fjögurra herbergja íbúð á jarðhæð í góðu þríbýlishúsi og er lýsingunni lokið með því að taka fram að hér sé „góð íbúð á frábærum stað stutt í skóla og þjónustu.“ Áfrýjendur fengu augastað á íbúðinni. Skoðuðu þau hana tvívegis og auk þess skoðaði kunningi þeirra Geir Sigurðsson, löggiltur fasteignasali, íbúðina að þeirra beiðni. Gerðu áfrýjendur kauptilboð í íbúðina 22. október 1999. Buðu þau 9.300.000 krónur í eignina. Stefndi Símon gerði áfrýjendum gagntilboð samdægurs. Var kaupverð eignarinnar samkvæmt því 9.500.000 krónur og skyldi 200.000 króna hækkun kaupverðs bætast við útborgunarfjárhæð við undirritun samnings en að öðru leyti var greiðslutilhögun í samræmi við tilboð áfrýjenda. Áfrýjendur samþykktu gagntilboðið 25. sama mánaðar. Kaupsamningur var gerður 24. nóvember sama árs. Eftir að stefndi Símon gerði gagntilboðið 22. október en áður en kaupsamningur var undirritaður 24. nóvember hringdi Örn Helgason, sölumaður hjá stefnda Húsvangi ehf., í áfrýjandann Sigurlaugu og sagði henni frá gólfhalla í íbúðinni. Þetta segist Örn hafa gert eftir að seljandi lét hann vita af halla á gólfinu. Óumdeilt er að þetta símtal fór fram, en eins og síðar verður rakið er ágreiningur um nánara efni þess sem og hvort það átti sér stað fyrir eða eftir samþykki framangreinds gagntilboðs. Í kaupsamningi var kaupverð í samræmi við hið samþykkta gagntilboð, en nokkrar breytingar urðu á greiðslutilhögun. Skyldi íbúðin afhent og afsal gefið út 15. janúar 2000. Eftir að íbúðin var afhent segjast áfrýjendur hafa orðið þess áskynja að gólfplata í íbúðinni var verulega sigin. Lýstu þau yfir með bréfi til stefnda Símonar 17. sama mánaðar að um leyndan galla væri að ræða. Því hafnaði Símon með bréfi 26. sama mánaðar enda væri halli á gólfplötunni augljós við venjulega skoðun. Áfrýjendur óskuðu 17. febrúar sama árs eftir því að dómkvaddur yrði skoðunar- og matsmaður, meðal annars til að lýsa göllunum og meta hvað kosta myndi að lagfæra þá. Var Haraldur Sumarliðason, húsasmíðameistari, dómkvaddur 3. mars 2000 og skilaði hann matsgerð sinni 25. apríl sama árs eins og nánar er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Stefndi Símon óskaði 13. apríl 2000 eftir dómkvaðningu matsmanns til að meta sig á gólfplötunni og láta í ljós álit á því hvort það teldist hafa verið sýnilegt eða finnanlegt við venjulega skoðun á eigninni. Var Jón Guðmundsson, löggiltur fasteignasali, dómkvaddur 28. apríl 2000 og skilaði hann matsgerð sinni 19. maí sama árs. Áfrýjendur höfðuðu mál þetta með stefnu 12. mars 2001. Fyrir liggur að áfrýjendur réðust í lagfæringar á gólfum íbúðarinnar. Meðal gagna málsins eru tvö tilboð frá Guðmundi Emil Sæmundssyni í hluta þess verks samþykkt af áfrýjendum samtals að fjárhæð 1.215.240 krónur.

II.

Áfrýjendur reisa kröfur sínar um skaðabætur eða afslátt af kaupverði á hendur stefnda Símoni, seljanda íbúðarinnar, á því að hún hafi verið haldin stórfelldum göllum.

 Í greinargerð fyrir héraðsdómi hélt stefndi Símon því fram að hann hafi greint áfrýjendum frá siginu við fyrri skoðun þeirra á eigninni. Í greinargerð til Hæstaréttar var þessi fullyrðing dregin til baka, en því haldið fram að samtímis áfrýjendum hafi aðrir verið að skoða íbúðina og stefndi Símon og eiginkona hans rætt við þá um hallann á gólfinu og talið að þessar umræður hafi ekki getað farið fram hjá áfrýjendum. Áfrýjendur andmæla því að stefndi Símon eða eiginkona hans hafi sagt þeim frá umræddu gólfsigi eða að áfrýjendur hafi orðið þess áskynja af viðræðum stefnda Símonar eða eiginkonu hans við aðra. Er það ósannað og ber stefndi Símon hallann af því.

 Þá halda stefndi Símon og eiginkona hans því fram að þau hafi rætt sérstaklega við sölumenn stefnda fasteignasölunnar Húsvangs ehf. um sigið á gólfinu í bæði skiptin sem eignin var sett á sölu, og hafi það haft áhrif til lækkunar á því verði sem sett var upp fyrir eignina. Að beiðni áfrýjenda fór fram skýrslutaka fyrir dómi eftir uppkvaðningu héraðsdóms og báru þá vitni Kristberg Snjólfsson, er skoðaði íbúðina í fyrra skiptið, og Anna Þórhallsdóttir, sem skoðaði hana í hið síðara skiptið, en bæði höfðu þau þá látið af störfum á fasteignasölunni. Minntist hvorugt þeirra þess að hafa orðið gólfhallans vör við skoðun á íbúðinni né að seljendur hefðu látið hans getið. Er ósannað að það hafi verið gert. Þar sem engin gögn hafa verið lögð fram um að gólfsigið hafi haft áhrif á verðmat íbúðinnar telst það heldur ekki sannað.

 Í fyrrgreindri matsgerð 25. apríl 2000 er sigi á gólfplötu íbúðarinnar lýst sem og kostnaði við úrbætur eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi. Fer ekki milli mála að hér var um verulegan annmarka á íbúðinni að ræða. Þar sem ekki er sannað samkvæmt framansögðu að áfrýjendum, kaupendum íbúðarinnar, hafi verið kynntur þessi annmarki eða þau hafi annars haft beina vitneskju um hann er ljóst að um galla á hinni seldu eign var að ræða.

Stefndi Símon heldur því fram að áfrýjendur hafi vanrækt skoðunar- eða aðgæsluskyldu sína enda hafi gólfsigið verið augljóst og vel finnanlegt öllum þeim, sem skoðuðu íbúðina. Eigi þau því hvorki rétt á skaðabótum né afslætti. Í niðurstöðu fyrrgreinds mats Jóns Guðmundssonar segir að ekki fari milli mála við göngu um íbúðina og skoðun að gólfplatan sé sigin. Er það álit hans að hverjum þeim sem gengur um íbúðina ætti að vera það ljóst. Eigi það einkum við „ef verið er að skoða íbúðina sérstaklega.“ Matsmaðurinn kom fyrir héraðsdóm. Í famburði hans kemur fram að íbúðin hafi verið tóm þegar hann framkvæmdi skoðun sína en hann kvaðst „svona ímynda“ sér að sigið hefði átt að sjást undir öllum kringumstæðum. Þá kom fram að íbúðin hafði á árinu 1992 verið seld á fasteignasölu í eigu matsmannsins og þá hvorki verið getið um gólfsigið í kaupsamningi né afsali. Telja áfrýjendur að það rýri gildi matsgerðarinnar. Matsmaðurinn Haraldur Sumarliðason, sem einnig skoðaði íbúðina auða, var spurður að því fyrir héraðsdómi hvort hann teldi að sigið á gólfinu væri sýnilegt öllum sem skoðuðu íbúðina. Hann taldi það erfiða spurningu enda áttaði fólk sig misvel á slíkum hlutum. Hann sagði að vegna ráðstafana, sem höfðu verið gerðar í íbúðinni, hefði sigið verið augljóst þegar hann skoðaði hana en sagði að sér hafi fundist sigið mikið og að hann hefði áttað sig á því. Guðmundur Emil Sæmundsson smiður gerði við gólfið fyrir áfrýjendur. Hann gaf skýrslu fyrir héraðsdómi eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms og var þá meðal annars spurður um hvort gólfhallinn hafi verið áberandi við fyrstu skoðun. Hann kvaðst strax hafa veitt honum athygli og taldi að hann myndi hafa áttað sig á minni halla en þessum. Það var álit sérfróðra meðdómenda í héraði, sem ekki skoðuðu vettvang, að 68 millimetra gólfhalli væri það mikill á svo stuttu hafi að hann ætti að vera vel greinanlegur þeim sem um slík gólf ganga.

Eins og að framan er rakið skoðuðu áfrýjendur íbúðina tvisvar sinnum áður en kaup voru ráðin. Þau kveðast ekki hafa veitt missmíð á gólfi íbúðarinnar athygli. Þá fengu þau kunningja sinn Geir Sigurðsson, löggiltan fasteignasala, til að skoða íbúðina. Hann bar fyrir héraðsdómi að hann hafi skoðað íbúðina að kvöldlagi og að skoðunin hafi verið lausleg. Hann hafi veitt athygli einhverri mishæð á gólfinu, sem hann taldi bera þess vott að íbúðin væri óvönduð, en af framburði hans má ráða að hann hafi ekki gert sér grein fyrir eðli eða umfangi gallans. Hann kvaðst hafa sagt áfrýjandanum Brjáni að sér fyndist íbúðin óvönduð, en ekki rætt sérstaklega við hann um mishæðina á gólfinu. Hann kvað sér hafa brugðið þegar hann skoðaði íbúðina síðar í björtu eftir að áfrýjendur tóku við henni og hún hafði verið rýmd því þá hafi hæðarmunurinn blasað við. Eins og að framan er rakið skoðuðu tveir þáverandi sölumenn stefnda fasteignasölunnar Húsvangs ehf. íbúðina hvort í sínu lagi þegar hún var sett í sölu. Virðast þau bæði hafa haft stutta starfsreynslu að baki, en Kristberg kvaðst hafa starfað hjá Húsvangi ehf. í sex mánuði en Anna rúmlega tvo mánuði. Hvorugt þeirra kvaðst hafa orðið vart við gólfhalla á íbúðinni.

Af því sem að framan er rakið er ljóst að gólfhallinn var augljós fagmönnum á sviði fasteigna og húsbygginga, sem skoðuðu íbúðina eftir að hún hafði verið rýmd og gólflistar losaðir frá einhverjum veggjum. Af framanröktu er einnig ljóst að gólfhallinn fór fram hjá tveimur sölumönnum stefnda Húsvangs ehf. sem og Geir Sigurðssyni, sem skoðuðu íbúðina við svipaðar aðstæður og áfrýjendur, meðan stefndi Símon bjó í henni. Ekki verða gerðar meiri kröfur til kaupenda fasteigna en að þeir framkvæmi venjulega skoðun á eigninni og að sú skoðun beinist einkum að þeim atriðum sem algengt er eða líklegt að sé áfátt. Fyrir liggur að áfrýjendur voru að kaupa sér íbúð í fyrsta sinn á frjálsum markaði og voru því reynslulaus í fasteignaviðskiptum. Þá verður ekki talið að verulegt sig í gólfplötum fasteigna sé algengt og er það ekki meðal þeirra atriða, sem gera verður kröfu til að kaupendur fasteigna kanni sérstaklega. Þegar þetta allt er virt verður ekki talið að áfrýjendur hafi vanrækt svo aðgæsluskyldu sína við skoðun á íbúðinni að það valdi því að þau geti ekki borið gallann á gólfinu fyrir sig.

Ekki er ágreiningur um að stefnda Símoni var kunnugt um hallann á gólfi íbúðarinnar. Einnig er ljóst að gallinn var það stórfelldur að ætla mátti að hann skipti máli fyrir mat áfrýjenda á eigninni. Honum bar því að upplýsa áfrýjendur um gallann. Eins og að framan er rakið hringdi Örn Helgason sölumaður hjá stefnda Húsvangi ehf. í áfrýjandann Sigurlaugu og sagði henni frá halla á gólfi íbúðarinnar. Fyrir héraðsdómi bar hann að seljendur íbúðarinnar hafi hringt í sig og látið sig vita af því að halli væri á gólfinu en ekki hversu mikill hann væri eða hvers eðlis. Hafi það verið eftir að áfrýjendur gerðu tilboð í eignina. Hann hafi látið áfrýjendur vita af þessu og minnti að það hefði hann gert samdægurs. Aðspurður um hvenær hann hafi sagt áfrýjendum frá þessu kvað hann sig minna að það hafi verið gert áður en áfrýjendur samþykktu gagntilboðið en þorði þó „ekki alveg að svara fyrir það“ enda þótt hann hafi verið að reyna að rifja þetta upp. Hann kvaðst einungis hafa sagt áfrýjendum frá þessum halla en hvorki lagt neitt mat á hvort hann væri mikill eða lítill né ráðlagt þeim hvernig við skyldi bregðast. Áfrýjandinn Sigurlaug skýrði svo frá fyrir héraðsdómi að Örn hefði hringt í sig og sagt sér frá því að gólfhalli væri í einu herbergi íbúðarinnar en jafnframt sagt að hallinn væri óverulegur og talað um að einhver gólfhalli væri í annarri hverri íbúð. Hún hafi því talið að um væri að ræða óverulega missmíð sem litlu máli skipti. Er því haldið fram af hálfu áfrýjenda að þetta símtal hafi átt sér stað eftir að áfrýjendur samþykktu gagntilboðið. Stefndi Símon ber sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi fullnægt upplýsingaskyldu sinni. Gegn andmælum áfrýjanda er ósannað að símtalið hafi verið annars efnis en Sigurlaug greinir frá sem og að það hafi átt sér stað áður en bindandi samningur komst á um kaupin með samþykki áfrýjenda á gagntilboði stefnda Símonar. Verður því ekki talið að upplýsingaskyldu seljanda hafi verið fullnægt með því að sölumaðurinn kom upplýsingum hans um gólfhalla á framfæri með framangreindum hætti. Ber stefndi Símon því skaðabótaábyrgð gagnvart áfrýjendum vegna gólfhallans í íbúðinni.

III.

Áfrýjendur reisa skaðabótakröfu sína á hendur stefndu Ernu Valsdóttur, löggiltum fasteignasala, og Húsvangi ehf. á að þau hafi orðið fyrir tjóni vegna gáleysis stefndu Ernu eða annarra starfsmann fasteignasölunnar sem hún beri ábyrgð á.

Samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu skal fasteignasali sem fengið hefur eign til sölumeðferðar, gera rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Skal þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geta kaupanda máli. Í 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998, sem sett var með heimild í framangreindum lögum, er fjallað nánar um söluyfirlit. Samkvæmt 3. tölulið greinarinnar skulu meðal annars vera í söluyfirliti upplýsingar um ástand eignar þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um. Eins og að framan er rakið voru engar upplýsingar um galla á söluyfirliti Húsvangs ehf. vegna kjallaraíbúðarinnar að Safamýri 27. Fasteignasala ber skylda til að framkvæma sjálfstæða skoðun á fasteign, sem hann fær til sölumeðferðar, og tilgreina á söluyfirliti þá galla sem hann sá eða átti að sjá við þá skoðun. Samkvæmt framansögðu skoðuðu sölumenn Húsvangs ehf. íbúðina tvívegis án þess að verða gallans vör. Verður að telja að viðbrögð starfsmanna fasteignasölunnar við síðbúnum upplýsingum seljanda eignarinnar um gólfhallann hafi verið alls ófullnægjandi. Bar þeim að framkvæma sjálfstæða skoðun á gólfum íbúðarinnar að fengnum þessum upplýsingum og gera kaupendum grein fyrir eðli og umfangi gallans enda ber fasteignasala samkvæmt 10. gr. laga nr. 54/1997 að liðsinna bæði kaupanda og seljanda og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Þetta gerðu þeir ekki og verður ekki annað séð af gögnum málsins en að gengið hafi verið frá kaupsamningi á fasteignasölunni undir stjórn stefndu Ernu án þess að á gólfhallann hafi verið minnst. Verður að telja að stefndu Erna Valsdóttir og Húsvangur ehf. beri fébótaábyrgð á tjóni áfrýjenda vegna þessa gáleysis starfsmanna fasteignasölunnar.

IV.

Dómkröfur áfrýjanda eru þannig sundurliðar að 1.038.271 króna er viðgerðarkostnaður samkvæmt framangreindri matsgerð Haraldar Sumarliðasonar, en 300.000 króna er krafist vegna afnotamissis íbúðarinnar og óþæginda. Niðurstöðu matsgerðar um viðgerðarkostnað hefur ekki verið hnekkt og verður hún því lögð til grundvallar. Áfrýjendur hafa hins vegar ekki stutt kröfu sína vegna afnotamissis og óþæginda fullnægjandi rökum og verður ekki á hana fallist.

 Stefndu krefjast lækkunar bótafjárhæðar á þeim grundvelli að botnplata hússins að Safamýri 27 teljist til sameignar þess og tjón eigenda kjallaraíbúðarinnar hafi því einungis numið þeim hluta viðgerðarkostnaðar sem svari hlutdeild íbúðainnar í sameigninni eða tæpum 24%. Ekki verður á það fallist. Áfrýjendur keyptu íbúðina af stefnda Símoni og er hann ábyrgur fyrir tjóni vegna galla á hinni seldu eign án tillits til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Sama á við um skaðabótaábyrgð stefndu Ernu og Húsvangs ehf.

 Samkvæmt þessu verða stefndu, Símon Ólafsson, Erna Valsdóttir og Húsvangur ehf., dæmd til að greiða áfrýjendum óskipt 1.038.271 krónu. Í áfrýjunarstefnu gerðu áfrýjendur kröfu um dráttarvexti frá 24. júlí 2000, en breyttu dráttarvaxtakröfunni í greinargerð sinni til réttarins í sama horf og hún var í héraðsdómsstefnu. Fallast verður á það með stefnda Símoni að áfrýjendur séu bundin við kröfugerð sína í áfrýjunarstefnu og verður hann því dæmdur til að greiða dráttarvexti af tildæmdri fjárhæð frá 24. júlí 2000 eins og nánar greinir í dómsorði. Þá er fallist á kröfu stefndu Ernu Valsdóttur og Húsvangs ehf. þess efnis að þeim beri ekki, sbr. 3. mgr. 9. gr. áðurgildandi vaxtalaga, að greiða dráttarvexti af tildæmdri fjárhæð fyrr en frá 8. desember 2000, en þá var mánuður liðinn frá því að áfrýjendur kröfðu þau um greiðslu. Verður þeim gert að greiða dráttarvexti af tildæmdri fjárhæð eins og nánar greinir í dómsorði.

Stefndu verða dæmd til að greiða áfrýjendum óskipt málkostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndu, Símon Ólafsson, Erna Valsdóttir og Húsvangur ehf., greiði áfrýjendum, Brjáni Guðjónssyni og Sigurlaugu Hreinsdóttur, óskipt 1.038.271 krónu. Af þeirri fjárhæð greiði stefndi Símon einn áfrýjendum dráttarvexti samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 24. júlí 2000 til 8. desember sama árs, en stefndu öll óskipt frá þeim degi til 1. júlí 2001 og samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 Stefndu greiði áfrýjendum óskipt 600.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 15. febrúar 2002.

Mál þetta var dómtekið var 28. nóvember sl. en var flutt að nýju í dag og dómtekið. Málið var þingfest 29. mars 2001. Stefnendur eru Brjánn Guðjónsson, Safamýri 27, Reykjavík og Sigurlaug Hreinsdóttir, sama stað. Stefndu eru Símon Ólafsson, Gauksrima 12, Selfossi, Erna Valsdóttur, Flókagötu 67, Reykjavík og Húsvangur ehf., Grensásvegi 13, Reykjavík. Til réttargæslu er stefnt Tryggingamiðstöðinni hf., Aðalstræti 6-8, Reykjavík.

Dómkröfur

Dómkröfur stefnenda eru þær, að stefndu verði in solidum dæmd til þess að greiða þeim 1.338.271 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 10. gr. vaxtalaga, sbr. 10. gr. vaxalaga nr. 225/1987 frá 27. apríl 2000 til greiðsludags.

Þá gera stefnendur kröfu til þess að stefndu verði dæmd til þess að greiða þeim málskostnað að skaðlausu, þar með talinn matskostnað, að mati dómsins, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Á hendur réttargæslustefnda eru ekki gerðar neinar kröfur.

Dómkröfur stefnda, Símonar Ólafssonar, eru aðallega þær að hann verði alfarið sýknaður af kröfum stefnenda í málinu.

Til vara er þess krafist að stefnukröfur verði lækkaðar stórlega.

Í báðum tilvikum er gerð krafa um málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi. Til vara er þess krafist að aðilar beri sinn kostnað af máli þessu.

Dómkröfur stefndu, Ernu Valsdóttur og Húsvangs hf., eru þær aðallega að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda og stefnendum verði gert að greiða þeim málskostnað að skaðlausu að mati dómsins að viðbættum 24,5% virðisaukaskatti.

Til vara er krafist verulegrar lækkunar á stefnufjárhæð og málskostnaður verði látinn niður falla. Ef bætur verða að einhverju leyti tildæmdar er þess krafist, að tildæmd bótafjárhæð beri dráttarvexti samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 ásamt síðari breytingum frá 8. desember 2000 til greiðsludags.

Af hálfu réttargæslustefnda, Tryggingamiðstöðvarinnar hf. ,eru engar kröfur gerðar, enda er engum kröfum að honum beint.

Málavextir

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi, dags. 24. nóvember 1999, keyptu stefnendur 4 herb. íbúð á jarðhæð hússins nr. 27 við Safamýri, Reykjavík. Var afhending­ar­­dagur íbúðarinnar 15. janúar 2000. Sölu íbúðarinnar annaðist stefndi, fasteigna­salan Húsvangur ehf. Kaupverð íbúðarinnar var 9.500.000 krónur.

Eftir að kaupendur tóku við íbúðinni, í framhaldi af því að greiðsla á eftirstöðvum kaupverðs fór fram 15. janúar 2000, kveðast þau hafa orðið þess vör að gólf íbúðarinnar, sérstaklega í svefnherbergisálmu, voru sigin. Þessa var ekki getið í söluyfirliti íbúðarinnar. Stefnendur halda því fram að athygli þeirra hafi ekki verið vakin á halla í gólfi er þau skoðuðu íbúðina og þau hafi ekki tekið eftir við skoðun.

Með bréfi, dags. 17. janúar 2000, til seljanda lýstu stefnendur því að þau litu svo á að þarna væri um leyndan galla að ræða.

Bréfi þessu svaraði seljandi með bréfi, dags. 26. janúar 2000, sem undirritað er af honum og eiginkonu hans Guðrúnu S. Thorsteinsson.

Um sig gólfplötunnar segja þau m.a. eftirfarandi:

"Halli (sic) gólfplötunnar má telja mjög augljósan við venjulega skoðun og hafði hann veruleg áhrif við verðlagningu íbúðarinnar. Var það mat sölumanna fasteignasölunnar Húsvangs sem skoðuðu íbúðina að gólfhallinn hefði áhrif til lækkunar íbúðar­verðsins.

Sig gólfplötunnar átti sér stað skömmu eftir að húsið var reist og fór fram viðgerð skömmu síðar sem fólst í því að stöðva sigið með því að setja fleiri stöpla undir plötuna. Ekki þótti þáverandi eiganda vera nokkur þörf á því að slétta gólfið og hafa síðari eigendur heldur ekki talið þess þörf.

Milliveggir voru festir við loft og útveggi og því er ekki unnt að meta sig útfrá bilinu eingöngu, vegna endurnýjunar gólfplötu. Rifu á milli lista og gólfs mátti auðveldlega greina við skoðun.

Milliveggir hafa reynst traustir, en þó mætti skorða vegginn betur við dyraopið á litla herberginu, þar sem þröskuldar hafa verið fjarlægðir.

Teljum við að hér sé ekki um leyndan galla að ræða heldur augljósan ágalla sem greinilega kemur fram við venjulega skoðun kaupenda. Samkvæmt upplýsingum frá Húsvangi var ykkur sérstaklega bent á gólfhallann við tilboðsgerð ykkar. Mátti ykkur vera ljóst að gólfhalli væri fyrir hendi og er því ekki um neinn leyndan galla að ræða. Hverskonar afslætti frá kaupverði eða skaðabótum vegna þessa er því að öllu leyti vísað á bug."

Í bréfinu býður seljandi enn fremur að kaupin gangi til baka að því tilskildu "að kostnaður deilist, með frekara samkomulagi, á alla aðila, með frekari fyrirvara um bótarétt okkar." Stefnendur samþykktu það ekki.

Stefnendur mótmæla því að þeim hafi verið sagt frá gólfsiginu þegar þau gerðu tilboð í eignina. Við skoðun íbúðarinnar hafi þau ekki tekið eftir því að gólfið væri sigið.

Í framhaldi af bréfi stefnda, dags. 26. janúar 2000, óskuðu stefnendur eftir því með bréfi lögmanns síns, dags. 17. febrúar 2000, að dómkvaddur yrði skoðunar- og matsmaður. Var óskað eftir mati á eftirfarandi atriðum:

1. Matsmaðurinn skyldi lýsa göllunum og segja til um það, af hverju þeir stöfuðu, hvað þyrfti að gera til þess að koma fyrir frekara sig á gólfinu, hvað kosta myndi að lagfæra gallana og hversu langan tíma það tæki. Þess var óskað að matsmaðurinn sundurliðaði matið eftir föngum.

2. Þá var þess óskað, að matsmaðurinn mæti verðrýrnun íbúðarinnar, ef talið yrði, að viðgerðin gæti ekki algerlega komið í veg fyrir verðrýrnun hennar.

Eggert Óskarsson héraðsdómari dómkvaddi 3. mars 2000 Harald Sumarliðason húsasmíðameistara sem matsmann. Haraldur skilaði matsgerð sinni 25. apríl 2000. Í matsgerðinni segir matsmaðurinn m.a.:

“Húsið Safamýri 27 er byggt árunum 1961-1962. Á þeim tíma var ekki almenn venja að járnabinda botnplötur húsa, enda ekki gerðar kröfur þar um. Hinsvegar var til þess ætlast að jarðfylling undir botnplötu væri vel þjöppuð svo ekki væri hætta á sigi. Það er skoðun matsmanns að þannig hafi í upphafi ekki verið nægilega vel staðið að þessari þjöppun. Mýrlendi var á þessu svæði og hefur jarðvegur sigið niður undan plötunni þegar hann þornaði, enda hefur ekki verið skipt um jarðveg eins og þurfti. Gólfið hefur því sigið umtalsvert og þá ákveðið að brjóta niður botnplötuna og steypa nýja. Þetta virðist hafa verið gert og þá gert ráð fyrir því að nýja platan væri sjálfberandi, þ.e. ekki þyrfti að treysta burð í jarðfyllingunni heldur járnabinda plötuna til að hún gæti staðið sjálfstætt. Þarna hefur þó heldur ekki verið nógu vel að verki staðið, því platan er of þunn, miðað við það haf sem hún spannar, sérstaklega í svefnherbergisálmu, og ef til vill var hún heldur ekki nógu vel járnbundin. Hún hefur því einnig farið að síga.

Eins og áður hefur komið fram er stofugólf ekki fyllilega lárétt og munar þar um það bil 15 millimetrum á hæsta og lægsta punkti. Matsmaður telur þó ekki þörf á að brjóta upp gólfið þar, enda stafi þess mismunur að mestu af ónákvæmni þegar gengið var frá gólfinu þó einnig megi merkja þar sig. Það er þó að dómi matsmanns ekki meira en svo að það megi laga með því að leggja "flot" yfir plötuna enda er haf hennar mun minna en í svefnherbergisálmu og mjög lítil hætta á að sig haldi þar áfram.

Um svefnherbergisálmu gegnir að dómi matsmanns allt öðru máli. Þar þarf að brjóta gólfplötuna, steypa nýja og ganga þannig frá henni að ekki sé hætta á frekara sigi."

Niðurstaða hans er sú, að rífa þurfi upp allt parket í íbúðinni og fjarlægja baðkar, klósett og allar hurðir í svefnherbergisálmu meðan á framkvæmdum stendur við að brjóta niður botnplötu í svefnherbergisálmu. Steypa þurfi þar nýja botnplötu eftir að sæti hafa verið brotin inn í sökklana fyrir nýja plötu sem væri járnbundin. Er þessu öllu nánar lýst í matsgerð og kostnaður sundurliðaður nákvæmlega. Heildarkostnað telur matsmaður vera: Efni 459.000 kr. og vinna 654.000 kr., samtals 1.113.000 kr., sem að frádregnum 60% af virðisaukaskatti af vinnu á verkstað, 74.729 kr., gerir 1.038.271 krónur.

Lögmaður stefnda, Símonar, Andri Árnason hrl., óskaði eftir því, að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að skoða og meta sig á gólfplötu í kjallara Safamýrar 27, Reykjavík og láta í té skriflegt og rökstutt álit á því hvort sig á gólfplötu teljist hafa verið sýnilegt eða finnanlegt við venjulega skoðun á eigninni í tilefni af gerð tilboðs í hana í nóvember 1999.

Jón Guðmundsson, löggiltur fasteignasali, framkvæmdi matið og taldi í matsgerð sinni, dags. 19. maí 2000, að sig á gólfplötu sé sýnilegt og/eða finnanlegt við venjulega skoðun á eigninni.

Stefndi Símon, hefur neitað allri greiðsluskyldu vegna þessa ágalla á íbúðinni.

Málsástæður stefnenda og lagarök

Stefnendur reisa kröfur sínar á því að umrædd íbúð hafi verið haldin leyndum göllum, sem stefndu beri ábyrgð á.

Í bréfi stefnda, Símonar, dags. 26. janúar 2000, komi fram, að seljanda hafi verið fullkunnugt um gólfsigið og rakann í svefnherberginu. Þrátt fyrir þetta segi hann stefnendum ekkert frá þessum göllum.

Þá komi enn fremur fram í bréfinu að svo virðist sem umræður hafi átt sér stað með starfsmönnum Húsvangs og seljanda um gólfsigið þar sem menn hafi verið sammála um það að gólfsigið hefði í för með sér verðrýrnun íbúðarinnar. Af þessu virðist augljóst að starfsmenn Húsvangs hafi vitað um gólfsigið. Þrátt fyrir það komi ekkert fram um það í söluyfirliti því sem Húsvangur gerði vegna eignarinnar. Þar sé íbúðinni lýst sem fallegri 4 herbergja íbúð á jarðhæð í góðu þríbýlishúsi. Einnig segi þar: "Góð íbúð á frábærum stað, stutt í skóla og þjónustu.” Ekki sé minnst einu orði á það að íbúðin sé gölluð, þrátt fyrir að í söluyfirlits­eyðublaðinu sé sérstakur dálkur, þar sem greina eigi frá göllum á eigninni.

Af þessu sé ljóst að stefnendur hafi haft næga ástæðu til þess að ætla að þau væru að kaupa góða íbúð, sem væri gallalaus. Þau hafi ekki áttað sig á því, að gólf í svefnherbergisálmu var mjög sigið. Þau hafi ekki verið vön húsnæðiskaupum.

Krafan á hendur seljenda íbúðarinnar er reist á því að hann hafi leynt kaupendur því að íbúðin var haldin stórfelldum göllum. Megi í þessu sambandi vísa til meginreglna þeirra sem fram komi í 42. gr. kaupalaga. Telji stefnendur að seljandi hafi haft svik í frammi með því að leyna þá því að íbúðin væri haldin verulegum göllum. Benda megi einnig á það að þótt ekki yrði talið um svik að ræða væri hér tvímælalaust um brot á góðum viðskiptavenjum að ræða. Eigi stefnendur því kröfu á hendur seljanda til greiðslu afsláttar af kaupverði eða skaðabóta, vegna þess að hið selda hafi ekki reynst vera í því ástandi, sem þau hafi haft ástæðu til að ætla.

Megi í þessu sambandi vísa til margra dóma, sem gengið hafa varðandi galla á húseignum við sölu.

Krafan á hendur stefndu, Ernu, sé reist á því að hún sé löggiltur fasteignasali sbr. 1. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu. Sem slík hafi hún tekið á sig ábyrgð á því tjóni sem hún, eða starfsmenn fasteignasölunnar Húsvangs ehf., valdi af ásetningi eða gáleysi í störfum sínum, sbr. 5. gr. laga nr. 54/1997. Samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997 skuli söluyfirlit vera rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli geti skipt við sölu eignarinnar. Skuli þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geti kaupanda máli, svo sem varðandi stærð eignarinnar og ástand, byggingarlag og byggingarefni, áhvílandi veðskuldir og eftir atvikum ástand neysluveitu.”

Reglugerð nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit hafi verið gefin út með heimild í lögum nr. 54/1997. Í 2. gr. sé fjallað um söluyfirlit. Meðal þeirra upplýsinga sem söluyfirlit skal geyma eru í 3. tl. talin upp eftirtalin atriði:

"Ástand eignarinnar, þ.á m. um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um, um hversu upphitun og glerjun sé háttað og um ástand rafkerfis, vatns- og frárennslislagna."

Með því að láta hjá líða að geta í söluyfirlitinu um þá galla sem á íbúðinni hafi verið hafi hinn löggilti fasteignasali, og/eða starfsmenn Húsvangs, gerst sek um gáleysi sem fasteignasalinn beri ábyrgð á. Þeim hafi ekki getað dulist að hér væri um verulegan galla að ræða, sem geti rýrt verulega verðmæti eignarinnar. Hafi tvímælalaust átt að geta þessa í söluyfirlitinu og taka þannig af öll tvímæli um ástand eignarinnar og að það ástand kæmist til vitundar væntanlegra kaupenda. Það sé mjög einstaklingsbundið og fari mikið eftir reynslu manna og aldri hvort þeir taki eftir göllum sem þeim er verið hafi á umræddri íbúð. Smiður taki t.d. strax eftir þessu. Vanur fasteignasali taki væntanlega einnig eftir þessu. En reynslulaust ungt fólk taki ekki eftir því.

Í 10. gr. laga nr. 54/1997 segi að fasteignasali skuli í hvívetna leysa störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði. Hann skuli liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta hagsmuna þeirra. Hann skuli gæta. þess að aðila séu eigi settir ólögmætir eða óeðlilegir kostir í samningum.

Stefnendur vekja athygli á því að þau séu ekki vön fasteignaviðskiptum. Þau hafi aldrei áður keypt íbúð á frjálsum markaði. Þau hafi einungis einu sinni keypt íbúð áður. Það hafi verið íbúð í félagslega íbúðakerfinu.

Stefnendur telji sig með vísun til framanritaðs eiga rétt á bótum og/eða afslætti úr hendi stefnda Símonar vegna þess tjóns sem þau hafi orðið fyrir vegna gallanna á íbúðinni. Er þar vísað til meginreglna þeirra, sem fram koma í 42. gr. kaupalaga, svo og reglna um góða viðskiptahætti.

Á hendur Ernu Valsdóttur og Húsvangi ehf. sé krafan reist á ofangreindum ákvæðum laga nr. 54/1997 og reglugerðar nr. 93/1998. Starfsmenn fasteignasölunnar hafi gerst sekir um ásetning eða gáleysi og hafi brotið gegn ákvæðum laganna og reglugerðarinnar.

 Dómkröfur stefnenda sundurliðist þannig:

1. Kostnaður vegna viðgerðar skv. matsgerð                                       1.038.271 kr.

2. Bætur vegna afnotamissis íbúðar og óþæginda                                  300.000 kr.                        

                                                                                                                     1.338.271 kr.

Erna Valsdóttir hafi verið með ábyrgðartryggingu samkvæmt 5. gr. laga nr. 54/1997 hjá Tryggingu hf. er umrædd sala fór fram. Tryggingamiðstöðin hf. hafi tekið við öllum tryggingarskuldbindingum Tryggingar hf. Sé Tryggingamiðstöðinni hf. því stefnt til réttargæslu, en engar kröfur séu gerðar á hendur félaginu.

Um varnarþing er vísað til 42. gr. laga nr. 91/1991.

Um málskostnað vísar stefnandi til XXI. kafla laga nr. 91/1991. Varðandi málskostnað vísar stefnandi til kostnaðar við matsgerð, en sá kostnaður kemur fram í kröfubréfi, dags. 27. apríl 2000. Um virðisaukaskatt vísast til laga nr. 50/1988. Stefnendur kveðast ekki virðisaukaskattskildir. Þar sem lögmönnum er gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni kveða stefnendur sér nauðsyn á að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.

Málsástæður og lagarök stefnda, Símonar

Aðalkrafa stefnda, Símonar, um sýknu er á því byggð að sigið í gólfi íbúðarinnar að Safamýri 27 sé ekki galli í lagalegum skilningi.

Sigið hafi verið viðvarandi ástand sem hafi haldist óbreytt í tugi ára eða allt frá því að húsið var nýbyggt. Fyrri eigendur íbúðarinnar, þ.m.t. stefndi, Símon, og eiginkona hans, hafi ekki talið þörf á að jafna gólfið. Ekkert væri athugavert við sigið, heldur væri það einungis til að setja ákveðinn svip á fallega íbúð. Þannig væri gólfhallinn hluti af eiginleikum og kostum hússins. Kostir þessir hafi sést bersýnilega við venjulega skoðun og hafi kaupandi keypt eignina með þeim. Engin sérstök nauðsyn sé á því að ráðast í viðgerðir, enda sé einnig með öllu ósannað að sigið hafi aukist með árunum. Margar húseignir séu með lítilsháttar hallandi gólfi án þess að það teljist galli í lagalegum skilningi, auk þess sem gólf séu í einhverjum tilfellum höfð með lítilsháttar halla.

Verði talið að gólfsigið sé galli í lagalegum skilningi er af hálfu stefnda, Símonar, byggt á því að hann beri ekki ábyrgð á honum þar sem hann hafi uppfyllt upplýsingaskyldu sína sem seljandi til hins ítrasta.

Stefndi, Símon, hafi greint stefnendum frá siginu í gólfinu strax við fyrstu skoðun þeirra á íbúðinni. Stefnendum hafi því verið fullkunnugt um hallann frá upphafi. Sé því alfarið mótmælt þeim fullyrðingum í stefnu að skilyrði 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, hvað varði svik eða vanrækt seljanda, eigi við í þessu máli. Fari fjarri að um leyndan galla hafi verið að ræða. Megi auk þess benda á að samkvæmt íslenskri dómaframkvæmd sé rík hefð fyrir því að hafna kröfum kaupanda um skaðabætur eða afslátt í þeim tilfellum þegar seljandi hafi vitað um galla og hann mátt ætla að kaupanda væri einnig um hann kunnugt.

Þá er á því byggt, verði ekki fallist á fyrri málsástæður, að stefnendur hafi vanrækt verulega þá skoðunar- og aðgæsluskyldu sem á þeim hafi hvílt og eigi því hvorki rétt á bótum né afslætti úr hendi stefnda, Símonar, vegna gólfhallans. Í fasteignakaupum gildi rík aðgæslu- og skoðunarskylda á kaupendum. Skyldan sé enn ríkari eftir því sem húseignin sé eldri, en fjölbýlishúsið að Safamýri 27 sé byggt á 7. áratugnum. Þá sé það jafnframt meginregla í fasteignakauparétti að tjón vegna galla, sem kaupandi hafi séð eða hafi átt að sjá við skoðun, fái hann ekki bætt úr hendi seljanda. Seljandi geti þannig ekki borið ábyrgð á vanrækslu kaupanda á skoðunar-og aðgæsluskyldu sinni.

Samkvæmt ákvæði 47. gr. laga um lausafjárkaup, sem hér verði beitt með lögjöfnun, getur kaupandi ekki borið galla fyrir sig ef hann hefur rannsakað söluhlut fyrir kaupin eða látið fyrirfarast að rannsaka söluhlutinn og hefði við þá rannsókn átt að sjá gallana. Enginn vafi leiki á því að stefnendur hafi mátt sjá og verða vör við það sig sem í gólfi íbúðarinnar var, enda hafi það verið hverjum og einum augljóst við venjulega skoðun. Matsgerð Jóns Guðmundssonar beri þess rækilega vitni. Eins og rakið hafi verið sé niðurstaða matsgerðarinnar sú að ekki fari á milli mála við göngu um íbúðina og skoðun að gólfplatan sé sigin. Fyrr í matsgerðinni sé því einnig lýst hvernig gólfið hallist niður á við sé gengið frá stofu að herbergjum og sé lægst framan við herbergi gegnt stofu. Gólfið hallist síðan upp á við í herbergjum, bæði til hliðar og gegnt stofu. Við skoðun sjáist hallinn greinilega.

Á teikningu af íbúðinni sjáist að ekki sé unnt að komast inn í svefnherbergjaálmu nema ganga eftir nokkuð þröngum gangi. Af orðum matsgerðar Jóns Guðmundssonar megi því álykta að útilokað hafi verið annað en að stefnendur yrðu vör við gólfsigið er þau gengu inn í svefnherbergjaálmuna við skoðun. Skoðunarstaðan hafi því ekki verið erfið. Skuli áréttað það sem áður hafi komið fram að húsgögn hafi ekki getað verið því til fyrirstöðu að gólfsigið sæist eða væri finnanlegt.

Í fyrirliggjandi matsgerð Haraldar Sumarliðasonar, sé komist að þeirri niðurstöðu að í stofu og holi sé merkjanlegt sig, 8 millimetrar mest. Í svefnherbergisálmu sé gólfsig allt að 68 millimetrar þar sem það sé mest. Um slíkar tölur sé því að ræða að ógerlegt sé að verða ekki við skoðun íbúðarinnar var við sig í gólfum. Matsmaðurinn lýsi því einnig að strax við fyrstu skoðun hafi verið ljóst að gólfið hafi sigið, a.m.k. í svefnherbergisálmu. Sigið sé það mikið að það sé vel finnanlegt þegar gengið sé eftir gólfinu.

Gildi einu í þessum efnum sú staðhæfing í stefnu að stefnendur hafi ekki verið vön húsnæðiskaupum. Reynsluleysi skýri ekki skort á aðgæslu af þeirra hálfu á augljósum galla. Venjulegt fólk geti oftast dregið réttar og traustar ályktanir um ástand fasteignar eftir ítarlega skoðun á henni. Sé því óhugsandi að stefnendur geti fengið skaðabætur eða afslátt fyrir að vanrækja aðgæsluskyldu sína. Verði í þessu sambandi að vísa aftur til niðurstöðu matsgerðar Jóns Guðmundssonar um að hverjum þeim sem gangi um íbúðina eigi að vera ljóst að gólfplatan sé sigin. Eigi það einkum við ef verið sé að skoða íbúðina sérstaklega.

Í bréfi Ernu Valsdóttur fasteignasala, þann 13. mars 2001, komi fram að um það leyti er stefnendur gerðu tilboð í íbúðina "munu einhverjir aðilar, er skoðuðu íbúðina með kaup í huga, hafa haft orð á því við starfsmenn fasteignasölunnar, að gólfhalli væri í íbúðinni." Sölumaðurinn sem tekið hafi við þessum upplýsingum segist hafa þá strax hringt í stefnendur og greint þeim frá þessum ábendingum. Þá segi enn fremur í bréfinu að annar stefnenda, Sigurlaug Hreinsdóttir, hafi upplýst stefndu, Ernu Valsdóttur, síðar um að kaupendur hefðu ekki að fengnum þessum upplýsingum rannsakað íbúðina. Það hafi þeim hins vegar borið að gera í samræmi við aðgæsluskyldu kaupenda, sbr. 47. gr. laga um lausafjárkaup. Stefnendur geti því ekki af þeim sökum borið fyrir sig galla, sem þeir sem kaupendur hafi átt að sjá við þá skoðun, sem þeim hafi borið að framkvæma.

Þá beri að líta til þess að í skilmálum kauptilboðs stefndu, dags. 22. okt. 1999, segi í l. tl. að eignin sé seld í því ástandi, sem kaupandi hafi kynnt sér með skoðun, og sætti sig við að öllu leyti. Sama ákvæðið sé í kaupsamningi milli stefnda og stefnenda, sem undirritaður hafi verið þann 24. nóv. 1999. Jafnframt segi í afsali stefnda til stefnenda, dags. 7. júlí 2000, að eignin sé seld í því ástandi sem hún hafi verið í er kaupandi tók við henni, en hann sætti sig þá við ástand hennar. Stefnendur hafi undirritað öll skjölin og hafi þar með gefið út áðurnefndar yfirlýsingar án nokkurra athugasemda.

Stefndi, Símon, byggi enn fremur sýknukröfu sína á því að ef skylda til greiðslu bóta eða afsláttar þyki vera fyrir hendi beri stefndu, Erna Valsdóttir löggiltur fasteignasali og fasteignasalan Húsvangur, ein ábyrgð á tjóni stefnenda. Grundvöllur þeirrar ábyrgðar séu þau mistök og það gáleysi sem þau hafi sýnt af sér gagnvart stefnendum við milligöngu um sölu íbúðarinnar. Ekki sé unnt að leggja ábyrgð á stefnda, Símon, sem hafi upplýst stefnendur um gólfsigið í upphafi og hafi átt að geta treyst því sem viðskiptamaður að fasteignasalarnir beittu réttum og forsvaranlegum aðferðum í störfum sínum, í samræmi við þær skyldur sem á þeim hvíli.

Fasteignasalar séu sjálfstætt starfandi sérfræðingar og beri að líta til þess við mat á bótaábyrgð þeirra. Á þeim, eins og kaupendum, hvíli rík aðgæsluskylda, sbr. ákvæði 10. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, þar sem fram kemur að fasteignasali skuli i hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði. Hann skuli enn fremur liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra, ásamt því að gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Af þessari reglu leiði að sakarmatið sé strangt þegar metin sé skaðabótaábyrgð fasteignasala vegna tjóns sem hann, eða starfsmenn sem hann beri ábyrgð á, hafi valdið viðskiptamönnum sínum eða öðrum í starfi sínu. Beri íslensk dómaframkvæmd því glögg vitni.

Í 12. gr. laganna sé lögð sú skylda á fasteignasala, þegar hann hafi fengið eign til sölumeðferðar eða honum verið falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamnings­gerð, að semja rækilegt yfirlit yfir þau atriði sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Skuli þess vandlega gætt að fram komi öll grundvallaratriði varðandi ástand eignarinnar sem skipt geti kaupanda máli. Í reglugerð nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit, sé þessi skylda nánar útfærð. Þar segi í 3. tl. 2. gr., að söluyfirlit sem fasteignasali geri skuli m.a. hafa að geyma upplýsingar um ástand eignar, þ.m.t. um galla sem seljanda og/eða fasteignasala sé kunnugt um.

Sjálfstæðar skyldur hvíli á fasteignasala að tryggja að upplýsingar um galla séu í söluyfirliti. Leggja beri áherslu á í þessu sambandi að tveir fasteignasalar frá Húsvangi hafi gert úttekt á íbúð stefnda. Stefndi, Símon, hafi rætt við þau bæði um sigið í gólfinu og hafi það verið mat fasteignasölunnar að sigið yrði til einhverrar lækkunar á ásettu verði íbúðarinnar. Fasteignasalarnir báðir hafi framkvæmt skoðun á húseigninni og hafi því á engan hátt getað dulist gólfsigið í íbúðinni, sbr. niðurstöður matsgerða.

Eins og áður sé rakið og fram komi í bréfi Ernu Valsdóttur til Tryggingamiðstöðvarinnar hf., hafi einhverjir aðilar, er skoðað hafi íbúðina með kaup í huga, haft orð á því við starfsmenn fasteignasölunnar Húsvangs, að gólfhalli væri í íbúðinni. Jafnframt komi fram að Erni Helgasyni, sölumanni hjá Húsvangi, hafi borist ábendingar um gólfhalla í íbúðinni eftir að kauptilboð um fasteignina hafði verið samþykkt. Hann hafi þá strax hringt í stefnendur og greint þeim frá þessum ábendingum. Í hvorugt þessara skipta hafi fasteignasalarnir sinnt þeim skyldum sínum að setja inn athugasemd um gólfsigið í söluyfirlit eða kaupsamning. Ekki hafi heldur af þeirra hálfu verið minnst á þetta á fundinum þann 24. nóv. 1999 þegar gengið hafi verið frá kaupsamningi aðila.

Af framansögðu sé því ljóst að stefndu, Erna Valsdóttir og fasteignasalan Húsvangur, hafi í verulegum atriðum brotið í gegn þeim skyldum sem hvíli á fasteignasölum.

Stefndi, Símon, byggi einnig á því, í samræmi við það sem áður hafi verið lýst, að verðmat Húsvangs á íbúðinni hafi tekið mið af siginu í gólfum. Viðgerð á gólfinu hljóti því að hækka verðmat íbúðarinnar sem því nemi og því hafi stefnendur ekki orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni.

Eins og fram komi í bréfi til stefnenda, dags. 26. jan. 2000, hafi stefndi, Símon, og eiginkona hans boðist til að taka við íbúðinni aftur, þó svo að þau teldu sér það ekki skylt. Boðið hafi eðli málsins samkvæmt verið sett fram með fyrirvara um samþykki stefnenda, en því boði hafi þau hafnað þann 24. janúar. Verði því að líta svo á að tilboð þetta sé niður fallið og geti ekki falið í sér neins konar viðurkenningu á bótaskyldu stefnda, Símonar, í máli þessu.

Til vara krefst stefndi, Símon, þess að kröfur stefnenda verði lækkaðar stórlega, verði ekki fallist á sýknukröfu hans samkvæmt framansögðu.

Vísist til stuðnings varakröfu nánar til röksemda fyrir sýknukröfu. Varakrafan byggi á sakarskiptingu. Hvað sem öðru líði verði að horfa til þess að stefndi, Símon, geti engan veginn borið einn ábyrgð á tjóni stefnenda. Eins ríka ábyrgð verði stefndu, Erna Valsdóttir og Húsvangur, að axla vegna þess gáleysis og þeirra mistaka sem þau hafi sýnt af sér við störf sín. Þá verði stefnendur sjálfir að bera hluta sakar, enda sé augljóst að þau hafi, líkt og áður greini, ekki sinnt skoðunar- og aðgæsluskyldu sinni með þeim hætti sem búast mátti við, auk þess sem þeim hafi verið kunnugt um gólfsigið.

Varakrafa byggi enn fremur á því að sigið í gólfi húseignarinnar eigi rót að rekja til galla í sameign fjöleignarhússins í Safamýri 27. Því sé ekki unnt að dæma stefnendum frekari fjárhæðir í bætur eða afslátt en sem nemi eignarhlutdeild kjallaraíbúðar þeirra í sameign fjöleignarhússins.

Samkvæmt 2. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 falli allt burðarvirki húss, grunnur, grunnplata, sökklar, burðarveggir og þakburðarvirki undir sameign fjöleignarhúss. Af lestri matsgerðar Haraldar Sumarliðasonar, megi sjá að orsök sigsins í gólfi húseignarinnar sé frágangur jarðvegs og botnplötu hússins í upphafi og stuttu eftir að húsið hafi verið tekið í notkun. Enginn vafi leiki því á að þessir hlutar heyri til sameignar föleignarhússins.

Kostnaður við viðgerðir á gólfsiginu sé því sameiginlegur kostnaður fjöleignar­hússins, sbr. ákvæði 43.-44. gr. fjöleignarhúsalaga. Hinn sameiginlegi kostnaður skiptist síðan niður á eigendur hússins eftir hlutfallstölum, sbr. 45. gr. laganna. Eignar­­hlutfall kjallaraíbúðarinnar í Safamýri nemi 23,74% og sé það jafnframt það kostnaðarhlutfall sem eigendur íbúðarinnar, stefnendur, myndu bera vegna viðgerða á sigi gólfsins. Af hálfu stefnda, Símonar, sé því gerð sú krafa, verði hann dæmdur til að inna bætur eða afslátt af hendi til stefnenda að einhverju leyti, að sú fjárhæð verði takmörkuð við hlutdeild íbúðarinnar í greiðslu sameiginlegs kostnaðar vegna viðgerðanna.

Af hálfu stefnda, Símonar, er harðlega mótmælt kröfu stefnenda um bætur vegna afnotamissis íbúðar og óþæginda upp á 300.000 krónur. Hafi engin gögn verið lögð fram kröfu þessari til stuðnings.

Stefndi, Símon Ólafsson, vísar máli sínu til stuðnings til fyrrgreindra lagaraka auk almennra reglna samningaréttar, kröfuréttar og fasteignakauparéttar.

Málskostnaðarkrafa er byggð á 130., sbr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af málskostnaði byggir á 1. nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Stefndi, Símon, sé ekki virðisaukaskattskyldur og er honum því nauðsyn á að fá dæmdan virðisaukaskatt úr hendi stefnenda.

Málsástæður og lagarök stefndu, Ernu Valsdóttur og Húsvangs ehf.         

Aðalkrafa.

Af hálfu stefndu er á því byggt að hvorki stefnendur, fasteignasölumaður á þeirra vegum né starfsmenn fasteigna­sölunnar, stefnda Húsvangs eh£, hafi orðið varir við að gólf hölluðust í íbúðinni þegar þeir skoðuðu hana í upphafi. Er því mótmælt að það hafi mátt greina gólfhallann af aðila sem ekkert um hann vissi og meðan íbúðin var full af húsgögnum og áður en gólflistar höfðu verið rifnir frá. Eins og mælt sé fyrir í 12. gr. laga nr. 54/1997 og 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 hafi söluyfirlit um íbúð þá, sem stefnendur keyptu af stefnda, Símoni, verið útbúið um leið og íbúðin var tekin til sölumeðferðar hjá stefnda, Húsvangi ehf. Við gerð söluyfirlitsins hafi ekki legið fyrir neinar upplýsingar um að gólf hölluðust að einhverju leyti í íbúðinni og sölumenn ekki fundið það við skoðun. Stefndi Símon hafi heldur ekkert upplýst um það.

Gildi matsgerðar Jóns Guðmundssonar, löggilts fasteignasala verði að skoða í þessu ljósi. Þá verði enn fremur að líta til þess að engin lagaskylda hvíli á fasteignasala að rannsaka íbúð áður en hún er boðin til sölu eða hlutast til um slíka rannsókn þannig að gengið sé úr skugga um að hún sé ekki haldin neinum göllum. Sé mótmælt öllum hugleiðingum stefnenda að stefndu hafi átt að taka eftir gólfhallanum, þegar þeir skoðuðu íbúðina. Galla eða annað ástand fasteignar sem ekki sjáist við venjulega skoðun kaupanda eða fasteignasala beri seljanda að upplýsa um. Það hafi hins vegar farist fyrir hjá stefnda, Símoni.

Við gerð söluyfirlitsins hafi í einu og öllu verið farið eftir fyrirmælum laga og reglna þar að lútandi. Er það var útbúið hafi stefndu ekki vitað né mátt vita um þann ágalla að gólf hölluðust í íbúðinni. Um leið og þeim hafi borist um það vitneskja hafi þeir gert stefnendum viðvart. Af hálfu fasteignasölunnar og starfsmanna hennar hafi því verið brugðist við þessari vitneskju þannig að gætt hafi verið hagsmuna beggja aðila, sbr. 10. gr. laga nr. 54/1997. Á þessu stigi málsins virðast stefnendur hins vegar ekki hafa séð ástæðu til að bregðast sérstaklega við hinum nýju upplýsingum.

Þá hafi stefnendur ekki séð ástæðu til að gera athugasemdir við undirritun kaupsamnings þann 24. nóvember 1999 þótt þeim hafi þá borist ábendingar um halla í gólfum. Með áritun sinni á söluyfirlitið við sama tækifæri hafi stefndi, Símon, fullvissað aðra málsaðila um að íbúðin væri ekki haldin göllum.

Sé harðlega mótmælt sem röngum og ósönnuðum þeim staðhæfingum stefnenda að starfsmenn fasteignasölunnar hafi gerst sekir um ásetning eða gáleysi og að þeir hafi brotið gegn ákvæðum laga nr. 54/1997 og reglugerð nr. 93/1998. Ávirðingar af því tagi, sem stefnendur haldi fram í máli þessu, eigi ekki við rök að styðjast. Sé sýknukrafan á því byggð.

Varakrafa sé sett fram ef ekki verður fallist á aðalkröfu stefndu í máli þessu.

Hún er reist á því, að kröfur stefnenda séu tölulega of háar. Fyrirvari sé þannig gerður um fjárhæðir í matsgerð Haraldar Sumarliðasonar, dómkvadds matsmanns, varðandi kostnað við viðgerð á botnplötu í íbúðinni. Þá er mótmælt kröfu um bætur vegna afnotamissis og óþæginda að fjárhæð 300.000 krónur. Krafa þessi sé ekki studd neinum gögnum og sé með öllu órökstudd. Eins og hún sé úr garði gerð teljist hún vart dómtæk.

Gallar þeir sem bæta skuli úr samkvæmt fyrrgreindri matsgerð Haraldar Sumarliðasonar séu tilkomnir vegna sigs á botnplötu hússins að Safamýri 27, en sig plötunnar stafi af því að ekki hafi verið gengið frá grunni hússins á sínum tíma eins og til var ætlast. Ekki hafi verið skipt um jarðveg í grunninum og hann heldur ekki þjappaður svo ekki væri hætta á sigi. Lagfæringar á sigi botnplötunnar eftir að húsið var fullgert hafi reynst ófullnægjandi.

Engum vafa sé undirorpið að grunnur hússins og botnplata (grunnplata) þess teljist til sameignar alls hússins, sbr. 2. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 43., 44. og 45. gr. laganna skuli viðhald og viðgerð sameignar eins og hér um ræði greiðast af öllum íbúðareigendum að Safamýri 27 í samræmi við eignarhluta hvers. Eignarhlutfall íbúðar stefnenda í allri húseigninni nemi 23,740 hundraðs­hlutum (sbr. dskj. nr. 5-9). Sé því ljóst að viðgerðarkostnaður og ætlað tjón stefnenda vegna afnotamissis og óþæginda skuli greiðast að 76,260 hundraðshlutum af öðrum íbúðareigendum. Stefnendur geti því í raun einungis krafið stefndu, sem nemi hlut þeirra í tjóninu eða að hámarki 317.706 kr., ef tekið sé mið af stefnukröfum þeirra.

Stefndu hafi fyrst verið krafðir um þær bætur, sem mál þetta snúist um, með bréfi, dags. 8. nóvember 2000. Samkvæmt 3. mgr. 9. gr. vaxtalaga geti krafa á hendur þeim því fyrst borið dráttarvexti frá 8. desember 2000.

Málskostnaðarkröfur stefndu, bæði i aðalkröfu og varakröfu, eru reistar á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt byggir á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, þar sem lögmönnum er gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni. Samkvæmt vátryggingar­samningi skuli réttargæslustefndi annast og kosta varnir stefndu. Réttargæslu­stefndi hafi ekki virðisaukaskattskylda starfsemi með höndum. Því sé nauðsyn að tekið verði tillit til virðisaukaskatts af málflutningsþóknun við ákvörðun máls­kostnaðar.

Niðurstaða

Haustið 1999 hugðust stefnendur kaupa sér íbúð. Sáu þau umrædda íbúð að Safamýri 27, Reykjavík, auglýsta á netinu. Fengu þau áhuga á íbúðinni. Fóru þau og skoðuðu íbúðina tvisvar sinnum. Bar stefnandi, Brjánn, fyrir dómi að þau hefðu verið um það bil hálftíma að skoða íbúðina í fyrra skiptið. Eins og áður segir halda stefnendur því fram að þau hafi ekki orðið vör við hallann í gólfinu og athygli þeirra hafi ekki verið vakin á því að gólf hallaði. Aðila greinir hins vegar á um það hvað þeim fór á milli þegar stefnendur skoðuðu íbúðina. Þá fengu stefnendur einnig Geir Sigurðsson fasteignasala til þess að skoða íbúðina fyrir sig. Bar hann fyrir dómi að hann hefði orðið var við mishæð í gólfinu og taldi það handvömm. Hann bar að hann hefði sagt stefnendum að honum fyndist íbúðin óvönduð en kveðst ekki hafa greint þeim frá mishæð í gólfi. Bar hann að honum hefði brugðið er hann skoðaði íbúðina aftur síðar en þá hafi hann skoðað íbúðina í björtu og gert sér grein fyrir hæðarmuninum.

Stefnandi, Brjánn, bar að eftir að þau fengu íbúðina afhenta hafi þeim verið ráðlagt að flytja ekki inn í íbúðina fyrr en búið væri að lagfæra gólfið. Hafi þau fengið verktaka til þess að lagfæra gólfin.

Í málinu liggur fyrir matsgerð Haraldar Sumarliðasonar húsasmíðameistara og hefur hann jafnframt komið fyrir dóm til skýrslugjafar. Í matsgerð hans segir m.a. að við fyrstu skoðun hafi strax verið ljóst að gólf hafði sigið, a.m.k. í svefnherbergisálmu. Sigið sé það mikið að það sé vel finnanlegt þegar gengið er eftir gólfinu. Þá segir einnig að í svefnherbergisálmu sé sig í gólfi allt að 68 millimetrar þar sem það sé mest. Bar Haraldur fyrir dómi að sér hefði fundist gólfsigið mjög mikið og að hann hefði áttað sig á því enda þótt telja megi að fólk átti sig misjafnlega á svona hlutum. Í skýrslu hans kom einnig fram að sigið komi fram mjög snögglega fyrir innan þann vegg sem skilur að stofu og svefnherbergisálmu.

Þá hefur verið lögð fram í málinu matsgerð Jóns Guðmundssonar, löggilts fasteignasala. Í niðurstöðu matsgerðar hans segir að það fari ekki á milli mála við göngu um íbúðina og skoðun að gólfplatan hafi verið sigin. Er það álit hans að hverjum sem gengið hafi um íbúðina hafi átt að vera ljóst að gólfplatan var sigin og hafi það verið sýnilegt og/eða finnanlegt við venjulega skoðun á eigninni.

Það er álit sérfróðra meðdómenda að 68 millimetra gólfhalli sé það mikill á svo stuttu hafi að hann ætti að vera vel greinanlegur þeim sem um slíkt gólf ganga. Á þetta mat sér stuðning í framburðum hér að framan. Telur dómurinn sýnt fram á að við venjulega skoðun stefnenda á íbúðinni hafi þau átt að gera sér grein fyrir hallanum.

Stefnandi, Sigurlaug, skýrði frá því fyrir dómi að stefnendur hefðu fengið símhringingu frá Húsvangi ehf. og liggur fyrir að það var Örn Helgason, sölumaður hjá Húsvangi ehf., sem hringdi. Bar Sigurlaug að hann hefði haft áhyggjur af því hvort stefnendum hefði verið sagt frá því að gólfhalli væri í einu herbergi. Bar stefnda að hann hefði gert lítið úr þessu. Örn neitar því að hafa gert lítið úr hallanum og kveðst hafa viljað að stefnendur skoðuðu íbúðina aftur. Fór umrætt samtal fram áður en gengið var frá kaupsamningi. Stefnendur skoðuðu íbúðina ekki aftur með tilliti til þeirra upplýsinga sem þau höfðu fengið. Samkvæmt framburði stefnanda, Sigurlaugar, var Safamýrin þeirra draumastaður og hafi þau bara hugsað um það en hafi ekki látið gólfhalla í einhverju herbergi stoppa sig.

Þegar framanritað er virt þykir sýnt að stefnendur hafi haft tækifæri og fullt tilefni til þess að skoða íbúðina aftur með tilliti til þessara nýju upplýsinga áður en þau gerðu kaupsamning um eignina. Ósannað er að Örn Helgason hafi dregið úr stefnendum eða átt einhvern þátt í því að þau létu ógert að skoða íbúðina. Vanræktu þau verulega skoðunarskyldu sína og þykja ekki, af þeim sökum, geta haft uppi kröfur á hendur seljanda íbúðarinnar stefnda, Símoni Ólafssyni.

Þá liggur fyrir að stefndi, Símon, bauð þeim að rifta kaupunum, sem þau höfnuðu. Verður því að líta svo á að þau hafi sætt sig við ástand íbúðar eins og það var.

Ber því samkvæmt framansögðu að sýkna stefnda, Símon Ólafsson, af kröfum stefnanda.

Fyrir liggur að ekki var getið um halla í gólfi í söluyfirliti, sem rétt hefði verið, en telja verður að sölumanni eða þeim er skoðaði og mat íbúðina á vegum stefnda, Húsvangs ehf., hefði átt að vera hallinn ljós, sbr. það sem áður er rakið. Hins vegar liggur fyrir að starfsmaður fasteignasölunnar, Örn Helgason, upplýsti stefnendur um þennan ágalla áður en kaupsamningur var gerður. Þykir ekki sýnt fram á að stefndu, Erna Valsdóttir eða starfsmenn Húsvangs ehf., hafi með ásetningi eða gáleysi bakað stefnendum tjón og ber því einnig að sýkna þessa stefndu af kröfum stefnenda.

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber stefnendum að greiða stefnda, Símoni, 300.000 krónur í málskostnað og stefndu, Ernu og Húsvangi ehf. 250.000 krónur í málskostnað.

Dóminn kvað upp Kristjana Jónsdóttir ásamt meðdómendunum, Birni Björnssyni húsasmíðameistara og Ragnari G. Ingimarssyni verkfræðingi.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Símon Ólafsson, Erna Valsdóttir og Húsvangur ehf., skulu vera sýkn af kröfum stefnenda, Brjáns Guðjónssonar og Sigurlaugar Hreinsdóttur.

Stefnendur greiði stefnda, Símoni, 300.000 krónur í málskostnað og stefndu, Ernu og Húsvangi ehf., 250.000 krónur í málskostnað.